深圳-陇镇定位报告前期

1、1金地龙华项目策划报告20050105金地的实践客户要求开始进行客户群相关研究工作客户心理状态、生活状态购房时的关注点及影响因素，对产品的要求户型深入研究。包括对户型特点，户型内部空间面积分配，户型创新手法等方面的建议项目商业研究。包括物业形态、业态等会所功能设置，项目配套要求南侧三角小地块开发建议23Q1：金地与龙华区域的关系？必须明确的前提目标客户的选择和状态描述4品牌发展商对区域的贡献 吸引更广范围的客户关注项目，从而带动客户对区域的关注和深入了解 促进区域内房地产产品综合素质的提升 提升整个片区的价格 促进区域快速的发展、成熟、提升区域价值 产品和区域价值有阶梯式的增长过程产品规划设计

2、全面超越区域内物业 社区形象在片区内领先拥有广泛的客户基础5万科四季花城品牌发展商对区域的贡献 吸引特区内大量白领置业坂田 促进坂田片区交通、商业配套的快速完善 使坂田逐步发展为置业关外的首选区域 产品和社区文化的营造使项目以片区内的高端价格实现快速销售 四季花城与万科城共同建立和强化万科在坂雪岗区域的主导者地位； 利用产品的创新和提升实现区域价值的的突破性增长年份1999-20012002-2003 200320042005取得地块万科华宇项目：G03316-1（2）G03609-25 万科城地块：G03404-1万科城新地块规模土地面积53600m2，总建53600m2；土地面积58358

3、m2 ，总建88705.22m2土地面积397883.5 m2，总建面437670m2容积率1.1占地面积71210m2建筑面积92500m2容积率1.3推出项目四季花城1-5期四季花城6-7期万科城一期、二期万科城2期、3期万科第五园一期规模建筑面积36.6万m2，容积率在1.6-1.9之间建筑面积18.4万m2，容积率在1.6左右一期：建筑面积约为8.2万m2，713户；二期：约10.2万m2,800户总建筑面积25万m2先期开发14.2万m2中式现代院落式TH群客户白领白领、部分中产白领、中产中产人群的放大万科的号召有一个美丽的地方美一方水土美一方人万科在造一座城 深圳人未来生活在哪里

4、继成功开发四季花城的之后，万科在坂雪岗的积累一直在延续，已经成为坂雪岗市场的领导品牌7四季花城客户分析当地工业企业的中层管理人员及工厂集体购房；主要指坂田高科技园区华为、富士康等企业人员。本地需要改变居住环境的二次置业人群； 坂田高科技园区的开发及商户的入住，为新客户群带来可能。8 他们是批能够接受新事物的人，基于理想与现实的差距，他们赞同万科为自己 营造的一种独特生活空间，因此对万科心怀信赖和亲切感。 随着地位的变化，他们之间出现了分化。 有的变得现实，对实际问题的考虑，包括后代教育和身份象征之类的问题较敏感； 有的因为经济或者心理原因，把再次置业看得随意些， 他们还是万科坂田的拥护者，把四

5、季花城得物业用于出租。四季花城业主总体特征“由早期年轻白领向成熟白领转变”与龙华传统客户迥然不同：他们是公司或企业的中梁砥柱，事业发展蒸蒸日上；对于生活有更高的追求，讲究生活环境的舒适和自我享受；有良好的教育背景，见多识广，认可有品牌和有品味的事物；对于新事物有天生的敏锐，喜欢贴近自然；9四季花城业主关外置业不选择万科的比例较少，大部分四季花城业主对社区文化、邻里关系评价最高。业主中对现有的周边环境的不满意是他们考虑换房的重要原因万科对于四季花城的老业主和其相类人群有着绝对的吸引力，根据其置业需求再次选择万科可能性较大。四季花城业主再次置业调查业主再次置业的目的地选择分化明显业主选择万科以外的

