16商业事业部财务工作汇报

1、复地商业2015年度工作汇报汇报人：戚昱闻1商业项目概述2015年KPI完成情况2015年工作总结2016年工作计划重点项目汇报商业项目概述23复地商业愿景复地商业发展愿景：复地商业以“服务中产阶级人群，缔造乐尚体验，开启至臻生活” 为使命，凭借强大的资源整合能力和开发运营经验，打造以“活力”系列品牌为代表，致力于实现集工作、生活、购物为一体的最佳城市商业空间。商业战略体系实施计划：打造蜂巢实践型产品，明确商业拿地模式；建立商业管控平台公司，明确商业管理模式及管控架构；强化实操项目的招商运营管理能力，确保投资回报率；提升房地产开发核心价值，为城市公司提供有力支持。复地商业发展模式复地活力FOR

2、TE WOLI产品线目标人群描述协同物业项目范例活力PLUS80%城市年轻白领、家庭人群20%游客城市中心，具备辐射全城消费和商务需求的聚集能力；将人文艺术与购物、美食、娱乐、体验等多种元素有机结合，适度削弱零售占比，以餐饮、休闲为主；整体定位偏高端超甲写字楼、服务式公寓（或酒店）、住宅成都金融岛、重庆解放碑活力城60%周边社区居民30%5公里以内家庭人群10%全市范围内时尚家庭人群城市副中心，具备辐射5公里区域的商业影响力；塑造贴近自然的空间，满足时尚家庭一站式购物体验需求；不仅可以在这里购物，更可享受公园般的生活时光甲级写字楼、公寓、住宅复地万科活力城、南京御钟山活力广场80%周边社区居民

3、20%3公里以内家庭人群城市新城，临近居民区，缺乏大量消费需求，辐射范围3公里；强调商业功能的配套性，满足家庭日常消费、休闲娱乐的需求；作为社区居民的“第二客厅”，倡导新生活方式，促进邻里交流住宅、公寓成都复城国际广场、天津湖滨广场活力荟80%5公里以内居住与办公人群20%全市范围消费群体成熟商圈，交通方便，汇聚具有竞争力的中小企业或批发商，在行业内塑造影响力，为市民生活带来实惠写字楼杭州北城中心45已开业项目项目物业类型建筑面积(sqm)开业时间总投资北京复星国际中心 写字楼 52,817200912.96亿 商业 8,025杭州北城中心 商业108,96320117.54亿办公29,390

4、2.83亿上海新都国际商业4,64720130.8亿成都复城国际商业47,95520144.41亿办公44,4912.61亿上海四季广场园区办公32,00020111.38亿上海宝车荟园区办公35,00020110.54亿复地商业项目概览项目物业类型建筑面积(sqm)开业时间总投资天津湖滨广场商业308,209201618.26亿上海活力城商业94,118201818.93亿成都金融岛 商业39,97920204.38亿服务式公寓25,0003.57亿重庆解放碑 商业24,98120194.05亿武汉汉正街商业80,000201814.84亿6未来项目复地商业项目概览商业事业部2015年KPI

5、完成情况7复地商业2015年度工作汇报序号2015年度各项KPI指标完成情况 考核项考核指标完成情况完成率备注1成都复城国际(商业部分)a.平均出租率83%88%107%b.租金收入 2,766.84 2546.96 92%调铺频繁、闭店租户多c.租金收缴率95%95%100%2成都复城国际(写字楼部分)a.年末出租率53%33%62%投资景气度较低，供应量大，需求不足b.租金收入 347.44 153.44 44%出租率低3上海活力城a.年末出租率20%28%142%预计年底签约16877平b.新增加两个2000平方米以上主力店 2 3 150%主力店业态：电影院、健身房、超市、运动4北京复

6、星国际租金收入 13,802.91 14,199.00 103%5上海利源租费收入 4,492.90 4,529.00 101% 6杭州北城a. 商业租金收入 1,875.00 3,970.00 212%月星整租b. 写字楼平均出租率52%42%81%区域商业氛围不足，办公环境不佳商业事业部2015年工作总结及2016年工作计划9复地商业2015年度工作汇报序号2015年度重点工作汇报1商业条线相关财务制度的整理、核算手册的编制，财务月报模板建立及执行，招商合同标准模板的修订;2根据集团审批权限修改制定商业事业部及下属商管公司的审批权限;3北京复星国际中心RETTs、ABS的对接及相应的数据测

