长沙市城市规划管理技术规定的补充规定

1、长沙市城市规划经管技术规定（修订）补充规定为进一步规范经管，统一规划许可审批规范，根据国家和 省市相关法律法规，结合本市实际情况，对长沙市城市规划 经管技术规定（修订）（下称技术规定）作由如下补充规定。第一条城市建设应按规划成片实施，一般应以街坊为单位，以规划道路为界限，规划蓝线原则上应划至用地周边规划 道路中心线。无单独建设条件和规划部门认为不适合单独建设 的，必须按规划要求与周边用地整合。第二条同一建设工程，各地块（控规）规划指标经规划行 政主管部门核准，可在建设基地范围内总量平衡。但不同建筑 性质的容量指标不得相互转换。第三条 与居住建筑平面形式相似的各类建筑。用地性质为 居住的为酒店式

2、公寓，用地性质为商业的为公寓式办公或酒店 式办公。第四条 非居住建筑（医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以 及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教案楼除外）位于 居住建筑北向时，其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向 同型布置的建筑间距控制， 其间距最小值低层不小于 6M ,多层 不小于9M ,同时须满足消防和各专业规范要求（两栋建筑间距值内插建的情况除外）。第五条高层建筑位于南侧，与相邻居住建筑为非平行布置时间距按下表：间间距方位I类地区n类地区in类地区a 30 0按平行布置的居住建筑控制300a6000. 6S0. 7s0. 8S注：表中“ S”为南北向布置时的规范间距值；表中“ a”为相

3、邻建筑的夹角。表中“间距”为建筑正南北向重叠部分的平均间距。当aW300时，正南北向最近点间距在I、n、田类地区分别不得小于 21M、24M、27M。当30 0a60 0时，南北向最近点间距在I、II、田类地区分别不得小于 18M、21M、24M当a*。0时，南北向最近点间距在i、n、in类地区分别不得小于 15M 、 18M 、 21M 。第六条 高层建筑的建筑主朝向临城市道路主体直接落地， 或多层商业建筑设有骑楼的， 退让规划道路的距离可按 技术规定相关要求减少 2M 。第七条 建筑离界、退让等不满足技术规定相关要求，设计技术方案经专家评审会通过后，可由市规划行政主管部门按程序初审并报市政

4、府审定后予以认可。第八条 居住及商住用地内商业建筑原则上应集中设置。临 12M 以上城市道路的商业应设置宽度不小于 2.4M 的骑楼（临城市道路仅设置集中的人流出入口的大型商业可不设骑楼） ，且应配建为其服务的相对独立的停车场（库） 。骑楼部分不计入建筑面积和容积率。第九条 居住用地临城市道路的住宅建筑底层原则上不设置商业。居住区规范要求配套的商业无独立设置条件须在住宅建筑底层配设的，不应超出主体建筑最外围轮廓线。第十条 居住及商住用地临路幅宽度26M 及以上城市道路设置的商业建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的 30% ；临路幅宽度26M 以下临城市道路设置的商

5、业建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的 50% ，主体建筑长度大于上述规定时，商业建筑不得超出主体建筑正投影范围。当临街商业退 让城市道路边线（或绿化带边线）大于等于 20M 时，该部分临街商业可不计入临街商业长度。第十一条 居住建筑阳台及套内花园等按正投影面积的1/2 计算建筑面积的部分， 其计容面积不应超过套内计容建筑面积的 10 。 套内计容建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。第十二条在建筑内设置的各类型公共开放空间， 不另奖励增加可建建筑面积。第十三条建筑设计技术方案经专家评审会通过后， 工程容积率超出规定值的 1% 以内， 可由市规划行政主管部

6、门按程序初审并报市政府审定后予以认可。第十四条 高层住宅设置电梯应满足如下要求：12 层及以上（不包括11 层复式住宅）独立单元的高层住宅电梯设置不得少于两台；（二）高层居住建筑每单元户数超过60 户时，其电梯设置不得少于 2 台，且平均每台电梯的服务户数不宜超过75 ， 50平方 M/ 户以下小户型，户数按75% 折算配置电梯。第十五条新建的套内建筑面积50 平方 M/ 户以下居住建筑，按技术规定要求的控制间距，不作为客体建筑纳入日照分析。第十六条新建高层建筑原则上不得对相邻现有住宅的日照产生影响，对邻近地块拟建住宅是否有影响，按对等退让原则做模拟日照分析确定。在规定的日照分析范围内对小于国

