中原2008年6月南京句容市宝华镇鸿堰村南侧12号地块以及仙林东路11号地块营销策划报告产品0602

1、南京(nn jn)中原房地产营销顾问有限公司2008年5月南京中原房地产营销(yn xio)顾问有限公司2008年6月句容市宝华镇鸿堰村南侧12号地块以及仙林东路11号地块营销策划报告第二册 产品建议共九十二页基地资源(zyun)分析 地块分析(fnx) 周边环境分析 综合评定共九十二页 本项目两幅地块均位于句容境内，距离仙林中心城区约5公里左右，距离规划中的南大约3.5公里左右，距离仙林东部住宅规划区仅2公里左右。 由于两幅地块所处区域正处于发展阶段，因此(ync)周边的商业、生活配套极度缺乏。但两块地块均紧临南京的仙林区域，因此(ync)本项目主要受到仙林区域市场的影响。位置句容宝华仙林东

2、路南侧（鸿堰村南侧局部地块）出让面积310100平方米/465.15亩总建筑面积372100平方米起始价30700万元（990元/平方米）容积率1.2绿化率30%土地使用年限商业：40；住宅：70成交价格115100万元（247.45万元/亩）楼面地价3100元/平方米位置句容市宝华镇仙林东路南侧（原庆航高科地块）出让面积133348平方米/200.02亩总建筑面积160000平方米起始价11600万元（869.9元/平方米）容积率1.2绿化率30%土地使用年限商业：40；住宅：70成交价格43100万元（215.48万元/亩）楼面地价2700元/平方米项目地项目(xingm)地块分析 基地资

3、源分析共九十二页地块外部环境（四至） 区位交通(jiotng)配套北南西东鸿堰村南侧地块地块北邻城市主要干道仙林东路、该道路目前正在进行修建，未来将与仙林大道进行无缝对接。仙林东路北边就是目前区域热销楼盘仙林新街坊。地块东侧为规划道路，尚未建设完成。东南方向还有一铁路，目前尚在运营当中，存在一定程度的噪音污染。基地南侧为待开发地块。主要有树木、荒草等组成。地块西侧地块有多条高压电网，形成网状。对整个地块的环境将会产生严重影响。 基地资源(zyun)分析共九十二页地块外部环境（四至(szh)） 区位交通配套北南西东庆航高科地块地块北侧为城市主要干道仙林东路，该道路未来将与仙林大道无缝对接，将极大

4、的缩短本项目与仙林的距离。地块东侧为待开发土地，目前尚未开工建设。基地南侧由荒地和部分山体组成。地块西侧规划为城市公共绿地，但目前尚未建设完成。 基地(jd)资源分析共九十二页两个地块内部的植被资源较为丰富，且存在部分原生树木，但可利用价值不高。其中鸿堰村南侧地块不仅周边有大量高压线网，且地块内部也存在零星的高压线，这对本项目(xingm)的后期规划将会产生重大影响。项目地块现状(xinzhung)分析 基地资源分析共九十二页本项目所处区域正处于开发阶段，因此周边生活、商业配套极度缺乏。但本项目紧临仙林白象片区。随着仙西片区的开发完成，白象片区已经成为未来政府重点发展的区域。白象片区中的南大、

5、南体两所高等院校已经开工建设，住宅规划区域已经出让四块地，出让面积已经超过了85万平方米。工业园区里夏普工业园也已经投资建设。随着这些(zhxi)项目的建设完成，可以预测项目周边的配套将会日益完善。南大工业园南 体住宅用地宝华山项目地夏普工业园出让(chrng)4块土地项目地块规划分析 基地资源分析共九十二页目前两幅地块的交通条件较差，出行较为不便。但是地块紧临的仙林东路未来将与仙林大道无缝对接，而且地铁二号线东延线也将于2010年建设完成(wn chng)，届时本项目与仙林乃至南京主城区的距离将大大缩短。仙林大道(d do)仙林东路项目地块交通分析 基地资源分析共九十二页属性界定地理位置城市

6、边缘地带片区发展具备良好发展前景项目规模规模巨大资源状况无明显比较优势配套资源现状配套设施匮乏 项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大(jio d)、资源状况一般的住宅项目。项目地块(d kui)属性界定 基地资源分析共九十二页 评价细目 优秀良好中等一般较差备 注自然景观紧邻宝华山交通情况紧邻仙林大道社会人文-区位形象 生活配套-辅助配套 -综合评价：1、从地块的本身具备条件和周边综合因素来看：均不存在优势，唯一支撑本项目的优势就是宝华山景观资源，以 及未来交通优势；2、仅仅从地块资源来看：本项目如果打造对配套设施依赖严重的的中低端产品可能存在一定问题；3、从景观资源来看：本项

7、目山清水秀，具备打造中端以上的产品的潜质，高端产品对于配套的依赖相对较低；4、从距离(jl)角度看：本项目处于南京和句容的交接地带，到中山门的车程约30分钟，到仙林的车程约10分钟 （仙林大道开通以后），做为高端产品而言，距离(jl)较为优越。 基地资源(zyun)分析周边环境综合评价共九十二页产品(chnpn)组合分析 SWOT分析法 产品组合推导 仙林东路以南地块(d kui) 堰南村地块 项目定位 客户定位共九十二页项目(xingm)SWOT分析 在对项目进行产品建议时，首先需要清楚自身(zshn)项目存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对项目优劣势的分析：S（优势）区位 +

