三台县房地产市场调查课件

1、三台县综合县情及房地产市场调研报告2019.5第1页，共35页。川北重镇、剑南名都第2页，共35页。PART 1 三台县区域概况第3页，共35页。2700年三台历史，源起春秋战国，曾在唐代统辖“东川”，与“西川”首府成都齐名，享有“川北重镇、剑南名都”之美誉。诗圣杜甫曾遗留三台杜甫草堂；四川第二大道观云台观、四川仅存两座唐朝皇家寺庙之一的琴泉古寺均在三台，从而诞生“汉民俗”、“唐宋文化”、“宗教文化”、“乡村旅游”、“生态旅游”五大人文品牌，2017年实现旅游收入36.61亿元、同比增幅19.6%。2700年璀璨历史媲美成都【历史人文】第4页，共35页。绵阳第一 全川第二三台县位于四川盆地中偏

2、西北部，距绵阳市57公里，距成都市153公里。是四川首批27个扩权强县试点县，辖63个镇乡，幅员面积2661平方公里，全县总人口约146.7万人，位于全川第二，是绵阳市人口最多的县，占全市人口三分之一，约等于全市人口排行二三名的数量总和。绵阳区县面积排名前三区县面积平武县5974平方公里北川羌族自治县2867平方公里三台县2661平方公里绵阳区县人口排名第一区县人口三台县1,467,527江油市878,575盐亭县606,382【人口概况】第5页，共35页。2018全县GDP超250亿 稳坐经济第一梯队【城市经济】据县政府最新数据，三台2018上半年实现GDP111.13亿元，同比增长8.5%

3、，增速为近5年来同期最高，持续多年稳坐全市经济第一梯队。2017年，全县实现地区生产总值245.66亿元，社会消费品零售总额158.85亿元，完成全社会固定资产投资120.03亿元，引进亿元以上项目33个，老百姓人均可支配收入约达3万元。第6页，共35页。成渝经济三角 腹地闪耀新星【对外连通】随着成渝经济区被国务院正式批准建设以及“成德绵经济带”的高速发展借势政策红利，三台县的交通正翻天覆地一座机场、两条铁路、六条高速、两条国道、五条省道三台县“12625”现代综合交通运输体系，强势驱动城市前行第7页，共35页。融入成渝经济圈，盛启东亚之窗【对外连通】目前县域内“成德南、绵遂”高速横贯全境，打

4、开了三台连接成都、重庆等西南重点核心城市的快捷通道。2015年9月，经国家发改委批准的“绵遂内宜城际铁路”建成后，成都到三台仅需50分钟。三台全面融入成都1小时、重庆2小时、西安3小时经济圈之中。同时，“绵南铁路”也拟过境三台，向三台敞开了一处通往昆明、甚至连接东南亚国家的国际铁路之窗。第8页，共35页。绵阳腾飞之翼，南进战略支点【城市规划】四川省“一干多支、五区协同”发展新格局已将三台纳入环成都经济圈和成都平原经济区。2018年3月，绵阳“一核两翼、三区协同”区域发展新格局明确三台将作为“南翼”，全面加快三台传统产业转型升级，并承接成都、重庆产业转移，融入四川三产融合发展示范县和川渝合作示范

5、区，打造绵阳南向东出的战略支点。此外，绵阳市委第六届六次会议已初步通过了三台撤县建市的决定，多重政策利好，使三台在四川发展大局的地位前所未有的提升。绵阳市委外宣办宣布三台新规划绵阳“一核两翼、三区协同”规划示意第9页，共35页。一心两片五组团【城市规划】一心：凤凰山城市“绿心”两片：指以凤凰山为中心东北面以居住商贸为主的片区西南面以工业产业发展为主的片区五组团：西桑园老城北坝城市综合组团凤凰山柳林坝产城互动组团黑鹅寺毛家沟工业发展组团黄家坝南寺坝青东坝优化提升组团新德城市拓展组团第10页，共35页。综上所述，三台将在政策与区域红利的带动下经济飞速增长，城市规模与城镇化率持续提升，国民经济水平不

