南京奥体G72地块市场定位报告

1、目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc153699408 第一章 项目概况 PAGEREF _Toc153699408 h 3 HYPERLINK l _Toc153699409 第一节项目主要经济技术指标 PAGEREF _Toc153699409 h 3 HYPERLINK l _Toc153699410 第二节 项目地理位置及地块四至 PAGEREF _Toc153699410 h 4 HYPERLINK l _Toc153699411 第三节 项目区域环境状况与发展规划 PAGEREF _Toc153699411 h 5 HYPERLINK l _To

2、c153699412 第四节 小结 PAGEREF _Toc153699412 h 7 HYPERLINK l _Toc153699413 第二章 市场环境分析 PAGEREF _Toc153699413 h 8 HYPERLINK l _Toc153699414 第一节 宏观政策环境 PAGEREF _Toc153699414 h 8 HYPERLINK l _Toc153699415 第二节 南京整体经济运行状况 PAGEREF _Toc153699415 h 9 HYPERLINK l _Toc153699416 第三节 南京房地产供求关系及发展趋势 PAGEREF _Toc153699

3、416 h 10 HYPERLINK l _Toc153699417 第三章 南京市湖（江）景项目分析 PAGEREF _Toc153699417 h 14 HYPERLINK l _Toc153699418 第一节 南京湖（江）景项目总体情况说明 PAGEREF _Toc153699418 h 14 HYPERLINK l _Toc153699419 第二节 南京湖（江）景项目分布及各分区特征分析 PAGEREF _Toc153699419 h 14 HYPERLINK l _Toc153699420 第三节 湖（江）景项目个案调查分析 PAGEREF _Toc153699420 h 18

4、HYPERLINK l _Toc153699421 第四节 湖（江）景项目调研分析 PAGEREF _Toc153699421 h 18 HYPERLINK l _Toc153699422 第五节 小结 PAGEREF _Toc153699422 h 22 HYPERLINK l _Toc153699423 第四章 南京联排别墅、花园洋房市场去化简析 PAGEREF _Toc153699423 h 23 HYPERLINK l _Toc153699424 第五章 项目片区（河西）房地产市场分析 PAGEREF _Toc153699424 h 24 HYPERLINK l _Toc1536994

5、25 第一节 土地市场分析 PAGEREF _Toc153699425 h 24 HYPERLINK l _Toc153699426 第二节 片区商品房市场分析 PAGEREF _Toc153699426 h 26 HYPERLINK l _Toc153699427 第三节 片区商品住宅市场分析 PAGEREF _Toc153699427 h 27 HYPERLINK l _Toc153699428 第四节 片区商业物业市场分析 PAGEREF _Toc153699428 h 31 HYPERLINK l _Toc153699429 第五节 片区办公物业市场分析 PAGEREF _Toc153

6、699429 h 32 HYPERLINK l _Toc153699430 第六章 项目各类型物业调研和分析 PAGEREF _Toc153699430 h 34 HYPERLINK l _Toc153699431 第一节 项目住宅物业调研和分析 PAGEREF _Toc153699431 h 34 HYPERLINK l _Toc153699432 第二节 项目商业物业调研和分析 PAGEREF _Toc153699432 h 38 HYPERLINK l _Toc153699433 第三节 项目办公物业调研和分析 PAGEREF _Toc153699433 h 42 HYPERLINK l

7、 _Toc153699434 第四节 项目酒店公寓物业调研和分析 PAGEREF _Toc153699434 h 45 HYPERLINK l _Toc153699435 第七章 SWOT分析 PAGEREF _Toc153699435 h 47 HYPERLINK l _Toc153699436 第一节 项目发展优势(Strengths) PAGEREF _Toc153699436 h 47 HYPERLINK l _Toc153699437 第二节 项目发展劣势(Weaknesses) PAGEREF _Toc153699437 h 48 HYPERLINK l _Toc153699438

8、 第三节 项目发展机会(Opportunities) PAGEREF _Toc153699438 h 48 HYPERLINK l _Toc153699439 第四节 项目发展威胁(Threats) PAGEREF _Toc153699439 h 49 HYPERLINK l _Toc153699440 第五节 针对项目优势对应策略 PAGEREF _Toc153699440 h 49 HYPERLINK l _Toc153699441 第八章 项目定位 PAGEREF _Toc153699441 h 50 HYPERLINK l _Toc153699442 第一节 项目整体形象（档次）定位

9、PAGEREF _Toc153699442 h 50 HYPERLINK l _Toc153699443 第二节 目标客户群定位 PAGEREF _Toc153699443 h 52 HYPERLINK l _Toc153699444 第三节 产品定位 PAGEREF _Toc153699444 h 56 HYPERLINK l _Toc153699445 第四节 价格定位 PAGEREF _Toc153699445 h 64附件一：湖（江）景项目重点个案调查分析附件二：片区住宅项目重点个案调查分析附件三：片区商业项目重点个案调查分析附件四：片区办公项目重点个案调查分析附件五：片区酒店式公寓项

