房地产研究报告范例课件

1、A项目定位报告西安A公司第1页，共29页。研 究 成 果 摘 要与本报告结论相关的数据请参阅市场调研报告的有关章节。1、项目地块适宜开发住宅和商业用房，不宜开发其它形态的物业。2、楼盘设计为高层和小高层。3、高层为商住楼，小高层则为纯住宅楼。4、高层的主力面积为70100平米；小高层的主力面积为100130平米。5、目标消费群为初次置业中青年人、二次置业的中年人、核心区与过渡区的创业者和小型企业。6、本项目的销售毛利润乐观估算约为10,183万元；投资收益率为31% ；悲观估算约为6,102万元，投资收益率为19% 。第2页，共29页。地块适宜开发什么样的物业形态呢？项目初步定位宜开发的物业形

2、态应具备哪些属性呢？地块研究竞争研究消费研究产品定位初步定位可行吗？研究思路与模型介绍第3页，共29页。一、项目地块研究二、项目定位可行性研究三、风险与收益研究第4页，共29页。 地 块 研 究位于高新区西边，可借助高新区概念。西面紧临丈八北路，北面毗邻唐兴路，与枫叶新都市、高科新花园遥相呼应，在气势与品质上可以传递出一种高端定位信息。北面高科房产174亩住宅用地的开发必将进一步强化这一趋势。项目地块东面分布有企业及厂房基本定型，没有高建筑物，东面视野非常开阔。拓宽改造的丈八北路为双向六车道的宽敞大道，明年交付使用，它必将成为西安市区西部的主要干道，也必将成为高新区连接外部的西大门。优势分析项

3、目地块的价值发现第5页，共29页。劣势分析项目地块位于高新区西部的边缘区，地理位置相对比较偏僻，不利于聚集人气。项目地块与高科新花园、枫叶新都市之间被安置房与厂房隔开，一定程度上破坏了高品质居住社区的整体性与连贯性。配套设施不够丰富，可选择性差。地块西侧为鱼化寨村，没有任何人文、自然景观，且存在一些规模小可能会对环境产生污染的私人小企业。项目地块存在的威胁 地 块 研 究第6页，共29页。项目地块高层小高层多层商住楼写字楼住宅楼别墅项目物业形态判断 地 块 研 究第7页，共29页。别墅交通便利优势劣势自然景观严重匮乏，而自然景观是别墅不可缺少的一个组成部分。因此，与周边环境的景观融为一体的要求

4、无法满足。与工业厂房相临，在一定程度上弱化了其休闲的内涵，极大的减弱了别墅作为顶级物业的价值。本项目地块不具备开发别墅的条件与潜在价值 地 块 研 究第8页，共29页。写字楼交通便利紧邻交通主干道优势劣势地理位置偏僻，商务氛围淡。尽管地块西侧规划为国际软件园，但未来三年内不会给项目地块带来实质性的益处。周边大片厂房与产业用地的存在，制约了商务氛围的营造。未来规划的CBD，将会产生一定的竞争压力。本项目地块开发写字楼的风险太大，不适宜开发纯写字楼 地 块 研 究第9页，共29页。住宅楼与商住楼能够利用高科新花园、枫叶新都市形成的高品质住宅区的概念。视野将非常开阔交通便利环境安静，很适合居家。优势

5、劣势位置比较偏僻外部配套设施不丰富景观环境较差本项目地块适宜开发住宅楼与商住楼 地 块 研 究第10页，共29页。在开发过程中，应充分利用高品质住宅区的概念，努力降低周边安置房、企业厂房对这种整体性的破坏程度。利用高层住宅形成与高科花园、枫叶新都市的高层住宅形成遥相呼应的气势，从而展现烘托出高品质住宅区的整体性。项目地块东侧视野开阔，力求从唐延路、高新成熟区方向来吸引消费者的目光。扬长避短，变不利为有利（一） 地 块 研 究第11页，共29页。减低由景观匮乏而造成的环境不良的感觉。在小区内建造一定的人造景观来提高小区的品质，从而弥补自然景观匮乏的不足。减少位置偏僻带来的负影响。强调交通的便利性

