房地产业税收检查应对策略及税企间涉税争议焦点问题解析

1、房地产业税收检查应对策略及税企间涉税争议焦点问题解析 房地产业税收检查应对策略 刘玉章 及税企间涉税争议焦点问题解析 及税企间涉税争议焦点问题解析 第一讲 营业税检查及税企争议焦点问题解析 税收专项检查工作方案 （一）检查应税营业额的合理性、完整性。 1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。 2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。 3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。 4、动迁、拆迁

2、补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。 5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。 6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。 7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。 8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。 9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。 10、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出

3、租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。 （二）检查应税营业额的及时性。 1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。 2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 （三）其他营业税涉税问题。 11、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴纳？ （一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 增值税暂行条例实施细则： 非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。 （二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算 1、征收率： 小规模纳

4、税人增值税征收率为3。 4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税20099号： （1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2征收率征收增值税。 “已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。（2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3的征收率征收增值税。 例1-1、某房地产公司2006年3月购入2台运货车，每台车单价200000元，增值税税率17，货车折旧年限为5年。为了提高运输能力，更新车辆，2009年4月公司将这两台汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。 例12、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清

5、理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。这样纳税对么？ 12 自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？ 例15、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，2008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？ 新细则第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： （1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简

6、称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为； （3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 13、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？ （一）原细则第18条： 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内。 注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。 例16、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各

7、项取费标准如下： 材料价差3， 临时设施费2， 法定税金4，法定利润31.5，管理费2.5，计15。该工程决算：直接费1000万元（其中钢材预算价格200万元），各项取费150万元，包工包料结算价格为1150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为950万元。乙公司开具发票950万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本220万元，怎样计入“开发成本”？ 建筑安装工程计税营业额计算示意图工程施工：1.人工费2.材料费3.机械使用费4.施工间接费 工程结算（售价） 1.直接费工程量预算定额 （人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款 2.各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费

8、、长途搬迁费 法定税金、法定利润、社保统筹、 管理费用 计税营业额包工包料 甲供材料 包工包料包设备计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款工程价款结算办法施工企业会计制度 （二）财税200316号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。 计税营业额 工程结算价款设备价款 （三）新细则第16条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货

9、物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 例17、A企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为3000万元，其中设备价款400万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对A企业有利？ （四）装饰劳务的清包工 以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。 财税2006114号规定： 纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行

10、采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。 非装饰性建筑劳务 含甲供材料 装饰性建筑劳务 不含甲供材料第16条建筑劳务 例38、甲房地产开发公司在开发别墅100套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要1980万元。其中材料费占60，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？ 包工包料乙方计提营业税额1980359.4万元 清包工乙方计提营业税198040%323.76万元 节税59.423.7635.64万元 讨论： 怎样减少装饰材料的浪费？ 14、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后再投资建设，建成后销售怎样纳税？ 例18 2007年，甲房地产公司通过拍卖取得乙

11、商业公司一幢商用楼，拍卖价格14 800万元，经过投资建设，于2009年建成，销售价格32 600万元，甲公司应当怎样缴纳营业税？ 关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 财税200316号第二条：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收

12、营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目 15 房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？ （一）不能不开发。 国税发2007132号第38条：对取得土地使用权后（不论是生地或是熟地），未进行任何形式的开发即转让的，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 如果不开发就转让在计算土地增值税时不得加计扣除30%。 （二）不得过量开发。 财税200316号：转

13、让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在计算营业税计税营业额时不得差额计算。 16、 房地产开发企业取得的“生地”，对土地进行一级开发怎样纳税？ 总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号）：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业 代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 计税

14、营业额全部收入代委托方支付的拆迁补偿费 例19、甲房地产公司从市国土管理局取得一块土地使用权，土地现状为毛地，合同约定由甲公式负责一级开发，开发费用抵顶土地出让金，开发总金额700万元，其中建筑物拆除、平整土地等劳务费300万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费400万元。由于，甲公司采用异地购房安置的方式，实际发生购房安置费用370万元，请计算甲公司应缴纳的营业税。 17、怎样判定营业税合法有效凭证？ （1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证； （2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财

15、政票据为合法有效凭证； （3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； （4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 国家税务总局关于企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复（国税函200577号）： 合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。 19、新营业税暂行条例对价外收费规定有哪些变化？价外收费怎样判断是否应交纳营业税？ 条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费

