产业园项目整体策划定位方案

1、集团产业园项目策划定位方案第1页，共48页。项目整体定位高新技术产业区首席智慧创业基地形象&功能全面升级NO1享有区域的现在，拥有区域的未来第2页，共48页。 东方葡萄酒圣地智慧创业基地一种开发策略：成长的智慧盒子一则生活理念：办公就是在生活办公就是在居家一个企业社区：企业向往的办公家园企业家理想的交流场所一个三分钟商务生活示范区高新区的商务配套功能区整体定位第3页，共48页。在这里，她们足不出户即可享受居住、办公、休闲、娱乐在这里，她们与友人常常hang out，为生活注入更丰富的意义这里将是城市年轻精英的生活乐土，高新技术开发区的“新阶层” 这里将是产业配套一站式服务高地，产业服务生态圈在

2、这里得到实现这里将是“高新区智慧企业社区”高新技术开发区标杆复合物业第4页，共48页。项目整体开发策略项目整体开发策略产品设计以小面积低总价的投资型产品为主流产品方向，物业设计兼顾居住办公功能，通过营销手段推广绿色生态理念，以高性价比的产品中和区域环境差造成的客户抗性景观发力理想的商务环境和居住环境, 综合素质集成打造区域标杆产品，塑造工业楼宇升级典范 功能可替换基于对未来主流功能预期的不确定性，项目提供居住、办公混合功能，从功能上支撑办公和居住需求,从而降低系统风险引领区域发挥项目位于高新区与藁城之间的优势，在服务周边客户群体同时，辐射大东部区域，树立项目标杆形象第5页，共48页。【整体发展

3、策略】以商住两用公寓、loft 、写字楼、仓储、配套商业为项目主要的发展策略 IIIIIIIV4.9米层高可商可住LOFT公寓精装商住两用公寓写字楼仓储物业整体发展策略V配套商业第6页，共48页。【 物业配比】项目产业用地总建面约20万平，配套用地建面约6万平用地类型建筑面积产品类型功能建面同类型比例产业用地139011m2商务公寓办公及投资需求5760041.4Loft可商可住1920013.8仓储生产、仓储3200023写字楼面对区域内未来办公需求3150022.7配套用地60482m2配套商业零售办公用品、餐饮、休闲娱乐、便利店等业态60482第7页，共48页。【规划排布建议】本案主要物

4、业建议沿城市主干道赣江路和园区道路排布，实现价值最大化，商业配套为裙楼底商的形式S2项目赣江路规划排布图例示意：商住两用公寓loft公寓写字楼配套底商规划排布原则：写字楼、商住两用公寓、loft公寓等主要物业沿着赣江路和园区道路排布，占据地块价值最大的区位，靠近城市主干道，交通进入性比较强商业主要为裙楼配套型底商，以地上4层为主写字楼商住公寓loft公寓商住公寓第8页，共48页。SORH定位诠释：SmallOfficeRoomHome，小型家庭式办公室项目公寓打造宗旨：大力鼓励城市青年创业，为社会各界怀有创业激情和梦的青年朋友们提供更好的创业空间【公寓整体定位】SORH 梦工厂都市青年创业基地

5、，打造城市青年创业园名片这里是青年创业理想的绝佳实现之地，小小工作室实现巨大梦想！这里也是草创型企业成长的基石，户型具有弹性组合功能，能伴随企业成长扩张全周期需求青年创业公寓建议写字楼建议商业建议独享自由创业， 共创财富明天第9页，共48页。Life 共赏；career 创业；办公、创业、生活、投资 Life and career公寓建议写字楼建议商业建议第10页，共48页。舒适自用创业安全办公理想生活投资公寓建议写字楼建议商业建议第11页，共48页。一种生活享受一种工作自由一种理想创业一种投资安心舒适生活自主办公安全投资Sorh梦工厂公寓建议写字楼建议商业建议新型时尚梦工族，自由理想梦飞翔第

6、12页，共48页。【公寓整体发展策略】商住两用公寓和LOFT公寓在外立面上以写字楼形象树立，体现现代感、时尚感，形成地标建筑群本项目公寓产品发展策略：以小面积的、可灵活分割的产品形式降低购买、投资门槛以项目整体高形象、相对完善的商务办公配套设置，打造高性价比的商务办公产品成本投入在客户最敏感的地方（外立面、大堂、电梯），亦即把钱花在刀刃上外立面上增加成本投入，形象看齐写字楼，塑造高端办公物业的形象，打造企业品牌形象以玻璃幕墙主导，强调内部空间的通透性；公寓和写字楼的材质和色调上要保持延续性和一致性，具备系统性和整体性；增加墙体的运用，石材+玻璃幕墙的方式可以运用几何图形、丰富的线条提升项目整体

