长沙公司跑盘指引-销售

1、.：.；世联地产顾问长沙长沙公司销售人员跑盘指引物业代理部销售人员在入职后的试用期间，必需经过跑盘程序，在参与并经过跑盘考核后，方能转正上岗。一、跑盘目的1、经过跑盘程序，协助 和督导跑盘人员成为长沙“地理通、“楼盘通，从而尽快建立行业所需求的市场全局观念，并积累岗位所要求的根本业务信息。2、经过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培育世联房地产从业人员所应具备的品格素质和职业精神。二、跑盘要求及相关指引1、长沙“地理通全局掌握长沙城市构造、道路走向、路貌特征掌握城市构造，建立正确的方向感长沙市共分为六个大区，为：岳麓区含望城部分区域、开福区、芙蓉区、天心区含暮云、星沙县区属划分界限参

2、见。对主要跑盘片区做了详细的划分与界定，详见附件1-深圳片区划分与道路交通。随着长沙城市规划不断变化，老百姓商定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。长沙以湘江为界，分河西、河东两大部分，河西即为岳麓区，河东是长沙的老城区，目前已开展为芙蓉区、开福区和雨花区，星沙是长沙新兴的重要片区。对其主要道路需全面认识，详见附件1-深圳片区划分与道路交通。实现实地印象与地图标识间迅速自若的转换地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出方案跑盘的地图；在实践跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；最终在头脑中构成地图全貌和实地印象。熟习社区或楼盘配套设备情况幼儿园、小学、中学、大型商场、超市、菜场、医

3、院、公园以及文体文娱设备、大型餐饮店/酒楼等。熟知交通道路及详细地铁站、公交站点/线路找到地铁线路规划、公交站点的位置，记录一切经过的公交线路。2、长沙“楼盘通 全面掌握已建和在建商品房的根本现状，重点为在售商品房。搜集并整合在售楼盘的详细资料，详细要求如下：熟习小区和楼盘的位置、称号、规模、价钱、人文气氛以及物管公司概略。长沙市主要物业管理公司：万科、中航物业、德思勤、第一太平戴维斯、仕邦威理士、戴德梁行、愿景、长房、鸿铭、联众、长沙晓园、长沙德政、长沙中欣长沙市主要物业开发公司：保利地产、长房集团、愿景地产、标志地产、郡原地产、天城地产、万科地产、绿城地产、恒大地产、杰出集团、中信集团、华

4、润集团、恒基地产、和记黄埔、碧桂园、建发地产、天健地产、远大集团了解楼盘外观情况风格、建筑资料、新旧程度等。物业外观资料：水泥、水刷石、干粘石、大片石材、马赛克、瓷砖、防水涂料、铝板、玻璃幕墙物业层高：低层1-4层；多层1-8层；小高层1-18层，报盘目的中计入高层；高层1-33层；超高层超越100米物业功能用途：宿舍、公寓、多层住宅、高层住宅、商住、别墅、办公楼、综合楼、酒店-商场、厂房、仓库了解楼盘内部设备情况如大堂、电梯厅、电梯等。大堂、电梯间资料：地面：水泥、水磨石、防滑地砖、胶地、天然花岗岩、人造石；墙面：乳胶漆、瓷砖、大理石、木、玻璃电梯品牌：OTS奥的斯原装、天津、三菱原装、上海

5、、日立原装，广州、德国蒂森、Fujitec、迅达等针对重点工程，分析其产品价值点与客户群、并组织其卖点。 对于不同的物业类型，需偏重做调查：属性住宅办公商业产品A、资源天然景观资源；人造景观、园林；地段资源。地段资源，区位研讨。地段资源区位研讨。B、规划与详细产品总平面规划；户型及其创新；配比、梯户比；商业配套、会所。规范层；外立面；公共空间；电梯、空调。划铺；人流道路安排。C、展现售楼处；园林；看楼通道；样板房。售楼处；看楼通道；样板层。售楼处；看楼通道；商业气氛营造。客户置业目的自用客户、投资客户自用客户、投资客户，并了解最终运用者较关注投资客户，并了解运营者、消费者客户来源来源片区任务/

