房地产市场调研报告

1、仅呈：辽宁天鸿实业集团有限公司2010年大连金州区房地产市场调研报告【目 录】第一篇 市场政策第二篇 市场分析第三篇 市场营销第四篇 2010年房地产市场走势2010年企业信心预测第一篇 市场政策政策方向政策名称及阐述政策及要点施行日期房地产政策大连2010年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在8000户规模大连2010年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在8000户规模。将建设500套左右“创业式保障租赁住房”作为尝试，专门提供给引进的人才或大学毕业生，从而不断完善住房保障体系。01.02政府工作报告中关于房地产行业指导意见加快住房保障体系建设。加强中小套型、中低价位商品住房和创业租赁房

2、建设，通过货币补贴方式安排经济适用房8000套，对符合廉租住房条件的家庭实现应保尽保。稳步提高住房公积金缴存基数和比例，进一步扩大覆盖面和惠及面。加强监管调控，促进房地产市场健康平稳发展。01.13城市规划全域化建设，一小时经济圈加快全域城市化进程。抓紧做好新一轮城市总体规划编制工作，进一步明确各区域的功能定位，打造中心城市、城市组团、中心城镇有机结合、优势互补的沿海城市带；大规模推进新一轮城市基础设施建设，特别要全面推进跨海通道、轻轨交通、高速铁路、高等级公路建设，实现新老市区及城市组团间的快速连接，形成一小时经济圈；以重点项目带动全域城市化，加快生态科技创新城、钻石港湾、小窑湾、金渤海岸、

3、普兰店湾开发建设步伐。01.09城市产业及建设布局（结合全域化发展细化出的）推进四大组团：主城区组团重点发展现代服务业，新市区组团重点发展先进制造业、物流业、总部经济、高新技术产业，渤海区域城市组团重点发展石化、造船、轴承、重大装备制造、滨海旅游等产业，黄海区域城市组团重点发展新材料、家具制造、食品生产、服装加工、海洋水产和旅游度假等产业。全域城市化建设重心北移、三个中心、产业集群、改革创新、城乡统筹、绿色大连。01.19金州二十里铺移交保税区管理建设汽车物流城1月20日，金州二十里铺街道整建制移交保税区管理，被作为保税港区的产业拓展区，区域将用于开发汽车物流城。目前概念性规划、总体规划、产业

4、规划以及控制性详规基本完成。01.23区域规划西岗区2010年建设规划西岗区2010年建设规划：北部改造工人村老旧住宅、中部打造奥林匹克广场中部商圈、南部长春路南段进行开发改造，在银沙滩区域，沿3.6公里海岸线，在70万平方米土地上规划建设集海上游乐园、度假会所、五星级酒店、游艇俱乐部等主题功能于一体的大型综合性现代旅游项目，推进西岗区旅游业的升级换代。01.03金石滩金石国际运动中心概念规划完成金石滩金石国际运动中心概念规划完成，其总体定位是一个集国际运动赛事、休闲度假、高端商务会议、文化娱乐、体育健身为一体的国际高水准的海滨运动、旅游度假胜地。金石国际运动中心预计建设总投资80亿元，规划总

5、建筑面积约500万平方米，初步测算，大连金石国际运动中心建成后，就业人口可达万人。01.03中山区加大四大功能区建设中山区加大四大功能区建设：CBD商务区以中山广场为基础，以人民路为纽带，打造“两圈一带”区域性金融中心；商贸功能区以天津街、青泥洼桥为核心；生态宜居功能区以解放路、中南路为重点，为此将启动解放路扩宽改造工程；旅游观光功能区以南部滨海区域为依托。01.02旅顺五城一都围绕西北部临港产业区、旅游产业区、科技创新区、都市农业区、生态宜居区和自然保护区六大功能区，旅顺今年将新建“五城一都”，加快主城区建设步伐，其中五城一都分别为：西北部临港新城、旅游休闲度假城、科技创新城、历史文化名城、

6、生态宜居城、大连花卉之都。围绕旅顺口六大功能区建设。01.10老虎滩景区2010年改造计划虎滩景区将改造为：海洋主题公园区、虎滩碗口西侧设计主题的夜生活区、虎滩湾口东侧以“静”为主的修养区（含温泉疗养、宾馆、度假酒店等）。01.12交通规划大连海上通道计划2010年开工大连海上通道计划2010年开工，工期3年，初步计划2010年开发区至大连海上通道开工建设，建成后小窑湾至中山广场用时将缩短至20分钟。01.05地铁102标段开工地铁一期工程102标段沿中山路而设。工程包括“两站两区间”，即胜利广场站、友好街站、中山广场站胜利广场站区间、胜利广场站友好街站区间，标段全长1308米。01.04轻轨