6、关外再次置业大部分不是为了自住选择关内置业原因：有支付能力、追求更高的身份象征、后代教育等问题继续关外置业原因：习惯了当地的生活、对万科的信赖、工作方便10万科在坂田对于金地在龙华的借鉴四季花城并没有针对龙华的购房客户做产品，而是将目标客户定位于特区内的白领，然后为这批人度身打造产品，通过性价比吸引他们到关外置业。四季花城社区形象和人文氛围为客户提供了置业关外的理由，同时这部分客户也支撑了物业片区内的最高价格。万科品牌拥有一定的追随者，这些人或认同万科的价值观、或在精神层面上与万科的品牌内涵契合，只要是万科开发的物业，都有兴趣。通过社区不断完善，口碑传播的力量成就了四季花城的后续销售，客户层面

7、也在不断扩大。金地同样为品牌发展商，具有丰富的开发经验；金地的品牌形象拥有特定的一批忠诚者和追随者；金地的”新产品主义“能够为客户提供高附加值的物业；金地的专业之道能够让客户在特区外充分感受城市化的生活；11金地在龙华的发展运用品牌优势，丰富的开发经验，科学严谨的品牌理念，全面提升二线扩展区的产品综合素质。通过龙华项目，使金地成为二线扩展区乃至龙华片区的领导品牌。打破地域的限制，在产品和客户层面上立足于大深圳，而不仅满足于龙华目前的购房客户。重新定义龙华片区引领龙华向城市化迈进12Q1金地与龙华：全面引领龙华的城市化进程Q2：本项目目标客户的研究必须明确的前提客户分析模型中产客户分类13财富层

8、面价值层面旧式转型新式高中低沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、以及物质财富的表现思想深刻、品牌追随者、对“小资情调”不感兴趣，有一定的声望、重视自己的社交圈和生活圈追求财富，但不炫耀物质财富，强调个性化的生活方式、对自己的未来充满信息、追求科技带来的精神享受怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方有一定的经济基础、注重自我更新，提升，判断力强，追求生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想保守、爱面子、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任

9、感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感金地的目标客户客户所处价值阶段分析模型基本追求求同求异优越性追求自我满足追求主要所处的心理需要层次生理+安全安全归属归属尊重尊重+自我实现自我实现影响价值判断的主要因素自我需要、以自我为中心从众、他人的水平与评价个性化、他人的水平与评价个性化与自我需要、他人评价与自我需要自我需要主要购房动机求廉、求实等从众求名、求新、求美等求实、求美、求便、求名、求新、惠顾、好癖等求便、求实、求美、惠顾、求新、求名、求廉、从众等客户主观价值追求

10、普通城市住宅；住宅功能性价比高市场公认的产品；从众，羊群效应；市场盲目需求；潮流；追求新奇；追求物质产品高度的舒适性；强调可炫耀性；资源和空间的超大占有；适合自己生活行为开始趋于理性；显示个性的生活方式；在乎自己需求，别人的评价；强烈的身份感；生活需求本质上的回归；高度个性化；追求实质用途；“他们梦想拥有这样一所房子：在这里他们可以平静下来，不再为野心所累。”14客户所处价值阶段分析模型基本追求求同求异优越性追求自我满足追求需求产品的实质特征使用的功能性较好价格低廉大众化产品舒适、实用市场潮流建筑产品本身以及社区硬件环境的创新和改善；形式上有较大的提高；卖点和个性突出；讲究品牌和潮流从物质产品

11、过度到精神产品追求舒适性和炫耀感与下一层的人群有明显的区隔；阶层分化，阶层人文浓厚产品有明显的阶层标签引领潮流，总是成为市场追捧的对象宁静、私秘性强，不张扬，完全的人性空间充满友善和协调的社区环境居住人群的精神主导着社区的人文环境追求舒适性公建基本的生活配套基本的生活、娱乐、休闲等配套带有炫耀性的、品牌的高档消费配套要求高档的生活休闲配套，对环境的质感和服务要求非常高。象一个展示阶层生活的舞台更多的追求自然，让环境与人与人之间达到良好的协调，寸度和氛围达到行事从容性价比高中等中等高高形象识别性品牌（造作）阶层的标签返朴（自然）1516总价富裕阶层的顶级豪宅草根阶层的过渡居所99-04年的市场供

