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文档简介

1、中外资产评估准则第四章 国际评估准则1 学习目标国际评估准则(International Valuation Standards,以下简称“IVS”)是一部面向全球众多国家的资产评估准则,比较全面地反映了当前国际评估理论研究和各国执业实践的成果,代表了国际评估业统一的发展趋势,引领着全球评估业的发展方向,对其他国家或地区评估准则的建设与发展具有广泛且重要的影响。通过本章的学习,你应当理解或掌握:(1)IVS的基本特点与影响。(2)IVS的结构体系及各部分的主要构成。(3)IVS概念框架与行为规范。(4)通用准则、资产准则。你应当了解:(1)IVS的制定与演进。(2)IVS第9版的主要改变及其原

2、因。(3)应用指南的构成及主要内容。总之,学习本章后,应对IVS有比较深刻的理解和认识,并通过与我国资产评估准则的比较,提出值得我国借鉴或学习之处。2 知识结构图 国际评估准则理事会产生背景演进制定机制特点与影响结构体系主要改变概念框架行为规范101工作范围102评估的实施103评估报告200企业和企业权益210无形资产220厂房和设备230不动产权益233建造中的投资性资产250金融工具300以财务报告为目的的评估310抵押贷款的不动产权益评估IVS概念框架与行为规范IVS产生背景与演进通用准则资产准则国际评估应用指南国际评估准则(IVS)3 案例导入 全球化的历史经验可以分成四大类:道义问

3、题;收益问题;趋同与逐异问题;国际主义与民族主义问题。 作为市场经济体系的“基础设施”,资产评估是专业服务业的重要领域之一,对全球范围内配置资源、国际资本市场、跨国并购和战略联盟、各国经济与世界经济的融合发展,起着重要的作用。经济全球化需要各国资产评估准则的国际趋同,也需要各国积极参与到IVS的制定中来。资产评估准则国际趋同,其实质是与IVS趋同。经济全球化和资产评估准则国际趋同的大趋势,要求我国加速实现准则国际趋同,减少我国经济融入世界经济体系的障碍,改善我国经济贸易环境。 第一节 IVS的产生背景与演进一、国际评估准则理事会和IVS的产生背景 (一)国际评估准则理事会http:/ 国际评估

4、准则理事会(International Valuation Standards Council,IVSC)成立于1981年,是在各国评估行业迅速发展和评估业区域化、国际化发展的基础上形成的国际性评估专业组织,其成立标志着国际评估业正式走上国际化协作发展的道路。IVSC是联合国非政府组织(NGO)的成员,是一家总部设在伦敦的非营利性组织,目前的成员遍布50多个国家。IVSC是20世纪80年代以来在世界各国资产评估专业团体的推动下,逐步发展起来的重要国际性评估专业组织,目前在国际评估界发挥着主导作用,其制定和努力推广的国际评估准则(International Valuation Standards

5、,IVS)是目前最具影响力的国际性评估专业准则。 IVSB是IVSC下的独立自主的准则制定机构。由9名委员组成,负责国际评估准则的制定工作。由611名委员组成,负责IVSC战略、监管和筹资,任命其他两委员会的人选并审议新会员的申请。国际评估准则理事会(IVSC)管理委员会(BOT)国际评估准则委员会(IVSB)国际评估专业委员会(IVPB)由9名委员组成,负责监督全球评估行业的教育培训及资格授予。(二)IVS产生及修订的背景 国际评估准则理事会的诞生有其独特的历史背景,既反映了各国和国际资产评估行业发展的内在需求,也是经济全球化发展等外部推动因素共同作用的必然结果。1.世界范围资产评估业的迅猛

6、发展。20世纪80年代以来,英国、美国、澳大利亚、新西兰、加拿大等许多国家陆续成立了资产评估协会、学会等专业性组织,并分别制定了本国资产评估准则和职业道德守则,为成立国际性评估专业团体奠定了行业发展基础。 2.经济全球化。在世界贸易组织等国际性组织的努力下,商品、服务及资产跨国交易的壁垒日益减少,一个国家战略策略的制订越来越多地受到地区及国际因素的影响。综观当今世界,全球范围内配置资源和拓展市场的经济运行方式,业已成为世界经济的重要特征与趋势,各国相互依存度日益加深,全球经济已经成为一个有机互动的整体。国际资本市场、跨国并购和战略联盟的发展,使资本、劳务等生产要素在全球范围内自由流通更加便捷,

7、推动着经济领域中各种标准、制度的国际化趋同。作为市场经济体系的“基础设施”,尽管各国资产评估行业有了长足发展,但在国际上资产评估行业尚未形成一个世界性的中心,各国资产评估准则、理论、实务以及专业术语上的差异,都给资产评估业的国际合作和进一步发展带来了很大困难,不能满足日益全球化的资本市场和国际经济界的要求。制定一部统一的、在国际评估界得到广泛公认的国际评估准则已成为国际资产评估业发展的当务之急,也成为促使国际评估准则理事会成立的内在动力。 3.国际会计准则、财务报告准则的快速发展及国际趋同。20世纪70年代以来,随着国际经济和市场全球化的迅速发展,各国经济界越来越重视资产评估在资本市场和促进资

8、本跨国流动中的重要作用,特别是资产评估所具有的在有关企业财务文件中反映资产的现时市场价值、弥补传统会计中历史成本原则缺陷的功能得到了越来越多的关注。近年来,国际准则在其他领域的日益普及,最引人注目的是国际会计准则委员会(IASB)颁布的国际财务报告准则(IFRS),导致了对于能支持这类准则测量要求的国际评估准则的需求。同时,国际评估准则也日益地得到国际会计界的认可。 4.资产评估理论与实务的不断发展。如美国等发达国家无形资产评估、企业价值评估理论和实践的发展以及USPAP的制定,为国际评估准则中无形资产评估准则、企业价值评估准则奠定了基础。再如,基于评估术语词汇的特定含义使用频率以及资产评估在

