20121103石湖华城后评估报告（对外版）

1、石湖华城项目后评估报告吴中地产集团城南片区2012年11月报告大纲第一部分：项目运营总体概况一、项目概况项目区位项目技术经济指标项目开发周期石湖华城位于苏州市吴中区西南部吴中经济开发区。开发区规划面积约10平方公里，规划人口12万。规划定位为商业、金融、文化娱乐、行政办公和居住的城市综合功能区一、项目概况项目区位项目技术经济指标项目开发周期项目地处石湖风景区内，周边聚集了国际教育园、上方山、市政生态公园及开发区行政商务中心。地理位置得天独厚。一、项目概况项目区位项目技术经济指标项目开发周期ABCDEABCDE项目总用地27万平方米一、项目概况项目区位项目技术经济指标项目开发周期一、项目概况项目

2、区位项目技术经济指标项目开发周期项目的物业类型囊括了别墅、多层、高层住宅及商业、酒店式公寓用房。自2006年8月1日开工建设多层一期，到今年6月高层三期交房，历时6年，分8期，完成了华城整个北区的43万平方米的开发建设任务。多层一期多层二期多层三期高层一期高层二期高层三期别墅组团商业一期石湖天玺第一部分：项目运营总体概况200720082009201020112012三、项目大事记回顾 20062006年4月 华城项目团队组建8月1日 项目多层一期破土动工12月9日 项目多层一期开盘，当天所售房源 全部售罄 2007年1月 多层二期开工建设3月 高层一期开工建设7月 别墅组团开工建设 15日高

3、层一开盘。当天推出200套房源，实现当日销售196套的好成绩8月 多层二期开盘2008年开工：1月 商业一期开工建设3月 多层三期开工建设9月 高层二期开工建设开盘：4月 别墅开盘7月 多层三期开盘交房：3月 多层一期在大雪过后完美交房12月 多层二期完美交房 2009年4月 高层一期按时交付4月 商业一期开盘5月 高层二期开盘2010年1月 高层三期开工建设 7月 高层三期开盘交房：1月 多层三期按期交房8月 商业一期按期交房12月 高层二期按期交房2012年6月 高层三期完美交房 7月 石湖天玺项目正式开工建设 2006年2006年12月，创建优秀住宅小区授牌获奖情况荣誉 HONER 20

4、07年2007年7月，荣获2007双节双优住宅方案竞赛特别奖 2008年2008年1月，荣获2007年度苏州最具影响力楼盘 称号同年荣获最旺销楼盘获奖情况荣誉 HONER 2009年2009年1月，荣获2008年度苏州最具影响力楼盘 称号2009年10月，荣获2009詹天佑大奖、优秀住宅小区金奖获奖情况荣誉 HONER 2010年2010年1月，荣获2009年度苏州最具影响力楼盘 称号2010年11月，全国优秀示范小区正式挂牌同年荣获吴中区最受欢迎楼盘奖获奖情况荣誉 HONER 2011年获奖情况荣誉 HONER 2011年1月，再次荣获2010年度苏州最具影响力楼盘 称号实现四连冠第二部分：

5、项目各专业评估总结第一篇：项目规划建筑设计分析（一）总体规划方案分析拓维设计纯粹设计园区院规划篇（一）总体规划方案分析总体布局与用地形状相协调，灵活布置建筑朝向，有效的提高了土地使用效率，增加了多层住宅的用量，做到了土地价值最大化。规划篇（一）总体规划方案分析规划采取南低北高的布局手法，南面以多层、别墅为主，北面，沿吴中大道布置两排高层住宅，南北呼应，既满足日照要求，又丰富了城市界面。规划篇（一）总体规划方案分析规划篇社区入口景观社区景观道路组团景观城市道路景观风景客厅生态、健康、阳光、知性（一）总体规划方案分析交通组织： 西侧地块设置了三个出入口，东侧地块高层组团和别墅组团各设置了一个车行出

6、入口和一个人行出入口。整个小区分为若干个组团，组团内实行人车分流，贯穿于整个小区的一条主干道，将小区各个组团有机相连在一起。既满足住户的可达性、便捷性，又保证在每个组团内部的安全性交通篇（一）总体规划方案分析原设计残坡效果改进后残坡效果交通篇（一）总体规划方案分析家天下车行道边上的人行通道交通篇人行道的设计也非常重要，目前小区内的入住人口越来越多，车行道边上如果没有人行道，人车混流，势必会有安全隐患。所以，应该在车行道边上增设人行道。石湖华城人行通道第一篇：项目规划建筑设计分析（二）建筑设计分析立面设计篇多层实景图花园洋房实景图（二）建筑设计分析立面设计篇高层效果图高层一期实景图（二）建筑设计

7、分析立面设计篇高层二期实景图（二）建筑设计分析立面设计篇别墅效果图别墅实景图（二）建筑设计分析立面设计篇雨篷设计不利于清扫多层乱搭建别墅乱搭建（二）建筑设计分析单体设计篇86平方米户型106平方米户型117平方米户型（二）建筑设计分析单体设计篇多层景观房让每个空间享用最大的景观资源（二）建筑设计分析单体设计篇多层连廊户型连廊实景图多层花园洋房158平米户型（二）建筑设计分析单体设计篇主卧宽厅（二）建筑设计分析单体设计篇125平方米户型88平方米户型（二）建筑设计分析单体设计篇67平方米户型82平方米户型插入家天下户型（二）建筑设计分析单体设计篇家天下高层三期的户型上，进行了改进，一单元四户，户

