某集团公司房地产项目评审管理方法

1、房地产项目投资评审管理办法（讨论稿）第一篇 概述第一节 总则第一条 为了提高集团房地产业务投资决策的合理性、科学性，在宗地投资评审、规划设计方案评审到项目经营方案评审三个主要决策阶段，通过控制各阶段的主要指标以逐步达到以下成果：成本越来越低，投资效益越来越高，销售均价越来越高，投资风险越来越小 的目的。特制定本办法。第二条房地产项目重大投策决策的最高机构为集团董事局，并成立投资决策管理委员会，为非常设机构，对董事局负责。第三条房地产投资决策委员会主要对三阶段主要的投资节点进行评审：宗地购买投资评审（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）、规划设计方案评审（确定买后做什么，投资决策的核

2、心是确定优质赢利模式，控制投资成本） 、经营方案评审（确定项 目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定实操阶段赢利模式下的总体计划部署万案）。 第四条该投资评审管理办法适用于集团所有纯地产和泛地产投资项目，上述三阶段主要投资节点若未经过投资决策委员会的评审则不予支持，但在特定战略性情况下的投资或董事局直接下达的投资决策可特殊处理。第五条本办法的修订和解释权归集团总部。第二节职责分工和管理原则第六条集团人力资源管理中心全面负责三阶段投资评审会议的会务组织工作，以及投资决策委员会成员的决策绩效、福利管理等日常事务。第七条 每阶段的待评审方案经地区公司初评，地区总经理签名确认后， 资料、条件

3、符合要求者方能正式提交集团，并且都要采取上会的形式，即地区公司上报的投资方案首先要经过 集团总部主管中心的资料审核并出具书面专业意见，最迟不超过三个工作日内， 评审不合格者退回重做方案，评审合格并符合本办法第二部分的资料后才由人力资源管理中心 安排时间（但最迟不超过五个工作日或提案单位要求的最迟时间）召开投资决策评审大会。第八条每阶段的评审资料均须地区公司负责人签名、盖章后由人力资源中心负责上报给集团人力资源管理中心，集团人力资源管理中心负责将资料转发给各阶段的主责中心，宗地购买投资的会前资料审核与专业评审由集团前期开发管理中心主责，规划设计方案的会前资料审核与专业评审由集团工程设计管理中心主

4、责，经营方案的会前资料审核与专业评审由集团房地产经营管理中心主责。第九条各投资阶段的评审会议上都要形成明确的评审决议，以投资控制指标的形式下达给地区公司或实操单位，地区公司或实操单位要按照控制指标严格执行。同时，各阶段投资控制指标亦成为委员会的决策绩效指标。第十条 三阶段投资节点评审的指标控制原则是：成本递减，利润率递增，售价递增，风险递减。第十一条三阶段投资节点的时间为： 宗地评审通过后一个月内地区公司必须签订用地合同，开工前三个月内地区公司必须向集团提请规划设计方案评审；规划设计方案评审通过并取得详规报批后一个月内地区公司必须向集团提请经营方案评审；经营方案评审通过后一个月内应如期开工。（

5、流程如下）宗地评审通过1个月地区公司必须签订用地合同开工前3个月规划设计方案评审评审前提条件：批出详规1个月经营方案评审1个月开 工第三节各阶段评审主要节点控制第十二条三阶段投资方案评审总流程图（见附图）解族蟒就卷世到N眼$e口S6层阳 目界理凶贾麻q 凶翳她醺嬲种Atamis*能耻由优10初把食皴熊株蝴繇q.(年回1钺中翻飕祠殿都醐嫌麻隙秫累I卜躺岐鳏琳酬福瓢,H二赚就黑 髓眦翘影部民居的蒯解与嬲”脂曲印髓罐脚幽目泉旭丽：附d：-!mnm逊然晔抬弄脏赣0 m珊顿能那I第十三条第一阶段项目宗地购买投资评审，由开发中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团前期开发管理中心）负责召集评审会议及资料

6、准备。方案提供包括项目可行性研究报告与买地合同文件两大部分（详细方案资料要求见本办法第二部分）评审大会形成的决议至少要具备以下控制指标：编P大会决议项目内容基本规范决议要求一 1可研报告项目投资基本可行/不可行必要一 2购地地价小图十万兀母由必要一 3（纯地产）项目内部利润率不低 %必要（泛地产）内部利润率（出售）投资回报率（出租和教育）不低于%不低于%一 4付款进度按每百分比每个月作为单位进度，总进度不得超过%必要一 5交地进度总进度不得延后熟地必要，生地可选一 6其他控制指标详见本办法第二大部分可选第十四条第二阶段规划设计方案评审由工程设计中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团工程设计

7、管理中心）负 责召集评审会议及资料准备。方案提供包括市场定位报告与规划设计图两大部分（详见本办法第二部分），其中,总规与单体方案不能低于两套方案。评审大会至少要形成以下的控制指标编p大会决议项目内容基本规范决议要求二 1市场定位报告市场定位基本可行/不PJ行必要二 2容积率指标不低于必要二 3方案利润率测算（纯地产）内部利润率不低于%,并且不彳氐于宗地评审确定的指标（如经充分论证确实做/、到，则视为宗地评审时的失败决策，列入宗地投资委员会的绩效考核）必要（泛地产）内部利润率（出售）不低 于 %,投资回报率（出租和教育）不彳肝%,并且不彳氐于宗地评审确定的指标（如经充分论证确实做/、到，则视为宗