7、、地铁规划的进展金州至普兰店的轻轨3号线延伸线，正在进行可行性研究，如果推进良好情况下2010年内有望开工；旅顺的轻轨4号线将在河口与轻轨1号线连接，明年年底通车。01.12南关岭新火车站2011年底投入使用2011年年底，新火车站也将投入使用。届时，北京、哈尔滨、丹东到大连，都具备高速铁路客运专线。同时新火车站配备十余条站线，南北两侧还要建设两个广场。地铁南关岭站将于新火车站实现地上地下的无缝连接，进一步完善城市交通网。01.15明年哈大高铁全线通车哈大高铁（含沈阳站）明年可实现全线竣工通车，届时大连到沈阳最快80分钟，大连至哈尔滨只需3小时。01.20大连政策及规划盘点： 大连今年延续保障

8、性住房的货币化补贴，旨在增加补贴形式，扩大补贴群体的范围，让更多有资格且没有享受到政策的人群，实现政策的补贴；今年出台重要城市规划针对城市的全域化发展，创造多份核心点一起发力，此举措必将带动周边地区商品房的发展；为加速全域化发展，各项交通规划落实加快，尤其轨道交通方面，为打造半小时经济圈铺路，2010年各区域规划普遍注重各区域独立发展，完善区域功能，形成各具特色的区域。杰博思观点：货币化补贴是利好，一方面扩大覆盖面市对国家贯彻保障性住房机制完善的重要实现途径，另一方面货币化必将使得补贴人群需求旺盛，在市场中形成有效需求，带动市场升温；全域化发展当属新城区受益较大，随着未来发展新城区会吸引更多的

9、开发商进驻，目前新城区的房地产市场处于起步阶段，地价低廉，但城市规划及大开发商的进驻已经为新城区市场的发展加速，建议有意进入新城区的开发商提前进行市场考察。第二篇 市场分析大连市金州区2008-2010年房地产市场调研报告商品房供求分析图：金州区整体市场供求趋势 金州区1-11月份供应商品房2443套，同比减少89.17%，供应面积204300平方米，同比减少88.69%。金州区1-11月份共成交商品房15307套，同比增加43.67%，成交面积1213300平方米，同比增加46.33%。 金州区1-11月份成交均价4231.57元/平方米，同比增加6.11%。住宅供求分析图：金州区住宅市场供

10、求趋势 金州区1-11月份供应商品住宅2412套，同比减少89.06%，供应面积183700平方米，同比减少89.41%。金州区1-11月份成交商品住宅13814套，同比增加36%，成交面积1132200平方米，同比增加45.05%。金州区商品住宅1-11月份成交均价4085.03元/平方米，同比增加8.06%。目前，金州主城区各项目销售进度缓慢，相对比较金州新城区的项目销售进度加快，以海天新界为例，项目本身以优越的地理位置和相对比较低廉的房价深深吸引了广大购房者的注意力，所以开盘当天所有房源几乎全部售完。图： 金州区单价段占比图 图 ： 金州区面积段占比图从成交结构来看，金州区4000元/平

11、方米的价格以下，80-90平方米的成交面积区间是成交量最大的区域，这个区域的成交主要来自于金州新城区，价格段在4000-5000元/平方米，面积段在70-80平方米的区域，与价格段在6000-7000元/平方米，面积段在60-70平方米的区域是成交次高区，成交主力依旧是新城区区域。表：金州区在售项目项目名称HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Time=2008-12-22%2015:00:41&CityCode=cn-hb-dalian&CityCaption=%e5%a4%a7%e8%bf%9e&QueryString=%3C

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14、earch/AdvHome.aspx?Time=2008-12-22%2015:00:41&CityCode=cn-hb-dalian&CityCaption=%e5%a4%a7%e8%bf%9e&QueryString=%3C%3Fxml%20version%3D%221.0%22%3F%3E%0D%0A%3CValues%3E%3Citem%20key%3D%22pagecount%22%3E15%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22pageindex%22%3E1%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22citycode%22%3Ecn-hb-da

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16、B%u5C3E%u76D8%3B%3C/item%3E%3C/Values%3E%0D%0A l #容积率HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Time=2008-12-22%2015:00:41&CityCode=cn-hb-dalian&CityCaption=%e5%a4%a7%e8%bf%9e&QueryString=%3C%3Fxml%20version%3D%221.0%22%3F%3E%0D%0A%3CValues%3E%3Citem%20key%3D%22pagecount%22%3E15%3C/item%3E%3

