灵璧房产市场

1、灵璧项目市场(shchng)部分共三十五页城市(chngsh)属性共三十五页灵璧县北顾徐州，南临蚌埠，西接宿州，处于徐州都市圈、黄淮海经济圈和长江三角洲的经济辐射(fsh)圈内；总面积2054平方公里，辖6乡13镇和一个省级开发区，总人口120万人，截止到11年底，城区人口17.1万。区位优势(yush)明显共三十五页北有徐州国际观音(un yn)机场，驱车40分钟即可到达；京沪高速铁路在灵璧县边境设站，距灵城仅20分钟车程，在建宿淮铁路穿境而过；宿泗高速，在建双明高速公路；距连云港和南京两大港口各200公里。 未来3、5年“两高速、两铁路、北机场、南码头”的立体式交通格局将形成。公路、铁路、

2、机场、码头的多维立体(lt)交通网即将形成共三十五页灵璧县是楚汉相争的古战场，传说人物钟馗(zhn ku)的故里，中华奇石的主产区，素有“虞姬、奇石、钟馗画，灵璧三绝甲天下”之誉。灵璧石名冠古今中外，被誉为“中国四大名石”之首。城市文化(wnhu)历史悠久底蕴深厚共三十五页楼市格局(gj)初步形成，北“政务”南“汴河”两分天下共三十五页日月星城虞姬大道君临天下奇石公园(gngyun)龙山广场(gungchng)新人民医院奥泰克二期东方名城政务中心大楼五中三中钟 灵 大 道钟灵文化广场奥泰克一期富康首府约25万政务板块宏泰世纪城栖凤苑御景花园星河湾实验小学一中星河湾汴河板块未售项目在售项目楼市格

3、局初步形成 灵璧的房地产市场处于快速上升期，随着老城区土地的日益稀缺，灵璧市房地产市场发展呈现出相外围扩散的趋势，目前政务板块、汴河板块两分天下的格局已初步形成。一级商圈老城区共三十五页板块名称政务板块汴河板块代表楼盘奥泰克中央广场山水御景花园特征分析拥有政治文化中心的优势资源，稀缺山景资源成就了良好的人居环境依托优势的教育资源和汴河的景观资源价格区间38004300元/36004500元/产品类型以小高层、高层为主，多层较为稀缺以多层、小高层为主客户类型以政府事业单位职工为主，方便上班及改善性购房者的中高端客户以乡镇客户居多，购房目的多为子女上学的中端客户板块(bn kui)之争各有千秋，无

4、胜负之分共三十五页现阶段竞争(jngzhng)压力较弱，后期竞争(jngzhng)压力急剧上升共三十五页现阶段竞争(jngzhng)压力较弱项目名称 规模（万方）未售量（约万方）可售量（约万方）奥泰克一期13101君临天下1681御景花园1011栖凤苑1522宏泰世纪城2282合计297主要(zhyo)在售楼盘目前市场上在售楼盘较少，剩余规模有限；在售楼盘的可售量更是有限；现阶段楼市竞争压力较弱。共三十五页后期供应量急剧上升，竞争压力(yl)巨大项目名称 规模（约万方）未售量（约万方）奥泰克一期1310君临天下168御景花园101栖凤苑152宏泰世纪城228日月星城100100奥泰克二期303

5、0富康首府1111东方名城3535星河湾200200合计405在售项目(xingm)的未售量和即将上市项目(xingm)的体量超过400万方，竞争十分激烈。共三十五页沿迎宾大道两侧有近千亩的土地即将上市(shng sh)开发，本项目西边也有300亩的土地即将开发，城市近期也有大量的土地供应，后期竞争更加激烈。后期(huq)土地供应量充足即将上市住宅用地迎宾大道共三十五页政务区边缘(binyun)、无强势外部资源的中等规模的综合性项目共三十五页政务(zhngw)区边缘的虞姬大道新人民(rnmn)医院政务中心大楼五中三中钟 灵 大 道钟灵文化广场政务板块老城区政区区边缘地带区位：项目位于钟灵大道与