8、 景观 + 规模 + 品牌W（劣势）区域居住环境氛围有待提升缺乏商业、生活配套O（机会）人口导入交通改善开发水平提升节点T（威胁）区域内直面、潜量竞争区域外同档项目客群争夺政策风险项目SWOT分析共九十二页用地优势： 用地面积达31.1和13.3万平方米，易形成规模效应，有利于降低开发成本，且利 于打造独立景观环境； 地块南、北高度差较高，可充分利用坡地打造特色景观 ； 区位优势： 在“一小时都市圈”中区位、距离最近的一个，相对于溧水、江浦等区域，区位优势也相当明显； 紧邻仙林板块，车程仅仅5分钟左右；景观优势： 宝华山风景区； 自然景观资源类型丰富，值得进行价值深度(shnd)挖掘；S（优势

9、(yush)）项目SWOT分析共九十二页交通优势： 坐拥仙林大道等城市(chngsh)重要交通要道； 通达沪宁高速、312国道、宁杭高速、绕城公路等，交通便捷，车程均在10-30分钟以内；宗教文化： 紧邻宝华千年宝华古寺，宗教文化基础较好；价格优势： 相对仙林板块，本项目未来推向市场价格势必比仙林板块低；知名品牌，专业度高： 上市公司（沪600220）阳光集团背景； 各类中高端项目项目操作经验，专业度值得信赖。S（优势(yush)）项目SWOT分析共九十二页地块完整性略差： 仙林大道以东地块狭而长，鸿堰村南侧地块相当不规整，不利于项目整体规划； 地处边缘板块，地理位置相对较偏；区域环境形象尚待

10、提升： 区域整体大环境虽然较好，但缺乏统一规划，区域档次有待提升，这为项目探讨中高端定位(dngwi)带来一定制约；区域缺乏生活、商业配套： 区域新建项目中虽有少量生活、商业配套，但均未投入使用；目前生活、商业配套几乎为零，难以满足对中高档客群的消费需求及层次，缺乏相对应的吸引力。W（劣势(lish)）项目SWOT分析共九十二页城市镇化程度加速推进，人口导入为项目带来中高端客群： 建设规划，加速城镇化进程； 主城框架拉开，推进人口向仙林新城集中，为本案带来仙林以外(ywi)的中高端客群；仙林大道的建设、地铁到达仙林，拉近区域与南京市区实际与客群心理距离： 仙林大道的完工对于消费者心理距离的拉近

11、有较大的提升；住宅开发水平处于提档升级阶段，为本案成功突围提供契机： 现有商品房开发较少，本项目迅速推出有利于引导市场； 随着城镇化进程的加快，普通商品住宅开发亟需提档升级适应日益增长的中高档消费客群需求； 目前区域住宅产品缺乏创新，为本案的产品创新突围提供重要契机；O（机会(j hu)）项目SWOT分析共九十二页区域直面、潜在竞争威胁： 目前区域内以中档楼盘的为主导，且整体采用低价跑量销售，对本项目实现价格突破有一定阻碍作用； 城东居住板块正在形成，已上市楼盘及土地供应量逐步增多，在售及新增项目势必对本案中小户型客源进行分流；品牌开发时代来临，其他板块同档项目带来竞争威胁： 整个仙林板块聚集

12、了招商(zho shn)、栖霞建设、亚东建设、交通置业等国内一线、或省内一线开发商，威胁巨大；政策威胁： 国家宏观政策进一步抑制房地产市场过热，不断通过提高首付、加息等金融政策调控房地产市场，在一定程度影响多次置业及投资热情；潜在项目威胁： 在本项目之后拍卖的地块，楼面价远远低于本项目，在竞争中势必处于下风。T（威胁(wixi)）项目SWOT分析共九十二页项目地块环境优越，为吸纳以主城区高端客群客群创造了必要条件。项目拥有交通与距离优势，依托周边的高速路网，可以实现快速对接仙林与主城， 将客户半径进一步扩大。本案临近南京房地产热点板块，相当于仙林板块，本项目推出后价格优势突出。城市化进程的推动

13、南京城区向外不断扩张，远郊项目客源半径拓宽。优美的自然环境，为打造优质的享受型的品质社区提供必要条件。开发商品牌发展战略及综合实力，必将构建高起点高品质社区。消除基地劣势影响(yngxing)，完备的配套体系的建立成为必然。本案体量大，远郊项目的认知不足，销售周期与市场培养期存在一定矛盾，因此需 要快速超越现状劣势，确定市场地位，实现产品去化目标。SWOT分析(fnx)结论项目SWOT分析共九十二页开发方案(fng n)选择项目建筑策划分析(fnx) (可选方案比选) 项目核心问题界定： 怎么做才能做到低风险地实现经济效益最大化？以怎样的物业组合，实现项目经济效益最大化的同时将风险降到最低？问

14、题1以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售，并确立开发商品牌地位？怎样能够实现低风险高收益并建立品牌问题 2 在提出项目产品定位策略之前，我们基于项目的总体指标，从建筑学角度出发，根据相关经验和规范，以实态调查为基础，经过客观地分析，最终得出实现既定目标所应遵循的方法和程序，为建筑设计能够最终充分地实现总体规划的目标，保证项目在设计完成之后具有较高的经济效益、环境效益和社会效益而提供科学的依据。 共九十二页根据地块属性及经济指标，适合该项目的物业类型有：多层（包含花园洋房）小高层（9-11层）高层（18层）别墅商业备注： 1、就各个物业类型的可能性方案进行组合，选出最佳经济效益方案；但

15、经济 效益指标仅我们选择方案标准之一，同时我们会考虑发展商的沿革、市场供 应及需求、消费者的接受程度等，进行综合评定选择最适合本项目的方案。 2、关于(guny)商业，本项目商业为项目的配套产品出现，而非主流产品，在经济测 算中，不予以测算。项目建筑策划分析(fnx) (可选方案比选) 仙林东路以南地块共九十二页项目建筑策划分析 仙林东路地块经济角度分析仙林东路以南基础经济指标指标名称内容(平方米)建筑总用地133348.00 地上建筑面积160017.60 容积率1.20 绿化率大于30覆盖率小于28项目产品组成产品类型建筑面积占总建筑面积比例联排别墅0.00 0.000 花园洋房14401

