2007年厦门房地产市场考察报告_secret

1、PAGE PAGE 16厦门房地产市场考察报告1、厦门概况1.1 地理概况厦门市地处我国东南沿海福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里，辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区，其中思明、湖里位于厦门岛内。厦门是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，也是一个国际性海港风景城市，著名的侨乡和台胞祖籍地，是传统的对外通商口岸，现已成为中国最主要的国际招商口岸之一。并获得了“联合国人居奖”、“国际花园城

2、市”、中国“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“环境保护模范城”、“全国优秀旅游城市”、全国文明城市等殊荣。1.2 自然条件属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在21左右，夏无酷暑，冬无严寒，非常适合居家旅行。年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多，风力一般3至4级，常向主导风力为东北风。由于太平洋温差气流的关系，每年平均受4至5次台风的影响，且多集中在7至9月份。1.3 国民经济发展情况2006年实现生产总值(gdp)1162.37亿元，比上年增长16.7%，增幅在全省九个设区市和全国十五个副省级城市均位居第一。人均生产总值49887元，比上年增长12.7%，折合美元6257美

3、元。全市城镇居民人均可支配收入18513元，比上年增长12.9%，其中工薪收入为14580元，比上年增长28%。全年城镇居民人均消费支出14162元，比上年增长19.5%。2007年1-9月，实现生产总值（gdp）968.65亿元，比去年同期增长15.2%。1.4 规划发展方向厦门的发展目标是成为中国东南沿海的航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育中心，生态型现代化山水城市。厦门将从“海岛城市”逐渐发展成为“海湾城市”，远期城市面积将扩大到154平方公里以上，人口156万人左右，最终将建筑成为现代化国际性城市。厦门城市结构以厦门本岛为中心，形成众星拱月的格局。城市总体分为四大片区：

4、本岛中心片区，包括中部新市区、南部旧城区、鼓浪屿-万石山风景名胜区、北部港区、高科技工业区和东部前埔副中心；西片区包括新阳工业区、海沧新市区、南部工业区和海沧港区；北片区包括集美、杏林、同安组团；东片区包括马巷、新店、刘五店、大嶝岛，远景还包含金门岛等组团。城市空间发展原则：严格保护鼓浪屿优化建设本岛，积极发展海沧，完善提高集美、创造条件拓展同安、刘五店、大嶝岛。 1.5 人口数量和结构形式至2006年末，全市户籍人口160.38万人，常住人口为233万人。在户籍人口中，城镇人口为109.24万人，岛内的思明、湖里两个区人口合计72.83万人，比重达45.4%；全市人口自然增长率7.52。2、

5、厦门房地产市场分析2.1 市场现状12月，厦门房地产市场呈现成交量下跌，住宅成交均价继续上涨的市场态势，成交量主要集中在岛外，占66%；按区域来分，成交套数最多的是集美区，均价最高的还是岛内两区，思明、湖里两区排前两位，分别达到16595.46元/和14646.67元/。截止2007年12月28日，厦门在销售楼盘768个，可售住宅套数 26273套，可售住宅面积3,276,052.24 ，供应量很大。本月住宅总成交1716套，比上月下跌22.18,住宅签约面积200787.19平方米，比上月下跌14.55，总成交金额22.7亿元。住宅均价11307.49元，比上月上涨11.69,其中，岛内住宅

6、均价16372.05元，上涨15.59，岛外住宅均价6670.64元，下跌3.92。、住宅成交总量情况、各物业成交总量情况、岛内外成交情况、各区成交情况2.2 区域成长情况2.2.1 2002-2006年房地产市场发展情况2002-2006年厦门经济快速发展，人民生活水平不断提高，可支配收入大幅度增长，带动房地产市场快速发展，房地产投资不断攀升，价格快速增长。、2002-2006年厦门人均可支配收入上涨51.7%，从11768元上涨到18513元，居民消费能力大大提高。、2002-2006年厦门固定资产投资额和房地产呈快速上涨的趋势， 2006年房地产投资达到213.93亿元，同比增长近一倍。