8、地 评审时的失败决策，列入宗地投资委员会的 绩效考核）二 4分类面积（商业、酒店、公建、住宅、车位、写字楼等）（纯地产）合理确定项目产品类型与规模，原 则上可售面枳/、低于 平米，非可售面积不同于平米。（泛地产）合理确定项目产品类型与规模，确 定各产品类型租售比例，原则上可售面积不低 于平米，非可售面积小局十一平米，可租面积不低于平米，非可租面积不高于平米。教育项目建筑面积不低于 平米必要二 5成本测算（纯地产）总投资不超过一万元，单位成本不 超元。（泛地产）总投资不超过万元，单位成本不 超元。其中出租单位成本不超 元， 出售单位成本不超 元。必要二 6总规平面图是否需调整道路设计、是否需调整

9、建筑群组合设计，其余可依方案而7E必要二 7设计修改量指标设计修改不得突破总成本概算%必要二 8单体力案是否要调整立面风格、是否需调整户型比例与可选标准户型、二 9建筑结构形式与钢筋含量采用什么形式与钢筋含量不超过可选二 10其他控制指标详见本办法第二部分可选第十五条第三阶段经营方案评审由经营与财务中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团房地产经营管理中心）负责召集评审会议及资料准备。（具体内容见本办法相关章节）方案要提供整盘经营文件（详见本办法第二部分），并且提供不低于二个方案分别从静态利润率和动态利润率（资金回收速度）最大化考虑。（3）评审大会至少要形成以下的控制指标编p大会决议项目内容

10、基本规范决议要求三1项目总收入（纯地产）销售额不彳氐于_必要（泛地产）总销售额（销售）不低于 _，总出租 额（出租）不低于 _，总收费额（教育）不低于三2方案利润率测算（纯地产）内部利润率不彳氐于_,并且不低于规 划设计方案评审确定的指标。否则视为规划设计 评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效 考核）必要（泛地产）内部利润率（出售）不低于 %,投资回报率（出租和教育）不低于 %,并且不彳氐于规划设计方案评审确定的指标。否则视为规 划设计评审时的失败决策，列入规划投资委员会 的绩效考核）三3投资成本预算（纯地产）总投资小局于 力兀，单位成本元。并且不高于规划方案评审确定的投资成本概算指标，

11、否则视为规划评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）。（泛地产）总投资不超过一万元，单位成本不超元。其中出租单位成本不超 元，出售单位必要成本不超兀。并且不高于规划方案评审确定的投资成本概算指标，否则视为规划评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）。三4投资回收期（纯地产）不彳氐于年（泛地产）不低于年，其中销售部分不低于年，出租部分不低于 年。必要三5开工时间在年 月日必要三6开盘时间（纯地产）在年 月日（泛地产）销售开盘在年 月日出租经营在年_月日熟地必要，生地可选三7项目实收均价（纯地产）不彳氐于兀/平方米熟地必要，生地可选（泛地产）销售不低于兀/平方米，出租不低于元/平方

12、米/月，教育收费不低于 元/生源/年。三8开盘租售卖场设计以开盘条件列表图示熟地必要，生地可选三9项目租售周期（纯地产）销售不得低于年。（泛地产）销售不得低于 _年，出租不得低于年，教育经营不得低于一年可选三10其他控制指标详见本办法第二部分可选第四节 投资决策评审大会的组织第十六条投资决策委员会为非常设机构，主要负责珠江集团、合生集团的各阶段项目评审工作委员会人员组成：三类评审各成立一个投资决策委员会，委员由两大集团各 管线部门共同提名报董事会，由董事会最终任命。评审委员会由公司领导及各相关部门代表（专家）组成 。参加领导及相关部门投票有效票数集团公司1、经营班子占投票有效票数的50%2、集

13、团工程设计管理中心3、集团财务管理中心4.集团房地产经营管理中心5、集团前期开发管理中心地区公司1、经营班子占投票有效票数的30%2、地区工程设计中心3、开发中心4、经营与财务中心5、营销中心专家(注：对合生项目的评审，珠江集 团上述相应参审人员则是专家，反 之亦然)占投票有效票数的20%第十七条议事规则投资决策委员会会议应有三分之二以上的委员出席方可举行；每一名委员有一票的表决权，会议做出的决议，必须经全体委员的过半数通过,并以会议纪要的形式记录各委员的意见并签名确认。投资决策委员会对董事会负责，委员会通过的决议，应在会议结束后三个工作 日内以书面形式提交董事会审议决定。出席会议的委员均对会

14、议所议事宜有保密义务，不得擅自披露有关信息。第十八条 任期委员会委员每两年改选一次，委员任期届满，连选可以连任。期间如有委员在评审中投票决定与最终评审结果相违背达50%以上，则该委员自动失去委员资格，今后亦不在决策委员会委员甄选范围内。并根据上述第二条规定另行改选补足委员人数。第十九条决策程序提案单位负责做好评审会的前期准备工作，根据要求提供有关方面的资料；原则上资料提前 7天发至集团人力资源管理中心，再转发至相应的主责管理中心；由各阶段方案评审的集团主责管理中心组织评审会议；如有必要，决策委员会可以聘请中介机构为其决策提供专业意见;XXX评审会会议纪要签发表会议纪要内容会议时间：与会人员：内

