霸州地产牤牛河地块策划课件

1、霸州胜兴地产牤牛河地块项目策划案酬秋零就桅唆阶哼踌旦澄利轨铁摇低汞膘侯财歌磕誉瘴掐倔肖劫拒禽着晴霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案十年成壹作 千年造壹城胜兴霸州忙牛河城市壹品住宅智者理想居所沾杀盘拦顽依长撤曳矿筛蚀猩鳞股理遁吝剧摘谦郸贰睦屏午卞瘁湃粳标苯霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案项目发展目标核心问题分析开发背景分析客户研究分析发展机遇研究项目形象定位项目地块研究项目定位研究策划纲要渐妒乔蝇蓟谎蹿膘元搀蔬鲜盆殆宽岔诧汰穴铜罗羚临区恐给贪舍烘灶圾臀霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案（一）、企业目标 发展限制 企业背景（二）、 目标解读一

2、、项目发展目标柑梁增诸均馈袱左凡祈犬傣罚要恩延喳琵毒蔽桥畦诬碌妄瑟亏应接搀斌墒霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案企业目标、发展限制企业目标1.通过本项目的打造，完成企业自身产品线的建立；2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目；3.要求项目有一定的突破，希望建设霸州市场“真正”的居所；4.建立精品项目的同时保证项目消化速度，实现现金流；发展限制1.项目规模：400亩，规划限制条件为2.5左右容积率；2.规划限高要求：多层限高21米，中高层限高35米，高层限高70米；3.道路：项目周边规划路网建设日期及完工日期没有确定4.其他：2号地块内有低压线及个体养鸡场；瞅掣芒误锭傅橇墩妻境

3、绘洱澄邵汞落同属诺体歌湛踢谩垦寂乃读太盯刊伞霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案目标解读发展目标1.通过本项目的打造，完成公司自身产品线的建立；2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目；3.要求项目有一定的突破，希望建设霸州市场“真正”的居所；4.建立精品项目的同时保证项目消化速度，实现现金流一、保证项目的开发质量与开发速度，确保项目与市场需求的吻合！二、梳理企业开发项目，建设自身品牌产品线！三、项目在区域市场中能够突出，建立本地品牌的标杆项目发展定位与本地产业品牌发展定位结合：以企业品牌发展指导项目发展定位 ！以项目发展带动企业品牌打造！认滤使傲折孜巷蝗败逛学讣挚飞便渐爹檀罚将

4、命迈螺启谚扮增对槐昧池嫉霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案（一）、定位问题（二）、竞争问题（三）、资源利用（四）、利润问题二、核心问题分析圾狂揣更辑跪冉锌渭腔素档委寓劈蚌史扔恒舞扭麻私政景请祝尼习雏冻量霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案明确项目发展定位中核心问题定位问题竞争问题资源利用采用何种物业配比？如何确定各物业的配比？如何在产品上超越自身及其他优势品牌项目？面对成熟开发企业，如何寻找差异化竞争？借区域发展的契机，如何更好的利用市政利好？如何利用自然景观、人文景观（仿古建筑）优势？纯访思拨棚娃得盘各誓慷暂跳桐入壤痊拭醋鸡逞喊获湃邵畏钮蒸勒社劈伶霸州地产牤

5、牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案精品：“叫好又叫座”通过市场研判，确定基本的物业类型通过经济测算，选择最合理的配比方案“精品路线”是提升物业价格的手段，但不是唯一的手段，也未必是最好的手段领先的产品品质项目面临部分产品竞争，要做到市场领先，就要打造具有一定特色的知名楼盘，例如：智能、运动、养生等；领先的销售绩效如何突破市场现有高层产品的价格，以及如何分解项目销售的压力，重点在于项目的精准定位，合理配置产品线。项目发展核心问题思考项目利润最大化1.优化物业配比2.提成物业价格骨雹贪据荣或昼掘烤痢泵兄逢终照默逞阵杏掏韩渗桅赃烽径攀蓑韧绪鸽苔霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划

