资产评估相关知识介绍教学课件(28张)

1、资产评估相关知识介绍资产管理部目录资产评估概述资产评估机构国有资产转让资产评估概述 一、资产评估的定义： 是指由专门机构和人员，依据国家的规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。 资产评估概述 二、资产评估的要素： 1、评估主体（资产评估的机构和人员 ） 2、评估客体（评估对象） 3、评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据） 4、评估的目的（一般目的和特定目的） 5、评估原则（行为规范和准则） 6、评估程序（评估环节和顺序） 7、价值类型（市场价值类型和市场价值以外的价值类型） 8、评估方法（成本法、收益法、市

2、场法三种基本方法） 9、评估假设（交易性假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设 ） 10、评估基准日（评估时点） 资产评估概述 三、资产评估的目的： 1、评估目的重要性评估目的决定价值类型评估方法制约资产评估概述 三、资产评估的目的： 2、评估目的分类 评估目的分为一般目的和特定目的。 从资产评估实践来看，引起资产评估的资产业务主要有： 资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、 合作；企业清算；担保；企业租赁；债务重组；价值咨询。 特定评估业务包括： 以抵（质）押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。 资产评估概

3、述 四、资产评估的方法： 1、市场法 （1）定义 是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 （2）分类 市场法中的具体评估方法分为直接比较法和类比调整法。 类比调整法是市场法中最基本的具体评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样，具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。资产评估概述 四、资产评估的方法： （3）基本计算公式 （4）方法的应用 市场法适用于具有一定通用性能在公开市场出售的资产，比如房地产、土地、设备、

4、有价证券等。 由于我国目前市场经济尚不发达，市场信息化程度不高，企业价值资产评估时无法得到与委估资产相类似的交易案例，一般不采用市场比较法。随着产权交易市场的活跃，现在企业股权价值评估也开始采用市场法。资产评估概述 四、资产评估的方法： （5）举例 某商业用房，面积为500平方米，现因企业股权转让需要进行评估，评估基准日为2009年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示： 资产评估概述 四、资产评估的方法： （5）举例 单位：人民币元/平方米 被评估资产单价（27,336.4527,850.4727,654.21）327,

5、614元/平方米 被评估资产总价27,61450013,807,000元参照物 ABC交易单价 25,000 29,800 29,590 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/107 100/107 交易情况修正100/100 100/104 100/100 修正后的价格 27,336.45 27,850.47 27,654.21 参照物 ABC交易单价 25,000 29,800 29,590成交日期 2009.6 2009.9 2009.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4%

6、 正常 资产评估概述 四、资产评估的方法： 2、成本法 （1）定义 是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 （2）理论依据 资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高。 资产的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的。资产评估概述 四、资产评估的方法： 2、成本法 （3）基本计算公式 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗 重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 或者为：评估值重置成本综合成新率 在企业价值评估时，成本法即单项资产分别采用不同的评估方法得出单项资产的评估价值并累加求和，减去负债的评估值之和，得出股权的评估价值。 计算公式为：

7、股东全部权益评估值=总资产评估值-总负债评估值。 资产评估概述 四、资产评估的方法： 2、成本法 （4）方法应用 运用成本法的前提应当具备可利用的历史资料，形成资产价值耗费是必须的。 该方法使用于可复制的资产、专用资产、单项资产，比如设备、车辆、存货、无形资产、企业价值等。资产评估概述 四、资产评估的方法： 2、成本法 （5）举例 设备概况设备序号：表5-2-1 设备名称：检测仪 规格型号：M40 启用日期：2007.12.29 数量：1台 评估基准日：2008.6.30 重置全价的确定 评估人员通过查询*网站和*公司报价，确定该型号的检测仪目前的市场价格(含运费与设备调试费）为14000元，

8、故该单台设备的重置全价为14000元。资产评估概述 四、资产评估的方法： 2、成本法 （5）举例 成新率的确定 a年限法：采用使用年限法估算成新率，该类电子检测设备的经济使用寿命一般为5年，已经使用了6个月。 故该设备的年限法成新率=（5-0.5）/5100%=90% b技术鉴定法：评估人员实地勘查，观察设备主要结构状况及各部件的运行状况，设备结构完好，运行正常 (省略技术鉴定系数表）。技术鉴定成新率为89%。 年限法确定的成新率取权数40%，技术鉴定法确定的成新率取权数60%，得：综合成新率=（90%40%+89%60%）=89%（取整）资产评估概述 四、资产评估的方法： 2、成本法 （5）

9、举例 评估值的确定 评估值=重置全价成新率 =1400089% =12460.00元资产评估概述 四、资产评估的方法： 3、收益法 （1）定义 是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 资产的价值取决于它的效用，也就是它未来的预期收益。未来的预期收益越高，它的效用越大，资产评估的价值也就越高。资产评估概述 四、资产评估的方法： 3、收益法 （2）基本计算公式 P:评估价值 R:收益额 r:折现率 n:收益年限 （3）方法的运用 收益法适用于资源性资产、无形资产、企业价值等。资产评估机构早先资产评估机构都有事业单位背景，分为A、B、C、D四个级别