6、断提高！优良的地理交通、厚重的历史底蕴、优越的自然生态与开放的招商引资政策必将吸引更多的外界关注与人才、资本注入！五大机会点 驱动资本潜力无限城市发展的动力人口、交通、经济圈辐射、政策红利等多重因素催动城市发展的核动力。品质生活的向往三台县超82%新开楼盘均以品质作为主要竞争力，销量数据更充分反映三台对改善型住宅的迫切需求。历史文化的信仰三台县作为千年古城，目前仍缺乏高含金量的城市名片。百姓心中强烈的复兴“大梓州”的愿景下，文旅创造、大有可为。休闲娱乐的追求随着百姓物资水平的不断提升，县城人口红利的背景下蕴藏着巨大的消费实力。整合优势资源，解决文旅休闲需求的“跨城域”文旅项目大有市场。未来发展

7、的前景一心两片五组团，大力提升三台城市空间拓展，“百万级人口大县”必须匹配更大的城市空间，赋予更多的城市容量。第11页，共35页。PART 2 三台县楼市分析第12页，共35页。城市中心北移 成交价格履破新高【楼市概况一级市场】2018年10月本地老牌房企四川佳琪集团拍下新西外街某宗地，创造573万/亩的历史天价。随着三台县城内可供出让的国有土地逐步减少，资源稀缺必将导致未来土地价格的持续涨势，同时新老城区不同的容积率指标带来的楼面地价差异较大，新区无地可拿，老区成本太高。未来市场准入门槛将进一步提升, 拿地难，拿地贵，将是开发商面临的首要难题。第13页，共35页。老城供地稀缺 未来集中凤凰山

8、、五里梁、柳林坝片区【楼市概况一级市场】老城城南工业区城北新区凤凰山生态核心区未来城市集中供地发展区在三台2030城市发展规划中，未来三台城市发展集中供地片区为“凤凰山、五里梁、柳林坝片区”。其核心原因为：1、老城发展成熟、开发强度高、城市居住密集度高，可供发展用地基本没有。2、城北新区随着五年左右开发，加之涪江隔断，可供土地基本接近尾声；3、城南规划为工业园区，且有水系限制，未来发展空间有限，非城市发展主方向；4、城西及城西北是三台未来城市核心拓展方向，向西北衔接绵阳， 且具有丰富的自然资源以及开阔的城市供地。其中，凤凰山片区位于未来城市集中发展的“核心区”:向南衔接老城，向西衔接新城；向北

9、衔接未来城市集中供地区，是未来城市发展规划的“唯一核心”。第14页，共35页。30个月持续猛涨 刚需与改善各领风骚【楼市概况二级市场】近几年三台房地产整体市场发展迅猛，创造了2015-2018间连续超30个月的持续涨价潮，其中2017-2018平均增幅超34.6%，部分楼盘甚至超过50%。截止今年10月，2018年全县销售量已达57.43万平米。代表项目“长虹天樾、碧桂园、一品江山”等品质楼盘项目售价仍居6500-7000高位。考虑三台县150万人口与日益增高的城镇化率，三台楼市还将继续深化以改善型住房需求为主，刚需并重的市场格局。第15页，共35页。目前三台县城房地产项目共计18个，其中在售

10、项目6个，待售项目8个，尾盘项目4个。10个新增项目中，北坝片区占据8个席位，其中国宾壹号、江岸国际三期、碧桂园、滨江首座、梓州府均在年内相继开盘销售，台北国际、博临臻品、贵熙帝景二期、东海岸等项目紧随其后，均已进行凌厉的前期宣传造势期，在2019春节前后这些项目已陆续投放入市。区域代表性楼盘总览【楼市概况】圣桦国际江岸国际财富天街五鑫农贸壹品江山翡翠滨江长虹天樾滨江首座三千廷凤凰国际台北国际东川兰亭在售尾盘东海岸国宾壹号博临臻品新入市项目第16页，共35页。目前县城区域内共计待售房源约2800套。市场主要在去年末有翡翠滨江、壹品江山、长虹天樾、江岸国际三期、国宾壹号、梓州府等新房源陆续入市，

11、其中北坝区域新增8个项目。2019年春节后随着市场供销，目前市场存量约32万平左右。 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 江岸国际已推已推76-179m约1412套，销售1218套，存量约327套已推107-111约736 套，销售736套，存量约0套未推翡翠滨江新推+未推推售产品约170套滨江首座新推+未推售产品200套台北公馆新推+未推售产品约500套壹品江山新推+未推售产品200套已推94124m约635套，推售334套，存量约195套国宾壹号长虹天樾新推+未推售产品100套已推套，推售735套，已售635套，存

