双花园项目营销策划方案

1、.PAGE ：.；北京万通东方战略房地产经纪有限责任公司房产资料网 HYPERLINK housezl housezl 地产人的百科全书好资料尽在 地产资料网 HYPERLINK housezl housezl 免费下载资料蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁

2、荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇

3、膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂

4、莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆

5、芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀

6、葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅

7、芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿

8、膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃

9、莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀

10、芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄

11、蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿

12、芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃

13、膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇

14、莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁

15、膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈

16、蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃

17、节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇

18、膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁

19、莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅

20、膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀

21、蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇

22、芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁

23、肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅

24、莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿

25、腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄

26、蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈

27、芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃莀袅聿腿葿羈袂蒇蒈蚇肈莃蒈袀袁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃节薂蚈羅膈薂螁膁肄薁羃羄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅袄袁膇蚄蚃肇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄蚀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆莄衿肃膂莃羁芈 目 录 TOC o 1-2 一、区域市场分析 PAGEREF _Toc5092543 h 2一供应分析 PAGEREF _Toc5092544 h 2二需求分析 PAGEREF _Toc5092545 h 7三价钱分析 PAGEREF _Toc5092546 h 8四结论 PAGERE

28、F _Toc5092547 h 9二、工程分析 PAGEREF _Toc5092548 h 10一工程优势分析 PAGEREF _Toc5092549 h 10二工程优势分析 PAGEREF _Toc5092550 h 11三存在的时机 PAGEREF _Toc5092551 h 12(四)面临的要挟 PAGEREF _Toc5092552 h 12三、销售方案 PAGEREF _Toc5092553 h 13一目前存在的问题 PAGEREF _Toc5092554 h 13二工程定位 PAGEREF _Toc5092555 h 14三客户定位 PAGEREF _Toc5092556 h 14

29、四价钱方案 PAGEREF _Toc5092557 h 14五工程建议 PAGEREF _Toc5092558 h 15六销售战略 PAGEREF _Toc5092559 h 15七现场包装 PAGEREF _Toc5092560 h 19四、宣传推行方案 PAGEREF _Toc5092561 h 24一媒体选择 PAGEREF _Toc5092562 h 24二活动行销 PAGEREF _Toc5092563 h 27五、公司优势 PAGEREF _Toc5092564 h 29摘 要 我们对双花园工程周边的市场进展了调查与分析。经过我们的分析，我们以为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面

30、、户型及运用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理适用，客户对价钱方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的思索。 同时，我们也对本工程进展了仔细的研讨与分析。经过我们的分析，我们以为本工程在地理位置、现房出卖等方面有一定的优势。同时，在户型设计、运用率、立面、社区环境、价钱体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售义务，最大化保证开展商的利益，我们对工程的营销方案进展了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推行方案。 我公司具有多年的销售阅历和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为开展商担任、对工程担任的态度开展我们

31、的任务。 真诚希望能携手协作。一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进展了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的开展，泛CBD地域的住宅市场的供应速度在2002年急剧添加。一供应分析1、总供应量分析该地域近十年来不断是中低档的居住类工程为主导，高档工程的市场供应很少，但近期随着四环路的开通，CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。自1998年来该区域内的商品房总供应量到达19

32、4.8万平方米左右,已售工程有广馨居,怡馨园,九龙花园, 东环18， 劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超越10万平米， 2002年的市场供应量约为50万平米，其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应情况，今年本区域的商品房进入供应顶峰期，短时间内将突破供求稳定的形状。市场已销工程表住宅称号总建筑面积万平米怡馨园10广馨居1.8劲松嘉园5九龙花园80东环1812合计：108.8市场在销工程表住宅称号总建筑面积万平米世纪阳光10鑫兆豪园10新青年公寓10世桥国贸公寓6乐澜宝邸10华腾园40合计：862、物业类型分析 目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公

33、寓，其它均为普通住宅。整体来看是以5000-6000元/平米的中档住宅居多，超越7000元/平米的高档工程并不是很多，因此区域的物业以居住为主。物业类型表住宅称号物业类型世纪阳光普通住宅怡馨园普通住宅广馨居普通住宅鑫兆豪园普通住宅新青年公寓普通住宅劲松嘉园普通住宅世桥国贸公寓普通住宅九龙花园普通住宅东环18普通住宅乐澜宝邸外销公寓华腾园普通住宅3、物业质量分析 客户的理性选择影响着住宅产品的质量，开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在工程的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高，详细表达在以下几个方面。目的客户的细分开发商品牌认识加强注重环境规划设计注重细节设计从各个方面表达“以人