8、户南北通风（二）建筑设计分析单体设计篇华城项目高层的楼王大平层户型，地里位置好，具有270度的景观面，超大的南向景观阳台，北向空中花园，不仅从每个房间可以看到大小石湖，就连厨房，都能观景（二）建筑设计分析单体设计篇高层110平米的三房，面积超过了105平米的房屋基本应该属于改善型房源，但是两室两厅一卫的格局，客户很难接受因此，在户型设计上，一定要结合市场，充分了解客户心理，做到面积、功能合理分配，让人们居住舒适。 （二）建筑设计分析单体设计篇商铺内的剪力墙太多，营业空间效果不好（二）建筑设计分析单体设计篇（二）建筑设计分析单体设计篇地下一层一层二层三层（二）建筑设计分析单体设计篇地下一层一层（

9、二）建筑设计分析单体设计篇（二）建筑设计分析单体设计篇空调机位入户配电箱入户玄关卫生间下水管位置洗衣机设置储藏空间 （二）建筑设计分析单体设计篇多层住宅之间布置独立的半地下室车库，降低了建造成本，平均每个车位建筑面积31平方米，非常经济。缺点是不能直接入户，雨天给出行带来一定的麻烦地下停车库 （二）建筑设计分析单体设计篇高层二期、三期地下停车库与高层建筑主体脱开，局部相连，可以直接到户，加快了住宅主楼的施工进度，为快速达到预售进度创造条件（二）建筑设计分析单体设计篇环氧树脂地面金刚砂地面使用不同涂料颜色划分区域地下车库材料使用（二）建筑设计分析单体设计篇地库设置了材料堆放处，设想很好，但是由于

10、物业的防控力度不够，这个设想没有达到预期的效果地下车库材料堆放处单体设计篇（二）建筑设计分析多层一、二期，高层一期汽车库入口无远程读卡机，业主需要自行刷卡入库多层三期、高层二、三期汽车库入口设置远程读卡机，车辆入库前道闸感应，提前升起，业主无需刷卡地下车库读卡设备自行车坡道高层一期自行坡道中间休息平台宽度为1800mm，稍大点的电动车无法顺利转弯进入地库高层二、三期自行坡道中间休息平台宽度加大至2200mm，大型电瓶车能够顺利入库（二）建筑设计分析单体设计篇（二）建筑设计分析单体设计篇地下停车库内的管线排列整齐，并且每个管道上面都标注了名称地下车库管线排放第一篇：项目规划建筑设计分析（一）总体

11、规划方案分析景观篇依照总体方案构成形态，从蝴蝶标本的造型上得出灵感，以蝴蝶的平面造型组织整体基地的景观骨架，从而形成了一个蝴蝶状的景观主体骨架。这也寓意着石湖华城将蝶化成美丽、生态的宜人小区。（一）总体规划方案分析景观篇中央景观大道景观水系健康步道中央湖景（一）总体规划方案分析景观篇强化中心景观，合理布局组团空间；丰富绿化种类，注重地形变化。（三）景观设计分析（三）景观设计分析（三）景观设计分析（三）景观设计分析暖色的铺装，植物的季相，加上洒落在阳光下的草坪和水系，自然清新，如诗如画；（三）景观设计分析八仙花茶梅垂丝海棠含笑金桂孔雀草腊梅毛鹃石榴紫薇三月六月 九月十二月（三）景观设计分析做好出

12、口处绿化的遮隐，才能更好的增加绿量感；（三）景观设计分析多层一期多层二期（三）景观设计分析高层一期地库顶上景观，园路设计相对不够流畅，色彩较为单一，没体现微地形，绿化层次不够丰富，缺少景观亮点。高层二期园路设计上更为合理，色彩较丰富，竖向变化较多。中心水景及方亭重点突出。形成了较好的中心绿地景观效果（三）景观设计分析高层三期园路材料更为丰富，区域划分更合理，地形及植物层次更自然。第一篇：项目规划建筑设计分析室内新风系统应用 太阳能系统遮阳系统外墙自保温材料（四）建筑节能设计分析解决整套房屋内部的通风和换气问题。能够在不开窗的前提下一天24小时365天为整个房屋提供新鲜的自然空气，同时能够去除其

13、中的有毒有害气体，改善房屋内部的空气质量，防止房屋内部由于潮湿而产生霉变现象，在保护建筑物的同时也能保证人们的身体健康。房间成了一套会呼吸的房屋。室内新风系统应用 太阳能系统遮阳系统外墙自保温材料（四）建筑节能设计分析太阳能与建筑的结合实景图这种系统影响外立面效果，一、二层的存在日照时间过短等问题。因此今后需要优化太阳能安装方案，尽量减小对外立面的影响。室内新风系统应用 太阳能系统遮阳系统外墙自保温材料（四）建筑节能设计分析多层遮阳高层遮阳高层遮阳多层三期采用了帆布遮阳系统，体型较大，台风期间容易松脱甚至坠落。因此在高层二期和高层三期中，我们及时进行了调整，将帆布遮阳改为铝合金水平遮阳。轻便且

14、固定牢靠，同时对立面效果影响很小。 常用的集中外墙保温隔热的方式有外墙内保温、外墙夹心保温、外墙外保温几种。我们“石湖华城”在做了大量研究和探讨工作后，并冲锋考虑苏州地区气候条件的情况下，结合热工设计要求，最后采用外墙外保温系统和墙体结构自保温系统室内新风系统应用 太阳能系统遮阳系统外墙自保温材料（四）建筑节能设计分析第一篇：项目规划建筑设计分析（五）设计成本优化1、多层管桩改为夯扩桩： 桩基总成本节约30%-50%2、多层三期框架结构改为砖混结构体系： 每平方米约可节省200元左右；3、高层二期地库优化设计： 优化平面布局，提高停车效率；优化覆土厚度；进行地库内管线综合，降低地 库层高；将原

