项目投资体系管理制度V0

1、隆基泰和的隆基泰和置业项目投资体系管理制度 V1.0第一章总则鉴于公司开发规模和开发能力的持续增加， 为加强对各区域公司项目投资决 策和投资计划执行过程的有序管理， 规范并明确相关管理流程和方式，特制订本 管理制度。第一条管理目标：遵循隆基泰和深耕京津冀、布局全国的发展战略，按照环京发展规划成果， 迅速在京津冀协同发展的潜力地区扩大土储规模，应用公司三个创新模式 即：城市功能区模式、产业园模式、文旅模式，迅速与政府进行对接，签 订以PPP、城投、城改、旧改等方式的委托开发项目，同时积极采用收并 购、土地招拍挂等方式获取京津冀及全国范围内高成长性区域的土地资源。通过隆基泰和投资体系管理制度，在吃

2、透政策红利、关注市场变化的基础 上，本着科学严谨的原则，提高公司投资决策效率和决策质量，把控经营 风险，保障资金安全。通过隆基泰和投资规划，从面到点的管控过程，应用激励和考核的工具， 促进平台、事业部及各职能部门在土地投资拓展工作上的高效协同、快速反应。第1页共15页隆基泰和第二条管理范围：隆基泰和置业参与投资开发的地产类项目（包括产业园、城市功能区及土地整理等业务；地产住宅、可售商业、办公等业务）。第三条管理机构和主体：隆基泰和置业投资决策委员会隆基泰和置业投资决策委员会系公司范围内所有拟开发地产类项目投资决 策的最高权利机构，直接受投资决策委员会主席领导，投资决策委员会主席对待 决策项目具

3、有一票同意/否决权。隆基泰和置业投资决策委员会名单详见相关制度：关于成立控股集团投资决策委员会的通知关于调整隆基泰和置业总部土地投资决策制度及定价管理制度的通知隆基泰和置业投资决策委员会职责：1、研讨批准项目投资可行性报告2、研讨确定项目投资方案3、确定项目主要经济指标与主要交易原则4、确定合理的土地招、拍、挂竞买方案及价格区间5、审批项目/股权出售方案第2页共15页隆基泰和6、研讨确定撤销合作方案7、其他重大投资决策问题3.4隆基泰和置业战略投资中心隆基泰和置业战略投资中心是为集团投资决策委员会提供决策支持和进行 集团范围内投资计划审核、监督、管理的常设机构。第四条管控机制：根据隆基泰和置业

4、 2017 第014号文件，关于隆基泰和置业平台公司组织架构 及人员调整的通知：隆基泰和置业战略投资中心的业务管控内容：1、负责地产类未进入城市的市场研判工作2、负责隆基泰和置业地产类业务短、中、长期战略发展规划3、负责地产类项目投资模型建立，汇报模板内容的制定，逐步梳理地产类投资项目的评价指标和评价体系。4、负责地产类项目投资决策文件上会前的初审，并提出修正意见。5、参与投资决策会，提出战略和市场维度的决策建议。6、参与地产类项目定价决策会，提出战略和市场维度的决策建议。考核管理：1、成立八大平台公司，各平台公司分管区域如下：平台一公司：廊坊、涿州区域平台二公司：高碑店、定兴、沫水区域第3页

5、共15页隆基泰和平台三公司：保定主城区、顺平、雄安新区平台四公司：白沟区域平台五公司：清苑、徐水、满城区域平台六公司：石家庄及周边县区平台七公司：邯郸区域平台八公司：高阳、望都区域2、组织关系：各平台公司人员及编制隶属关系如下平台一公司：隶属产发事业部平台二公司：隶属城发事业部平台三公司：隶属城发事业部平台四公司：隶属置业总部战略投资中心平台五公司：隶属置业总部战略投资中心平台六公司：隶属置业总部战略投资中心平台七公司：隶属置业总部战略投资中心平台八公司：隶属置业总部战略投资中心3、考核关系及权限：根据本次组织调整，隆基泰和置业总部、产发、城发及地产事业部与下属相关区域/城市公司、各平台公司的

6、相关人员考核关系及权限进行调整，置业总部运营管理中心授权战略投资中心对城发、产发、地产事业部土地投资负责人有-20到10分的赋分权，对平台三、四、六、七、 八公司有相应考核权，具体考核关系如下表：第4页共15页隆基泰和被考核人考核人单位岗位单位岗位考核权重置业总部战略投资中心总经理置业总部运营管理中心负责人100%城发/广发/地产事业总经理城发/广发/地产事业 部土地投资负责人所属事业部总经理100%置业总部战略投资中心负责人-20至10分 的雎介权平台三/四/八公司负责人置业总部战略投资中心负责人M J 1 人100%平台六公司负责人置业总部战略投资中心负责人60%地产事业部总经理40%平台