7、家规定日照时间建设单位应取得受影响住宅产权人的同意。相邻现有建筑原有日照不足但没并进一步减少的，不受此条限制。第十七条 新建住宅应尽可能满足日照要求。 对于极少数日照不满足日照规范要求的住宅，经规划行政主管部门审查后，原则上不大于总户数比例的 5% 。 建设方应主动向客户提供经复核日照分析报告，并在住宅销售合同中注明该住宅日照情况。第十八条建筑底层的共享架空开放空间的层高， 多层不应小于 3.0M ，高层不应小于4.0M ，架空开放部分不计算建筑面积及容积率。建筑楼层部分设置的共享空中花园，应靠外墙设置，架空高度不得小于三个规范层高，且应与公共交通空间直接连通，开敞的共享空中花园按正投影面积的

8、 1/2 计算建筑面积，封闭的共享空中花园按正投影面积计算建筑面积。第十九条重要地段及临宽度26M 及以上城市道路的居住建筑，其临街面阳台应封闭或采取相应的技术措施避免对城市景观的影响。第二十条 独立外挑的空调外机搁板宽度不得大于 0.9M ，累计长度不得超过该户面宽的 1/3 。第二十一条建筑色彩应符合 长沙市城市色彩规划 及相关规定要求，整体风格应与周边建筑相协调。户外广告应符合长沙市户外广告详细规划及有关规定要求，并按长沙市户外广告经管办法要求另行报审。第二十二条幼儿园及小学按1 个/班、 中学按 1.5 个/班的规范配设机动车停车位，并应在出入口附近增设临时泊位。第二十三条新建居住工程

9、未配设社区办公用房或所在社区办公用房面积未配足的，须按规范配建社区办公用房。社区办公用房配建规范为：建筑间距I类区建筑面积不小于300平方M ,建筑间距n类区建筑面积不小于500平方M ,原则上应有独立对外的出入口。由开发商按规定提供的社区用房，计算建筑面积，不计入容积率。第二十四条新建开发工程须配设物业经管用房。 物业经管用房配设规范为： 总建筑规模在20 万平方 M 以下的， 按照 0.5%的比例配置 （地下车库按照其建筑面积的 50% 计算配套） ； 工程总建筑规模在20 万平方 M 以上， 除按照 20 万平方 M 的 0.5%的比例配置外，超过部分按超出面积的 0.3% 的比例配置；

10、物管用房建筑面积不得少于150 平方 M ， 间数不得少于两个自然间，一般不得设置在地下室。第二十五条 本补充规定自发文之日起施行。此前已取得“一书两证“、建设用地规划定点（要点）通知单、规划设计条件审查通知单、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。已颁布施行的文件内容与本补充规定不符的按本补充规定执行。附件： 1 、计算规则2 、建设工程规划编制内容及深度附件 1 ： 计算规则一、本附件未明确的情况均按照国家相关规定和规范执行。二 、 基地面积计算： 基地面积是指建设工程用地红线内可实施开发建设部分的面积，应与用地红线的有效用地面积相符。城市道路红线

11、内、河道蓝线内、绿地绿线内的面积不应计入。三、总建筑基底面积计算 ：规划用地红线范围所有建筑基底面积之和即为总建筑基底面积。建筑的基底面积统一表示为建筑物地上轮廓最大投影面的面积，包括突出地面的建筑部分外轮廓线（突出建筑物的无柱雨棚，飘板等不计）。四、容积率计算：（一）地下、半地下空间设置的车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）等设施用房面积不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间（含物业用房）均应计入容积率指标。建筑物顶部有围护结构的不超过屋面1/4 的楼梯间、电梯机房及辅助用房计入建筑面积，不计入容积率指标。五、建筑面积计算：

12、（一）建筑楼层内的无规定术语解释和计算规则的空间，有永久性顶盖有围护结构的按围护结构外围水平面积计算，有永久性顶盖无围护结构的按结构底板水平面1/2 计算面积。（二）除复式（跃层式）住宅外，公寓和住宅规范层层高超过 3.60M （不含 3.60M ） ， 按两层计算建筑面积和层数； 商业建筑层高超过5.60M （不含 5.6 0M ） ，按两层计算建筑面积和层数； 办公建筑层高超过4.50M （不含 4.50M ） ， 按两层计算建筑面积和层数。有特殊要求的用房不按此规定。建筑物底层空间作车库、 杂物间使用， 层高 2.2M （含2.2M ） 以上的计算全面积， 层高 2.2M 以下的不计算建