7、房地产投资所占比重有所下降，从2003年的35%下降到32.3%。、2002-2006年商品房竣工面积、销售面积快速增长，2006年达到433.27万平方米，空置面积逐步降低。、销售价格不断攀升，2002至2006年，商品房销售均价上涨达3122元/，上涨幅度很大，平均年度增长率为17.36%2.2.2 07年前十一月房地产市场情况进入2007年以来，厦门房地产市场一方面价格快速上涨，很多月份成交均价已经突破1万元大关，另一方面成交量出现了很大的波动，受整个房地产市场的形势影响很大，购房者观望趋势显著，在九月、十月等黄金季节出现了年度最低的成交套数。从区域市场的成长来看，厦门房地产市场一直保持

8、很好的发展势头，区域开发、销售面积不断上升，而空置面积逐步下降，整个市场的需求旺盛。而今年以来，一方面厦门房地产市场价格快速上涨，每平方米从年初的7000多元上涨到六月份的12000多元，后开始几个销售旺季有一定的回落，甚至8月份跌倒9000元/以下，但总体来说是处于快速上涨的态势，但上涨幅度明显趋缓；另一方面住宅成交量波动很大，受政策影响很明显，金九银十两个月份，成交量却降到了最低点，虽然十一月份有一定的回落，但整体来讲，成交量下降明显，市场观望情绪很重。2.3 土地市场情况2007年厦门全市共出让土地面积363.74万平方米，建筑面积为775.31万平方米，总成交金额达253.58亿元。投

9、入市场并成交的地块共有56个，其中，居住用途的地块为26块，面积接近2000亩，主要集中在集美区和同安区两个区。市区楼面地价基本达到1万元/左右，成交最高的地块为湖里五缘湾片区内湾西侧2007G29居住、商业用地，楼面地价达到17486元/。土地市场也经历了从年初、年中的多家开发商疯抢土地，到年底最后一次土地出让会上，由于无人举牌竞拍，六幅地块四幅流拍，成交的土地也由于竞争的减少，地价相应有一定幅度的下降。由于年底银根紧缩，一系列的调控措施的出台和市场的观望情绪，导致土地市场的理性回归。2007年厦门市居住土地成交统计表序号地块编号位置城区面积（）用途楼面地价（元/）竞得人12007G10地块

10、思明塔埔小区安置房以西、观音山北路以北思明33930居住、教育5000厦门市恒达昌房地产开发有限公司22007G29地块湖里五缘湾片区，内湾西侧湖里33533.499居住、商业17486厦门国贸金海湾投资有限公司32007G28地块湖里五缘湾片区内湾西侧，环湾路东侧湖里58114.082居住、商业14447厦门国贸金海湾投资有限公司42007G27地块湖里环岛路与湖里大道交叉口西南侧湖里92961.268居住、商业13148厦门源昌房地产开发有限公司52007G19地块湖里环岛路南侧、五石路东侧湖里50861.492居住、商业10377厦门源昌房地产开发有限公司62007G09地块湖里五缘湾片

11、区、五缘湾大桥西侧湖里112286居住、商业、教育7966厦门新景地集团有限公司7H2007G02地块海沧新阳中学西侧海沧47054.514居住、商业、教育5000厦门海投房地产有限公司8H2007G01地块海沧天竺山公园大门东侧海沧38963.017居住、商业、教育2893厦门天竺山旅游风景区投资管理有限公司9H2007G05地块海沧过芸溪以东，沈海高速公路以南海沧48918.542居住、商业、教育2593厦门海沧土地开发有限公司102007JG03地块集美杏林湾片区，杏北外环路东侧集美42231.363居住12066厦门住宅建设集团有限公司11J2007G01地块集美大桥以北、滨海大道西北

12、侧集美37605居住、商业6994厦门古龙集团房地产有限公司12J2007G02地块集美浔江路以西、印斗路以南集美32809.629居住、商业6593厦门经济特区房地产开发集团有限公司13J2007G08地块集美滨海大道北侧，美山路南侧集美23536.231居住、商业6426厦门古龙集团房地产有限公司14J2007G04地块集美国际学校东侧、东南侧、南侧集美60630.138居住、商业、教育6306坚实发展有限公司15J2007G05地块集美国际学校北侧、杏北路西侧集美33992.941居住、商业6270坚实发展有限公司16J2007P01地块集美杏林月美路与杏林东路交叉口东南侧集美5904.

