房地产经济学06-房地产市场

1、第五章 房地产市场(shchng)共三十五页本章(bn zhn)纲要房地产市场概述一房地产市场的运行二房地产市场的含义与分类(fn li)房地产市场的基本特征房地产市场的组成房地产市场的运行机制房地产市场的运行规律房地产市场过滤规律三房地产梯度消费理论房地产市场过滤理论共三十五页本章(bn zhn)纲要房地产市场的空置与空置率四空置(kn zh)、空置(kn zh)率与自然空置(kn zh)率我国房地产空置、空置率与空置期通过闲置和过度需求模型分析房地产空置共三十五页第一节 房地产市场(shchng)概述一、房地产市场的含义与分类（一）房地产市场的含义狭义的房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、

2、抵押(dy)等交易活动的场所，如房地产交易所、不动产交易所等；1、买卖：2、租赁：3、抵押： 房地产权利人他人房屋所有权和土地使用权转移房地产出租人承租人房屋使用权和土地使用权出租支付租金合同到期返还抵押人抵押权人提供抵押担保折价、变卖或拍卖房地产为抵押物共三十五页（一）房地产市场(shchng)的含义广义的房地产市场(shchng)则是指在房地产流转过程中发生的一切经济关系的总和，包括房地产市场的主体、客体、运行机制、房地产市场模式等要素。主体：主要参与者：使用者、供给者、管理者、各中介组织；客体：房地产产品及其权属证书。共三十五页（二）房地产市场(shchng)分类第一，按房地产类型住宅市

3、场(shchng)、商业房地产市场(shchng)、工业房地产市场(shchng)和其他房地产市场(shchng)；第二，按地域范围国际性房地产市场、全国房地产市场、地区性房地产市场；第三，按生产要素土地市场、房地产金融市场、房地产劳动力市场。共三十五页第四，按市场运行(ynxng)层次房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场 房地产开发商或土地(td)使用者房地产消费者房地产消费者国家出让土地出售、出租房地产转让、租赁房地产土地使用权出让市场国家垄断的一级市场房地产开发商作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场房地产增量市场；也称土地或房地产开发市场二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场

4、存量房的再度转让市场是受让方“原始”获得土地使用权的唯一渠道。在城市快速和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中在二级市场。在房地产开发区域饱和或房地产成熟的地区，三级市场的交易量远大于二级市场的交易量。共三十五页一、二、三级市场(shchng)之间的关系一级市场二级市场三级市场一级市场(shchng)是国家垄断的出让市场，是房地产市场的基础，一级市场的交易量将决定二级市场的交易量二级是放开的转让市场，二级市场的活跃必将促进三级市场的兴旺三级是放开的转让市场，房地产用户产权变更，土地余缺的调剂、用量的调整、使用结构的优化和效率的提高都将通过房地产二、三及市场进行共三十五页二、房地产市场(shch

5、ng)的基本特征(一) 区域性位置固定性和不可(bk)移动性；(二) 竞争的不充分性信息的不对称性，主要掌握在供应者手中；(三) 投机性供给弹性小-供给调节的滞后性；(四)受政策影响大存在市场失灵，需要政府进行有效调控，承担提供保障性住房的责任，以保障每个国民的居住权利；(五)银行及中介机构参与多：与金融的关联度高(六)主要表现为房地产权益的变更共三十五页三、房地产市场(shchng)的组成房地产市场中，各级行政主管部门、房地产供给者与需求者、融资机构及其它中介机构等共同构成了房地产市场的主体(zht)，他们是房地产市场的参与者和操控者。政府：土地所有者垄断市场，向土地需求者供应土地；制定交易

6、规则、监督和管理市场及为市场服务等职能；中介服务机构：提供融资、评估、保险、公证、各种咨询服务和从事房地产销售、租赁活动的中间商、经纪人以及律师等，以保障交易的顺利进行。共三十五页第二节 房地产市场(shchng)的运行一、房地产市场的运行机制房地产市场的运行机制是指房地产市场中各因素之间相互联系、互为因果，按照客观经济规律，使资源达到合理配置的具体组织结构和运行方式。房地产市场运行分为市场运行机制和宏观调控机制。（一）市场运行机制市场是一只“看不见的手”，它是价值规律在市场中的作用(zuyng)机制，是市场本身固有的，不以人的意志为转移。房地产市场中，市场机制是房地产内部机制，有其自身特点。

