某大道项目定位及物业发展建议方案

1、本次报告重点摘要1城市解读南京是长三角经济圈核心城市，对一小时都市圈尤其是安徽地区辐射力明显，经济的快速增长、居民可支配收入不断提高和橄榄型的社会结构保证了强大的中高端消费潜力，为项目提供潜在客户群支撑区域解读浦口是南京跨江发展承接地，辐射苏北皖南地区，经济增长迅猛，随着轨道交通建设迅速融入主城，郊区形象逐渐弱化，城市地位提升带来的区域建设提速和经济发展潜力推动区域快速成熟，为项目潜在客户群和打造为一居别墅提供支撑整体市场总结南京房地产市场逐步成熟，整体市场逐步回归理性，刚性需求和改善性需求主导市场，经济型别墅为市场主流，顺应主流市场区域市场总结浦口房地产市场逐步回归理性，房地产开发热点区域向

2、珠江镇转移，别墅市场两极分化，为项目提供市场空白区域客户总结区域客户以主城外溢的刚性需求为主体，随着区域的成熟，区域内改善型性需求正逐步释放，为项目提供潜在客群机会宏观市场研判12纷纷瞄准塔尖阶层，顶级市场竞争激烈在售近郊类别墅物业稀缺，潜在上市量不多江北已经崛起为高端客群主流消费板块竞争市场总结项目发展战略研判2重点竞争项目分析“控制面积、控制总价”的项目普遍销售情况较好目前供应以联排居多，叠加产品稀缺潜在上市类别墅项目将对客群产生一定分流发展占位结合项目自身资源、市场竞争情况两个纬度的考量，本项目应以主城市场的挑战者及区域市场的补缺者为发展方向3栖园加州城伴山香槟园颐和南园金地自在城融侨玫

3、瑰纪 重点竞争项目分布融侨花卉大道项目（未上市）苏宁紫金东郡（未上市）保利紫晶山（未上市）恒基玲珑翠谷（未上市）4栖园加州城颐和南园花园洋房叠加联排双拼独立伴山香槟园融侨玫瑰纪金地自在城重点项目物业联排是主力供求物业，经济型产品占据重要部分，叠加类物业存在空白融侨花卉大道项目注：据目前市场信息，本项目最为直接的竞争对手融侨花卉大道项目将建设联排、花园洋房、小高层等物业类型。小高层重点竞争项目分析5从竞争项目09年至今分物业销售情况来看，联排是主力供求物业，经济型产品占据重要部分，叠加类物业存在空白注：花园洋房统计均为新政后新开项目，受到影响较大重点竞争项目分析62003003504004505

4、00单位：万元联排叠加栖园加州城颐和南园伴山香槟园融侨玫瑰纪金地自在城联排价格在230-360万之间，除栖园外，仍以经济型为主600独联700以上联排联排花园洋房花园洋房联排重点竞争项目分析7总建面：15万 容积率：0.7 物业类型：叠加、联排 主力户型：262-271联排、143-151、205-218叠加，叠加18000元/、联排23000元/目前现房销售中。 仙林栖园典型项目8栖园当联排面积超过250平米，总价突破500万后，销售压力明显典型项目9相对优势资源结合开发策略，我们应该选择高端，依托大师规划，以国际视野，打造南京首席城市传世墅院名邸核心驱动价值整体项目定位3客户来源辐射全市，

5、江北(30%)+河西(40%)+ +城中(25%)+外围(5%)无论是来自哪个区域，毋庸置疑的是本项目的客群绝对是以高收入人群为主体(企业中高管、高校教授、高级科研人员、医生、高级公务员)职业特征及购买力项目针对3050岁的成长型客群，他们30岁事业初成，40岁渐入佳境，50岁告别峥嵘家庭生命周期10功能定位兼具城市别墅、养生休闲、社区配套、传世藏品为一体，复合的功能已经远远超越了居住本身产品定位11形象定位墅 隐 老 山，达 观 天 下传世名墅 私享人生 12地块价值产品价值企划价值地块价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格。产品品质是价值突破的关键，高品质的产品能够实现溢价。优秀的

6、行销企划包装能够进一步提升项目售价。基准售价溢价3%左右溢价3%左右综合考虑溢价及上市时点，同时考虑独栋楼王适当拉升价格，建议本项目各类型物业启动价格区间为：独栋：22000-24000元/；双拼：19000-21000元/；联排：17000-19000元/叠加：15000-17000元/；花园洋房：14000-15000元/ 注：价格区间低点为保底的均价实现，其区间是价值提升的初步判断，具体价值提升幅度视当时市场具体情况而定上市时点根据江北一系列利好和国家调控对房地产发展的影响，以及市场本身的正常增幅，估计溢价溢价5%左右在基准售价基础上，综合考虑本项目价格定位价格定位13物业发展建议41、

7、地块价值分区原则根据地块内外资源的占有度、外部道路噪音干扰、邻接项目建筑排布影响等因素，将地块价值分为四级；2、坡地资源利用原则多点勘测、价值排序，寻找坡地建筑景观、朝向价值点，打造坡地建筑；3、景观优先原则先景观后建筑，景观先行，让建筑成为景观元素。总体规划原则对于高端物业，想要在众多项目中脱颖而出，在达到均好性的基础上，我们必须打造自己的极致性，超脱竞争。物业发展策略14方案1概念排布总体规划建议交通组织主次入口结合，利用社区“8”字形大环路，既有效区隔不同物业，有能结合地形地势减少成本；泄洪渠旁边为社区车行环路，泄洪渠上部按照政府要求，需要加盖顶盖，建议在顶盖上设计人行辅道，且进行二次水