9、国际社会作用认识的不断提高,2011版对以往的内容作了大大的压缩。 (三)IVSC主要宗旨和目标 IVSC致力于发展一套适用于所有资产和负债评估的国际准则(标准)和要求。IVS应达到如下目标:准则应该是高质量的、易于理解的、清晰的并且能够被连贯应用的;准则是能适应全球市场的需要,并为IVS与各国准则趋同提供基础;准则应该包括对评估所有资产、负债和企业的要求。进而实现IVSC的预期目标:一是成为IVS制定者,保证准则的国际化、可持续性与影响力;二是通过稳定市场及提升信任,促进金融环境稳定与经济增长;三是通过提振行业信心使资产评估成为资本市场的主要参与者;四是成为国际公认的技术及专业评估准则制定者

10、;五是成为促进资产评估行业发展的领导者。二、IVS的演进与影响 1981年英美20多个国家和地区在墨尔本发起,国际资产估价标准委员会成立(TIAVSC)1985年国际评估准则委员会制定了第1版IVS2011年推出 IVS 第九版1994年委员会改名为IVSC,第2版2000年第4版、2001年第5版、2003年第6版、2005年第7版、2007年第8版(一)IVS的演进 国际评估准则修订时间间隔 1初始(起步)阶段(19851993)。IAVSC成立后就着手制定国际性评估准则文件。在对有关国家评估准则和评估执业情况进行研究分析的基础上,于1985年制定了IVS第一版,并根据评估业务发展的需要适

11、时修订和完善。第一版以不动产评估为主要规范内容。2扩张阶段(19941999)。1994年、1997年修订并发布了IVS第二版和第三版。尤其是第二版中将价值类型划分为市场价值和非市场价值,并确定了市场价值定义,此定义到现今为止仍有效。而第三版则将准则逐步扩大到其他资产,包括企业价值、无形资产和金融权益。3快速发展阶段(20002007)。这一阶段,IVS制定和修订工作进入了一个快速发展的时期,先后发布了5个版本的准则,逐步确立了现在的准则结构,即评估的基本原则、准则综述、应用、指南和技术文件。2007年版(以下简称“第8版”)包括3个准则、3个应用和15个指南。其中,IVS1市场价值、IVS2

12、非市场价值和IVS3评估报告三个准则,分别规范了市场价值基础评估和非市场价值基础评估以及资产评估报告的编制。这三个准则构成了IVS的基础,并对其他国家或地区的评估准则产生了巨大的影响,英国、澳大利亚和新西兰、中国、美国、欧洲等国家或地区的评估准则均采纳了IVS1和IVS2中市场价值、非市场价值的定义。4重构准则框架阶段(2008)。2011年版(以下简称“第9版”)是IVSC为期三年不断改善和重构的工作成果,基于缩减术语表、避免重复、减少指令、淡化房地产偏向性、去除方法论和道德准则以及对以往准则的反思,第9版分为通用准则、资产准则和评估应用指南,整个准则体系更简明、清晰、平衡、全面,准则的可读

13、性和操作性更强。 (二)IVS的影响 国际评估准则从单一的不动产评准则走向综合性评估准则,汇集了众多国家多年来资产评估方面的精华,代表了当今世界资产评估业的精华和先进经验。1.影响。IVS的影响力来自两个方面:一是IVSC的目标之一就是将各个国家的评估准则整合为一套统一的高质量的全球准则,IVSC负责与各国准则制定机构和地区评估师团体的沟通和协调,以及促进IVS在各国的推广和应用。二是IVS是基于不同国家或地区经过多年实践的评估准则形成的,是世界各国资产评估先进经验的总结和归纳。不同国家或地区对IVS的应用有直接作为国家评估准则、作为国家准则的组成部分或者附录、以IVS为基础发展本国评估准则等

14、方式。 2.特点。(1)国际通用性和普适性。自1981年成立起,IVSC通过发展国际水平的准则一直致力于统一各国的评估准则,这使得评估准则的水平得到了提高,也同时减少了分歧。为了在发达国家和发展中国家加强全球的评估实力,使国际评估准则具有广泛的可获性,国际评估准则委员会决定在2003年及以后,以经济的价格提供纸质版本和免费提供电子版本的国际评估准则。国际评估准则第六版于2003年首次免费向公众提供,使国际评估准则在全球市场发挥效率功能中扮演重要角色,促进国际评估准则的全球认可,并且推进全球职业评估师实务的统一。国际评估准则在条文规定上具有一定的普遍性,并不直接与某一类经济行为有密切关系。展望未

15、来,IVSC将进一步完善其准则的主体部分,以满足全球市场的需要,并为各国准则进一步趋同奠定基础。 (2)全面性、规范性和谨慎性。国际评估准则体现全面性、规范性和谨慎性的特点,形成了综合性体系,这也促使其在世界范围内得到认可和遵守。(3)从不动产评估向综合评估过渡。基于国际评估准则的历史渊源,评估准则更多侧重于不动产,未加特别说明的多数专业术语都是指不动产。然而,随着评估行业在经济中作用的发挥以及会计行业对评估结论依赖程度的加大,第八版、第九版国际评估准则的专业定位不断向综合性评估准则定位转变。 (4)准则注重与国际会计准则相衔接。国际评估准则注重与国际会计准则的衔接,不仅在准则的目的和宗旨里强