6、居住重点行业客户特征属性特征、价值观等。企业属性特征、成交特征。营销各种营销方式的效果。商务化的营销推行。三、跑盘作业要求1、跑盘物业调查作业规范对于在售物业的工程调查，必需严厉按照公司规定的工程调查表仔细填写。需调查物业，详见附件2：片区楼盘列表；工程调查表，详见附件4：工程调查表。对于重点工程，仔细分析总结其产品价值和特点、客户群、营销方式及销售情况，详见附件5：片区在售工程销售情况对比表。2、跑盘地图作业规范按跑盘指引要求，在跑盘地图作业上标注物业的详细位置；片区相关配套学校、超市、市场、医院、银行、交通等；除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进展了解，并在跑盘

7、地图上作出标识。3、片区分析作业规范：要求从以下几方面对片区进展分析主要的物业类型-面积区间、中心客户定位及其开展变化；片区价钱情况及其开展二级市场为主，兼顾三级市场；重点片区需分析典型案例其产品、客户、营销的得失；相关配套情况；交通情况。附件索引： TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc153271561 附件1：长沙片区划分与道路交通 PAGEREF _Toc153271561 h 3 HYPERLINK l _Toc153271562 附件2：长沙片区楼盘列表 PAGEREF _Toc153271562 h 3 HYPERLINK l _Toc153271563

8、 附件3：跑盘小招 PAGEREF _Toc153271563 h 3 HYPERLINK l _Toc153271564 附件4：工程调查表 PAGEREF _Toc153271564 h 3 HYPERLINK l _Toc153271565 附件5：片区在售工程销售情况对比表 PAGEREF _Toc153271565 h 3附件1： 长沙片区划分与道路交通一、片区划分与界定：另附地图行政地域地域范围岳麓区含浦板块南二环南，长潭高速东，湘江西麓南板块枫林路南，西二环东，南二环北，湘江西咸嘉湖板块岳麓大道南，金星路东，枫林路北，湘江西滨江新城板块岳麓大道北，金星路东，北二环南，湘江西市府西

9、板块枫林路北，第二环东，金星路西工业园板块桐梓坡路南，西二环西，枫林路北，西三环东麓谷北板块桐梓坡路北，西二环西，雷锋大道-青山路南，西三环东梅溪湖板块枫林路南，西二环西，龙王港北，西三环东金星北板块北二环北，西三环东，金星北路与西三环交界处以南，湘江西开福区伍家岭板块营盘路北，浏阳河南，湘江东，芙蓉中路西五一商圈板块营盘路南，湘江东，人民路北，芙蓉路西尚东板块东二环东，浏阳河西，人民路北烈士公园板块营盘路北，东二环西，浏阳河南，芙蓉路东月湖板块三一大道北，京珠高速西，特立路南，东二环东月岛公园板块西龙路北，浏阳河东，三一大道南，京珠高速西金霞板块浏阳河北，湘江东，北三环南，东二环西芙蓉区火车

10、站板块营盘路南，东二环西，人民路北，芙蓉路东书院板块人民路南，芙蓉路西，南湖路北，湘江中路东东塘商圈板块人民路南，东二环西，劳动路北，芙蓉路东雨花区高桥板块人民路南，京珠高速西，长沙大道北，东二环东体育新城板块长沙大道南，京珠高速西，香樟路北，树木岭路东植物园板块香樟路南，京珠高速西，时代阳光大道北，圭塘路东雨花亭板块劳动路南，南二环北，芙蓉路东洞井板块南二环南，圭塘河西，湘府路北，韶山路东天心区南湖板块南湖路南，芙蓉路西，南二环北，湘江中路东林科大板块南二环南，韶山路西，湘府路北，芙蓉路东省府板块南二环南，芙蓉路西，湘府路北，湘江路东省府南板块湘府路以南，韶山路以西，南三环以北，湘江路以东大