8、质过滤，丰水期水满溢出，清洁水体可溢向西侧集中水景；各组团间支路，按照“别墅入户停车，洋房统一停车”进行细部规划；景观系统利用三个组团间的水景组成社区的环形景观轴；利用环形道路两侧的不同标高形成道路景观，并在道路节点形成景观节点，打造喷泉、雕塑、花坛等节点；利用泄洪渠退让，设计24米宽道路+景观。社区主要道路独栋，面宽10，进深12双拼，面宽9，进深17联排，面宽6.9，进深15叠加，面宽6.9，进深12洋房，面宽11.5，进深12人行主入口次入口人行次入口车行+人行水景水景水景幼儿园社区中心社区中心集中绿地销售中心（会所）15总体规划建议社区主要道路独栋，面宽10，进深12双拼，面宽9，进深

9、17联排，面宽6.9，进深15叠加，面宽6.9，进深12洋房，面宽11.5，进深12方案2概念排布与方案1的不同点：南侧规划路（约700米长）上设计两个出入口，分别用于洋房去、别墅区交通疏散；公建配套设计在西南侧；公交首末站设计建议向南移。水景主入口人行+车行公交车站次入口车行+人行销售中心（会所）水景水景幼儿园、社区中心社区集中绿地次入口人行+车行16建筑风格建议景观营建整体原则：全程不同节点关注客户感受，打造贴近自然、立体多面的景观，将邻里交流空间、私家庭院景观都做到五重绿化、无季节花卉、无遗漏绿化；满足客户需求下的成本控制：同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类及客户的偏好选择

10、，保证成活易打理，节约成本。满足客户未被满足的需求，关注老人小孩。现代简洁建筑风格能够标新立异，时尚现代，线条感强，但不缺乏厚重大气；立面别墅化设计各种物业形态的立面打造，以项目倡导的别墅生活氛围为方向。17保证户型基本尺度，对不同物业采取不同的提升方法，并分期应用设计提示1：客厅（或餐厅）双层通高；设计提示2：多方位多层次私家庭院，前院、后院、内院、侧院、下沉式庭院；设计提示3：附送露台、平台、落地窗；设计提示4：附送多样式全明地下空间；设计提示5：双主卧设计，方便老年人居住，体现人行关怀；设计提示6：利用夹层、挑空巧偷面积。设计提示1：首层赠送双向私家花园设计提示2：中间层赠送大露台设计提

11、示3：进行顶跃设计，挑高客厅与屋顶大花园设计，增加舒适度设计提示4：六层平层洋房，层层退台、户户花园户型设计原则别墅户型设计点提示洋房户型设计点提示18功能及面积总体建议面积2800平米本项目，除室内会所外，还需设置室外泛会所，包含有一片篮球场、网球场、儿童游乐天地、老人健身场地、山地有氧步道、室外棋牌桌等。会所建议物业服务本案物业服务建议：建议引进五大行之一综合服务做足常规，满足业主最为关注的生活需求安防服务使客户能够感知到居住安全性清洁服务用细枝末节，感动客户环境维护服务从实际生活出发，感动客户维修保养服务用及时服务，取得业主认可19一期产品类型配套亮点2011.4-6月2011.10联排

12、、叠加 会所展示起止时间二期2011.102013.03社区中心建设幼儿园建设公交站建设会所推案量约3.5-4万平米三期2013.032013.9约4万平米核心卖点独栋双拼花园洋房高附加值产品惊艳景观示范区 城市一居别墅会所高附加值产品社区配套建设会所实景样板区 成熟社区成熟配套高端别墅高附加值成熟社区配套国际性幼儿园会所约10-11万平米联排、叠加花园洋房产品为主产品价值树立形象，标签价值企业品牌植入开始依托前期形象及口碑效应，企业品牌得到提升随着前期物业的交付，项目的成功，品牌在南京成功塑造启动期成熟期峰值期开发周期品牌价值分期开发及启动区建议520景观示范区64入口景观7样板房示范区示范

13、区外停车位32示范区入口岗亭5会所（售楼处）样板示范区1示范区外包装一期7562314海院路2010年后通车11一、样板示范区总体要求惊艳展示、人文关怀二、样板示范区物业组合以联排+叠加低密度物业形成高端定势，塑造项目形象三、功能区划分及动线设置海院路作为到达本案的主要干道21财务评价：本项目资金运用效率及收益率均较高，项目风险小，在财务上可行在保守测算价格条件下:本项目内部收益率达到42.20%，资金运用效率高；投资利润率为44.96%，收益率较高；总体评价本项目风险小，在财务上可行。22整体项目定位宏观市场研判项目发展战略物业发展建议分期开发及样板示范区建议12345目 录经济测算623宏

14、观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究24在世界经济版图上，长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一巴黎大都市圈伦敦大都市圈纽约大都市圈五大湖大都市圈长三角大都市圈东京大都市圈 世界五大都市圈： 世界创造财富最多的地方 大都市圈融合： 21世纪经济发展的主旋律长三角 世界第六大都市圈城市地位25至珠三角至闽三角至徐州至安徽合肥至京津唐至胶东南京市南京马鞍山巢湖芜湖滁州扬州镇江核心圈层紧密圈层50Km100Km沿江城市带城镇发展轴城市发展通道南京在长三角都市群的一体化融合中起到了承东启西的战略作用，经济辐射力逐步增强都市发展区，是以长江为

15、主轴，以南京主城为核心，结构多元，间隔分布，开敞式的都市发展区空间格局。随着长三角城市群一体化的加快，南京东联上海、西接合肥，城市之间来往密切，综合竞争能力逐渐增加。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。上海上海合肥南京长三角城市全国综合实力排名城市地位26与一线城市相比，南京经济总量不高，但增速较快 与各一线城市比较，南京的经济水平相差较大。但是从发展速度来看，南京的GDP增长率已经超过一线城市。可见，南京的经济发展后劲十足。 2004年-2006年增长趋于平稳，07年出现较大幅度上升后增幅放缓。数据来源：统计公报，增长率按