7、七公司负责人置业总部战略投资中心负责人60%地产事业部邯郸区域负责人40%城发事业部局碑店区域负责人平台二公司负责人60%城发事业部总经理40%保定区域负责人平台三公司负责人60%城发事业部总经理40%产发事业部廊坊/涿州区域负责 人平台一公司负责人60%产发事业部总经理40%地产事业部涿州/廊坊（含香河） 区域负责人平台一公司负责人20%地产事业部总经理80%局碑店区域负责人平台二公司负责人20%地产事业部总经理80%保定区域负责人平台三公司负责人20%地产事业部总经理80%白沟区域负责人平台四公司负责人20%地产事业部总经理80%邯郸区域负责人平台七公司地产事业部负责人总经理20%80%第

8、5页共15页隆基泰和第二章决策制度第五条土地投资决策制度:5.1管控流程各平台及事业部内部论证会审陈未置过曜基蚓粒战投中心，通人信：平台公用处事亶峰厘风.投留中心负贡人.区域芸.3桁 审同关串嗝负责入,同时专业总部冏咯投图中心：有得为中5 15， 冒喝都演学员茹会.决策内容：耳目=*芭狙标 +指判杆L研咛户宰合拜性 我可行性， 空层除至（收井翦）-.生法第1S （同侬）.关催果：蜀口三百丁口二；至里，八五上屋中*竽会议娜同节g 版亦的生匕.忆月:J店留置中心授权法峰事野中不骐取通目受库决洪辘田不足申新喇期上公隆基奉和置“投笛决策委员会决策会在取任目隆基泰和置址投贸决策委员会授权会（加和版娘予不

9、相铲之才而开屉岳阳芦kT厅莽余人员：投资决策豉员会庆员平品及小必新建姥理、区域总.授置 发屉中心金关人具益昌等!跑板曲会人员由求告以事业哥后懿唱定 决髯内;项目理两稣 而坳判施、研方方宏浏修 酣何行为 交用西短（收并购）、举蹲殛咯（沼粕鹿）.翁金马成本.蹒刍融资 .tt特况筑工党争对于报雇.风盼评S、喙氏市窿白啪市大更 他决海特串:次弟起百获取则目.曳叔会时.阚拿地代表.）不予侬专台人员i控股公司投翊修得M、平白及享修2%团聊晶 耳余各祝朝恭舍人艮尸；：另率芹拜弄1H定次番内容：针对一用投资法舞委员会对进入眩市能略、市场、客户，方 塞.骷骐帙分等方面的融事宜进行补充，诙点阐度邮与囱“方案 与措

10、帆.酶速惊、风除ifii判四个维度上夬第结需：1.度根:介恪此感工方叱代表乙？牌步昭（Wi .）L的议差犍内容（收并附一户叱a. 一辐开发、幡113物1页目决策方式及流程：前置阶段：平台及事业部内部论证会参会人员：平台公司及事业部总经理、投资中心负责人、区域总经理、各板块相关职能负责人、置业总部战略投资中心、法律事务中心及预算管理部。决策内容：项目经济指标、市场判断、研发方案合理性、售价可行性、交易路径（收并购）、举牌策略（招拍挂）、经济测算。第6页共15页隆基泰和决议结果：项目是否可以申请隆基泰和置业投资决策管理原则：1、各平台及事业部内部均应设计内部的投资决策机构，对于项目能否上置业总部的

11、投资决策会进行投票表决，投票机制由平台及事业部自行设计并报战略投资中心备案。（建议平台及事业部总经理 2票，其余各职能部门负责人每人 1票，半数以上同意票数视为同意上置业总部的投资决策会）2、平台及事业部内部论证会，涉及到二级地产开发的项目，均需要二级地产各职能：运营（马士强）、市场（王彦坤）、设计（王绍和）、营销负责人、成本（徐海芳）、财务（徐桂侠）、融资（杨大伟）、总经理（张佳）负责人进行会签。此项工作可以使用经济测算速算版本。3、置业总部战略投资中心、法律事务中心、预算管理部参加各平台及事业部内部论证会，并于会议决策同意项目开展后对职能内文件予以签字确认。4、会议决策同意继续推进的项目，

