房地产基础知识培训(共34张)课件

1、房地产基础知识培训张如清2012年3月1日第1页，共34页。房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分及附带的各种权益。 房地产由于自己的特点及位置的固定性和不可移动 性，在经济学上被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。第2页，共34页。房地产的定义根据房地产的概念和自身特点可以看出所有权（占有/使用/收益/处分）他物权（抵押权/租赁权） 权益单纯的土地单纯的建筑物土地建筑物结合 实物第3页，共34页。房地产业 是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，属于服务业范畴。房地产和建筑业的区别区别建筑业是物质生产部门，属于第

2、二产业。第4页，共34页。房地产的市场划分123一级市场开发商开发项目后向购房者出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售。已经成交过的商品房进入流通领域，成为市场存量，也就是通常所说的二手房市场。二级市场三级市场国有土地使用权出让。第5页，共34页。我国现行土地制度所有权 全民所有制(所有土地）：所有权属于国家代表的全体人民，具体行使权力由国务院代表国家行使。 集体所有制（集体土地）：所有权属于村民集体组织。 国家所有土地都为社会主义公有制第6页，共34页。国有土地使用权出让 国家为了社会经济建设的需要，可以行使权力征收集体所有制土地变为全民所有制土地，即平常我们所说的“征地收储”行为。 国有土

3、地使用权出让：土地使用权出让（一级市场）由国家垄断，国家以一次性收取土地出让金方式给予土地使用者（一定年限）使用权，土地使用者只有土地使用权，没有所有权。第7页，共34页。土地使用权出让年限住宅用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年综合式其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年第8页，共34页。国有土地使用权取得招标、拍卖、挂牌、协议出让方式承租方式划拨方式第9页，共34页。国有土地使用权出让流程发布出让公告。编制出让文件。地价评估，确定出让底价。编制、确定出让方案等。公布出让计划，确定供地方式。 1 2 3 45第10页，共34页。国有土地使用权出让流程办理

4、土地登记。核发建议用地批准证书交付土地。公布结果，签订出让合同。招拍挂（招标、拍卖、挂牌、协议）实施。申请及资格。 6 7 8 910第11页，共34页。土地上市前的几种状态 生地 指可能为房地产开发所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施、未开发利用的土地。 毛地 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 熟地 指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。 七通一平：上水、下水（排水）、电力、通讯、 燃气、道路、供热、场地平整。第12页，共34页。房地产开发基础知识介绍红线：是指各种用地的边界线，通俗来讲，在建筑红线外不允许有

5、任何建筑物，红线内建筑物也应需相应退让。容积率：地块内总建筑面积与土地面积的比。是房地产开发中最主要的指标之一。建筑密度：地块内建筑基底面积与土地面积的比。绿地率：地块内各类绿地面积总和与土地面积的比。楼板价：单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房地产开发过程中最主要的指标之一。第13页，共34页。房地产开发的基本路径 直接拿地法 政府在规划区内按计划进行土地拍卖，开发商自行对土地及房产市场进行市场评估，参与政府举办的“招拍挂”活动，获取土地使用权进行地产开发，一般适用于城市已规划地区、“七通一平”地区。第14页，共34页。房地产开发的基本路径土地上市市场评估筹集资金规划设计工程建设房产销售后期

6、服务参与竞拍 获取土地第15页，共34页。房地产开发的基本路径 项目策划法 主要指综合类房地产开发，如旅游地产、综合体房地产等。开发公司提供自己有竞争力的、地方政府欢迎的投资项目，与地方政府就项目投资进行洽谈，最终达到房地产开发目标。一般在风景区、城乡结合地区较多。第16页，共34页。房地产开发的基本路径项目策划项目选址招商引资规划调整土地挂牌项目立项土地获取土地报批规划设计后期运营房产销售工程建设项目策划项目选址招商引资规划调整土地挂牌项目立项土地获取土地报批第17页，共34页。房地产开发的基本路径 项目收购法 全部或部分收购拥有土地使用权证的房地产开发公司股权，获得土地使用权进行房地产开发

7、。第18页，共34页。房地产开发公司部门组成及基本职能 包括：董事长、总经理、副总经理、总工程师、总会计师、董事长助理等职务。 全面负责项目策划、资金筹集、获取土地、项目开发、销售管理、后期服务等事宜，一般情况下房地产开发公司实行项目负责制，由董事长（总经理）领导向董事会负责。领导层第19页，共34页。房地产开发公司部门组成及基本职能 包括人事行政部、财务部门、法务部门等。 对公司的运营提供人事管理、行政工作、资金管理、法律工作等支持工作。管理层第20页，共34页。房地产开发公司部门组成及基本职能 包含项目策划部、前期开发部、规划设计部、工程管理部、市场营销部等。 具体实施从项目落地、报批报建

8、、工程建设、产品销售等一系列工作。是保证项目投资成功，实现投资目的的关键力量。经营层第21页，共34页。房地产开发中对应的政府相关部门及基本业务市（区、县）政府：主要负责项目招商、洽谈、落地、投资条 件等基本条件的落实。规划局：项目基本规划条件的落实，项目规划设计方案的审批 等工作。国土局：土地的报批及出让工作。建设局：工程建设的管理工作，质量监管工作（质监站）。林业局：林地使用的审批工作。物价局：产品销售的价格备案。公安局：项目设计方案中交通组织的审批、地名审批等。消防部门：项目消防的审批管理等。 第22页，共34页。 上述主要是在就开发过程中密切相关的主要部门，实际工作中还有很多大大小小的