16、可比口径计算，排除了通货膨胀率。数据来源：南京市统计局城市经济27固定资产投资、进出口总额、社会消费品零售总额保持增长势头。03年是投资与进出口强劲增长势头拐点，之后增长放缓。金融危机对南京的整体影响不大，经济的平稳发展成为南京经济的一大特征。经济经过爆发性增长后增速趋于平稳数据来源：统计公报，增长率按可比口径计算，排除了通货膨胀率。城市经济28南京市固定资产投资历年变化南京市房地产开发投资历年变化南京市商品房施工面积历年变化长三角主要城市房地产开发投资（2009）南京市房地产开发投资和商品房施工面积增长率波动较大，相比长三角其他主要城市，南京市房地产开发投资相对较低，房地产具有较大投资开发潜

17、力城市经济29人均GDP与房地产发展关系伴随着经济的高速发展，南京房地产市场发展趋向平稳，需求特征以改善型需求为主 伴随着经济的高速发展，南京房地产市场处于平稳趋缓发展阶段。2009年全市人均GDP首次突破8000美元，市场需求特征以改善型需求为主。数据来源：南京市统计局城市经济30南京产业基础好，产业结构不断优化。2009年，南京发展总部经济的综合实力居全国第六，而总部经济有利于二产向三产的延伸南京是中国东部重要的工业基地之一，形成了以石油化工、电子信息、汽车、钢铁、电力五大支柱产业。数据来源：南京市统计局产业结构312000-2004年和2004-2009年南京市第三产业经历了两个阶段发展

18、，第一阶段在GDP所占比重总体呈下降趋势，但第二阶段所占比重呈逐渐上升趋势，说明南京市工业发展迅速，但目前已步入后工业时代。04年以来南京市第三产业比重不断增加，新兴服务业比例不断上升，城市现代生产和生活氛围正逐步提升数据来源：南京市统计局产业结构32居民收入持续增长，带动消费支出快速上升城市居民可支配收入保持快速增长，2004-2009年南京城市居民可支配收入保持快速增长，涨幅高于全国平均水平。城市居民消费支出实现快速增长，南京市区2009年人均消费支出16339元，2004-2009年实现年均增长率达14%。消费能力33南京市金融机构存贷款规模逐年扩大，2009年分别达到11088亿元和9

19、444亿元；居民储蓄占金融机构比例保持在30%左右，人均储蓄水平在全省落后于苏、锡、常三市。金融机构存贷款规模逐年扩大，居民储蓄所占存款比例保持平稳，但人均储蓄水平落后于苏、锡、常三市消费能力34住房水平呈整体提升趋势，人民生活质量已经达到富裕水平小康富裕居民住房水平呈现整体提升趋势，2009年人均住房面积达33.17平米。城市人民生活质量已经达到富裕水平，南京居民恩格尔系数已达37，按照联合国粮农组织提出的标准，结合我国具体国情，居民已经跨过小康水平，达到富裕。消费能力352001年-2007年人口逐年增加；2005年以后增长放缓。人口数量逐年增加，2005年以后增长放缓人口增长36南京主要

20、以党、政、军为主的社会结构，聚集庞大的中间消费阶层高端人口中端人口低端人口南京的社会结构橄榄型结构南京是中国四大科教中心城市之一，高等院校有55所，科研和研发机构500余家，全国19个副省级以上城市的科教实力情况南京仅次于北京和上海，排名第三。作为省会城市南京除了有省政府、市政府公务员团体外，还聚集了省内一线的医疗、文体、科研、影视准公务员（事业单位）团体。南京驻宁军区遍及市区东西南北，军官部队消费力一直较强。江苏省政府市政府社会结构37城市地位南京地处经济活跃的长三角都市圈，伴随长三角一体化发展，南京将积极承接上海并拉动安徽地区发展。城市经济经济活力凸显，以年增幅超过10%速度增长，城市人口

21、保持约1%以上增长速率，居民可支配收入保持高于年均10%的增长，构成了巨大消费潜力的保证。中高端消费能力南京以党、政、军为主的社会结构蕴含着稳定的中高收入群体。城市解读南京是长三角经济圈核心城市，对一小时都市圈尤其是安徽地区辐射力明显，经济的快速增长、居民可支配收入不断提高和橄榄型的社会结构保证了强大的中高端消费潜力，为项目提供潜在客户群支撑38宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究39浦口区浦口区位于南京市西北部，南京的北大门，辐射范围延伸至苏北、皖南等广大区域。随着跨江发展战略的推出，浦口区成为南京对外扩张最为重要的一环，有效实现区域

22、均衡发展。浦口区位于南京的北大门，是南京对外扩张辐射苏北、皖南地区的重要纽带苏北皖南区域地位40浦口区经济位于全市中游水平，经济增速迅猛，区域发展潜力较强与南京其他区县比较，浦口区经济位于中游水平。但是从发展速度来看，浦口区的GDP增长率仅略低于江宁、高淳、溧水三区县，因此浦口区未来经济发展潜力较强。浦口区经济增长速度迅猛，2004年-2007年经济平稳高速增长，2008年由于国际金融危机影响增幅下滑后2009年呈明显反弹走势。区域经济41浦口区二、三产业比重大，地区产业结构不断优化，未来将逐步实现二产向三产的延伸转化浦口区重点发展特色工业，以高新技术产业、现代制造业为核心的“双高“产业发展为