34、为本随去年以来御景园，乐澜宝邸等高档楼盘的面世，将这一地域的物业质量和价位全面抬升。由于同类地域楼盘价位、档次相差悬殊，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主的层次，以及管理却能够相差很大。本区域内近几年来物业的质量正在逐渐提升，正在运作的工程中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓的质量都较早期推出的工程有很大的提升。4、楼体分析1建筑方式居住类物业工程为市场主流，产品方式多为高层塔楼和塔板混合，板式小高层的工程只需东环十八古柏家居。2环境规划小区内部环境规划程度普遍不高，绿化率低。3小区规模除九龙花园外大多数工程规模小，建筑单体数量少。4市场表现工程销售过程中，户型合理的小户型市场表现突

35、出。物业楼型统计表住宅称号建筑方式构造方式建筑单体数量层数世纪阳光塔楼、板楼剪力墙3栋塔楼15层、22层怡馨园塔楼剪力墙3栋塔楼25层广馨居塔楼、多层剪力墙1栋塔楼，1栋多层新青年公寓塔楼框架构造2栋塔楼未定劲松嘉园塔楼、多层框剪构造1栋塔楼，1栋多层A座24层；B座14层世桥国贸公寓塔楼、板楼2栋塔楼，2栋板楼22层、12层九龙花园塔楼、板楼钢混现浇9栋塔楼，3栋板楼多种层数东环18板式小高层剪力墙3栋塔楼11层、15层乐澜宝邸塔楼、板楼剪力墙5栋塔楼17层、28层、25层、16层华腾园塔楼钢混构造7栋塔楼28层、25层5、装修情况分析物业质量的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修情况

36、是评价工程质量的一项非常重要的目的。1本区域内商品房的外部装修在逐年提高如今除了2个情况未定工程外，只需最近两年推出的3个工程外部装修采用面砖，其他工程均采用外墙涂料作为外部装修资料，详细装修情况如下表。物业外部装修情况表住宅称号外墙装修怡馨园涂料广馨居涂料华腾园防水涂料世纪阳光高级涂料九龙花园高级涂料乐澜宝邸深色仿石喷涂，高级浅灰色涂料劲松嘉园面砖东环18瓷砖世桥国贸公寓无釉瓷砖鑫兆豪园未定新青年公寓未定2本区域内进展内部装修的工程仅有3个工程多数工程为毛坯房和粗装修，而且大部分精装修工程为近两年推出工程，从装修的角度也可以看出本区域内物业质量在逐渐提高。毛坯及粗装修工程表住宅称号地面内墙窗

37、厨房卫生间世纪阳光水泥地面水泥墙塑钢窗毛坯毛坯怡馨园水泥地面四白落地塑钢窗精装修精装修广馨居水泥地面水泥墙塑钢窗粗装修毛坯劲松嘉园水泥地面四白落地塑钢窗毛坯毛坯九龙花园水泥地面四白落地塑钢窗粗装修粗装修华腾园水泥地面预留装修面塑钢窗精装修精装修精装修工程表住宅称号地面内墙门窗厨房卫生间世桥国贸公寓实木复合木地板涂料或壁纸优质木门铝合金窗，中空玻璃精装修精装修东环18实木地板涂料三防门中空落地窗精装修精装修乐澜宝邸复合木地板四白落地普通门喷涂铝合金窗，双层镀膜玻璃精装修精装修6、推出时间分析 由下表可见，1998-2000每年入住工程都为一个，2001年为两个，2002年猛增为四个工程，因此20

38、02年该地域住宅市场竟争猛烈。工程运作时间表住宅称号开工日期正式开盘日期最早入住时间怡馨园1997.41998.41998.11劲松嘉园1998.21999.32001.10广馨居199919992000.4乐澜宝邸2000.82000.112001.12九龙花园19981998.92001.6东环182001.12001.32002.6世纪阳光2000.112002.42002.8华腾园2000.12000.12002.9世桥国贸公寓20022002.42003二需求分析1、近两年来随着CBD区域的成熟，周边地域工程在市场上的表现不断不错特别是两宽广街进展改造后，尤为突出，去年很多工程都有很