16、、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 4、下列收费是否属于价外收费： 天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、水电增容费、热计量表费、办证费（房屋交易手续费、产权

17、登记费、他项权利登记费、权证工本费）、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用权证印花税、住房维修专项基金等。 （1）代收的政府性基金、行政事业收费免税 如：办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费）、契税、住房专项维修基金、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用权证印花税。 （2）只有取得财政票据才不纳税。 如：天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽带初装费等有些地区不再属于行政事业收费，而属于经营性收费，不能取得财政票据，不免税。 （3）区分应计入成本核算还是作为往来核算 根据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部份收费项

18、目的通知（计价格2001585号）：取消与城市基础设施配套而收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 110、支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，如何按规定代扣营业税和企业所得税？ 新细则规定，在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： （1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。 （3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （

19、4）所销售或者出租的不动产在境内。 （三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定 财税2009111号： 1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。 根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征

20、收营业税。 例110、2009年3月15日，某房地产公司委托A国的设计院进行开发小区的设计，按合同规定支付设计费100万美元。A国设计院在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.8373。 应当代扣营业税6.837310000005341,865元 代扣预提所得税6.8373100000010683,730元 111、什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？ 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： 第一种、纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使

21、用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 1.土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。 2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。 1.房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定。 2.房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分

22、配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。 3.如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。 112 以“拆一还一”方式进行动迁补偿，怎样计算营业税？ 国税函发1995549号：“对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税”。 1按拆迁合同价预提拆迁补偿费 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 贷：应付账款暂估拆迁补偿费 2.出售新房给动迁户 借：应付账款暂估拆迁补偿费 现金等科目 贷：主营业务收入 第二讲 土

23、地增值税检查及税企争议焦点问题解析 税收专项检查工作方案 1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。 4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。 5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。 6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。 7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。 21、土地增值税的征收范围如何界定？ 土地增值税：是对转让国有土地使用权、

24、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （一）纳税人： （二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。 、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地； 2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。 （三）征税范围的界定： 1土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。 只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为； 2土地增值税只对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。 不包括出让；不包括未转让（出租、自用） ； 3土地增值税只对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取

25、得收入不征税。 22、如何确认土地增值税的收入总额？ 收入总额包括转让房地产的全部价款及有关经济利益的流入。 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号：（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）合同所载房产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。 23、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容

26、？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？ 计算土地增值税的增值额时允许扣除的项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）房地产开发成本； （3）房地产开发费用； （4）财政部规定的其他扣除项目； （5）与转让房地产有关的税金； （6）旧房及建筑物的评估价格。 “开发成本”分为土地使用权所支付的金额、房地产开发成本 （一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。 1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。2.是否存在将房地产开发费用计入取得

27、土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 （二）房地产开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。 （3）异地安

28、置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 清算管理规程：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3.基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 审查时应当重点关注：（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（2）是否将房地产开

29、发费用记入前期工程费、基础设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。 4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（4）建筑安装发票是否在项目所在

30、地税务机关开具（例，铝合金门窗）。 5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、

31、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 属于弹性较大的费用项目。 审核开发间接费用时应当重点关注： 是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 （三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10 以内计算扣除。具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 依附“制造成本法”，可称“按照建造成本的1

32、0扣除” （四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳税人可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本之” 之和加计20的扣除；可称按照建造成本的20加计扣除 （五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。 （六）旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 财税200621号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建

33、房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5计算”。 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过6个月、未满12个月的，可以视同为一年。（意味着不足6个月的不计算扣除额） 24、扣除项目有哪些具体要求？开发费用中利息怎样计算扣除？ （一）对原始凭证的要求： 根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 清算管理规程：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归

34、集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （1）拆迁补偿费的规定：清算管理规程 第22条：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 （2）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 解决办法：在合同中约定。 （二）对单位面积建安造价的规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算所附

35、送的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（京地税地2009245号） 清算管理程序第25条：参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 （三）房地产开发费用中利息的计算： 1.细则规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同

36、期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5以内计算扣除。 2. 国家税务总局关于印发的通知（国税函发1995110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10以内计算扣除。 3.国税函2010220号： （1）利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除 （2）全部使用自有资金没

37、有利息支出的，按照以上方法扣除 （3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。 选择一种 （4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 4.财税字1995048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。 5.关于房地产企业借款费用计算的变化 国税发200084号第三十五条 从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。 国税发2007132号：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