13、筑面积。（四）住宅 10 层以上的交通、消防连廊无围合的按水平投影面积的 1/2 计算建筑面积；有围合的按按水平投影面积计算建筑面积。（五）以下情况不计算建筑面积：、起隔热作用的非结构墙体；2、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋；3、楼梯已计算建筑面积的下方空间；4、成套复式住宅上层为空的相关外围墙体；5、地下层中的水池。（六）住宅套型面积的计算：住宅套型面积仅包括住宅套 内面积和规范层的公共分摊面积，不含非规范层门厅、电梯井、 楼梯间等附属用房、设施面积。（七）设计加以利用的房屋屋顶为斜面结构的，具垂直高 度在2.2M 及其以上的空间，按其正投影面积计入建筑面积， 2.2M以下的不

14、计入建筑面积。 详细规划设计阶段可按规范层正 投影面积的50%作为估算值计入相关指标。（八）消防避难层不计算建筑面积，但利用作为其它用途 的应计算建筑面积。六、建筑密度计算：利用地形高差进行建设的，具建筑密度按如下规定计算：A 主啜C3 /1用地布岛Y媪第出为北兜套也也便Ti的榴楼阿 1也”，至就分作为建筑密度计算的基底面积为，主楼部分建筑（图示A）B)(扣投影面积与作为非配套设施使用的裙楼部分建筑（图示 除主楼投影面积）投影面积的 50%之和。基底面积=S A+ （ SB-SA） *50%七、绿地面积的计算：（一）绿地面积计算的起止界：对宅间路、组团路和小区路算到路边；小区路设有人行便道时，

15、算到人行便道边；临城市道路，居住区级道路时算到道路边线；距房屋墙角 1.5M ；对 其它围墙、院墙算到墙角；（二）建 筑物架 空开放 空间 内 的绿化不纳 入绿地面 积的 计算 ；（三）利用地形高差实施的，满足本地植树绿化覆土要求，方便行人直接通达的屋顶绿化按全面积计入绿地面积；（四）水面、水景、绿化休闲广场按全面积计入绿地面积；（五） 植草的消防通道计入绿地面积， 植草的停车场按40%计入绿地面积；。八、建筑层数和高度的计算及表示方法：（一）假层、夹层、附层、插层，如果层高在2.2M （含2.2M ） 以上无论是否计算面积，均按自然层计入建筑总层数；（二）坡顶住宅顶层其外墙檐口高度如超出 1

16、.2M （含1.2M ） ，则视为一个自然层；如在1.2M 以下，建筑层数表示为XF （自然层）+0.5 （阁楼），即（X+0.5 ） F,如6+0.5F ;在总 图标注中，顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为 XF+1 ，如 6+1F ，总图建筑面积按6.5 层计算；（三）建筑底层作为架空层或层高小于 2.20M 的车库、杂物间等，其层数标注为 1 （架空层） +XF （自然层） ，即 1+XF ，如 1+6F ；（四）首层标高平均高于周边地坪1.5M ，则视为地上层，且按自然层计入建筑地上层数；低于 1.5M （含 1.5M ） ，则视为地下层，不计入建筑地上层数。附件 2 ：

17、建设工程规划编制内容及深度一、修建性详细规划（总平面图）编制应表达以下内容：（一）总平面图：、拟建建筑物的定点坐标、用地红线坐标、工程用地周边50M 范围内现状地形图中的所有内容；、 与用地红线、 规划道路边线 （绿地控制线） 、 轨道控制线、河道、绿地、高压线走廊、文物古迹保护范围等规划控制线的距离及建筑间距；、公共绿地、市政公用设施以及教育、医疗等独立建设的公共服务设施用地范围。4、规划道路的宽度，转弯半径、控制点的坐标、高程，地面停车范围及车位布置方式，地下停车库等地下空间的范围、层数、出入口方位；、按总图规划技术经济指标表（附表一）标明各项技术经济指标，各类不同性质的用地和建筑面积应分

18、类计算；6 、按建构筑物汇总表（附表二）标明各建（构）筑物的栋位、名称、主要使用性质、层数、高度及面积。（二）说明书及附件：、交通影响评价报告（须做交通影响评价报告的工程） ；、须做日照分析的应提供日照分析等照时线图；、消防及交通组织图；4、鸟瞰图、效果图；、用地竖向规划图；、其他文字说明。（三） 修建性详细规划的编制须满足 长沙市修建性详细规划编制规范 （ CSGH/003-2005 ）深度要求。二、 建筑技术方案设计应符合规划设计条件的要求， 文本深度应符合国家建筑工程设计文件编制深度规定 （ 2008 版）并体现以下内容：（一）图纸部分：、总平面图设计深度须达到要求；、建筑单体设计要求：