16、5.84 0.900 商业16001.76 0.100 合计160017.60 A、从经济效益(jn j xio y)比选产品组合共九十二页开发销售计划物业类型（m2）预计单价（元/平方米）一期(2009年3月）预计单价（元/平方米）二期(2010年3月)预计单价（元/平方米）三期(2010年10月)商业总面积（万平方米）销售额（万元）数量（平方米）总额（万元）数量（平方米）总额（万元）数量（平方米）总额（万元）160017.60 103989联排别墅8122.50 0.00 0.00 8796.66 0.00 0.00 花园洋房5631.60 72007.92 40551.98 6099.0

17、2 72007.92 43917.79 商业用房12198.05 16001.76 19519.02 开发节奏确定：1、开盘时间为2009年3月；2、住宅部分分阶段推出，提高价格上升空间；3、开盘时间选择在每年销售黄金季节；4、整个销售周期建议在3年以内，每年的价格上升幅度建议在8.3,为近四年的平均水准（联排基价7500元/平方米、花园洋房基价5500元/平方米、商业的价格为当期住宅价格的2倍）；项目建筑策划分析 仙林东路地块经济角度分析共九十二页项目建筑策划分析 仙林东路地块经济角度分析共九十二页项目建筑策划分析 仙林东路地块经济角度分析共九十二页项目建筑策划分析 仙林东路地块经济角度分析

18、共九十二页项目建筑策划分析 仙林东路地块经济角度分析共九十二页该经济测算是一动态产品组合的经济测算报表，因电脑(dinno)有关联计算，文本档无法其中显示；改产品组合是花园洋房、联排、商业在不同比例情况下的利润情况；通过上表可以看出，在不做联排的情况下利润(lrn)是最大的，随着联排比重的比例增加，利润(lrn)在不断减小，15%是个临界值；该推算过程中的价格，来源于本报告后半部分的价格推导；仙林东路以南项目经济测算分析项目建筑策划分析 仙林东路地块经济角度分析当联排配置到20%时，已经出现亏本共九十二页因地价达到了4.31亿，导致楼面(lu min)价格在2693元/平方米，几乎占到了销售价

19、格的50%，无论规划为那类产品，在目前宝华板块行情现状下，都比较难以实现较高利润；从盈利能力家度分析，除了花园洋房和普通多层可以盈利之外，规划为其它物业类型全部亏损；盈利能力分析，花园洋房普通多层联排别墅小高层；11层小高层盈利能力较差；盈利条件最好的是6+1花园洋房和普通多层；从经济角度和满足容积率角度综合分析看，最佳可能的产品组合为： 第一位：地块全部规划为花园洋房； 第二位：地块全部规划为普通多层； 第三位：11层小高层和联排别墅的组合；物业类型(lixng)初选项目建筑策划分析 仙林东路地块经济角度分析共九十二页项目建筑策划分析 仙林东路地块方案评估方案(fng n)一：花园洋房 目的

20、实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收市场接受度环境资源市场竞争利润角度因子分析推盘及运作项目形象价格具体表现花园洋作为高端产品在推盘节奏上较慢花园洋房在提高项目整体形象上有较大的促进作用 花园洋房的价格在市场上较高，在消费者接受程度上存在一定的抗性市场目前已经存在该类产品，接受程度较高周边有较好的环境资源，具备高端产品的潜质从竞争角度看，临近的仙林有大量的花园洋房供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈充分利用容积率，实现了建筑体量最大化，有较好的经济效果利弊分析弊利弊利利弊利该物业类型利大于弊，且不利部分对于项目影响不是决定性的，因此该方案(fng n)建议最佳备选方案(fng n)共九十二

21、页方案(fng n)二：普通多层 目的实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收市场接受度环境资源市场竞争利润角度因子分析推盘及运作项目形象价格具体表现作为中端产品，推盘及项目运作上较为简单，同时速度较快对于项目形象的的提高比较不利 普通多层的价格在市场上较高，在消费者接受程度上较高，但是实现利润较差 市场目前已经存在该类产品，接受程度较高存在环境资源浪费从竞争角度看，临近的仙林有大量的多层供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈 一般利弊分析利利弊利弊弊弊该物业类型弊大于利，且不利部分对于项目影响是决定性的，因此该方案虽然存在一定利润，但综合选择(xunz)不建议作为项目备选方案项目建筑策划分析

22、仙林东路地块方案评估共九十二页项目建筑策划分析 仙林东路地块方案评估方案(fng n)三：小高层+联排别墅 目的实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收市场接受度环境资源市场竞争利润角度因子分析推盘及运作项目形象价格具体表现高端产品和大众类产品的结合，在项目运作上及推盘上较好控制有高端产品拉升，对于项目的形象有极大的提升 小高层的价格在市场上较高，在消费者接受程度上较高，但是实现利润较差 ；联排实现利润较好；市场目前已经存在该类产品，接受程度较高周边有较好的环境资源，具备高端产品的潜质从竞争角度看，临近的仙林有大量的多层供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈 一般利弊分析利弊弊利利弊利该物业类型

23、组合利弊较为平均，但在项目利润角度看，盈利情况(qngkung)一般，建议最为第二选择共九十二页B、市场和规划(guhu)角度比选产品组合理由一：市场启示从目前仙林及宝华区域各档次楼盘来看，仙林板块作为南京高端板块的代表之一，高端项目云集，花园洋 房、联排别墅、小高层、高层等各类物业比比皆是，无论规划为哪类产 品或产品组合都存在同仙林地块产品存在雷同可能，因此本地块的产品 组合上，不期望创新，只能在细节部分进行控制；从未来发展方向来看，仙林版盘的项目现在几乎都在高位运行，做为最近板块-宝华是未来发展方向；从客户群认知来看，宝华从行政划分隶属于句容，但不是简单归结为客群来自句容，而是面向仙林，辐