15、容简介：各委员意见：评1议委员 签名第二篇项目宗地投资评审第一条评审流程项I I宗地投资评估流程图开发部收案划其他总齐什的步分析HKI式公司认为可以 上报评审的电决第二条用地分类1、3个月或半年内可以直接开发操作的2、战略性储备用地3、工业及其他第三条申报评审所需要的资料1、可行性研究报告（报告提纲见附件一）2、合同（重点条款见附件二）附件一：可行性研究报告提纲目录一、项目投资环境分析二、土地性质及操作方式三、区位价值分析四、法律风险分析五、房地产市场分析六、项目发展定位七、财务分析八、结论说明：1、在3个月或半年内可以直接开发操作的地块，可行性研究报告中要包含提纲中所列全部内容。2、战略性储

16、备用地，可行性研究报告中要包含提纲中所列一、二、三、四、七、八项（如 要求提供的详细资料不全可以说明原因，暂不提供）。3、工业及其他用地，可行性研究报告中要包含提纲中所列一、二、三、四、七、八项（如 要求提供的详细资料不全可以说明原因，暂不提供）。、项目投资环境分析1、城市地位分析；2、城市规划发展状况（城市空间结构图、城市发展战略）分析;3、项目所在区域与项目地块关系图；4、分析城市发展方向对项目的影响；5、分析区域现状及发展规划对项目的影响；6、提供项目周边交通条件现状图并分析城市交通系统对项目的影响。需附属资料：城市空间结构图、地形图、区域规划图、地块周边现状图片、土地性质及操作方式（见

17、表一）表现地块权属人权属情况项目用地是否有抵押、诉讼或仲裁情况土地相关指标原指标可争取指标1、总用地面积2、净用地面积3、道路面积4、忌建筑面积5、综合容积率6、净容积率7、建筑密度8、绿地率9、总户数10、公建用地目前用地性质国土：规划：国土：规划：规划性质国土：规划：国土：规划：（土地相关指符栏中）未取得红线图、用地坐标及经济指标的地块请提供区域规划指 标土地获取方式 （请在相应范围 后打，标示）1、一级开发（）2、一级开发后，参与公开出让（）3、用地转让（）4、收购公司（包括部分或全部股权）（）5、招拍挂（）6、其他（如委托合同等）（）土地价格（详细 分析见财务分析 表）土地单价对方报价

18、：周边参考价：可接受最高价地区公司建 议价土地总价对方报价：周边参 考价：可接受 最高价地区公司建 议价价格说明1、说明土地单价的内涵（例如是农地的，地价中是否含征地补偿、青苗补偿、 征地税费等）。2、如涉及征地补偿及拆迁的请说明征地、拆迁量。土地（合作）方 背景含公司性质，合作各方股权比例、董事会构成、新设公司的注册资本操作方式请详细说明运作具备的条件、操作模式及预计可开发时间。目前项目手续办 理程度指用地转让、招拍挂、收购公司的地块，其原用地方已办理用地手续的程度，如是否取得规划许可证、规划指标、建设用地批准书、国土证、出让合同和已缴交多少出让金等。转让方式（用地转让类请填写该栏，要说明是

19、全额，还是以地作价入股，或购买部分用地权属）收购公司的基本 财务状况（收购公司类请填写该栏）注：需要提供以下资料并注意核实资料的真实性1、征地合同（或意向书、框架协议）或合作合同，咨询委托合同。2、土地权属证明文件： 如：用地规划许可证及附图、建设用地通知书及附图、用地批准书及 附图、国土证及附图、出让合同及出让金发票复印件、规划设计要点、规划批复、房地产权证 等。3、上表内提及的历史资料4、以招标、挂牌、拍卖方式取得用地的：提供该土地的招拍挂的文件。5、收购公司（包括公司部分或全部股权）的提供 ：在签订意向协议时要提供：A公司性质、注册资本、经营范围、职工情况。B股东的基本情况及股权比例、营

20、业执照、资质证书。C公司对外投资情况及有关合同、文件。D公司与第三方签订的所有合同、协议及其他书面文件，及其履行情况。E公司的资产（土地、厂房、设备等）情况及其相关凭证、文件。在签订正式协议时需补充提供的文件清单序号文件名称备注一公司设立与存续-1.项目建议书2.可行性研究报告3.行业主管部门的批复意见4.公司设立的合作合同以及所有对合作合同的变更5.公司设立时的章程以及所有的章程修正案或新章程6.相关批复7.批准证书8.通过上一年度年检的营业执照正副本和公司成立时起所有曾经生效 的营业执照9.组织机构代码证10.税务登记证（国税、地税）11.财政登记证12.外汇登记证13.外汇帐户开户通知书

21、14.人民币基本帐户开户许可证15.外债登记申请和外债登记证16.外债签约情况表和变动反馈表17.海关登记/报关注册登记证18.公司变更工商登记的申请文件及批准、备案文件（包括但不限于：股 东变更、股权比例变更、经营范围艾更、注册资本变更、名称变更、 法人代表艾更等）19.公司注册资本的验资报告及其后所有的验资报告20.公司目前股东名称及所有股东的营业执照21.有关公司股权（合作条件）的全部记录（包括股东的出资证明书、股 东名册、股权转让合同、变更或注销股权文件或股权质押文件及其批 准文件）22.股东股权投资及转让的文件23.公司成立时起的公司董事会或高级管理层会议的决议和记录24.董事会设置