16、调与国际会计准则的关系,同时,在每一具体准则、应用指南和指导意见里,都有与会计准则的关系的专门部分。(5)注重专业术语的阐释。为了改变专业术语不统一的现状,消除不必要的误解,国际评估准则特别注重专业术语的阐释。除在每个具体评估准则、应用指南和指导意见中有专门的相关定义外,还在资产评估基本概念和原则部分对重点概念进行了讨论。(6)透明性和一致性。国际评估准则委员会致力于相关的准则及制度框架建设、发展和完善,容易看透,清楚且不易误解,并进一步扩大其使用领域,确保评估专业意见的可信度和一致性,从而促进各类市场的运行效率。 第二节 IVS概念框架与行为规范 一、IVS的结构体系及其主要改变(一)IVS

17、的结构体系 概念框架通用准则资产准则应用指南200企业价值210无形资产220厂房和设备230不动产权益233建造中的投资性资产250金融工具300以财务报告为目的的评估310抵押贷款的不动产权益的评估101工作范围102评估的实施103评估报告2011年第9版IVS基本结构 第八版IVS基本框架结构 基本原则国际评估准则应用指南评估指南行为守则附录前言引言、IVSC、IVS的目标和框架公认评估原则的基本概念财产类型不动产动产经济实体金融权益准则1:以市场价值为基础的评估准则2:以非市场价值为基础的评估准则3:评估报告应用指南1:以财务报告为目的的评估应用指南2:以担保贷款为用途的评估应用指南

18、3:以财务报告为目的的公共部门资产的评估不动产评估租赁权益评估机器设备评估无形资产评估动产评估企业价值评估危险和有毒物质在评估中的考虑以财务报告为目的的重置成本法评估市场价值评估类和投资分析中的折现现金流量分析农业资产评估评估复核经营性不动产评估涉及财产税的批量评估采掘业资产评估历史性不动产评估行为守则术语表(二)IVS(第9版)改变的缘由 (1)避免重复与重构准则框架。为了使准则更具可理解性,准则需缩短长度并去除明显错综复杂的部分。在2007年版国际评估准则中的不同地方有时会出现同一内容,IVS2011将此合并。如IVS2007关于公允价值的讨论,既出现于公认评估原则的基本概念(GAVP)也

19、出现于IVS1以市场价值为基础的评估。在新的版本中避免了以上情形。在早期版本中,很多概念和定义在各个单独准则中整段反复出现,第九版准则已做修正,使准则更简明而易于阅读和理解。同时,IVSC强调,在第九版及以后的版本中,“国际评估准则”这一词应该包含所有声明,而不仅仅是一个有限的数字,所有的声明都应该具有同等效力。之前在各类文件标题中关于“准则”、“应用指南”以及“评估指南”的区别应当去除。不过,准则还是被划归为不同的目录并被定义为通用准则、应用准则和资产准则,旨在提高准则的整体可读性和全面性。 (2)减少指令(规则导向转为原则导向)。关于原则导向拟或规则导向的标准,前者的优点在于,它们提供一个

20、或多个可应用到许多情况和新发展中的原则,要求评估师在对专业判断的基础上,将原则应用到不同情况和新发展中,这与基于规则的标准中常见的打钩做法大大不同。后者可能包括相同的原则,但也涵盖了他们在应用上的详细规则,进而使得这种标准可能不足以灵活适应不同的情况以及未来的发展,虽然一些规则有时不可避免,但不可能对每一个可能发生的情况套用规则。早期IVS版本是一个对于不同评估协会评估规范的汇总,准则倾向于作出指示性的规定,这对全球范围内评估执业的实际应用来说太过详细了,导致在某些问题处理上的惯例与国际背景下显得不合时宜。第九版准则聚焦于必要的原则,必要时再配合具体实例加以说明,减少对于程序性规定的描述,以使

21、基于原则的准则更能在国际间得以应用。由此可见,为提高IVS适应不同国家或地区的情况以及今后的发展,基于原则导向的标准就成为IVS制定的首选及今后的发展方向。(3)去除方法论(Methodology)。评估准则应该是为评估提供一个框架,而不是一套关于评估的指导或培训手册。在IVS2007中的评估指南8-以财务报告为目的的重置成本法评估和国际评估指南9-市场价值评估和投资分析为目的的折现现金流分析都讨论了应用超出准则标准范围的特殊评估技术。第九版准则中,评估方法将会得到一个高水平的定义和解释,仅明确主要的评估方法和途径,但对于如何应用评估方法不会提出详细的描述和意见。为了满足评估行业欠发达的国家提

22、供更多细节的需要,未来IVSC将独立于准则专门出版关于方法论的技术指南。之前的评估指南8和9正受到IVSC专业委员会的审核,这方面的技术信息(TIPs)草案已经出版。 (4)删除了道德准则。IVSC是一个资产评估准则的制定者。虽然道德行为是评估执业中至关重要的部分,但是对评估师进行授权以及调节每个评估师的行为是那些采用准则的组织的事。各个国家对评估师有着不同的管理模式,如果在准则中加入了必须强制服从的道德准则,则会对很多国家采用国际评估准则造成障碍,因为道德在各个国家有着不同的含义是不可避免的。因此新版的IVS删除了之前版本中的道德准则。(虽然IVSC专业委员有一个项目是试图开发出一个道德准则

23、的范本,来作为其他准则的基准,并帮助新兴经济体发展评估职业) (5)淡化房地产偏向性。基于1981年国际评估准则理事会成立者为当时全球主要的房地产评估组织/协会的历史渊源,最初IVS仅涉及房地产方面,尽管IVS多年来已囊括了其他资产类型,但第八版IVS的结构和内容仍未改变IVSC对不动产评估的侧重程度,房地产偏向贯穿于第八版IVS的部分内容。第九版IVS对此作出了回应,使不同准则更加兼顾和平衡,以反映更广泛的评估行业。 (6)着重点的改变。第八版及以前的版本包含许多对评估师的指导,然而,客观地讲,IVSC并没有权利强迫任何人遵守它的标准。IVS的有效性来自于他人对它的认同和适用。基于这点认识,