10、目重点个案调查分析附件六：我司确定的市区高端楼盘的总体户型分析附件七：片区各物业类型项目调研汇总表附件八：片区各物业类型项目价格分布图附件九：中海塞纳丽舍成交客户分析第一章 项目概况项目主要经济技术指标【地块规划技术指标】用地面积：本项目总用地面积358000平方米，小学和中学代征用地32000平方米，社区中心用地15000平方米，实际出让面积306000平方米，分为四幅地。规划用地性质：居住、商业、办公、娱乐、酒店地块1、2容积率2.3，地块3、4容积率2.2地块1、2建筑密度：35% ，地块3、4建筑密度：25%绿地率：30% 建筑高度100米建筑面积：约70万平方米【地块规划要点】规划设

11、计应从不同视点对滨江景观进行研究，沿滨江大道规划的高层建筑易为短板或点式，建筑间距应增大，形成较为通透的空间环境，建筑相互之间错落有致，疏密得当，塑造优美的滨江城市轮廓线。规划用地范围内应设置24班小学、24班初中各一所，用地分别14000平方米、18000平方米，两所12班幼儿园，每所用地面积5000平方米，基本社区中心用地5000-8000平方米。第二节 项目地理位置及地块四至本地块处于河西新区中心奥体板块之核心部分，北邻奥体中心和CBD商务中心，南临规划中的商业中心，东傍滨江大道，尽收无限江景，西接会展中心，地理位置得天独厚。土地坐落：该地块位于南京市建邺区河西大街南侧，燕山路西侧，滨江

12、大道东侧。G72号地块周边道路示意图乐山路河西大街燕山路红旗河龙腾路（在建）红旗河乐山路燕山路龙腾路（在建）第三节 项目区域环境状况与发展规划该地块地处河西新城区。河西新城位于南京主城西部，西临长江，东依秦淮新河，群水环绕，滨江依港，用地面积56平方公里，是南京市政府以国际规划水准大力发展的城市新核心。河西轴线图 地块现状【周边环境及配套】河西新城的中心区有三条轴线，分别是：南北向的商务办公轴线和东西向的文化体育轴线、商业休闲轴线，商务办公轴线与体育文化轴线交汇于行政广场，与商业休闲轴线交汇于中央广场。本地块正处于轴线交汇的中央广场区域。交通配套：地铁1号线与多条公交线路已通到奥体，地铁2号线

13、现已在修建中。越来越多的公交线路延伸或者通过奥体板块。教育配套：金陵中学河西分校、南师大附中新城初中、上新河中学、致远外国语小学、南师大附中新城小学、奥体小学、南京河西外国语学校、南师大附中树人学校等。医疗卫生：建邺区中医院、社区中心医院、明基医院自然人文：长江、滨江公园、奥体中心、绿博园、滨江风光带、金陵图书新馆、艺兰斋美术馆其他配套：地标建筑国际博览中心在建；河西滨江公园二期开园；双桥门立交移交，河西到机场高速驱车5分钟可达。【区域发展规划】建设规划：依托于奥体中心而初步建成的河西中部中央商务区，占地面积72.9公顷，主要集中了10大标志性建筑。按照当初的规划思路，现在的中央商务区将继续南

14、延。此次的规划范围北至河西大街，南至江山大街，西至江东南路，东至庐山路，约50公顷。交通规划：地铁二号线作为国家重点基础设施建设项目，是一条连接主城中心和城市副中心河西的东西骨干线 ，也将通过该项目。景观改造：人文景观方面，位于地块东侧的南京国际博览中心建设总规模约28万平方米，其中国际展览馆23万平方米，国际会议中心5万平方米，总投资约25亿元人民币。2008年世界城市论坛将在南京举行，位于河西的南京国际博览中心将是大会的会场。 自然景观方面，位于地块西侧的绿博园、滨江、南延的滨江大道、滨江公园规模化的形成景观主轴，把城市引入港口，成为具有城市凝聚力的纽带。第四节 小结从地块资源上看，地块东

15、侧的中国超一流的大型多功能综合性会展中心将成为南京新坐标建筑。中心展览面积将是上海新国际博览中心的3倍，能承办国际一流的展会，配合项目区域成为以国际化、生态型为特色，国内一流的现代商务集聚区。从景观看，绝版的绿博园、滨江、滨江大道风光带、艺兰斋美术馆等自然人文风光带将受市场的关注和追捧。从资源配套上看，南京的两条地铁线都在这里交汇，元通站将成为一号线与二号线的换乘站。从规划看，省、市政府高起点、国际化的规划，地块更将处于河西商务中心地带，升值潜力不言而喻。综上所述，市政府国际化的发展规划，汇聚多重自然人文景观于一体，完善的交通配套，使本地块具备了高档楼盘的素质。该区域适合打造成集高尚、国际化的

16、江景住宅、办公、商业和酒店式公寓为一体的高端综合社区。第二章 市场环境分析第一节 宏观政策环境一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势从近几年的经济发展情况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总值保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处于平稳快速的增长阶段。目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业，房地产市场体系已经基本形成，房地产业增加值占GDP的比重也已上升到一个不可或缺的地位。为了控制房价过快增长，抑制投资过热，国家连续出台了两次“国八条”，然而房价上升之势依旧不减，之后“国六条”应运而出，表明政府整治房地产行业的决心。二、相关房地产政策本项目可能产

