邕江南岸东片区滨水地区控制性详334MB课件

1、南宁市邕江两岸地区建设开发规划之邕江南岸东片区滨水地区控制性详细规划NANNING INSTITUTE OF URBAN PLANNING AND DESIGN 南宁市城市规划设计院 2007.9成果汇报项目背景广西壮族自治区及南宁市党委、政府于2001年作出了关于加快邕江大堤建设，全面实施邕江沿线地区综合整治工程的指示精神，将邕江大堤建设列为城市建设的重点基础设施工程。随着堤路园工程的竣工，邕江两岸的开发建设已提上议事日程。为促进滨水地区城市经济和社会的可持续发展，提高两岸城市环境的品质和生活质量，合理调整用地，优化产业结构，促进沿江地区的土地升值，增加滨水地区的活力，受南宁市规划管理局委托

2、编制市区邕江南岸东片滨水地区控制性详细规划，以便为沿江两岸的开发建设提出科学依据，指导下一阶段规划编制工作的进行。工作过程2005年11月，成立规划项目组，对规划范围内的基地现状进行了进一步深入细致的调研，并编制了规划初步方案。 2005年12月，规划局召开了对规划中期汇报稿的部门讨论会。根据有关部门的意见，进行了修改完善，于2006年5月提交评审稿，提交专家评审。 2006年5月25日，由南宁市规划局组织召开了项目评审会，来自自治区和南宁市的专家和有关城区及部门的相关代表共20人参加了会议。会议原则上通过评审。2006年10月，南宁市人民政府以南府复200683号文正式批复，同意实施南宁市邕

3、江两岸地区建设开发规划之邕江南岸东片区滨水地区控制性详细规划。 规划范围本次控制性详细规划范围界定为由铁路桥、五一路、南建路、亭洪路、星光大道、白沙大道、白沙路南一巷、江南大道围合而成的区域，用地面积约为566.81公顷。 规划指导思想在规划思想上，根据基地地处邕江滨水地区和城市旧城的特点，明确了“立足现实、协调开发、尊重自然、提升品质”的可持续发展思路。尊重城市原有地块，在改造中加强功能完善性，并在此情况下定位规划地块，原则上所有地块严格按照本规划中所给定的地块线划分城市土地。 立足于现实：充分认识现状，利用现状，并组织到整体规划结构中 提高生活设施水平：注重基础设施、各类公共设施建设和城市

4、的公共绿地、广场等方面的协调开发和规划控制。 尊重自然：人工的开发建设密切结合自然环境。以人为本：营造交通方便、运营高效、设施完备的公共服务设施体系以及高品质的生活居住和工作环境。 现状研读对规划范围内的基地现状进行充分深入的调研，在传统现场勘查内容的基础上，侧重对城市风貌和配套设施等方面的调查，为下一步对现状各类用地的归类分析以及对现状建筑和地块保留与更新模式的确定奠定基础。现状研读目标确定用地功能的多元化。以生活居住为主要功能，同时强化市民公共生活活动功能，促使多元功能之间的互动，增强滨水地区的城市活力。高品质的城市环境。以营造高品质的环境为目标，精心设计城市建筑群体与开放空间，构筑优美舒

5、适的绿化和滨水环境，安排亲切宜人的居民社区活动场所，配置完善的服务设施，满足二十一世纪城市物质文明与精神文明的高需求。高效安全的交通系统。建立合理的道路系统和交通组织，实现步行系统、公共交通及其它道路交通的系统化，保障区域内的交通便捷和安全。独具特色的城市形象。塑造具有时代特征并独具地方风貌特色的邕江滨水地区形象，使该地区成为城市开发的亮点地区。 完善的控制指标体系。通过对邕江南岸东片区用地、交通、景观和市政等方面的规划控制，建立整套完善的指标体系，为规划控制和管理提供有效的技术依据。 功能结构规划中将基地定位为“以良好的人居环境为特色，以居住功能为主体，综合商业、文化娱乐、服务和行政等功能的

6、现代化城市滨江片区”。提出了“一线、两轴、三环、六片区”的规划结构。对基地内的各类用地结构进行了调整，增强商业、文化和居住服务功能，将工业用地压缩到最低水平，完善沿江土地利用结构，提高核心区土地利用效率，形成协调发展的用地布局。 规划内容用地规划对基地内的各类公建配套设施进行优化，强调每个街坊居住小区内应设基层服务设施集中布置的社区中心，方便居民并满足服务半径的要求，包括基础教育设施、停车位、邮电、变电站和公共厕所等。按国家规范和地区要求对基础教育设施包括高中、初中和小学、幼托的数量、规模和布局进行严格限定。 规划内容设施配套依据上一层次的城市总体规划、分区规划和城市综合交通规划，立足于城市道