7、共三十五页1、供求机制作用在于调节供求关系，当供大于求时为买方市场，供求机制当供小于求时为卖方市场，供求机制从而，供求关系的变化导致价格的涨落，而价格的涨落又刺激或抑制供给和需求。2、价格机制作用其主要是通过价格涨落来影响房地产的供求关系，表现形式是价格围绕价值波动。3、竞争机制作用所谓竞争就是发生在变换主体之间的物质经济利益关系，竞争存在的前提是交换双方存在独立的经济利益。竞争行为主要(zhyo)是在同类产品的不同生产者之间，也有的发生在买卖双方之间和买者之间。竞争机制是动力机制。竞争的手段有价格竞争、质量竞争、资金、劳动力等竞争。竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的优化配置。共三十五页（二）宏

8、观调控(hn un dio kn)机制宏观调控机制1、城市的规划控制和土地的供应计划机制2、财政税收机制3、信贷及利率机制共三十五页市场(shchng)失灵 首先是指市场机制未能实现资源配置的“帕累托”效率(xio l)； 其次是指市场运行虽然实现了“帕累托”效率，但未能满足其他社会目标； 也就是说，在市场机制正常运行的条件下出现资源配置失效或其他不良后果。（三）市场失灵与政府失灵含义为什么？供给垄断；信息不对称；房地产的外部性；房地产的公共属性。共三十五页政府(zhngf)失灵 由于政府机制自身缺失而导致资源配置低小或无效的情形； 在提供公共(gnggng)物品时趋向于浪费和滥用资源，政府的

9、活动和干预措施缺乏效率； 也就是说，政府作出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。 （三）市场失灵与政府失灵含义政策不完善；政府的寻租和腐败；地方政府对政策执行力低下。表现共三十五页二、房地产市场(shchng)运行的一般规律（一）房地产市场均衡模型是指房地产的需求量（QD）与供给量（Qs）相等时的状态，达到(d do)均衡时，房地产价格即为均衡价格（PE），房地产数量是均衡数量（QE）。共三十五页（二）蛛网(zhwng)模型现实房地产市场中，根据房地产供求(gngqi)弹性大小的不同，市场均衡点的移动形式可以分为三种类型：收敛式蛛网模型、扩散式蛛网模型和封闭式蛛网模型（左图为收敛

10、式蛛网模型，中图为扩散式蛛网模型，右图为封闭式蛛网模型）共三十五页在四象限模型中，把房地产市场划分为两个(lin )房地产资产市场和房地产使用市场。所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。 在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，象限和象限为房地产使用市场，而象限与象限为房地产资产市场。在资产市场和使用市场之间有两个连接点：一是使用市场上形成的租金水平是决定资产需求的关键因素；二是两个市场在开发或者建设部分也有接合点。（三）四象限(xingxin)模型共三十五页房地产市场需求量（D）房地产市场租金(zjn)（R）房地产市场开发量

11、（C）房地产市场供给量（S）房地产市场转让价格（P）房地产市场开发成本（f(c)）房地产市场的内在因素(yn s)及其关系共三十五页房地产市场内在因素(yn s)之间的关系（1）RD（2）CS租金(zjn)与需求量开发量与供给量共三十五页房地产市场内在因素(yn s)之间的关系（3）RP（4）Cf(c)租金(zjn)与价格开发量与开发成本共三十五页房地产市场四象限(xingxin)划分共三十五页宏观经济(hn un jn j) 宏观经济(hn un jn j)增长下的房地产市场四象限模型共三十五页土地(td)政策 土地政策(zhngc)收紧下的房地产市场四象限模型共三十五页利率(ll) 利率上