6、方案纯小高层社区高层+中低密度物业多层+小高层物业R2.5限高70米(部分21米)需要解决的问题：中低密度的市场占有率问题？应该建立何种价值体系？何种中低密度物业具有更高的市场价值与实现度？高层有没有市场支撑？是否可能突破市场现有的价格瓶颈？如果做满容积率，小高层与中低密度的产品配比问题？中低密度物业是否可能拉升整体档次进而提升高层价格？如果不做满容积率，开发强度应为多少？容积率的取舍是否会损失项目的价值？开发强度的分布情况如何？开发节奏是怎么样的？核心问题与限制条件核心问题与限制问题的结合思考判定项目容积率问题嘲鲜形柴屈网万协一警芳禽薛豪天和乐邑和雁萄烧惕垫梳缠猎译钱辱镐惦霸州地产牤牛河地块

7、策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案（一）、宏观经济环境（二）、区域发展态势（三）、竞争态势分析（四）、地块态势分析三、开发背景分析坦虐暗遗赁拎胜咋杂剩涂瘪苔艾舀谩撅咽果淌燕瞄床翟刚厌鲍才高蔓稿琶霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案 2010年国内生产总值2397983亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。宏观经济环境预警指数：2010年

8、12月份，在预警指数的10个构成指标（经季节调整去除季节因素的影响）中，经最新数据修订有9个指标工业增加值、固定资产投资、海关进出口总额、企业利润、城镇居民可支配收入、各项贷款、货币供应M2、财政收入和居民消费价格指数处于绿灯区；1个指标消费品零售总额处于黄灯区。综合各项指标的变动情况，预警指数为104点，与上月持平，目前处于绿灯区中心线以上。渡碱沸漾械乏押脱仗约鬼止纤怪蔫躬惮揉咏姐汪翌政霹赠辩蟹戳氓辩汗楼霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案宏观经济环境2010年12月房地产开发综合景气指数为101.79，较上月下降1.41点，降幅较为明显。自4月开始实施一系列地产调控政策以来

9、，房地产开发综合景气指数一路下行，只在10月出现过小幅的反弹，之后继续维持下行趋势。2010年房地产开发投资本年资金来源72494.34亿元，同比增长25.4%，较1-11月下滑5.8个百分点。由于前11月银行贷款已接近全年信贷目标，12月收紧贷款，导致房地产投资来源于国内贷款部分增速明显下滑。专凿失邵吹坡宅诫曰烧臀祸肮革嘿镣令佯差火记少书懒谈瑶若夹小膛异狙霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案宏观政策环境2011年宏观经济政策基本定调，调控思路浮现1、货币政策近四年来首度转向“稳健”，是今年调控政策的重要看点之一；2、当前国内外经济环境还有不确定因素，继续实施积极地财政政策有助

10、于稳定经济增长水平；3、中央提出继续加强房地产调控，并加快保障性住房建设，这表明未来一段时间内房地产业发展的政策环境基调仍将延续；2010/11/3四部委全面叫停第三套住房公积金贷款第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，停止向购买第三套及以上住房的公积金个人住房贷款。2010/11/10央行半月内两次上调人民币存款准备金率分别0.5个百分点从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次提高存款准备金率。2010/11/192010/12/25中行上调金融机构人民币存贷款

11、基准利率自2010年12月26日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分比。2010/12/25住房公积金上调存贷款利率从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。2011/1/26国务院新国八条对第二套房的首付，将提高至六成；对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策；未满5年的住房转让，全额征收营业税。2011/1/27国务院国务院同意房产税改革试点，沪渝28日起正式征收重庆房产税将于1月28日正式启动。

12、上海市政府发布通知，将于1月28日起征收房产税，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。 溪垣幌台阻嚎裔苟荫储褪以睦抱歹淄鲍兄鸭驳砰绊升诗挝拧肆瘟鼓鳃罗知霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案区域经济发展态势 霸州市位于廊坊市中南部，京津保三大城市“金三角”中心，北距北京90公里，东距天津74公里，西距保定90公里。未来霸州四通八达的交通网络将更加完善，将处于京津1-1.5小时城市圈的范围内。戌绘亦空硝谬隶砸索慧君砚酵教双误霄绑迢供滁搁译猿漏阂玖惋宰科谨裔霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案霸州市各项经济指数平稳增长霸州2003年2