24、第九版乃至今后准则的目标是建立国际公认的适用于各类评估对象的评估要求,至于对评估师的监管将由各国/地区相关机构负责。 (7)工作范围。第九版IVS顺应需求提出一个单独的准则,该准则指出,应在评估开始阶段,明确评估范围和应该被解决的问题。确保评估师和评估服务的接受者对评估目的、主要假设和将要开展的调查工作有清晰的理解,确保评估满足评估目的并被双方完全理解。而前版本中未被涵盖。 (8)金融工具。以前版本的IVS中确实包括关于金融利益的有限讨论,但并未涉及关于金融工具的评估。第九版IVS包含一个关于金融工具的简要准则,分析了相关影响金融工具价值的参数、不同的评估方法的优缺点以及旨在提高评估透明度和客

25、观性的程序。(9)以财务报告为目的的评估和动产构成定义。以前版本的IVS的目标包括了与会计行业人员一起致力于以财务报告为目的的评估准则。目前,IVS的覆盖范围目前已延伸并超出了这些既有的,并向其他的评估应用发展。不过,第九版IVS的结构仍然反映了对以财务报告为目的的评估的强调。此外,鉴于以前版本的IVS中动产构成定义过于宽泛,第九版进行了修改。 (10)缩减术语表。以前版本均有一个庞大的术语词汇表,其中很多并未在准则中使用过。IVS2007中的术语表几乎占到了全部内容的四分之一。这其中包含了许多准则中完全用不到的术语,还有很多不必要的定义,因为这些词的定义在IVS和普通词典中并无不同。新版本则

26、不再有术语表,只会对准则中用到的词汇进行简短的定义和解释。这仅限于有特殊的含义且在日常生活或平时使用中比较模糊的单词和术语。IVSC专业委员会正试图发展出一套综合性术语表,但这并不会成为准则的一部分。 二、IVS概念框架 (一)基本结构概念框架包括24章、73条。概念框架部分包含了IVS所依据的已得到普遍接受的概念、原则和定义,在遵循IVS时需要考虑和应用这些概念、原则和定义,通过这种限定,使得各具体准则的制定和应用有了一个共同的概念、基础和口径。概念框架也可以称为基本准则或者总则,它综合了经济学、法学、资产评估和相关学科的理论、观点,对一些重要概念作了规定和限定,重点对构成资产评估理论和评估

27、准则基础的法律、经济等基础性概念、理论进行了归纳和总结,是IVS的基础部分和精华部分。 IVS概念框架的基本结构 序号内容序号内容序号内容1评估和职业判断9合并计算17评估假设2独立性和客观性10价值基础18强制出售3专业胜任能力11市场价值19评估方法4价格、成本、价值12交易成本20市场法5市场13投资价值21收益法6市场活动14公允价值22成本法7市场参与者15特殊的价值23应用方法8经济实体的特定因素16协同价值24评估数据(二)概念框架主要专业术语涵义 1评估和职业判断。在特定情况下运用本准则时,需要进行职业判断。一定要客观地进行评判,不应高估或低估评估结果。职业判断时应考虑评估目的

28、、价值类型和评估假设等因素。2独立性、客观性。一个可信的评估是在公开透明并几乎不带有任何主观因素的环境下作出的,评估师应当恪守独立性、客观性和公正性。(1)道德规范由所在国家有关部门制定。涉及评估师行为道德举止的相关问题由监管评估工作的专门机构或其他机构来负责。一般认为,道德规范是为保护社会公众利益和维护行业形象,对评估机构和评估师提出的道德要求,不属于行业技术性规范,因此不纳入IVS体系。(2)适当的管制。尽管未制定职业道德行为规范,但也要有适当的管制和程序约束,以确保评估过程中必要的独立性和客观性,避免评估结果的偏离。如有关准则根据某些评估要求规定,评估师需要公开披露并证实自己的身份。 3

29、专业胜任能力。评估工作需要有专业技能和职业判断能力,个体评估者或专业评估机构都应具备合理的专业技能、经验、评估学专业知识、市场的交易状况以及评估目的,这是对于评估工作者的基本预期。对于复杂或大规模的资产评估,在整个评估工作中允许评估者寻求特定领域专家的帮助,但需在工作范围里加以公开。4价格、成本及价值。(1)价格。价格是一项资产的询价、报价或支付的金额。(2)成本。成本是取得或创造该资产所需的金额。价格与成本是息息相关的,一项资产的支付价格就相当于购买者的成本。(3)价值。价值并不是一成不变的,有以下两种观点:交易中一项资产最可能的支付价格;或拥有一项资产所能获得的经济利益。交易中的价值是一个

30、假定的价格,而价值估算所依据的假设又是由评估目的决定的。对于资产占有方来说,价值为特定资产能够获得的经济利益的估算值。(4)“评估”一词可以理解为价值的估算(评估的结果)或者是价值估算的准备工作(评估的行为)。在本准则中通常需清楚地区分不同语境中所代表的含义。5市场。市场是指通过价格机制,各种商品和服务在买者与卖者之间进行交易的场所。市场的概念意味着交易活动中的买卖双方可以不受过度约束,自由地进行商品或服务交易。(1)市场范围。市场可以通过各种不同的标准来定义。其中包括:(a)交易的商品或服务,例如,汽车市场不同于黄金市场;(b)规模或销售限制;(c)地理位置,例如,相似商品或服务的市场可能是