6、虞姬大道交口，向南为经济开发区，向西为政务新区核心区，本项目处于政区区边缘地带。共三十五页无强势(qin sh)外部资源交通(jiotng)资源：路况较好，公共交通(jiotng)不便虞姬大道钟灵大道城市主干道虞姬大道与钟灵大道，路面平整，道路宽阔，路况较好；项目周边现无公共交通体系，出行不便。共三十五页教育资源：周边不缺学校(xuxio)，但是无名校稀缺资源无强势外部(wib)资源虞姬大道新人民医院政务中心大楼五中三中钟 灵 大 道钟灵文化广场政务板块灵璧五中体育馆大型超市文化活动中心灵璧三中、五中分布在钟灵大道两侧，但是两校的知名度与影响力较弱共三十五页无强势(qin sh)外部资源景观资

7、源：外部景观资源丰富(fngf)，但是属于共享资源，凤凰山、平山、小花山、红石山、龙车山自然资源丰富，钟灵文化公园人造公园也给区域内增加了不少绿色空间；外部景观资源属于共享资源，不具有专属性。钟灵公园凤凰山共三十五页无强势(qin sh)外部资源居住(jzh)环境：规划配套完善但尚未建成，紧邻项目周边居住(jzh)氛围淡薄新县医院、体育馆、大型超市、文化活动中心等处于规划中尚未建成；紧邻项目周边现无中高档居住区及生活配套，居住氛围淡薄。东侧保障房南侧城中村北侧县医院西侧空地共三十五页中等(zhngdng)规模带有大型卖场的商住综合体项目40万方中等规模(gum)的商住综合体项目；住宅物业形态以

8、高层住宅为主，多层住宅为辅；自身带有2.5万平米的大型卖场及幼儿园。项目单位数量总规划用地面积189144总建筑面积424601.12其中地上总建筑面积371601.12住宅建筑面积324221.36其中多层住宅42612.86高层住宅281608.5商业及其他47379.76地下总建筑面积53000容积率2.0建筑密度14.76%共三十五页各项目(xingm)竞争力各有千秋共三十五页规模：星河湾、日月星城称霸(chngb)灵璧项目名称 规模（约万方）奥泰克一期13御景花园10宏泰世纪城22日月星城100奥泰克二期30富康首府11东方名城35星河湾200共三十五页建筑风格(fngg)：欧式风格

9、(fngg)占领市场主导，御景花园接受度高项目名称 建筑风格奥泰克一期欧式御景花园欧陆风情宏泰世纪城简欧君临天下徽派日月星城欧陆富康首府欧式共三十五页户型：使用率不高导致面积(min j)偏大，设计缺陷较多日月星城99平米(pn m)奥泰克90平米户型点评：过道占用面积过大，浪费空间；卫生间过分拥挤且通风采光效果较差。户型点评：开门正对餐厅、客厅、卧室、卫生间无私密性；卫生间与厨房紧连购房大忌。共三十五页营销：渠道较为(jio wi)单一推广渠道主要为：围墙广告、户外电子(dinz)字母、墙体、售楼处、楼书单页，较为单一；从售楼处的整体包装上看，普遍水平偏低。共三十五页项目名称 推广语奥泰克一

10、期政务新区欧式人文领袖样板御景花园灵璧唯一的欧陆风情豪宅宏泰世纪城灵璧第一城日月星城一城一世界富康首府县府之旁 荣耀独享东方名城38万平米鼎级水晶名城营销(yn xio):无论是售楼处的包装还是推广语的宣传整体营销水平偏低售楼处包装：面积较小，外部装修简单，内部功能分区不明显，装饰(zhungsh)成分较少；推广语：关键词“城”，围绕区位与风格进行展开也是推广的另一重点。共三十五页消费者需求(xqi)分析共三十五页物业形态：客户处于从多层住宅到高层住宅的过度阶段，客户对高层不排斥，但是多层的接受度更高；户型面积：90平米左右(zuyu)的二房、100平米左右的三房得到消费者的普遍认可，8512

11、0平米是市场主流面积区间；楼层去化：多层产品2、3、4最好，1层次之，顶层去化最慢；高层产品512层去化较好；关注因素：学区是购房置业的首选因素，其次为生活配套和环境，这三方面是客户置业的重点关注因素。地缘情节较重也是客户购房的重要特征。共三十五页经济(jngj)测算共三十五页1、市场比较法推算单价（均价） 估价思路：市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过(tnggu)对影响房地产价格的因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。在实践中总结出以下样本选取原则：相近原则，相近地段会有更多的相近因素成功原则，只有成功的

