媒体曝二手房市场签阴阳合同避税成公开秘密

1、.：.；媒体曝二手房市场签阴阳合同避税成公开2021年09月15日00:20央视 HYPERLINK comment5.news./comment.htm?site=news&id=25712898 t _blank 我要评论(76) 字号：T|T 导读在二手房买卖中，“阴合同显示买卖双方真实的成交价钱，而“阳合同一种是虚高的房价合同交给银行，以恳求更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产买卖中心过户，以便少交税。房产中介机构为促成房屋买卖合同的签署，往往会引荐各种方式进展逃税、避税，最常用的手段即签署“阴阳合同。 在二手房市场上，阴阳合同曾经成了一个公开的。为了少交税、多贷款而签的“阴

2、阳合同，看似对买卖双方都有利，其实它暗藏很多风险。阴阳合同的存在，不仅呵斥了国家税收上的艰苦损失，也给正常的楼市数据统计，放了一颗迷雾弹，导致统计数据失真。 HYPERLINK news./a/20210915/000021.htm t _blank 1949 HYPERLINK news./a/20210915/000021.htm t _blank 视频：找不到“北的二手房2021年9月14日央视播出，以下为节目实录：在北京市刚刚公布的房地产运转报告中，新出炉的房产数据中少了二手房均价这个目的。北京市统计局新闻发言人表示，由于二手房市场的阴阳合同等问题比较复杂，暂时还不能做到对二手房市场进

3、展全面调查，所以将暂停发布二手房数据。而北京市统计局此前公布的6月份的二手房统计数据，正是由于同样的缘由，导致和中介公司公布的数据悬殊很大，给公众呵斥了困扰。统计部们结合有关部门出台严峻措施，坚决打击阴阳合同。那么二手房市场中，为什么会产生阴阳合同，它终究呵斥了什么影响，能否又能随着打击就此偃旗息鼓呢？记者首先采访了一家房产中介，任务人员向记者引荐了几套房源，记者表示计划进展全款买卖，但希望可以避税。中介公司任务人员：您不说我们都会给他做，由于他既然找到我们，我们一定就为他着想。其实他是不经常接触，我们就拿这做饭吃在世纪城的这家中介，任务人员向我们引荐了一套七十平米左右售价230万的两居房源，

4、并表示可以低评将网签价钱做到接近最低指点价每平米9800元。中介公司任务人员：二三百万的房子，交税的时候也就按六七十万的价钱交税，把一切的税交齐了也就四万多，他要把一切的税交齐了，这要命了。得交将近十六万。而在另一家中介，记者向任务人员表示本人手中资金有限，想经过贷款来购置二套房，希望能从银行尽能够多地贷款。任务人员表示可以经过评价机构将看中的房源进展高评。中介公司任务人员：这房子原来评价的话两万二，它做完高评以后能够是两万四到两万五，每平就多三四千元钱，一百平的话就会多出来三四十万，要是四十万的话，(首付)百分之五十就多出来二十万。但是任务人员都表示，由于评价价是银行放款的根据，所以银行也会

5、思索风险，虽然是将评价价尽量做高，但是最终往往还是可以避税。中介公司任务人员：他过户价写那么高的价钱其实也没什么用，就按评价价钱走就可以了，既保证他尽能够多地贷出钱来，又能保证他尽能够少地交一些不用要的费用。费用主要是主要是税费。看来不论是全款还是贷款，二手房的实践成交价往往都高于最后提交的网签价，也就是提交给官方的过户价，而其最终的目的就是避税。中介公司任务人员：签的价钱普通都跟买卖实践价钱不一样。没有一样的，我做那么多年，就遇到一个，海归派，从美国回来，买了上河村的房子，当时是500万买的，他按500万交的税，我当时跟他说他可以按100万去交税，他说不行，我说为什么不行，他说这在美国被抓住

6、了得坐三年的牢。我说这是中国，不用了。在中国普通抓不住，那个懊悔呀，500万得多交多少税呀。由于可以避税，操作起来又没什么难度，记者发现阴阳合同在中介行业早已是一个公开的，当记者表示对合同的有效性有所顾虑时，几家中介的任务人员都表示没有问题。中介公司任务人员：不会不会，甭管合同价钱写什么价钱，它最后房本就改成您的名字，然后他这边很平安的。没有任何影响。谁不傻呀，他放心吧 做税只是做给银行看，只是做给国家看。当记者问及能否担忧这样的阴阳合同被相关部门查处而罚款时，这位任务人员很不以为然。记者：上面会查吗，这样的合同。中介公司任务人员：它不论他，根本上不查。他想比如说他买这边的房子，这边的房子都是