12、控股集团运营管理中心授权法律事务中心及相应财税部门，在投决会之前开展尽职调查工作（由法务部门负责起草意向协议，相应的平台公司及事业部在意向协议签订后履行资金支付流程，资金到位后职能部门在职责范围内开展尽职调查工作。资金共管不大于1000万元，若涉及共管资金大于1000 万元，则召开投决会）。注1 :此阶段需要的PPT模板、快速测算表等支持文件详见附件。注2:各事业部、平台公司需提前同置业总部战略投资中心、法律事务中心、预算管理部取得沟通，总部各部门视情况委派专人负责项目的对接。会议结论：会议决策结果通过会议纪要形式抄送战略投资中心。正式决策一阶：隆基泰和置业投资决策会参会人员：隆基泰和置业投资

13、决策会成员、平台及事业部总经理、区域总经理、投资发第7页共15页隆基泰和展中心负责人、其余各职能板块参会人员由相关负责人指定。决策内容：项目经济指标、市场判断、研发方案合理性、售价可行性、交易路径（收并购）、举牌策略（招拍挂）、资金与成本、税筹与融资、土地情况摸底、竞争对手摸底、风险评估、政策及市场趋势的重大变化。决议结果：决策是否获取项目，授权会时间、授权拿地代表（由投委会主席或隆基泰和置业运营管理负责人指定）管理原则：此阶段正式决策的第一阶段，除对前置阶段决策的内容外，重点要求增加对土地信息、资金与成本、税筹与融资、竞争对手、政策及市场趋势方面的深入摸底。此项工作需要使用经济测算精算版本，

14、此阶段要求平台及事业部各职能对产品定位及强排方案、销售价格及排期、成本与税筹、融资、经济测算等内容进行签字确认，置业总部预算管理部对所有资料进行复核并签字确认，涉及法务部分由法律事务中心负责人指定专人对相关交易结构、路径、资金安全性予以签字确认，最终由战略投资中心负责人做最终签字确认。注：1、涉及到二级地产开发的项目，均需要二级地产各职能： 市场（王彦坤）、设计（王绍和）、营销负责人、成本（徐海芳）、财务（徐桂侠）、融资（杨大伟）、总经理（张佳）负责人进行会签，除此以外的项目由城发或产发各职能负责人进行会签。2、会签模板见附件。3、各职能签字人按现有组织架构确定，如负责人有变动的，签字人相应变

15、动。会议结论：会议决策结果通过会议纪要形式抄送隆基泰和置业投资决策会成员、隆基泰和置业运营管理中心、战略投资中心、相关平台及事业部。会议纪律：1、会议申请前置条件：各平台及事业部提前2周将报投资决策委员会的上会项目发至隆基泰和置业战略投资中心 （隆基泰和置业战略投资中心设专职对接人-暂定尹楠）2、上会前置条件：各平台及事业部提前 3日将上会PPT文件及测算表发至战略投资中心，战略投资中心1日内提出修改意见后，各单位按照修改意见调整上会文件；战第8页共15页隆基泰和略投资中心对会议资料完成最终审核，并将上会PPT文件、相关签字文件及测算表发至运营管理中心。3、会议召开：运营管理中心在确认资料完整

16、后，将必要文件呈各投委提前审阅，并于发送资料2个工作日后召开投资决策会；特殊情况下，可由战略投资中心申请临时召开投资决策会，并按制度对相关责任人进行处罚。4、会议后置待阐述问题：对于隆基泰和置业投资决策会提出的关键性问题，如政策及 市场趋势、研发方案重大调整、土地摸底、拆迁摸底、竞争对手摸底、尽职调查等 问题，各平台及事业部投资管理中心应进行逐条详述，作为隆基泰和置业投资决策 委员会正式决策二阶的前置上会条件。5、会议召开时，投委会现场参会成员不得少于5人，不能参会成员需在会议召开前以邮件、书面形式反馈明确的决策意见，临时投决会情况下，各投委需在会议后1个工作日内补签投决意见单，投委成员委派相

17、关同事列席会议的不算作参会（持决策 意见单的除外）。注1：涉及二级地产开发的项目，地产事业部总经理必须参加，其余参会人员根据需要由总经理指定。注2:所有涉及上市监管、合规问题的，对应投委负责人必须参会。正式决策二阶：隆基泰和置业投资授权会参会人员：隆基泰和置业投资决策会成员、平台及事业部总经理、区域总经理、授权拿地代表。决策内容：1、摸底与尽调：授权拿地代表对正式决策一阶投资决策会成员提出的关键性问题进行 逐条详细叙述，包括但不仅限于政策及市场趋势、土地摸底、拆迁摸底、竞争对手 摸底、尽职调查等问题。2、方案与指标：项目研发方案、销售价格、排期、经济测算等关键指标，如发生研发第9页共15页隆基