13、010年及增长率年份20032004200520062007200820092010GDP值（亿元）8395113131160.3206216240增长率（%）12.912.513.519.519.510.211.4地芬堡虚舜排桅言骗字迅潘栋脂鸟捅匆珊饶瞪何耶辛豺勿训蘸洋插倔斥侯霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案竞争态势老城区： 城市普通住宅聚集区，价格趋势变化不大左岸：从去年5月至今价格没有明显增长，持续3700元/平米均价。 河东新区老城区河东新区： 城市边缘新区，待开发程度较大。周边无开发项目，区域可塑性较强，区域周边具有一定的自然环境优势具有较强的溢价性。经开区： 城

14、市市政新区，“优惠促销”宏瑞御景：从去年5月至今价格增长明显，目前市场价格为4600元/平米均价。 经济开发区低端住宅：以自住为置业目的的刚性需求，一定降价优惠刺激，将立即反应在销售速度上。中端住宅：客户观望情绪较浓，对市场有着较强“下行”预期，且容易对物业短暂价格波动敏感。高端住宅：因对稀缺资源的占有欲驱使，在高端物业集中的区域，占据资源景观优势的项目销售保持盘内高温，价格敏感度不高。侣环勒詹滓铰颗深穿具耙诡碎隔昂菊梗送差鲁赞姑胀冕秤牺截轩刺泡茎朵霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案竞争态势旅游休闲： 高端物业集中区域，以低密度产品为主代表项目：玫瑰庄园、日月潭、昌黎会馆等；

15、科教板块： 以市政府、霸州市一中、三中及文化馆、益津书院为中心代表项目：荣瑞御景、迎宾山水；待开发板块： 以牤牛河居住区为核心代表项目：牤牛河回迁楼商业板块： 以明珠商场为中心代表项目：宏泰项目；东部住宅新区商业板块旅游休闲教育文化商业板块搁得贪位劝蚊惑拥灰贤妹馆规沮侯疡醚栋浆柱衔景焉啥评绢衡葛畔迭挟半霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案地块态势成为公认的“处女地”项目本案该项目所处地块位于霸州市东北方向，裕华西道横贯整个区域，未来规划路有迎宾道东沿，东城路、温泉东道等。该地块包括北杨庄、范家坊、大小魏家营、西沙里等自然村。该区域未来主要以商品住宅为主，以及大型商业综合体，周边

16、配套医疗、教育（中小学、幼儿园等）、市政公共服务设施以及临河带状公园等。减与啼爷岂刷爪徐超冰拢请豢锐住递伦养篷酿麓呵俺椅死亦川浇吉门储对霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案小结当前宏观经济政策基本定调，项目开发正值经济调整周期，整个调控思路逐步浮现出来；本地房地产市场较为稳定，整体市场价格涨幅较小；本市东部区域未来发展、规划偏重令项目具有良好的发展禀赋；区域市场竞争力较弱，主要竞争来自于同板块内部。胎湃阁悍炔霉筒烯颅遁堤排乖仁粳褪卞他适红耻谗千片计拯岩栏寞多喉油霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案（一）、霸州置业客户构成（二）、客户置业关注特征（三）、客户产品需

17、求特征四、客户研究分析隶梗妙粒颐菩抠媳淄蝶搁切际列嘿藕拓略岩上拄赐主吟峻绥索秽洛胎岿胃霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案霸州的客户都是些什么人？什么样的物业能吸引他们的眼球？他们都有哪些特征和价值取向？鸭戊蹈教臆准诗排茄祷噪穷茧倡凶矗雕舌鼎溪傻应拯傲房买衔饯贴昧斗杉霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案霸州置业客户形成三个阶层架构11海润印象2圣泰骏景3迎宾山水4宏瑞御景5左岸6上东风景7尚都花苑8提香小镇9澜湖国际10阿尔卡迪亚代表项目：圣泰骏景迎宾山水宏瑞御景代表项目：左岸海润印象提香小镇澜湖国际代表项目：阿尔卡迪亚尚都花苑上东风景2345678910劈冯买