31、当地的、区域性的、全国性的或者是国际性的。(2)市场之间的相互影响(价格均衡)。虽然在任一时点上一个市场可能是独立的,几乎不会受到其他市场行为的影响,但一段时间内市场之间是相互影响的。例如,对于一项完全相同的资产,在任何一个给定的日期一个国家的资产价格可能会高于另一个国家。虽然由于政府对贸易的限制或忽视财政政策导致了任何可能的市场扭曲效应,但随着时间的推移,供应商会增加价格更高国家的商品供给量同时减少价格低的国家的商品供给量,从而使价格趋于一致。(3)市场参与者。除非另有明确的上下文说明,IVS中涉及到的市场意味着,被评估资产或债务所处的市场在评估基准日通常处于交易状态,大部分的市场参与者,包

32、括现在的资产所有者,通常需要进入该市场。(4)市场缺陷。一般的市场缺陷包括供给中断、需求的骤增或骤减及市场参与者之间的信息不对称。由于市场参与者对这些缺陷的反应,在一个给定的时间点上,市场很可能难以对导致失调的任何变化作出调整。评估师应当客观地估算市场上最有可能的交易价格,以此来反应评估基准日相关市场的状况,而并非是基于假定恢复平衡后,调整过或是平滑后的价格。 6市场活跃性。任何市场的活跃程度都是在波动的,市场活跃或不活跃之间是没有绝对分界线的。(1)需求与市场活跃性。当需求大于供给时,价格预期会升高从而吸引更多的卖者进入市场,从而增加市场的活跃程度。相反,当需求低于供给时,价格会下跌。不同的

33、活跃程度可能是对价格运动的一个反应,而并非是价格运动的产生原因。同样重要的是,预期购买者会有一个自己的心理价位,他们准备在达到心理价位时进入该市场。(2)不活跃市场的价格数据可能也是市场价值。一段时期的价格滑落可以发现市场活跃度的降低,同时销售量上涨,这可以叫做“被迫出售”。7市场参与者。IVS中的市场参与者是指真实交易中的个人、公司及其他实体机构组成的整体或正考虑进入特定类型资产交易的人。市场参与者的交易意愿和一些观点,都是评估基准日市场上活跃的买卖双方或预期的买卖双方所持有的典型观点,而并非那些特定个体或实体机构的观点。概念框架要求剔除任何特殊价值的因素及那些市场参与者通常得不到的价值因素

34、。8实体的特殊因素。在基于市场的评估中所用到的信息资源不包括那些仅限于特定的买方或卖方而市场参与者通常得不到的特殊价值。常见实体特殊因素的例子有:(a)通过组合相似资产所获取的额外价值;(b)实体机构所拥有的不同资产之间特有的协同效应;(c)法律所赋予的权利或约束;(d)税收优惠或税收负担;(e)某个实体机构对某资产特有的开发能力。(1)特殊因素的界定。特殊因素是否是实体特有的还是市场上的其他人通常也能得到的,是由逐案分析考虑决定的。例如,一项资产仅作为组合中的一部分进行交易。随着组合资产的转移,相关资产间的协同效应也会转移至市场参与者,因此协同效应并不是实体所特有的。(2)特定价值类型。如果

35、评估的客观性是为了确定特定所有者的价值类型,那么实体特殊因素就会在资产的评估上得到反应。需要特定所有者的价值类型的情况,包括以下例子:(a)支持投资决策;(b)评价一项资产的历史绩效。9组合。个别资产的价值往往取决于它与其他相关资产的联合作用。例如:(a)通过金融工具的投资组合来抵消资产和负债;(b)资产组合,通过提供一个拥有关键性的群体或者处于战略地位的预期资产购买方,使资产之间形成互补;(c)一条生产线上的一组机器设备或运行一台或多台机器所需的软件;(d)一个品牌的秘诀和专利;(e)工商企业里相互依附的土地、建筑、厂房以及其他设备。当被评估的资产与其他辅助或相关资产结合在一起时,应当明确是

36、对整个资产组合进行评估还是对每个资产单独进行评估。如果是后者,同样重要的是要确定是否每项资产都假定要评估:(a)作为独立的项目进行评估,但假定其他资产对于买方是可使用的,或(b)作为独立的项目进行评估,但假定其他资产对于买方是不可使用的。 10价值类型。价值类型是对评估的基本度量和假设的声明。(1)价值类型的划分。可以分成三种主要类别:(a)第一类反映在一个自由开放的市场假设交易中最有可能实现的交易价格;本准则中定义的市场价值就属于这一类别。(b)第二类反映个人或机构拥有一项资产所能获得的收益。此价值为个人或机构所特有,可能与一般的市场参与者没有太多关联。本准则中定义的投资价值和特殊价值就属于

37、这一类别。(c)第三类反映一项资产的特殊交易双方都同意的一个合理的价格。尽管交易双方可能没任何关联,也没有进行公平的商议,但是资产没有必要在市场上公开,且达成的价格可能反应了交易双方拥有资产所有权的特殊利弊,而并非反应自由市场上的价值。本准则中定义的公允价值就属于这一类别。(2)法律、法规或合同协议中规定的价值。评估需要引用法规、规章、私人合同或者其他文件中定义的不同的价值类型。虽然上述价值类型可能与本准则中的相似,但除非相关文件中明确地提及IVS,否则它们应用的价值类型要和IVS中描述的不同。这些基础的诠释与应用必须与源文件中的条款保持一致。如国际财务报告准则和其他会计准则中各种不同的评估度

38、量基础,以保险为目的的资产评估、以税收为目的的资产评估等。11市场价值。市场价值是自愿的买方和自愿的卖方,在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额。当事人双方应当各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。(1)市场价值的定义在应用中应与以下基本概念相一致,具体包括九个方面的意思及其评判。(a)“估计金额”。指在公平市场交易中为某项物业应支付的货币价格(通常以本币表示)。市场价值是在符合市场价值定义条件下,于评估基准日市场能合理形成的最可能价格。它应该卖方能合理获得的最优价格,同时也是买方能合理获得的最惠价格。该估计金额明确排除了包括特殊的财务融资、售