18、泰和方案、价格、排期与一阶投资决策会的重大调整，应进行方案及经济测算的对比并阐述理由。3、极限地价测算：要求进行保守地价（以现市场价格为依据），预估地价（以实际销售 当期预估价格为依据），风控地价（市场价格和当期销售价格加权平均，各占 50% 权重）三个维度的测算，并对应销售价格。4、风险预判：项目资源获取与项目全周期运营过程中可能出现的重大政策、市场、资金、法务等问题进行提前预警。5、授权拿地小组工作分工：明确拿地小组各成员在报名、资金证明、现场举牌等各项工作的职责。决议结果：1、授权价格及授权拿地代表2、举牌策略（招拍挂）3、协议关键内容（收并购、产业园、一级开发、城改、旧改）管理原则：1

19、、此阶段是正式决策的第二阶段，要求对获取项目价格的精准测算和对风险的充分预估，针对一阶投资决策委员会对进入城市战略、市场、客户、方案、测算 依据等方面的未尽事宜进行补充，重点阐述摸底与尽调、方案与指标、极限地 价、风险预判四个维度。2、此阶段要求平台及事业部各职能对经济测算、强排方案、销售价格、法务风险等内容进行签字确认，如上述几个方面相对一阶投资决策委员会没有重大调整，可沿用上一阶段的职能会签表，不需重走流程。若最终测算结果出现导向性变化，如利润额发生正负转化、投资回报额偏差10%时，则由授权拿地代表组织会议并提请各投委会成员做重新投票（如为收并购项目，则由运营管理中心负责组织会议），由运营

20、管理中心、战略投资中心向主席做最终汇报。10第10页共15页隆基泰和此项工作需要的PPT模板、经济测算等支持文件详见附件。会议纪律：3、汇报材料：各平台及事业部对一阶决策会所提关键性问题进行逐条详述，提报取地价格、极限地价及有益于决策的相关补充材料，并提前 1日发至隆基泰和 置业战略投资中心。4、对于会议决策内容的摸底与尽调、方案与指标、极限地价测算、风险预判四个 维度，平台公司及事业部、投资发展中心应进行详实、真实、全面的阐述，如 若因主观原因刻意隐瞒及漏报对投资决策形成重大影响的信息，经过隆基泰和 置业投资决策委员会授权，战略投资中心有权对平台公司及事业部、各级投资 发展中心进行问责及质询

21、，并行使考核权。管理制度：分为操作规范、报表制度、会议制度、奖惩措施四部分操作规范：11第11页共15页隆基泰和二级市场获取项目操作规范工作流程项目信息获取、填写信息登记表项目初步筛选组织项目工作组工作疆行平台及事业部运营负责人/投资发展中心负责人统筹完成汇报文件组卷各平台公司及事业部论证会隆基泰和置业战略投资中心组卷报审及会议申请内容与标准责任人及时间/L各投资中心局级经理-fc-内容:1、项目信息获取与了解：新项目信息出现后，汇总至各平台及 事业部投资发展中心，并组织专业人员与信息提供方或项目权属 方接洽，收集相关资料，对项目进行初判。标准：信息准确及时程序：信息获取、实地踏勘、初步洽谈、

22、收集资料J各投资中心总监及副总监 、*1、投资发展中心总监对项目进行筛选，针对选定的项目向相关 业务部门进行通报，提前做好参与性工作安排。2、编制项目信息简报标准：信息准确、有明确的出让信息（招拍挂）、合作意向（收并购）程序：各区域投资中心选定跟进项目，并以周报和双周会形式向 置业战略投资中心进行报备*-V_r各区域投资中心负责人、-勇1天/地产市场定位负责人、3-5 天/厂地产研发负责人_, 地产营销负责人、-内容：1、各平台及事业部投资发展负责人向总经理汇报项目信息简报，获准后组建工作组，由总经理指定各职能工作成员2、提供各职能开展工作的基础资料，并明确工作排期标准：项目宗地图CAD、规划