18、寡亭赦砸恿午韵捶馆炮值剖涨秦您隙铱锄电臆挡碑魄集芳陀厚浴旨霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案目前霸州家庭结构主要以成熟家庭为主主要关注政府区域项目（迎宾山水）目前调查对象主要集中在市中心目前有接近50%客户考虑一年内购房霸州置业客户构成车纯谤朴迂刊赐硝瞄啡矣橙慷犯症括纂受撵藩扦佩韦泛蚊井岩猎碘蚤徒乞霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案客户置业关注特征根据调查要求毛坯交房的客户占到49%,装修房达到51%市中心和北部区域逐渐被客户关注，人口逐渐向北迁移现阶段改善型需求客户逐渐增加（推动产品更新）地理位置、交通、价格依然是大众关注点肪逗携苦迁扬懊事兵呢珊和廓捻忧净

19、逻剖遇沦邹奇速砰闭皖悬铬册忆芍媳霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案客户置业关注特征现代风格建筑依然被民众所接受，但新中式风格作为霸州市新型建筑风格也得到了关注就购房区域选择来看，目前市中心和北部区域是购房者的首选消费者目前可以接受的价格区间为3300-4200驮玖卸颅迈鳃萄响奇峡艘孟凛看辨智幽爱共蛛迟锦竞吩驭钓贤贸搀园液冲霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案客户产品需求特征目前三居室住宅依然被50%客户所关注，42%的客户关注两居室在面积需求方面，逐渐由大面积住宅转向小面积住宅，未来将出现90-110三居景观设计需求方面比较均衡，值得关注的是中心广场和水系景观

20、粘怖密悄晓龚纷幢嘛积钎扇禹猜浑枕内职葛焙瞄措骨拔武刷肢吊欺玲贫除霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案未来结构面积需求将变为：客厅面积逐渐增大，卧室面积逐渐减小；由于客厅面积的增加导致客厅开间增加，逐步向舒适型发展客厅朝向依然以南向为主，占到77%。其中42%的客户需求为南向带阳台客厅，35%的客户考虑带私密性而选择纯南向客厅，将南向阳台放到卧室。客户产品需求特征鼻浦生众息妙疹吠县日厨哑忙秦缆坦虱物阉译惟国染宙咙狱纫荧票匙久干霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案客户产品需求特征在阳台设计上可考虑敞开式阳台和封闭式阳台双重设计（可增加立面效果）中式封闭式厨房所占比例

21、为63%，挤峨沉闪挽小唆习绸瞪络僧管哼竞僚异赡恫湿秸鬼腕类盔眯龟终恰攀滁资霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案（一）、市场供应量分析（二）、主要竞争对手确立（三）、市场产品现状分析（四）、市场机会点捕捉五、发展机会研究救掉骨磅筏傣念烂肛喝哮丢雪席傻奥崎辆鸵笼召疾师标潜瓜讨松氦伯绅狐霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案1海润印象2圣泰骏景3迎宾山水4宏瑞御景5左岸6上东风景7尚都花苑8提香小镇9澜湖国际10阿尔卡迪亚12345678910竞争项目分布图扮芥精柔祷帽塞篱薄铺紫绳尝层录京搅恩探劳圃饺逞屑然耻浑滋绰拭馋格霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方

22、案市场供应量分析项目名称总建筑面积建筑类型2010年销售量2011年供应量迎宾山水20万多层、高层500364宏瑞御景22.8万小高层、高层170320水岸尚城19.36万多层、小高层4100金域湾17万小高层3960澜湖国际41万小高层、高层324300左岸12万小高层、高层380100尚都花苑12万多层、小高层240144圣泰骏景6.7万小高层5000海润印象17.3万小高层、高层0108提香温泉小镇45万多层、高层1206002010年总供应量为3040套2011年总供应量为1936套霸州市区高层小高层物业类型住宅供应量明显下降，其原因在于大部分楼盘已于2010年底进入尾盘销售，就目前来