7、海淀的，海淀的过户大厅他看见了吗？一进去，09年过去他都得挤进去，它能查得过来吗 他让他派十个人查，五十个人查，他查得过来吗？同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价钱是实践成交价，然后再向房管、建委等政府部门递交一份阳合同，上面的价钱往往都低于实践成交价，为的就是避税。阴阳合同能否真的存在呢，我爱我家北京公司副总经理胡景晖接受了我们的采访。我爱我家北京公司副总经理 胡景晖胡景晖：从购房人的角度来讲，他为了省税，为了达成这个买卖，非要这么做的话，我想哪家中介公司都不会说不的。由于谁说了不这个生意就没有了，我想这是一个实践上是整个行业目前实践存在的一个实践的执行情况，只需他想开门做生意，很

8、多东西是防止不了的，胡景晖通知我们，相比新房买卖，二手房买卖价钱相对复杂，包括实践成交价、银行评价价钱和网签价钱。此外地税部门及建委还制定了地域二手房最低指点价，其目的一是对当地二手房买卖起一个指点作用，更重要的目的在于确定一个税收规范，即买卖合同价钱不得低于当地指点价，也是缴税的官方根据。但是随着近一两年北京市房价的一路狂涨，最低指点价与实践成交价间的差额越来越大，按最低指点价缴税反倒成为避税的最有效途径。胡景晖：5.5%的营业税，3%的契税，1%的所得税，假设再加上一些其他的税费，有能够购买一套房屋的本钱，税费本钱到达10%以上。那很多人都会产生这样一个避税的这样一个动机。同样的一套房子，

9、三方私下签一份阴合同，上面的价钱是实践成交价，然后再向房管、建委等政府部门提交一份阳合同，这个价钱实践上往往都低于实践成交价，这么做的目的只需一个，就是为了避税。买方省下的是真金白银，这不难想象，但是卖方和中介机构又能从中得到什么益处？三方为什么随便就能达成默契，签下阴阳合同呢？来看看陈女士的阅历家住北京的陈女士，有过几次房屋买卖的阅历。他通知记者，几次买房子，签的都是阴阳合同。陈女士：当时正好就是那个税点的新政出台后面一周，当时那个税比较高。中介给我的建议就是除了在中介签的那份合同，包括中介费什么的是按照正常的销售价，是160万的时候是去销售的。合同是这样签的，然后剩下在走其他税的时候，他们

10、中介都说他可以协助 把这个税避开。陈女士最近卖的这套房子，总价160万，房屋合同是由陈女士、买方和中介三方私下签署的合同。而为了避开高额的税费，陈女士和买方都听从了中介的建议，又签了一份合同，这份合同中，本来160万的房屋成交价，被写成了50万。这份合同是提供应税务、房管等部门的网签合同。陈女士：当时的房价应该是签了一个50多万的房价，就实践上比我本人购买的房价还要低。160万的房子，变成了50万，由此省掉的税款是多少呢？按照北京市房地产买卖中心的规定，房屋建成5年后出卖的房子可以免交营业税等税费，而5年之内出卖的房子，购买方要交纳契税和印花税，契税按照成交价1.5%比例交纳、印花税按照成交价

11、0.05%比例交纳。房屋出卖方那么要交纳印花税，营业税和个人所得税，其中，印花税按照成交价0.05%的比例交纳，营业税按照买卖差额5.5%比例交纳，个人所得税按照成交价1%比例或者差额20%比例交纳。二手商品房的买卖双方税费交纳明细表(普通住宅)购买方交纳的税费：1、契 税：成交价1.5% 2、印花税：成交价0.05%出卖方交纳的税费：1、印花税：成交价0.05% 2、营业税：5年之内：买卖差额5.5%，5年之外：免交，3、个人所得税：5年之内：成交价1%或差额20% ，5年之外：免交(业主满5年独一住宅由于陈女士的房子不满两年，不能享用5年之外税费免交的政策。根据计算，假设按照总价160万计