11、托板块南三环以南，韶山路以西，中一路以北，京广铁路以东暮云板块万家丽路南，韶山路西，伊莱克斯大道北，京广铁路东星沙县金鹰北板块特立路北，京珠高速西，蟠龙路南漓湘路板块三一路南，金华路西，远大路北，京珠高速东经开区板块远大路北，黄兴大道西，长永高速南，金华路东开元板块三一路北，黄兴大道西，滨湖路南，京珠高速东附件2： 长沙片区楼盘列表样点楼盘、商务圈物业、商业圈物业概表一、片区选择规范：新入职销售人员在制定跑盘方案时，要求选择的片区总数不少于15个，其中热点片区总数不少于10个：热点片区：指需求重点调查的片区，包括当前二级市场推盘量集中的片区、未来5年土地供应方案集中的片区、世联业务涉及的主要片

12、区、当前三级市场买卖相对活泼的片区；这类片区既需求完成跑盘地图，还需求对片区内一切在售及待售工程填写；非热点片区：可以只调查其中的在售工程、待售工程或已售的标志性工程；以下为当前热点片区列表，供参考：区域热点片区芙蓉火车站板块、书院板块、东塘商圈板块开福伍家岭板块、尚东板块、烈士公园板块、月湖板块、金霞板块雨花体育新城板块、植物园板块、洞井板块天心南湖板块、林科大板块、省府板块、省府南板块岳麓咸嘉湖板块、滨江新城板块、市府西板块、梅溪湖板块星沙开元板块、金鹰北板块二、重点商圈分布：1、重点商务圈分布片区重点物业特征芙蓉路沿线运达国际广场、新闻大厦、平安大厦、国贸金融中心、顺天财富、定王大厦、佳

13、天国际、豪庭大酒店、新世纪大厦、新时空大厦、以金融证券等金融行业为鲜明特征五一路沿线平和堂、结合商厦、中天广场、亚大时代、恒隆国际、第一大道、嘉顿新天地、湘域中央、银华大厦、凯旋国际商业带动的商务氛聚集韶山路沿线汇富中心、湖南文化大厦、维一星城、通程国际、华天贵宾楼五星级酒店+高档写字楼2、重点商业圈分布片区代表商城运营特征消费群五一商圈平和堂、王府井百货、春天百货、友谊名店、黄兴路商业步行街、万达沃尔玛购物广场、酒吧一条街一千多年的商业历史传统商圈，中高档老字号商场较多，人流旺盛，长沙人购物逛街的首选。目的消费群广泛。青少年、旅游者、中高档消费群都可以找到适宜的商品。业态丰富。餐饮、休闲、百

14、货、日用品无所不有。太平街和坡子街的改造为其营造历史的气氛，也突出了其悠久的商业历史。覆盖全市东塘商圈金色家族、神禹广场东塘买卖大楼、友谊商城、通程电器、步步高超市、国美电器、新一佳超市传统商圈，中高档随着长沙市城市重心南移，东塘商圈也随之兴盛。一批餐饮、文娱设备的建立，使得东塘商圈向多元化商圈的方向开展雨花、天心、芙蓉侯家塘商圈天玺海食上、贺龙体育馆、金源大酒店、金牛角王、田汉大剧院、佳程酒店、新一佳、欢唱迪传统商圈，中高档由于贺龙体育馆的优势，成为长沙休闲、文娱的特征区域。文化、体育、休闲气氛浓重。覆盖全市火车站商圈阿波罗商业广场、阿波罗商业城、国美电器、友谊商店传统商圈，中档片区交通方便

15、，人流较多但消费者档次不高。片区正在进展大力改造，改动假货多、环境乱的笼统。开福、芙蓉为主伍家岭商圈维多利购物中心、新一佳超市、泰阳商城、麦德龙传统商圈，中档曾经的大商圈，但如今商家的运营情况普遍不理想。随着麦德龙进驻，商圈有望重新焕发青春。开福为主红星商圈红星建材市场、红星蔬菜零售市场、红星涟源百货城、红星花卉大市场、莲湖汽车城新兴商圈，中档处于长株潭城市群的地理中心，位置优越，前景看好。现商圈内以大型零售商场为主，短少群众型的市场消费。天心、雨花为主溁湾镇商圈新一佳超市、通程商业广场、通程电器城、岳麓通讯计算机城、新外滩生活广场传统商圈，中档被称为长沙市的“左岸，是长沙市河西地域的中心地带

