2014年旅游地产专题研究(图文丰富 开发模式)1

1、旅游地产专题研究目录1、旅游地产的起源和发展2、旅游地产概念3、旅游地产的分类4、旅游地产特征分析5、旅游地产开发模式1、旅游地产的起源和发展 1.1 国外旅游地产的历史 旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(time share，又称vacation ownership)概念。 在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。 在法国地中海沿岸

2、，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。 目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权，分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。 1.2 我国旅游地产的发展 旅游地产最早在我国出现也是分时度假的概念。20世纪90年代初，湖南首先

3、出现了分时度假酒店（产权酒店）的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。2001年7月，在海口举办“中国旅游房地产论坛”。旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括海外、港台投资者在内的房地产开发企业。 目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家，自

4、1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造，规划、建设和推广，市场反响极大。1、旅游地产的起源和发展2、旅游地产的概念 旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。旅游地产的开发对象即为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。 旅游地产属于泛地产概念，

5、具有两个发展方向，即旅游的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态旅游地产。3、旅游地产的分类按开发类型分类 按开发类型分类，旅游地产主要分为：旅游景点地产，旅游商务地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 类型概念描述特点 典型案例旅游景点地产 在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。 增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。 上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。旅游商务地产 在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商

6、店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。 以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。 海南博鏊等。旅游度假地产 为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。 “第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。 佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。旅游住宅地产 与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。 提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的

7、环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。 杭州宋城的山地别墅等。旅游房地产景区住宅产权酒店养老型酒店高尔夫、登山、滑雪运动度假村旅游培训基地、国际休闲度假中心时值度假型酒店3、旅游地产的分类按物业类型分类3、旅游地产的分类按物业类型分类3.1 景区住宅 景区住宅:发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。 这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊，通过依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，如优美的自然风光，主题突

8、出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。3、旅游地产的分类按物业类型分类3.2 产权酒店 以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。 目前国内通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首期后，利用租金来向银行交付按揭贷款。产权式酒店为“为投资者量身定做的投资形式”，

9、把业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。 随着近年来休闲旅游与商务旅游的快速发展，产权酒店已成为我国旅游地产发展的新趋势。 指投资者为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店（度假村）的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用，一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。 养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己人或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面拥有投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。3、旅游地产的分类按物业类型分类3.3 养老型酒店

10、3.4 高尔夫、登山、滑雪运动度假村 指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。3、旅游地产的分类按物业类型分类3.5 旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心 指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。3.6 时值度假型酒店 指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币，他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施，消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。”分数“消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。4、旅游地产的特征分析4.1 与传统房地产开发的比较

11、 与传统房地产开发商相比，旅游地产从前期策划到后期物业管理的全过程，都具有独特的优势特征。4.1.1 优雅的环境资源 旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考，对自然环境的要求往往不是很高。4.1.2 专业的物业管理域酒店管理 与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色

12、。4.1.3符合旅游度假的设计方案 旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩，青青草地，悠悠蓝天均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。4、旅游地产的特征分析4.2 与其他领域比较4.2.1 投资回报率高 旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，旅游房地产的交易是大数步，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产

13、的资金回收效率，对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长，而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个单元或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。4.2.2 消费档次高 旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个

14、收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。4、旅游地产的特征分析4.2 与其他领域比较4.2.3消费的可存储性和期权消费 旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品

15、，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。特征描述养生度假、旅游购物、交易、身份象征紧密结合不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。房地产开发与配套服务软硬兼施除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐

16、渐形成旅游地产。配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。4、旅游地产的特征分析4.3 旅游地产特征及要素四个要素产业要素资源要素功能要素营销要素房地产业紧密联系相互依托旅游资源利益因子家生活延伸产权时权投资者休闲消费者第一居所、第二居所旅游地产开发要结合地方产业因素，依托资源条件，有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节。4、旅游地产的特征分析4.3 旅游地产特征及要素旅游需求的多元化发展，旅游地产也得发生多元化、特色化的变革。 旅游（趋势） 旅游地产（趋势）旅游消费水平由低级向高级，消费结构

