中国产业园区运行现状分析

1、O前瞻产业研究院rt H 摩京 *； 产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关。产业园区可以通过带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济发展起到非常强的拉 动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营有着非常高的积极性，通常在政策、资源 等方面给予较大优惠以支持产业园区的建设。中国产业园区运行现状分析.产业园区发展规模分析产业园区数量规模分析近些年来，产业园迅速在全国各地展开布局，各式各样的创意产业园、高新开发区如雨后春笋般涌现出来，截至 2013年底，我国拥有482家国家级产业园区，其中高新区114家，经济技术开发区125家。2013年，纳入计算的

2、210家国家级经济技术开发区实现地区生产总值69063亿元，占国内生产总值的11.75%； 2014年，纳入计算的215 家国家级经济技术开发区实现地区生产总值76545亿元，占国内生产总值的12.03%。由此可见，产业园区对区域和 城市经济发展的贡献度越来越高，已经成为中国经济增长的助推器。20102014年国家级经济技术开发区地区生产总值变化情况 （单位：万亿元，%）资料来源：前糜产业研究院整理产业园区投资规模分析2014年1-11月，全国215家国家级经济技术开发区 固定资产投资（不含农户）40662亿元，同比增长 15.3%,占全国固定资产投资额（451068亿元）的 9.0%。其中，

3、东部国际级经济技术开发区固定资产投 资（不含农户）24407亿元，中部10095亿元，西部 6161亿元。20102014年国家级经济技术开发区固定资产投资变化借况 （单位：万亿元，%）资料来竦：前整产业研究院整理产业园区经营效益分析由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式 也不同。不同盈利模式下各环节的盈利能力也不尽相 同，下表对各类盈利模式进行了比较：产业园区盈利方式比较盈利方式收益水平投资额度投资回收期工业用地转让低小短商贸用地转让高小短住宅用地转让较高小短BOT运营低较大中/长住宅出售高较大短商贸出租高大长商贸出售高大短厂房出租低大长厂房出售较高大短厂房代理建设较高大中物业眼务

4、较低较小短物流服务局较大长园区广告服务高小短参股园区企业难以估计大长1园区商留经营搞大短资料来源：前瞻产业研究院整理.产业园区投资与开发风险政策性风险分析政策风险主要是指在国家宏观的投资管理体制、产业 政策和生态环境保护政策会对园区的生产与发展带来 的风险。目前国内有关产业园区的政策还不完善，开 发商面临有法难依的困境。如果产业园区的规划建设 没有得到较好的政策支持，产业园区投资成本及各项 运营风险均不能得到有效控制，这也将导致产业园区 无法正常运营。资金链风险分析由于产业园区开发的周期很长，资金前期投入很大， 后续回收周期漫长，所以产业园区投资和开发的资金 链风险非常大，资金周转速度非常重要

5、。前期沉淀资 金包括土地出让金，以及总投资30%-40%的建造成 本，在建造初期即可预售，在6-8个月后，结构封顶 就可以出售。但出售面临3年的免租期、资金沉淀期，而且后期的 收入与前期的投入不成正比，关键是定位准确。还有 一个风险问题是结构封顶前能否获得预售证，如果可 以，就可以以普通商品房的手续进行预售，但目前政 策方面对此并没有明确的规定。中国产业园区细分领域投资分析.高新技术产业园投资分析高新技术产业园基本情况高新技术产业园发展规模从历年国家级高新技术开发区批复情况来看，近年来， 国家级高新技术开发区建设逐渐活跃。2010年，我国国 家级高新技术开发区批复数量达到了27个，2012年达

6、到 了 17个，2015年为14个。截至2015年7月底，我国国 家级高新技术开发区共有129个，较2014年增加14个。20072015年国家级高新技术开发区建设规模 （单位:个）资衿来源：前瞻产业研究院整理高新技术产业园经营效益2014年，国家高新区深入实施创新驱动发展战略， 经济运行在新常态下平稳增长，营业总收入达到22.9 万亿元，相比2013年同比增长14.4%。从2001年到 2014年，国家级高新技术开发区总收入从1.2万亿元 增长到22.9万亿元，年均增长率达到了25.46%。2001W014年国家级高新技术开发区总收入变化情况 （单位：亿元，%）营业总收入同比增长资料来源：前