12、，该房应该交纳的各项税费总计94950元；假设按照总价50万计，由于低于房屋之前的购买价63万，买卖差额为负数，营业税和个人所得税工程为零，所以该房应该交纳的各项税费总计只需8000元。双方可少交纳税款86950元。阴合同：160万1.5%(契税)160万0.05%2(印花税)(160万63万)5.5%(营业税)160万1%(个人所得税)=94950元阳合同：50万1.5%(契税)160万0.05%2(印花税)=8000元税收流失：94950-8000=86950元陈女士：我们从缴税大厅出来，就是去银行打款，然后我才给他过户。他付给多少银行也不论，然后缴税大厅也不论。根据规定，购买方和出卖方都

13、要承当一定比例的税费。但实践上按照行业潜规那么，一切税费几乎都是由购买方承当的，作为卖方的陈女士其实从中受害有限，可他为什么要赞同签署这种阴阳合同呢？陈女士：(卖方)给买方省税的话，买方就会觉得更直爽，觉得这笔钱还是比较值的。然后就可以让我卖房子卖得更快一些也就是。陈女士通知我们，大部分人对于如何签阴阳合同并不是非常清楚，他买卖的几套房屋，都是由中介机构来担任起草的。陈女士：比如说过户大厅交税，纳税大厅都会有中介专门派驻这种专员，然后他的专员会帮他把一切手续签好。然后只是说该签字地方他签字，该出身份证复印件的时候他出复印件。然后根本上我就看了一眼合同，签成这样，然后他说他签字。我能够看一下总价

14、，当时觉得比较诧异，当时说这样能过吗？那边办这个事情的专员就跟我说，这个没问题一定的。陈女士说，阴阳合同，也不仅仅是把高价作低用以逃税，之前他买过一套房，中介就特别建议他，可以把房屋总价做高，用于获取更多贷款。陈女士：我其实第一套，买了一个小的二手房。我是希望多贷款，然后中介就帮我把评价价做高，这样房子的总价也就高了，把价风格高那种所谓阴阳合同。本来160万元的一套房子，在出示给税务部门的合同中，签署的成交价就变成了50万元，买家因此少交了接近10万元的税款，而卖家的房子也由于配合签署阴阳合同，很快就可以出手，双方皆大欢喜，这也正是阴阳合同泛滥的缘由。有人由于阴阳合同逃了税或者多贷了款，但是也

15、有很多人由于签了一个这样的合同，遇到了费事。房产中介机构为促成房屋买卖合同的签署，往往会引荐各种方式进展逃税、避税，最常用的手段即签署“阴阳合同。 在二手房市场上，阴阳合同曾经成了一个公开的。但是一阴一阳两份合同，真的就能像中介说的那样，能合理避税没有风险吗？北京的王女士最近正在为阴阳合同的事儿苦恼。家住北京的王女士，这几个月来不断在为房子的事情烦恼。2021年7月，王女士位于北京市丰台区的一处房产预备出卖，找到了一家中介公司协助 联络买家。王女士：我们都见了面了，签了合同了，成交的价钱是60万。但当王女士到房产买卖大厅办过户手续时，摆在她面前的却是另一份合同。王女士：交给房地局的那个合同的价

16、钱是22万。我忽然就发现，我说这价钱怎样是22万啊？我说我们不是成交60万吗？然后他说这个他甭管了。这个是那什么，是我们作价的，他别在这说。然后就给我拉一边去了。房子价钱忽然由60万变成了22万，王女士这时候才被告知，中介帮他签的是阴阳合同，这份价钱低的合同，主要是给有关部门看，是为了让买家少交点税。看到眼前合同上本来60万的房款，变成了22万，还有她的亲笔签名。王女士：链家(地产)那个程序特别搞笑，他一切东西就是到那他捂着。赶紧签字，这他赶紧签字，那赶紧签字，然后他就去签。记者在王女士提供的资料里看到，这份三方实践成交的合同，成交价钱一栏没有数字，而在另外一份中阐明，房屋成交价钱为60万。随

17、后，王女士给律师打了。律师通知她，这样做属于违法避税，超越一定额度的会被清查刑事责任。也有能够会给他带来很多意想不到的纠纷。王女士心里非常不安。王女士：就怕那个买房的人，他过完户以后，回头他反悔了。他觉得能够那个房价要跌，或者怎样样的，他会找他后帐。他完全可以说按要求22万去付他的钱，让他把其它多余的钱给他退回来。一系列顾虑让王女士不敢把房子过户给买方，但中介公司却急于做成这笔生意，敦促王女士过户。王女士：我跟他说，这样吧假设他要过的话，我先找我的律师，他跟我签个东西。然后我这样说的时候，她就去跟那个买方去协调。然后最后说那行，结果我就先走了。由于当时他就有点控制我的意思，他知道吗，就是他今天