39、好的市场表现，多数工程都曾经售完，我们根据曾经掌握的信息粗略计算了一下，市场的吸纳率为36万平方米/年。2、本区域内多数工程是以居住为主，部分工程曾经逐渐构成商住气氛。其中广馨居、怡馨园等一些已入住工程的客户有部分住户为拆迁户，九龙花园有部分办公的客户，而新青年公寓工程如今重新包装运做，很多要素还未确定。由于近两年两宽广街的改造的加快，此地域客户主要是以地缘性为主，现有客户主要为附近居民。3、需求主要特点：1客户的构成比较复杂，白领、附近居民和拆迁户均存在；2地缘性较强，大多数是在附近居住和任务的人群；3本区域的地段是吸引客户的主要要素；4近年来随着CBD的开展，吸纳量逐年添加；5主要以居住为

40、主，存在投资客户，但是占的比例比较小；6小户型更容易被市场所接受；三价钱分析1、本区域内在售工程不是很多，但是供应量却较往年大，价钱在7000元左右但是这些工程的质量较高，而且设计新颖，精装修工程占的比重要大一些，而且多数工程位置比较好，详细目的如以下图。在售工程价钱表物业称号均价装修情况工程开盘时间华腾园5800毛坯房2000年1月乐澜宝邸7500塔,7800(板)毛坯房2000年11月世桥国贸公寓7800粗装修2001年12月世纪阳光公寓7500粗装修2002年4月2、本区域内已售完工程怡馨园、广馨居、东环18、劲松嘉园和九龙花园五个工程，这些工程多为毛坯房或粗装修本区域内工程在不断的涨价

41、，而且一些价钱虽然比较高但是却有着很好的市场表现，新推出的工程尤为突出，东环18在2001年3月开盘，在运作短短的1年内曾经全部售完，这样的工程虽然价钱比较高，但是良好的性价比得到市场的完全吸纳。已售完工程价钱表物业称号当时售价装修情况工程运作时间入住时间怡馨园5900粗装修1998年1998年11月广馨居5770毛坯房1999年2000年4月劲松嘉园6800毛坯房1999年3月2001年10月九龙家园5700精装修1998年9月2001年6月东环188300精装修2001年3月2002年6月四结论1、现阶段在售工程产品质量普遍较好。2、现阶段区域市场中现房供应量不大。3、买方市场日渐成熟并趋

42、于理性。4、性能价钱比是中档住宅市场客群思索的首要要素。5、对于区域位置及配套环境的认同是区域客群共同持有的重要特征。二、工程分析 我们对本工程进展了调查、研讨和分析。经过我们的分析，我们以为本工程具有一定的优势，同时存在一些缺乏。本工程如今推出可以借助一些优势，同时存在一定的要挟。以下我们对此加以分析。一工程优势分析 本工程存在以下的优势。1、地理位置优势 本工程位于北京市广渠门桥东北部。本地域的历史记载最早来源于春秋战国时期召公封燕，召公成为第一代燕侯，从此确立起古国风都的位置。本地域历史悠久，人杰地灵，是北京古代文明昌盛昌盛的见证。 如今北京商务中心区CBD的规划范围：西起东大桥路，东至

43、西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地约4平方公里。北京商务中心区效果图 这一地域的国贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等众多写字楼内聚集了摩托罗拉、惠普、福特、三星、巴黎银行、瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构。目前世界500强企业进驻北京的有160余家，其中入驻CBD及周边地域的达120多家，仅国贸中心就有76家。蓝岛、贵友、赛特等著名商厦和阳光100、现代城等高档公寓，以及众多的文化、文娱设备，促进了社区生活的多样化，提高了任务和生活质量，已成为外国在京人士最为集中的地域。 本工程近邻CBD南缘，位于东二环路旁，北距建国门外大街500米，西至建国门，东到国贸。工程具有明显的商业地理位置

44、优势。2、价钱优势 本工程的价钱在进展适当调整后，相对于周边的工程在性能和价钱比如面具有优势。3、开发商具有比较强的背景、实力优势4、工期完成，现房入住的优势5、相对于通惠河的水景优势二工程优势分析 本工程存在以下的缺乏。1、R5-7#楼外立面、户型等方面存在缺乏 本工程由于立项较早，设计存在一定的问题，现表达如下。大部分户型东西向，南向户型少D型客厅入口无直接采光D型客厅不方正，不好布置A型客厅入口无直接采光A型客厅不方正，不好布置装修规范低，窗为钢窗运用率低外立面陈旧价钱高2、016#楼户型等方面存在缺乏户型非南北向厨房为三角型，影响运用D户型采光差原有的户型资料制造差，使客户觉得厨房、阳

