物业管理之案例

1、南京嘉瑞(ji ru)物业沈阳分公司客服部让我们(w men)一起奔跑共同分享分析案例增强辨别能力方法共四十一页物业管理的发展史 起源于19世纪60年代的英国，当时有一名叫奥克维亚希尔的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎预料地收到了良好效果，不仅改善了居住环境，而且还使业主承租人的关系由原来的对立变得友善(yushn)起来，首开物业管理之河。 共四十一页物业管理的发展史物业管理在中国的发展： （1）1981年3月10日，中国第一家专业化物业管理企业-深圳市物业管理企业成立。 （2）1990年深圳市在新开发的莲花二村住宅小区进行了全方位的物业管理试点。1992年

2、该小区被评为全国模范文明(wnmng)住宅小区。 （3） 1993年3月26日-30日，建设部房地产业司在番禺、深圳召开的一次较高层次的全国房屋管理高级研讨会，第一次确立了将物业管理作为我国房屋管理走向市场经济的新模式与新体制。会议的结论：我国必须走专业化、社会化的物业管理之路。（4） 1994年3月23日，建设部颁发第33号令：城市新建住宅小区管理办法。共四十一页物业管理的发展史（5） 1994年6月18日，我国第一部地方性物业管理法规深圳经济特区住宅区物业管理条例颁布，开创新兴行业物业管理。（6） 2000年中国物业管理协会在北京成立。（7） 2001年1月，物业管理被写进我国国民经济(g

3、umnjngj)发展纲要。（8） 2003年6月8日，我国第一部物业管理法规物业管理条例颁布并于2003年9月1日起执行。（9） 2007年3月16日，我国第一部物业管理法中华人民共和国物权法颁布并于2007年10月1日执行。共四十一页物业管理简单的说，就是人们对物业的管理活动。广义：是泛指一切有关房地产开发、租赁(zln)、销售及租售后的管理和服务。狭义：即一般只限于对该楼宇进行管理服务。共四十一页物业(w y)的概念物业主要包括以下三个方面：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；与这些建筑物相配套的设备和设施；相关(xinggun)的场地。物业的定义：是指房屋及其附属的设备、设

4、施和相关场地。共四十一页在市场经济体制下，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，因此，应从广义上来做出：物业管理，是指物业管理企业依照合同约定，对物业及其环境、公共秩序等进行专业化的维修、养护、管理，并提供相关(xinggun)的服务。物业管理共四十一页 物业管理(gunl)活动中的管理(gunl)关系是国家(guji)及其建设行政主管部门和房地产行政主管部门同物业管理企业、业主及有关单位之间发生的相应的管理与被管理的关系。是指因物业管理活动而产生的国家、企事业单位、社会团体、公民之间的民事权利、义务关系。共四十一页物业管理活动(hu dng)中的民事关系包括：在物业管理中产生

5、的，合同(h tong)关系、委托关系；在物业管理活动发生的有关自然人的损害赔偿关系；物业交易中的买卖、租赁、权属关系等。共四十一页物业管理法律关系(gun x)的主体享有权利和承担义务的人。1.自然人个人(grn)主体，有两类：中华人民共和国公民，外国人与无国籍人2.集体主体3.国家共四十一页法律(fl)规范的概念是由国家制定或认可，反映掌握国家政权的阶级的意志，具有普遍的约束力，以国家强制力保证实施的行为(xngwi)规则。法律规范与法律条文、整体性的法、规范性法律文件的关系法律规范整体的法个体/整体规范性法律文件基本内容还包括别的内容法律条文内容/形式共四十一页法律(fl)规范的逻辑结构

6、适用(shyng)条件：在什么条件下才发生效力行为标准：指明行为的方式和尺度，允许做什么、要求做什么、禁止做什么法律后果：肯定后果、否定后果共四十一页案例怎样落实(lush)现实找出案例中人物(rnw)、时间、地点、事由、处理办法；案例中可在现实中实行的方法；推翻案例，反其道而行分析；案例中漏点和不成立条例剖析；怎样规避案例中事件发生和处理办法共四十一页物业(w y)和业主会产生哪些纠结物业费邻里维修事由违规装修公区占有房屋设施、公区设备维修噪音(zoyn)绿化服务安全业主自身利益共四十一页评析物业管理中一个很重要的法律关系是： 业主和物业管理公司(n s)之间是聘用与被聘用、委托与被委托、服

7、务与接受服务的关系，双方是平等的民事主体，法律上没有谁管理谁的问题。 从理论上说: 物业管理所包含的法律关系的实体内容既有服务内容，又有管理内容，管理和服务融合在一起，不能分开。 从实际情况看: 物业管理工作既有打扫卫生、房屋与设备维修、绿化清洁等服务工作，也有住宅小区内的道路车辆管理、治安管理、制止违章行为等具有管理性质的工作。 因此，既不能将物业管理单纯地理解为管理，也不能将它单纯地理解为服务。共四十一页物业管理到底(do d)是管理还是服务 ？ 某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解，比如，物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口，把小区原来的四个出口封闭(f

8、ngb)了两个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽人意。对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗？可物业管理公司为何又处处管着我们业主？物业管理到底是管理还是服务？共四十一页案例(n l)王大爷住了几十年的房子要拆迁了，他拿着政府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买了一套商品房，办理入住手续后，装修期间违规(wi u)，装修完毕后，没想到却被物业管理企业以违章装修为由罚了500元。王大爷的子女一气之下将物业管理公司告上法庭。 共四十一页评析在实践中，由于我们现在的物业管理行业这个领域的竞争越来越激烈。那么作为物业管理公司的人员，我们应该把服务意