24、射南京 城东，且南京城东存在这样的客群；客户(k h)对于仙林或亚仙林版块而已，该区域是高端项目 的代言。理由二：建筑规划要求满足经济指标是任何产品组合的前提，单一的花园洋房在规划上最为规整且利于规划；并与周围环境协调；体现创新并符合现代人的审美；有利于规划报批通过。项目建筑策划分析 仙林东路地块方案评估共九十二页C、从地块(d kui)属性分析项目建筑策划分析 仙林东路地块方案评估地块周边资源丰富，适合中高端产品的打造；本地块狭而长，南北向开间较窄，东西向较宽；在产品规划上，因开间窄，进深太深导致，排布比较困难，同时会导致面积浪费；本地块在如联排别墅等类产品的打造上存在一定困难，不利于相对集

25、中景观规划；地块规模一般，不适宜两种以上物业类型的组合； 综合来看：本地块适合打造中高端以上产品，从地块的规模和属性来看纯粹的花园洋 房和联排别墅和小高层的组合，均适合项目的发展方向(fngxing)，但从项目排布和 景观的打造分析，排布纯粹花园洋房比较合适。共九十二页D、从消费者分析(fnx)消费者分析：1、参照现阶段仙林翠谷、新林新街坊的客群进行分析； 2、分析宝华未来的成长性，对客户进行推导分析； 3、 我们的一切(yqi)定位都以客户的目标为出发点； 4、 通过对客户群的研究，从而根据所选定的目标市场的实际需求和具体特征，制定满 足目标客户群个性化需求的产品定位策略。核心问题： 客户群

26、半径 目标市场的选定项目建筑策划分析 仙林东路地块方案评估共九十二页项目建筑策划分析 仙林东路地块方案评估两大目标客群构成基础市场（仙林）成长市场（泛城东）立足仙林区域已成形的基础市场，利用(lyng)本项目和周边项目配套改善的时间节点，追求足够消化量，达到稳定的现金流和人气聚集的效果；利用产品轰炸市场，达到价格攀升和中高端品牌树立的作用吸引成长市场的客户群；共九十二页 结论：通过对地块自身资源、动态产品组合经济分析(fnx)、市场状况、消费者等综合分析，本项目产品建议为：6+1电梯(dint)花园洋房共九十二页物业功能 花园洋房+商业，互为补充，提升社区价值及盈利空间充分利用基地资源提升项目

27、盈利能力功能项目价值标杆提升项目品质运用田忌赛马原理，形成自身价格比较 机制产品标杆，价值标杆塑造品牌形象花园洋房商业功 能项目(xingm)规划设计建议项目建筑策划分析 仙林东路地块规划建议共九十二页总平仅为示意(shy)，数据仅供参考仙林东路规划路名称指标比例(%)用地总面积133348m2 100总建筑面积160017.6m2100花园洋房建筑面积144017.6m290%商业建筑面积16000m210%容积率1.2建筑密度28%绿地率30%项目建筑策划分析 仙林东路地块规划建议项目(xingm)规划设计建议共九十二页从地块属性、经济测算(c sun)、SWOT分析、消费者分析的结果来看

28、，均表现为全部规划为花园洋房为最佳选 择，辅以部分沿仙林东路、规划路、及交叉路口的集中商业。充分利用横纵主要景观轴的景观优势，把高档住宅产品-6+1电梯花园洋房沿项目两侧布置，形成独立完整的高档住宅区域，配置前庭或者后花园及组团中心花园景观资源，使产品的价值得以极大的提升。花园洋房在布置上均采取了南北向，在采光、通风日照上做到最佳；花园洋房采取一梯两户。仙林东路项目连接城市干道的最大道路，也是项目车流和人流的主要道路，但在项目的入口设置上建议在 地块的相交接的道路旁侧上，有利于人流及车流的进入，同时有利于展示项目形象。车库设计采取地下与地面相互结合，以减小土建和设备成本，同时利于使用，花园洋房

29、采取半地下和地面相结合。项目(xingm)规划设计理念项目建筑策划分析 仙林东路地块规划建议共九十二页 住宅建筑风格规划的要求与意式文化与生活精神特征融合 建筑形态和色彩要求和谐地融合意大利文艺复兴的文化艺术与生活的精神，采用建筑小品、景观、水景、会所等，从细部的建筑立面处理反应出来。立面看不到空调、排水管等，整体(zhngt)感觉非常整洁清爽，没有障碍感觉的多余附着物。精神提炼为三大境界：建筑境界住宅平面采用大空间的分割，创造充分的、灵活的空间组合，将书房和客厅的墙体设计为活动式，又将洗手间集中式布置，节约经济。超大面宽阳台，增加室内外空间的对流和景色的交流，使住户更多地亲近自然，以达到健康

30、住宅的目标。生活境界 对于意大利人生活本身是至关重要的，远高于对权利、金钱的追求，纯粹的享受生活是意大利人的人生哲学与生活境界。淡泊于名利，回归对生活本质的崇尚与热爱，充满艺术情趣的公寓官邸并非是炫耀的资本，而是品位的标榜，本案将正是这一种流淌着意大利精神的贵族血脉，还原生活纯粹本质的自然境界，让人深切体会，意大利生活的古典美与独特的态度。这里的的一切生活元素，都可以让人散发出想象的迷人光芒，从循规导矩中迸发超凡脱俗的视野。艺术境界人生的境界分为许多层次，所谓艺术的境界无非是经审美的眼光看待一切自然现象和社会问题，并希求其周围的一切都具有美学的魅力。意大利的艺术境界至今没有一个国家可以与之攀比