39、后回租、由任何人士提供的特殊交易补偿或减免或其他任何形式的特殊价值在内的由于特殊原因所导致的价格增减影响。(b)“某项资产应当进行交易”。表明这样一个事实:该资产的价值是一个估计数额而非事先确定的或实际销售价格。其价值是评估基准日一个符合市场价值定义的交易行为在市场上可以实现的市场期望价格。(c)“在评估基准日”。要求被评估的市场价值是在某个给定日期的时点价值,具有明确的时间性。由于市场及市场条件会随时间变化,对某个时点价值数额的评估值对于其他时点可能是不正确或不适用的。评估值反映的是有效评估基准日的真实市场状况和环境,而不是过去或未来的某个时点的实际市场状况和环境。市场价值定义假设销售合同的

40、履行和资产的交换是同步完成的,没有任何的价格波动(其实可能会有价格波动)。 (d)“自愿买方”。是指具有购买动机,但不受外力迫胁的购买的买家。该购买者既不会过分急切地渴望购买,也不会愿意在任何价格条件下都决定购买。该购买者购买资产的依据是当前市场的实际情况和市场对未来的合理期望,而非实际上并不存在或无法成立的假想的市场情况。假设的买方不会支付高于市场水平的价格,而资产目前的业主也是所有市场参与者中的一员。评估师不得对市场条件做出不切现实的假设,也不得做出高于市场价值水平的假设。 (e)“自愿卖方”。自愿卖家有出售动机,期望通过适当的市场营销后,根据市场情况以(公开)市场所能达到的最优价格出售资

41、产,而不论这个价格的具体水平。既不是准备以任何价格急于成交的出售者或被强迫出售的一方当事人,也不会因期望获得被当前市场视为不切实际的价格而继续持有资产。目前资产实际所有者的真实状况并不属于上述考虑的范围,因为“自愿卖方”是一个假定的资产所有人。(f)“公平的交易”。是指交易双方没有特别或特殊关系(如母公司与子公司,或房东与房客)的当事人之间的交易。这些关系会导致市场价格水平出现异常变化而具有非市场特征,或由于特殊价值因素引起价格上涨,进而使市场价格水平缺乏典型特征或者因为特殊价值的某一因素而被放大。市场价值交易假定交易在非关联方之间进行,每一当事方均独立行事。(g)“进行正常的市场营销后”。表

42、明为了按市场价值定义可能形成的合理的最优价格成交,待出售资产应以最恰当的方式在市场上进行营销。资产在市场上公开销售的时间并不是固定的,应根据资产的类型和市场状况不同而发生变化,唯一的标准就是一定要有足够的时间让足够多数量的潜在购买者注意到该资产,进行市场营销的时间应当在评估基准日之前。(h)“交易各方均应知晓行情、各自理性、谨慎行事”。假定有意愿的买方和卖方均合理知晓资产的性质和特点、实际和潜在用途以及评估基准日的市场状况。并进一步假定,每一当事方都会运用知识和上述信息维护自己的利益,谨慎行事以争取在交易时为自己获得最优价格。所谓的谨慎行事与否,是根据评估基准日的市场状态,而事后的认识来判断的

43、。如果市场上价格不断下跌,卖家以低于先前的市场价位出售物业,这种行为也未必是不谨慎。在这种情况下,正如市场上其他买卖发生的价格变动一样,谨慎的买方和卖方将会根据当时可以获得的最佳市场信息进行操作。(i)“不受任何强制压迫(无强制因素)”。要求每一当事方都有主动自愿进行交易的动机,没有任何一方是在被胁迫或受外界过度干预的情况下完成交易。(2)市场价值的概念中假设的价格是在一个参与者行动自由、公开的、竞争的市场中商议的价格。一项资产的市场可以是国际市场也可以是一个地方性市场。该资本市场可以是由众多的买方和卖方组成,也可以是一个具有市场参与者数量受限特征的市场。资产公开出售的市场就是资产进行正规交易

44、的市场。(3)最高最佳用途。一项资产的市场价值将反映出资产的最高最优使用价值。资产的最高最优使用价值就是可能的、法律上允许并具有经济可行性的,生产能力最大化的使用价值。资产的最高最优使用价值可能是针对一项资产继续目前的用途,也可能是针对资产的其他可替代的用途而言。当在制定意愿的报价时,资产的最高最优使用价值是由某个市场参与者考虑的资产的用途所决定的。资产以独立形式评估可能和作为资产组合的一部分进行评估所得到的最高最优使用价值不同,作为资产组合的一部分时,应考虑某资产对于整体资产组价值的贡献。最高最优使用价值的确定需要考虑:(a)确定资产的使用是否合理。(b)反映法律上允许这一要求,法律上对于资

45、产使用的限制条件。(c)考虑了超过现有资产使用所得到回报的用途转换成本之后,无论该资产的其他可替代用途(具有物理可行性并受法律上的允许)是否给典型的市场参与者带来充足的回报,资产的使用要求是否具备经济可行性。12交易成本。市场价值是一项资产的预计交换价格,它没有考虑到资产出让方的销售费用或者是资产购买方的购买费用,也没有对因交易而产生的双方应付的税费作出相应的调整。13投资价值。投资价值是资产对以投资或营运为目的的资产所有者或者预期所有者而具有的价值。这是一个主体特定价值评估原则。尽管对于所有者来说,资产的投资价值可能和将此资产销售给其他方所得到的金额一样,此评估原则考虑到持有此资产的实体所获