23、核心，以支柱产业发展为导向。浦口区努力发展以房地产业、旅游业为重点、兼顾商贸和物流业发展的第三产业，逐步实现二产向三产的延伸转化。产业结构422001年-2008年人口逐年增加。2008年以后增长放缓。浦口区人口数量逐年增加，2008年以后增长放缓区域人口43高新组团桥林组团桥北组团老浦口组团顶山组团中心组团珠江镇组团七里河组团三桥组团大学组团江北作为南京三个副城之一，未来的浦口将会成为南京的城市新亮点2007-2030南京市城市总体规划将南京规划成一主城、三副城，东山新市区、江北新市区和仙林新市区升级为三个“副城”；江北新城的城市中心位于石佛寺一带，将逐步打造成为一个滨江城市中心。区域规划4

24、4“两轮驱动”推动高新技术产业、制造业发展，以房地产、旅游业等为引擎拉动服务业的振兴按照地域的紧密度和产业的关联度，合理布局产业，集中集约发展。中心城区和桥林地区以发展高新技术、现代制造业等低污染工业和第三产业为重点，老山和汤泉地区以发展休闲旅游业为重点，其他地区发挥区域优势，重点发展现代化都市农业。根据近期城市发展需要，新增工业用地结合近期城市发展增长点布局，重点安排在中心城区和桥林地区，并在城市发展潜在的增长区域适度预留发展用地。老山旅游度假区高新开发区桥林开发区三桥产业园老浦口工业区区域规划45四座过江大桥将承载部分过江交通压力长江大桥：盐仓桥浦口沿江路，目前承载来往车辆最多的大桥；长江

25、二桥：八卦洲；南京长江大桥下游11公里处； 长江三桥：大胜关；南京长江大桥上游19公里处；长江四桥：石埠桥；南京长江二桥下游12公里处 ，已投入建设；二桥和三桥由于收费和位置离主城较远，所以一直无法分流大桥车流，年票制将使二桥和三桥发挥分流车流的作用。长江大桥长江三桥长江二桥长江四桥（规划中）区域规划46过江隧道的新建将进一步拉动江北的发展，带动整个区域与主城区同步前进，融入主城区域规划47未来规划四条地铁将无缝对接主城规划地铁：2号线、3号线、4号线、桥林线2号线：从集庆门大街向西至上新河、江心洲，过江到达工业大学继续北进，然后向西到达江北高速铁路站换乘枢纽。（预计2012年通车）3号线：起

26、于南京南站，从南京长江大桥下游过江，最终到林场站。全线共有19个站点，线路总长30.8公里，计划投资129.49亿，目前已着手项目前期的准备工作。 4号线：将沿纬三路过江通道进入浦口区沿山大道地区，未来交通十分便捷。按照线路走向，沿定向河路、定向河北路、沿山大道，终点站设在浦镇车辆厂北侧。桥林线：地铁8号线板桥站后过江，终点至桥林。地铁二号线地铁四号线地铁三号线地铁桥林线沿江站浦口站珠江镇站新街口站地铁二号线地铁四号线地铁三号线地铁桥林线沿江站浦口站珠江镇站新街口站区域规划48区域地位浦口肩负南京跨江发展重要使命，是南京辐射苏北、皖南地区，对外扩张的重要纽带。区域经济经济水平尚处于全市中游，但

27、经济增速迅猛，区域发展潜力较强。区域规划城市地位提升至南京副城，桥梁、隧道、城市捷运带动区域快速融入主城，浦口“郊区”形象正逐渐弱化。区域解读浦口是南京跨江发展承接地，辐射苏北皖南地区，经济增长迅猛，随着轨道交通建设迅速融入主城，郊区形象逐渐弱化，城市地位提升带来的区域建设提速和经济发展潜力推动区域快速成熟，为项目潜在客户群和打造为一居别墅提供支撑49宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究50分物业形态成交情况分物业形态供应情况供应方面，普通住宅、别墅、办公类物业供应量持续减少，而商业类物业规模不断增强，说明房地产市场逐步成熟。成交方面，

28、别墅类物业成交量增幅最为明显，通胀预期影响下高端消费持续高涨。而进入09年后，商业物业成交疲态初现，办公物业稳步上涨。受金融危机影响新开工面积增长缓慢，2009年商品房竣工803万，同比下滑9.9%，交易市场中呈现出供不应求。单位：万平米单位：万平米房地产市场逐步成熟，随着市场供应的稀缺，别墅物业消费将继续走强开发结构5104-07年市场成交量逐步走高，07年成交量达到峰值950万平米，08年大势走低后09年度强力反弹；09年需求量的爆发来自于08年和09年需求的叠加，然而09年供应量明显不足，市场长期处于供不应求，推动价格不断攀升；进入10年后，一方面随着恐慌性购房的退潮，前期集中释放的购买

29、力明显减弱，另一方面政府加强市场监管，抑制投资型购房行为，多数购房者采取谨慎观望的态度，市场逐渐回归理性。2010年政府加大市场监管，投资性购房受抑，市场逐渐回归理性住宅市场52从板块供销看，各板块住宅成交价格同比增幅显著，江北江宁板块是全市供应成交的主力区域；江北板块商品住宅供销占据南京市场1/3份额，但价格仍然处于全市价格洼地，区域购房者以刚性需求外溢、本地改善型客户为主，随着轨道交通、市政规划利好未来将逐步开始吸纳主城区改善型客户。江北板块占据全市住宅市场1/3份额，区域规划前景优越，未来将逐步吸纳主城改善型客户住宅市场532009年南京别墅市场在新增供应大幅回落的形势下，销量却创历史新