7、路系统规划整体结构，对现有的主次干路进行调整和改善，重点解决规划区东西向和南北向的交通联系问题，改善主要的道路交叉口状况，提高道路通行能力。规划区主干路系统着重强化“三环、一带、一横三纵”的路网骨架结构，形成“连通南北、贯穿东西”的发散状干道网络格局。 规划内容道路系统规划以城市公园为重点核心区，以商业区公共绿地与街头绿地为基本单元，道路绿化系统为一级网络，居住区绿化系统为二级网络，形成多层次的、景观环境与人的活动相结合的绿化空间系统。 规划内容绿化景观规划在总体规划的基础上，进行包括给水工程规划、排水工程规划、电力工程规划、邮政和电信工程规划、燃气工程规划、环境卫生设施规划和环境保护规划等一

8、系列市政设施规划，在空间上对市政配套设施进行详细布局，落实各项建设内容的的定量和定位要求。规划内容市政规划对基地内的建筑和地块确定保留与更新模式，将现状建筑划分为“拆除建筑”、“改造建筑”和“保留建筑”等三类，将现状地块划分为“拆除新建地块”、“改造地块”、“保留地块”和“开发地块”等四类，并分别进行了定义，保证基地的开发建设充分立足现状，不盲目搞大拆大建。 规划内容现状地块保留与更新评价在现状地块的保留与更新评价基础上，规划对地块进行保留、改造与新建三类划分。-保留地块即现状地块保留与更新评价中的保留地块。-改造地块是指地块内有改造建筑的或是地块线有变动的地块。-新建地块是指在完成七平一通前

9、期准备后作为空地开发建设的地块，有三种类型： 一是现状地块的保留与更新评价中的拆除新建地块或开发地块； 二是从现状地块的保留与更新评价中的改造地块里分离出来的地块； 三是以上两种类型的地块相互合并并且重新划分而生成的地块。 在保留地块与改造地块中原则上不宜新建建筑。但根据实际情况如有特殊需要，可适当增建。增建建筑幅度不得超过原由建筑量的30%。且应组织专家论证，报原审批单位审批通过。规划内容规划地块保留与更新评价合理运用规划容积率下限和城市建设资金的计算公式进行经济平衡的分析，对规划范围内的六个片区进行了开发建设经济测算，并将结果作为确定地块开发建设强度的重要参考指标，为政府决策提供科学依据。

10、 当规划容积率大于规划容积率下限时，政府能够通过土地出让筹集到城市建设资金；当规划容积率小于规划容积率下限时，政府需要通过其他渠道筹集该片区的城市建设资金。 规划内容开发经济测算邕江一桥桥头堡文体娱乐片区。该片区的规划平均容积率为3.0，则地价可上升到340万元/亩。政府筹集城市建设资金36232万元。五一路生活片区。该片区的规划平均容积率为2.5，则地价可上升到286万元/亩。政府筹集城市建设资金28765万元。福建路生活片区。该片区的规划平均容积率为2.0，则地价需下降到198万元/亩。政府需从其他渠道筹集城市建设资金37665万元。沿江综合功能区。该片区的规划平均容积率为4.0，则地价可

11、上升到638万元/亩。政府筹集城市建设资金116289万元。亭洪路生活片区。该片区的规划平均容积率为2.0，则地价可上升到196万元/亩。政府筹集城市建设资金47692万元。白沙半岛生活片区。该片区的规划平均容积率为2.5，则地价可上升到246万元/亩。政府筹集城市建设资金70236万元。 规划内容开发经济测算对基地内的各地块按规划控制引导各指标的要求进行严格控制，规划控制引导分为强制性控制导则和引导性控制导则。强制性控制导则包括：地块边界线的控制、水体控制线、绿地控制线、各类道路及市政基础设施控制线、建筑退界线的控制、禁止机动车出入界面的控制、沿街商业建筑界面的控制、绿地广场空间的控制和地块

12、开发建设指标的控制（建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、机动车停车位）。引导性控制导则包括：停车场的控制、机动车出入口的控制、需要开放的空间的控制以及需要打通的公共通道的控制。规划内容规划控制导则规划内容地块开发建设时序规划主要针对“开发建设用地”而言。 近期年限为2006-2010年左右。近期开发建设地块主要为五一路以南和江南大道沿江西侧的地块。远期年限为2011-2020年左右。 远期开发建设地块主要为五一路以北沿江南大道一侧部分地块；星光大道东侧，平西路两侧部分地块；亭江路以南，星光大道东侧部分地块。近期着重建设东西向的三条道路和南北向的两条道路。 开发建设时序规划规划的创新与特色规划中突破传统控制性详细规划重指标体系轻经济分析、指标体系中重强制轻引导的局限。规划方法的创新一、合理运用规划容积率下限和城市建设资金的计算公式进行经济平衡的分析，对规划范围内的六个片区进行了开发建设经济测算，并将结果作为确定地块开发建设强度的重要参考指标，为政府决策提供科学依据。二、在控制导则中，考虑到城市滨水地区的特殊性，率先提出