15、无梁楼盖结构体系改为梁板结构体系；节约成本400多万元，同时在 没有增加面积的情况下增加了停车位数量，大大降低了每个车位的成本；4、高层三期地库优化设计 将三期地库整体抬高，顶板梁上翻，优化管线综合和设备预留，降低层高；将 基础埋深有十米优化到六米左右，同时取消原设计的抗拔桩；节约了地库本身的成 本和基坑支护的成本。第二部分：项目各专业评估总结第一篇：项目规划建筑设计分析第二篇：项目企划、销售分析第三篇：项目工程建设分析目 录第一部分：项目整体营销回顾第二部分：项目营销策略总结第三部分：营销的反思与建议第一部分 项目整体营销回顾项目支撑点回顾地段：苏州吴中区城市副中心具有商业、金融、文化娱乐、

16、行政办公和居住功能的城市综合功能区；是景观良好及生态环境良好的城市形象标志性区域；是体现城市文化发展与历史时空延续的现代城市风貌区 景观：北靠上方山，南望小石湖充分利用小石湖自然景观资源，布置联排别墅和小独栋别墅，内外景观，尽收眼底。充分利用基地依山傍水的自然景观优势，建筑的布局模式呈南低北高，小高层和高层相结合，景观 渗透，形成丰富的城市界面和天际线。高层住户北眺上方山，南望小石湖，低层住户尽享组团风景。交通：吴中大道、友新高架、公交线路 定位支撑点： 大小石湖，上方山国家森林公园 项目整体定位： 健康、生态、知性、阳光的大型宜居品质社区项目支撑点回顾健康、生态、知性、阳光的大型现代宜居品质

17、社区 多样化的物业组合，涵盖多层、高层、别墅、商业；项目规划定位 苏州房产市场最具影响力的品质楼盘 集别墅、洋房、高层、多层、商业一体的综合性大盘 新都市产品系代表作我们做到了多层价格走势引领板块，始终高于板块2000元/平米对比竞品楼盘自身价格走势对比竞品楼盘自身价格走势高层价格走势引领板块，小步频升、溢价空间最大化对比竞品楼盘自身价格走势别墅价格走势引领板块，2年清盘，区域最具潜力别墅项目价格在区域板块的强势地位1、引领区域板块，区域板块的价格标杆2、区域板块的其他个案价格上采用跟随的策略3、在保证销售量的前提下，小步快提的价格上涨方式我动，全局皆动第二部分：项目营销策略总结一、2006-

18、2011年销售总策略回顾2006 2007 2008 2009 2010 2011 品牌先行，产品逐步渗透，事件起势形象与产品双管齐下，品质化营销顺应市场，适时调整，实景体验营销精准化营销，体验式营销提升归属感圈层营销，广拓渠道，差异化营销口碑传播，实景营销，服务体验 吴中地产品牌带动项目品牌 品牌先行，产品逐步渗透，双管齐下吴中地产原创山水人居1、2006年-2007年策略： 自然资源及周边规划大石湖、小石湖景区；南苏州生活广场； 国际教育园、行政中心、海关大楼、房管局规划中的轻轨4号线； 社区商业、社区幼儿园、社区会所城南首席生活城建立品质大盘的形象通过强势户外媒体打开市场曝光度样板房：通

19、过样板房提升项目内在品质，效果较好，大大带动了销售 样板段、样板房体验产品品质2006年12月9日， 首次开盘，基本售罄1、通过首次开盘的抢购，项目热度、关注度逐渐提高2、项目的品质被市场所认可 开盘热销，项目热度逐步提高石湖华城赞助同一首歌（2006年11月） 大型品牌活动造势通过大型品牌活动嫁接，一方面提升项目的调性；另一面借助大型活动，提高项目的知名度，逐渐导入外区的客源畅享生活大型歌舞晚会（2007年5月24日）大型品牌活动造势通过大型品牌活动嫁接，一方面提升项目的调性；另一面借助大型活动，提高项目的知名度，逐渐导入外区的客源2007年7月 15日 高层一期开盘2007年8月27日，二

20、期多层开盘 乘势追击，树立市场价格标杆公司品牌成功带动项目品牌大型活动跨界,聚人气、树形象项目持续达成热销项目树立了区域板块标杆品牌2006年-2007年策略总结：实景展示、品质为先活动造势，提升品牌策略灵活、跑赢大市配套提升、服务升级2、2008年策略：绿化率较高，树种丰富，客户感触较深 一期实景呈现道路呈环绕行，人车分流道路系统现代简约风格，视觉效果较好建筑外立面会所：及时开放，加强了客户对于生活设施的满意度，增强了口碑传播。石湖华城生活馆已购业主开始在生活馆体验大事件带动项目形象起势，整个市场营造项目声势 大事件营销对于整个项目的推广尤为关键，通过名人效应、媒体炒作等，可以大大提升项目的

21、形象、品质以及知名度。我项目在每次开盘、加推等重要环节所举行的营销事件，对于销售的去化以及提升市场的关注，均取得了明显的效果。 活动造势，提升品牌 2008：吴中地产大型置业保值计划 苏州吴中地产正式发表新闻发布会，正式对外推出苏州楼市的置业保值计划。在苏州楼市上打响了保值承诺第一炮，既成为了第一个吃螃蟹的人，同时也给自己的品牌优势又抹上了华丽的一笔。 石湖华城邓丽君经典歌曲演唱会（2008年11月28日） 11月28日晚，万众瞩目的石湖华城之夜“何日君再来”邓丽君经典歌曲全球巡回纪念演唱会在苏州吴中体育馆盛大举行。数千名苏州观众激情澎湃地共同分享了这一场视听大餐，现场气氛十分热烈，以前所未有