16、。交通虽方便，但顶峰期堵车的景象严重。缺乏大型的综合性百货商场河西区域星沙商圈通程商业广场、新一佳超市、易初莲花新兴商圈，中档属于规划中的商业中心，现阶段尚欠缺商业气氛，消费者不多。依托国家级经济开发区的优势和良好的规划，商圈的后市看好。星沙区域3、其他大型专业市场、特征商业片区代表商城运营特征消费群高桥高桥大市场家具、装饰、家纺、农产品、小商品等覆盖全市朝阳街QQ电脑城、华海数码广场、国储电脑城数码、电脑等电子产品覆盖全市马王堆建材、汽车、陶瓷市场家居建材、陶瓷、汽车雨花为主，覆盖全市三、各区域样点物业：阐明：下划线加粗的工程主要为目前在售或待售工程，要求对这些工程填写工程调查表；灰色底纹的

17、工程为我司代理工程，要求对其中的在售工程、待售工程及其营销方式进展重点调查；岳麓区含浦板块大鼎领仕汇麓山恋迪亚溪谷香格里麓山别墅中建麓山和苑云栖谷岳麓山公馆利海米兰春天江山帝景枫华府第星语林汀湘七里杰出麓山别墅和园小区含浦家园斩江明珠春光雅苑西岸麓港麓南板块阳光一百新城麓山翰林院曙光泊岸岳麓山大学城贸中心共和世家日安雅苑指南针商务中心锦绣潇湘文化广场汇通商务楼咸嘉湖板块长沙映象西子湖伴沃府西山汇景景秀江山华润城市海岸枫树园美林银谷金麓国际风华四季园兰卡威国际公寓麓江春名仕官邸江泰绿色金园滨江新城板块滨江金座浩大泽西城旭辉藏郡鸣沙苑德润园岳银欣苑芙蓉别墅山庄新城小区金麓西岸和苑御珑天下纳爱斯秀山

18、丽水翠堤景城恒昴大厦日月商住楼天骄福邸金色披岸百江明珠枫林家园金城家苑西江丽景市府西板块恒大华府新兴北京御园杰出蔚蓝海岸风雅名苑丽都桃源财富岳麓远景品格恩瑞麓山名园西城龙城高信向日葵格林星城海林馨香雅苑西点公园里沁园春御苑高鑫麓城谋房博客永祺西京新佳源大厦城兴园丽景源卓峰雅苑美麓阳光麓谷北板块金谷大厦未来城银昴花园金麓大厦保利麓谷林语东方大院宜居莱茵成静园山庄谷山乐园谷山庄园长房时代城天翼公寓天麓联美品格阳光晶城山水新城工业园板块碧桂园山湖城远大麓园翡翠华庭愿景品格涉外花园香麓国际湖南省商务会馆桔洲欣苑麓山润城F联邦麓谷锦和中科软件园配套住宅麓谷可可小城麓谷假日中环大厦广盛华城麓谷中央梅溪湖板

19、块麓山枫情航天锦绣家园万科城市花园振业浪南湾麓阳和景金星北板块新地东方明珠长沙玫瑰园双盈卧龙湾悦禧国际山庄长篙公寓南山苏迪亚诺金泽园小区普瑞斯堡恒大名都盈峰翠邸名家翡翠城勤城达新界浩龙音乐届龙湖天下纳帕溪谷龙湖天下北纬28度滨湖国际开福区伍家岭板块天健芙蓉盛世滨江君悦香邸福圣园凯乐国际城华盛新外滩大地金墅盛世荷园北辰新河三角洲营盘阁泊富国际东宸国际铭富公寓楼领航江阁隆科星苑五一商圈板块万盛花园明城府长沙金达利长宝1667少帅府铂宫丰盛时代大厦华联商住楼五一中央领御江景名府大地国际公寓中信大厦泰贞国际商务中心尚东板块长房东郡世嘉国际华城东南雅苑芙蓉上河图旭日东升东玺门鸿基花园新桥佳园惠泽园小区运