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21、dvHome.aspx?Time=2008-12-22%2016:01:17&CityCode=cn-hb-dalian&CityCaption=&QueryString=%3C%3Fxml%20version%3D%221.0%22%3F%3E%0D%0A%3CValues%3E%3Citem%20key%3D%22pagecount%22%3E15%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22pageindex%22%3E1%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22citycode%22%3Ecn-hb-dalian%3C/item%3E%3Citem%20

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23、3E%3C/Values%3E%0D%0A l #和平丽苑 2008-09-13 5180.00-6300.00 4.54 30111 全装修 HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Time=2008-12-22%2016:01:17&CityCode=cn-hb-dalian&CityCaption=&QueryString=%3C%3Fxml%20version%3D%221.0%22%3F%3E%0D%0A%3CValues%3E%3Citem%20key%3D%22pagecount%22%3E15%3C/item%3E%

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30、u552E%3B%u5C3E%u76D8%3B%3C/item%3E%3C/Values%3E%0D%0A l #新希望家园理想城 2008-06-28 4800.00-6000.00 2.10 180000 毛坯 HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Time=2008-12-22%2016:01:17&CityCode=cn-hb-dalian&CityCaption=&QueryString=%3C%3Fxml%20version%3D%221.0%22%3F%3E%0D%0A%3CValues%3E%3Citem%20ke

31、y%3D%22pagecount%22%3E15%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22pageindex%22%3E1%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22citycode%22%3Ecn-hb-dalian%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22querymethod%22%3E1%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22receivepage%22%3EAdvHome.aspx%3FCitycode%3Dcn-hb-dalian%26amp%3Bamp%3BQueryString%3D%3C/item%3E%

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34、Citem%20key%3D%22receivepage%22%3EAdvHome.aspx%3FCitycode%3Dcn-hb-dalian%26amp%3Bamp%3BQueryString%3D%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22region%22%3E%u91D1%u5DDE%u533A%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22salestate%22%3E%u9884%u552E%3B%u9500%u552E%3B%u5C3E%u76D8%3B%3C/item%3E%3C/Values%3E%0D%0A l #金地华府一期 2008-05-

35、20 2580.00-4000.00 1.65 59015 毛坯 HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Time=2008-12-22%2016:01:17&CityCode=cn-hb-dalian&CityCaption=&QueryString=%3C%3Fxml%20version%3D%221.0%22%3F%3E%0D%0A%3CValues%3E%3Citem%20key%3D%22pagecount%22%3E15%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22pageindex%22%3E1%3C/i

36、tem%3E%3Citem%20key%3D%22citycode%22%3Ecn-hb-dalian%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22querymethod%22%3E1%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22receivepage%22%3EAdvHome.aspx%3FCitycode%3Dcn-hb-dalian%26amp%3Bamp%3BQueryString%3D%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22region%22%3E%u91D1%u5DDE%u533A%3C/item%3E%3Citem%20key%3D

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38、3F%3E%0D%0A%3CValues%3E%3Citem%20key%3D%22pagecount%22%3E15%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22pageindex%22%3E1%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22citycode%22%3Ecn-hb-dalian%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22querymethod%22%3E1%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22receivepage%22%3EAdvHome.aspx%3FCitycode%3Dcn-hb-dalian%26amp

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40、rch/AdvHome.aspx?Time=2008-12-22%2016:01:17&CityCode=cn-hb-dalian&CityCaption=&QueryString=%3C%3Fxml%20version%3D%221.0%22%3F%3E%0D%0A%3CValues%3E%3Citem%20key%3D%22pagecount%22%3E15%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22pageindex%22%3E1%3C/item%3E%3Citem%20key%3D%22citycode%22%3Ecn-hb-dalian%3C/item%3E%3Cit

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42、item%3E%3C/Values%3E%0D%0A l #金都嘉园 2008-04-14 4480.00-5610.00 2.58 26000 毛坯 HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Time=2008-12-22%2016:01:17&CityCode=cn-hb-dalian&CityCaption=&QueryString=%3C%3Fxml%20version%3D%221.0%22%3F%3E%0D%0A%3CValues%3E%3Citem%20key%3D%22pagecount%22%3E15%3C/item

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47、s%3e l #泰锋俪景城二期 2008-03-01 2980.00-3600.00 1.20 76777 毛坯 HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Citycode=cn-hb-dalian&QueryString=%3c%3fxml+version%3d%221.0%22+encoding%3d%22gb2312%22%3f%3e%3cValues%3e%3citem+key%3d%22salestate%22%3e%e9%a2%84%e5%94%ae%3b%e9%94%80%e5%94%ae%3b%e5%b0%be%e7%