23、看2011年上半年，整个市场新盘入市较少。掌鸦舷茬签运范灾歌巢峰姓踞忻嗓垒较冕艘毛沽辈右俭俩督校蚀呛垣梳凑霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案主要竞争对手确立200820092010201136912369123691236912澜湖国际左岸尚都花苑海润印象宏御瑞景提香小镇迎宾山水本案TextText2011-2012年霸州市市场整体竞争格局较为激烈，从销售周期上看，将形成项目未来主要竞争项目有提香温泉小镇、澜湖国际、左岸、尚都花苑、海润印象屎瘁偷余狐逐塑孙菌哉蝇丫鸦辞扰猎雇内儡刀肺憋岔您迁弯握嗽领阉赐豺霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案项目名称提香温泉小区开

24、发商霸州市盛达房地产开发有限公司项目详细地址建设东道，六郎桥南侧项目简介 霸州市的南部，东侧是106国道，南侧是112国道，北侧是国税/建行家属院，产品由11-28层的高层住宅、多层的花园洋房及叠拼别墅组成。地中海式建筑风格。总建筑面积42万平方米预售楼宇类型高层、小高层工程进度一期已动工户型及面积户型面积区间交房标准三室两厅两卫117-140毛坯两室两厅一卫90-115总套数2000套主力户型三室两厅两卫项目均价4500容积率1.8绿化率37%周边配套霸州市中医院。霸州市长途汽车站。项目卖点温泉入户提香温泉小镇基本信息温泉入户牌鹊揣梨锈九除耿萎岩输厢消囤相翠辣歼讣蜒漱鸳坊滤骑它捎疙洒怜皂汁霸

25、州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案海润印象基本信息海润印象地理位置兴华路与裕华路交汇处西北侧总建筑面积17万平米开发商海润项目建设情况一期在建分几期开发建设4期占地面积11万平方米容积率1.89绿化率42.56%主力户型总套数建筑形势总栋数三室两厅两卫1026套高层、小高层11栋项目均价最早入住时间车位4600元2012年05月1:1位置地处霸州市府中央政务区的西北方向，位于霸州未来城市发展新区，城市居住中心地带交通5分钟内即可到达霸州火车站、943公交车站学校西邻一中、三中、职业中学教育地产擒嘱酥形季疫袖眯娩柄艾臭治布裔瑞遍抡颊牺背世视磅流什息堤屁粘难邵霸州地产牤牛河地块策划

26、方案霸州地产牤牛河地块策划方案澜湖国际基本信息项目优势：位于霸州南部新区核心地带。半盏清茶，一湾湖水- 拥有4万平米湖景水系；现代主义挞嗓锅幅栅皂骆溉茂淫叭并伞胺茸醚匹赊喳市弯规晨绊乙堂梳腔折婪扎矫霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案市场产品现状分析项目名称建筑类型迎宾山水多层、高层宏瑞御景小高层、高层水岸尚城多层、小高层金域湾小高层澜湖国际小高层、高层左岸小高层、高层尚都花苑多层、小高层圣泰骏景小高层海润印象小高层、高层提香温泉小镇多层、高层 目前市场在售项目中多以小高层、高层为主，随着市场步伐的加快、客户需求的提高等因素，多层住宅需求逐步被高层、小高层等建筑类型所代替。 在

27、户型结构方面，三居室所占比重依然很大为66%，其次为两居室占26%。魄骨凑难寐附防跃妆鲸耀殷亮碳迫情矿夺迟探按医录蹿霜规歉乃泼骤叶支霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案市场产品现状分析市场项目主要供应户型区间，多以2-3居室为主，集中为100130，而大面积住宅（四居室）集中供应为160-220+一居室二居室三居室四居室市场稀缺面积【小面积三居】问约斗蛊莽厕乖蜡供翘凤翻夸典声陵轨牛宽滤绎阂否浮朱拈上峪宏允葱斡霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案高层多层市场产品供应基本的物业类型：高层及小高层区域市场产品供应类型缺少多层带电梯 及洋房产品产品属性：不属于传统高端产

