市场调查是房地产企业的生命线7

1、.：.；市场调查是房地产企业的生命线“知知彼，百战不殆，在当今商品经济的时代，这同样是一句至理名言。而企业知知彼的方法就是市场调查。 市场调查就是运用科学方法，有目的、有方案地系统搜集、记录、整理和分析有关市场活动情况的完好资料，为企业预测提供资料数据，为运营决策、制定方案提供根据。因此说市场调查是企业了解市场情况，进展市场判别、预测、制定正确运营战略的前提，也可以说，市场调查直接关系到企业的生存和开展。 房地产业具有建立周期长、资金占压量大且周转时间长等特点，因此如何正确地把握市场，更具重要意义。 北京的房地产企业把市场调查作为一种预测市场、辅助决策的重要方法，在认识上是有一个过程的。在19

2、93年以前北京房地产市场，可以说不需求进展详细仔细的市场调查就可以把握市场，由于那时北京的房地产市场明显是卖方市场。只需他建，无论是住宅还是写字楼，都不愁没有买家，因此就不愁没有钱挣，这可以说是一个最粗浅的道理。在当时所谓的房地产市场调查，以及根据市场调查而进展的可行性研讨报告、资金测算，对房地产企业来讲，其主要的目的都是完成办理政府批件的一个步骤，仅仅是一个文件，几张纸而已。在那个“时间就是金钱的时代里，没有一个房地产开发商会浪费时间仔细地去研讨和分析市场终究是什么样的开展趋势，由于当时这样做没有必要。 但是随着房地产市场的日趋完善，市场竞争日益猛烈，市场调查任务对房地产企业的作用也逐渐显得

3、重要和现实起来。在能否购买工程用地时，不能再象以往那样由指点拍脑袋，凭阅历决议能否该买。对地价是多少才有盈利也需求仔细测算分析。这是由于近几年北京的房地产市场发生了艰苦的变化，已逐渐由卖方市场转变成为买方市场，而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人，假设不了解什么样的工程才是市场真正需求，对市场开展趋势没有明确、清醒的认识，盲目决策，假设一旦在购买土地的决策上发生失误，其后果将是致命的。因此越来越多的房地产企业认识到对房地产市场进展调查是非常关键的一步。 在房地产开发的不同阶段，市场调查的重点也不尽一样。 一购地前的宏观调查 由于房地产作为一种特殊的商品具有不可挪动性这一特点，所以房地产

4、企业在购买土地之前，要对该地域房地产的整体市场供应、需求情况进展宏观的调查，尤其是对该地块周边的市场供需情况进展详细的调查研讨，这一区域各类房地产工程的开发量是多少，消化量是多少，如今存量是多少，空置率及租金程度如何，结合该地域近两年各类房地产工程的销售情况，对各类房地产工程的租售价钱走势如何进展预测。同时进展需求方面的调查，了解该地域对各类房地产工程的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位是做哪一类房地产工程，即：住宅、写字楼、商场或其它类型建筑。之后，对所确定的类型工程进展更为细致的调查，以确定是做哪一档次的工程，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的

5、范围，再进展相应的经济测算，即：进展征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与估计收入间的综合盈亏分析。在合理本钱利润率条件下，才干做出能否购买的决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的，由于据此做出的决策将直接关系到工程运营的成败。 二购地后工程产品定位分析 在购地后，就要进展更为详细而有重点的市场调查分析，根据所确定的产品宏观定位，对同一档次的工程市场供应情况及主要客户层的详细需求进展调查，以给要开发的产品提供更为细致的定位指点。以居住性工程为例，要根据主要客户群体的消费程度、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建立比例，是采用什么样的装修规范等

6、。对于主要消费群体的调查，可以经过直接向能够的潜在客户调查，也可以向租赁者了解客户心态，由于租房与买房的人对于房屋的盼望心思是一样的，他们对于房屋的需求也是一样的，而且许多租房者就是潜在的买房者，所以，经过对租赁者的调查去了解客户的心态是最巧妙的捷径。把调查来的素材去粗取精，去伪存真，进展综合分析研讨，最后使产品的定位更加明晰。 以下是一次对潜在购房者进展需求调查的部分结果： 1、可接受价位在800010000元平方米的客户对建筑面积需求以150180平方米为最多。 2、在同样可接受价位下客户的首选户型是三室二厅。 3、经过对于周边同档次工程进展供应调查发现所提供的三居以180平方米以上为供应