22、及成员清单（包括变更情况）25.公司现行内部组织结构图及各自职能说明26.公司附属公司、分支机构以及关联公司的名称、营业执照或相关说明-*、项目及运官的审批、许可-27.公司取得的与业务经营相关的一切批准、许可或授权（包括但不限于后关部门颁发的经营许可证或出具的主管部门审核意见、在公安机关的登记备案证明等）28.公司取得的任何资格认定证书（如高新技术企业认定证书、质量体系 认证证书、ISO认证证书等）29.进出口企业资格证书30.加工贸易手册及相关文件31.经贸主管部门对进口设备的批准、登记文件32.设备适用的中国安全规章、商检证明或其他核准证明33.环境影响评价大纲34.环保部门对环境影响评

23、价大纲的审批意见35.环境影响报告书/环境影响报告表/环境影响登记表36.环保部门对环境影响报告书的审批意见37.公司设施现今或以往储存、 生产或存在的有害物质或公司运输的有害 物质清单（有害物质系指可能含有中国法律规定的有毒或有害物质的 任何物质或物料）；38.公司设施存有的受法律监管的化学品、有毒物品或大气污染源清单39.公司委托他人进行污染物处理的协议及该受托方之合法存续证明及有权进行污染物处理之全部政府授权、证照、批准、许可共8份40.特种设备清单及使用登记证41.公司生产产品之工艺流程说明二、公司资产-42.最近三年公司的审计报告及最新的资产负债表、利润表43.最近三年的评估报告44

24、.主要资产折旧制度的说明以及向财政厅、税务局备案的相关文件和证明45.公司资产（固定资产、流动资产、无形资产、对外投资、其他资产明 细表）46.公司单笔金额在?兀以上的资产的购买合同或发票、租赁合同47.公司的分支机构拥有或租赁的资产清单及单笔金额在?兀以上的资产的购买合同或发票、租赁合同48.公司所有的或使用的各项房地产（包括其附属设施）的权属证明及相 关情况说明49.公司土地及房屋租赁的文彳（公司为出租人和/或承租人的），如土地使用权租赁协议或房屋租赁协议或合同；土地、房屋租赁登记备案文件及房屋租赁证50.进口设备统计总表51.国内设备采购统计台帐52.交通工具行驶证、近 3年车辆保险证、

25、近 3年养路费缴纳凭证、车辆 购置税完税凭证、车船使用税完税凭证其他地方政府规定缴纳的税费 清单及近3年的缴纳凭证53.公司拥有或被许可的知识产权（专利、商标、域名、著作权、地理标 记、拓扑图等）清单（包括名称、种类、有效期）54.专利、商标、版权、商誉及其他知识产权以及所有有美的注册登记、 证明55.X商行政管理局商标局、国豕知识广权局等启关部门提出的功夫知识产权申请的所有查询、质问及反对意见四、合同与业务-56.公司及分支机构应收账款、其他应收款、应付帐款、其他应付款、短 期负债、长期负债帐目明细57.公司采购相关政策说明58.原材料、产品采购合同样本59.生产用能源（燃料）采购合同60.

26、说明在同样或接近同样成本、质量和条件下，无法由其他供应商提供 的原材料、能源（燃料）、公用事业和其他材料的种类、名称等61.库存控制与存放说明62.库存日消耗量及现场储存能力说明63.主要客户一览表及其在总销售量中所占比例的说明64.潜在客一览表及未来二年内可能发生的增加情况65.潜在客户的分类情况表66.销售政策（含分销机制）说明67.产品销售的详细价格政策68.产品长期销售合同/订单样本69.标准客户合同/订单样本70.根据订单生产情况及比例说明71.购买量占公司年销售额?或以上的客户的产品销售合同/订单72.售后服务协议73.公司与关联公司、附属公司以及其它合作伙伴订立的有美专利（专利

27、申请权）、商标、域名、计算机软件、著作权（无论是否登记）的转 让、许可协议（公司作为转让方或受让方、许可方或被许可方）及有 关登记注册证明74.认证合同或文件（包括 OEM75.设备安装监理合同76.设备安装合同77.设备及备件供货合同以及修改协议78.公用事业协议79.限制公司及/或任何分支机构从事某一行业或与任何其他人竞争的 协议、合同或承诺，包括与一个或多个竞争对手达成的任何有关公司 提供服务的价格或条件的协议或安排（不论是否以书面形式作出；亦 不论是否希望其可合法执行）80.借款合同清单81.各金融机构、各币种借款合同样本82.非金融机构借款合同83.动产或不动产上设定的所有抵押、质押

28、、留置权等担保权益或其它权 利障碍以及公司本身对外提供担保的情况一览表84.公司及/或分支机构作为保证人的保证合同85.质押担保协议及相关文件86.动产或/、动广抵押协议87.附条件买卖或所有权保留合同88.尚未履行完毕的仓储保管合同89.尚未履行完毕的加工承揽合同90.尚未履行完毕的运输合同91.尚未履行完毕的行纪合同92.单笔金额在?或以上的服务合同（中介、代理、信息、技术服务、 广告、印刷等）93.经营性租赁与融资性租赁合同（出租或承租）94.主要资产的财产保险合同95.保险费支付情况说明96.保密协议97.关联公司与公司之间的经营、服务、合作、协作、共同研究开发及与 提供和/或使用保密