17、生的影响【可能的不利影响】营业税的征收增加了短期投机者的交易成本，同时对长线投资者的信心也有一定程度的影响。对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量，另一方面也促使购房者对面积的追求更加理性。【可能的有利影响】大户型供应减少，市场机会凸现。面对政策调控力度的加强，众多开发企业纷纷将产品面积调整到90平方米以下。而从南京上半年市场供销情况来看，大面积户型产品供销两旺。二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者，在一定程度上促使很多购房者转向商品房市场，如何增强本项目的市场关注和优势，成为吸引这部分客户的重点。“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下

18、住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响，抑制消费者购房信心。但对本项目而言由于规划要点已提及90平米以下住房占20%，基本不产生什么影响！反而为本项目开发大面积豪宅带来契机。第二节 南京整体经济运行状况一、南京近几年经济增长速度二、南京近几年人均可支配收入走势三、南京近几年人均居住面积走势(数据来源：南京市统计局)四、南京整体经济运行情况小结城市宏观经济的高速发展为房地产市场创造了良好的经济环境，提供了发展的有利条件；经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健；可支配收入的

19、提高预示着居民具有了更高的购买力；居住市场容量不断扩大成为房产市场持续健康发展的有力保障。第三节 南京房地产供求关系及发展趋势一、房地产投资虽受政策影响小幅波动，但依然保持增长态势 二、房地产市场逐步进入正规，呈现供销两旺的局面三、商品房销售价格保持稳步上升四、2006年房地产市场开发投资持续增长、市场供应减少1-10月份南京房地产开发投资情况表（单位：万）名称2005年1-10月同比（%）2006年1-10月同比（%）房地产开发投资（亿元）246.911.1290.917.9商品房在建施工面积（万/）2554.526.72983.116.8商品房新开工面积（万/）659.6-20.5814.

20、323.5商品房竣工面积（万/）406.616.5481.418.4住宅施工面积（万/）2013.726.52355.217.0住宅新开工面积（万/）545.8-17.7674.823.6住宅竣工面积（万/）363.022.1421.916.2本年购置土地面积（万/）293.7-71.2155.6-47.02006年1-10月全市商品房供应情况详表（单位：万）指标商品房商品住宅上市面积同比增幅占全市比例上市面积同比增幅占全市比例全市372.92-11.55%100%291.31-11.07%100%江南八区168.17-27.41%45.10%126.26-30.65%43.34%城东12.7

21、8-33.01%3.43%12.73-31.28%4.37%河西44.34-62.55%11.89%34.97-64.06%12%城北46.58132.11%12.49%42.95136.69%14.74%城南24.55-14.66%6.58%18.49-29.1%6.35%城中36.7231.23%9.85%14.3994.27%4.95%江宁88.877.33%23.83%66.613.72%22.87%仙西3.2-81.720.86%2.73-81.290.94%江北123.56114.55%33.13%98.44121.10%33.79%五、2006年预售商品房交易逐步回暖2006年上

22、半年全市商品房销售情况详表（单位：万）指标商品房商品住宅销售面积同比增幅占全市比例销售面积同比增幅占全市比例全市518.9328.35%100%432.5118.37%100%江南八区237.888.87%45.84%205.058.62%47.41%城东19.21-6.18%3.7%18.84-4.2%4.36%河西98.6343.24%19.01%88.2734.54%20.41%城北30.55-6.21%5.89%27.9-11.81%6.45%城南38.6215.5%7.44%36.4314.7%8.42%城中38.05-27.77%7.33%21.09-34.08%37.34%江宁1

23、27.1839.82%24.51%107.6728.00%24.89%仙西12.8222.47%2.47%12.5254.2%2.9%江北164.1617.260%31.63%119.78129.52%27.69%(数据来源：南京市房产局统计)六、展望与小结房地产市场投资受政策影响较明显，但始终保持增长的态势；南京房地产市场供销两旺，销售价格保持合理的空间稳步上扬；06年上半年市场供应受政策影响有所回落，但是销售情况良好，市场观望状态逐步减弱；河西板块受政策影响供应量大幅回落，但由于众多利好的不断，以及刚性需求的存在，销售量有较大幅度的增长，销售价格也是持续上升。随着商品住宅市场供应量的增加，

24、供应结构的不断优化，部分二手住宅的需求流向商品住宅市场。第三章 南京市江（湖）景项目分析第一节 南京江（湖）景项目总体情况说明南京市江（湖）景项目可分三个区域：沿江片区、莫愁湖片区、玄武湖片区。沿江片区有世茂滨江新城、海德卫城、银城宝船听涛、长江之家瀚宫等在售项目。玄武湖片区有天正湖滨花园、新世界花园、金陵御花园，其中天正湖滨花园和新世界花园为在售项目。莫愁湖片区有万科金色家园、新城逸境、名湖雅居、金基蓝钻，其中金基蓝钻有少量顶层复式在售。第二节 南京江（湖）景项目分布及各分区特征分析一、沿江片区1、沿江项目概述主要项目: 世贸滨江新城、银城宝船听涛、海德卫城、长江之家翰宫主力户型: 世贸滨江