12、应（数据来源：世联地产数据中心）白领阶层的城市住宅地产商们低估了深圳白领成长的速度相当一部分白领阶层迅速成长，其收入的增长远远高于主流产品的增长幅度17总价区间面积区间1999年2000年2004年2001年2002年2003年50-110m220-35万元60-160m225-60万元70-120m226-50万元100-230m240-95万元120-250m250-100万元75-180m250-120万元四季花城和万科城的成长路径深圳白领客户具有很强的发展潜力，目前正处于快速发展和上升的阶段。2006年主流购房客户的圈层将不断扩大。18地产品牌发展的几个阶段品牌阶段基本特征适用前提相关

13、案例初级阶段“量大就是美“开发商具有极强的土地获取能力顺驰中高级阶段社区开发商的区域性主导，形成边际效应先天性（或逐渐形成）的区域性资源或成本优势招商、华侨城、万科在坂雪岗产品系列化有规模化扩张的战略需要万科产品系列高级阶段客户的主导性庞大的客户基础或客户专营的能力新鸿基/万客会金地地产基本完成了品牌发展各个阶段的运作和尝试19金地品牌内涵科学筑家理科金地以人为本新产品主义专业、创新讲究品质硬朗、内敛建立在理性基础上的感性意味，具有科技含量的舒居生活20与品牌形象具有相同价值观的客户群体在这个正在转型的城市里，轨道交通和SHOPPING-MALL正在改变人们的生活方式，深圳速度更替着“文化立市

14、”，他们渴望一个标志着自我转型的载体一个物业，一个标签，最好是一尊具有标签意义的物业。一个阶层的诞生：金地系这是为金地品牌整合的客户群体，他们认同金地品牌，认可金地的产品价值和服务，他们将是金地品牌的忠诚追随者。他们首先是金地品牌的客户，其次才是金地项目的客户。事业生活他们关注自己的家人以及一小部分朋友，把工作与生活分离得较开。希望回到家庭中是一种放松的、舒适的状态。把休闲时间主要用来陪伴家人（年老的父母、年幼的孩子）、生活中认同的朋友。希望身心健康发展，有较多类别的体育文化休闲活动，主要为共同运动（与同龄人/孩子）、简单的游戏玩耍（与孩子）、在某些休闲场所聊天（与朋友）等。该人群重视家庭，认

15、为工作上的努力付出有很大原因是为了在各方面提高家庭生活的质量。该部分人群总体上已有一定的事业与物质基础，但尚不属于金钱很富有、地位很高阶的群体。对于追求更好的物质生活（更多的金钱），他们都有着较强烈的愿望、并较务实地将此付诸行动。同时，他们认为相当大部分深圳人都怀有现实的目标、并为之努力。他们认为某些量级过高（尤其指金钱）以及时间过远的目标有可能是不切实际的、或者是不符合现阶段生存状态的，基本不会抱着一些幻想去企图达到。大多从事朝阳产业：IT、金融、房地产、设计、贸易、顾问咨询他们是公司或企业的中梁砥柱，事业发展蒸蒸日上；有良好的教育背景，见多识广，认可有品牌和有品味的事物；乐观、积极、对自己

16、的发展前景有足够的信心不断学习充实，强调自我提升，能力更新，使事业更进步思维活跃，对于新事物有天生的敏锐讲究与众不同与个性注重设计感，对于产品的设计和材料有一定的研究注重品质和细节善于利用掌握的知识使自己拥有更多的财富，典型的“知富阶层”追求财富，但不炫耀物质财富，注重精神财富有固定的交往圈子，能够让自己提升和有所得喜欢亲近自然、流汗的运动，旅游是最常见的方式，尤其是自驾游注重生活环境的舒适和自我享受，家庭结构相对简单对”小资情调“不感兴趣追求高素质产品下的独特性23到关外置业，不是被迫的，而是主动郊区化。特区内的高人口密度、汽车泛滥、超标的空气污染、高企不下的房地产价格、噪音等等，成为追求生