29、资料、技述或诀窍的合同98.附属公司与公司之间的经营、服务、合作、协作、共同研究开发及与 提供和/或使用保密资料、技述或诀窍的合同五、劳动人事-99.高级管理成员（董事、监事、总经理、副总经理、财务负责人、董事 会秘书）的基本情况（姓名、年龄、学历、工作经历）100.任命高级管理成员的董事会纪要或文件101.高级管理成员的服务合约（管理服务协议）102.按部门分类的现有职工人数103.职工劳动合同样本及在有关部门备案的文件104.劳动合同到期情况及未到期合同人员、到期时间105.续签劳动合同的政策、程序与情况说明106.员工工资标准及福利情况（养老金、医疗保险、失业保险、生育保险、住房公积金等

30、）说明文件（包括但不限于：2003年度标准）107.社会保险文件（2003年5月缴纳社会保险基金申报表）108.员工表现评估政策、规章及文件109.公司培训制度及执行情况说明110.员工工时及休假制度及执行情况说明111.其他职工福利制度说明（交通、住房、卫生保健补贴、带薪年假等）112.公司员工受处罚情况统计表113.安全检查及隐患整改台账114.公司事故（包括但不限于工伤事故）明细表及相关情况说明115.劳动安全情况通报档案116.劳动安全生产措施情况说明117.劳动卫生安全规章118.劳动安全卫生基础台帐119.工伤事故管理规定120.工伤待遇的临时处理意见121.工会组织机构图及详细资

31、料122.工会的组建文件123.工会的职权与职责相关文件124.工会行为守则与工作情况说明125.拨交工会经费凭证126.与工会签订的协议（如集体合同）127.正在执行或拟执行的公司认股权计划或股票期权计划128.公司、附属公司或关联公司驻海外雇员情况129.为公司及/或任何分支机构的股东、董事或高级管理人员就其以股 东、董事或高级管理人员的身份而招致的责任提供保险或补偿的任何 合同、安排、法律或法规的副本130.公司或其前身以往纠止不安全工作条件的全部事例的清单六、争议与行政处罚-131.现存及所知道的将来可能使之涉及的诉讼、仲裁、索赔请求132.现存及所知道的将来可能使之涉及的行政处罚及政

32、府机构之调查或 质询的详细情况133.违反或被指控违反卫生、消防、建设、规划、安全、环保等方面之法 律、法规、规章的情况及有关通知、诉讼、听证七、税务-134.公司的应纳税项目清单（税种、税目、税率）135.进口设备海关完税证明或保税证明136.公司近3年所涉税种征纳情况说明及相关完税凭证137.公司向有关部门申请减免税的文件138.有关部门对减免税的批复、批准文件139.退税登记证140.有否可能被税收管理部门追究以前欠款的可能性的说明及证明八、其他-141.对公司业务经营、股权及资产处置有重大影响的出口加工区的规定142.境内外全部账户清单说明:1、 “备注”按照提供情况标注：“，”、“缺

33、”或“无”2、附属公司：指公司对外投资并全资拥有、控股或参股的公司3、关联公司：直接或间接拥有公司25%或以上股权的企业，或与公司共同被第三方直接或间接拥有25%或以上股权的企业4、分支机构：公司设立的无独立法人资格的机构，包括但不限于代表处、办事处、营业 部、分公司等三、区位价值分析（结合地块现状和未来规划发展方向，综合评价地块的开发可行性和发展潜 力，预测本地块土地价格的走势、可能增值幅度）四、法律风险分析 （请结合项目运作方式分析是否跟政策有抵触，如何考虑规避风险。可参照 以下内容进行分析。）1、土地使用权转让（包括以土地作价入股）情况下请说明：该土地使用权是否符合转让的条件？（包括符合

34、城市房地产管理法的相关规定及当 地有关规定）转让方为何种性质的企业？国家或当地对于该类企业转让土地使用权有无限制？国家或当地对土地使用权转让的方式是否特殊规定？当地对项目预售有无特殊的条件限制？（如形象进度要求等，与项目公司的开发进度是 否相适应？）说明可能存在的其他法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。2、收购公司（包括收购公司部分或全部股权）情况下请说明：提供全体股东同意收购的书面文件，如为国有企业，还应同时提供及有关主管机关同意收购的意见，如无书面文件，应提出解决此问题的方案。如被收购公司为国有企业 /集体企业，应提供国家或当地的关于收购此类公司的法律、法 规、政策规定。通过收

35、购公司以达到对该公司名下土地进行开发的情形，在当地是否有法律及手续办理 上的限制？说明可能存在的其他法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。（说明：土地作价入股视同土地使用权的转让。土地作价入股方式导致土地成本无法在项目成本中列支，因此，如无特殊情况，建议不予采用。）3、拟以招拍挂或协议出让方式获得土地使用权的请说明：招投标、拍卖、挂牌及协议出让方式获得土地使用权的情形，签约一方均为政府国土部门，因此项目前期应注意：如采取协议出让方式，且征地补偿由我方自行进行的，应提供被补偿单位拥有土地权属 的证明。说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。4、一级开发方式请说明：

36、提供当地关于一级开发的相关规定。核实签约对方的主体适格性。说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。5、其他方式请说明说明项目运作方式，并提供支持该运作方式的法律或政策依据。说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。五、房地产市场分析（分别就地块所在区域商品房及市场主流产品（如商品住宅）的市场供需情况、价格水平分析，市场整体发展水平等情况进行分析，并对房地产市场发展趋势作相应预测。）六、项目发展定位1、住宅定位：项目市场定位（档次、功能）；客户群体定位；产品定位（层数、是否带电梯、一梯 几户、装修标准、是否有标志性配套）；价格定位，如表二。表二:住宅价格