30、高。从月度成交来看，别墅市场表现相对慢热，在普通住宅市场持续高温的带动下，别墅市场活跃程度明显升温，尤其是东郊与江北的别墅项目推盘速度明显加快。进入2010年，别墅供应量持续下滑，信贷、新政影响下改善型需求受抑成交量波动明显。流动性过剩的宽松环境下，09年销量创出历史新高，2010年新政影响下改善需求受抑成交出现波动别墅市场54 2006200720082009从产品看，经济型别墅占据市场主流地位。独立别墅的供应基本稳定，双拼别墅供应量明显下滑，但双拼的去化能力略强于独立。受新增供应减少的影响，加上09年集中大量的市场消化，2010年上半年市场别墅市场热略微有所回落，但随着别墅与普通住宅价差的

31、缩小，别墅市场后市依然会持续走强。 经济型别墅是市场的主流别墅市场553月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。 4月12日，国土部印发保发展保红线工程2010年行动方案，首次明确表示将全面推广综合评标办法，推行土地出让预申请制度，避免现场竞价催生天价地王。 4月14日，国务院常务会议提出要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 4月17日，国务院下发“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，

32、要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房，对第三套房及以上住房可停止贷款，同时限制异地购房贷款。 4月19日，从财政部获悉，重庆“特别房产消费税”方案已获批，而之前据传上海也将开征住房保有税且基本方案已定。 4月20日，住建部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得收取订金，并要求开发商一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。政策分析09年楼市异常火爆，引动房价飙升、民怨载道，进入10年，打压投机、投资性购房需求的新政陆续出台56之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显

33、 09年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的在于稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，短期内影响有限房价继续快速上涨，市场行为趋于非理性一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平，供不应求、房价上涨过快的局面未得到实质性改善宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础一季度经济水平超去年同期，实体经济恢复正常增长环境，三驾马车稳步发展给中国经济增长提供了有力支撑通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入，将共同推高资产价格的进一步上升，有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应政策出台原因政策分析57

34、对投资投机购房者打击重大，改善性刚需及部分异地首置刚需也受到较大抑制市场影响总结房地产企业的经营业绩将首当其冲受影响，其次在税收成本、企业拿地及融资方面一些特定企业也将受到重大影响政策的实施将导致市场一定程度的下行，由此传导至土地市场，从而影响地方财政收入，中央与地方之间的博弈也将影响地方政府的利益短期来看，个人贷款总量减少将影响银行零售业务，利率的提高只能起到一定程度的平抑作用，中长期则主要受限于企业贷款和地方融资1. 购房者2. 开发商3. 政府4. 银行总体市场影响：此次政策棒打七寸，且力度大、执行严，将首先会导致成交量的下滑，成交量萎缩后将使得价格下行调整，市场进入深度调整期，观望气氛

35、将再度凝聚；不同城市影响：此次政策对房价过高、上涨过快的城市影响最大，包括诸如北京、上海、深圳一线城市及天津、重庆、合肥等二线城市和部分三线城市；对一些房价上涨较为平稳的城市如长沙等城市及三四线城市影响相对较小。政策分析购房者投资投机需求受到严重打击，刚性和改善性需求亦受到影响，09年赚得盆满钵满的开发商选择观望，关注民生的中央政府和关注利益的地方政府开始博弈，银行信贷业务快速收紧58南京落地南京地方调控细则还未出台，多数银行已开始严格落实信贷调控政策59上市：新政前后全市商品住宅上市量呈现震荡变化，近期上市量出现走低趋势。成交价：新政前后全市商品住宅成交均价呈不同变化趋势，新政前整体快速上升

36、，新政当周的成交价达12146元/，而新政后则呈现出一定的下滑态势成交：受成交滞后性和政策末班车效应影响，全市商品住宅成交量于新政后第二周开始大幅下降，4月26日后的三周全市商品住宅共成交了12.57万平米，而3月29日-4月18日三周全市的成交量达48.68万平米。认购：新政后全市商品住宅认购出现迅速减少，周均认购量为7.16万平米，较新政前两周周均认购量减少了5.05万平米。新政前新政后新政前新政后新政前新政后新政前新政后受新政影响，开发商调整推盘节奏，全市上市量大幅震荡，消费者观望情绪浓厚，认购量和成交量大幅回落，成交均价小幅下降60栖园新政前后销售情况“414”新政南京落地南京国际广场

37、新政前后销售情况受新政影响，多次改善型客户需求受抑制，中高端市场销售量出现明显下滑，但成交均价尚未出现明显下滑61随着此次有史以来力度最大的政策的出台，下一步将主要是针对政策的细化，包括信贷的执行、税收政策的试点等等政策的细化可能性的新政策具体的细化政策将会出台，主要包括利率的执行、二套房及多套房界定、三套房首付和利率的提高的幅度等等Title in here金融政策土地政策保障性住房政策土地政策方面将进一步对各地政府的土地出让计划、土地市场的招拍挂制度做出规定进一步敦促各地政府加快落实保障性住房政策以及明确的供应量和时间表在此次政策对市场的效果检验仍然未达到政府预期的情况下，政府将可能继续出

38、台新的政策，包括对住房消费和房地产收益调节的税种，如房地产保有税、物业税的试点等政策预测62虽然短期内市场的调整对开发商业绩将会产生负面影响，但从长期来看，未来的房地产市场发展仍然是可期的目前房价高企，价格已经超出了绝大多数尤其是刚性需求人群的购买能力，市场投资投机现象严重，市场泡沫呈危险化趋势蔓延，因此此番政策的出台将对市场的行为和秩序及良性发展起到较好的控制作用，利用房地产市场的长期发展，也能为房地产市场及房地产企业带来更长期的发展机会在逆境中寻求生存和扩张是一个有竞争力和有潜力的企业的发展路径，没有任何一个企业的发展是在一帆风顺的市场中渡过的，在面临市场风云突变和不确定的时候，正是这些企