20、通尊苑东门大厦国杰星城山水华景泰基兴银港水晶城上东克莱辛顿先锋东外滩万科金域蓝湾东来苑椰林公寓紫气东升旺德府国际大厦中惠景苑宽寓大厦湘域熙岸东风家园鑫宇星城烈士公园板块金源大厦公园西郡大厦兰庭峰景华龙湘安大厦豪菲斯国际公寓锦和家园德雅苑德雅村住宅楼华府壹航线家天下双子座SOHO天都永通商邸第一湾四方嘉园四方大厦伍家岭现代生活广场十方和福翠拥华庭海洋半岛明珠星达豪庭锦程国际德雅名居喻家花园深蓝广场锦城和府园月湖公园板块学府华庭藏珑湖上国际社区御景龙城归心花园月湖兴隆蘭庭海洋半岛明珠桃花园福天美景月岛公园板块挪威森林冠豪星城雅苑威尔士春天长大卧虎金色比华利财富名园湘绣城湘楚家园金色溪泉湾裕景嘉源月

21、岛圣庭苑艾特商住楼申湘宽镜湘谢华城金霞板块珠江花城万国城湘江世纪城世纪春天金霞苑江临天下湘江壹号极目楚天双湾国际银巷佳园水上印象绿城青竹园山语城江湾新城半岛澜桥金霞华府开泰公馆水墨天宸湘诚新城小区潇湘上院和顺赛纳明珠长沙深国投雄新华府碧江秀阁秀峰景园芙蓉区火车站板块鹏程世家昊天大厦万象新天越界融都公寓万象企业公馆湘域中央金烨融府湘聚酒店公寓金朝阳大厦锦绣康岛书院板块印象天心蓉城大厦摩天大厦阿友大厦书院官邸景泰雅苑德胜国际盛业广场妙顶峰商住楼白沙景园群盛裕南大厦德信滨江时代星城书院恒力尚邸嘉盛国际弘海苑宝力摩尔鸿基综合楼通利大厦白沙福邸东塘商圈板块澳新花开富贵中江佳境天城紫金苑锦绣世纪佳天瑞宁花

22、园箐华园宏泽佳园名都凯旋门东上一品君庭融圣国际名都花园沸点100高桥汽配城阳光丽都东塘瑞府君悦紫园铂金馆定王京都中邦国际锌祥苑友谊公寓盛德紫瑞庭凯轩世纪云顶四海恬家雨花区高桥商圈嘉宇盛世华章锦湘国际星城喜来运达国际广成汇通温馨港上河国际西子花苑泊爱蓝湾火焰小区紫薇嘉园左岸右岸龙骧雅居体育新城板块融科檀香山绿城桂花园茂华国际城三江花中城新城新世界美林景园中隆国际御玺星城映象景江雅苑和卉家园国中星城中城丽景香山天凯东苑山水城市风景恒丰天香华庭都市馨园香雨一品大东门商业广场高桥大厦湖湘桃源优山美地鑫秋大厦东方花园植物园板块天赐良缘万树丹堤博雅公寓雅致名园木莲华苑长房凤凰苑黎郡新宇康景园星语希望天昴海

23、拔东方泰禹彩云之翼美洲故事郡原美村利鄴大厦托斯卡纳水岸天际华银天际森林雅苑水映青山园中天瑞景翠谷丽都顶峰御园中港珠宝旅游商业城长福华苑创远汇景长房半岛蓝湾幸福家园雨花亭板块建鸿达现代华都三重星都心云鼎公馆城市快线蕙馨楼融橙上品山水花都新芙蓉之都现代家园建发美地长利盛和国际都市兰亭洞井板块亚商国际长沙奥林匹克花园标志长沙商务中心高升金典岳泰理想城融城花园酒店天鸿天府华银南苑华森大厦福邸雅苑恒盛世家香溢豪庭湘翰御舍长大彩云都君临缤纷四季巢之恋青园鑫远湘府华城满庭芳富兴嘉诚天一康园美加书苑天凯南苑东祥新苑珈鼎城银杏嘉园海联洋天心区南湖板块兴威帕克水岸乾隆樽品层上观邸华新小区建发汇金国际金域南外湾江御