17、活品质的最大障碍。选择在龙华置业，因为相信金地的规划与产品设计一定有创新，将全面超越关外所有的物业；小区环境一定不俗，预留了充分和宽松的活动空间；项目的质量和品质有保证，物业形象与众不同；物业管理安全、细致，保安的服务亲切；更重要的是，喜欢金地品牌，喜欢金地开发的项目，喜欢金地品牌的以人为本，喜欢金地的原创，喜欢金地的内敛和对品质的追求，24报告内容户型深入研究项目商业研究项目户型设计参考户型设计创新建议会所及配套建议物业形态建议商业布局建议商业业态研究会所功能设置及项目配套建议三角地块开发建议项目南侧小三角地块初步开发建议25本项目的产品定位户型面积范围（m2）套数比例（）2房2厅1卫752

18、03房2厅1卫80-905以内3房2厅2卫100（左右）353房2厅2卫1工人房115（左右）254房2厅2卫1工人房130-13515（至少）4房2厅2卫1工人房150-200比例暂不定，据实际情况安排26市区近期畅销户型参考案例项目名户型面积客厅主卧面积进深面宽面积金地香蜜山畅销三房1355.24.523.422.23海怡东方畅销两房75.84.23.213.514畅销三房1155.242118悠然天地畅销两房793.83.513.314蔚蓝海岸三期畅销三房115.253.81917畅销四房133.55.542219佳兆业可园畅销两房7143.51412.8畅销三房924.2416.816

19、.2中海怡美畅销两房76.123.93.513.6511.55畅销三房92.343.915.614.2室内空间设计参考根据项目的户型面积区间，举例同面积的畅销户型作为参考。四季花城六期两房73四季花城六期四房130四季花城七期三房105四季花城六期三房111万科城四房134万科城两房7129产品创新设计（1）“半地下室”赠送万科城、17英里一层有楼梯可以直下半地下室 室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件 住宅建筑正负零之下不计入建筑面积 半地下室层净高约2.4米 创新设计参考30产品创新设计（2）“可拆卸凸窗”“桂芳园”6期、“可园”可将原设计的凸窗（不计建筑面积）去掉一般的凸窗更多

20、的室内地面面积比步入式凸窗有更高的空间高度不影响楼体外立面，外墙与外窗齐平创新设计参考31产品创新设计（3）隐藏式衣橱“桂芳园”6期、“可园”卧室内设有外凸的壁柜空间 净高2.1米，不计入建筑面积衣柜底部净高450mm，可改为落地衣柜创新设计参考32产品创新设计（4）可打掉隐藏式凸窗梁招商“城市主场” 1.5米进深，不计入建筑面积部分上梁可以拆除，直接成为有效的室内空间 可以拆除0.9米，其0.6米是真实的步入式凸 窗的上梁结构 创新设计参考33产品创新设计（5）空中院馆中信红树湾空中院馆：解决户型进深过长所引起的室内通风采光不足的问题创新设计参考34寻求新的突破，引令设计潮流，成为榜样。创新

21、设计参考产品创新设计（5）空中院馆35报告内容客户研究前次报告回顾（客户来源定位）客户深入研究（生活状态、关注点等）户型深入研究项目商业研究项目户型设计参考户型设计创新建议会所及配套建议物业形态建议商业布局建议商业业态研究会所功能设置及项目配套建议三角地块开发建议项目南侧小三角地块初步开发建议36龙华商业分布及本地块建商业配套的限制条件龙华目前有四大商业圈人民路商圈:街铺,集中商场业态:服装,电器,餐饮,通讯,建材民治大道沿街商业圈: 大型专业商场,街铺,中小型超市商场业态:建材,家具,灯饰,装饰,超市 龙华新区商圈(规划中):街铺,集中商业关口商业圈:住宅裙楼或小区临界商业业态:家居、饮食、