12、量约100套新推+未推售产品350套三台碧桂园山鑫东海岸新推+未推售产品约350套新推+未推售产品150套博临臻品新推+未推售产品约300套已推93-150651 套，销售370套，存量约150套贵熙帝景C组团新推+未推售产品约120套150套170套200套500套400套350套100套350套150套300套120套待售 待售房源统计（数据截止2019.5月）刚需兼改善楼盘引领城市购房主旋律，高品质居住项目缺乏 【楼市概况】第17页，共35页。项目分析：江岸国际由三台本土开发商倍乐房地打造，开放商品牌影响力较强，老业主基数较多；项目一期2017年10月完成交房，二期共开发7栋已全部售罄，

13、三期共计4栋651套房源，项目三期产品开盘成交均价6750元/；项目三期产品采用森林城市概念房，赠送阳台，部分户型赠送超过40%，实得单价相对较低；三期自5月1号开始排号，以认购一期车位形式收钱，10月1日开盘，推盘651套，排号约350套，成交约270套，成交率41%，10月当月成交334套，均价5500元/。项目受到本地品牌、各类附加值（智能化系统、架空层、大赠送）等影响，市场口碑好、意向客户多。占地面积100亩总建筑面积37.95万容积率5.06规划户数3100开盘时间10月1日产品类型高层（第四代建筑）户型面积93-150开发商 倍乐地产近期住宅销售价格5300-6000关键词：江景房

14、第四代概念房赠送大货源充足老牌本土企业【典型项目】江岸国际第18页，共35页。项目分析：梓州府项目开发用地持有两块，分别拍价216、221万/亩；项目一期已在2018年10月底开盘推售. 成交均价约在6300元/；项目三期产品赠送率较高，实得单价相对较低；项目受到品牌化宣传,及高品质定位,市场口碑较好,销售情况比较理想,单身客户众多.5.两大国企强强联合,给市场的信心较足.占地面积56.47亩总建筑面积131764(一期)容积率3.5规划户数1281开盘时间10月30日产品类型高层+别墅（第四代建筑）户型面积93-205开发商 科发集团 宏达公司近期住宅销售价格5500-6300关键词：产品多

15、形态有少量别墅产品第四代概念房学区房【典型项目】梓州府第19页，共35页。关键词：江景房户户观江超低容积率与本土知名开发商合作开发占地面积约65亩总建筑面积15万住宅面积11万商业面积0容积率2.39规划户数839开盘时间2018.7.28产品类型10栋高层、8栋别墅开发商 绵阳市展和实业有限公司近期住宅销售价格5400-6200元/项目近况：壹品江山由绵阳市展和实业有限公司与三台山鑫地产（三台本土开发商，老客户基数众多）联合开发；项目位于三台县涪滨路小明湖畔，项目濒临涪江，户户临江，纯住宅产品，无商业产品，；7月28日开盘，推售184套，面积区间94124，户户观江，去化率约90%，均价55

16、80元/；该项目8月15日推售1#楼，共计77套房源，截止目前两个月去化67套（去化率33.3%），均价5750元/;4【典型项目】壹品江山第20页，共35页。关键词：江景房超低容积率国企品牌公园洋房超大赠送项目分析：长虹天樾是由长虹置业与虹城地产联合打造，项目位于三台县涪滨路与龙潭的交汇处，处于三台城区涪江江景绝佳地段；项目共开发14栋，住宅13栋，独栋商业1栋；1、7、8、9、13栋9+1小高层基本售罄，高层11、12栋售罄，目前高层剩余房源30套（低楼层户型为主），9+1小高层剩余房源200套（含有未推售房源）；2018年9月小高层洋房最高报价8500元/（标准层）。占地面积约66亩总建

17、筑面积13万住宅面积9万商业面积1万容积率2.45规划户数865开盘时间2018.1.6产品类型10栋高层、8栋别墅开发商 长虹置业&虹程地产近期住宅销售价格5300-8500元/【典型项目】长虹天樾第21页，共35页。关键词：江景房口碑逆转货源充足低价快消项目分析：翡翠滨江由鸿州房地产开发有限公司打造，项目位于三台县涪滨路与会仙路的交汇处，处于三台城区涪江江景绝佳地段，自身商业配套完善，生活便利性较佳。前期因为开发商资金链断裂，直接导致项目延期交房、工地停工等现象，市场口碑急速下降。2018年1月经过整顿，重新启动销售，通过大量渠道公司，同时低价入市，恰遇市场供应空白，近3个月月平均去化10