24、大厦芙蓉星苑白沙橘子洲湾湘江锦绣白沙锦绣家园金碧文苑远能大厦林科大板块汇城上筑华盛世纪新城旺盛嘉园雅园敦家山水庭院红星国际新城万科金色花园香颂国际瑞都华庭万明佳园星城佳园香樟园二期上海城彩虹都金领家族二期城南故事新华盛丽园富源大厦英郡年华香格里拉香樟小区融科东南海香樟馨都岭南家园省府板块博林金谷天城湖光山色和庄标志浪漫满屋愿景童话里湘诚嘉园天城华都鑫远杰座现代投资住宅小区立达大厦华菱嘉园长城南雅名居天城湘江印象鑫远湘府逸园长盛岚庭融源及第湘江雅颂居鑫远湘府文苑钱隆首府省府南板块保利花园天城榕园银桂苑星城荣域嘎纳光阴湘府9号天城长沙欧洲城鑫远湘府嘉诚华天苑天心嘉园夏威夷碧水春城天河嘉园鑫远湘府尚

25、苑远大桂园万博生态园大托板块中心新城恬和山庄华电小区山水嘉园湘泰住宅小区浅水湾城市生态社区中建芙蓉和苑暮云板块御邦格兰小镇保利朗峰云墅橘郡龙湾国际比华利山恬海新城国会山官邸南郡明珠气候佳园融城小区山水印象南湖雅苑昆仑和府朝阳交融园鑫天山城明珠黑金时代广场湘天江南庭院德泽苑中悦领袖金都星沙县金鹰北板块红树湾好望谷愿景山水湾万丽景园庄士郡御龙庭世景华庭圆梦完美生活蟠龙欣苑湘瑞花园长丰星城君御皇庭三一街区璃湘路板块东门尚苑香槟小镇荣鑫家园蝴蝶谷尚都花园城楚天世纪城时代新城早安星城旭辉缇香邸星电恬园经开区板块星城国际华天LOHO小镇方略潇邦圣力华苑方略学府佳境博雅上院丰睿广岛之恋未来蜂巢明天一城开源新

26、景旭辉香草天空开元板块广场之星未来现代城鹏基诺亚山林幸福里润城彩都锦璨家园华润凤凰城尚都恒基凯旋门佳美星城松雅湖畔爱琴海岸鸿庄商住楼松雅苑碧桂园威尼斯城蓝山郡四、其他可利用资源：除本指引中给到的工程信息外，其他可利用资源还有：1搜房网新房查询： HYPERLINK cs.soufun/ cs.soufun/2好房子网： HYPERLINK map.haofz/ map.haofz/3)长沙房屋产权管理局： HYPERLINK floor.0731fdc/ floor.0731fdc/4)焦点网： HYPERLINK cs.focus/ cs.focus/附件3： 跑盘小招多看三级地铺适用于新人

27、跑盘、陌生区域跑盘从三级市场的放盘情况和价钱上就能大致了解本地域的市场情况，二手楼的租金和价钱很能反映问题。可以多和三级市场的业务员聊天特别是我们世联行的，他们普通对本人代理的片区会非常的清楚，从他们那里了解到的不仅仅是片区的大致格局、经济程度、客户特点，他们还会从片区近期的成交量的变化给他分析政策对二手楼盘成交的影响、片区的升值潜力、影响成交的要素等等。适用前提是需求留意提问的角度、方式，建议至少两个人一同，发散的面比较大，了解的信息也会比较全。多对楼盘“挑刺走进售楼处时无妨带一叠周边楼盘的楼书，不要怕人家会看出他是跑盘的，货比三家是正常不过的事。与售楼员交谈时，就用相邻楼盘的优势来“攻击该楼盘的优势，看她如何还击。对于周边的可比楼盘和竞争楼盘，他们一定早已下足功夫而了然如胸，因此能一针见血地指出一些他在短时间内无法把握到的东西。那么，一席话下来，他就可以对该片区楼盘的根本情况有一个大致把握，做到事半功倍。看楼时重点关注营销手段新人跑盘往往会只关注工程根本目的数据而忽视了楼盘营销方式、手段。建议在跑盘中除了常规调研内容以外，可以多留意一下售楼处、看楼通道、样板房、外立面、会所的布置及装修，园林的展现、样板房的风格等，比如：看楼通道的围板上有什么信息卖点，背景图片是什