河北国税对于房地产建筑业营改政策解答

1、河北国税对于房地产建筑业营改增政策解答 一、关于建筑企业和房地产开发企业已缴纳营业税开具增值 税普通发票纳税申报问题关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理 事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）款规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具 发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除 外）。根据以上规定，建筑企业和房地产开发企业在地税机关 已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留 存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营 业税，完税凭证号码 XXXX ”字样。纳税申报时

2、，可在开具增 值税普通发票的当月，以无票收入负数冲减销售收入。例如：2016年5月，某房地产企业开具一张价税合计为100万元的增值税普通发票，该笔房款已在地税机关申报营 业税。纳税申报时，应在增值税纳税申报表附列资料 （一） 第9b “ 5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“开具其他发票”列，填报销售额95.24万元，销项（应纳）税额4.76万元；同时在增值税纳税申报表附列资料（一）第 9b “ 5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“未开具 发票”列，填报销售额-95.24万元，填报销项（应纳）税额-4.76万元。二、关于适用一般计税方法的房地产开发企业增值税专用发 票开具及申报问题关

3、于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办 法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国 家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机 关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能 开具增值税发票。”由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适 用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票 的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。 现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未 规定不得全额开具增值税发票。因此适用一般计税方法的增 值税一

4、般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票， 经过计算这栋楼对应的 土地成本为300万元。第一步，计算销项税额。销项税额等 于1000 （ 1+11%） X 11%=99.1万元；第二步，计算销售额。 销售额等于1000-99.仁900.9万元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；第四步，在增值税纳税申报表附列资料（一）第14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300） + （ 1+11% ）X 11%=69.37万元；第 五步，A公司

5、在增值税申报表主表第 1行“按适用税率 计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将增值税纳税申报表附列资料（一）第14列“销项（应纳）税额” 69.37 万元，填报在增值税纳税申报表主表第11行“销项税额” 栏次中。三、关于销售建筑服务、不动产和出租不动产开具发票问题提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值 税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、 区）名称及项目名称。销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税 发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不 动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填 写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的

6、详细 地址。出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题预收款包括分期取得的预收款（首付 +按揭+尾款）、全 款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金 不属于预收款。房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时 间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报增 值税预缴税款表。根据营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规 定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收 到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不 动产的纳税义务发生时间，而此前营业税暂行条例实施细 则规定

7、，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时 间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。财政部和国家税务总局之所以这样规定，是因为房地 产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税 额尚未取得，如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致 房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留 抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题，营业税改征增值 税试点实施办法将销售不动产的纳税义务发生时间后移， 收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时，为了保证财政收入的均衡入

8、库，又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策。例如：房地产公司2016年8月收到1000万元预收款时， 不开具增值税发票，无需在增值税纳税申报表第1行“按 适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的3%预缴增值税，填报增值税预缴税款表。五、关于建筑企业和房地产开发企业适用简易计税方法 是否可以开具增值税专用发票问题建筑企业和房地产开发企业适用简易计税方法的，允许开具增值税专用发票。六、关于提供建筑服务开具增值税发票地点问题提供建筑服务的增值税一般纳税人应当在机构所在地开具增值税发票。小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务， 不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税 机关按照其取得

9、的全部价款和价外费用申请代开增值税发 票。七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减 预缴税款问题房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发 企业取得不含税销售收入 1000万元，应当预缴增值税 30万 元，当月该公司留抵税额 50万元。此时，该公司应当缴纳预 缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以 留抵税额抵减预缴税额。在纳税申报上，当月有留抵税额时，增值税纳税申报 表主表第24行“应纳税额合计”为 0，第28行“分次预 缴税额”也为0,可见不能相互抵减。在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费一未缴 增值税”

10、科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费一 应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计 科目，不能相互抵减。八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应 纳税额问题纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理 暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号）第八条规定：“纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发 生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应 纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税 征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适 用一般计税

11、方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实 施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售 额和11%的适用税率计算当期应纳税额， 抵减已预缴税款后， 向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下 期继续抵减。”因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵 减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形 成的应纳税款。例如：某房地产开发企业有 A、B、C三个项目，其中 A 项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016 年8月，三个项目分别收到不含税销售价款 1亿元，分别预 缴增值税300万元，共预缴增值税 900万元。2017年8月， B项目达到了纳税义务发生时

12、间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后， 应当补缴增值税100 万元。房地产开发企业应当在 增值税申报表主表第19行“应 纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计” 填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报 900万元， 第34行“本期应补（退）税额“填报 100万元。九、关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫 销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的， 为开具发票的当天。”可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地