25、新城为78、89、116平米的一房、131、149、161平米三房，277平米的四房；宝船听涛的联排别墅为330平米的七房；海德卫城为102平米二房、150平米三房和164平米的四房，叠加别墅为225和240平米；长江之家翰宫为104平米的二房，166平米的三房，168平米的四房。客群分析: 龙江地区的客群占一部分。世贸滨江新城为外销楼盘,外籍和外地的客源占到一部分，以地方企业老板、公司中高层领导、政府官员和外籍人士为主，年龄多在30-50岁之间，比较看重景观和项目升值潜力，其次为价格和周边配套。银城宝船听涛的客群多为对银城品牌认知度较高的老客户，以高校教师、科研人员、企业高级管理人员、政府官

26、员和经商人员为主。海德卫城、长江之家瀚宫的客群以住在龙江和定淮门区域的省级机关公务员、企业管理人员等为主。2、沿江片区特征该片区地处河西的最北面，卖点就是江景。片区近距离配套一般,距离龙江生活区大概5-10分钟车程。片区内的宝船公园经过政府的一年多改造，已成为市民休闲的好去处，并且提升了该片区的整体档次。政府对于沿江风光带今后的规划具有较好的发展规划，在该片区开发的几个楼盘定位都比较高，相信随着这些楼盘交付，这里将会形成一个高端客户的聚集地。不足之处: 该片区地跨两个行政区属，龙江板块的辐射能力不足一直制约着该片区的发展。该片区因楼盘较少且开发比较独立，各自为政，没有一个整体的规划，达不成高档

27、住宅区的整体氛围。二、湖景片区1、玄武湖片区1）湖景项目概述主要项目: 天正湖滨、金陵御花园住房均价: 万/平米左右，别墅则达到了1.5-3万/平米之间，别墅最高为750万/套。主力户型: 户型跨度较大，天正湖滨花园的110平米两房、138平米三房和180平米四房；金陵御花园的700平米独栋别墅。客群分析: 选择在这一板块购房的业主，大都具有一定的社会地位。这部分客群对楼盘整体规划、项目内外景观有较高要求，较偏重项目档次、风水、景观、周边配套及物业服务。客群主要来自城中区域，年龄层次在40-60岁之间，职业以政府高级别干部、私营企业业主、高校教师、外企高管、外籍人士和在宁工作的台湾、香港人等为

28、主。2）片区特征该片区为南京市市区内风景最好、居住环境最佳的豪宅地区之一。早些年的太平花园，现在二手房单价已经达到8500-11000元/平米；而后继开发的金陵御花园，一度被认为是南京市区内顶级豪宅的代表。其面临玄武湖，背依九华山，毗邻紫金山风景区，周边配套设施完善，交通便利，项目内外风景绝佳，二手房单价为15000元/平米以上。不足之处: 天正湖滨花园地处南京第三商圈，但毗邻中央门汽车站，来往人员较复杂；生活配套设施不足，缺乏大型超市和菜场。另该项目虽地处鼓楼区，但与南京人理解的市中心仍有一定差距。该项目的主要卖点是湖景房，然而明城墙、中央路与玄武湖相区隔，只有少量景观高层能够望湖。太平门板

29、块则因开发较早,项目外立面较旧，户型设计也不甚合理。并且民间说法其地处紫金山龙脖子路上,存在一定的风水问题，加上社会舆论对于玄武湖畔的建筑物即将拆除的言论导向，这些都一定程度影响了该板块豪宅的销售。位处板仓附近的新世界花园，则由于周边人员流动较复杂、周边生活配套一般、缺乏其他档次高的项目支撑，未能形成大型高档豪宅社区氛围。莫愁湖片区：湖畔景观豪宅该片区地处南京市区内少有的城中湖莫愁湖周边。水景在城区内属于稀缺性资源，且人们自古就有亲水的爱好，该板块是最近几年开发出来的高档社区板块。其最初是由万科率先开发了位于二道埂子这片从未被人看好地块上的金色家园开始。从此莫愁湖周围出现了一系列高档楼盘。该片

30、区离市中心约10分钟车程，周边配套完善，社区规划较新，客群整体素质较高。该片区最重要的亮点就是莫愁湖，早几年莫愁湖只是一个城中死水湖，面积逐年缩小，价值一直没能体现出来。近几年经过政府及开发商的改造，使这一地区成为了成熟的高档社区。望湖也成为万科金色家园等楼盘最大的卖点。主要项目: 万科金色家园、名湖雅居、新城逸境、金基蓝钻 住房均价: 单价在11000元-12000/平米左右（注：万科金色家园的价格达到12000-13000元/平米），三房的总价主要在140万-180万之间。主力户型: 集中在万科的100平米左右的两房、120-150平米的三房；金基蓝钻138-145平米的四房，其中金基蓝钻

31、的大户型也有210-280平米的复式；名湖雅居134平米、138平米、152平米及部分100平米左右和200-240平米左右的跃层；新城逸境面积以123、131、136平米的三房为主。客群分析：客户来源为全市范围，以周边客户为主。这些人对于该地段的认知度较高，身份多为公务员、银行高层职员、证券职员、医生、大学教师及私营业主和投资客。其中万科有部分业主为外籍人士及海外归国人员，客群年龄在40岁左右，多为二次置业的自住客户。这部分人多看重湖景以及开发商的品牌知名度。不足之处：由于区位还是处于传统主城区以外，并且地块转让规模都不是很大，形成不了一个整体片区风格，档次有高有低。在莫愁湖南面,由于南湖社