17、呈现多元化。发展前景广阔，度假消费人气正旺。居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。基础交通建设提供便利，政策鼓励旅游。旅游人数稳步增长，有组织的团体逐步增多。旅游线路由短途到长途发展。旅游方式单一化向多样化发展。（度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等）旅游人员构成自费旅游、公费旅游将各领天下。旅游地选择国内旅游向出国旅游延伸。1、旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景2、城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展3、购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高4、建立在车轮上的旅游房地产具有了发

18、展的条件5、开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机5、旅游地产发展前景主流开发模式开发基础条件开发问题及发展6、旅游地产开发模式资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。成功开发旅游地产项目完备的后期运营（再营销的网络、经理人式的经营模式）持续的投资（依市场需要扩展新的景观、新配套硬件或者）完善的规划（市政设施规划、可开发地产规划）天生的资质（旅游风景资源）良好的题材（历史积淀、浓郁文化）6、旅游地产开发模式开发基础条件6、旅游地产开发模式主流开发模式先旅游后地产的华侨城模式华侨城黄山宏村“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式古村落的重新改造开发的中坤模式深圳华侨城

19、整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后做地产，取得了成功。项目类型旅游住宅地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商深圳华侨城控股股份有限公司（国有大型）总占地面积4.8平方公里旅游/地产占地面积旅游（四大主题公园）占地约103万平方米开发背景 1985年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。物业类型 主题公园，别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼，配套（艺术中心、广场湿地等）解读华侨城 1、开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值、升值空间和知名度，使生地变熟地，然后投资房地产。 2、获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠地产项目获利。

20、旅游和地产项目的获利比例月为2：3。 3、产品规划：就目前整体华侨城的开发和布局分析，我们看出，以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈 。6、旅游地产开发模式主流开发模式先旅游后地产的华侨城模式 以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈。中旅广场、湾厦花园锦绣花园、新浦江城天鹅堡华侨城医院暨南大学中旅学院、华侨城小学、中学、华侨城第一幼儿园何香凝美术馆、华夏艺术中心汉唐大厦雕塑公园、欢乐谷、世界之窗、民俗村、锦绣中华酒吧一条街、铜锣湾、沃尔玛

21、6、旅游地产开发模式主流开发模式先旅游后地产的华侨城模式低资源低卖点低价值高风险资源成熟品牌知名地块升值投资期望前期开发旅游项目规避风险，提升地块价值；后期投资地产，地块成熟，顺利取得高利润。1985年2002年2001年高知名度高利润无风险房地产项目投资：中旅广场、湾厦花园锦绣花园、新浦江城天鹅堡（二期）旅游项目投资：欢乐谷、世界之窗、民俗村、锦绣中华雕塑公园、生态广场 据上图，华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产返哺旅游”的良性循环模式。 旅游：“白地造景”，吸引游客：创造“亚洲之最”和“世界之最”的主题公园吸引全国游客。 鸿篇巨制，留住游客：创世纪、千古风流、高山流水等文化演出留驻游客，创

22、造再消费过程。 地产上：注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力。制造概念，形成强大品牌认知。以波托菲诺等项目的典范成就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品位、面子”的居住选择。6、旅游地产开发模式主流开发模式先旅游后地产的华侨城模式 华侨城案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以： 平地造景，即制造景观，制造主题，制造文化。就是把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚集的地方来。 先旅游升值地块，然后开发地产，从而降低风险，提高利润。 制造文化动态元素。没有文化，造一些假模型出来，也不能经常吸引别人过来，让旅游资源活起来，最好的办法是注入文化元素。【案例启示】6、旅游地产