45、台面积过大3、环境较差 本工程现有的环境尚处于建筑周期中，环境脏乱，主要表达在以下几点。有拆迁空地，使客户觉得建立工期长，入住后会受影响人员素质不高缺乏中高档餐饮4、车位少5、总体规划环境没有表达6、南面尚为北京重型机械厂，居住环境不成熟7、工程间隔 主路较远8、没有明显的物业管理景象9、工程北侧近邻铁路，影响小区尤其是北侧居民的居住三存在的时机 本工程近期推出会面临以下的时机。CBD园区开场大规模建立本区域南面土地大规模开发，土地曾经升值(四)面临的要挟 本工程会面临如下的要挟。区域市场的潜在供应量三、销售方案 经过我们对本工程优优势的研讨和对周边市场的调查，我们以为本工程的销售需求经过精心

46、的谋划，良好的宣传推行，才可以收到预期的效果，到达开展商期望的利益报答。一目前存在的问题 我们以为目前本工程存在以下两个矛盾，工程的营销和推行需求处理由此而带来的一些问题。1、高规范的楼宇和普通住宅区的矛盾 本工程016#楼的定位比较高，外立面采用三段式设计，风格现代简约；颜色运用桔红色和白色搭配，醒目而明快；白色塑钢窗搭配绿色玻璃表达高档典雅；外飘窗的设计不但使外里面更加丰富，也增大了室内空间的运用率。内部装修均采用了档次较高的设备和配置，如TOTO洁具、富士电梯、森德散热器等、楼宇对讲设备等。 而本住宅区由于历史的缘由，目前更符合一个普通的住宅区域的规范。现有的多层住宅均为较早的设计，外立

47、面普通，装修各异，有些家庭运用了铁栅栏。小区内部道路尚未成型，绿化少，缺乏园艺小品等。小区内部尚没有充足的车位。 假设016#楼以高档次工程面市，需求处理高档次楼宇和普通居住环境之间的矛盾。2、新楼和旧楼之间的矛盾 本次拟推出R5-7#楼和016#楼的三栋楼。R5-7#楼建立较早，设计规范、户型、装修等均运用老的规范，016#楼建立较新，在外立面设计、户型设计和装修等方面更符合目前的要求。 这两个部分本次同时推出，在营销和宣传推行上要做到协调和一致，处理产品之间因差别而存在的问题，相互促进，以到达同时销售的目的。二工程定位 经过我们对工程的研讨，及对周边市场的分析，我们以为本工程可以定位为位于

48、东二环、东三环和长安街围合中心，近邻CBD商务区，物超所值的生活社区。 工程这样的定位不但突出了本工程所处的极佳的地理位置，同时也屏蔽了本工程由于远离主路、环境较差而对客户呵斥的不利的心思影响。三客户定位 本工程的客户定位如下：讲究实惠、不盲目追求档次和概念，理性的思索投资与购置产业，购置产业的衡量规范以物有所值、物超所值为根据，购买面积不会太小，也不会太大，而是以适宜居住为主。人群的职业多种多样，任务地点不拘泥于本区域周边，虚荣心不强。这类人群普通阅历丰富，见识广大，虽有实力，却不会外露夸耀，同时本工程目的客户对于工程区域具有很强的认可心思。人群年龄在35岁以上，在家庭和社会中均承当重要责任

49、。四价钱方案 我们以为新楼和旧楼在销售时会存在竞争景象。 新楼的外立面现代简约，居室设计合理，运用率高，而价钱比旧楼低，客户的选择意向会向新楼倾斜。 为了防止新楼销售快，旧楼滞销的局面出现，保证开展商利益最大化，我们以为必需在销售中进展销售控制。 另外，为了使客户可以对旧楼选择更有倾向性，可以对现有的价钱体系进展一定的调整。调整后的价钱体系更能突出旧楼的性能价钱比，同时防止新楼和老楼的价钱竞争，使新楼和老楼同时表达物有所值、物超所值的特点，以表达本工程的均好性。均好性对于一个工程整体的销售至关重要，良好的均好性可以使工程平衡开展、同步销售，在保证工程完全销售的前提下到达利益最大化，实现开展商的