19、主要平立剖面的尺寸及定位轴线（在机场或微波通道限高区范围内，要注明屋面构筑物最高点的高度及绝对高程） ；各房间的使用性质（按规定用语标明）；立面色彩和材质；公共配套设施的配置；建筑及夜景亮化效果图；新建重要建设工程须将工程及其周边200M 范围主要建筑纳入三维仿真分析范围，建立三维模型并贴附实际场景和设计材质对建筑环境和体量关系进行分析。（二）文字说明：、工程简况和设计依据；、构思说明；、各相关专业设计说明（包括消防、节能设计） ；4、其他。三、建筑报建图设计应符合以下要求：（一）建筑报建图应（包括完整的平、立、剖图纸、平面图标注不少于3 道的尺寸线，所有房间须按规定用语标明使用性质，空中花园

20、、飘窗和空调板等应提供大样图；局部总平面定位图须注明建筑间距， 建筑退让道路边线、用地红线的最小距离和拟建建筑物每栋不少于2 个角点的坐标及其定位轴线编号；须做日照分析的应提供多点分析图及户型日照情况统计表；新建重要建设工程 （主要针对房地产开发工程） 建筑报建图经审查确定完善后，须根据场地和建筑尺寸合理确定比例制作建筑模型，模型应尽可能如实反映新建工程设计的建筑空间形象和色彩。四、交通影响评价报告应包含以下内容：（一）建设工程简况应包括建设工程主要规划设计条件、主要技术经济指标和业态、建设技术方案等内容。（二）评价范围现状与规划情况应介绍评价范围内现状、规划的用地和交通发展情况。（三）现状交

21、通分析应包括下列内容：、应对评价范围内各种交通方式的交通流特征、交通 设施、交通经管政策及措施进行说明。、应对评价范围内的现状道路、公共交通、停车、慢行等交通系统的经管措施、供需和运行状况进行分析，提出现状交通系统存在的主要问题。、交通需求预测应对各评价年限、各评价时段的背景交通和工程新生成交通进行预测，分析评价范围内交通系统的交通量分布和运行特征。4、交通影响程度评价应包括下列内容：1 ）评价范围内主要交通问题分析。根据交通系统供需分析和交通影响程度评价，提出评价范围内交通系统存在的主要交通问题。2 ） 评价建设工程新生成交通需求对评价范围内交通系统 运行的影响程度。评价对象应包括评价范围内

22、的各种交通系统，包括机动车、公共交通、停车、慢行等。、交通系统改善措施与评价应包括下列内容：1 ） 改善出入口布局与组织， 优化建设工程内部交通设施；2 ）评价范围内的交通系统改善：、结论及建议应包括下列内容：1 ）交通影响评价的结论及建议应包括：评价结论、必要性措施和建议性措施。2 ） 评价结论应明确工程建成对评价范围内交通系统的影响程度，明确交通改善后建设工程交通影响是否可接受，以及是否需要对建设工程的选址和（或）报审技术方案进行调整。3 ） 必要性措施是保证建设工程交通影响可接受的前提条件。建议性措施包括对建设工程内部或评价范围内交通系统推荐采取的措施与方法。对评价范围内交通系统影响为显

23、著影响的建设工程，应明确必要性措施。五、工程管线规划及管网综合应包括以下内容：（ 一）图纸部分：、采用与修建性详细规划相同的比例尺；、在地下管线较复杂的地区（环线以内地区及其它建成区） ，应提供工程设施及管线现状图；、单项或综合工程管线规划图，应标明工程设施和构筑物（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设 施、燃气输配设施等）的位置及用地界线或保护界线、各类管 线的平面位置、管径、控制点坐标和标高，管径、标高宜用引 曲线表示，排水规划图单列；4、修建性详细规划应编制管网综合图，应标明各种管线之 间及管线与建（构）筑物、道路、行道树等之间的相对距离， 管线较集中处应用横断面图表示；

24、5、不同种类的管线应用不同的线型表示，且应用不同的颜 色区分（见下表）。工程管线规划线型及颜色种失线型颜色供水 蓝排水雨13赭污F1赭电力,紫电信1 V 1绿热力WX 红（二）文字说明1、工程设施（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨 污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的配置（位置、规模、 用地等）和经管要求；、单独审批工程管线规划及管网综合时，应说明总用地面积、建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关的数据；、水质、水压，用水量计算等；4、排水体制，雨污水量计算，污水处理方式；、用电负荷计算，电力线路架（埋）设方式；、电信需求量，电信管道敷设方式，经规划审批的微波站、卫星通信设施控制保护界线；、燃气用量计算及管道敷设方式；、热负荷计算，热力管道敷设方式；工程管线