23、开发模式主流开发模式先旅游后地产的华侨城模式6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式 深圳华侨城的成功开发是带有浓厚的政府参与行为，但位于千年古城的成都，在完全的市场经济环境下也同样开发了一个令世人瞩目的旅游地产项目芙蓉古城，而与深圳华侨城不同的是，芙蓉古镇是以“地产+旅游”同步开发的模式引领西部的旅游地产项目，成为21世纪初旅游地产的开发楷模。芙蓉古城项目概况项目档案 芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成温郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米。项目远离都市喧嚣，独拥一处宁静，又享有成温郫国家级生态农

24、业保护带中的新鲜空气和生态环境。开发商简介 芙蓉古城由三家房产公司联合开发，领衔企业为成都置信实业有限公司，合作公司为置信下属企业四川省大华实业有限责任公司和成都蔚信实业有限公司，三方共同投资管理。芙蓉古城开发思路项目开发理念 芙蓉古城创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的“第二居住”体系。项目的价格比原版别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不亚于原版别墅，其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑等在芙蓉古城

25、的和谐互映证明了住宅文明的包罗万象，并散发出芬芳各异的生活情韵。芙蓉古城中荟萃成都知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事，成功抵达现代都市人的怀旧思绪。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式项目定位 芙蓉古城集居住、度假、休闲、投资于一体，是融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。目标客户定位 以对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人为主，同时包括其他注重“5+2”生活

26、模式，追求个性生存状态的都市人群等。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式芙蓉古城的规划设计功能分区 灵魂轴线 ：皇城明远楼至公堂三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线。皇城占地面积700平方米，两层共有建筑面积1200平方米，其设计规模与原成都皇城规模的比例为11；修建老城墙，采用绘画、雕塑等手法来表现历史长河中的蓉城。明远楼长50米，宽20米，3层，建筑面积3000平方米。至公堂2层，每层建筑面积2000平方米，共4000平方米。芙蓉古城各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐，芙蓉古城在整体规划上划分为“居住区”、“文化区”、“商业区”、“酒店

27、区”四大人性功能分区。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式【四大人性功能分区】传统居住区建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；文化休闲区含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信M B A学术中心；特色商业区小吃街、手工艺品街、购物超市等；会所酒店区建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式项目规划设计 芙蓉古城是一个融现代城市生活与居住、生态环境建设、中式园林与地方人文习俗于一体的新型住宅。从表面上看它的建筑形式是中式的，民居式的，实际内容是现代的，多元化的。一条中轴线将各个中式风格结

28、合在一起，实际上中轴线上布置的各种功能性的配套内容，如餐饮、娱乐、文体、骑游、垂钓、品茶等地方习俗恰如其分地连成一个整体，既可供休闲旅游，又可供日常生活需求。建筑艺术方面将古代皇城风貌及地方建筑进行现代处理，形成对景，并作广场、水池、玉带桥，能使用又能观赏，皇城内用作文娱体育会议使用，使古老的建筑形式具有了新的内容。 中轴线以外为居住建筑，各居住区内将四合院加以改革，形成五家一小院，以替代一梯四户或二户等的格局。优秀的居住环境空间得到了现代化的改造，注重表现邻里关系，使小孩、老人有一个活动交流的空间，充满着生活的气息和情趣。它既不同于西式的联排住宅，也不是老式四合院或里弄的翻版，而是一种崭新的

29、居住模式。住户内不设堂屋、厢房，采用了现代住宅的平面布置。 小区住宅由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团架构芙蓉古城的住宅体系；住宅2层为主，销售面积42212平方米不等。充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，保留老成都特点，在各种原有地方风格上加以创造和发展 ；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式项目建筑单体设计 一层：主要是客厅和餐厅，屋外300余平