7、算和处置方案的整理;4就委托管理模式下，城市公司与商管公司的主体确认、预算的归属、费用的结算制定了相关的执行原则;5与杭州月星就历年经营情况进行结算，并与其成功签订整租合同；复地商业2015年度工作汇报序号2015年度重点工作汇报6完成了复星利源小股东顾豪樑10%的股权转让协议；7上海高地浦分2015年上半年完成活力城项目H地块的381户小业主交付工作；8天津及武汉商管财务团队的成立、组建和相关培训；9成都复城国际广场提报运营提升及二次招商方案、更新发展纲要以及对退出价格进行测算10处理商业条线各类法律诉讼共26案，并对案件的相关证据资料进行整理收集、发起诉讼或应诉，参与调解谈判等全部事宜；在

8、今年的诉讼案件中已为公司挽回100多万经济损失；序号2016年重点工作计划1持续深化财务核算及全方位的财务管理；2进一步开拓新的融资渠道，推动金融创新，推进资产证券化；3完善关键指标对比分析，并牵头组织讨论、查错纠偏；4各类管理报表的梳理，实现多维度、多口径财务数据的披露；5组织各项目不同业态的独立测算及相关探讨；商业事业部2016年度工作计划序号2016年重点工作计划6配合业务部门研究制定持有商业项目的退出方案；7帮助天津湖滨广场筹备开业前的各项工作；8对已开业项目的品质提升与成本降低的方式、方法进行探讨；9商业项目的招商配合，以及相关合同洽谈、审核工作；10通过调解和诉讼，力争将胜诉案件的

9、资金或财产执行到位，为公司争取利益最大化；商业事业部2016年度工作计划重点项目介绍14北京复星国际中心北京复星国际中心历年租金坪效及出租率对比17杭州北城中心杭州北城中心商业、写字楼杭州北城中心20杭州北城中心环境原因：城北区域商业氛围不浓厚，办公环境不佳；周边主要为小商品市场、农居房、工地，脏、乱、差；物业条件：项目道路破损严重，写字楼办公及公共区域破损、卫生间异味、2-5层管线排布不合理导致渗漏；物业管理：楼宇秩序管控松散、定期巡检修缮不及时、租户满意度调查流于形式、卫生保洁不及时；价格因素：目前MD计划均价1.80元/天/平米，比周边竞品高出02-0.5元不等 ；自购物业：部分租户公司

10、决策自购物业，承租我司为过渡阶段。 写字楼退租原因统计及分析退租原因租户数退租户数占比退租面积退租面积占比环境因素619%779.6915%物业条件722%837.1416%物业管理928%1,398.9627%价格原因722%710.2514%自购物业39%1,395.0927%合 计32100%5121.13100%成都复城国际楼层主题业态5F健康生活健身房4F娱乐天地电影院、KTV、休闲配套3F饕餮盛宴生活超市、主题餐饮、儿童娱乐2F生活广场生活超市、快餐、生活配套1F国际时尚零售、咖啡、休闲餐饮、社区服务面积指标自持售后返租建筑面积138,4497,791地上92,4477,791地下

11、46,0020可租赁面积83,8046,143集中商业39,3136,143办公44,491机动车位个数1,863地下1,863物业管理建筑面积(M2)317,628总投资成本(万元)70,29922成都复城业态分布 截止2015年11月成都复城国际成都复城国际运营管理现况与挑战： 租售比均值约23%，商户销售堪忧，经营压力大； 前期物业遗留问题（整场公区与商铺经常性多处渗漏、空调系统问题、餐饮物业条件配置区域多集中于销售商铺）严重影响商场正常运营，引发商户联名投诉、屡次抵触拖延缴费； 季度预付的缴费方式，商户资金周转困难； 主力店聚客能力有待提升，其中乐天玛特月均客流只有10万不到； 团队人

12、员流动频繁，导致商户信任度降低。二次招商计划工程修缮计划催款计划上海利源新都国际20032011201220132013拿地竣工账面成本7676.43万复地集团转至复北207310月开业12月鼎奋将商铺以3万每平转给复地13909.89万经营情况：上海利源新都国际上海利源四季广场旧厂房改造的创意产业园区2009年，复地利用原有厂区高低错落、大小有致的格局，整合现代创意理念，打造不同类型的商务办公产品，满足各类型创新企业个性化办公要求。可租赁面积 34,444 其中:底商 4,798 办公 29,646 上海利源四季广场经营情况：上海利源四季广场经营风险：土地两年一签2009年1月与“杨浦区土地发展中心”于签署四季广场房屋租赁合同，租赁期限20年。2014年杨浦区政府在梳理长期出租储备土地时，根据“国土资发2007 277 号”规定改为两年一签（277号文第二十一条“储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地的供应”），且不承诺确保续约。房屋产权归属：上海市杨浦区土地发展中心。现租约为2014年9月至2016年8月。为尽量减小杨浦区政府不予续约而导致承租人（小租户）向我方索赔的损失，在现行的小租户合同文本中已做特别约定，规避了由此产生的违约风险。目前该地块未有土地招拍挂计划，后续会持续跟进。上海利源宝车荟项目指标总占地面积62000sqm可出租面积2696