31、，文艺复兴时期的辉煌将之推上了人类艺术史的高峰，而意大利人深知，热爱生活，才能热爱艺术，因此艺术来源于生活，对于艺术的崇尚也表达对生活之家。本案追求的是文艺复兴的艺术变成生活的气息，在此，无论是新古典主义的建筑还是浓郁的人文气息，都将人们带回到十五世纪的那场艺术变革当中，这种曾经人敬仰千年的的艺术生活，如今将在这里独一无二的真实呈现。项目建筑策划分析 仙林东路地块规划建议共九十二页新 古 典 主 义/意式风情(fngqng)我们对于建筑风格的塑造，着重体现(txin)建筑的物业价值将从视觉冲击力、专业素材经典、识别性强、概念清晰诱人这4个原则来把握。项目建筑风格建议项目建筑策划分析 仙林东路地

32、块项目定位新古典：新古典主义并不是新的古典主义，而是对于古典主义的新变，大体出现在19世纪的中后期欧洲，即工业革命对于人们生活的改造出现端倪的时候，因而新古典主义实际上也是一种对于工业革命实际影响的反应，是一种并不墨守陈规的新式的“古典主义”风格。作为哲学意义上影响人们认识和表达思想的一种思潮，新古典主义的影响非常广泛，无论是思辨的科学还是艺术的表现，它都大量存在和应用，比如经济学、美术、雕塑和建筑等等，因此，人们也习惯于用新古典主义或者新古典来代表一种思维方式或是表现形式。从一个更高的层面对于新古典主义风格和复兴新古典主义风格的一个鼓励和推动。本案正是基于其立足新古典之美打造洋溢新古典之“尊

33、贵、便捷和深刻”的人文内涵及其对于新古典之美的倾力推广；意式风情：意大利作为欧洲最古老的国家：意大利不但拥有正宗的欧洲古典风格，同时也是现代设计最具活力的地方，意大利是位于地中海区域中央、文艺复兴运动开始于意大利。当时的艺术家往往是集科学家、画家、建筑家于一身，涌现出了无数优秀的建筑作品。文艺复兴前后时期是意大利建筑最为辉煌的时刻，建筑风格的特点是追求奢华，艺术家们普遍追求一种宏伟的建筑艺术风格，使建筑显现出一番雍容华贵、高贵典雅。意大利同时是一个奇妙的国家，无论你是被布局巧妙的广场上雄伟的教堂所吸引，还是从香浓纯正的卡布基诺咖啡泡沫中瞥见过路游人的霓裳，你总会有一种特别美好的感觉：再也没有其

34、他地方有这么美妙的生活了意大利人以热爱生命，享受生活著称，“宁可少赚钱也要生活好！”这就是意大利的生活观。对于意大利人来说，生活还是最重要的。意式的风情其真正的内涵就在于既有欧式传统优雅、奢华，又不失意大利人对生活的热情与浪漫天性！共九十二页项目建筑风格建议-建筑风格参考(cnko)图片项目建筑策划分析 仙林东路地块项目定位共九十二页市场启示（1）从目前市场各档次楼盘来看，建筑风格比较单一，相邻的仙林新街坊为现代简约， 本案(bn n)采用新古典 主义有利于区隔于其它产品；（2）而整体楼盘风格的发展方向来看，新古典风格一直为中高档楼盘建筑风格的主流，也是高档楼盘普 遍选择的风格之一如中海塞纳丽

35、舍、万科光明城市等，因此一直以来得到市场的广泛认可；（3）从客户群认知来看，新古典主义风格也是客户传统认知的高品质住宅，识别性较强，选择新古典主义 更有利于目标市场的接受和产品档次的升级，因此该风格更符合他们的心理预期；（4）从和项目规划匹配来看，新古典主义风格更符合项目高档的规划要求。项目建筑风格建议-理由(lyu)阐述项目建筑策划分析 仙林东路地块项目定位共九十二页拟定户型配比的依据一方面，迎合市场主流需求；另一方面，发掘市场空白机会点。功能与总价和谐房价在上升，购买压力增加，对于功能齐备的要求也加大，户型面积设计应理 性回归，总价控制的要求提高，住宅品质要求也在同步提升；平衡要求户型设计

36、时应注意各种尺度的平衡，避免一些尺度大而另一些尺度小到使用不便(bbin)，或 造成一些空间的不稳定；容积率达标考虑到容积率等地块特征，需特别考虑端头户型的设计。满足不同消费者需求不同产品的设计满足不同客户群的需求，做到客群均衡。项目户型(h xn)配比建议项目建筑策划分析 仙林东路地块项目定位共九十二页花园洋房推荐(tujin)方案一1、本方案(fng n)并未纯粹意义的花园洋房；2、为6+1电梯洋房，一梯两户；3、每层面积均约125平方米左右；4、每户设置了露台。项目建筑策划分析 仙林东路地块项目定位 花园洋房推荐方案二1、本方案相对意义真正的花园洋房；2、同样为6+1电梯洋房，一梯两户；

37、3、每层退台；4、首层面积在150平方米左右，6层面积在85平方米左右（不含复 式），户均面积在135平方米左右。共九十二页花园洋房规划设计要点(yodin) 6+1电梯花园洋房花园洋房的诠释是城镇生活之家的概念，它带给人们的不只是居住的空间，更多的是城镇生活的氛围。花园洋房的内在特质是人气、氛围和品味，对于代表着城市格调的中产阶级来说，这是花园洋房既“有别于别墅而优于别墅”，又“有别于公寓而优于公寓”的根本所在。本案中部为6+1花园洋房作为意式情景美墅，是普通花园洋房的升级产品。不是别墅，却有天地、有空气阳光，拥有着庭院、绿地、私密的别墅生活与品质；不是普通洋房，却享有优美的景观及邻里，温情