30、方米的超大天井庭院，既可共享，也可用植物墙分割成三至五户人家拥有的独立院门小院坝，绝佳私密、通风、景观良好。 二层：主要是卧室，步出房门便是敞厅(又名“赏月台”、“烟雨楼台”)，同时敞厅围栏均采用了“美人靠”设计，品茗聊天，凭栏赏景，怡然自得。 三层：阁楼，巧妙利用坡屋面夹角的中间空间，形成了最高层高达3.75米的坡顶空间，它使整套住宅的实用面积增加了40%左右，同时大大丰富了空间的层次，打开天窗，可观日月星辰，极目楚天舒。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式项目配套设计博物馆设置于皇城内，主要展出有浓郁老成都风格的书画、传统工艺品等。会所芙蓉古城会所占地面积1

31、500平方米，3层，设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、MBA学术论坛中心、美容美发中心等。堂、祠、庙宇、私塾、公馆修建带有老成都味道的建筑，同样用以作为项目文化内涵的载体，而传统建筑的精湛工艺将被置于首位。酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北，与皇城明远楼至公堂等传统楼宇、音乐休闲广场、各种运动场和2000余平方米的人造山坡景区相邻。其主要功能是为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所，同时服务于到芙蓉古城度假休闲的人群。街道以成都老街道名命的芙蓉古城各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆。主干道斜穿小区，共长1000米。皇城以南有600米，宽16米；又向北延伸400米，

32、宽9米；干道宽约13米，次干道宽9米，各院内道路宽6米左右。主干道是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。另有小巷阡陌，青石板路。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式芙蓉城的功能配套专线公交车购物超市绿色菜市音乐休闲广场儿童游乐场幼稚园运动场所青少年素质教育中心置信MBA学术中心诗书画社报刊阅览室书吧功能配套老年人健康中心诊所护理中心温泉浴美容中心网吧6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式文化：持久的核心竞争力 文化作为旅游地产的鲜明特征之一

33、，芙蓉古城在这方面做得最为出色。开发商在规划之初就对整个小区进行详尽的布局，让饮食文化、 童趣文化、街市文化、茶文化、水文化、 民风民俗文化、地域文化等植根于小区内，让住户及游客畅游其间，可感中华文化之深厚底蕴，可悟蜀中志士之冰雪肝胆。通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。 饮食文化 成都名小吃，中华老字号驰名天下，以其物美价廉、风味独特和品种丰富，名满全川，享誉中华，经代代相传，发展到今天已是精益求精，成为成都市的“门面”之一。芙蓉古城网罗各种成都名小吃：冷食热菜类（夫妻肺片、陈麻婆豆腐等） ；面食类（钟水饺、韩包子

34、等） ；糕团甜点类（赖汤圆、三大炮等） ；零食类（八号花生、散子麻花等）。品种繁多之外，全由名师主理，绝不让名小吃浪得虚名。尝尽成都名小吃，体味天府饮食文化，芙蓉古城让人频频回眸，心驰神往。 童趣文化 老成都曾有的儿童玩具主要有陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等，飞逝的时光日渐暗淡了这些有数百年历史的儿童玩具。现代科技进步飞速，工业化带来的玩具让孩童们目不暇接，可以肯定有着乡土色彩的玩具一旦重现，一定会让他们新奇，继而爱不释手。在芙蓉古城，长期拘匿于都市的孩子们将找到他们新的乐园，那些怀旧的中老年人，也会因为与童年玩具情节的重逢而感动。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的

35、芙蓉古镇模式文化：持久的核心竞争力6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式文化：持久的核心竞争力天府街市文化 成都的传统手工制品不胜枚举蜀绣、蜀锦、竹帘画、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、挑花、木雕等驰名中外。传统手工制品街在芙蓉古城的出现让人叹为观止，疑是梦回唐朝 （封建社会的顶峰）。难以按捺，不妨亲临各种手工作坊，在动手过程中畅想那时的成都街市。茶文化 成都是中国“茶都”，茶文化渲染一种恬淡从容，把成都人熏陶得温文尔雅。铜壶铜烟袋铜茶椽子仿佛已成为过眼云烟，说评书的艺人也在很久前去了他乡，芙蓉古城却能拨转时针，让昨日情景在起伏的香茗中浮现。水文化 龙舟比赛、赶鸭子比赛、