46、得的利益,因此,没有必要对此交易进行交易假设。但投资价值考虑到进行评估业务时企业实体的环境和财务目标。这也经常用于衡量投资绩效。资产的投资价值和资产的市场价值两者之间的不同给资产购买方和销售方提供了进入市场的动机。14公允价值。公允价值是有鉴别能力的资产或负债的交易双方在考虑到各自的利益且自愿的情况下所确定的价格。(1)IVS与国际财务报告准则对公允价值的定义存在差异。在国际财务报告准则中对公允价值的定义通常是与市场价值相一致的。国际财务报告准则中对于公允价值的定义和应用在IVS300以财务报告为目的的评估中有所讨论。(2)在用于其他评估目的时(财务报告以外),公允价值可能不同于市场价值。公允

47、价值要估计特定具有辨别能力理智的交易双方,在各自考虑通过交易所获得的有利及不利之处的基础上,进行交易的价格。这通常应用于司法环境中。而市场价值要求提供任何对市场参与者无法获取的优势,而这些优势通常被忽视。(3)公允价值比市场价值的概念更宽泛。尽管在许多情况下,交易双方认为是公允的价格与在一般市场上可实现的价格是相同的,但在某些情况下,公允价值评估要考虑市场价值评估中被忽视的因素,例如由于利益组合而引起的特殊价值中某因素的增值。(4)公允价值应用举例。(a)在一个非报价交易中确定股权的公允价格,在此交易中,对于特殊双方所持有的股份,他们之间的公允价格有别于市场上所能得到的价格。(b)无论是对于永

48、久性转让的租赁资产亦或是取消租赁的资产,在资产的出租人和承租人之间确定的公允价格。 15特殊价值。特殊价值是仅对于特殊购买方才具有价值的资产特定属性的价值量反映。(1)一个特殊资产购买者就是一个特定的买家,他会由于拥有此项特定资产而给他带来市场上其他买家所得不到的特殊价值,如协同价值。(2)与市场上其他的购买者相比,当一项资产所拥有的属性使得它对于特定的资产购买者来说更具有吸引力时,资产的特殊价值会得到提升。资产属性包括资产的物理、地理、经济或法律特征。市场价值不考虑特殊价值,因为它假定在特定日期有自愿购买者,而不是特定的愿意购买者。(3)当特殊价值能够被辨别时,则应对其进行报告,并将其与市场

49、价值清晰地区别开来。16协同价值。协同价值是由两个或两个以上的资产或利益组合在一起而形成超额的一种价值元素,组合的价值比各个单项资产价值的代数和要高。如果协同作用仅仅是对于特定的资产购买者才具有,那么这就是特殊价值的例子。17评估假设。除阐明价值的基本原理外,评估通常有必要作出一个或多重假设,来阐明处于假定交易中资产的状态或是资产假定被交易时所处的环境。假设会对评估值产生重大的影响。(1)一般假设。例如,作为一个完整的经营实体的业务转让假设;企业单项资产或者资产组合从业务中转移出来的假设;成批或者单独转移持有股权的假设;转让中业主自有的财产是闲置的假设。(2)特殊假设。特殊假设通常用于阐明可能

50、存在的变化对于资产价值的影响。如果假定的事实和评估基准日那天存在的事实是不相符的,那么所做的假设就变成了一个特殊假设。特殊假设之所以被认定为特殊,旨在向评估报告使用者强调评估结论会随着评估当时的环境改变而有所改变,或者特殊假设反映了在评估基准日市场参与者通常不会采取的意见。(3)在考虑到评估目的的前提下,一般假设和特殊假设应当具有合理性和相关性。 18被迫出售。“被迫出售”这一条款通常用于卖方处于被迫出售的情况下,这样的结果就使得出售的资产处于非正常市场条件下。这种情况下所获得的交易价格取决于卖方所承担压力的性质和不能考虑应有市场条件的原因。这反映了为什么卖方无法在应有的市场条件下出售资产。除

51、非知道卖方所承受的限制条件的性质和原因,一般情况下被迫出售所获得的交易价格是无法实际估算的。在被迫出售中的卖方所能接受的价格将反映其特定的环境而并非是市场价值定义中假设的自愿出售价格。“被迫出售”是对交易发生情境的一种描述,并非是不同的价值类型。(1)如果需要对被迫出售的交易价格加以说明的话,就有必要对卖方所受的限制性条件的原因进行清晰地界定,还包括通过恰当的假设使卖方无法在应有的市场中出售资产所产生的影响。如果这些假设情况在评估基准日不存在,那么应将其清晰地确认为特殊假设。(2)在一个不活跃或是夕阳的市场中的出售并非是自动的“被迫出售”。原因很简单,如果市场条件改善了,卖方也希望能获得更高的

52、交易价格。除非是卖方被迫在截止日期前出售资产从而阻止了应有的市场交易,一般情况下,卖方是市场价值定义中的自愿卖方。 19评估方法。为了对某种恰当的价值类型所对应的价值额进行估计,评估师需要采用一种或多种评估方法。IVS概念框架中描述和定义的三种方法是评估中应用的主要方法,它们都以价格均衡、预期收益或经济替代原则等为基础。20市场法。市场法是通过主体资产和完全相同或相似资产的可获得价格信息的比较,从而得到资产价值的评估方法。市场法的第一步是考虑完全相同或相似资产最近的市场交易价格。如果最近发生的交易数量很少,而在销售列表中有报价并准备出售的完全相同或相似资产提供了确定的又有精确分析的相关信息,那

53、么考虑这些资产的价格也是合理的。考虑到真实交易和价值标准及评估业务中采用的假设之间的不同,有必要把从其他交易中搜集到的价格信息进行适当地调整。在法律、经济或物理特征等方面,其他交易资产和被评估资产也可能存在不同。 21收益法。收益法是将资产的未来现金流量折算成现值,从而得到资产价值的评估方法。(1)考虑被评估资产在使用寿命中所产生的收益和资本化后的预期价值,资本化包括采用合适的折现率将未来收益转化为现在的资本总额。未来现金流可以是来源于一个或者多个合同,也可以无合同约定,例如,预期收益可以产生于资产的使用或持有。(2)收益法包括:(a)收益资本化法,采用的全部风险或总体资本化率要能应用于单一的