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49、3citem+key%3d%22pageindex%22%3e2%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22citycode%22%3ecn-hb-dalian%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22totalrecordcount%22%3e33%3c%2fitem%3e%3c%2fValues%3e l #体育场小区 2008-02-18 5200.00-5500.00 3.40 12693 毛坯 HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Citycode=cn-hb-dalian&QueryS

50、tring=%3c%3fxml+version%3d%221.0%22+encoding%3d%22gb2312%22%3f%3e%3cValues%3e%3citem+key%3d%22salestate%22%3e%e9%a2%84%e5%94%ae%3b%e9%94%80%e5%94%ae%3b%e5%b0%be%e7%9b%98%3b%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22pagecount%22%3e15%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22receivepage%22%3eAdvHome.aspx%3fCitycode%3dcn-hb-da

51、lian%26amp%3bamp%3bQueryString%3d%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22region%22%3e%e9%87%91%e5%b7%9e%e5%8c%ba%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22querymethod%22%3e1%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22pageindex%22%3e2%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22citycode%22%3ecn-hb-dalian%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22totalrecordcount%2

52、2%3e33%3c%2fitem%3e%3c%2fValues%3e l #湖畔嘉园二期 2007-12-28 4380.00-6300.00 3.30 36989 毛坯 HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Citycode=cn-hb-dalian&QueryString=%3c%3fxml+version%3d%221.0%22+encoding%3d%22gb2312%22%3f%3e%3cValues%3e%3citem+key%3d%22salestate%22%3e%e9%a2%84%e5%94%ae%3b%e9%9

53、4%80%e5%94%ae%3b%e5%b0%be%e7%9b%98%3b%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22pagecount%22%3e15%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22receivepage%22%3eAdvHome.aspx%3fCitycode%3dcn-hb-dalian%26amp%3bamp%3bQueryString%3d%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22region%22%3e%e9%87%91%e5%b7%9e%e5%8c%ba%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22que

54、rymethod%22%3e1%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22pageindex%22%3e2%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22citycode%22%3ecn-hb-dalian%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22totalrecordcount%22%3e33%3c%2fitem%3e%3c%2fValues%3e l #丰本金河人家 2007-10-27 2450.00-2800.00 1.65 55384 毛坯 HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.asp

55、x?Citycode=cn-hb-dalian&QueryString=%3c%3fxml+version%3d%221.0%22+encoding%3d%22gb2312%22%3f%3e%3cValues%3e%3citem+key%3d%22salestate%22%3e%e9%a2%84%e5%94%ae%3b%e9%94%80%e5%94%ae%3b%e5%b0%be%e7%9b%98%3b%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22pagecount%22%3e15%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22receivepage%22%3eAdvH

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57、em+key%3d%22totalrecordcount%22%3e33%3c%2fitem%3e%3c%2fValues%3e l #金海嘉园 2007-09-23 4380.00-5700.00 4.99 46339 毛坯 HYPERLINK /cric2008_e/Index/AdvSearch/AdvHome.aspx?Citycode=cn-hb-dalian&QueryString=%3c%3fxml+version%3d%221.0%22+encoding%3d%22gb2312%22%3f%3e%3cValues%3e%3citem+key%3d%22salestate%22%

58、3e%e9%a2%84%e5%94%ae%3b%e9%94%80%e5%94%ae%3b%e5%b0%be%e7%9b%98%3b%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22pagecount%22%3e15%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22receivepage%22%3eAdvHome.aspx%3fCitycode%3dcn-hb-dalian%26amp%3bamp%3bQueryString%3d%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22region%22%3e%e9%87%91%e5%b7%9e%e5%8c%ba%3c%2

59、fitem%3e%3citem+key%3d%22querymethod%22%3e1%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22pageindex%22%3e2%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22citycode%22%3ecn-hb-dalian%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22totalrecordcount%22%3e33%3c%2fitem%3e%3c%2fValues%3e l #金福家园 2007-09-01 2600.00-3200.00 2.80 43974 毛坯 HYPERLINK /cric2008_e/I

60、ndex/AdvSearch/AdvHome.aspx?Citycode=cn-hb-dalian&QueryString=%3c%3fxml+version%3d%221.0%22+encoding%3d%22gb2312%22%3f%3e%3cValues%3e%3citem+key%3d%22salestate%22%3e%e9%a2%84%e5%94%ae%3b%e9%94%80%e5%94%ae%3b%e5%b0%be%e7%9b%98%3b%3c%2fitem%3e%3citem+key%3d%22pagecount%22%3e15%3c%2fitem%3e%3citem+key%