9、识提高到第一位。虽然，我们说物业管理既有管理也有服务，那么我们应该认识到作为物业管理公司，要想让自己的企业得到更好的发展。那就应该通过作好我们的一些工作来最大限度最好地我们的业主提供(tgng)优良的服务。现在有些公司也提升到了这样的高度。也就是说，业主就是上帝。我们的物业管理属于第三产业，所以它的服务方面的内容应该是更加重要的。共四十一页请问(qngwn)？1、物业管理企业有罚款权吗？为什么？2、物业管理企业该不该收取装修(zhungxi)押金，为什么？ 3、物业管理企业有些什么权利？4、如何预防和解决共四十一页物业管理企业没有(mi yu)罚款权 因为罚款是一种行政处罚行为，而行政处罚应由

10、具有(jyu)行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施，而物业管理企业只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，无权实施包括罚款权在内的任何行政处罚行为。 共四十一页物业管理企业的权利(qunl)如下：（1）根据有关法规结合实际情况制定物业管理办法；（2）依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费；（4）有权制止违章行为；（5）有权要求业主委员会协助管理；（6）有权选聘专业公司(n s)； （7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 共四十一页预防和解决(jiju)此类事情发生的办法： 第一，物业管理公司要摆正自己的心态和位置，要把自己

11、当作提供服务者而不是管理者，理顺关系，提高服务质量； 第二，一些装修人员违反了合理的装修规定和有关协议，物业管理公司可以制止，如果损坏了房屋结构或其他设备设施，物业管理公司可以要求他们支付违约金或赔偿金或通过(tnggu)法律途径向当事人进行索赔。 共四十一页请问(qngwn)？1、购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？2、作为(zuwi)物业管理公司经常会碰到业主的违章行为，你认为应该如何制止业主的违章行为？ 共四十一页案例(n l)业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的室内，遭到了周围(zhuwi)业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承

12、受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的室内。共四十一页评析1、并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的室内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业(w y)使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。 公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制共四十一页评析2、物业管理公司

13、对以下违章行为有权制止（1）擅自改变小区内土地(td)用途的； （2）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施设备，危及房屋安全的； （3）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环境，影响小区景观，制造噪声扰民的。 （4）不照章缴纳各种费用的。共四十一页停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无(yu w)责任?1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司驾驶员驾驶一辆小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理公司经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,但至今未将失窃的轿车追回。维修公司遂起诉至法院(f

14、yun)，要求物业管理公司赔偿。 请问，此案例中物业管理公司有责任吗？共四十一页评析问题的关键在于：物业管理公司是否与车主形成了车辆保管关系。 一审法院认为:物业管理公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业管理公司之间应为保管合同关系。二审法院认为:由于维修公司将车辆停放(tngfng)于物业管理公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业管理公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析: 共四十一页评析(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付

15、的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致，还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在(cnzi)。本案例中的双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业管理公司,以便物业管理公司实际控制车辆,而物业管理公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。 共四十一页评析(二)物业管理公司的经营范围中并无保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。 （三）经调查物价局的批复及物业管理委托合同内容可以明确得出物业管理公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理

16、,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系(gun x)。终审判决:物业管理公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,并依法对一审予以改判，驳回维修公司的诉讼请求。共四十一页外墙渗水(shn shu)，家具霉烂谁负责？某住宅小区业主黄某住在三层楼，发现每逢大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行了修理，但渗水问题始终未解决(jiju)。两年多来黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。 黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么，

17、物业管理公司是否应当赔偿呢？ 共四十一页评析：房屋出现墙面(qin min)渗水应视不同情况处理。第一，倘若黄先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则应该按约定处理。第二，倘若没有以上约定，则我国法规对房屋建成后可能出现的问题，有保修期的规定，房屋墙面的保修期一般为五年。在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修。即使住宅的保修期已过，建筑施工单位仍有责任将外墙和受损的内墙修理妥当。 共四十一页物业管理人员(rnyun)入室引起的误会某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅(ktng)亮着灯，但大门内侧的防火

18、开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅(ktng)、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。共四十一页评析第三，倘若多次维修仍存在渗水问题，则多数因房屋质量瑕疵所致。黄先生可以委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，如确属房屋质量问题，如施工质量粗糙，甚至填充墙未填实砌块，或者建筑材料水

19、泥、砂浆、砖块质量低劣等，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告依法向人民法院起诉(q s)，要求退房。当然，黄先生也可同开发商协商解决此事。 共四十一页评析：1）阿霞错在哪里？ 2）如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况(qngkung)，应该怎样处理？ 3）你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？共四十一页阿霞错在哪里(n li)？1、阿霞错在没有向上级反映情况。缺乏处理此类事件的经验，自己私自进入业主屋内。 阿霞不懂法律，公司培训大概没有跟上。 对于这种情况一定要向上级反映，不能自己单干。在同事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来。最好的处理办法

20、是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系，让业主赶快回家，以确认家中是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要和保安赶快到现场，如实在(shzi)与业主联系不上，必须最少两个人同时进入业主家里，这样，有了物业保安的参与，即使业主发现，也一般不会误解。 3、做好解释说明工作事已至此，一方面管理处要求清洁工向业主道歉，另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主的谅解；最好让业主看一下家里，看是否有东西丢失，以确认清洁工的清白，一般这样处理业主不会故意刁难，只要在情在理，业主都会谅解的。处理完后，一定要加强员工处理此类事件以及相关法律法规的培训，以避免误会的再次产生。 共四十一页房子存在质量缺陷，业主(yzh)能否拒交物管费