38、结论：企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，开发费用按建造成本的10计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息允许据实扣除，其余开发费用按5扣除。 审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 计算土地增值税时，将利息支出“从开发成本”中剔除分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 按照直接成本法分配。利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 6.土地增值税的计算方法及程序： （1）增值额销售收入总额扣除项目金额 （2）扣除项目金额建造成本开发费用加计扣除额 相关税金建造成本

39、10建造成本20建造成本 5.5销售收入总额 1.3建造成本营业税金及附加 （3）增值率（增值额扣除项目金额）100 （4）选择适用税率：四档税率 （5）土地增值税增值额适用税率扣除项目金额扣除率 前提：实施细则规定的建造成本中不含利息支出。 7. 根据清算规定调整后的扣除项目的计算公式： （1）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额（建造成本已计入开发成本的借款利息） 1.3与转让房地产有关的税金 1.3不含息建造成本营业税及附加 （2）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额（1.25不含息建造成本 营业税及附加） 实际支付的利息 金融机构利息支

40、出 5%建造成本 据实扣除法 金融机构利息支出 5%建造成本 比例扣除法 25、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？销售保障性住房是否应当预缴土地增值税？ （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税。 财税2006141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发200526号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 （二） 国办发200526号对普通标准住宅的原则规定： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在120平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以

41、下。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。 经济适用住房建设单位利润要控制在以内。 （三）国税发201053号：除保障性住房外。 （四）普通标准住宅免税临界点： 例2-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。 1、收入总额：2400万； 2、扣除项目金

42、额（扣除利息支出100万）： （1）取得土地使用权金额：324万 （2）房地产开发成本：1100万 （3）房地产开发费用：（324+1100）10% = 142.4万 （4）加计20%扣除数：（324+1100）20% = 284.8万 （5）扣除营业税及附加：24005%（1+7%+3%）= 132万 扣除项目金额合计： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万 3、增值额：24001983. 2 = 416.8万 4、增值率：416.81983. 2 = 21.02% 建造成本 5 、应交土地增值税：416.8 30% 0 = 125.04万 6、

43、获利金额收入成本费用利息税金 24003241100100132125 619万 假设：降价到1975元/平方米，销售收入总额为2370万元。 增值额23701981.6 388.4万； 增值率388.41981.619.6% 小于20%，免缴土地增值税。 获利金额23703241100100130.4 715.6万 多获利715.661996.6万 计算免税临界点： 设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。 于是： 按照建造成本10计算的房地产开发费用为0.1Y； 财政部规定的加计20扣除额为0.2Y； 允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为： X5（173） 0.055X 计算：当增值率

44、为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系： X（1.3Y+0.055X） （1.3Y+0.055X） 0.934X 1.56Y X 1.67024Y 即：增值率 20%时，售价为建造成本的1.67024倍; 当X1.67024Y时,增值率20%,根据税法规定,免交土地增值税。 所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。 20% 根据上述计算方法，我们计算得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下： 不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻、利润高 1.67024 1.82014 （免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数） 上例建造总成本1424万元，单位建造成本11

45、86.66元/平方米 免税临界点定价1186.661.670241982.00元/平方米 高收益最低定价1186.661.820142159.91元/平方米 （二）经济适用房需要预征土地增值税吗？ 国办发200526号：经济适用住房建设单位利润要控制在以内。 国税发201053号：除保障性住房外。 河北省土地增值税管理办法（冀地税发200637号） 第十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定计算征、免土地增值税。 26、国家征用、收回房地产有何税收优惠？ 条例第八条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 细则解释：是指因城市实施规划

46、、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 财税200621号进一步明确： （1）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； （2）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 27、以房地产投资联营有何税收优惠？ 财税字1995048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值

47、税。 财税200621号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定。 28、2010年对土地增值税的征收管理有何重大变化？ （一）细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。（二）财税200621号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通

48、住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 （三）加强土地增值税预征工作 国税发201053号：科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。 （1）除保障性住房外 保障性住房不预征； （2）东部地区省份预征率不得低于2 ； （3）中部和东北地区省份不得低于1.5； （4）西部地区省份不得低于1 ； 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知 一、

49、关于土地增值税预征率问题自2010年10月1日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下标准预征土地增值税：(一)房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。(二)容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税。(三)其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。 29、怎样确定土地增值税的清算项目？ （一）土地增值税的清算单位 1、 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算； 2、 对分期开发的项目，以分期项目为单位清算； 3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）土地增值税清算