6、，充分利用高新区概念，用未来高新区西大门的概念来弱化位置偏僻的缺憾。扬长避短，变不利为有利（二） 地 块 研 究第12页，共29页。经过上面的分析，方位公司建议：1、本项目的开发以适量的高层商住楼与中低高度的小高层纯住宅楼相结合。2、小区内营造一定的景观环境。3、利用底层商业或商务用房充分发挥地块西侧紧临丈八北路的优势。4、借助高新区的概念。地块初步定位 地 块 研 究第13页，共29页。一、项目地块研究二、项目定位可行性研究三、风险与收益研究说明：通过上面的研究分析，别墅与写字楼在本项目中不宜开发。因此，为突出重点，有的放矢，下面的研究分析将对上述两类形态的物业不再过多涉及。第14页，共29

7、页。可 行 性 研 究消费者有哪些特征呢？确定目标消费群目标消费群有什么需求特征呢？目标消费群的需求有多大的市场空间呢？项目定位竞争研究消费需求研究消费者特征研究第15页，共29页。1、年轻化潜在消费者年龄主要集中在2635岁之间，可分为两类：A、2630岁的消费者这一群体基本属于一次置业者。他们文化程度较高，但参加工作时间不长，手中没有太多积蓄，又将面临结婚或刚刚结婚，渴望能够拥有属于自己的生活空间。B、3035岁的消费者事业和家庭相对稳定，经济上有一定积蓄，家庭结构大多都有小孩。对事业和子女的抚养都需要倾注很多精力，迫切需要改善居住环境，解决照顾子女和赡养老人的居住窘境。消费者特征（一）可

8、 行 性 研 究第16页，共29页。2、二次置业者增多A：尽管已有了自己的住房，但由于经济实力增强，家庭稳定，事业蒸蒸日上，为了提高生活品质，更好的享受生活，开始二次置业。B：为了实现使自己积蓄增值的目的，同时又能有效的规避风险，选择房地产作为保值增值的渠道。上述两类人尽管目的完全不同，但却造就了相同的行为购买房产，二次置业。可 行 性 研 究消费者特征（二）第17页，共29页。3、区域分布明显 在高新区购买住房的消费者目前的居住区主要位于高新区和城南区，即主要位于项目地块的核心区和过渡区，边缘区的消费者比较少。核心区过渡区边缘区高新区、鱼化寨村、外事学院及周边区域南郊、西郊东郊、城内、北郊可

9、 行 性 研 究消费者特征（三）第18页，共29页。1、初次置业中青年人2、二次置业的中年人3、核心区与过渡区的创业者、小型企业注：对于鱼化寨潜在消费者，我们建议不应作为本项目的目标消费群。主要理由：这部分人群的文化素养与个人素质不高，他们的介入，会对本小区的品质与档次带来负面影响，与利君集团欲在房地产行业树立的高品牌形象的初衷相冲突 ，同时也会减低对其他类消费者的吸引力。可 行 性 研 究目标消费群确定第19页，共29页。1、格承受能力中等偏上潜在消费者的承受的总价25万45万元。2、中户型为主主力面积100-130平米，最受欢迎的两种户型依次为3室2厅1厨2卫、2室2厅1厨1卫。3、高层最

10、受欢迎，其次是小高层消费者认为高层与小高层的品质相对比较高，视野开阔，空气相对好一点，尤其是搏得了中青年的喜爱。4、功能性空间需求增加在保证舒适的起居生活用房外，希望在户内增加功能性空间对他们具有吸引力。可 行 性 研 究目标消费群需求特征分析（一）第20页，共29页。5、装修偏好分化明显在住房的装修方面，对毛坯房和精装修房的偏好明显强于简装修房。6、生活配套突出因素生活配套在学校（不含幼儿园）、银行、便利店是需求最为突出的三个方面。7、关键影响因素目标潜在消费者在购房时最关注的因素前三名：文化氛围、交通便利情况、住房面积。可 行 性 研 究目标消费群需求特征分析（二）第21页，共29页。竞