38、的且纯粹的社区氛围，特别是电梯的设置，更是大大提升产品的档次和使用的舒适度，这样优化洋房产品必将成为城市中上阶层的选择。 项目建筑策划分析 仙林东路地块项目定位共九十二页设计布局6+1的花园洋房设计，采用南退台，独有的台阶式建筑造型，使立面非常丰富；巧妙的退台式设计、户户拥有花园或露台以及采光充分，实现全面无暗室设计。将别墅的理念(l nin)运用到多层住宅中，采用层层退台的技术手段，打破了多层洋房产品不能够每户均有宽敞花园或露台的问题，实现了每户都有自家情景花园和景观露台，使产品具有了联排别墅的大多数特性。退台式的设计，大面积的砖石，富有艺术感的层次和变化，使它更接近于 townhouse

39、的建筑模式。品质提升入户花园一层单独入户门，通过私家庭院步入室内，二层-产层拥有精致的入户大堂（电梯厅），位于房间南面，三-五层入户门可布置在北面。二至五层拥有入户花园、空中阁楼和空中花园的结合，更加情趣百变，既可设计成带双花园的主卧，又可以专门辟为空中花池、鱼池或嬉水池。景观露台：花园洋房层层退台，二至五层，拥有大尺寸的观景露台，一所房子，一个露台有露台的房子是幸福的，露台承载对很多人对幸福生活的梦想，站在自家的露台上拥翠入怀，居家迎风，这种感受亦非拥有露台的花园洋房莫属。对于主人的爱山乐水，可以在自家露台上实现，假山石的堆砖，人工小瀑布，清新的草坪，圆你一个园林的梦想。 阳光空间一楼独有的

40、特征，全落地的玻璃窗让视觉与庭院连为一体，配上宽阔的木制平台，在与自然的直接交流中心情豁然开朗。转角低台飘窗、全景落地窗面面玲珑，窗窗观景，玻璃窗分格摈弃传统的分格方式，采用大固定玻璃扇小开启扇的方式分格，大大增加了视野的开阔和通透；双层中空玻璃，精致的装配式窗台装饰，居住品质再上一层。商务电梯为体现细节部品的气质，本案高层建议采用世界知名品牌的商务电梯，成就尊崇感受；电梯将选择载重量为900kg、速度2米每秒的商务型电梯，远高于普通住宅的电梯标准，举步尽显尊荣。6+1花园洋房也配设专属电梯，极大提高产品的舒适度和尊贵感。 项目建筑策划分析 仙林东路地块项目定位共九十二页项目建筑策划分析 仙林

41、东路地块项目定位建筑细节门廊：古典石材，比例经过缜密推敲，并且采用光面与火烧面两种，形成光影变化，使立面的层次感增加立面砖：采用高档紫砂砖，呈现独特立面质感涂料：采用弹性涂料，有效防止出裂缝，线脚处采用光面涂料与拉毛涂料，形成对比，三种主要材质的使用，使建筑效果更完整，建筑显得更挺拔，精神，色彩选择淡雅，稳重，在统一设计下，色彩更丰富屋顶：特殊设计，精心处理，高低错落，增加立面的丰富度，立面和天际钱有机进退与错落 ，形成节奏有序，步移景异的视觉观感共九十二页根据地块属性及经济指标，适合该项目的物业类型同样(tngyng)是：多层（包含花园洋房）小高层（9-11层）高层（18层）别墅商业备注：

42、1、因为地块性质、周边环境、经济指标、等几乎一致，因此本项目的可能的 产品组合方式几乎仙林东路以南项目一致，但考虑不同项目的区隔及联系， 本项目产品组合尽量考虑传承与创新。 2、关于商业，本项目商业为项目的配套产品出现，而非主流产品，在经济测 算中，不予以测算。项目建筑策划分析(fnx) (可选方案比选) 鸿堰村南侧地块共九十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块经济角度分析基础经济指标指标名称内容(平方米)建筑总用地310100.00 地上建筑面积372120.00 容积率1.20 绿化率大于30覆盖率小于28项目产品组成产品类型建筑面积占总建筑面积比例18层高层130235.00 0.351

43、1层小高层130235.00 双拼别墅93025.00 联排别墅93025.00 0.25 花园洋房130235.00 0.350 普通多层130235.00 商业18605.00 0.050 合计372100.00 1.000 方案一：18层+花园洋房+联排别墅方案二：11层+普通多层+双拼别墅方案三：11层+花园洋房+双拼别墅方案四：11层+花园洋房+联排别墅A、从经济效益(jn j xio y)比选产品组合（鸿堰村南侧项目）共九十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块经济角度分析共九十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块经济角度分析共九十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块经济角度分析共九

44、十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块经济角度分析共九十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块经济角度分析共九十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块经济角度分析共九十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块经济角度分析共九十二页本地块遇到和仙林东路以南地块类似问题，地价同样达到了11.5亿，楼面价格在3090元/平方米，超过销售价格的50%，在目前宝华板块行情现状下，同样都较难以规划有效的产品(chnpn)的组合；从盈利能力家度分析，除了花园洋房和普通多层可以盈利之外，所有产品全部亏损；盈利能力分析，花园洋房普通多层联排别墅小高层双联别墅18层高层；11层小高层盈利能力较差；盈利条件最好的是6+1花

45、园洋房和普通多层；从经济角度、满足容积率： 全部规划为花园洋房； 全部规划为普通多层；从与仙林东路地块的区别和联系来看： 11层小高层、联排别墅（叠拼别墅）的组合、花园洋房的组合为佳；物业类型(lixng)初选项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块经济角度分析共九十二页方案一：花园(huyun)洋房 目的实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收市场接受度环境资源市场竞争利润角度因子分析推盘及运作项目形象价格具体表现因为有同一公司的另一项目在操作，在推盘及运作上存在极大抗性花园洋房在提高项目整体形象上有较大的促进作用 花园洋房的价格在市场上较高，在消费者接受程度上存在一定的抗性市场目前已经存在该类产品，