39、业面临巨大机遇的时候有利于房地产市场的长期健康发展，从而为房地产市场即为房地产企业带来更来长期的机会适者生存的自然法则同样适用于房地产企业，逆市而为，相机而动，加快企业调整步伐大量的刚性需求长期存在，只不过短时间内被高房价而抑制住了，有需求就有存在和发展的机会城市化进程依然在快速进行，二三线城市未来将具备更大的发展潜力，在解决就业和户口的问题基础之上，城市人口仍将不断扩张，住房需求仍远远未得到满足，房地产市场长期仍面临巨大的发展机会未来走势63未来走势理由：1、国内房地产市场经历过多轮调控，尤其以08年调控为重，消费者、开发商、政府、银行均拥有一定的应对经验，从目前市场已出现严重观望和打折促销

40、现象来看，此次调控各方反应迅速，市场调整周期将缩短。2、由于08年的经验，预计部分消费者将在开发商优惠促销后进行抄底，从而引发销售量的逐步回升，市场回暖。3、未来市场将以刚性需求和改善性需求为主体，市场回暖后将不可能再次重复09年疯狂火爆的发展轨迹，而是回归正常的理性市场。预计2010年6月调控政策将陆续出尽，7至8月为市场冰点，9-10月市场将开始回暖，未来1-2年将出现以刚性需求和改善性需求为主导的理性市场64房地产市场逐步成熟，随着市场供应的稀缺，别墅物业消费力将继续走强。经历08年的低谷和09年的狂热后，10年新政影响下投资和改善需求受抑制，市场逐步回归理性。市场结构住宅市场09年市场

41、反弹显著，新政后市场迅速回落，经济型别墅为市场供销主力。别墅市场整体市场总结南京新政落地政策尚未出台，但各银行房地产业务已全面收紧，市场成交量已大幅下滑，未来市场将恢复理性。政策分析南京房地产市场逐步成熟，整体市场逐步回归理性，刚性需求和改善性需求主导市场，经济性别墅为市场主流，项目应避免做政策牺牲品，顺应主流市场65宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究66分物业类型供应情况单位：万平米分物业类型成交情况单位：万平米供应方面，区域以普通住宅类项目供应为主，别墅类项目所占份额较少，其中联排、独栋类项目是别墅市场的主流。成交方面，别墅类产品

42、成交从原先单一独栋、双拼向联排、独栋过度。区域以刚性市场为主导，别墅类产品占比较低，物业稀缺性突出开发结构67区域市场成交量逐步走高，08年受整体市场低糜影响成交大幅缩水，09年市场回暖强劲反弹；09年成交量激增源于08年以来区域上市量的持续走低，供求矛盾逐步激化导致，此外，浦口区主力购房客群为刚性客户与区域改善型客户，是主城刚性客户外溢与08年以来受抑购买力的双重挤压造成的；进入10年后区域在售价格的不断攀升，信贷紧缩、优惠政策、宏观调控，投资、改善型客户观望情绪加重，整体成交速度放缓，供求逐渐平衡。2009年浦口区市场快速反弹，成交量价爆发式上扬，现阶段受多方面因素影响，供求逐渐平衡住宅市

43、场68浦口区在售普通住宅以两房和小三房为主，客观反映本区域主要购买者是以刚性需求和区域改善型客户为主导，投资型的小户型项目极少，大户型项目多为别墅或花园洋房产品。刚性需求和区域改善型为主导的两房和小三房是市场主力住宅市场69区域别墅供应量稳步上升，老山板块自然资源价值日益凸显，以绿城玫瑰园等为代表的高端项目开始被全市购房者所熟知；06年以来类别墅产品成交量快速上升，逐步被市场认知，2009年成交联排达377套，类别墅去化速度明显快于独栋、双拼类产品。浦口区别墅供销稳步上升，类别墅产品逐渐被市场认可，成交量大幅上升 2006200720082009别墅市场70100玫瑰园（独栋）山河水（独栋）自

44、然天城（独栋）香山湖一号（联排）山水田园（联排）200300400500600700800面积段（平米）珍珠泉9号（独栋、双拼）目前江北在售别墅项目中独立别墅面积段在300平米以上，主力区间400-700平米，联排别墅面积段在140-300平米别墅市场71桥北区域珠江镇区域浦珠路区域桥北区域：最早商品房开发区域，在售大盘林立，主要以中低端商品住宅为主。浦珠路区域：城市新兴板块，依托过江隧道和珍珠泉优势，未来主要以中高端住宅为主。珠江镇区域：原江浦区行政中心所在地，配套成熟，依托老山资源成就江北别墅聚集地，未来轨道交通直达区域，发展潜力大。典型个案72以商品住宅为主导，别墅类产品占比较低。09年

45、以来市场表现为量价齐升，近期受新政影响供求逐渐平衡；刚性需求和区域改善型为主导的两房和小三房是市场主力。市场结构住宅市场供销稳步上升，类别墅产品逐渐被市场认可，成交量大幅上升。随着城市规划出台和过江隧道的开通，区域开发重心转移，珠江镇成为未来区域房地产发展热点区域。别墅市场板块结构区域市场总结浦口房地产市场逐步回归理性，房地产开发热点区域向珠江镇转移，别墅市场两极分化，为项目提供市场空白73宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究74南京高端客户主要来自鼓楼区和白下区，以私营业主、泛公务员、党政军机要为主力客户来源75客户特征76立面是一个