13、 产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的 当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以商品房买卖合同上约定的交房时间为准； 若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。十、关于房地产开发企业跨县（市、区）开发房产预缴税款问题营业税改征增值税试点有关事项的规定第二条第（十一）款第2项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售 房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部 价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”可见，对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题

14、， 政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的 新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区） 开发房产预缴税款问题作出规定，本着同类问题同样处理的 原则，也应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后， 向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。十一、关于房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题营业税改征增值税试点实施办法第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价 外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并 以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代 收转付费用不属于价外费用的范围。十二、关于房地产开发

15、企业销售精装修房所含装饰、设 备是否视同销售问题营业税改征增值税试点实施办法第十四条第二款 规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单 位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业 或者以社会公众为对象的除外。”房地产开发企业销售精装修房，已在商品房买卖合 同中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含 在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销 售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原 则处理。例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分 含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并 按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率

16、申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收 增值税。十三、关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题营业税改征增值税试点实施办法第十条规定：“销 售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转 让无形资产或者不动产。”营业税改征增值税试点实施办法第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的 股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。十四、关于股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题 在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转 移，不缴纳增值税。十五、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问 题房地产

17、开发企业销售自行开发的房地产项目增值税 征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部 门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费 用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门 监（印）制的财政票据。”房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土 地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城 市基础设施配套费等。目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证 为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。十六、关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固

18、定资产后再销售问题房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应 当按照纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国 家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不 适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自己名下。3年后，该商区房产价格上涨， 房地产开发企业决定将该 10套商铺再出售，此时，该 10套 商铺已经登记在房地产企业名下，再次销售时，属于“二 手”，不是房地产开发项目

19、尚未办理权属登记的房产，因此 应适用纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国 家税务总局2016年第14号公告）。十七、关于适用简易计税方法的房地产开发项目是否允 许扣除土地价款问题适用简易计税方法的房地产开发项目，不允许扣除土地 价款。十八、关于房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票抵扣问题房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增 值税专用发票，如果是用于已申报营业税的部分，其对应的 建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。十九、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分 选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题房地产开发企业的多个老项目可以部

20、分选择简易计税方 法，部分选择一般计税方法。例如：一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响 B项目选择一般计税方法。二十、关于房地产开发企业自行开发的不动产用于出租 适用简易计税方法问题房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的开 工日期在2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的 界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的， 按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出 售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。二一、关于2016年4月30日前开工建设的在建工程， 完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题可以选择简易计税方法。纳税

21、人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办 法（国家税务总局公告 2016年第16号）第三条第（一） 款规定：“一般纳税人出租其 2016年4月30日前取得的不 动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。”此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解 释。16号公告允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于 取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工， 营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同 类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开 发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。二十二、关于转租房产是否允许选择简易计税方法问题转租人转租房

22、产是否允许选择简易计税，应区分情况 确定。转租人根据 2016年4月30日前签订的老租赁合同收 取的租金，视为在 2016年4月30日之前取得的不动产对外 出租，可以选择简易计税方法。例如：M公司2015年1月1日从A公司租入不动产， 同月M公司与B公司签订租赁合同，将该不动产转租给 B 公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在该老租 赁合同到期前，M公司转租该不动产收取的租金，可以选择 简易计税方法。二十三、关于房地产开发企业老项目征收方式备案问题房地产开发企业老项目应当以建设工程施工许可证 为标准划分增值税项目，分别选择适用简易计税和一般计税 方法，并在营改增后的第一个申报期内

23、到主管税务机关备案。二十四、关于无工程承包合同或合同约定开工日期不明 确的开发项目是否可以选择简易计税方法问题部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或 者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在 2016年4月30日前开始施工。按照实质重于形式的原则， 只要纳税人能够提供 2016年4月30日前实际已开工的确凿 证明，可以按照老项目选择简易计税方法。二十五、关于建筑服务未开始前收到的备料款等预收款 征税问题营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时 间为收到预收款的当天。因此，建筑企业收到的备料款等预 收款，应当在收到当月

24、申报缴纳增值税。二十六、建筑服务已在营改增前完成，按合同规定营改 增后收取工程款征税问题营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫 销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的， 为开具发票的当天。”取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付 款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的， 为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当 天。“因此，如果合同规定提供建筑服务的收款日期在营改增 之后，应当在收到当月申报缴纳增值税。二十七、关于甲供材料是否计入建筑服务销售额问题营业税改征增值税试点实施办法第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得全部价款