46、接受程度较高周边有较好的环境资源，具备高端产品的潜质从竞争角度看，临近的仙林有大量的花园洋房供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈充分利用容积率，实现了建筑体量最大化，有较好的经济效果利弊分析弊利弊利利弊利1、从利润角度分析：全部规划为花园洋房的利润虽然利润最大，但这么大体量仅仅规划为单一类物业，风险太大；2、从客户群角度分析：仙林东路(dn l)项目已经去化花园洋房的部分客群，在大规模复制同一类产品，风险很大；3、从两个地块的联系及区隔来看，也不应规划过多规划为一类产品。项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块方案评估共九十二页方案(fng n)二：普通多层 目的实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰

47、收市场接受度环境资源市场竞争利润角度因子分析推盘及运作项目形象价格具体表现作为中端产品，推盘及项目运作上较为简单，同时速度较快对于项目形象的的提高比较不利 普通多层的价格在市场上较高，在消费者接受程度上较高，但是实现利润较差 市场目前已经存在该类产品，接受程度较高存在环境资源浪费从竞争角度看，临近的仙林有大量的多层供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈 一般利弊分析利利弊利弊弊弊该物业类型弊大于利，且不利部分对于项目影响是决定性的，因此该方案虽然存在(cnzi)一定利润，但综合选择不作为项目备选方案项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块方案评估共九十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块方案评估方案三

48、：小高层+花园(huyun)洋房 +叠拼别墅目的实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收市场接受度环境资源市场竞争利润角度因子分析推盘及运作项目形象价格具体表现高端产品和大众类产品的结合，在项目运作上及推盘上较好控制有高端产品拉升，对于项目的形象有极大的提升 小高层的价格在市场上较高，在消费者接受程度上较高，但是实现利润较差 ；联排实现利润较好；市场目前已经存在该类产品，接受程度较高周边有较好的环境资源，具备高端产品的潜质从竞争角度看，临近的仙林有大量的多层供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈 一般利弊分析利弊弊利利弊利1、从风险换转角度看，该方案的可以满足(mnz)不同的客群，能有效降低风险

49、；2、能把消费者进行有效的划分；3、保持两地块的在运作上的传承及革新；共九十二页B、市场和规划(guhu)角度比选产品组合理由一：市场启示(qsh)从目前仙林及宝华区域各档次楼盘来看，仙林板块作为南京高端板块的代表之一，高端项目云集，花园洋 房、联排别墅、小高层、高层比比皆是，无论规划为哪类产品或 产品组合都会和仙林地块产品存在雷同，因此本地块的产品规划 上，因地块面积较大，可有不能的产品组合尽量满足不同消费者；从未来发展方向来看，本地块的反正前景较仙林东路以南地块区位更明显；从客户群认知来看，宝华从行政划分隶属于句容，但不是简单归结为客群来自句容，而是面向句容，辐射南京 城东，且南京城东存在

50、这样的客群；理由二：建筑规划要求满足经济指标是任何产品组合的前提，本地块的规划尽量按照组团，规划为不同产品；能有效弱化周边不利环境对于项目的影响；体现创新并符合现代人的审美；有利于规划报批通过。项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块方案评估共九十二页C、从地块(d kui)属性分析1、本地块东、南、西方位较为不规整，从规划布局的角度看，比较难以规划；2、本项目的西侧为较为密集的城市电网，对于高端项目的打造，存在(cnzi)一定的抗性，因此在规划上需特别处理，本项目建议，沿西侧全部规划为小高层，利用小高层的高度，阻隔对于地块以东的影响；3、地块本身面积较大，对于分物业类型、分组团规划较为理想；4、项目

51、具备山景资源，有利于高端物业的打造；5、根据不同价值区域规划为相对于的产品。项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块方案评估价值低区价值中区价值高区共九十二页D、从消费者生活(shnghu)方式分析项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块方案评估 18岁 25岁 35岁 40岁 45岁60岁优雅的城市生活文化悠闲的生活双重性生活重视真实自我向上的生活社区活动突出个性的生活开放化住宅享受社会地位充满幸福的生活休闲城市型田园型共九十二页两大目标客群构成基础市场（仙林）成长市场（泛城东）立足仙林区域已成形的基础市场，利用本项目和周边项目配套改善的时间节点，追求足够消化(xiohu)量，达到稳定的现金流和人气聚集的效

52、果；利用产品轰炸市场，达到价格攀升和中高端品牌树立的作用吸引成长市场的客户群；项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块方案评估共九十二页 结论：通过对地块自身资源、动态产品(chnpn)组合经济分析、市场状况、消费者等综合分析，本项目产品(chnpn)建议为：11层+电梯花园(huyun)洋房+叠拼别墅共九十二页物业功能 花园洋房+商业+叠拼别墅+小高层，互为补充，提升社区综合价值，增加(zngji)客户接度项目(xingm)规划设计建议项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块方案建议和仙林东路项目联系的枢纽提升项目盈利能力功能项目价值标杆提升项目品质运用田忌赛马原理，形成自身价格比较机制产品标杆，价值标杆塑

53、造品牌形象叠拼别墅花园洋房功 能功 能吸引部分中端客群提高项目抗风险能力利用小高层的高度，阻隔城市电网对于项目的影响小高层商业功 能充分利用基地资源提升项目盈利能力共九十二页 花园洋房 18层高层叠拼别墅项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块方案建议所有(suyu)总平仅为示意，数据仅供参考鸿堰村南侧项目(xingm)共九十二页根据地块性质、和周边环境的关系、地块本身特性等，把地块根据价值能力高低、分别规划为、小高层、 花园洋房、联排别墅（或者叠拼别墅）；小高层的布置重点考虑因素是把周边环境对于项目的影响降到最小；小高层采取一梯三户、或者一梯两户设计；花园洋房在布置上均采取了南北向，在采光、通风日照