7、量最大。 供需两方面综合对比，可得出以下结论：即在该地域价位在800010000元平方米的工程中，150180平方米的三居室为市场供需的一个空白点。假设我们的工程已确定在这一价位内，就可以在工程户型比例中给予思索。 三配合产品设计进展的调查 进入设计阶段，市场调查任务也应不断地深化。应该选择该地域同档次的明星楼盘进展重点调查，分析其在设计上的优优势，以便在设计时有所根据，由于房地产建立周期长，所以在设计中必需具有超前认识。要想在猛烈的市场竞争中取胜，就必需作到不仅他人有的我有，还要做到他人没有想到的，我想到了才行。 2000年在京城CBD商圈内闪亮登场的“凤凰城工程之所以在短短几个月时间内获得

8、了销售几万平方米的矫人业绩，就是其充分利用市场调查这一有利工具辅助设计的结果。 该工程的开展商在规划设计之前，就进展了有重点的市场调查任务，经过对大量购房潜在客户进展详细的需求调查后，发现对高档公寓工程的潜在客户而言，小区内的环境是除价钱、位置、户型、交通、周边环境等要素外，对其购买影响最大的要素之一。因此在社区整体规划设计中充分思索了小区内的环境，特别聘请德国规划师进展园林景观的规划设计：精心保管了现状的杨树林，其间有椭圆形林间散步道穿越；小区主入口设计了以喷泉为主题的庭院广场，小溪及弧形水道流向园中树林及喷泉，整体环境自然、安静、优雅，使“凤凰城成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的工

9、程，大大提升了该工程的质量。 在户型设计时根据需求调查的结果，客户对朝向有着非常剧烈的偏好，而朝向是塔楼设计中一个比较难处理的问题。经过仔细琢磨，在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建立的面积，而尽能够保证一切户型的良好朝向。正是由于在设计中充分思索了市场调查的结果，使其设计符合客户的心思，且具有超前特性，使得该工程在周边众多楼盘中脱颖而出，令人耳目一新，立刻遭到市场的欢迎，成为京城最热卖楼盘之一。 四配合市场营销进展的调查 为配合房地产工程的市场营销，要对周边同档次工程进展长期的跟踪调查。由于房地产工程的特点之一是地域性，周边同档次的工程必将是强有力的竞争对手，因此要对其进展长期的跟踪调查，尤

10、其是对其销售战略更要给予亲密关注，以便公司随时采取相应对策，在竞争中处于不败之地。比如经过跟踪调查，发现周边同档次工程采取了降价促销的战略，在工程的近期营销谋划中要思索此情况，及时采取对策。并不一定也同时打降价牌，可以着重宣传我工程的优势，让客户了解，我工程物有所值，这样不仅可以减少客户的流失，还可以借机提升我工程的档次，反而可以变不利为有利。假设缺乏相关的调查，等到竞争对手营销战略已对市场呵斥影响，再事后反响，就会非常被动，失去非常珍贵的商机。 五其它方面的调查任务 在工程开发过程中，还应根据公司对某些详细方面的特殊要求，进展一些专门性、一次性的调查，如：对新资料、新产品、新技术的调查，对物

11、业管理收费规范及提供的效力的调查等，以为公司的一些详细决策提供根据。比如中关村地域的某个工程，经过仔细的调查分析后，在外装修方面采用干挂磁板等新技术，使该工程颇具吸引力。 总之，房地产的市场调查任务应该是一项长期的任务。有些人以为：只需工程开发初期才需求进展市场调查，过后就不用要了。这种想法是错误的。随着经济的开展、政策的变化，人们生活方式、思想观念等都会发生变化，这些变化无疑会对市场产生宏大的影响，可以说市场和天气一样，无时不在变化。现实也确实如此，例如，在一年前140160平方米的大户型、跃层式的住宅热卖，但从去年开场，小于100平方米的小户型销售情况非常地火爆。曾几何时，京城的住宅几乎全被塔式高层所占据，如今，板式小高层、多层带电梯的板式住宅，TOWNHOUSE连排住宅都非常畅销。甚至“SOHO等一批新概念住宅也一度成为市场的宠儿，可见市场在瞬息万变。假设没有经常性的市场