36、放河灯等是延续流传了数千载的成都水文化。芙蓉古城这方土地，无疑会弥加可贵。民风民俗文化 在芙蓉古城，一场传统婚典将让爱情更加刻骨铭心，赶庙会后带回的烛香温暖一个城市人疲惫的梦境，搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等远去的老成都场景也将在芙蓉古城得以回返。各种传统节日，也将在芙蓉古城再度兴盛。地域文化 温江的鱼凫王都遗址是有4000年历史的鱼凫文化的见证 ；寿安乡陈家桅杆是清代翰林父子的归乡居所；大石文化源远流长 ；“琴壁空弹”传诵千年。石柱坝、假山石、万花楼、大乘院、开国寺、三井观、汉斌武馆是永宁有名景点，并各有一段故事相伴。难得一见的燕栖柳城、蛙蟾会战、麻雀聚会、鳝鱼涌浪在芙蓉古城将不再鲜见，“

37、二十里梅花香不断”也让人心旷神怡。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式文化：持久的核心竞争力6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式销售方式 芙蓉古城在成都房地产界推出的具有真正完整意义的全息营销模式样板小区。在置信丽都花园D区，芙蓉古城样板小区先行问世。样板小区的主体为川西民居院落、江苏民居院落、云南民居院落、唐风建筑院落四大住宅组团，同时布置美食街（集中成都部分名小吃）、传统工艺品街等。此外，芙蓉古城的园林水系、花卉绿化、人文景观、建筑小品也在样板小区得以体现。作为芙蓉古城的缩影，该样板小区将给人“未启先闻”的美妙感受。 此外，特

38、邀成都市主创过有“现代清明上河图”之称的“老成都”画卷的七位本土知名画家，根据芙蓉古城的整体规划设计，创作巨幅芙蓉古城俯瞰全图。该巨幅图画将形象展示芙蓉古城的概貌，体现老成都的街市及院落意境。巨幅绘制完成后，付梓印制，用于销售展示说明。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式芙蓉古城各环节的创新总结理念创新 芙蓉古城集古代民居之精髓，融合现代建筑理念。芙蓉古城把传统民居和现代民居理念相互融合，综合了老成都文化、传统文化和四合院文化 ；建筑上秉承中国传统民居特色，以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓构成了古建筑群的再现，充分体现中国传

39、统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，既保留了老成都特点，又在各种原有地方风格上加以创造和发展，使中国的建筑古文化在现代的建筑语言上得以实现。芙蓉古城地处郊区，作为非城市中心的项目，芙蓉古城以其秀丽独特的风景和古典建筑形成了生态的旅游资源，不但克服了地形劣势，而且将旅游和居住很好地结合起来，开创了成都旅游居住的新的居住理念。设计创新 古为今用，洋为中用。通过对中国传统民居的深入剖析，仿古而不复古，在现代建筑中，融入中国的传统文化。人性化的园林设计、完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯净。采用绘画、雕塑等手法通过皇城金河四季广场来表现历史长河中的蓉城。外观古朴，住宅内部强调实用性，

40、采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。营销创新 投资八百万元，占地40亩的芙蓉古城意景小区，作为680亩芙蓉古城项目的实验室，这种营销模式的创新开全国房地产之先河，对于本地房地产开发具有时代的意义，营销模式的不断创新有效地满足了消费者的需求，引领着成都住房消费时尚。因此，芙蓉古城项目的销售火爆场面在成都实属罕见。6、旅游地产开发模式主流开发模式“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式芙蓉古城各环节的创新总结6、旅游地产开发模式主流开发模式古村落的重新改造开发的中坤模式 旅游地产开发的第三种模式即是对古村落的重新改造开发，中国悠久的历史文化遗留下来的村落文化古