32、区开发较早，房屋外立面较旧，影响了整体片区的形象。湖东面的二道埂子配套还不成熟，与大型超市距离较远，车位配比不足，很多有车业主不得不把车停在马路边上。二、玄武湖片区: 绝版湖景豪宅第三节 湖（江）景项目个案调查分析请参见附件一第四节 湖（江）景项目调研分析一、湖（江）景项目风格和档次横向对比项目名称建筑风格整体定位备注万科金色家园现代高档莫愁湖片区名湖雅居现代简约高档新城逸境现代简约中高档金基蓝钻简约中式中高档世茂滨江新城新古典主义高档沿江片区海德卫城新古典主义中高档长江之家瀚宫ARTDECO中高档银城宝船听涛现代高档沿江片区天正湖滨花园现代高档玄武湖片区金陵御花园新古典主义高档新世界花园现代

33、高档凤凰和鸣苑新古典主义高档二、湖（江）景项目配套设施横向对比项目名称配套设施万科金色家园周边配套：周边有小学、南京晓庄学校等。生活配套完善，超市、菜场、宾馆、苏果超市、银行、洗衣店、餐饮等一应俱全 内部配套：会所名湖雅居周边配套：周边有小学、南京晓庄学校等。生活配套完善，超市、菜场、宾馆、苏果超市、银行、洗衣店、餐饮等一应俱全 内部配套：1楼架空为业主休息区新城逸境周边配套：同上 内部配套：无金基蓝钻周边配套：同上 内部配套：会所世茂滨江新城周边配套：白云亭菜场、银行等内部配套：规划多个大型商场的沿江商业步行街、滨江市民文化广场、幼儿园、中小学、主题会所以及大型购物超市等综合配套海德卫城周边

34、配套：银行、超市、公园、餐饮等配套齐全 内部配套：无长江之家瀚宫周边配套：银行、超市等 内部配套：无银城宝船听涛周边配套：银行、超市、公园、餐饮等配套齐全内部配套：沿街商业、会所天正湖滨花园周边配套：银行、超市、餐饮、地铁一号线等配套齐全内部配套：会所、琅琊路小学金陵御花园周边配套：银行、餐饮、国展中心、南师大等 内部配套：餐饮、会所新世界花园周边配套：银行、国展中心、南师大等 内部配套：会所凤凰和鸣苑周边配套：银行、超市、餐饮、地铁一号线等 内部配套：会所、超市、幼儿园三、湖（江）景项目客户群横向对比项目名称主力客户万科金色家园金色家园的客群多为外籍人士、海外归国人员、市政区工作人员、医生、

35、房产开发公司高管。名湖雅居主要以周边区域客户为主，以政府官员和私营商人为住，多数业主都是二次置业以上新城逸境主要以周边区域客户为主，公务员，银行、证券职员及个体商人金基蓝钻主要以周边区域客户为主，职业大多为公务员，银行、证券职员，医生，大学教师及个体商人世茂滨江新城1号楼南京客源占85；5号楼客源南京：外地：外籍6：1：3。包括了地方企业老板、公司中高层领导、政府官员,年龄3050岁占80，30岁以下占5，50岁以上占15,其中60投资,这部分客群比较看重升值潜力，其次内部景观、再次为品牌。海德卫城医生,机关公务员,高校教师,电力局职工,私企高层,部队军人长江之家瀚宫以龙江片区的居民为主银城宝

36、船听涛大都是银城地产的老业主为主天正湖滨花园中高层收入人士，具有一定社会地位的人金陵御花园企业老板,政府官员,身价至少千万以上.年纪为中年以上,80%为自住新世界花园市区内以及外地客户都有,以私营业主,高校教师,政府机关人员为主,基本上为自住,比较偏好于小区密度,周边交通,周边环境,小区内环境,配套设施,风水凤凰和鸣苑中高收入者，以新闻出版系统的居多四、湖（江）景同一项目内景观房和非景观房价格横向对比项目名称现时均价（元/平米）景观房和非景观房的价差备注万科金色家园13000-140001000湖景房（莫愁湖），二手房价格名湖雅居11000-120001000湖景房（莫愁湖），二手房价格新城逸

37、境 11000-120001000湖景房（莫愁湖），二手房价格金基蓝钻8000800-1000湖景房（莫愁湖）世茂滨江新城10500（含2000元精装修）；8500（毛坯）3000江景房（长江）海德卫城75001000江景房（长江），宝船公园长江之家瀚宫7500该项目临江，设计具均好性，每户都能部分或全部看到长江。银城宝船听涛仅剩5套独栋，15000800-1000江景房（长江），宝船公园天正湖滨花园11000800-4000（注：一般景观差价在800-1500，全部看到长江和部分看到长江的顶层跃层价差达4000元）湖景房（玄武湖），4号楼10楼以上能见湖，1、2号楼9楼以上能见湖。均能见湖，