18、不能走。王女士后来找到税务部门告发了这次阴阳合同的事，该部门相关担任人通知王女士可以立案，但最快处理要等3个月。王女士：告发之后税务部门后来给我回信了，但是他们说他们不论。他的理由就是说，他的买卖没完成。而且他又按那个指点价钱，不低于指点价钱去买卖的。由于买卖没有完成，税务部门无法介入。税务人员说，假设按照当时北京市丰台区此类房子每平米指点价不低于3500元的规范计算，由于王女士的房子是回迁房，面积60平米，即使是22万成交也不属于异常，税务部门同样没有方法介入。就在王女士左右为难的时候，由于王女士收了房款却迟迟没有过户，买家以为王女士违约，恳求仲裁。从北京仲裁委员会出具的这份仲裁结果来看，王

19、女士由于违约，需求全额返还买方593000元房款，还需求赔偿给买方，包括27550元仲裁费在内的50000元。房子没卖成，反倒要赔给买家5万多块钱，这让王女士怎样也想不通。王女士：如今我就有一个想法，我觉得中介公司他存在严重的过失。我觉得他应该来赔偿我这个损失，所以我预备去起诉这个中介公司。为了少交税、多贷款而签的“阴阳合同，看似对买卖双方都有利，其实它暗藏很多风险。数据显示，今年上半年，由于阴阳合同产生的纠纷有300多起，而今年二手房买卖保守估计的逃税额度在20亿元左右。阴阳合同的存在，不仅呵斥了国家税收上的艰苦损失，也给正常的楼市数据统计，放了一颗迷雾弹，导致统计数据失真。那么，究竟有什么

20、养的杀手锏，能制止阴阳合同产生呢？邱宝昌律师通知我们，由于阴阳合同引起的纠纷呈上升趋势，上半年，京城的各家律师事务所就接到了多起这样的诉讼。北京汇佳律师事务所律师 邱宝昌邱宝昌：实践上阴阳合同，是一种虚伪的或者采取一种欺骗的手段，签署这种合同，是损害国家利益的。本来是六十万，做成二十万，它税少了三分之二。律师邱宝昌通知记者，按照目前的法律规定，签署阴阳合同是一种违法行为。根据第四十条规定：“纳税人采取虚伪的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。第二百零一条规定：纳税人不缴或者少缴应纳税款偷税数额占应纳税额的百分

21、之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的处三年以下有期徒刑或者拘役并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。邱宝昌：另外在这里面作为一个中介，它是有责任的。有一些中介公司，为了促成买卖买卖完成，获取这种佣金，它就采取一种阴阳合同，中介方起到了推波助澜。或者是出主意，再他的主导下，那他承当责任，由于他是共同的逃税。我爱我家副总经理胡景晖通知我们，地税部门及建委制定了地域二手房最低指点价，以确定一个税收规范，即买卖合同价钱不得低于当地指点价，也是缴税的官方根据。但是随着近

22、一两年北京市房价的一路疯涨，最低指点价与实践成交价间的差额越来越大，像陈女士的刚刚出卖的朝阳区这套房子，当地的市场价钱曾经接近每平米3万，但市场指点价不过才五六千元，最低指点价实践上曾经难以起到作用。胡景晖：从如今各个区域的最低过户价和成交价来看的话，平均的这个价差大约在20%左右。假设要想杜绝这种行为的话，从实际上来讲，那就是把目前政府执行的最低过户价，调整到一个跟市场比较接近的程度。中国指数研讨院院长 莫天全莫天全：西方方国家在制度上也是做了很多事情，来防止大家有时机来钻这个空子。他比如说他对这个指点价，用这个第三方，中立的第三方，不是用得这个买卖双方，也不是用中介公司，去做这个房屋的评价。就是这个市场的指点价，跟市场的真正成交价是比较接近的。莫天全以为，提高政府指点价的更新频率，减少政府指点价与市场价钱之间的差别，是处理阴阳合同的最有效方法。此外他还指出，加强与独立中介机构的沟通和协作，让这些机构参与政府指点价的制定和买卖规那么的设立尤为重要。莫天全：指点价跟市场价能更及时接轨。我们更新更及时更快一点，这样就是说不给大家有这个时机去做这个阴阳合同，或者说那个空间曾经很小了，大家不至于为了一点点小的利益去做这个阴阳合同。莫天全特别指出，