54、具有代表性的期间收益。(b)未来现金流折现法,运用折现率将未来一系列的现金流折算成现值。多种可选择的价格模型。(3)收益法能运用于负债的偿还,在债务还清前需要支付的各个现金流。22成本法。成本法应用了经济学的原理,即资产购买者不会支付比购买或建造具有相同功能资产的价格还要高的金额。这种方法依赖于经济学原理,即除非是时间上不恰当、不方便、有风险或者其他的因素,否则购买者在市场上为被评估资产所能支付的价格不会超过购买或者建造相同资产所需要的费用。通常情况下,与在市场上能买到或建造的可替代资产相比,被评估资产由于使用年限或功能退化等原因而缺乏吸引力。在这种情况下,需要根据价值标准对取得可替代资产的费

55、用进行调整。 23应用方法。每种评估途径都有多种详细的应用方法。在不同类别的资产评估中常用的多种具体方法在资产准则中予以讨论。24评估中的信息资源。评估中的信息资源涉及到数据和本准则描述的任何评估方法中应用的信息。这些信息资源可能是真实的,也可能是假设的。(1)真实的信息资源包括:获得的与被评估资产完全相同或相似资产的价格;被评估资产产生的真实的现金流;取得与被评估资产完全相同或相似资产的真实费用。(2)假设的信息资源包括:估算或是计划的现金流;假定资产的估算成本;市场参与者对风险的感知态度。(3)真实的信息资源通常具有更高的可信度;但在某些时候,假设的信息资源相关性可能比真实的信息资源更强,

56、例如,真实交易的证据已经过时,历史的现金流无法解释(表明)未来的现金流,或者有关成本的真实信息已经是历史的。(4)当多种信息资源能够取得时,评估结果通常会更加准确。当信息资源的取得受到限制时,要特别谨慎地对数据进行调查和核实。(5)当需要一项交易的证据信息资源时,应认真核实交易中的条款是否和价值类型相一致。(6)评估中信息的性质和来源应当考虑到价值类型,反过来,价值类型也要取决于评估的目的。(7)对于许多类型的评估,评估的途径和方法通常都是相同的。然而,对于不同类型资产的评估涉及到的数据来源不同,就应该考虑被评估资产所处的市场环境。三、行为规范(职业道德准则) (一)基本结构与内容 包括引言、

57、适用范围、定义、职业道德、能力要求、披露要求和评估价值的报告等七部分。其中主要包括对评估人员职业道德的规定、对评估人员胜任能力的要求和对评估人员的其他规定等内容。重点从约束评估师职业道德角度出发,对评估师职业道德、专业胜任能力、评估披露和评估报告等方面的要求作出了规定。 IVS行为守则结构、基本内容 构成总体要求相关内容1.0引言一般原则(1)应当是由诚实且具备专业胜任能力的、无偏见和无个人私利的专业评估师承担。(2)出具的报告应当清晰明确,不引起误导,并对所有与恰当理解评估结论有关的重要事项进行披露。(3)评估师应当始终提升和保持评估行业的公信力。2.0适用范围依照IVS执行评估业务。(1)

58、评估师一旦宣告某项评估业务将遵循IVS来执行,就应当遵守本守则。可以是基于选择的需要、法律法规对评估师的要求,或者委托方、评估报告潜在使用方和/或各国行业协会或组织的要求。(2)本守则无任何正式的法律效力,仅作为对各国评估行业协会管理或指导评估师行为准则、细则及其相关规范文件的补充。(3)各国经认可的行业组织且经专门教育与培训的会员按照IVS执行的评估业务,才能被评估报告的最终使用者所接受。否则,选择合适评估师来执行评估业务的主要责任落在委托方评估报告使用者身上。构成总体要求相关内容3.0评估假设无法验证或没有必要验证的涉及影响评估对象或评估方法的事实、状况或情形。(1)评估假设,是指被接受为

59、真实的推测或假定。评估假设涉及影响评估对象或评估方法的事实、状况或情形,但这些事实、状况和情形可能无法验证或没有必要验证。所有评估在某种程度上都建立在所采用的评估假设基础之上。(2)限制性条件,是对评估的约束。限制性条件可以由委托方设定;也可由评估师设定;或由当地法律设定。(3)评估师,是指具备必要资质、能力和经验来执行评估业务的个人。评估师应当是具有良好声誉并符合相应条件的个人。(4)内部评估师,是指由拥有被评估资产的企业雇用的评估师,或由为被评估企业编制财务记录或财务报告的会计师事务所雇用的评估师。内部评估师并不总是能被接受来担当独立评估师的角色。(5)外部评估师,是指其本人及其助理人员与

60、委托方或评估对象之间无重大关联的评估师。(6)遵循IVS执业的评估师应当满足本守则所规定的公正性、专业客观性和披露要求。构成总体要求相关内容4.0职业道德应当始终保持高度的诚实和正直,其行为不得有损于委托方、社会公众、职业和各自国家的评估行业组织。(1)诚信。评估师的行为不得引起误导或存在欺诈性;不得故意编制和传递含有虚假、不实或有偏见的意见和分析的评估报告;不得执行或参与其他理性的评估师会认为不恰当的评估业务;评估师的行为应当合法,并遵守所在国或评估业务所在国的法律法规;不得宣传或故意默许对其本不具备的专业资格的错误解释;不得为争揽评估业务故意进行虚假、误导性或夸张的宣传或广告;应当确保所有

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