物业管理费测算及物业增收途径

1、www.PM物业(w y)管理费测算 及物业增收途径共四十二页本次培训(pixn)内容物业(w y)管理费用的测算与物业(w y)资金管理物业管理企业增收途径与办法共四十二页一、物业管理费的收费(shu fi)依据合同的约定物业公司提供的管理服务需要(xyo)付出成本和劳务作为经营公司应赚取的合理的利润（8%）法律的规定中华人民共和国价格法建设部关于物业服务收费管理办法共四十二页二、物业管理服务费的价格(jig)形式政府(zhngf)指导价在合同中约定普通住宅基础价上下浮动20%市场调节价在合同中约定高档物业与业主协商确定适合市场发育成熟适合适合共四十二页三、物业服务(fw)的定价形式 项目方

2、式支付方式包括内容盈亏负担适合业态包干制业主支付固定物业费1、物业服务成本2、法定税费3、物业企业的利润物业企业自负盈亏普通住宅小区酬金制业主支付动态物业服务资金1、物业服务支出2、物业企业的酬金（按约定比例提取）结余或者不足均由业主享有或者承担高档物业，如涉外公寓或别墅等共四十二页四、物业(w y)服务费的构成共四十二页五、物业服务费的测算(c sun)原则 严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算(y sun)、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。业主、使用人认可的原则 进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使

3、用人的认可。共四十二页五、物业(w y)服务费的测算原则区别对待的原则 区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。合理、公开(gngki)以及费用与服务水平相适应的原则 遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。共四十二页六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业） V = Vi （i =1，2，3，12） 注：V：公共性服务收费标准（元月 m2 ） Vi：各分项费用(fi yong)收费标准（元月 m2 ）； i：分项项数; :表示对各分项费用算数求和共四十二页管理、服务人员的工资(gngz)、社会保险和按规定提取的

4、福利费V1 V1 = FiS （i = 1，2，3，4）（元月 m2 ） 注：Fl：基本工资（元月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元月） F4：服装费（元/月） S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业） 共四十二页物业共用(n yn)部位、共用(n yn)设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=FiS （i=1，2，3，4，5）（元月 m2 ）成本法： 注：Fl：公共照明系统运行费 F2：电梯运行费 F3：给排水系统运行费 F4：通风系统运行费 F5：智能化系统运行费 F7：土建维修费 F6：配供电系统设备维修费 六、物业(

5、w y)服务费的测算（居住性物业） 共四十二页六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业） F1-公共照明系统(xtng)运行费： 电费：（ W1T1+W2T2+WnTn）30P电 Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等； Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价（元度 ）； 维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。共四十二页F2-电梯运行(ynxng)费： 电费=NW24a30 P电（元月）， N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数， 维保费（元/月） 零配件费（元

6、/月）年检费（元年）。六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业） 共四十二页F3给排水系统运行费：生活给水泵 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元年）：设备年维修及备件(bijin)费，水箱清洁费。消防泵 电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵） 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元月）：年维修及备件费六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业） 共四十二页F4通风系统运行费 电费同上 维修费：年维修及备件(bijin)费F5智能化系统运行费 电费 = W2430 P电（元月） 维保费：估

7、算值六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业） 共四十二页六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业）F6配供电系统(n din x tn)设备维修费包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。F7土建维修费（元月）共四十二页六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业）简单(jindn)测算法： V2 = -40%总建筑面积建筑成本m215%25年12月/年共四十二页物业管理区域(qy)清洁卫生费用V3 V3=FiS/12（i=l，2，3，4，5，6 ）（元月 m2 ） 注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费

8、（元/年） F4：化粪池清理费（元年） F5：垃圾清运费（元年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年） F7：清洁用水费（元/年）六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业）共四十二页物业管理区域绿化养护费用V4 V4=FiS/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：绿化工具费（元年） F2：劳保用品费（元年） F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元年） F4：绿化用水费（元年） F5：杂草清运费（元/年） F6：园林景观再造费（元年） F7：补苗及环境内摆设(bish)花卉等费用（元/年）六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业）共四十二页物业管理公共区域秩序维护费用V

9、5 V5 = Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年）， F2：公共秩序维护设备维修费（元年） F3：公共秩序维护人员人身(rnshn)保险费（元/年） F4：公共秩序维护联建费（元/年） F5：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元年）。六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业）共四十二页办公费用V6 V6=FiS（i=1，2，3，4）（元月 m2 ） 其中(qzhng)：F1：交通、通讯费用（元月） F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元月） F3：车辆使用费、差旅费（元/月

10、） F4：节日装饰费（元/月） F5：公共关系费及社区文化费（元月） F6：办公水电暖费（元月） F7：书报费（元月）六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业）共四十二页物业管理企业固定资产折旧费V7 V7=FiS/折旧年限*12（i=1，2，3，4）（元月 m2 ）注：F1交通工具（汽车、摩托车、自行车等） F2通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等） F3办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等） F4工程维修设备（管道疏通(shtng)机、电焊机、升降机等） 这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业）共四十

11、二页物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8 V8 =（ 投保金额 保险费率 ）保险受惠物业的总面积 建议：投保财产一切险及公众责任险经业主(yzh)同意的其它费用V9 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。不可预见费用V10 不可预见费用（一般按上述费用总和的5计）。不可预见费应单 独设账，严格控制其支出。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业）共四十二页利润或管理酬金V11 物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1）按照租金收入确定 管理酬金=业主租金收入酬金比率（2）按物业价值的约定(yudng)使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法