54、上做到最佳；花园洋房采取一梯两户；仙林东路项目连接城市干道的最大道路，也是项目车流和人流的主要道路，但在项目的入口设置上建议(jiny)在地块的相交接的道路旁侧上，有利于人流及车流的进入，同时有利于展示项目形象；车库设计采取地下与地面相互结合，以减小土建和设备成本，同时利于使用，花园洋房采取半地下和地面相结合；和仙林东路项目相呼应。项目(xingm)规划设计理念项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块规划建议共九十二页项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块项目定位 新古典主义 /法式风情 格调生活 定位阐释： 仙林东路项目和本项目在总体建筑风格上尽量追求(zhuqi)一致； 意式和法式建筑风格一脉相承，既有

55、联系又有一点区别； 符合本项目的整体风格定位； 价值取向的社区人文。 浪漫主义Romanticism是发起于18世纪西欧的艺术性和创新运动，以诸多法国艺术家为典型代表，如：德拉克洛瓦；它不同于形式化的古典艺术，更注重表达强烈的情感与想像力，注重人的主观性和自我认知，营造出一种超越现实的瑰丽美感，更符合主力客群追求品质(pnzh)、享受生活的心理需求；重要的是，法式风格是南京市场上最获认可的建筑风格之一，明确风格，将有利于社区品牌及文化的打造，并做出产品细节调整。共九十二页法式建筑特质项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块项目定位共九十二页外立面建议示意项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块项目定位典型的立

56、面三段式处理将是法式风格的主要特点拱形门廊式雨棚和浅棕色一层石材贴面是坚实的基础。共九十二页与中式园林的峰回路转不同，法式景观园林讲求“整体严谨(ynjn)对称、局部精细丰富”，通常呈十字划轴排布，中心设置喷泉广场，周边布局包括欧式亭廊、雕塑，大量绿地及植物渲染，作为协调；法式园林的特点是比较简约，表面看是简单十字，但是通透感极强，视野非常开阔，大气磅礴，能提升楼盘的整体品质感和档次感；产品建议(jiny)-景观项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块项目定位共九十二页产品建议(jiny)-景观项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块项目定位共九十二页 薰衣草：原产于地中海沿岸、欧洲各地及大洋洲列岛，如法国南

57、部(nn b)的小镇普罗旺斯。薰衣草已列入世界八大知名品种之一。性喜干燥，花形如小麦穗状，有着细长的茎干，花上覆盖着星形细毛，末梢上开着小小的紫蓝色花朵，窄长的叶片呈灰绿色，成株时高可达9cm，通常在六月开花。每当花开风吹起时，一整片的薰衣草田宛如深紫色的波浪层层叠叠地上下起伏着，甚是美丽 产品(chnpn)建议-景观-之植物香樟：江南四大名木之一，亚热带树种，主要分布在长江以南地区，是常绿高大乔木；初夏开花，树干挺拔直立，树冠饱满广展，叶枝茂盛繁华，树皮纹理均匀，浓荫遍地，气势雄伟，是绝佳的行道树及庭荫树；含有特殊香气和挥发油，耐温、抗腐，还可驱虫，因此几乎不用喷洒农药，健康环保；民间还常把

58、香樟树看成风水树，寓意避邪、长寿、吉祥如意；较珍贵的树种，可提升小区整体档次。项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块项目定位共九十二页噪声对城市危害严重，但树冠矮小的乔木或灌木有很强的吸音作用，用它 们进行大面积绿化，能有效减噪，法国冬青就是理想树种之一；法国冬青：常绿灌木或小乔木 ，是果叶皆美的观赏树木，全株枝繁叶茂， 叶对生，革质而厚，椭圆形，表面深绿，有光泽；夏季开钟状白花，带有 芳香；结椭圆形核果，橙红(chn hn)或深红色，适宜建造园林和绿篱。 项目建筑策划分析 鸿堰村南侧地块项目定位产品建议(jiny)-景观-之植物共九十二页 体现“和谐、自由、平等、乐观(lgun)”氛围的特色景观，

59、如：有趣的自行车露天车架、布局零散随意的咖啡桌椅，充 满深深的浪漫人文气息；产品(chnpn)建议-社区服务项目定位共九十二页 建议引入知名物业管理公司（物业配套(pi to)建议，届时与物业管理公司协商确定）：公共项目（不另收取费用）专项、配套有偿服务二十四小时保安，消防各项健身、娱乐活动公共场所保洁餐饮、酒吧公共绿化园艺保养和培植保健、医疗住宅区生活垃圾收集和清倒临时照看孩童公共设施的维修和保养钟点清洁电话及访客留言转告礼仪服务组织区内业主联谊活动代管房屋代收代缴水电费代理房屋租赁代收代缴有线电视费；水电设施维修（免人工费用）代办报刊订阅和收发、邮件收发私宅报警器日常检查和维护项目(xin

60、gm)定位产品建议-物业服务共九十二页多媒体信息通讯与服务智能化小区内部(nib)网络，提供宽带网、有线电视网等公网的接入；社区安全防范系统小区周界防范报警系统家庭安全（煤气泄露、火灾等）防范报警系统楼宇访客门禁可视对讲系统、巡更系统背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理系统社区服务物业管理楼宇设备监控系统 社区服务与物业管理系统项目(xingm)定位产品建议-社区服务共九十二页生态环保技术社区生态体系包括小区环境规划设计、能源和环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五大指标；小区环境规划设计方面：交通、施工、绿化、空气质量、降低噪声污染、日照与采光、小区微环境； 室内污染质量方面：包括室