37、定位表（定价系数调节表）项目名称/因素权重本项目碧水湾城市花园区位分值555权数10%加权分值生活成本分值权数9%加权分值配套分值权数8%加权分值物业管理分值权数5%加权分值建筑质量分值权数8%加权分值交通分值权数8%加权分值小区规划分值权数6%加权分值楼盘规模分值权数4%加权分值朝向分值权数4%加权分值外观分值权数4%加权分值装修标准分值权数6%加权分值绿化分值权数8%加权分值发展商信誉分值权数5%加权分值楼宇类型分值权数5%加权分值户型设计分值权数4%加权分值广告分值权数3%加权分值停车位数量分值权数3%加权分值综合比较系数楼盘均价可调均价影响权数本项目建议均价2、商业、写字楼定位：项目市

38、场定位（功能、分级）；客户群体定位；产品定位；租售面积比率；租金定位；价格定位，如表三。 表三：商业（写字楼）价格定位表可比项目名称修正系数房地产状况修 正系数区位状况修正交通便捷程度环境景观区域人口周边业态分布商业网点分布公共设施完备程度权益状况修正容积率实物状况修正品牌影响建筑规模建筑形式建筑密度地块临街宽度配套设施完备程度户型设计工程形象进度总修正系数可比实例价格可比实例修正后价格权重本项目建议价格七、财务分析（包括技术经济指标、开发计划表、成本估算，利润测算，现金流分析，土地资 金安排表及支付明细表）综合经济技术指标表【纯地产项目适用以下表】表一（1）项目名称后无规划要点项目规划总用地

39、ha容积率居住区用地ha建筑密度总建筑面积M 2绿地率%住宅总建筑面积M 2总销售面枳M2商业配套面积M 2住宅销售面积M2车位总数个商铺销售面积M2住宅内容 类型建筑面积占住宅总建筑 面积比例（）拟结构形式备注低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100砧公 共 配 套 设 施内容类型一一.建筑面积（M?用地面积（M2）会所学校幼儿园市政公用其他停 车 场j内容 停车方式车位数占总停车面积比例（）地下、半地下架空层地面车库地囿露大综合经济技术指标表【泛地产物流项目适用以下表，教育和工业园项目按功能区另行列表

40、】表一（2）项目名称后无规划要点项目规划总用地ha容积率功能区用地ha建筑密度总建筑面积M 2绿地率%总出租面积M 2总销售面枳M2商贸内容类型建筑面积占商贸总建筑 面积比例（）出租面积出售面积批发市场零售市场批零混合市场小计会展内容类型建筑面积占会展总建筑 面积比例（）出租面积出售面积以二小计厂房仓储内容类型建筑面积占厂房仓储总建筑 面积比例（）出租面积出售面积简易平面仓多层楼面仓大型立体货仓小计酒店内容类型建筑面积占酒店总建筑 面积比例（）出租面积出售面积综合星级酒店小计写字楼类型-一建筑面积占写字楼总建筑 面积比例（）出租面积出售面积小高层（711.5层）中高层（1218层）高层（19层

41、100ml）超高层（100m）小计住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑 面积比例（）出租面积出售面积低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100砧小计公共配套设施内容类型建筑面积（M?用地面积（M2）会所学校幼儿园市政公用小计开发与销售（经营）计划表表二项目共分（）年开发，（）年销售，（）年出租【泛地产,（）年经营【泛地产】，进度 表如下：序号年份月/年月/年月/年月/年合计备注1 (A)销售进度2 (A)销售合约净额1 (B)出租进度泛地产填2 (B)出租合约净额1 (C)经营进度泛地产填2 (C)经营合约净额

42、3建安进度4建安费用注：1、销售进度和出租进度数据由地区公司营销管理中心提供。具体计算是按每季度预计租售的面积占可供租售面积的百分比，泛地产教育项目用招生人数进度来统计。2、建安进度数据由地区公司总工办提供。具体计算是按每季度预计建安费用占整个建安费用的百分比。3、建安费用主要包括建筑安装工程、市政及环境工程、公共配套工程等费用。成本估算表【地产项目通用。泛地产项目需分出租和出售分别估算成本，教育项目需计算生均成本】表三序号成本项目单位建筑成本总成本套用的成 本指标填列责任 部门（元/平方米）（万元）一土地成本1土地出让金2土地补偿费3合作款项4大市政配套费5土地税费一前期工程费用1勘测费2规

43、划费3设计费4报建费5三通一平6临时设施建造费二建筑安装工程1室内土建安装工程2设备供货安装3装修工程四市政及环境工程1供电工程2供水工程3供气工程4供热工程5小区园建6小区绿化7市政道路8排水与排污工程9小区弱电系统10室外零星设施五公共配套工程1会所r 2中学3小学4幼儿园5医院6小区运动及游乐设 施7其他配套工程及设施六开发间接费用1监理费2质监费3沉降观测费4桩基检测费5消防检测费6防雷检测费7室内环境检测费七开发成本合计项目内部销售净利润率计划表【纯地产和泛地产销售项目适用。泛地产按产品类别分功能区。】单位：万元表四（1）序号项目项目关系合计年,年基础数据(1)销售面积（平方米）(1