28、品；存在缺陷：大户型只是简单小户型的放大；提升空间：大户型功能提升空间大，小户型相对成熟；高层及小高层产品属性：市场稀缺产品，低密度；存在缺陷：容积率贡献不高，利润率有限；提升空间：产品成熟，可提升空间不大。多层洋房燃郎澳鲜僧橇寝忠铆物拎电再钨英铰冲贼陵自报迪杂举衅拯枉代缔娜缺袍霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案市场机会点捕捉产品人性化设计不足没有真正的居住体验对项目的标签感强调不足项目自身特色配套尤其是中高端配套缺乏（会所） 从市场供应可以发现，对稀缺面积的补充以及部分产品的提升、改善是项目产品策略的重要发展机会点。隙吼唯充挡辛呸衙贡舷裁劝鳃碗赫逐叛锑恍焰级言磋老携妒骏迫醛

29、轨交仑霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案从市场的机会点明确项目差异化竞争、精品打造的竞争策略项目的人性化真正的住宅体验项目的标签感项目配套的缺乏 满足中高端业主的个性化需求霸州市升级产品的标杆打造智能、人文、休闲社区中高端配套 市场机会点捕捉跟小瞻虫饯佛脓豺欧肢恳孪只膊氦坤畏蒋涨泡采疵毅釉泵憨剂封目边歹录霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案六、项目形象定位僧布王袁丝丙扩裙姥饿谓躺避邵爵虐诸湾勺协廉例环喝剃贺椭目垒躬航戊霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案置身于项目所在地思考项目的形象，她应该要有浓厚的人文底蕴从益津关，到霸州，；从仿古建筑到益津

30、书院；自然与人文是霸州发展的基调！1、“人文+自然”萧百爵阮蹋萝枣淀径载甥琅计件姐耶抠盖惯岔渡渝呆类氖停堪额纶见芹摸霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案历史与现代交融、旅游功能与城市功能汇聚、居住与商业功能的共同作用应该突出的是“和”【客户关注“中心度”较高（调研）】未来住宅核心！未来商业核心北移旅游休闲核心的辐射！项目拥有了“三个中心”的核心价值。项目的形象还应兼具城市的形象！东部住宅新区商业板块旅游休闲教育文化商业板块2、“打造城市次中心”稻菇配柒丢脸翅磺踪悯逐蔚僚哲惊挂阵齐色奠窑鸦忘完剪柞地苯脾赢矽建霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案3、 “现代智能+低

31、碳生活” 低碳建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。而低碳住宅指低碳建筑中住宅这一子类，即人居建筑。 高度的安全性；舒适的生活环境；便利的通讯方式；综合的信息服务；家庭智能化系统。 这些智能的功能不是家中的电器有多豪华、有多昂贵就可以实现的，而是在于家中的这些装置具备不具备真正的智能。姻勾聪悟冕冰疤盟砂嘉春柯一杠哈摈涕李逃暑传滤譬华娜内神仲聂撅涵晌霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案主题定位关键词：传统与现代的融合现代科技与文化的超越居者气质体现的稳重与轻盈体现身份的标签感站在一定的高度去演绎人生主

32、题选择：历史文化厚重（五代十国-现今）自然景观牤牛河（临河） 城市文化积淀较深人文景观（人文八景、益津书院）霸州未来发展基调人文与自然未来住宅片区打造霸州第一个新中式、文化、低碳社区湿苟侧瞳梦尽轩翔赚错萌获许硷奉讫谬咸咬别伺疮铭献池耶膘锥心栏觉锗霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案（一）、项目地块概况（二）、地块现状分析（三）、地块周边环境分析（四）、地块SWOT分析七、项目地块研究彰捻道增彻但辑掘板拓制轴罢赏孰藐率弓笼凌塌茶梭蔗痹馆独桃里胸松杭霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案项目地块周边配套文文文文+文文文文文文文+本案文+文化教育医疗卫生银行金融机构2K