50、最大效益。我们承诺工程的总销售额坚持不变，开展商的既得利益不受损。五工程建议 经过对工程的分析，我们给工程做了初步的建议。建议不要连通新楼和老楼，对新楼和老楼分别进展物业管理，以提升新楼的物业档次六销售战略1、推行主题 本工程的推行主题可以围绕以下几个方面开展。间隔 东二环、东三环和长安街的间隔 均不超越1公里全新入市，现房开盘开展商实力与自信心的强势表达户型面积合理物有所值的二环住宅 这样的推行主题直接、生动，可以表达本工程在性能价钱比、现房入住、物有所值、物超所值的特点和优势，用朴实无华的言语打动客户的心，画面清新简约。2、案名建议 建议更改目前的案名，把“小区两个字去掉。双花园3、阶段营

51、销重点1售前阶段 这一阶段为正式开盘以前的任务，主要营销任务内容如下。尽能够多地了解客户的需求分散与工程有关的积极信息所采取的主要方式如下。市场调研向身边的潜在客户传播工程信息经过其它渠道或以小道音讯等方式传播工程信息 从而最大能够地与客户沟通，进而做到为客户“量体裁衣。对于本工程来说，比较好的传播渠道为：我公司客户俱乐里的客户资源、经纪部员工身边的客户群及我公司长期协作单位：“京城俱乐部、“外企购房俱乐部等单位。2售中阶段 这一阶段是营销过程的主体。同时必需对以下方面加以注重。加强对销售的有效反响信息的分析对每一阶段的营销战略进展检讨修正以此到达开展商预期的销售目的，获取工程的最大利润，并降

52、低工程的运营风险。3售后阶段 这一阶段包括销售完成后的一系列任务。同时要思索以下方面。针对每个成交的客户，把售后效力提早到客户签约的时候，换句话说就是几乎在注重销售任务的同时，注重客户效力任务经过在现实客户中树立优秀笼统和良好的口碑，有效地传达有益于开展商、工程和品牌的正面讯息，从而确保竞争优势。4、 销售周期1入市时机 在营销方案制定完成的根底上，尽早入市。我公司建议4月份开场前期操作，5月份初正式开盘。2入市产品及入市量 由于入市初期，工程还没有明确的笼统及知名度，总价较低的户型为首推出，推出的总量控制在一期总量的20%左右，假设销售势头良好也可添加供应量。 详细的方案另行确定。3 销售周

53、期及销售目的 本工程销售周期从5月份正式开盘开场，到2002年底共8个月时间。 在销售周期内完成1.5万平方米的销售面积。5、销售渠道与手段 在工程面市的初期，需求在主流媒体上进展大量的广告与新闻宣传，因此工程前期的广告宣传费用比例会相对高一些。 在工程笼统有了一定的根底以后，除了传统的广告手段与媒体传播以外，本工程的销售还应尽量寻觅更适宜的“窄告途径，一方面可以更加准确地让目的客户得到相关信息；另一方面也可以减少广告宣传中的浪费，降低销售本钱，开源节流，使工程利益最大化。我们建议如下。1主流媒体上进展广告与新闻宣传 可以选择报纸、电台等媒体进展宣传。2有效做好客户链任务 以往的阅历通知我们：

54、现实客户往往是工程最好的推行的宣传员。因此，努力做好售后效力任务，将会起到非常好的示范作用，如举行客户联谊会、给客户赠送生日礼品等方式。3有效选择“窄告渠道 尽能够地了解目的客户的生活方式，仔细调研多种媒体，比如在目的客户经常出入的场所举行工程公关推行活动，在一些定向投递的杂志上做广告。4举行各种活动进展销售宣传 可以选择的活动有房地产展现会和客户联欢酒会等。也可以到一些目的客户相对集中的写字楼举行工程引见专题活动，组织有意向的客户参与讨论。5网络销售 随着信息时代的到来，网络成了一种新时髦衡量规范，既然以为本工程是有一定超前认识的时髦好房子，运用最先进的手段是必需与必然的。建立网络销售大致有

55、以下几个作用：表达工程的时代气味可以让一些先进的人士，从网上了解本工程尝试网上售房的方式6、 促销战略1 工程的营销主张 为了更好的做好营销任务，必需让工程有一个新颖而有力的主张，以使工程的推行销售更衔接、更有影响力。2 工程包装必需到位先行 为了确保工程的笼统，给客户以足够的自信心，工程的包装如何非常重要。同时有关工程包装的一切细节必需一致协调，充分表达本工程的档次与品味。 要留意与工程的现有条件相吻合，留意工地现场的包装等，样板间的装建筑材选择，家具摆设等，给目的客户以“一见钟情的觉得，从而有力促进销售。3 其它对目的客户的吸引 由前面所分析本工程目的客户的特质，我们以为，假设本工程的首付