7、档次感；同时石材的运用可稍微弱化过于公建化的个性；公寓建议写字楼建议商业建议赣江路写字楼商住公寓loft公寓商住公寓第13页，共48页。【公寓标准层】市场商务公寓代表项目的标准层集中在600-1500平左右，建议本项目公寓标准层面积控制在1200平左右项目名称销售状况公寓建面（平米）标准层（平米）世界湾待售4.8万1250智耀东方（14层）9000645东胜广场在售6万 1300平和苑商务大厦5万 1500安联新青年广场 6.9万1000嘉和广场 3万1300润都盛和广场（12层）5.44万800日中天创新科技园（9层）1.5万600花香漫城1.35万1500石家庄公寓标准层面积统计花香漫城公

8、寓预留酒店润都盛和C座平层润都盛和B座LOFT智耀东方B座精装小户型公寓公寓建议写字楼建议商业建议第14页，共48页。【精装修】建议商住两用型公寓和loft公寓全精装，采用精装修设计便于投资，实现高性价比卧室客厅 + 开放式厨房商住两用型公寓精装修loft公寓精装修公寓建议写字楼建议商业建议第15页，共48页。340300260220180140100908070605040华强广场塔坛国际勒泰中心翰林观天下祥云国际嘉和广场安联新青年广场裕美时代广场众美欢乐汇新华桥东桥西金指数国际广场恒润时代广场裕华鼎和国际长安乐城半岛国际东胜广场平和苑商务大厦鑫利时间国际【公寓面积划分】从市场上在售公寓面积

9、段划分来说，主力面积段划分集中在35-90平，建议本项目公寓面积段以35-90平为主力面积段，以小面积、低总价抓取客户分户区间较大项目开发区润都盛和广场日中天科技园花香漫城智耀东方公寓建议写字楼建议商业建议第16页，共48页。【公寓户型配比建议】建议本案公寓产品的户型配比30-40占比20%、55-65平米占比70%、80-90平米占比10%公寓面积配比户型面积段面积配比30-402055-657080-9010公寓建议写字楼建议商业建议润都盛和广场loft公寓面积区间配比30-40平米19%50-63平米70%90平米11%润都盛和广场B座公寓面积区间配比30-55平米26%56-66平米6

10、3%70-90平米11%智耀东方B座精装小户型公寓面积区间配比30-42平米79%44-52平米21%建议本项目公寓产品户型配比遵照石家庄市场的现有规律：第17页，共48页。【写字楼发展策略】建议本项目写字楼产品档次为甲级，起到标定项目档次，拔高项目形象作用写字楼整体效果车行大堂项目 写字楼级别 在售长江道壹号 甲级日中天创新科技园乙级待售慧谷国际甲级智耀东方甲级万有引力甲级大堂电梯公寓建议写字楼建议商业建议第18页，共48页。上海国金中心广州太古汇本项目建议市场现有甲级写字楼标准层面积多集中在1300-2000平本项目甲级写字楼产品标准层面积建议设置在1500-1600 框架核心筒结构优势：

11、此种结构十分有利于结构受力，并具有极优的抗震性。可争取尽量宽敞的使用空间，使各种辅助服务性空间向平面 的中央集中，使主功能空间占据最佳的采光位置，并达到视线良好、内部交通便捷的效果。典型写字楼项目市场标准层水平【标准层面积】建议写字楼标准层面积设置在1500-1600，采用框架核心筒结构布局，使主功能空间得到最大化利用项目 标准层面积 （平米）开元大厦3047-3071金正海悦国际2300万达广场2100五方中心 2000勒泰中心2000东胜广场1800华强广场1700西美五洲大厦1530NASA1400苏宁广场1400长江道壹号 2064日中天创新科技园760慧谷国际1300智耀东方1384