12、调情况(qngkung)下的房地产市场四象限模型共三十五页第三节 房地产市场(shchng)过滤规律一、房地产梯度消费理论住房(zhfng)梯度消费实质上就是住房(zhfng)分层、分阶段消费；宏观层面把消费者作为一个总体考察，在某一个时点上，不同的人的收入水平不尽相同，所以其消费水平也存在差异；微观层面把消费者作为单独个体考察，即一个人在不同时期会有不同的收入水平与消费水平。从一个纵向的梯度结构来看，住房梯度消费就是指从租房买旧房买小面积新房买大面积新房买别墅的一个消费过程。共三十五页住房梯度结构产品结构层面单价总价价格大套中套小套面积住房区位层面中心区新城区近郊区阶层结构层面低收入阶层中等

13、收入阶层高收入阶层家庭需求层面家庭生命周期家庭规模结构共三十五页二、房地产市场(shchng)过滤规律住房过滤主要是因为住房本身市场价值的变化。即住房随时间推移，质量和价值水准下降，住房所提供的服务数量随时间推移逐渐递减(绝大多数情况(qngkung)，较高价值的住房逐渐下降到较低的层次，这时较高收入阶层为了追求更好的居住条件，会放弃现有住房，而收入较低阶层会继续使用该类住房的过程。住房过滤过程最重要的特征是住户由于住房质量下降向上迁移，而住宅价格和质量向下过滤，形成对偶运动。共三十五页住房(zhfng)消费市场的“过滤”共三十五页在1980年，低收入家庭处于点b的位置，中等收入(shur)家

14、庭处于点d，高收入家庭处于点f。收入上升导致高收入家庭对住房消费的增加，他们搬到了1990年建成的新房子里(点g)。中等收入家庭搬进高收入家庭腾出的1980年建成的住房里(从点d到点e)，低收入家庭搬进中等收入家庭腾出的1970年建成的住房里(从点b到点c)。 假设在19801990年间三种收入群体的实际收入增加了。高收入家庭的期望住房服务数量增加到180，中等收入家庭增加到155，低收入家庭增加到130。该图表明1990年住宅市场的一种可能的安排。具有180单位服务的新住房为高收入家庭建造，所以他们从点f移动到点g。中等收入家庭住进由高收入家庭腾出的住房，从点d移动到点e(建于1980年的住

15、房10年后提供155单位的住房服务)。低收入家庭住进由中等收入家庭腾出来的住房，从点b移动到点c。共三十五页第四节 房地产市场(shchng)的空置与空置率一、空置、空置率与自然空置率空置：是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。空置率：是指某一时点存量房屋空置面积占存量房屋总面积的比重，反映的是现有住房的利用状况。空置期：是指房屋从开始处于空置状态到空置结束时所经历的时间。自然空置率：是指不存在超额供给与需求，而租金处于长期均衡状态的空置率，也被称为(chn wi)合理空置率。既保证买房者的充分选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。合理区间5%-10%共三十五页二、中国(

16、zhn u)房地产统计中的空置、空置率与空置期空置：是指报告期末已竣工的商品房建设面积中尚未销售或出租的房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。空置率：是增量市场的空置率。空置期：按空置时间进行了分组 （1）空置时间在1年以内（含1年）的为待销商品房； （2）空置时间在1年以上3年以内（含3年）的为滞销商品房； （3）空置时间在3年以上的为积压商品房。共三十五页三、通过闲置和过度需求(xqi)模型分析房地产空置P1AP2PERFRABREPS()G0CDF闲置和过度需求模型供给量 在P1的价格下，市场供给量为B，需求量为A，供给超过需求，实际交易量为A，总供

17、给为R，空置房数量为AC； AB称为非均衡空置，它是供给者在此价格下愿意出售或出租的房地产数量； BC称为均衡空置，意味着即使在此价格下达到均衡，这部分土地(td)也是空置的，它要求高于P1的价格才愿意出售或出租。共三十五页三、通过闲置和过度(gud)需求模型分析房地产空置P1AP2PERFRABREPS()G0CDF闲置和过度需求模型供给量 在P2的价格下，市场供给量为F，需求量为E，供给小于需求，实际交易量为F，总供给为R，空置房数量为FG； FG称为均衡空置，意味着即使在此价格下达到均衡，这部分土地(td)也是空置的，它要求高于P2的价格才愿意出售或出租；共三十五页内容摘要第五章 房地产市场。第五章 房地产市场。空置、空置率与自然空置率。第一节 房地产市场概述。房屋使用权和土地使用权。在城市快速