22、休闲美容、中介地铺等生活配套人民路商圈民治大道沿路商业带关口商业圈龙华新区商圈已有街铺锦绣江南四期商业本地块沿梅龙路和规划路的临街可利用面共约1100米布龙路不允许建设商业梅龙路和规划路可以布置商业项目周边商业状况37本项目地块西南地块指标情况 地块占地1.4万平米,容积率4.5，其中商业面积7600m，是一个较大规模的商业塔楼建筑。 其商业业态的定位对本项目商业的经营和业态发展存在比较大的影响。临街380米11项目周边商业状况38资料来源：“美国购物中心协会”的规模分类标准。规模商业的基本分类商圈规模店铺构成停车能力小型（邻里型）服务半径 1-2KM到达时间 3-5min服务人口 1-2万人

23、廉价市场便民中心 专卖店50100辆中型（社区型）服务半径 3-5KM到达时间 5-10min服务人口 5-10万人超级市场专卖店300500辆大型（地区型）服务半径 10-20KM到达时间 10-15min服务人口 50-100万人百货店 2家批发店 2家专卖店 100-200家20005000辆超大型（超地区型）服务半径 30-40KM到达时间 20-30min服务人口 200万人百货店 2-6家批发店 2-3家专卖店 200-400家500010000辆10-20家店20-40家店商业物业形态建议39形 式： 社区型商业服务人口： 510万人服务半径： 35KM到达时间： 步行510分钟

24、业 态： 以便民中心、专卖店、小规模集中商业为主行业配置： 商业、服务业顾客对象： 本区及邻区住户购物规律： 需要型购物 依据本项目商业规模和条件，本项目商业属于社区型社区商业。根据以上概念的界定，社区商业模式由社区服务半径内人口的数量可划分为邻里型和社区型。商业物业形态建议40商业物业形态发展所需必要条件大型超市服务半径不同经营面积会相应发生变化。对交通便捷要求较高。对是否为成熟区域要求不高，易于吸引人流。对周边物业有很强的带动作用。大型百货服务半径不同经营面积会相应发生变化。对交通要求较高。一般为成熟区域，需一定人流支持及昭示性较强的街面。对周边商业有较强的带动作用。大型家居等专业主题店对

25、交通要求较高。一般为成熟区域，需昭示性较强的街面。受其自身品牌号召力及经营能力影响较大。对周边商业基本无带动作用。 街铺受邻近主题店带动或一定商业源影响/灵活不易控制。家居、装饰、小型餐饮、服饰店、小型汽车配件等一般为单层，进深10米。餐饮、洗浴、酒吧咖啡店、证券、银 行、汽车配件等一般可为双层，进深15米。商业物业形态建议41商业物业形态研究小结+ 本项目商业物业形态宜采用街铺形式受人流量限制和周边商业竞争影响，本项目不适合做大规模的集中商业非经济因素：交通便利性经济因素：周边人流量区域成熟度项目昭示性大型超市小型超市街铺大型百货专业主题店商业物业形态建议结论42商业布局研究位置几何中心沿主

26、要道路主要出入口分散在道路四周特点优点服务半径小，便于居民使用可兼为本区和相邻居住区居民及过往顾客服务有利于街道景观的组织便于本区居民出入使用，也可兼顾其他居住区居民使用便于交通组织居民使用方便，可选择性强经营效果好缺点内向布点不利于吸引更多的过路顾客，可能影响经营效果可能会对交通产生一定的干扰沿街面减少，对过往顾客的吸引降低经营效果不佳面积分散，难以形成规模模式图商业布局建议 本项目商业宜采用沿主要道路布置模式，不宜采用内街形式。结论43本项目商业布局建议建议本项目商业沿梅龙路及市政路沿街满铺，不做内街。梅龙路商业价值高，梅龙路和布龙路交口同锦绣江南商业步行街对望，是项目及周边整个区域的商业