9、政府机关需要我们去打交道、去应付。第23页，共34页。房地产开发过程中社会合作伙伴策划公司：项目定位、定性、定量服务，提出投资方案、 拿地方案、设计方案及其他各种专业性意 见供公司领导层决策。设计公司：包含但不限于项目方案设计、景观设计、装潢 设计及其他各种专业设计。建筑安装公司：包含但不限于土建工程、安装工程、装修 工程、景观绿化工程及各种专业配套施 工安装公司。第24页，共34页。房地产开发过程中社会合作伙伴监理公司：为项目提供质量监督的专业公司。咨询服务公司：为开发项目提供营销代理咨询、造价咨 询、法律服务的各类公司。营销代理公司：为产品提供专业代理销售服务的公司。物业管理公司：后期物业

10、管理的专业公司。银行：提供资金支持。第25页，共34页。房地产开发项目的基本成本构成 土地成本：是房地产项目中的关键成本，一般约占30%40%。 建安成本：包括工程土建、安装、装修、红线内外市政配套、管 网绿化等一切用于产品建设的费用。 财务费用：资金占用所必须支付的资金成本。 营销费用：为销售产品所发生的广告费用，代理费用等。一般约 占销售收入的2%左右。第26页，共34页。房地产开发项目的基本成本构成管理费用：为开发项目而发生的人员工资等项目运营费用，一 般占销售收入1%2%左右。税费等：在生产经营及产品销售中计提的各种税费。如：营业 税、所得税、土地增值税、土地契税、教育附加费 、 房屋

11、维修基金等。不可预见费用：上述费用外其他可能发生的费用。第27页，共34页。房地产中的层数划分 中高层住宅 多层住宅 高层住宅 超高层 低层住宅13层（建筑高度不大于11米）79层（建筑高度不大于30米）10层以上46层（建筑高度不大于24米）建筑高度大于100米的民用建筑为超高层第28页，共34页。房地产开发过程中的四证一书国有土地使用证拿地阶段建设用地规划许可证拿地阶段建设工程规划许可证规划审批阶段建设工程施工许可证开工先决条件选址意见书（建设工程用地批准书）项目立项阶段 实际上现在又增加了一证二书，分别为“商品房销售许可证”、“住宅使用说明书”、“住宅质量保证书”。第29页，共34页。房

12、地产项目成功的几点要素融资产品销售地段 是决定价值的关键因素，拥有前瞻眼光看待土地所处地段，更能获得意想不到的收获。 粗制滥造的时代已经结束，优良品质，性价比最高的产品才能拥有客户。 全面竞争的时代来临，领先的营销策略是实现利润必不可少的先决条件。项目能否成功的基础条件。第30页，共34页。中国房地产发展历程 深圳中国土地“第一拍”标志着中国土地使用权商品化开始。 房地产市场进入活跃期。 “831大限”所有经营用地必须公开出让。 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见是中国住房模式的新转折点。1978年 改革开放，理论界提出商品房及土地产权的概念。1987年1998年2004年2008年20

13、10年大力发展保障房、经济适用房，史上最严厉的房产调控开始。第31页，共34页。中国房地产业未来展望（个人观点） 暴利时代已经结束，房地产业进入资金为王，品质为先的时代。 三四线城市，后发展地区当下拥有更多的机会。 中国经济正处于上升通道，城市化全面加速， 房地产业还有20年的黄金时机。第32页，共34页。第33页，共34页。1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的

14、贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!25、你不能拼爹的时候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上没有障碍，人还有什么可做的呢。27、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。励志名言：比别人多一点执着，你就会创造奇迹28、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。29、人生就像一道漫长的阶梯，任何人也无法逆向而行，只能在急

15、促而繁忙的进程中，偶尔转过头来，回望自己留下的蹒跚脚印。30、时间，带不走真正的朋友；岁月，留不住虚幻的拥有。时光转换，体会到缘分善变；平淡无语，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在与不在，都会惦念；无心的情，无论你好与不好，只是漠然。走过一段路，总能有一次领悟；经历一些事，才能看清一些人。31、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。32、命好不如习惯好。养成好习惯，一辈子受用不尽。33、比别人多一点执着，你就会创造奇迹。50、想像力比知识更重要。不是无知，而是对无知的无知，才是知的死亡。51、对于最有能力的领航人风浪总是格外的汹涌。52、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量

16、。53、年少时，梦想在心中激扬迸进，势不可挡，只是我们还没学会去战斗。经过一番努力，我们终于学会了战斗，却已没有了拼搏的勇气。因此，我们转向自身，攻击自己，成为自己最大的敌人。54、最伟大的思想和行动往往需要最微不足道的开始。55、不积小流无以成江海，不积跬步无以至千里。56、远大抱负始于高中，辉煌人生起于今日。57、理想的路总是为有信心的人预备着。58、抱最大的希望，为最大的努力，做最坏的打算。59、世上除了生死，都是小事。从今天开始，每天微笑吧。60、一勤天下无难事，一懒天下皆难事。61、在清醒中孤独，总好过于在喧嚣人群中寂寞。62、心里的感觉总会是这样，你越期待的会越行越远，你越在乎的对

17、你的伤害越大。63、彩虹风雨后，成功细节中。64、有些事你是绕不过去的，你现在逃避，你以后就会话十倍的精力去面对。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告诉自己一次，我真的很不错。67、心中有理想 再累也快乐68、发光并非太阳的专利，你也可以发光。69、任何山都可以移动，只要把沙土一卡车一卡车运走即可。70、当你的希望一个个落空，你也要坚定，要沉着！71、生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。72、只要路是对的，就不怕路远。73、如果一个人爱你、特别在乎你，有一个表现是他还是有点怕你。74、先知三日，富贵十年。付诸行动，你就会得到力量。75、爱的力量大到可以使人忘记一切，却又小到连

18、一粒嫉妒的沙石也不能容纳。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生

19、活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴

20、中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大