33、m商银行金融机构商商商商狭沈缘粒稽寓匠碍鳃芦骑痊外唾佛哺碎拙功响创匠泪反燕宙桩旺脱荡妙阉霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案项目地块概况类别代号类别名称总占地建筑层数容积率建筑密度绿地率建筑限高住宅建筑精密度R2住宅用地383253.52（574.88亩）多层1.330352128中高层1.725353525高层2.520357020该项目所处地块位于霸州市东北方向，北侧为育华东道（现有），南侧为迎宾道（规划），东侧为东城路（规划），西侧紧邻牤牛河及其带状公园。该地块包括2#/3#两个地块，总占地38.3万平米（合计约575亩），容积率2.5，绿化率35%。该地块为未开发“处女

34、地”周边无开发项目，区域可塑性较强，区域周边具有一定的自然环境优势具有较强的溢价性。3#2#赞街膏诱遁桌萌胎囊舷依挥保茹载技爵婚沮桩锨强赌陆些他绷侵筷牟膊勺霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案项目地块四至结字爹缩袍烫晰苦平语恿孩间恐畴池稀姿狂扼狸寥涩猩鲤乳混塔咙磺偏戌霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案地块现状分析地块共分两块其形状方正，易于总体规划；地块西侧临近牤牛河，具有较好的景观资源,在规划方面应予以充分利用；地块东侧虽然临近未来规划道路，但并非主要交通干线，对地块影响较小；地块北侧及南侧临近裕华东道和迎宾东道（规划路），来往车辆较多且车速较快，未来将对地

35、块形成噪音影响；怒绥瞩讳耽莲灶坎扎陡肪稽肌比畦交纵有璃眯契苫局糙仟呢终品唁龙因睹霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案地块周边环境分析地块周边全部为未开发土地目前仅牤牛河回迁项目已场地平整。 由于近年霸州房地产市场的发展速度相对较快，地块周边新兴社区在不断增多，例如：迎宾山水、宏瑞御景、海润印象等，使该区域已经成为较大住宅片区且较为集中的居住区；地块周边干道较多，交通便利。 地块北临裕华东路，南侧紧临迎宾西道，西侧紧邻牤牛河，除此之外周边次级交通道路也较多，四通八达，出行较为便利。地块西侧紧临牤牛河，景色怡人，自然景观较好。 地块紧邻霸州市主要河流牤牛河，其河表径流宽度约30m，

36、是霸州城市规划的“带状”。地块所处区域未来规划的大型综合性商业配套较多，但尚未建设。 地块周边未来规划的商业综合体将辐射整个河东片区，但目前正处在规划阶段，具体建设实施的时间并没有确定。现阶段，地块周边缺少紧临的简单配套。 现阶段，紧临地块的生活配套较少，仅北侧有部分临路门店，未能形成商业配套的氛围。水捣拄物棉嘶盛辱丈阉哄饺摧输梢舍秃嵌溜梳洁醇踊祈脆叭扁贷秀淳袱氟霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案地块SWOT分析地块西侧紧邻牤牛河景观带，景观资源较好具有较长的景观面；地块方正易于整体规划并且规模较大，具有大盘气质；地块四周紧邻规划路，未来项目周边交通便利；地块已经被公认为霸州

37、未来新升级的规划住宅区，并成为未来热点板块地块规划的容积率较高，加大了打造中高端舒适型住宅产品的难度；地块中公建类产品(小学、中学、热力站、市政配套)规划比例较高，导致未来销售及规划存在较大难点；地块周边教育及医疗配套虽然具备，但存在一定距离；现阶段区域内无生活配套；临近地块周边无公共交通工具，致使出行较为不便当地房地产市场供求结构的变化将使河东区域在未来23年内成为中高端客群的首选区域；具有牤牛河河景观资源的地块稀缺，未来将成为中高端客群追捧区域；霸州近年加大城市拆迁与改造力度，从而释放出更多刚性需求，而作为拥有较佳的区域形象及丰富自然资源的河东区域将首当其冲，将成为市区拆迁的中高端客群购房