44、)其中：住宅商铺车位（个）(2)单位销售成本（元/平方米）(2)销售均价（元/平方米）(3)其中：住宅商铺车位（力兀/个）销售利润(4)销售合约数(4)= (1) * (3)其中：住宅商铺车位(5)经营成本(5)= (1) * (2)(6)销售毛利(6) = (4) - (5)(7)销售毛利率（衿=(6) / (4)税费、期间费用及其他费 用(8)经营税金及附加（8）= （4） *适用税率(9)行政费用及奖金(9)= (4) *4%(10)营销费用(10) =(4)*2.5%(11)财务费用(11) =(4)*2%(12)顾问费(12)=(4) *2%其它 利润(13)其他业务收入(13)(1

45、4)其他业务支出(14)(15)其他业务利润(15)= (13) - (14)(16)营业外收入(16)(17)营业外支出(17)营业利润(18)税前利润(18)= (6) - (8)- (9) - (10) - (11)-(12) + (15) +(16)-(17)(19)所得税(19)= (18) *0.33(20)销售净利润(20)= (18) - (19)(21)销售净利润率（为(21)=(20) / (4)(22)，金占用利息(22) =(4)*2%(23)内部销售净利润(23)= (20) - (22)(24)内部销售净利润率（%(24)=(23) / (4)地区公司负责人:复核:

46、制表:项目投资回报率计划表【泛地产出租和教育项目适用，并按产品类别分功能区。教育按招生收费作为经营收入。】单位：万元表四（2）序号项目项目关系合计年,年基础数据(1)出租面积（平方米）(1)其中：商贸会展厂房仓储写字楼酒店住宅(2)单位出租成本（元/平方米）(2)(3)出租均价（元/平方米）(3)其中：商贸会展厂房仓储写字楼酒店住宅销售利润(4)出租合约数(4)= (1) * (3)其中：商贸会展厂房仓储写字楼酒店住宅(5)经营成本(5)= (1) * (2)(6)出租毛利(6) = (4) - (5)(7)出租毛利率(%=(6) / (4)税费、期间费用及其他费 用(8)经营税金及附加(8)

47、= (4) *适用税率(9)行政费用及奖金(9)= (4) *4%(10)营销费用(10) =(4)*2.5%(11)财务费用(11) =(4)*2%(顾问费(12)= (4) *2%其它 利润(13)其他业务收入(13)(14)其他业务支出(14)(15)其他业务利润(15)= (13) - (14)(16)营业外收入(16)(17)营业外支出(17)营业利润(18)税前利润(18)= (6) - (8) - (9)- (10) - (11) - (12) + (15)+ (16) - (17)(19)所得税(19)= (18) *0.33(20)出租净利润(20)= (18) - (19)

48、(21)j金占用利息(21) =(4)*2%(22)内部出租净利润(22)= (20) - (21)(23)“资额(23)(24)H资回报率(24)= (22) /(23)地区公司负责人:复核：制表:现金流量预测表五项目合计*年*年*年经营合约数一经营活动产生的现金流量1、经营实收款（泛地产教育项目为招生收款）2、其它收入3、流入小计4、成本支出4.1土地储备4.2土地成本4.2.1土地出让金4.2.2土地拆迁补偿费4.2.3大巾政配套费4.2.4其他土地成本4.3工程成本4.3.1前期工程款4.3.2建筑安装成本4.3.3市政及环境工程款4.3.4公共配套设施费4.3.5开发间接费5、期间费

49、用5.1行政费用及奖金5.2营销费用5.3财务费用6税费6.1营业税及附加6.2企业所得税6.3土地增值税7、其它支出8、流出小计9、经营活动产生的净现金流量一筹资活动产生的现金流量10、新增银行贷款11、偿还银行贷款12、筹资活动产生的净现金流量三期末资金地区公司负责人：审核：制表:制表日期:土地资金支付计划表单位:万元表六编R项目合计A年.小计自有 资金银行 筹金集团 投入小计自有 资金银行 筹金集团 投入合计1土地出让金2土地补偿费3合作软项4大巾政配套费5土地税费地区公司负责人：审核：制表:八、评审决议及下达的控制指标（综合前述分析，总结地块投资的可行性并形成总则第十四条的控制指标）附

50、件二：合同重点条款、土地转让1、土地状况：包括土地位置、面积、用地性质、规划用途、容积率、土地手续情况2、转让价款及支付方式：包括转让价款组成、具体支付方式及时间（一般与对方义务完成时间相结合)3、转让手续的办理时间4、交地时间及交地条件5、双方权利义务：如转让手续办理义务的承担等6、违约责任：如逾期付款的违约责任、逾期交地的违约责任、逾期办证的违约责任、单方 解除合同的违约责任等二、收购公司1、被收购公司状况：(1)公司性质、注册资本、经营范围、职工情况。(2)股东的基本情况及股权比例。(3)公司对外投资情况及有关合同。(4)公司与第三方签订的所有合同、协议及其履行情况。(5)公司的资产(土

51、地、厂房、设备等)情况。(6)债权债务(包括或有债务)、对外担保及诉讼情况。(具体情况也可在审计报告中反映。)2、如被收购公司名下有土地资源，也应具体说明土地情况：包括土地位置、面积、用地性 质、规划用途、容积率、土地手续情况3、收购方式：包括被收购公司债权债务的处理、已签订合同的承接、纠纷的处理、职工的 安置问题等4、收购份额、收购价格、款项构成及支付方式(支付时间与对方义务完成情况相结合)5、双方权利义务：如转让方对转让资产/股权的保证、声明及承诺；收购手续的办理等6、公司收购后的运作：如公司经营范围、经营方式、经营机构、股东利益分配等7、违约责任：如逾期付款的违约责任、逾期交地的违约责任