38、具均好性。金陵御花园150001000湖景房（玄武湖）新世界花园120001000湖景概念房（玄武湖范围内），紫金山凤凰和鸣苑预计11000未定湖景房（玄武湖）五、湖（江）景项目楼型横向对比项目名称楼型备注世茂滨江新城53层超高层一梯四户银城宝船听涛多层、多层（带电梯）、联排别墅一梯二户（多层）海德卫城高层、小高层一梯三户天正湖滨花园高层、小高层、花园洋房一梯二户长江之家瀚宫高层一梯六户六、湖（江）景项目户型和去化速度横向对比项目名称户型总套数比例单套面积销售套数去化率开盘时间银城宝船听涛二房246.50%888924100%三房14040.00%110141140100%四房3915.00%

39顶层跃层3814.00%22038100%叠加别墅4217.00%25042100%联排别墅176.00%3351270.6%世茂滨江新城1、5号楼一房24829.3%79-11623996.4%2005.2和2006.5（二次开盘）二房19422.9%115-16115378.9%三房35541.9%150-21129583.1%四房505.9%27650100%海德卫城二房40527%100-12931778.27%2005.3、2005.7、2005.11（三次开盘）三房81154%113-15258672.26%四房24717%16422490.69%联排302

40、%225-2402893.33%天正湖滨花园1、3、4号楼二房7328.4%105、1106487.7%2006.7、2006.8、200611（三次开盘）三房14255.25%125、130、138、16013997.9%四房3714.4%164、177、1833491.9%联排51.95%183、283、3145100%长江之家瀚宫二房8032.5%104-1064556.3%三房7831.7%163-16656.4%四房8032.5%165-16833.8%顶层跃层83.2%268-32223%七、同区域内湖（江）景和非湖（江）景项目差价横向对比和分析湖景房（玄武湖）湖景房（莫愁湖）江景

41、房（长江）项目名称天正湖滨花园金陵大公馆万科金色家园新城逸境世茂滨江清江西苑价格（元/平米）11000900013000-1400011000-1200085007000价格差价（元/平米）200020001500第五节 小结由于湖（江）景项目拥有稀缺的湖（江）景自然资源，因此该类型项目的多定位为中高档，以高档居多。该类型楼盘的设计风格主要为新古典主义或现代风格，有向新古典主义的发展趋势。湖（江）景项目的主力客户主要以中高收入者为主，职业以政府公务员、医生、高校老师、企业中高层领导、私营业主为主，部分高档项目外籍人士和海归也占一定比例。景观房（能望江或湖）和非景观房（不能望江或湖）的同楼层价差

42、在800-1000元/平米左右，最高的达4000元/平米（天正湖滨）。该类型的楼盘主要以高层为主，一梯三户、一梯四户的楼型比较普遍，接受度较高。考虑到高层建筑具有景观优势、采光优势、通风优势并且可满足项目规划指标要求，为最大限度地利用江景景观资源，建议楼型以高层为主，主要设置在沿江景观带，并做到景观展示面最大化。 湖（江）景项目以三房户型的为主，户型比例一般在41%-54%之间。二房户型，比例控制在25%左右。第四章 南京联排别墅、花园洋房市场去化简析一、南京联排别墅去化分析2005年南京联排别墅整体销售情况比较乐观，但城中地区联排别墅上市量极小，且为接近年末才开始销售，导致了05年销售率不高

43、。综合06年上半年的的情况开看，联排别墅在南京市场的去化情况比较好。联排别墅供应量(套)去化量(套)去化率全市108876770%城中10660注：上表中全市数据为2004.7-2005.7全市的联排别墅上市和销售量。数据来源为南京市网上房地产。二、花园洋房去化速度分析在南京市场花园洋房与叠加复式的产品界限比较模糊，两者的销售情况可相互借鉴。宝船听涛项目于2005年10月份推出48套叠加复式，至今基本销售完毕，月均去化速度约为45套；天泓山庄的200套叠加复式也已去化50%左右。海德卫城于2006年5月份推出60套叠加复式，主力面积225和240平米，目前已基本去化掉30套，去化速度较快。因此

44、，南京市区内该类型产品去化速度都比较理想。三、小结在市区范围内客户对联排别墅以及花园洋房的认可度和消化能力都不错，但需注意控制好面积单个项目的体量。第五章 项目片区（河西）房地产市场分析第一节 土地市场分析一、上市情况2006年截至11月份，南京全市共有77幅土地上市，总出让面积为543.15万平米；其中河西上市13幅,面积为117.37万平米。从河西供地性质来看，河西的供地主要以住宅和部分商业配套为主。表 2006年（1月11月）河西地块上市情况地块编号座落实际出让面积()供地方式用途容积率()底价(万元)2006G09环沙路北侧，文体路西侧29445.20净地住宅1.845002006G1

45、4东临秦淮河，南至凤凰西街，西至规划道路，北至清凉门大街169560.90毛地商业、住宅3.35200002006G26汉中门地块，东临秦淮河;北临住宅小区；西临凤凰西街6912.1毛地办公、商业3.610002006G30泰山路以东，上新河路以西71214.30净地住宅1.8270002006G31牡丹江街与新安江街之间，庐山路以东地块22556.20净地住宅1.172002006G32青石路以南，经四西路两侧6、7、9地块107005.20净地住宅2.2500002006G50龙江东街以南江东中路以东地块13214.10净地商业、办公623782006G53东宝路地块，东至内燃机配件三厂，