12、万有引力1500公寓建议写字楼建议商业建议第19页，共48页。部分管线从梁体中穿过；避免因与梁体交叉而造成的梁底再挂设管线，影响楼层净高；梁孔周边需做结构上的局部加强处理。宽敞的办公空间保障空气充分流动，克服压抑感结合主流写字楼市场情况及写字楼产品发展趋势，建议层高至少在3.6米，净高不低于2.8米，保证充分的市场竞争力。【层高建议】根据写字楼市场层高主流表现，建议至少做到3.6米左右，打造精英商务办公空间项目 层高 (米)东胜广场4.3嘉和广场3.8宝翠商务大厦3.5五方中心 4鑫科国际广场3.5佳地佳座3.3睿和中心3.5华强广场3.75苏宁广场低区3.6高区4.2 长江道壹号 3.6日中

13、天创新科技园3.5慧谷国际3.6智耀东方3.6万有引力3.6公寓建议写字楼建议商业建议第20页，共48页。【面积分割】建议甲级写字楼以80-200平米为主要面积段划分，整层或半层出售市场典型项目面积分割苏宁生活广场华强广场智耀东方A座项目名称面积分割（m2）华强广场82-128苏宁生活广场136-1400海悦天地50-220昆仑盛阳门86-190鑫利时间国际90-110勒泰中心1000-2000鑫科国际广场50-309宝翠商务大厦85-1100五方中心100-2000东胜商业广场380-1800睿和中心90-550嘉和广场70-1300长江道壹号 120-461日中天创新科技园66-100慧谷

14、国际60-1030智耀东方60-1400万有引力75-300公寓建议写字楼建议商业建议第21页，共48页。商业建议区域高新技术产业服务至高地商业配套整体定位石家庄高新区首席产业贸易服务平台公寓建议写字楼建议第22页，共48页。功能定位一站式产业&商务生活服务街区品牌展示及产品交易美食餐饮行业交流平台休闲服务产业配套商务生活配套医药硅谷第23页，共48页。【品牌展示及产品交易】以精密仪器、医药、机械行业等高新技术领域4S店的设置，满足区域未来大量产业发展的配套需求，并成为其便利性办公购物的首选功能定位产业服务商业新模式：通过精密仪器、医药、机械等行业领域产品的销售、维修、配件和信息服务为一体的4

15、S店设置，成就高新全新的产业服务商业新模式高新科技产业品牌展示通过最前沿的产品/概念产品的最新技术展示，让产业人群全面体验“高科技”的未来第24页，共48页。25交易展示功能通过为企业搭建产品展示交易平台，一方面为企业提供充分的展示自我的机会，另一方面促进科技研发成果迅速转化为生产力第25页，共48页。【产业交流平台】建立高新技术行业信息交流、沟通平台，提供高新科技产业新品发布会以及专业培训服务，构建优质产业资源整合服务平台功能定位科技、产业、前沿、创新是这里永恒的沟通和交流主题这里可以举办大型产业学术研讨会、讲座、培训、交流会在这里，充满各种高新技术的碰撞火花在这里高新技术的创新发布、共赢开

16、始启航第26页，共48页。【医药硅谷】高端生物医疗展示和发布中心，使之成为宣传和推介创新医疗新技术的窗口医药产业的历史和发展轨迹，引领研发的展示发布中心。新产品、新创意、新理念的集中展示。医药原材料、医药成品、医疗器械、生产设备展示功能定位第27页，共48页。【医药硅谷】医药交易中心：原材料、医药成品、医疗器械、生产设备交易中心功能定位第28页，共48页。【医药硅谷】生物医疗交流服务中心专业服务平台、医药培训、咨询服务、学术会议等功能定位第29页，共48页。【美食餐饮】突出类型丰富，同时注重商务消费人群的餐饮偏好，成为区域美食汇；以大量目的性餐饮业态的设置实现对产业人口消费的拉动功能定位饕餮美

17、食 安然悠享引入国内外各大知名商家，既有沪苏与川府的碰撞，也有甜点与牛排的风尚，各种经典美食，应有尽有，给消费者带来独一无二的味蕾之美，丰富商务消费者的饮食结构，提高生活品味，打造朋友聚会、商务宴请的绝佳场所第30页，共48页。【休闲服务】通过养生保健、娱乐休闲型等项目的设置，为周边产业人群提供工作之余全方位的休闲和放松功能定位养生保健型以集娱乐、美容、解压于一体的时尚健康概念，打造以“娱乐、放松、减压”为目的的雅致放松环境娱乐休闲型通过KTV、电玩、投影双人互动游戏等娱乐休闲业态的设置，让消费者能够在工作和生活之余，通过这些娱乐载体，身体得到全方位的休闲和放松观赏体验型通过4DIMAX、激光