46、考量因素，越是纯粹的鲜明的立面接受度越高 喜欢万科红郡的立面，那种英伦风格很纯粹，不像很多项目做的不中不西，看了没感觉。 -老南京人：张先生，有丰富地产投资经历 喜欢金鼎湾的外立面，听说是ART Deco的，很有品质感和尊贵感。 28岁老南京人杜小姐，从事贸易的金鼎湾业主现在很多的地中海风格别墅，还有什么西班牙风格别墅，看起来就像粗劣的仿品一样，很不喜欢。 -来南京8年的广州人陈小姐，经营高档餐饮业绿城玫瑰园的法式做的很有感觉，和景观配合的很好。 来南京10年以上的台州人李先生，从事洗发水代理长江路九号的立面虽然看上去不像住宅，但是做的很纯粹啊，很有城市意向。 老南京人，曾投资仁恒玉兰山庄的业

47、主无庶做的中式，我就不喜欢，中式嘛就应该做别墅，做成多层怪怪的。 老南京人，曾投资金鼎湾的业主产品需求77功能房的分室选型产品需求78景观、庭院等项目为理想的户型锦上添花产品需求79精装修普遍要求定制化，强调个性 如果做得好，可以接受全装修，每平米起码3000元的装修标准才能符合一个高端项目的定位。 -老南京人：张先生，有丰富地产投资经历 精装修，可以省却烦恼；只要装修风格和标准高，可以考虑购买装修公寓，3000差不多了。 -老南京人：张先生，曾投资万科金色家园的业主 接受5000元带软装的装修房，可接受3000元/平米的硬装，达到这个价格，才能保证装修的品质。可接受定制性的装修。-28岁的老

48、南京人杜小姐，从事贸易的金鼎湾业主 5000元硬装标准，但要请好的设计师最重要，应当定制。 -来南京8年的广州人陈小姐，经营高档餐饮业 如果定制的话可接受，但怎么设计要听我的，使用的材料和品牌可以标准化，2500-3000/平方米标准。 来南京10年以上的台州人李先生，从事化妆品代理 精装修是省很多事，但是这样一来每家每户都是一样的，很没意思。自己的家当然要与众不同。 来南京10年以上的台州人李先生，从事化妆品代理产品需求80立面选型风格纯粹，有品质感的立面接受度高户型认知大部分样本从居住舒适度角度出发，要求卧室为套间设计，数量达4个景观可以恢弘大气也可以自然田园，但强调细节品质，并注重水景、

49、多种植栽、花卉搭配，特别要求水景能够管理到位会所会所应功能纯粹，管理到位，设计个性物业服务要求物业提供家政与保姆服务，尤其是孩子较小的家庭精装修可以接受别墅精装修，但要求定制化装修产品需求81宏观市场研判宏观经济及发展规划区域价值解读整体市场分析区域市场分析市场高端客户分析区域客户研究822429318187146222009年南京住宅市场格局139791567112672124977645受长江天堑阻隔和地区发展落后等因素影响，江北此前一直是南京价格盆地，承接着南京大量的刚性需求客户区域客户83从区域住宅项目分面积销售表现看，80-100平米户型为主力需求面积段，刚性需求占据市场主力；120

50、-144平米户型需求比例不断上涨，区域改善型需求正在逐步释放区域客户84从区域别墅项目成交占比看，随着绿城玫瑰园、山河水、自然天城等项目的开发，老山自然资源已成功吸引高端客群区域客户85现阶段交通差、配套差，过江隧道的通车和南京跨江发展的战略给区域很多的想象空间，未来生活配套引进是客户重要的潜在需求龙江李先生（35-40岁）原住民王先生（40-45岁）教师马先生（30-40岁）这边还是落后啊，没有幼儿园、也没有什么大超市，想买个菜也要走很久看好这边将来通隧道了，出行也方便，希望这边尽快把相关配套做起来，以后生活也方便就是因为有隧道和地铁才过来买的，最希望将来江北和龙江能对接上个体工商户王先生（

51、35-40岁）江北这边我也经常来，就是交通差些，不过将来通隧道了一定会好转区域客户86江北客户改善需求开始释放，但注重总价控制；市区客户对改善型类别墅意向较强，但对目前江北的类别墅项目不满意，期望高品质类别墅物业龙江李先生（35-40岁）教师马先生（30-40岁）我不做投资，就是图个方便舒服，120平米的可以接受，户型一定要好想到这边改善下生活，110平米左右的比较好，如果有建的比较好的花园洋房可以考虑，现在江北的花园洋房做的都不怎么样个体工商户王先生（35-40岁）老山那儿环境好，有别墅，价格合适会买，200多的别墅可以考虑区域客户明发业主蒋女士（30-35岁）我们现在住的房子是04年结婚买

52、的，现在孩子大了不够住，如果有好点的洋房，价格不超过180万，我是可以接受的，但要能靠近过江隧道，再也不要过大桥。87浦口区有三大高等学校和两大省级经济开发区浦口经济技术开发区浦口高新技术开发区工业大学浦口校区南京审计学院南京海军学院南京工业大学：教职工共计2800余人。教授212人，收入20万/年；副教授500人，收入10-15万/年；普通员工2100余人，收入5-8万/年。南京审计学院：教职工共计2800余人。教授91人，收入20万/年；副教授214人，收入10-15万/年；普通员工895余人，收入5-8万/年。重点企业88浦口经济开发区知名企业：中脉科技先声东元药业大渊生物江苏省送变电公

53、司富士康科技集团江苏省送变电公司中脉科技先声东元药业大渊生物正方电气富士康软件基地恩凯化学赛尔金生物医药擎天科技软件公司重点企业浦口经济开发区89浦口高新技术开发区知名企业：MG南汽南瑞集团研发锦湖轮胎东方激光特思施光纤南瑞研发南汽MG高新热力洛普LED显示屏塑木建材产业化基地华显高科春辉科技重点企业浦口高新技术开发区90经济技术开发区客户有购房实力，注重产品品质以及交通区位，是区域中高档项目潜在客户群访谈地点：南京公园北路天利电力实业有限公司书记办公室被访人：人事部孙经理 38岁左右-现有2套房-一套是单位配的-一套是自己买的-自己住在象山路钱塘望景访谈摘要：目前不考虑买房，觉得房价太贵了；