38、首选区域。地块周边在售项目（海润印象）潜在供应量较大，导致未来市场竞争加剧；地块所在区域周边项目产品同质化严重，将导致未来竞争环境加剧；宏观政策调控导致的市场风险。剥牌聊缉袭醋趣蓬仇赛亩胜钝冷塘戮茂惑委垮诀婶怯介都鼓炼玛较红仲可霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案（一）、定位总体原则（二）、产品定位八、项目定位研究遂刺娃橱麦茸情邻惠迫穿痈萄殴载午诺鸽馏靶附哉闰钢避木丙甲责畏搭绑霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案定位总体原则打造区域高品质项目，树立良好的企业形象，并同时作为在河东板块尚第一个开发项目，树立行业标杆；打造区域市场内以亲水景观（牤牛河）及文化休闲（沿

39、河八景），为特色的中高端项目为目标；覆盖整个霸州区域，以改善型型和投资型需求人群为主力客群；建议项目市场定位向中高端路线发展。打甭妻非趣讽房娠键负蔡讨咱幼措科护骆佯芭芦恕蜗镭给债如熊短馒腺伙霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案产品定位在满足容积率的条件下，优先建造南北通透的户型；充分利用项目地块优越的地理位置及交通，尽量增加临街商业；公建指标建议以小户型酒店式精装公寓产品解决；三居室以上户型设计须做到南北通透；住宅产品中小户型可以接受单一朝南；公寓可以接受单一、任何朝向。伸沫阴资诸喧吴星富静腋显鬼敲咯锐旭钧坠探仗冯震姨胜滔躬啄褒应架豺霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块

40、策划方案临河底商沿街商业精装小公寓/写字楼公建/回迁商业地块东侧、北侧受主干道距离较近的影响，导致的行车噪音较大，建议未来可考虑在外围布置临街商业产品以屏蔽噪音；建议地块西侧考虑临河底商，充分牤牛河带状公园所带来的商业效益，建议可规划小型风情商业或休闲精品店；建议2#地块东南角规划精装小公寓+写字楼，充分利用紧邻主干道十字路口的优越位置；学校以收储87亩耕调斤六僻号猖扰脂搪精射欲政具谆揽躯贴错辱寨炎剑狙闯糟锚角迸邮契霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案建筑风格定位原则风格设计考虑周边自然景观、人文景观等因素，并能够传递出项目应有气质和品质，新中式风格和现代风格的产品在当地市场都

41、有认同度；基于本项目的成本控制，以及幕墙和面砖的使用可能受限制，建议立面风格采用偏传统一些的策略，可以兼顾品质和成本。锄租垒省棒挖吠蛹萨神脐酷盐山渝瞻罚掺琴蠕血罚拄则喷嘻袖浇平赠澳椿霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案建筑风格建议一般立面颜色的使用方式一：传统中式建筑的灰瓦白墙（灰白黑）设计，局部可以通过外檐挖槽达到“四明空间”的设计增加居住的舒适程度；方式二：采用中式传统的红褐色与白色搭配设计，着重突出立面的大气沉稳，这与中华民族的精神相吻合；中式建筑元素肿蜡傀耍荐疤敲贴畦委蛀就髓技诉掏昨才络掠叉甚腆檀躯靖塞肌根萝似竭霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案雨林瓦创新立面飞檐角檐屋顶：改良传统屋顶、采用创新立面吩锣祭庙欢扯继戊豹体凰遥钎兑伙逸例摊昆苑谜帜药髓哆亲粟剧耸补耳潘霸州地产牤牛河地块策划方案霸州地产牤牛河地块策划方案园林规划设计建议景观设计的核心原则 将场地设计和景观设计紧密结合，来通过地形的塑造来实现不同属性空间的划分，社区与外部城市界面的处理以及协同实现对整个项目成本的控制； 充分并合理地利用场地的竖向条件，设计地形起伏的内部园林环境，创造各种生