22、的激情点燃了这个不眠之夜。小型暖场活动，圈层沟通，持续渗透，客户维系 年度结合品牌、产品和客户需求的圈层系列公众活动： 客户联谊会、风筝节、运动会。 配合节假日、周末，维系客户的圈层活动： 烧烤、冷餐会、儿童节手绘活动、教师节、圣诞节活动、银行理财讲座项目从2008年至今，老带新成交的比例已占40%，暖场维系老客户的活动效果可见一斑。暖场：冷餐会、烧烤活动暖场：儿童节手绘活动暖场：理财讲座活动业主联谊会风筝节运动会策略灵活、跑赢大市 多元化媒体组合： 线上全城起势：户外（高炮、路旗、看板、电阻屏等）点面线围攻 线下精准覆盖：短信、社区派单、DM持续不断 渠道营销： 专题团购、路演 行销取代坐销

23、、企业全员营销户外路演 销售策略快于市场，贴近客户 （1）首付垫付 首付5万，买2房/首付6万，买3房 （2）老带新策略 超市卡，物业费 （3）送契税、维修基金 （4）特价房、一口价健康服务体系日常诊疗健康管理医疗绿色通道颐养服务其它服务社区药店定期体检健康档案健康顾问健康讲座预约挂号生活护理健康指导运动营养指导心理辅导首创三大服务体系教育服务体系社区儿童文化社区中老年文化社区教育培训华城幼儿园四点半学校童子军老年大学老年活动中心教育园体育中心专业培训社区文化季远程教育首创三大服务体系生活服务体系城南新都会社区运动服务社区休闲服务社区购物服务社区出行服务社区管家服务首创三大服务体系2008年7

24、月12日，多层三期开盘2008年总结：活动造势，知名度和影响力提升实景展示，品质得到市场认可行销为主，开始了销售模式的转变策略灵活，跑赢大市2009年-2010年：实景体验、口碑营销拔高调性，提升品质配套落地，服务体验精细营销，提升利润 实景体验、口碑营销 蒋大为亲临石湖华城之夜（2009年6月19日）首创卡通人物华城宝宝卡通人物（华城宝宝）的运用户型面积：136平米户型面积：187平米高层二期湖郡华庭2009年7月：高层二期开盘2010年7月：高层三期开盘1、做好老客户的维系，老带新策略的继续使用2、办证服务3、维修服务4、物业管理服务5、社区商业配套服务6、生活会馆的服务7、吴中会的服务2

25、011-2012年：服务延续，提升忠诚度1、客户属性总结分析2、户型的总结分析3、汽车位销售的总结分析4、销售道具的总结分析5、销售作业流程质量的把控分析6、交房经验的总结和分析1、客户属性总结分析吴中新城客户是本案的主力客源，由于购买普通住宅客户居住的习惯性决定了选择居住 环境的区域性很强，会在自己原居住地以及工作区域内选择住宅。由于地理位置较为相近，加之本案良好的居住环境同样吸引了部分沧浪区、金阊区和新 区客户。其他区域的客户选择本区域基本是些新苏州人在此置业或投资。客户构成分析区域：本案地处吴中行政副中心，行政区域规划将有政府部门搬迁至此，加之本项目交通变量、环境幽 雅，吸引了大量政府及

26、事业单位公务员选择本案。丰富的产品类型，大众接受度较高，亦被自营商、服务业、制造业、教师等行业的客户所青睐。客户构成分析职业：新区两房三房大三房吴中区长桥苏苑龙西城南街道教育园沧浪区金阊区越溪镇南门双塔友新吴门街道客户构成分析户型喜好： 成交客户集中区域分布在：吴中区、沧浪区、金阊区和新区。其中吴中区和沧浪 区是最稳定的客源集中地，金阊区对高层产品抗性较大。 新区客户对两房和大三房比较偏爱，对小三房购买较少。 吴中区客户以长桥、苏苑、龙西、城南街道、越溪镇、教育园为主，其中长桥、 苏苑、龙西、城南街道和教育园客户偏爱三房，越溪镇客户偏爱两房。 沧浪区客户集中在南门、双塔、友新、吴门街道，其中南

27、门、双塔客户偏爱三房， 友新、吴门街道客户偏爱两房。对项目产品偏好总结：2、户型的总结分析优缺点说明优点：多层一期、多层二期、三期产品众多，受客户关注度较高产品主要为紧凑的3房及舒适的花园洋房产品，每个产品都堪称经典。缺点：在市场6年后的今天客户对产品要求越来越高从功能到舒适，建议后期产品增加一定附加值，把功能及舒适结合1、户型面积有多大2、是否南北通透，客厅卧室朝南3、是否赠送面积、附加值4、布局是否合理，不浪费面积 客户关注焦点：产品多层户型产品触点客户认知产品客户关注度较高的户型：89、106 及122 户型89、106平米户型：户型方正，开间较大，舒适，深得客户喜爱122平米户型：附加