7、解产业研究院整理高新技术产业园企业性质2013年，国家级高新区内企业总数为71180个，其中私 营企业和有限责任公司的数量最多，占比分别为42%、 33.4%O从收入贡献来看，有限责任公司和外商投资企 业的收入占比占据前两名，分别为29.1 %、21%o2013年国家级高新技术产业园内企业数量分布结构图（按注册类型）（单位：%）私营企业，42.0%有限责任公司,注：2014年数掴皆未发布，一 ,港澳台投姿企业，5.0%厂外商绶资企业，10.2%一国有企业,I集体企业，0.6%gA。/I J股份合作企业，0.7% 0联营企业，0.3%资料来源：前瞻产业研究院整理高新技术产业园出口情况2010年以

8、来，虽然国家级高新技术产业园产品的出 口创汇呈增长趋势，但增速呈下滑态势。2012年， 我国国家级高新技术产业园产品出口总额达到了 3760.4亿美元，同比增长18.2%； 2013年，高新技 术开发区产品出口总额达到了4133.3亿美元，同比增 长 9.9%。2007-2013年国家级高新技术产业园产品出口变化情况（单位：亿美元，%）45004000350030002500200015001000500 035.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%出口创汇（亿美元）增长率（%）注：20M年幼也也未发布.资料来源：前瞻产业研究院整理

9、.工业园区投资分析一般工业园投资分析一般工业园区开发模式开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参 与力度有所不同，总的来说，由于工业地产在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业地产开发中占有 举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。工业园区主体开发模式分析资蚪来源：前瞻产业研究院整理一般工业园区产品模式虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。在借鉴了国际经验 以后，目前国内工业园区产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科

10、学，园 林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。工业园区产品模式分析工业园区产口模式园区配套 I园区功能 I建筑形态住宅配套交通配套闲乐套休娱配就业问题吸引 优质 企业聚合产业群写字楼式别sf式资料来源：前瞻产业研究院整理中国产业园区竞争排名比较分析.产业园区竞争综合排名分析综合指标排名产业园区区域状况分析从2013年中国国家级产业园区持续发展竞争力百强 榜的区域数目分布来看，东部产业园区为61个，中 部产业园区为22个，西部产业园区为17个，东部高 于中西部总和。从得分总值来看，东部产业园区为 20.0380,占总体得分的62.30%

11、；中部产业园区为 7.1343,占总体得分的22.18%；西部产业园区为 4.9937,占总体得分的15.52%。可以看出，区域得 分比例的分布与区域数目比例的分布基本相当。2013年中国国家级产业园区区域数目分布与百强榜分布比较（单位：%）0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%西部产业园区中部产业园区东部产业园区资料来源：前St产业研究院整理综合指标排名产业园区类别状况分析从平均得分来看，高新技术产业开发区平均得分为 0.32,略低于百强榜平均得分0.3217；经济技术开发 区平均得分为0.3232,略高于于百强榜平均得分。可 以看出，经济技术

12、开发区的平均发展优势略高于高新技 术产业开发区。2013年综合排名百强榜不同类别产业园区平均得分比较平均得分资科来源：前能产业研究院整理.产业园区区域排名情况分析东部地区产业园区持续发展竞争力排名分析 百强榜东部地区中，来自北京的园区以0.5668的综 合平均分在东部地区各省市中排名第一，并远高于第 2名天津市，其余东部各省市综合平均分在0.2758- 0.4164间呈连续性分布。在东部地区中，江苏省占据 的百强榜园区个数最多共有15个，其次为山东省和广 东省。具体分布及平均得分排名情况见下图所示：2013年东部产业园区省份综合平均得分资料来源：前糖产业研究院整埋中部地区产业园区持续发展竞争力