52、、逾期办证的违约责任、单方 解除合同的违约责任、承诺出现瑕疵的违约责任等三、招拍挂或协议出让方式获得土地使用权该种情形一般采用政府格式文本四、一级开发1、土地状况：包括土地位置、面积、用地性质、规划用途等2、一级开发的范围3、合作方式4、收益分配方式5、双方权利义务：如优惠政策争取、开发资金筹集等6、违约责任五、土地作价入股或新设公司合作开发1、土地状况：包括土地位置、面积、用地性质、规划用途、容积率、土地手续情况2、股东出资方式：包括出资额、出资比例等3、双方权利义务：如土地及 /或工商手续办理责任；出资责任；优惠政策的争取；开发资 金筹集等4、公司经营方式及经营机构：如公司经营期限、经营范

53、围；股东会、董事会、监事会、经 营班子组成、议事规则等(也可在公司章程中约定)5、利益分配方式6、违约责任：如逾期出资的违约责任等第三篇 规划设计方案评审第一条 评审流程财务审核部门制定成本指标团开发中心负责收集国土部门宗地自然条件及规 划部门规划要点和其它规划参考资料地区公司使用经审核的设计任务书组织规划设计工 作，并按深度要求制作出规划设计成果营销中心收负责制订项目市场分析、总体定位和分期开发建设等相关文件。开线设计任务书地区公司开发用地 单位牵头 收集已确 定投资地 块的规划 设计基础 资料集团工程设计管理中心在 3日内对提交上来的设计任 务书完整性进行审核，并请集团财务中心和法律中心

54、对设计任务书进行审核并给出书面意见规划设计成果初审咨 询 委 员 会组织规划设计评审会形成会议纪要修改报董事会地区 公司同意实施下一设计阶段第二条本阶段规划设计基础资料.项目基础资料.宗地自然条件填表人：填写日期：年 月 日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求小 地 位 置宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作小地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、 标高（等高线）、现状地貌宗地绿化植被与 水面分布图植被与水面的定

55、位水文地质资料表达地块地质状况，如土壤性质、地下水位等规划设计要点及相关规划参考资料填表人：填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称图纸名称内容要求区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划区域交通图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的 可选路线周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场

56、、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管 径、埋深、标高等规划设计要点表达规划设计要求，如容积率、间距要求等2项目市场分析区域市场容量、市场发展趋势、消费能力变化趋势（总体SWTO分析主要竞争楼盘供给情况（可附表格）、竞争对手策略本项目特点与优势（区位、价格、绿化、配套等等）及策略）见附表主要竞争对手情况分析表3项目总体定位总体定位综述（含项目将来的管理模式；总体停车策略；是否设地下停 车库；商业对内或对外经营要求；标志性配套建筑物如大门、广场、洒 店、标志景观、商业街等的设置；卖场范围

57、如售楼部的初步设想等等） 目标客户定位产品定位（内容包括：项目档次、产品类型（洋房 /别墅、高层/多层、 一梯几户、是否带电梯、主要户型的面积、户型分布及户型分幢示意图） 价格定位及策略配套定位（含园林景观设计、道路交通组织、立面风格效果等等）售楼资料、图片及照片分期开发建议、开发顺序竞争楼盘列表填表人:填写日期:编R楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234其 他 说 明确认栏营销中心经手人：营销中心经理：年 月 日年 月 日楼盘名称竞争楼盘设计信息表位置【注：泛地产项目套用格式。】规划总用地面积M2总建筑面积M2容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M2住宅产品类型独立别墅口联

58、排别墅口平层公寓口花园洋房小高层口高层其他住宅户型比例住宅结构形式会所面积M2会所个数商业面积M2 口租口售幼儿园班学校个（等级、规模）景观、其它周边自然景观（描述）景观设计面积M2包含 项目;殍泳池室外M2室内M2K景/喷泉个儿童游戏场组画地活动场个求场个（类别）其它【注：泛地产项目套用格式。】第三条本阶段评审的所需要的资料（规划设计成果）1设计说明1.1应包括对规划设计方案的介绍、分析;2规划设计图纸规划设计图纸目录规划设计图纸目录表表1分类序 号图纸名称比例低、多 层项目高层 项目备注总图1总平面图1:1000- 1: 20002功能分区与产品分布图1:1000- 1: 20003交通分

59、析图1:1000- 1: 20004分期开发示意图1:1000- 1: 20005配套分析图1:500 1:10006视线分析图1:1000- 1: 2000OO7景观分析图1:1000- 1: 2000OO8组团基本单元分析图1:1000- 1: 2000OO9日照分析图1:1000- 1: 2000OO10坡度、坡向分析图1:1000- 1: 2000OO用地地形复 zK时而兀成11地形改造土方平衡图1:1000- 1: 2000OO住宅 单体12住宅单体意向平面图1:200 1:300其它13工作模型1:1000- 1: 2000OO14效果图或模型照片OO说明：本表中表示必须完成的图纸

60、，表示可选择完成的图纸。规划设计图纸深度要求总平面图示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。功能分区与产品分布图明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。交通分析图应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有 道路进行功能定位；核实停车方式、位置与数量要求的可行性；体现公交场站与班 车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。分期开发示意图应符合项目基础资料中由营销部门提供的分期开发建议。 考虑分期地块价值、 交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场