23、设计条件、出让条件、预估土地 价格、地上附着物信息及成本、拆迁情况等程序：成立工作组、提供基础信息、明确工作排期Lr巾助足仪.输入条件：1、项目位置、区域2、项目拟建业态及规模成果文件：市场定位报告（已进入区域3天，新区域5天）蚀排力枭输入条件：1、项目宗地图 CAD2、规划设计条件3、产品定位（市场部门提供）成果文件：强排方案及指标表k营销排期输入条件：1、产品定位（市场成员提供）2、强排方案及指标表（设计成员提供） 成果文件：价格及营销排期表ir 1天 /厂地产工程负责人产地产成本负责人 飞r. _ ）地产法务负责人，桂琲斯输入条件：1、产品定位（市场成员提供）2、强排方案及指标表（设计成

24、员提供）3、价格及营销排期表（营销成员提供） 成果文件：工程排期表*成本与机号输入条件：1、产品定位（市场成员提供）2、强排方案及指标表（设计成员提供）3、工程排期表成果文件：成本税筹数据清单与经济测算表3 法务风险输入条件：1、项目相关协议要点、股权及债务基础情况、土地权属、抵押、查封、闲置等风险点排查成果文件：法务风险提示，或直接启动尽职调查，尽职调查的工 作周期不计算在本流程时间内I二 一1 天 J地产融资负责人hi融资方案输入条件：1、营销价格及排期表（营销成员提供）2、成本税筹数据清单与经济测算表（成本成员提供） 成果文件：融资方案uE tiL.1大地产财务负责人_1-2 天_）各区

25、域投资中心负责人 2-3 天J一，&平台公司及事业部总经理、*财务测算输入条件：1、营销价格及排期表（营销成员提供）2、工程排期表（工程成员提供）3、成本、税筹数据清单（成本成员提供）4、融资计划（成壬成员提供）成果文件：经济指标表及极限地价（速算1天，精算2天）汇报文件组卷输入条件：各职能成果文件全部提供成果文件：汇报文件PPT及经济测算表各平台公司及事业部总经理评审决策内容：项目经济指标、市场判断、研发方案合理性、售价可行性、交易 路径（收并购）、举牌策略（招拍挂）、经济测算。标准结果：是否上隆基泰和置业投资决策会.,用区域投资发展中心负责人1 天）置业投资决策委员会会议申请报会申请可与工

26、作组运行周期并行，启动报会时间由各区域投资 中心负责人自行把控时间要求：提前两周报战略投资中心申请会议提前三天将汇报组卷问卷报战略投资中心进行审核第12页共15页12隆基泰和报表制度：时间及形式：表1、投资规划表：每周一中午 12:00时之前，各平台公司及事业部将各自的投资规划表报战略投资中心，报表格式详见附件隆基泰和 2017年度投资规划表表2:申请投资决策会排期表：每周一中午 12:00时之前，各平台公司及事业部将各自的申请投资决策会排期表报战略投资中心，报表格式详见附件申请投资决策会排期表小注：表2属于项目前置沟通的会议排期表，在正式会议的3天时间之前可以进行撤会调整，但不允许新增及调整

27、项目。会议制度：时间：周会制度，每周一下午 3:00-5:00参会人员：各平台公司及事业部投资发展中心负责人形式：现场会议内容：1、已跟进投资拓展项目进度及卡点2、城市进入战略、市场、客户、产品预沟通3、后两周上投决会项目预沟通4、上一周投决会项目进展及反馈5、新拓展项目信息同步会议结果：由战略投资中心形成会议纪要并下发。13第13页共15页隆基泰和第三章罚则第六条奖惩制度:战略投资中心考核赋分体系,xlsx战略投资中心考核赋分体系、置业总部战略投资中心对平台三、四、八公司负责人具有2、此考核评价标准仅针对产发、城发、地产事业部土地投资负责人的3、置业总部战略投资中心对平台三、四、八公司负责人

28、具有100%考核权，对平台六、七公司负责人具有-2010分的赋分权进行说明与解释。100%考核权，对平台六、七公司负责人具有60%考核权，对产发、城发、地产事业部土地投资负责人具有60%考核权，其考核原则与标准另行下发。评价领域关键指标罚分项加分项出让信息准确解读（招拍挂）1、竞争对手摸底及出价信息准确掌握（+10分）-2-5 分）2、尽职询备详实可靠（+5分）3、补偿、还建等信息及协议准确，提供充分决策依据-20 分）（+10 分）项目信息准确住（30%）尽职调查详实可靠（一级开发、收并购）1、次要信息遗漏，但对决策结果未造成重大影响（范争对手摸底准确2、关键信息模糊，决策依据不充分（-5-15 分)步及拆迁、地上附着物、补偿及还建信息及3、核心信息遗漏，导致经营结果出现颠覆性偏差（办议准确及时获得，决策依据充分投资项目质量管理市场、定位、方案、测