18、0套左右，保持着良好的销售势头；项目共开发9栋，3、4、5栋基本售罄，户型区间从76到112，总共32层高，梯户比以2T3/2T6为主；2018年9月以后价格调整到6500元/，但是成交量明显下降，周均去化2-3套；目前开展特价房专项营销活动，新推售7#楼（临江房源），均价6000元，成交房源为工程抵款，成交价降至56005800元/。占地面积120亩总建筑面积35.6万住宅面积24万商业面积4万容积率3.5规划户数2595开盘时间2017.2产品类型高层+商业综合体开发商 鸿洲地产近期住宅销售价格5600-5800元/【典型项目】翡翠滨江第22页，共35页。关键词：一线品牌开发商低容积率精装

19、房高楼面价占地面积33亩总建筑面积5.4万容积率2.5规划户数暂定450开盘时间暂定12月初产品类型高层户型面积85-120开发商 碧桂园近期住宅销售价格精装房5500-6500元/项目分析：三台碧桂园是国内知名开发商碧桂园产打造，-品牌号召力较强，项目位于三台县恒昌路与城隍路交汇处，与本案仅一路之隔；项目总占地约33亩，总建面约5.4万方，三台北坝新区内的唯一的高端精装房项目；碧桂园作为高周转项目的代表，可能为了保证现金流运转，可能会采用底价入市策略，快速去化；【典型项目】碧桂园第23页，共35页。关键词：江景房智慧社区公园房项目分析： 滨江首座由志强房地产开发有限公司打造，项目位于三台县北

20、坝镇龙潭路与涪滨路的交汇处 项目南侧与江岸国际仅一墙之隔；2. 住宅共计2栋楼，3个单元，二层底商所在楼栋均为一线江景资源，观江效果明显；3. 项目形象广告已出街，主打江景资源及欧式园林景观/江景和智慧社区。占地面积20亩总建筑面积6.9万容积率5.0规划户数405开盘时间待定产品类型高层、商业商业面积8500开发商 志强房地产近期住宅销售价格5600-6500元/【典型项目】滨江首座第24页，共35页。【房地产市场小结】 三台城市发展向北已达顶点, 核心城区土地资源极其稀缺, 优质土地资源更是有价无地 房价2018年7月冲高后，目前基本稳定，预示着三台县房地产向高品质、高标准转型现状市场在售

21、项目多以“刚需兼改善”为主，且大多以“江景房”为核心卖点，市场生态诉求高品质楼盘欠缺 31%的城镇化率承载着150万人口红利，仅本地超120万人口的进城购房置业需求，仍将推动房市发展 在目前市场开发竞争中，唯拥有优越自然资源且地处城市核心的项目，才能在同质化竞争加剧的未来独占鳌头第25页，共35页。PART 3 凤凰山项目分析第26页，共35页。头枕凤凰山 脚踏两江水【项目区位】风水圣地，城市之心，是对项目区位的最好概括。项目地处三台县城中心，占地约4600余亩，三面临城市，一面开发区，座拥省级森林公园的城市绿卉，省级重点文化保护单位“琴泉寺”。东侧山边绵长1800余米，恰似凤凰展开双翼，将新老城区拥收怀中。地块中心轴带迎江而向，登高可望两江，无疑是老百姓心目中的风水宝地。立凤凰，望牛头，思古贤凤凰山省级森林公园四川仅存两座唐朝皇庙之一琴泉寺第27页，共35页。傲踞城市之心 咫尺高铁新站【项目交通】三台县横贯县境的两条高速线路一南一北，大量导流 正指项目中心未来拟建的高铁站点地处项目西面，距项目相隔仅数百米交通位置十分优越，天然形成了以项目为中心的整个城市引流、汇流的三点交通咽喉席位，地理位置之优越，县域无比匹敌。第28页，共35页。城心席位无可复制 盛启三台城市名片【项目展望】 随城市中心北移和近几年的高速扩张发展，县城主城