13、955居住、商业6066厦门建昌房地产开发有限公司17J2007G06地块集美集灌路与集美公铁立交西北侧集美58552.336居住、商业、教育5667厦门夏商房地产有限公司182007JG01地块集美集灌工业区,灌中路北侧地块集美42237.544居住、商业4378翔鹭（厦门）房地产开发有限公司19J2007G07地块集美集灌路北侧，杏林公铁立交桥东侧集美86822.2居住、商业、教育3722厦门市杏林建设开发公司20T2007G01地块同安凤山路以北、同安广播电视台以西同安50092.7居住、商业4013厦门古龙集团房地产有限公司21T2007G04地块同安厦门第二外国语学校东南侧同安217

14、29.024居住、商业、教育3111厦门新宇置业有限公司22T2007G03地块同安厦门第二外国语学校东侧，环城西路以西同安39945.975居住、商业3020厦门航空同翔置业有限公司232007XG03地块翔安东路（在建）以西、琼湖路（原区府大道）（已建）以北翔安7931.123居住、商业6029厦门汇景集团有限公司24X2007G02地块翔安大道以东、洪前路以西、洪厝路以北翔安66704.756居住、商业、教育4497厦门经济特区房地产开发集团有限公司252007XG01地块翔安马新路以西、区府大道以北翔安51712.81居住、商业、教育3736厦门汇景房地产开发有限公司26X2007G0

15、3地块翔安后滨片区北部，莲塘北路（在建）以东翔安109389.687居住、商业、教育2600厦门经济特区房地产开发集团有限公司合计 =SUM(ABOVE) 1288450.826，折合1931.7亩从今年的土地放量来看，岛内两区只有六块成交土地，而且都集中在环岛路和五缘湾两个靠海区域，岛内基本没有可供应开发的土地。未来两年，房地产开发将主要集中在岛外，以集美、海沧等新区为主，几个新区也将成为厦门房地产的热点区域。3、代表楼盘分析圣地亚哥物业类别小高层,独栋别墅,联排别墅开发商建发房产集团地 址漳州龙海市角美镇白礁村占地面积426668.80平方米建筑面积50万平方米物管公司怡家园(厦门)物业管

16、理有限公司物管费用1-1.4元/月目前均价公寓5200元/平方米，叠拼800010000元/平方米车位价格未定户型二居室：80m2- 95m2 三居室：115m2- 143m2 叠加别墅：218315 m2交通状况830路可到厦门，23路可到龙海，社区巴士配 套一期14500平米商业会所主要特点1、地块位置很好，有山景和海景2、业态比较丰富，自身配套完善，弥补了地块位置的不足3、建发房产的品牌号召和质量保证，同时又只有有比厦门岛内一般的价格，性价比比较高；4、先开发靠近道路的区域公寓，带动人气，改变区域环境，再逐步开发山上区域，部分业主的入住给项目起到了很好的带动作用；5、规划不错，但是楼间距

17、比较窄，加上位于开发区，区域整体人群素质不高，对高档次消费人群的吸引力有一定的限度。东方高尔夫物业类别别墅开发商东方高尔夫国际集团地 址海沧区海沧马青路占地面积24万平方米建筑面积7万平方米物管公司裕景物业物管费用目前均价2800032000元/平方米(约1000万/栋)车位价格带车库户型两层，334438交通状况57、62、450、89、804至吴冠配 套会所、高尔夫球场主要特点1、主打高尔夫牌，别墅分别散布在球道之间，为球道所包围，依山面海；2、在规划上以低密度、宽广庭院为主导精神，绿化率高；3、在层数上只有两层，在户型的设计上受到一定的限制。海岸1号物业类别高层海景住宅开发商 HYPERLINK /company/2212143184_20050815170440.htm t _blank 中骏置业地 址海沧区海沧大道旁占地面积2.4万平方米建筑面积10万平方米物管公司 HYPERLINK /company/2212143184_20050815170805.htm t _blank 戴德梁行物业顾问公司物管费用未定目前均价1100012000元/平方米车位价格未定户型二居室： 96