11、争 研 究（一）目前西安房地产市场的竞争有以下趋势特点：1、产品品质精细化现在开发商开发楼盘不再只是一个简单的住所，而是和住所相关联的环境的创造，因此，楼盘的布局、环境的设置等方面都必须精益求精。2、产品规模化现在地产的开发不再是一个楼盘的开发，而是一个具有明显特色的小区的开发。3、产品内涵扩大化现在住房的内涵已不仅仅是满足舒适居住的场所，而是一个放松身心、与家人交流情感、享受生活的场所。4、产品概念化由于住房消费者在购房时往往具有一定的心理预期，因此，利用一些概念来满足消费者的心理预期，从而增加产品的吸引力。可 行 性 研 究第22页，共29页。竞 争 研 究（二）1、地块南面的“赢园雅筑”

12、 规模比较小，仅是一个规模很小的楼盘，不会对本项目构成很大的竞争压力。2、北面的高科房产174亩的住宅地尽管会对本项目产生一定的竞争压力，但它的出现会进一步强化该区域高品质住宅区的概念，对凝聚人气具有一定的作用。因此，从总体上看，该地块对本项目的影响利大于弊。3、虽然目前高新区的住房供给量比较大，但需求量也同样在不断产生。二次置业者的增加，中青年购房者的涌现，都会不同程度的减轻本项目的竞争压力。4、现在人们的住房观念开始发生变化。住房开始向僻静的郊区转移，这样更有利于享受生活，更有利于休息。而本项目的位置在一定程度上也符合这一居住潮流，尽管这一优势不很明显。综合上述分析，我们认为：利君佳园项目

13、是一个具有一定市场风险，但前景相对比较乐观的项目。可 行 性 研 究第23页，共29页。产品定位：（一）高层1、临丈八路一侧建设高层项目，其中商住楼与纯住宅楼独立建设。2、底层为商业用房，但不要设计成小隔间，这样可以使商户有更大的选择余地。3、三层以上部分的套内设计应体现住宅与办公用房两种功能的兼容性。主力面积在70100平米之间。4、其主要消费群体为初次置业的中青年人群、创业者和小型企业。5、无论住宅还是办公使用，都应有精装修房与毛坯房，两者各占50%。6、小户型的总价应在2530万元之间。中户型的总价应在3035万元之间，最好不要突破35万元。7 、住宅户型以两室一厅一厨一卫最佳。第24页

14、，共29页。产品定位：（二）小高层1、小高层全部为住宅，在顶层可适当考虑跃层结构。2、户型以中户型为主，主力面积在100130平米之间。3、户型主要为三室两厅一厨两卫，两室两厅一厨一卫。4、精装修房与毛坯房的比例为3：7。5、总价在3045万元之间。6、在住房内增加功能性空间，但具体功能由业主自行确定。第25页，共29页。一、项目地块研究二、项目定位可行性研究三、风险与收益研究第26页，共29页。风 险 分 析1、竞争风险 由于利君在房地产行业的知名度、美誉度均不及周边的高新房产和高新地产，尽量采用多种营销方式的组合，避开直接竞争。2、消费风险 目标消费者大部分没有高层和小高层的居住体验，尤其是对高层住宅公摊面积大、居住成本高、噪音等负面因素估计不足，会对购房决策造成影响。建议在产品设计和宣传上，向消费者传递一种客观的物超所值。第27页，共29页。成本收益分析成本测算1、土地成本： 4120万元 2、土地转让费： 3000万元3、勘察设计和前期工程费： 755万元 4、建设工程城建缴费： 22