12、楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位价格(jig)预测在以上原则的指导下，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的参照对象。奥泰克、富康首府：与本案属于同一区域，可比性较强，符合相近原则；规划物业类型全，功能相似，符合功能原则；奥泰克取得了不错的销售业绩，符合成功原则。共三十五页 修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况因素，这里简略认为相同；个案得到的销售价格数据，都是当前时期内发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。另外，在项目定价中，又依据了同一项目中两种物业类型定价不冲突

13、的原则。2、定价遵循以上定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，选择了销售及即将(jjing)销售的以下楼盘“富康首府、奥泰克”。价格(jig)预测共三十五页价格(jig)预测将各比较对象换算后的市场价格经比较系数修正后得出项目住宅的参考(cnko)定价：以项目A（奥泰克）为参考： 42001.0095= 4160以项目B（富康首府）为参考： 39000.982 = 4040本案价格推算：本案价格=以项目A为参考的定价A权重（50%）+项目B为参考的定价B权重（50%）= 4100元/平方米比较内容 权 重 奥泰克 富康首府 拟合 比较 拟合 比较 程度 系数 程度 系数 小

14、区规模 10%1.020.1020.950.095区域位置 20%1.050.211.020.204外部环境 10%1.070.1071.050.105社区景观 10%1.040.1040.960.096立面设计 15%1.020.1530.980.147房型设计 15%0.950.14250.940.141配套设施 10%1.020.1020.890.089营销推广 10%0.890.0890.880.088合 计 100%/ 1.0095/ 0.965共三十五页价格(jig)预测项目名称 推广语奥泰克一期政务新区欧式人文领袖样板御景花园灵璧唯一的欧陆风情豪宅宏泰世纪城灵璧第一城日月星城一城

15、一世界富康首府县府之旁 荣耀独享东方名城38万平米鼎级水晶名城共三十五页项目单位数量总规划用地面积189144总建筑面积424601.12其中地上总建筑面积371601.12住宅建筑面积324221.36其中多层住宅42612.86高层住宅281608.5商业及其他47379.762.5万（自持）地下总建筑面积53000产品分项销售总面积（m2）总额（万元）销售均价（元）住宅部分32.4221 132,930.61 4,100.00 商业部分2.23826,856.00 12,000.00 总销售收入159786.61 毛利润(万)14,665.08 所得税4399.52按照30%征收净利润1

16、0,265.56 净利润率6.42%序号项目名称计算公式计算结果(万元）1 土地费用土地拍卖费284亩*121万元/亩34364.00 宣传公告费0.00 土地评估费0.00 土地契税284亩*121万元/亩*4%1374.56 登记费TM*1.5元/ m228.37 小 计35766.93 2 前期工程费规划、单体设计费JM*20元/平方米849.20 审图费JM*1元/平方米42.46 地质勘探费估算10.00 临时水电及土方工程款TM*8元/平方米151.32 大配套费JM*160元/平方米6793.62 质检费、监理费JM*8元/平方米339.68 人防费JM*10元/平方米424.6

17、0 小 计8610.88 3 建安费高层住宅建筑安装费GM*1800元/平方米50689.62 多层住宅建筑安装费DM*1000元/4261.30 商铺建安费SM*1600元/平方米7580.80 地下车库DM*2000元/10600.00 电梯费78部*30万/部2340.00 小 计75471.72 4 基础设施费小区道路绿化费TM*50%*100元/平方米945.72 天燃气HS*3200元/户1037.44 供水增容费、排污增容费估算100.00 供水施工费JM30元/1273.80 供电综合费JM*80元/平方米3396.81 劳保统筹0.00 小 计6753.77 5 销售费用营销

18、成本销售收入*3%4793.60 委托物管费用估算60.00 6 小 计1+2+3+4+5131456.90 7 项目运作费用6*0.5%657.28 8 成本总额6+7132114.18 9 建设单位管理费6+7*2%2642.28 10 不可预见费用6+7*1%1321.14 银行贷款利息11 投资总额8+9+10136077.61 12 销售收入住宅面积*单价132930.61 公寓面积*单价0.00 商 业面积*单价26856.00 小 计159786.61 13 营业税及附加12*5.66%9043.92 14 总成本合计11+13不含所得税预征145121.53 15 毛利 润12-11-1314665.08 共三十五页大量的保障房项目分争(fn zhn)市场蛋糕，分流目标客户灵璧市场(shchng)上在建和即将上市的保障房项目较多，分流了房地产市场(shchng)目标客户，未来大规模保障房、廉租房的供应将对商品房的去化造成不小的冲击。共三十五页内容摘要灵璧项目市场部分。京沪高速