41、迹多不胜数，如云南丽江古村寨、上海石库门古迹，山西平遥古城遗址等古村寨古村落都是中华名族不可复制的旅游保护资源，而隐藏在这些资源背后的巨大利润往往被人所忽略，中坤集团却走出了一条新的旅游地产开发模式。6、旅游地产开发模式主流开发模式古村落的重新改造开发的中坤模式宏村开发背景 宏村位于安微黔县东北部，村落面积19.11公顷，宏村建于南宋绍熙年间（公园1131年），它背倚黄山余脉羊栈岭、雷岗山等，地势较高，常常云燕霞蔚，被誉为“中国画里的山村”。特别是整个村子呈“牛”型结构布局，更是被誉为当今世界历史文化遗产的一大奇迹，那就是苍翠的雷岗为牛首，参天古木是牛角，由东而西错落有致的民居群宛如庞大的牛躯

42、，以村西北一溪凿渠绕屋过户，九曲十弯的水渠，聚村中天然泉水汇合蓄成一口斗月形的池塘，形如牛肠和牛胃。水渠最后注入村南的湖泊形成南湖，俗称牛肚。人们又在绕村溪河上先后架起了四座桥梁，作为牛腿，然而历经800余年风雨历程，宏村到上个世纪80年代已经满目疮痍，昔日风格不再。 1997年，北京中坤投资集团有限公司在黄山黔县宏村投了几百万资金，恢复了宏村旧村的危旧房，整治了宏村的环境，又修通了道路，然后租赁了当地一家政府招待所，把它改造城度假性质的山庄，之后进行了大规模的改造。6、旅游地产开发模式主流开发模式古村落的重新改造开发的中坤模式宏村的开发策略制定严格的开发纲领 为了更好地保护宏村明、清民居建筑

43、群，明确了宏村古村落的保护性质、保护对象，中坤集团与相关部门制定了相应的保护措施，规划明确宏村明、清民居建筑群保护重点。 一是以“山建筑环境”构成的风水村落形态； 二是典型的传统村落和民居建筑特色； 三是古水系和私家园林布局。 四是宏村独特的村落和空间环境景观。6、旅游地产开发模式主流开发模式古村落的重新改造开发的中坤模式保护重点历史文化古迹并加以翻新 宏村明、清民居建筑群保存基本完好，有书院建筑，祠堂建筑和众多的住宅建筑及私家园林100多幢，是微州建筑文化的杰出代表。特别是以南湖书院为代表的书院建筑，以承志堂为代表的住宅建筑，以德义堂、碧园为代表的私家园林，反映了14-18世纪徽州儒家文化的

44、昌盛。宏村明、清居建筑群有着朴素、典雅的气质，充分利用地方材料木、石、砖等进行各种题材的雕刻，以及室内装饰、庭院陈设和绿化布局，体现了深刻的徽州文化内涵，具有很高的历史、艺术、科学价值。开发企业采取慎重的保护开发策略，制定严格的规划开发方案，对原有的书院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺，其中重点修葺的古建筑有：南湖书院、乐叙堂、承志堂、德义堂、树人堂、敬修堂（民居游）等。6、旅游地产开发模式主流开发模式古村落的重新改造开发的中坤模式水系的改造开发 宏村由水圳、月沼、南湖、水巷和民居“水园”组成的水系网络，构成水景整体空间特色、水的艺术特性在宏村明、清民居建筑群中得到淋漓尽致的发挥。水系对于村落的生态、景观、环境等方面皆有积极作用，为村落居民创造了良好的生活和生态环境，使村落更秀丽、妩媚、晶莹、亲切、水在宏村充分体现了它的生态价值，实用功能和景观价值。相关旅游配套设施的建设 经过中坤集团对宏村的资源整合与挖掘的重新建设，宏村被誉为“中国明清博物馆”。在2000年被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，并获得国家4A级旅游景区牌照。从此，宏村吸引了海内外大量的游客前来参观，推动了当地的旅游业蓬勃发展，为当地的酒店业开发提供了广阔的发展前景。 中坤集团先后在宏村