54、 如果自己想买房心理承受的价位在6000-7000每平米； 如果有闲钱的话可以考虑买商铺； 住宅是不想买了，觉得房价虚； 觉得江浦离河西非常近，房价还是会相对稳定的。访谈地点：先声药业销售部被访人：销售总监 爱人在正大天晴制药上班-夫妻年家庭收入在50万左右-目前房子有1套120平米的访谈摘要：1 考虑在浦口纬三路或是纬七路附近买个别墅把父母接过来一起住；2 价格控制在200万到250万左右；3 希望外围环境和内部环境都很好；4 房型布局他是比较在意的。重点企业91访谈地点：南京工业大学校园内被访人：普通教职工 30岁左右-在市区内有住房-月收入在10000左右访谈摘要： 在这里工作，市区居住

55、有很多的不便； 也想在这一带购房，但是觉得这里没有真正高端的产品；3这里现在的发展肯定远远不如市区；4 我们单位也会给职工一些福利，会给我们分房子，但是品质实在太差了。访谈地点：南京工业大学团委办公室被访人：校团委书记 自己在学校里-房子有2套都在市区访谈摘要： 如果有好的楼盘考虑在江北置业； 希望的根据自己的经济实力买个花园洋房，但是一定是品牌开发商如万科、仁恒等；价格在10000元每平米以下； 要求首先大环境要好，例如老山或珍珠泉附近，其次是隧道或者地铁附近。访谈地点：海军指挥学院被访人：教职工 40岁左右-在浦口已经购房-年收入15万左右访谈摘要： 目前浦口的开发力度还是不够，如果真的又

56、高端产品出来我还是会考虑再买一套的； 学校也给我分了一套，品质太低了，我给租出去了； 这里还是缺乏纯高端项目，以后浦口发展的会越来越好，我挺看好这个市场的。高校教师群体渴望高品质生活、生活便利性性，是区域中高档项目潜在客户群重点企业92访谈地点：东方激光产内被访人一：普通职工 25岁左右-自己家是老浦口这个片区-现在是基层-月收入在3000左右访谈摘要： （对原来江浦项目所在地），那一片还不是很熟悉；家中有房还没考虑买房； 如果要是买的话不会去江浦因为江浦比较远； 整个厂房来说的话大部分职工都是浦口这个片区的，估计也不回去江浦买房； 上下班都有班车的； 领导估计月收入在10000左右，不过基本

57、都是在市里面买房的。访谈地点：南瑞研发被访人二：当值保安 公司待遇很好访谈摘要： 公司的普通职工月收入在4000左右；公司估计有3500人左右； 上下班都有班车；对江浦那一片不是很熟悉，因为太远了；估计不会再那边买房除非特殊情况，如在那边工作。访谈地点：MG南汽被访人三：MG南汽供应商 月收入在2500-5000左右访谈摘要：公司待遇很好每月都有补贴发东西；厂房有1600人左右； 上下班都有班车；买房的话价格是最主要的，不过位置也很重要，现在房价太贵了不考虑买房。高新技术开发区客户支付能力有限，对江浦认知度不高，不是区域中高档项目潜在客户群重点企业93以刚性首置、首改客户为主体，多次改善客户为

58、补充。主城外溢中低端客户为主体，市区中高端客户、区域内重点企业中高层和学院教师为区域中高端项目潜在客户群。区域客户总结客户结构客户来源区域客户以主城外溢的刚性需求为主体，随着区域的成熟，区域内改善型性需求正逐步释放，为项目提供潜在客群机会94整体项目定位宏观市场研判项目发展战略研判物业发展建议分期开发及启动区建议12345经济测算6目 录95项目发展战略研判项目发展价值分析项目发展战略制定96项目区位位于江北板块老山南麓，临近江北副中心，距主城区存在一定距离项目地块位于江北板块、老山南麓，依山而建，风景秀丽。整个区域将是未来中高端住宅的聚集地。2007-2030南京市城市总体规划规划江北成为三

59、副城之一。江北新城核心位于顶山区域、副中心位于总部大道区域。本地块距珠江镇及总部大道较近，共享区域配套。97本项目距珠江镇2公里；距纬七路出口6公里；距纬三路出口7公里；距大桥8公里，距新街口20公里，整体来看至主城存在一定距离，通达性较差。目前交通干道主要以沿山大道为主，未来西侧海院路、东侧花卉大道的通车，将提高本地块交通便捷度。减少本项目至珠江镇、主城区的时间。随着过江隧道的通车，与主城区对接性将进一步增强。交通条件目前至主城通达性较差，随着周边城市路网的建设，将有效提升本项目便捷度沿山大道江北城中新街口珠江镇20公里2公里河西城北城南城中新街口桥北8公里河西城北城南98高地价注定必须打造

60、高端项目；低于1的容积率，打造低密度项目的必然。经济指标中等规模、中低密度物业99地形地貌内部为丘陵地形，高低起伏、绿色植被环绕四周，内部被现状道路分割，部存在天然泄洪沟100项目四至周边高端项目聚集，人文资源浓厚，具备高端物业的底蕴积淀沿山大道处于花卉大道与沿山大道的交汇处，北临沿山大道，西临海院路，东接花卉大道，南临融侨项目。东北侧为国信自然天城项目。东南侧为南京工业大学。西侧为老山山脉，风景秀丽。目前海院路在建，预计2010年底通车。国信自然天城南京工业大学本地块101老山脚下的温泉，星罗棋布， “一山三泉”名闻天下老山国家森林公园面积达2000多公顷，历史悠久，早在1000年前，老山地