28、值较高，阳台、花园、露台大气优雅，客户极为喜爱89平106平122平高层户型解析：高层产品在销售的过程中受客户关注度较高的户型为：最小面积、最大面积及紧凑型（110平米内）三房产品，2009年187平米的大平层产品受到客户的关注及评价较高。建议：关于刚需产品功能性尤为重要，产品设计中考虑舒适性的同时需结合产品的功能性已达完美。客户关注度较高的户型：129、138功能三房以及187大平层129、138三房：功能性较强，空间利用率高，深得客户喜爱187大平层：舒适优雅，大大提升了项目品质129平187平138平较为中庸的92平、95平户型，客户接受度一般92平2房：不通透，进深小，但基本满足客户需

29、求95平2房：南向资源占用过多，进深小，南北不通92平95平接受度差的87、116、130平米户型缺点说明：87平户型：主卧户型不规整，空间使用率较低116平户型：面积偏大，户型不规整130平户型：3房设置，仅一房朝南，且无附加值。87平130平116平户型借鉴：113-119户型，赠送约15 所有户型都采用了赠送飘窗、设备平台和一半阳台面积的做法来增加户型的附加值，多种偷面积方法综合使用，也使得原本的户型可多10-20的利用空间。因此提升了价格利润。4、销售道具的总结分析对于意向客户，我们有必要进行精神层面的沟通，从现场样板区、样板房、售楼处、会所着手，从而加强感性认识，进行项目的品质化营销

30、。购买客群的心理多了一层感性认知，对于后期的销售起到了明显的作用。销售道具应用样板房 共计5个精装修：第一：多层花园洋房3套，使用效果较好；第二：高层二期1套，使用效果非常差；第三：别墅样板房，使用效果非常好；清水样板房：高层二期清水样板房，高层三期，使用效果较好 售楼处共计3个第一个售楼处在83号楼（北大门西侧），临街效果较好第二个售楼处43号楼，为临时售楼处，位置较好第三个售楼处为目前使用会所，永久性使用，但是位置不显眼，影响客户登门拜访。样板房、售楼处：销售道具应用样板房：别墅样板房、多层一期以及清水样板房的设置，效果较好，大大带动了销售销售道具应用5、销售流程质量的把控分析作为专业的销

31、售团队，不仅拥有光鲜的外表，更有专业的知识，丰富的内涵。接听电话前台接待来人接待电话追踪裱板区洽谈区模型区参观工地、样板房接待后工作标准化作业流程销售问题点：标准和流程制定完善，但在执行过程中，会因为销售个人的心态和素质出现执行不到位的问题，以及人员流动交接的问题，这样客户的体验感会下降，甚至出现投诉的发生。解决措施：1、加强案场的管理2、总部增设稽查、神秘人暗访、满意度的调查机制6、交房经验的总结和分析8次顺利交房，提升项目口碑1、提前准备交房流程2、明确交房所遇难点3、应急预案提前准备4、交房答客问的培训标准化作业流程交房商业定位集社区配套、餐饮、娱乐休闲及酒店于一体的现代商业街 满足石湖

32、华城/石湖庭园/石湖之韵等社区居民生活购物/服务、餐饮、娱乐休 闲等消费需求； 满足行政大楼公务员、企事业单位人员商务接待或个体消费（餐饮、娱乐、休 闲）等需求； 满足旺山工业园内的企业、老镇经商老板等商务来往的酒店住宿消费。商业分布图优劣势说明：优势：商业选址较为合理，为小区的主要进出口，人流量相对较多，对后期运营有一定的帮助。劣势：由于前期的规划功能不完善，导致商铺一些业态无法进驻，如缺少烟道等功能，餐馆无法运营。入驻商家展示：控制总价，使单套物业面积总价适应投资者的心理承受力（即200万总价左右）增加可售物业面积，考虑一二三层的组合出售，尽量使大部分物业能够在市场上快速去化；兼顾视觉效果

33、与人流动线，使物业每个角落都发挥出较大的物业价值；突破传统的规划思路，提前考虑业态组合，提前招租，在利于销售的基础上兼顾商业街的品质感。 第三部分：营销的反思与建议2、组团顺序 劣势2：1、开发组团顺序有待优化，最后收官产品未能实现由次到好的去化方式。2、溢价能力高的产品，集中释放，不能利润最大化。3、样板房开放节点样板房不能及时展现，高层2期使用效果较差，未能有效配合销售4、后续服务管理后期的绿化维护，基础清洁及服务有待提高，人员管制不够严格，如公共场合杂草重生，堆晒农产品等。后期管理不到位，出现车辆乱停乱放，影响美观管道外露，影响建筑统一性和美观；外遮阳破损，后期维护不到位停车位的绿化较少

34、，仅一排树木显得单调，可种植层次绿化带，增强社区景观感。电瓶车乱摆放管道外露杂草未及时清理第二部分：项目各专业评估总结第一篇：项目规划建筑设计分析第二篇：项目企划、销售分析第三篇：项目工程建设分析一、工程进度控制总结二、工程质量管控总结四、工程资料收集归纳总结三、景观工程管理总结组团开工时间开盘时间竣工时间交付时间多层一期2006.8.102006.12.152008.2.152008.3.25多层二期2006.11.152007.8.82008.11.302008.12.25多层三期2008.1.202008.7.152009.12.32009.12.25高层一期2007.3.202007.