10、，经过一系列的机构改革，等级低的机构进行兼并整合、事企分开，现划分为可以从事证券业务评估（包括上市公司）和从事非证券业务两类。依据官方截止2009年12月的公告信息，上海地区目前有55家评估机构，其中拥有证券业资格评估机构为以下6家： 上海财瑞资产评估有限公司上海东洲资产评估有限公司上海立信资产评估有限公司上海万隆资产评估有限公司上海银信汇业资产评估有限公司上海众华资产评估有限公司 国有资产转让一、国企改制的流程：企业向上级主管部门提交改制申请改制前的清产核资改制基准日审计根据审计后的结果进行资产评估国有资产监督管理部门核准或备案公开挂牌产权交易或企业定向转让工商部门变更登记或重新注册股东会或

11、董事会制定改制方案上级主管部门同意改制的批复国有资产转让二、国资审批上报时间： 企业收到资产评估机构出具的评估报告后应当逐级上报初审，经初审同意后，市属一级单位最迟应在评估报告有效期届满前6个月转报市国资委；涉及房地产开发企业或主要资产为房地产的企业的资产评估报告，市属一级单位转报日与评估基准日间隔最多不超过4个月。国有资产转让三、需要资产评估的经济行为： 国有企业及其各级子企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估： 1、整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； 2、以非货币资产对外投资； 3、合并、分立、破产、解散； 4、非上市公司国有股东股权比例变动； 5、产权转让； 6、资产

12、转让、置换； 7、整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； 8、以非货币资产偿还债务； 9、资产涉讼； 10、收购非国有单位的资产； 11、接受非国有单位以非货币资产出资； 12、接受非国有单位以非货币资产抵债； 13、法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。国有资产转让四、不需要资产评估的经济行为： 国有企业及其各级子企业有下列行为之一的，可以不对国有资产进行评估： 1、经各级人民政府或其国有资产监督管理机构批准，对企业整体或者部分资产实施无偿划转； 2、国有独资企业与其下属独资企业（事业单位）之间或其下属独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）置换和无偿划转。国有资产转让五、核准

13、和备案的范围 ： 国有资产评估项目实行核准制和备案制。 1、核准项目范围具体如下： （1）经上海市人民政府批准实施的重大经济事项的评估项目； （2）市属一级单位的评估项目； （3）市国资委持有国家股且为第一大股东的上市公司（视同一级单位）的评估项目。 2、备案项目范围具体如下： 除符合核准情况以外的国资评估项目实行备案制。 市属一级单位在审核过程中，尤其关注涉及如土地、房屋建筑物、无形资产等特殊资产的项目。 国有资产转让六、国有资产评估中方法的使用： 根据企业价值评估指导意见（试行），注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成

14、本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 涉及国有资产评估时，要求的是必须同时使用2种及2种以上方法,对于非上市公司使用市场法是比较难取得案例及相关资料的。所以就变成了只能用成本法收益法。不用收益法的情况是能明确指出企业未来收益难以预测的原因,或者明确指出企业预期无法经营，或者评估受限等特殊情况不能采用收益法。Thank You !二o一o年四月1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持

15、热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6

16、、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代

17、表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自

18、己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。16、在路上，我们生命得到了肯定，一路上，我们有失败也有成功，有泪水也有感动，有曲折也有坦途，有机遇也有梦想。一路走来，我们熟悉了陌生的世界，我们熟悉了陌生的面孔，遇人无数，匆匆又匆匆，有些成了我们忘不掉的背影，有些成了我们一生的风景。我笑，便面如春花，定是能感动人的，任他是谁。17、努力是一种生活态度，与年龄无关。所以，无论什么时候，千万不可放纵自己，给

19、自己找懒散和拖延的借口，对自己严格一点儿，时间长了，努力便成为一种心理习惯，一种生活方式！18、自己想要的东西，要么奋力直追，要么干脆放弃。别总是逢人就喋喋不休的表决心或者哀怨不断，做别人茶余饭后的笑点。19、即使不能像依米花那样画上完美的感叹号，但我们可以歌咏最感人的诗篇；即使不能阻挡暴风雨的肆虐，但我们可以左右自己的心情；即使无法预料失败的打击，但我们可以把它当作成功的一个个驿站。20、能力配不上野心，是所有烦扰的根源。这个世界是公平的，你要想得到，就得学会付出和坚持。每个人都是通过自己的努力，去决定生活的样子。1、许多人企求着生活的完美结局，殊不知美根本不在结局，而在于追求的过程。2、慢

20、慢的才知道：坚持未必就是胜利，放弃未必就是认输，。给自己一个迂回的空间，学会思索，学会等待，学会调整。人生没有假设，当下即是全部。背不动的，放下了；伤不起的，看淡了；想不通的，不想了；恨不过的，抚平了。3、在比夜更深的地方，一定有比夜更黑的眼睛。4、一切伟大的行动和思想，都有一个微不足道的开始。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14