27、核心地带。可考虑在梅龙路和布龙路交口地块做中小规模集中商业A，同规划商业塔楼B成犄角之势，促进项目西侧梅龙路沿街商铺发展。可考虑在A东南侧用道路将梅龙路和布龙路连接起来，将A独立在整个社区围合空间之外，最大化挖掘A地块商业价值AB商业布局建议44四季花城星海名城阳光棕榈园招商海月蔚蓝海岸金色家园社区商业业态研究商业业态研究社区商业调查分析各业态店铺数量45商业业态研究 餐饮、美容美发、超市零售、服装鞋帽、地铺、药店为社区中数量较多的业态。结论社区商业调查分析各业态面积比例46商业业态研究 面积方面，超市零售、餐饮、美容美发所使用面积最多； 虽然各样本均为入伙的社区，由于商业规划、社区商业成熟的

28、滞后的影响，空置面积仍有近10%。结论社区商业调查分析各业态平均单铺面积47商业业态研究 由于受金色家园超市单个样本影响，超市单店平均面积达到921平方米。 其他业态单铺平均面积集中在50100平方米之间。 在社区店中，超市、餐饮、药店、美容美发、银行是可以承租较大面积商铺的业态。结论社区商业调查分析单店平均面积与住宅价格的关系48商业业态研究 由所调查样本显示，住宅价格与单店平均面积有一定的正相关关系，这与社区居民的消费能力有关； 住宅价格高的社区，更能吸引使用规模大的商铺的品牌购物、休闲、娱乐商家，占用越多社区商业面积。结论社区商业各业态普遍具备的基本功能49提供主/副食品/生活日用品；日

29、常用品修理的需要； 购物功能 修理服务功能 餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成；社区能帮助居民雇用小时工/请保姆和家教等。 综合服务功能 家政服务功能商业业态研究社区商业业态演变模型三层面图50 随着社区的不断成熟和周边居住人口的增加，社区商业业态不断更新，商业氛围逐渐变浓，物业价值递增，最后业态趋于稳定。时间商业物业价值启动期装修、装饰等12成长期小型餐饮、士多店成熟期中高档餐饮、美容、服务日常生活为主3低中高商业业态研究业态的选择要与目标客户的价值取向符合。商业业态研究结论51 咖啡店、美容美发、超市、休闲服饰、药店、书店、

30、7-11等有品味的休闲场所。 一般为超市、餐饮、药店、美容美发、银行。 各业态商铺面积最多集中在50100平方米之间住宅价格越高的社区，相应单店平均面积越大。招商对象大面积商铺承租者面积的划分业态的选择 品牌购物、休闲、娱乐商家等，尤其以销售服务而不是销售商品为主的商家。商业业态研究 本项目商业业态的不确定因素：本项目商业业态受地块西南侧塔楼7600m集中商业业态影响比较大，处于其辐射范围之内，其业态定位对本项目与其相邻区域的商业业态的发展和演变具有非常大的影响作用。52报告内容客户研究前次报告回顾（客户来源定位）客户深入研究（生活状态、关注点等）户型深入研究项目商业研究项目户型设计参考户型设

31、计创新建议会所及配套建议物业形态建议商业布局建议商业业态研究会所功能设置及项目配套建议三角地块开发建议项目南侧小三角地块初步开发建议53大盘楼盘会所经营现状 规模及功能会所功能设置从现有以及正在发售的大盘调查所得：现有中大型楼盘会所的设立较为普遍。在已投入使用的会所当中，以招商海月、万科四季花城、以运动目的会所最具代表性。现有的会所规模一般视楼盘规模而定：规模较大的如万科四季花城2个会所，各2000平方米左右；招商海月2500平方米室内运动场；红树西岸3000平方米运动主题游泳池、网球场、健身房、篮球场、羽毛球室、乒乓球室、台球室、老人门球场、长者活动室文化休闲主题棋牌室、麻将室、阅览室、茶艺