12、 管理酬金=（物业价值物业约定使用年限）酬金比率六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业）共四十二页（3）按定额利润/酬金或行业利润率酬金率确定 利润酬金确定方式是以上述110项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业，即 管理利润/酬金=服务费行业利润率/酬金率 物业管理行业利润率/酬金率一般在815，具体的比率可由双方根据(gnj)物业服务的标准等因素协商确定。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业）共四十二页法定税费V12 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含：（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5。（2）城市建设维护税，按营业税的7计征。（3）教育费附加，按营业

13、税税额的3计征。合计总营业额的5.5。 依照(yzho)最新的物业服务收费管理办法，实行酬金制计费方式的 物业服务费用不含税金。六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业）共四十二页物业租金酬金比率按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁(bo ji)、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。六、物业服务费的测算(c sun)（收益性物业）共四十二页:包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住 房公积金、大病基金(jjn)等 国家规定的缴费比例:按工资总额的2%计算:按工资总额的2.5%计算社会

14、保险(sh hu bo xin)工会经费教育经费单位个人基本养老19%8%基本医疗8%+482%+48工伤0.5%0%失业2%1%生育0.6%0%共四十二页 公共卫生间的清洁(qngji)费用： 1、水费 2、洗手液 3、护手霜 4、大盘纸 （毛巾） 5、卫生纸 6、清洁剂 7、除味剂 等共四十二页七、物业管理企业(qy)的增收途径增收的办法:自行经营借助社会力量开展增收项目的依据：业主(yzh)/使用人不断增长的个性化需求物业已具备的硬件条件共四十二页七、物业管理企业(qy)的增收途径增收的途径 入住及二装阶段的需求装修需求装修材料需求：沙、水泥、小五金及电线、开关、地砖、墙砖、涂料等装饰及

15、功能需求：家电、家俱、花卉装修协助：介绍装修公司、装修监理、空气监测入住需求：保洁开荒、搬家公司、煤气设备(shbi)租赁/递送共四十二页居住需求生活需求：衣、食、住、行商务需求：复印、打字/表格、传真(chunzhn)、售卡、文具代 售、 快速打印金融投资：资产管理、代理租售、旧物交换安全需求：代办保险（家财、车辆保险、车位险）七、物业管理企业(qy)的增收途径共四十二页七、物业管理企业(qy)的增收途径个性化需求：老年：健康养生/书画/演唱讲座、陪聊、定期物品采 购、代交费、中年(zhngnin)：学生课堂、活动营、代请看护/家教青年：婴幼儿教育、定期家居打理、DIY女士：形象设计、美容/

16、美发讲座共四十二页精神需求：休闲、健身、娱乐、代递送(d sn)礼品代收代缴：有线电视/卫星电视费、电话费、宽带网费公共区域广告发布：电梯轿厢、宣传栏、户外广告七、物业管理企业(qy)的增收途径共四十二页七、物业管理企业(qy)的增收途径其他收入车场/库：车位费、充气(chn q)服务、电瓶充电公建租赁费：餐饮店、面包房、美容/美发、齿科、邮 递、储蓄、购物、医疗卫生、会所共四十二页八、物业资金(zjn)管理物业资金来源物业管理费：业主/使用人支付维修资金：业主支付多种经营(du zhn jn yn)收入：客户支付租金：使用人支付代办手续费：供应商支付佣金：投资客户支付劳务费：人工费，客户支付

17、共四十二页八、物业(w y)资金管理物业支出费用人员工资及福利公共运行费：水、电费行政/办公购置费：固定资产、低值易耗（公共服务/有偿服务）行业主管部门要求支付的费用：环卫、绿化、特殊设备管理、治安、卫生、无线通讯管理行政主管部门：物价(wji)、工商、税务、会计审计、律师等共四十二页八、物业资金(zjn)管理收/支方式票据(pio j)：发票、支票现金共四十二页八、物业资金(zjn)管理资金管理方式现金管理原则设置“现金日记账”，做到日清月结，账款相符、严禁“白条”抵充库存现金；根据业务需要正确核定库存现金额，一经核定，严格控制。超过(chogu)部分必须当天解缴银行；鼓励采取转账结算方式，

18、减少现金使用。共四十二页八、物业资金(zjn)管理加强现金收入的内部控制收款人与收入凭证制作人不得为同一人，收款人只负责收款业务，不负责其他业务；收款员每日填写收款清单一式三份，出纳、会计及收款员各一份(y fn)。现金营业收入当日或次日存入开户银行或交总公司，不超过48小时；现金单据、文件日期必须与出纳员记账日期一致；出纳、会计每日核对收款清单、银行存款回单并记录。共四十二页八、物业资金(zjn)管理加强(jiqing)现金支出的内部控制除零星开支外，其他现金支付须用支票；一切现金支出，须有原始凭证，即“付款凭证”，经办人填写签字，有关负责人签字审批，主管会计审查同意后付现金；库存现金收入来源主要有 银行存款、营业收入、收回的应收账款库存现金支出的途径有 送存银行、支付日常款项、小额费用的报销共四十二页内容摘要www.PM。遵从市场经济(sh chn jn j