13、排名分析 百强榜中部地区中，来自湖北省的园区以0.4000的综 合平均分在中部地区各省市中排名第一，吉林省和河 南省均位列3强，中部各省市持续发展竞争力综合平均 分在0.4000-0.2658间几乎呈连续分布。安徽省占据 的百强榜园区个数在中部地区最多共有5个，黑龙江、 湖北、湖南、吉林四省均有3家园区上榜。2013年中部产业园区省份综合平均得分资料来源：前糖产业研究院整理西部地区产业园区持续发展竞争力排名分析 根据百强榜中的综合得分情况，进一步整理出西部园 区的持续发展竞争力排名情况，如下表所示：2013年西部地区国家级产业园区持续发展竞争力排名表排名名祢地区综合得分百强榜排名1成都高新技术

14、产业开发区四川0.3983132西安高新技术产业开发区陕西0.3898143西安经济技术开发区陕西0.3404294成都经济技术开发区四川0.3254375兰州经济技术开发区甘肃0.3087436贵阳经济技术开发区贵州0.2990457贵阳高新技术产业开发区贵州0.2913558乌鲁木齐经济技术开发区新疆0.2840599西宁经济技术开发区青海0.27996210南宇高新技术产业开发区广西0.277664资料来源：前照产业研究院整理.产业园区竞争排名情况总结分析五大类指标得分均值与变异系数比较从五大类指标的变异系数来看，创新发展和经济发展 指标的变异系数最大，说明百强榜产业园区间的经济 发展和

15、创新发展差异较大。而产业合作、公共服务和 社会发展指标的得分变异系数较小，说明百强榜产业 园区这个三个指标的得分差异较小。2013年五大类指标得分均值比较资蚪来源：前隐产业研究院整理中国重点省市产业园布局与产业规划方案3500030000250002000015000100005000033.8%35121.72006年 2007年 2年200拜 201阵 2011年2012年201绊40% 35%30% 25%20% 15%10% 5%0%总收入（亿元）增长率（% ）.北京市产业园区布局及产业规划北京市产业园经营情况分析近年来，北京市开发区收入规模不断扩大，并于2007 年首次突破1万亿，相

16、隔两年再次突破1.5万亿。2012年北京市级及国家级开发区实现收入达到了 2.94万亿元，相比2011年同比增长27.0%； 2013年 北京市市级及国家级开发区实现收入3.51万亿元，同 比增长19.3%。2006W013年北京市开发区收入规模变化情况（单位：亿元，%）40000资料来源：前照产业研究院整理北京城市定位及产业发展方向2015年上半年，北京市实现地区生产总值10578.3亿 元，同比增长7.0%。其中，第一产业增加值55.6亿 元，下降16.5%；第二产业增加值1964.9亿元，增长 4.3%；第三产业增加值8557.8亿元，增长7.9%。2010-2015年北京市地区生产总值

17、变化情况 （单位：亿元，%）姿料来源：前肥产业研究院整理.上海市产业园区布局及产业规划上海市土地利用现状及规划2013年，上海市推出土地建设用地总面积为2330.71 公顷，同比下降5.8%； 2014年1-8月，上海市推 出土地建设用地总面积为866.51公顷，同比下降 45.52%O从2014年走势来看，总体用地供应规模在 缩小。2011W014年上海市推出土地建设用地面积变化情况（单位：公顷）3500.003000.002500.002000.001500.001000.00500.000.00其他用地工业用地20.771653.386.321579.741.151025.3838.92

18、303.64商业/办公用地308.22249.29356.2698.65住宅用地1090.49638.89947.92425.31奥料来源：前瞧产业研究院整理上海城市定位及产业发展方向2015年上半年，上海市实现地区生产总值11887.00亿 元，按可比价格计算，较上年同期增长7.0%。其中，第 一产业增加值39.41亿元，下降8.1 %；第二产业增加值 3877.50亿元，增长1.9%；第三产业增加值7970.09亿 元，增长10.2%。第三产业增加值占全市生产总值的比 重达到67.1%,同比提高2.7个百分点。2010-2015年上海市地区生产总值变化情况 （单位：亿元，%）资料来源：前睛

19、产业研究院探理.广东省产业园区布局及产业规划广东省土地利用现状及规划2014年上半年，从供应类型看，工矿仓储用地、商服 用地、住宅用地、其他用地（包括公共管理与公共服务 用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地 和其他土地）供应量分别为2685.60公顷、1025.99公 顷、2175.47公顷和2014.45公顷，分别占供应总量的 33.99%、12.98%、27.53%、25.49%,同比增减幅度 分另悟20.02%、11.02%、-7.85%-53.23%O2011-2014年广东省建设用地供应结构变化情况 （单位：%）其他月地28.41%64.59%43.59%25.49%住宅