56、款能降得较低，会对他们有很大的吸引力。 我们建议拿出少量房型在开盘时以零首付吸引客户。同时，对于其它客户提供八九成按揭。以较少的首付吸引客户。4 工程宣传方式的选择 工程推行初期，以群众媒体为主，如报纸、电视、广播等，同时配合一些软性新闻炒做，以灌输方式，快速提高工程知名度。 中期要适时参与各种活动，经过互动沟通的方式，把潜在客户从被动选择产品改动为自动参与活动。 后期经过多种渠道利用现实客户的现身说法，感染市场。5 物业管理公司的选择 为了鲜明有别于周边面向拆迁户的其它物业，一个好的物业管理笼统是必需的。这是给予购房者自信心的保证。七现场包装1、 售楼处 本工程开盘时，应建好售楼处。售楼处设

57、置在三环路边。对于售楼处内的布置有如下建议：1售楼处前台接待台应接近售楼处的入口，沿墙摆设，并不宜正对大门接待台的外形可根据售楼处现状采用长条形或弧线形，颜色鲜明，与整个售楼处的颜色要协调接待台的材质不用很高档，采器具有一定硬度、不易变形的板材即可接待台正面的颜色应与工程的LOGO相符2售楼处背板笼统墙 可以用木材、石材、金属镶嵌而成，上面应有工程LOGO和称号。3文件资料 售楼处应选择适当的位置摆放有关工程的法律文件和相关资料如：五证、售楼书、质量保证书、房屋运用阐明书、物业管理公约、客户通讯录、小区生活指南等。4看板 内容包括开发商的简介、物业管理公司简介、工程总平面图、立面图、户型图、以

58、往开发工程图片、新闻媒介的报道等等。5销控板 除了传统的销控板以外，还可以采取计算机的销控方式。经过这种方式客户将更加全面了解销售进度等，同时也显示工程的整体专业化程度与时髦特征。6沙盘模型 需求做一个能全面反映社区规模和环境建立的沙盘模型，特别留意景观设计，模拟真实的景观效果，让客户觉得到社区未来的开展和规划。7销售、保安、保洁员服装 工程销售人员的服装应该简约雅致有档次，使培训到位的业务人员有专业化水准。建议销售先生穿深兰色西服，销售小姐穿与工程LOGO颜色相协调的职业套装。保安人员的服装应该表达仔细、活动自若、亲切。保洁员的服装应该显得干净整洁。一切以上人员均配胸牌。8其它办公用品 其他

59、办公用品如水杯、笔、烟灰缸、雨伞、平安帽、手电、教鞭、激光笔等也都应预备齐全以方便业务拓展和客户运用。9气氛售楼处在部分要表达休闲、温馨，使客户觉得宾至如归。同时，防止浮华造作。可以播放背景音乐。10交通 在售楼处和工程之间设立电瓶车交通，以运送客户到现场和样板间看房。2、 样板间 高质量工程的样板间应将交房时没有的装修及设备配置齐全，要表达工程的品味如买房时配备的装修、家具用显眼的标志标明，包括家庭生活一切必备的家具、电器、餐具、服装、灯饰、各种装饰物、小摆设、书本、绿色植物等。在样板间内播放一些柔和舒缓的音乐。样板间的布置要温馨、充溢生活气味，引起客户的购买愿望，发扬其心思暗示的作用。1本

60、工程样板间的布置总体上表达一种现代、简约、适用，并不离时髦气氛。2对于户型中不好用的区域，尽量经过家具的摆放、装饰物、颜色的运用、搭配、光线的角度来进展弥补。3在每种户型的入口处用标牌注明其为几房几厅几卫、建筑面积、运用面积等；4有关样板间装修、装饰的一些例如厨房设备 在洗菜池配备粉碎机，这样厨房下水管道经常堵塞的问题得到了很好的处理；另外在水龙头上安装家庭纯水机，这样就可以使自来水变成纯真水。欧美兴隆国家的厨房都有这些设备卫生间：最好采用整体浴室进展装饰。门：简约的木门灯光：除了照明灯外，在墙的底部装上自动感应灯，夜里当有人经过时它会自动开启，让主人能看清前方地面情况。玄关：利用玄关表达工程