46、西至规划中道路，南至东宝路13865.60净地公共设施4.5104002006G63雨润大街以南，恒山路与黄山路之间35738.5净地住宅2.2160002006G64金沙江东街以北，恒山路与黄山路之间31873.6净地住宅2.2140002006G71河西大街以南、金沙江东街以北、燕山路以东河江东路以西地块243522.70净地会议、展览、酒店、办公及与之相关的配套设施用地1.2219192006G72河西大街南侧、燕山路西侧、滨江大道东侧地块306126.50净地住宅、商业、办公、娱乐、酒店2.31377702006G77建邺区市政预制厂地块，东至云锦路；西至白鹭花园；北至规划道路2265

47、6.80净地住宅2.511300数据来源： 国土资源局 二、成交情况2006年截至11月份南京河西片区成交土地12幅，成交总面积52.7万平米。地块编号出让面积()供地方式用途容积率()底价成交价(万元)楼面地价 (元/)2005G10110253.60净地商业、住宅3015601600507.142005G9815558.10毛地住宅2.8500050001147.772006G0929445.20净地住宅1.845004500849.092006G14169560.90毛地商业、住宅3.352000030200531.662006G266912.1毛地商业3.610001000507.14

48、2006G3071214.3净地住宅1.8270003300025742006G3122556.2净地住宅1.17200820033052006G32107005.2净地住宅2.2500006950029522006G5013214.1净地办公623782378299.932006G5313865.6净地公共设施4.51040010400166.792006G6335738.5净地住宅2.216000215002734.512006G6431873.6净地住宅2.214000164002338.78表 2006年（1月11月）河西成交土地讯息一览注：成交12块地中，有两块为2005年上市的地块

49、，剩下十块为2006年上市的地块。三、开发情况表 河西成交地块开发情况地块编号位置总建面积()用途楼面地价（元/m）投资商地块目前状况2005G101经西路以西纬九路以北地块30760.8商业、住宅507.14南京同进文化发展传播有限公司前期准备2005G98江东北路地块，东临江东北路43562.68住宅1147.77南京郑和国际广场建设有限公司前期准备2006G09环沙路北侧，文体路西侧53001.36住宅849.09南京建华房地产综合开发公司前期研究2006G14东临秦淮河，南至凤凰西街，西至规划道路，北至清凉门大街568029.02商业、住宅531.66南京海润房地产开发有限公司规划、前

50、期调研、拆迁2006G30建邺区泰山路以东，上新河路以西，石家庄路以北，纬七路以南128185.74住宅2574金基房地产前期调研规划阶段2006G31牡丹江街与新安江街之间，庐山路以东地块24811.82住宅3305江苏省果品食杂总公司前期准备2006G32建邺区青石路以南，经四西路两侧6、7、9地块235411.44住宅2952江苏融桥金辉置业有限公司规划初期2006G50白龙江东街以南，江东中路以东地块79284.6办公299.93中国电子科技集团公司第十四研究所前期准备数据来源 国土资源局 第二节 片区商品房市场分析 一、商品房供应与销售表 2006年1月11月河西商品住宅供应细分情况

51、指标商品房住宅上市面积(万平米)比例()上市面积(万平米)比例()江南八区318.96253.95河西合计92.4128.9781.4532.07奥体54.8559.3649.9661.33北片21.222.9419.3323.73中片16.117.4212.1614.93表 2006年1月11月河西商品住宅销售情况指标商品房住宅销售面积(万平米)比例()销售面积(万平米)比例()江南八区427.71363.03河西合计178.7941.80158.9543.78奥体103.7957.0594.4459.41北片46.325.9037.1623.38中片28.6916.0527.3617.21

52、注：合计比例为河西板块合计量占全市的比例、片区比例为该片区占河西板块的比例（数据来源 南京网尚房地产研究机构）第三节 片区商品住宅市场分析一、河西板块商品住宅供销分析从上市量走势图看，上半年河西每月的供应跟不上销售的速度，与去年销售无法跟上市场速度相比，市场出现了很大的反差。从8月份后，上市量一直维持走低的势头；而成交量在金九银十的旺销的基础上，更上一层楼，11月份的销量达17.73万平米。 图 河西板块06年各月上市、销售量走势 自6月至8月再至11月，上市、成交的两条走向线，呈现扁平的X形状，8月后上市量一直少于成交量，因此累计供销比走低趋势显著，销售压力逐渐得到释放。二、河西奥体片区供销

53、分析图 河西奥体片区06年各月商品住宅上市、销售量走势数据来源 南京网尚房地产研究机构 2006年河西奥体片区15月份销售量和上市量均呈稳步上市态势其中大部分销售量是在消化05年年底上市的存量，而6、7月份由于上市量的下降销售量也有所回落。810月份虽然上市量有所下降，但是在传统的金九银十销售旺季的影响下销售量一路走高。三、供销结构分析河西板块分面积段市场供销分析河西市场上市和销售的主力面积段集中在100140平方米的舒适性户型上，但是可以看出100平米以下的产品虽然供应不足，需求却非常旺盛。图 2006年1月-11月供销对比奥体片区供销结构分析图 分面积段销售情况图 分价格段销售情况奥体片区