18、悬浮影院、幻影影院等高科技主题式电影的打造，让观众全方位体验高科技影院带来的视觉刺激第31页，共48页。32商贸服务功能引进辐射功能强的商业项目，提供产业配套商业服务，如零售办公、便利店、娱乐休闲等设施，形成配套商业服务功能第32页，共48页。配套主要物业开发类别商住两用公寓第一阶段：消除陌生度第二阶段：价值深耕第三阶段：攫取利润loft公寓商住两用公寓写字楼阶段策略加大宣传，扩大项目知晓度多元驱动，产品升级提升价值，树立形象营造口碑，实现增值完美封园，攫取利润配套底商配套底商底商配套【项目开发节奏】第33页，共48页。Part 3 回答两个问题项目整体定位与开发策略通过规划特色设计，最大化挖

19、掘项目价值？第34页，共48页。规划特色建议基于区域空间角色承担、客群契合度两大重要因素，从外部空间、生态景观和产品特色三大出发点考量，打造本案10大规划特色*行外部空间生态景观产品特色节点广场外立面昭示性空间场景化立体空中花园露台花园打造户花园打造户型弹性组合三分钟商务生活示范区企业会馆菜单式装修第35页，共48页。节点广场：利用小型跌水喷泉、美学趣味的广场建筑、雕塑以及小品设施，为本案营造一个富有特色文化氛围的休闲活动广场，形成人气聚集地、休闲活跃地ONE趣味活力第36页，共48页。外立面打造注重形象、品质，凸显项目的昭示性与品质感TWO在节省成本的大前提下，抓住客户的敏感点，把资金运用到

20、客户最敏感的地方，注重外立面形象、大堂等方面的打造，凸显项目的昭示性与品质感；第37页，共48页。空间场景化：倡导自然生态，用景观手段联通整个园区，营造高新区首个商务人士与自然对话的办公场所THREE倡导自然生态，用景观手段联通各个组团，营造移步易景、融合共生的花园式复合社区，为商务人士提供与自然对话的空间第38页，共48页。FOUR打造方式：植被绿化+休闲桌椅+娱乐活动设施空间功能：丰富立体化园林、公共空间共生高新区公寓首个立体空中花园，实现公共空间交流共享 中层空间。选做项第39页，共48页。企业会馆：在商务公寓顶端打造12层企业会馆，为企业高端商务活动提供专属场所，也可打造成为高管的个性

21、化办公空间FIVE一个为企业高层商务活动提供的企业专属会馆区；一种休闲奢华的新型商务生活模式；一个展示企业实力和文化气质的场所公共走廊、电梯间大型多功能会议室作为展示企业品牌和实力的第一功能间，强调庄重、大气、精致企业会馆之于本案的意义所在：打造一类企业人的集聚地涵养一种商务精英的文化满足企业日常的客户接待、会谈等商务活动需求企业会馆价值诠释：第40页，共48页。弹性空间的自由组合:满足企业的多种需求，打造上升型企业的创智空间SIX一个单元的一个平面5米5米7米8米40353540一个单元三个平面404040403535353540403535A1A2A3B3B2B1C3C2C1D3D2D1户

22、型拼合：A1+B1=75 C1+C2+D1+D2=150 A1+A2+C1+C2+C3 +D1+D3A1+B1+B2=110 A2+A3+B3+D3=150 =270A2+A3+B3=115 C1+C2+C3+D2=155 D1+D2+D3+C2=145 A1+A2+C2+D2=155第41页，共48页。弹性空间的自由组合:户型组合示例42A1+B1A2+A3+B3A1+B1+B2A2+A3+B3+D3SIX第42页，共48页。弹性空间的自由组合:在设计时考虑户型拼合的可能，以满足更多客户功能空间的需要43SIX+=在平面墙体上考虑打通合并相邻户型的结构，让小户型有可以成长的可能具有创新精神的公寓小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外，还具有流动性、可变化性甚至可生长性通过对房间尺寸及柱网的控制，使承重结构设置在外部，保证内部空间自由分割第43页，共48页。露台空间打造:44露台花园的设计原则：应以绿色植物为主，创造出多种环境气氛，以精品园林小景新颖多变的布局，达到生态环境效益和经济美观效益的结合选用花木要与主体建筑物协调一致，路经、主景、建筑小品等位置和尺度，应处处精心，一种饰品增添美观和情调SEVEN第44页，共48页。入户空间花园化:考虑到住宅市场大户型入户花园的创新设计，建议本项目部分户型打造相对独立的入户空间，提升户型的居住感