50、项目的确定 1.应当进行土地增值税清算的项目： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 （4）省级税务机关规定的其他情

51、况。 要求清算的项目由主管税务机关决定并下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据税收征收管理法有关规定处理。 210、房地产开发项目在什么情况下土地增值税实行核定征收？ （一） 条件：清算中符合以下条件之一的实行核定征收（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍

52、不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 （二）核定征收的程序：符合上述核定征收条件的， （1）由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书； （2）派出税务人员对房地产项目进行土地增值税核定征收的核查工作，取得相关资料； （3）经主管税务机关审核合议并做出核定征收的决定； （4）通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 （三）2010年总局提出严格要求（国税发201053号） （1）核定征收必须严格依照税收法规的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须

53、立即纠正。 （2）对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。 211、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理 1.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 2.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的“单位建筑面积成本费用”乘以销售或转让面积计算清算时应当 计算： 单位可售面积成本费用开发总成本费用总可售面积

54、 清算后再销售或转让时计算: 扣除项目的建造成本单位可售面积成本费用销售面积 扣除项目金额1.3建造成本营业税及附加 例25、甲房地产公司开发的A小区，2010年已经达到土地增值税清算条件，向主管税务机关提出清算申请，进行了A小区的土地增值税清算。清算时，尚有部份房屋待售，清算时经审核确认的“单位可售面积成本费用”为每平方米7860元。2011年1月份，销售房屋12套，总面积1176平方米，每米均价14 300元，计算应缴纳的土地增值税。 销售和收入总816 800（元） 扣除项目金额（78601176）1.3168168005.5% 12 016 368924 92

55、412 941 292（元） 增值额16 816 80012 941 2923 875 508（元）增值率 3 875 508 12 941 292 29.95% 适用税率30%，速算扣除率为零。 应交土地增值税 3 875 50830%0 1 162 652（元） 211、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？ （以下“建造成本”均为不含息建造成本。） 土地增值税的增值率增值额扣除项目金额 （销售收入总额扣除项目金额）扣除项目金额 销售收入总额 -（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加） 建造成本+10%

56、建造成本+20%建造成本+营业税及附加 国税发2006187号：房地产开发企业销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 （一）适度加大建造成本法 例211 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。 提高售价，收回成本加大扣除额，降低增值率方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税 不含息建造成本1500

57、32002004500（万元） 扣除项目金额4500130%96005.5% 58505286378(万元) 增值额960063783222(万元) 增值率3222637850.52% 适用税率40%,速算扣除率为5%; 应交土地增值税322240%63785% 1288.8318.9969.9(万元)方案2:改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修，预计装修费用1200万元,装修之后,每平方米售价为3700元,销售收入总额11100万元,无其他变动因素。不含息建造成本1500320020012005700（万元） 扣除项目金额5700130%111005.5% 7410610.58020.5(万

58、元) 增值额111008020.53079.5(万元) 增值率3079.58020.538.40 应交土地增值税3079.530%0923.85(万元) 方案2与方案1的差额969.9923.8546.05(万元) 212、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？ 例212 仍然利用例211的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员30人，每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，计算对应交土地增值税的影响

59、。 讨论：调整公司编制，10的“房地产开发费用”扣除是否会受影响？ 不含息建造成本1500320020012001002 5900（万元） 扣除项目金额5900130%111005.5% 7670610.58280.5(万元) 增值额111008220.52819.5(万元) 增值率2819.58280.534.05% 适用税率30%,速算扣除率为0； 应交土地增值税2819.530%0845.85(万元) 改变公司编制减少土地增值税额923.85845.85 78.00(万元) 213、巧用利息扣除法，降低土地增值税 例213 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金4000

60、万元，房地产开发成本9000万元，其中含银行借款费用1000万元，能够提供银行借款证明文件。可售面积40000平方米，每平方米平均售价6400元，销售总额25600万元。如何计算土地增值税可以使税负降低。 建造总成本4000900013000（万元） 不含息建造成本13000100012000（万元） 借款费用/不含息建造成本1000120008.33%5 土地增值税纳税申报表 单位：万元项 目行次比例扣除据实扣除房地产开发费用1312001600其中：利息146001000其他房地产开发费用15600600（1）按照比例扣除法应纳土地增值税： 扣除项目金额12000130%256005.5%