35、7.252009.3.232009.4.30高层二期2008.9.152009.5.182010.10.182010.12.31高层三期2010.4.302010.7.102012.6.102012.6.25别 墅2007.5.102008.4.102009.6.152009.6.28商业一期2008.102009.4.182010.8.32010.8.25（一）石湖华城工程总体进度完成情况回顾组团一级节点计划完成时间完成时间二级节点计划完成时间完成时间多层一期项目开工2006.8.122006.8.10桩基施工2006.6.302006.7.10土方开挖2006.8.292006.8.29开

36、盘2006.12.152006.12.15底板浇筑完成2006.10.82006.10.80.002006.12.32006.12.3主体封顶2007.3.102007.3.10楼面砼2007.2.1 2007.2.11 屋面砼2007.3.32007.3.3墙体砌筑2007.3.172007.3.17外脚手架拆除2007.7.302007.7.30门窗安装2007.5.62007.5.6室外内粉刷2007.6.252007.6.25屋面工程2007.7.302007.7.30涂料工程2007.8.112007.8.11交付2008.3.302008.3.25市政工程2007.10.20200

37、7.10.20景观工程2008.1.222008.1.22分户验收2007.12.152007.12.17规划验收2008.2.202008.2.15消防验收2008.2.102008.2.10竣工验收2008.3.102008.3.5物业移交2008.3.152008.3.15（二）各期一、二级节点完成情况对比多层二期项目开工2006.11.152006.11.15桩基施工2007.7.282007.7.28土方开挖200.-7.4.9200.-7.4.9开盘2007.8.82007.8.8底板浇筑完成2007.5.142007.5.140.002007.6.292007.6.29主体封顶2

38、007.7.152007.7.15楼面砼2007.9.222007.9.22屋面砼2007.10.172007.10.17墙体砌筑2007.10.222007.10.22外脚手架拆除2008.2.282008.2.28门窗安装2007.12.12007.12.11室外内粉刷2008.2.42008.2.4屋面工程2007.12.302007.12.30涂料工程2008.3.202008.3.20交付2008.12.312008.12.25市政工程2008.6.202008.7.3景观工程2008.11.92008.11.9分户验收2008.9.152008.9.21规划验收2008.10.20

39、2008.10.19消防验收2008.11.102008.11.8竣工验收2008.11.302008.11.30物业移交2008.12.102008.12.10多层三期项目开工2008.1.202008.1.20土方开挖2008.3.62008.3.6开盘2008.7.152008.7.15底板浇筑完成2008.4.102008.4.100.002008.5.152008.5.30主体封顶2008.9.302008.9.30楼面砼2008.8.182008.8.18屋面砼2008.9.142008.9.14墙体砌筑2008.10.152008.10.22外脚手架拆除2009.3.312009

40、.3.31门窗安装2008.12.142008.12.14室外内粉刷2009.2.102009.2.10屋面工程2008.10.302008.10.30涂料工程2009.4.12009.4.1交付2009.12.312009.12.25市政工程2009.7.102009.7.10景观工程2009.10.102009.10.27分户验收2009.9.272009.9.25规划验收2009.10.202009.10.25消防验收2009.11.162009.11.14竣工验收2009.11.302009.12.3物业移交2009.12.102009.12.10高层一期项目开工2007.2.2020

41、07.2.20桩基施工2007.2.202007.2.20土方开挖2007.6.62007.6.6开盘2007.7.252007.7.25底板浇筑完成2007.6.312007.6.31主体四层2007.9.152007.9.15主体封顶2007.12.302007.12.13楼面砼2007.12.172007.12.17屋面砼2007.12.282007.12.28墙体砌筑2008.2.12008.2.16外脚手架拆除2008.7.312009.7.31门窗安装2008.3.312008.3.31室外内粉刷2008.5.302008.5.30屋面工程2008.1.302008.1.30涂料工

42、程2008.7.62008.7.6交付2009.4.302009.4.25市政工程2008.10.72008.10.7景观工程2009.1.72009.1.7分户验收2009.1.102009.1.21规划验收2009.2.202009.2.21消防验收2009.2.152009.2.11竣工验收2009.3.252009.3.23物业移交2009.4.102009.4.10高层二期项目开工2008.7.152008.7.15桩基施工2008.8.152008.8.15土方开挖2008.11.252008.11.25开盘2009.5.182009.5.18底板浇筑完成200812.142008

43、12.14主体四层2009.4.272009.4.27主体封顶2009.9.302009.9.23楼面砼2009.7.182009.7.29屋面砼2009.8.142009.8.14墙体砌筑2009.10.42009.10.4外脚手架拆除2010.4.302010.4.30门窗安装2009.11.242009.11.24室外内粉刷2010.1.152010.1.23屋面工程2009.10.242009.10.24涂料工程2010.2.252010.3.6交付2010.12.302010.12.25市政工程2010.5.272010.5.27景观工程2010.8.162010.8.16分户验收2

44、010.8.202010.8.17规划验收2010.9.182010.9.23消防验收2010.10.152010.10.13竣工验收2010.10.182010.10.18物业移交2010.12.102010.12.10高层三期项目开工2009.11.12009.11.1桩基施工2009.12.202009.12.31土方开挖2010.3.312010.3.31开盘2010.7.102010.7.10底板浇筑完成2010.4.12010.4.13主体四层2010.6.202010.6.20主体封顶2010.12.152010.12.10楼面砼2010.9.202010.9.20屋面砼2010

45、.10.32010.10.3墙体砌筑2010.11.272010.11.27外脚手架拆除2011.7.302011.7.23门窗安装2011.1.112011.1.11室外内粉刷2011.3.172011.3.17屋面工程2011.12.242011.12.24涂料工程2011.5.52011.5.5交付2012.6.302012.6.25市政工程2011.9.32011.9.3景观工程2012.1.102012.1.10分户验收2012.4.202012.4.16规划验收2012.5.152012.5.12消防验收2012.5.202012.5.20竣工验收2012.6.32012.6.3物