54、的价格上涨很快，在上半年50006000元/平方米的成交量占绝对的领导地位，但是到了11月份，6000元/平方米以上的成交面积已经占到总成交面积的41，50006000元/平方米段的成交面积中，接近6000元/平方米的成交面积占相当大的比重，因此片区的整体均价也突破了6000元/ 平方米大关。四、商品住宅价格分析河西总体分析从商品住宅成交均价的走势来看，河西片区价格变动主要集中在2005年底和2006年初。在2006年6月份开始市场情况好转，成交均价一路走高，从2006年2月份的5506元/平方米升至目前的6269元/平方米,提升幅度较大。 图 河西片区各月成交均价走势奥体片区价格分析图 奥体

55、片区各月成交均价走势 以上数据来源 ：南京网尚房地产研究机构从奥体片区的销售成交价格来看，该片区的销售均价处于一种良性的增长趋势中。第四节 片区商业物业市场分析一、项目片区商业市场供应和销售情况2005年11月2006年11月河西片区各月商业物业销售上市对比数据来源于房产局2005年11月到2006年11月各月商业物业销售情况不成规律分布，06年的4、5月份以及9月份随着整体房地产市场的回暖的，商业物业销售量有所增加。整体河西片区商业物业的销售和上市情况呈良性发展。商业物业发展较为平稳，销售形势良好，有较大发展空间。2005年11月2006年11月各月份河西片区商业物业累计供销比 数据来源于房

56、产局2005年11月2006年11月累计供销比呈下降趋势，由2005年11月份的2.75到2006年11月份的1.64，回归到比较正常的水平。河西商业物业供销情况小结片区内商业物业销售和上市情况呈良性发展，2005年11月2006年11月各月份上市量基本低于销售量。一年来河西商业销售形势较好，供销比持续走低，商业物业有较大发展空间。第五节 片区办公物业市场分析一、项目片区办公物业市场供应和销售情况2005年11月2006年11月河西片区办公物业上市与销售对比2005年11月2006年11月河西片区办公物业销售均价波动2006年1月份河西片区办公物业市场在中泰国际广场挑高户型的拉升下价格到达了一

57、个顶峰。2006年2月至11月河西片区办公物业成交均价呈稳步上扬趋势，市场的稳定带来的是消费者的信心和对板块的认可。河西片区办公物业供销情况小结河西片区办公物业上市和销售情况呈良性发展，销售价格基本没有太大波动。河西片区办公物业由于自身的高起点规划和政府政策倾斜等原因收到广大消费者的欢迎，但是由于配套等方面的不利因素，目前售价与城中板块的办公物业差距较大。小户型办公物业去化量和去化速度远远强于大面积办公物业。未来奥体片区写字楼待售体量达到11.7万平米。06年110月份月均消化4000平米、预计明年市场情况好于今年，按照平均每月去化6000平方米计算。现有存量还将用一年半的时间才能消化完毕。河

58、西中央商务区已规划未开发写字楼体量大约在10万平方米左右，未来12年即将上市。第六章 项目各类型物业调研和分析第一节 项目住宅物业调研和分析一、项目周边住宅市场情况该地块附近暂时无新推楼盘或存量房不多，整个河西板块市场目前处于供略小于求的局面，因此本项目的市场容量大，市场前景看好。选取原则：根据南京市河西奥体片区房地产发展现状，结合本项目的实际出发，从项目的竞争性、规模、容积率、品牌开发商、档次等具有相似性角度出发，选取了本项目的竞争楼盘，并进行了深入调查。竞争楼盘选择：竞争楼盘：万科光明城市、万达华府、中海塞纳丽舍、银城西堤国际潜在竞争楼盘：碧瑶花园、融桥中央花园二、住宅物业可竞争项目个案调

59、查请参见附件二三、住宅物业可参考项目风格、档次横向对比项目名称建筑风格整体定位现时均价（毛坯）万科光明城市新古典主义中高档7500万达华府现代豪华中高档7300西堤国际现代中高档7500中海塞纳丽舍新古典主义中高档7390朗诗国际街区现代高档8700四、住宅物业可参考项目户型和去化速度横向对比分析项目名称户型总套数比例销售套数去化率单套面积开盘时间万科光明城市两房21025%210100%102三房51161%51099.80%115-146四房9912%7979.80%164-168跃层172%1270.50%200-220万达华府两房20023%200100%04.10三房一卫47855%

60、41787%三房二卫16819%168100%11四房223%22100%西堤国际两房48526%40383%80-10506.5三房106357%83078%120-140四房1679%12273%155-165复式1498%11275%190朗诗国际街区两房25837.60%22286%70-120三房32447%27585%120-158四房10515.30%7470%154-210五、住宅物业价格06年涨幅趋势横向对比分析六、住宅物业可参考项目目标客户群横向对比分析楼盘名称主力客户万科光明城市35-45岁之间的中年购房者是购买该项目的主要力量,鼓楼、玄武、白下、秦淮、建邺是客群的主要来