32、馆、咖啡馆、酒吧、书吧、儿童第二课堂、展示厅、观景台生活服务主题美容美发、桑拿、医疗保健室、现有楼盘会所一般具备一下几类功能：会所规模会所功能54现有楼盘的会所空置率较高，实际使用率低。只有少部分楼盘的会所能够经营良好。相对而言，使用率较高的会所功能有：运动主题方面游泳池、网球场、篮球场、羽毛球室、乒乓球室、；文化休闲主题方面棋牌室、麻将室、文艺活动室。 现有会所收费属于合理但偏贵的区间，一般对老人有收费的优惠。龙华住户对会所收费非常敏感，除了运动场所的收费以外，其余会所功能的收费，住户都较为抗拒。会所使用情况会所收费情况现有楼盘会所经营现状 使用及收费会所功能设置55调查所得, 龙华楼盘会所

33、主要的使用人群是非上班人群如：儿童、青少年以及老年人等。而上班人群中青年人使用会所较少，主要是因为会所功能及服务品质较难满足他们的需求。住户对会所是欢迎的，但实际参与度不高。主要是会所的收费问题以及管理问题。龙华的中高端客户（市内工作白领、龙华企业中高层白领、本地私营企业主）实际对会所是有较高期望的。如万科四季花城有40的客户，他们期望会所或小区内能够提供具有一定品牌力、经营妥善的咖啡馆、书吧，但实际现有会所甚至龙华中心区内的咖啡馆、书吧都差强人意，致使他们宁可选择在市区内寻找这些场所消费，也不愿意选择自家会所。龙华住户的维权意识日渐加浓，买房前对开发商对楼盘所作的承诺都极为关注，因此我们项目

34、对会所作出任何承诺前尚需慎重。 龙华楼盘会所经营现状 住户接受情况会所功能设置住户接受情况56龙华楼盘会所调查表 楼盘名称规模会所设置山湖林海3层水晶会所5400平方米，室外运动场3000平方米酒吧、咖啡馆、西餐厅、美容美发；健身房、跳操室、乒乓室、桌球室、洗衣房、药房、健康医疗室、儿童游戏房、多功能厅游泳池、沙滩排球场、网球场万科四季花城网吧、咖啡厅、书吧、烧烤台、乒乓、羽球场30、游泳池12、麻将室银泉花园中心广场内配套有网球场、游泳池、中心花园、儿童游戏园泛会所（不在小区内）健身房、球类馆、棋牌室、酒吧廊等构成的多功能会所星光之约2000平方米星光会网球场、篮球场、法国戴思乐环保泳池、观

35、星台、桌球室、KTV、超市等锦绣江南江南会所儿童活动中心、老人娱乐中心、健身中心、医疗中心美丽365近1000平方米的水榭式会所医疗保健室、架空层棋牌、游乐天地健身房、桌球室、乒乓球室、知味书吧、棋牌室风和日丽约4000平方米运动会馆健身房、乒乓球室、桌球室、棋牌室静适会馆咖啡馆、阅览室、陶艺坊、茶艺馆、望星台、展示厅（大堂）服务会馆小超市、多功能厅星光会馆灯塔广场、泳池、散步径爱心会馆儿童游乐场、老人门球室、长者活动室会所功能设置57个案调查万科四季花城会所情况 功能面积m收费标准经营情况乒乓球室2张台早15元/次, 晚25元/次好羽毛球场2个场早20元/次, 晚30元/次好游泳池(日后将有3个泳池)约300平米大人10:00-17:00, 10元/次, 17:00-20:00, 14元/次. 小孩:10元好网球场白天:40元/小时, 晚上:50元/小时,节假日: 60元/小时较好桌球早15元/小时, 晚25元/小时健身房12-15元/次一般桑那25元/次一般咖啡馆差烧烤台网吧空置,将取消麻将室3间房20元/次很好泛会所（6张乒乓球台、棋牌、麻将台）免费很好会所功能设置58