46、业移交2012.6.102012.6.10别墅项目开工2007.5.102007.5.10土方开挖2007.6.202007.6.20开盘2008.4.102008.4.10底板浇筑完成2007.10.302007.10.300.002007.12.152008.3.30主体封顶2008.3.302008.7.10楼面砼2008.3.152008.6.30屋面砼2008.3.302008.8.10墙体砌筑2008.4.52008.9.15外脚手架拆除2008.7.302008.12.30门窗安装2008.5.52008.10.30室外内粉刷2008.6.302008.11.30屋面工程2008

47、.4.302008.9.28涂料工程2008.7.152009.3.15交付2008.12.302009.6.28（交房时间较计划推迟半年，但满足销售合同交付时间）市政工程2008.9.152009.4.19景观工程2008.11.312009.5.31分户验收2008.10.152009.3.25规划验收2008.11.202009.5.28消防验收2008.11.102009.5.13竣工验收2008.11.202009.6.15商业一期项目开工2008.6.52008.6.5桩基施工2008.8.312008.8.31土方开挖2008.10.302008.11.10开盘2009.4.18

48、2009.4.18底板浇筑完成2008.12.102008.12.100.002009.1.202009.1.20主体封顶2009.4.302009.4.30楼面砼2009.3.302009.3.30屋面砼2009.4.302009.4.30墙体砌筑2009.5.302009.5.23外脚手架拆除2009.12.302009.12.30门窗安装2009.6.302009.6.24室外内粉刷2009.7.302009.7.19屋面工程2009.5.302009.5.24幕墙工程2009.12.152009.12.17交付2010.8.302010.8.25市政工程2010.4.302010.4.

49、30景观工程2010.6.302010.6.30分户验收2010.7.102012.7.6规划验收2010.7.152010.7.22消防验收2010.7.202010.7.19竣工验收2010.8.52010.8.3石湖华城多层组团进度柱状分析图石湖华城高层组团进度柱状分析图（三）石湖华城进度综合评价节点完成分析一级节点40个按时完成率92.5%未完成一级节点主要集中在别墅组团，总包单位施工质量和进度意识过差，导致进度大大延迟，但别墅交房时间未影响合同约定时间。二级节点140个按时完成率76%未完成二级节点主要集中在别墅组团，具体原因同上。其余组团二级节点出现个别延迟，但延迟时间较少，基本未

50、影响一级节点完成时间。（四）石湖华城进度管控经验总结结合石湖华城8期开发经验，总结进度实施的保障手段：年度计划上墙制度每项计划落实到人，定人、定时跟踪对影响进度的各种因素要有预案当计划发生变化时及时做出调整，主抓关键线路节点时间进度计划细分：年度进度计划半年度进度计划月进度计划项目全过程进度计划基础分部进度计划主体分部进度计划外脚手架拆除进度计划精装修进度计划幕墙进度计划市政进度计划景观进度计划项目开工节点开盘节点主体封顶节点分户验收节点规划验收节点消防验收节点环保验收节点竣工验收节点交房节点计划主要节点： 石湖华城在每期项目开发时，都对计划进行详细细分，重点控制关键路线中的关键节点完成时间。

51、进度风险部门因素领导因素项目部因素总包因素分包因素环境因素物资因素设备因素资金因素方法因素思想上轻视缺乏通盘考虑的意识没有极强的责任心与上下的沟通不足人手少或经验少内部效率低下缺乏威信举例 （五）石湖华城进度风险控制总结结论：一年按365天计算，在不计算五一、中秋、国庆等法定节假日天数，实际施工天数为222天，即7.5个月。（六）石湖华城区域性影响进度因素总结苏州地区性因素春节过年，工人提前返乡，正月十五日后陆续复工，前后影响工期约35天。清明前后长达1530天的连续雨季，平均影响工期为25天江南地区6月出现的梅雨季节，平均影响工期30天春秋两次农忙，大批苏北和安徽工人返乡务农，造成施工人员大

52、量减少，影响工期约为30天。7月9月盛夏高温期间，平均气温达35度以上累计约50天，每天工人实际工作时间约为6小时，折合影响工期为13天左右。7月9月台风和热带风暴连续登陆，带来大量降雨和狂风，在主体施工期间造成极大影响，累计影响工期约为10天。石湖华城区域性因素毗邻国际教育园和居民区，每年56月份临近高考期间夜间22点以后禁止一切施工活动，包括土方外运和砼浇筑。地处城市副中心，吴中区每年10月中下旬金秋洽谈会禁止一切施工车辆通行，只允许红线内作业。本期为石湖华城第一批开发项目，且率先使用夯扩桩2008年遇到百年不遇大雪（七）石湖华城进度实施中难点总结后增加钢爬梯高层二、三期吸取高层一期教训，

53、设计阶段增加室外砼楼梯最后一期，周边已成型，场地狭小，还需与原来管线对接住宅工程合理工期计算表基 本 数 据多层住宅（单体按3000m2计算）高层住宅（单体按13000m2计算）说明（砖混结构，按6层计算）（框架结构，按6层计算）（框剪结构，按地下1层，地上18层考虑）基础（完成至0.00）土方开挖5天5天7天项目土方开始至分户验收，综合考虑分项工序交叉、各类功能性检测以及各项验收，多层单体标准工期为300天，多高层单体标准工期为450天。基础施工25天25天40天主体结构标准层施工13天/层7天/层8天/层墙体砌筑5天/层4天/层屋面工程15天15天10天外墙粉刷30天30天60天内墙粉刷3