20、用地25.53%9.71%20.77%27.53%商服用地9.00%4.49%8.06%12.98%工矿仓储用地37.06%21.21%27.33%33.99%资料来源：前髓产业研究院整理广东省产业发展环境及方向2015年上半年，广东省实现地区生产总值34526.64 亿元，同比增长率为7.7%。其中，第一产业增加值 1342.63亿元，增长3.4%；第二产业增力口值15666.60 亿元，增长7.1%；第三产业增加值17517.41亿元，增 长8.6%。2010-2015年广东省地区生产总值变化情况 （单位：亿元,% ）800007000060000500004000030000200001

21、000001地区生产总值资科来源：前胞产业研究院整理同比增长中国领先产业园区经营状况分析1 .中关村国家自主创新示范区经营分析园区基本情况简述中关村国家自主创新示范区经过20多年的发展建 设，已经聚集以联想、百度为代表的高新技术企 业近2万家，形成了以下一代互联网、移动互联网 和新一代移动通信、卫星应用、生物和健康、节 能环保、轨道交通等六大优势产业集群，集成电 路、新材料、高端装备与通用航空、新能源和新 能源汽车等四大潜力产业集群和高端发展的现代 服务业，构建了 “一区多园”各具特色的发展格 局，成为首都跨行政区的高端产业功能区。园区发展规模分析从园区总收入来看，2013年中关村示范区投产开

22、业企 业近1.8万家，实现总收入为3.04万亿元，同比增长 23.9%o 2014年，示范区内企业15645个，实现总收入 3.61万亿元，同比增长18.75%。2015年1-6月，示范 区实现总收入15905.7亿元，同比增长10.2%。2008-2015年中关村示范区总收入变化情况 （单位：万亿元，%）资料来源：前瞄产业研究垸整理园区产业布局经验2012年10月13日，国务院批复同意调整中关村国家自 主创新示范区空间规模和布局，由原来的一区十园增加 为一区十六园，包括东城园、西城园、朝阳园、海淀 园、丰台园、石景山园、门头沟园、房山园、通州园、 顺义园、大兴亦庄园、昌平园、平谷园、怀柔园、

23、 密云园、延庆园等园区，示范区面积由原来的233平方 千米，增加至388平方千米。中关村国家自主创新示范 区目前已经形成了8大产业集群，分别是：中关村国家自主创新示范区产业发展方向产业集群代表企业信息产业集群联想、百度等生物医药产业集群科兴、万泰等能源环保产业集群华锐风电、碧水源等高端装备制造产业集群北车股份、北控集团等新材料产业集群安泰科技、中材国际等新自蹒汽车产业集群大洋电机、北大先行等航三航天产业集群北斗星通、国智恒等文化创意新兴产业集群水晶石、中视中科等资料来源：前脂产业研究院整埋园区招商引资分析2014年4月，中国人民银行总行发布中国人民银行 关于加快小微企业和农村信用体系建设的意见

24、，中 关村国家自主创新示范区成为全国首批试点的小微企 业信用体系建设实验区，这也是北京唯一一个小微企 业信用体系建设实验区。2014年4月3日，中关村示范区企业、中国领先的职业 教育公司达内科技集团成功登陆美国纳斯达克证券交 易所，交易代码为“T匚DU”，成为2014年首只在美 国上市的中概股。2.上海国际汽车城经营分析园区基本情况简述上海国际汽车城是上海市政府“十五”计划中的 重点建设项目，总体规划由德国AS&P公司承担设 计，规划占地面积100平方公里，是上海市“东西 南北”四大产业基地的西部汽车产业基地，集制 造、研发、贸易、博览、运动、旅游等多功能于 一体。上海国际汽车城位于安亭地区，地处长三 角的枢纽区位，是上海的西大门。上海国际汽车城 自2001年启动建设以来，从原先68平方公里规划（包括核心区、整车和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