54、0天30天60天地坪浇筑7天7天20天门窗框安装10天10天20天栏杆安装15天15天20天外墙保温15天15天30天外墙饰面20天20天50天水电穿线7天7天30天电梯工程60天公共部位装修70天零星工程30天30天45天单体标准工期为300天单体标准工期为450天（八）石湖华城进度实施成果总结一、工程进度控制总结二、工程质量管控总结四、工程资料收集归纳总结三、景观工程管理总结质量管理目标质量管理目的制度的真正落地，执行落实到人树立石湖华城品牌形象，打造吴中地产品质口碑外部承建单位甲方项目部监理公司质量管理的三大主体（一）质量实施的管理三大主体施工质量承担的主体优秀的承建单位承建单位具有和我

55、们同样的目标，有真正良好的合作意愿并能全力配合我们的合理要求拥有较强的资金实力，健全的内部管理架构和管理制度有深化现场施工图的能力，能对施工节点提出合理化建议能够根据我们的安排及时调整施工人力、物力拥有健全的内部质量检查机制项目部内部管理提升自身内功专业及管理水平的不断提升：1、各专业工程师在施工前期编制专业作业指导书2、内部定期组织技能培训，提高专业技术和管理水平3、各专业之间经验分享，在做好本专业的同时，扩展管理工作范围。第三方力量监理单位的运用1、充分尊重监理工作，让监理成为现场管理的排头兵。2、给监理明确量化的考核标准指导其行为。3、通过监理辅助我们协调总分包内部矛盾4、配合项目部，将

56、各项制度具体落实到位建立质量保证体系，严格按设计文件、施工合同和施工组织设计及工程建设标准强制性条文、工程施工质量验收规范组织施工和检查验收严格把控进场原材料的验收工作，未经报验验收合格一律不得使用做到每道工序详细交底，实施样板引路制度，以点带面严格执行工序、工种交接制度，上道工序不验收，下道工序不得施工通过施工单位自查，监理例行检查，工序验收，甲方项目部月度质量检查等等手段，进一步提升工程质量（二）建立健全完善的质量管理制度现场交底制度工序交接制度样板引路制度平行检查制度信息反馈制度图纸审核制度分部分项质量控制点材料、设备验收制度（三）现场质量具体标准多层一期石湖华城多层一期60#、68#、

57、70#楼楼获得2008年度苏州市优质结构工程多层一期60#楼2008年度苏州市“姑苏杯”2007年苏州市市级文明工地多层二期石湖华城多层二期48#、51#楼获得2009年度苏州市优质结构工程多层三期石湖华城多层三期12#、18#、29#、30#楼2010年度苏州市优质结构工程高层一期2008年上半年度江苏省建筑施工文明工地高层二期石湖华城高层二期5#获得2011年度苏州市优质结构工程2011年度苏州市“姑苏杯”2010年苏州市市级文明工地石湖华城高层二期5#2010年度吴中区观摩工程（四）工程质量实施情况总结公司在2011年底，委托第三方在每个交付小区开展问卷调查显示，石湖华城工程质量满意度为

58、4分，在所有小区中排名第一。在各项目工程质量满意度分析表中，石湖华城各分项工程满意度均达到70%以上，远超其余小区。质量分析：门窗工程、墙体工程、景观工程相对不足。质量分析：墙面粉刷是使用砂浆王（仅别墅），强度极低，造成粉刷层脱落、粉化。（五）现场质量不足总结质量分析：外墙墙体砌筑时透缝，且头缝砂浆未满批，极易导致外墙渗水。质量分析：砌筑墙体后未等墙体充分收缩即进行粉刷导致后期开裂质量分析：墙面空鼓、泛锈，线管和梁位置未设置钢丝网，在墙体施工期间广泛存在。质量分析：楼面砼浇筑前，上层钢筋保护层过厚、拆模时间过早造成楼板结构性裂缝，养护不到位，可引起业主较大金额索赔。质量分析：露台防水翻边为二次

59、浇筑，阴角出现漏浆现象，且翻边高度低于250mm梁交叉处接口处未处理到位导致漏浆梁、墙交接处，模板尺寸控制较差，模板嵌入剪力墙剪力墙短边加固不到位，导致胀模卫生间处吊模偏位，剪力墙模板未落地，产生止口墙板穿墙预埋套管周围用塑料布填塞桥架内管线排布凌乱墙面预埋管漏设，横向切槽公共楼梯间水表箱设置时未考虑表前、表后管预埋，后期墙面开槽质量分析：地下室卫生间预埋排水管倒泛水、管壁破损及穿越外墙未设套管，给后期交房留下较大的质量隐患质量分析：PVC排水天沟采用膨胀螺丝锚固，仅能承受雨水重量，2008年大雪期间斜屋面上雪体下滑堆积至天沟上，导致大量PVC天沟坠落。原电梯门框与楼面空隙未处理原电梯门槛石边

60、角容易出现碎裂现电梯门框与楼面空隙钢板处理现电梯门槛石业主入住后未出现碎裂情况（六）施工工艺、深化设计优化处理前处理后电梯门槛处理室外楼梯水泥砂浆地面室外楼梯水地面做防滑处理室外楼梯地面优化处理处理前处理后金刚砂地坪切缝较浅，产生较多裂缝金刚砂地坪切缝加深，地坪几乎未产生裂缝金刚砂地坪优化处理空调百叶间距过密，影响散热空调百叶间距加大，散热效果较好高层一期机位设计位置不合理，导致安装空调难度增加 高层二、三期机位临近阳台，便于小业主安装空调外机 处理前处理后空调百叶间距优化处理外立面空调机位位置优化处理原玻璃栏杆落地，导致业主以为栏杆下部应该不会渗水，一但渗水就保修 现玻璃栏杆不落地，预留23