试论我国商品房买卖合同的违约责任

1、.：.；试论我国商品房买卖合同的违约责任内容摘要：商品房买卖HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml合同缔约人订立合同的目的是为了使本人的合法利益得到最大维护和实现，而缔约一方当事人的违约行为能够使得对方当事人的利益得不到实现。因此，研讨商品房买卖合同中的违约行为及其救援方法，对于维护合同当事人有着重要意义。本文经过对商品房买卖合同中违约行为、违约责任的论述，概括引见了商品房买卖合同违约责任的概念、特点、归责原那么、责任形状、免责条件以及违约责任的承当方式等问题，论述了我国、及中关于商品房买卖合同违约责任的规定。关键词：商品房 买卖合同 违约

2、责任随着房地产业的迅猛开展和住房制度改革的不断深化，随着全国人民生活程度的不断提高、家庭HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml经济购买才干的不断加强，购买适宜本人家庭生活的商品房随时都被列入千家万户的议事日程。然而，目前，我国的不动产立法仍不甚完善，HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml市场机制仍需健全，商品房买卖行为尚不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反老实信誉原那么，利用商品房买卖合同欺诈买受人的景象时有发生，而诸多购房者对我国商品房买卖的相关法律缺乏根本的了解，以致于商品房买受人对如

3、何维护本人的合法权益及在合法权益遭到损害时如何自我维权感到茫然无措。在消费者协会的HYPERLINK lunwentianxia/class_free/115_1.shtml统计资料中，商品房买卖纠纷曾被列为十大赞扬热点之一，成为HYPERLINK lunwentianxia/class_free/15_1.shtml社会关注的焦点。商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件，其涉及的领域中存在的问题方方面面，在此，笔者结合本人所亲历亲见的一些实践案例，立足于实际讨论之初衷与目的，仅就我国现行法律规定的关于商品房买卖合同中的违约责任制度加以论述，以期和大家共同窗习、共同讨论、共同提高。一、

4、商品房买卖合同的违约责任的内涵界定及其特点商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋一切权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法该当承当的责任，即为商品房买卖合同中的违约责任。就合同违约责任而言，在英美法中违约责任通常被称为违约的补救 remedies for breach of contract，而在大陆法中那么被包括在HYPERLINK lunwentianxia/class_free/72_1.shtml债务不履行的责任之中，或者被视为债的效能的范畴。商品房买卖合同中的违约责任制度是保证商品房买卖合同债务主体

5、实现债务及债务主体履行债务的重要措施，它与合同义务有亲密联络，商品房买卖合同义务是其违约责任产生的前提，其违约责任那么是合同义务不履行的结果。商品房买卖合同的违约责任具有以下特点:第一，该违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。这里包含两层意思:其一，该违约责任产生的根底是双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系,假设当事人之间不存在此合同关系,那么无商品房买卖违约责任可言；其二，该违约责任是以违反当事人双方商品房买卖合同义务为前提,没有违反该合同义务的行为,便不存在该违约责任。第二，该违约责任具有相对性。商品房买卖合同违约责任的相对性,是指违约责任只能在签署商品房买卖合同的双方当

6、事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。第三，该违约责任将补偿性与惩罚性相结合，注重对守约方及弱势方的维护。违约责任,主要是一种财富责任。普通合同违约责任的主要目的在于补偿合同当事人中守约方因违约方的违约行为所蒙受的损失。从违约责任承当方式来看,无论是强迫实践履行,还是支付违约赔偿金,或者采用其他补救措施,无不表达出其弥补损失的补偿性。然而，在商品房买卖合同的违约责任中，我国特别规定了在多种情况下，违约责任具有惩罚性。第四，该违约责任的可商定性。根据我国中的合同自愿原那么,商品房买卖合同当事人可以在合同中商定违约责任承当的方式、违约金的数额等,但这并不否认违约责任的强迫性,由于这种商

7、定应限制在法律答应的范围内。二、 商品房买卖合同的违约责任归责原那么以严厉责任作为普通归责原那么，以过错责任为特殊规定。同样，商品房买卖合同普通亦应适用严厉责任原那么，仅在法律法规等有特别规定的情况下，适用过错责任原那么。1如：开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任，根据最高人民法院第十八条规定，由于出卖人的缘由，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊商定外，出卖人该当承当违约责任：一商品房买卖合同商定的办理房屋一切权登记的期限；二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付运用之日起90日；三商品房买卖合同的标的物为已开工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解

8、释中，如何了解“由于出卖人的缘由，此条司法解释采用的归责原那么是严厉责任还是过错责任？依笔者了解，此处为过错责任原那么，由于：严厉责任原那么是不分缘由，只需有违约就有责任，除非是由于不可抗力。而此处“由于出卖人的缘由，显然不包括由于第三人的缘由，如与开发商有土地运用权出转让合同关系的第三人的缘由。该条解释规定的是法定违约责任，笔者以为，此处即是严厉责任的例外，其采取的归责原那么为过错责任原那么。三、 商品房买卖合同的违约责任形状综合我国及，笔者以为商品房买卖合同的违约形状主要有以下几种：第一，预期违约。这是从英美法的概念。我国商品房买卖合同的预期违约形状与普通合同根本一致，可分为两种详细类型：

9、1、预期回绝履行，指合同有效成立后至合同商定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按商定履行合同义务。如：开发商在商定的交房期限届至前因房价上涨等缘由明确表示不愿卖房，即构成预期回绝履行，其应承当相应的违约责任；2、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况阐明或一方当事人根据客观现实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。如：商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的违约。我国第108条对预期回绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，那么兼含有以上两种类型的详细表现行为。在中，那么更有针对性的反映了商品房买卖合同预期违约的诸种形状。

10、第二，实践违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期回绝履行债务两种。此处不能履行和回绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映方式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债务人迟延履行。根据的规定,债务人迟延履行的,应承当迟延履行的违约责任,承当对迟延后因不可抗力呵斥的损害的赔偿责任。债务人迟延履行表现为债务人对于债务人的履行该当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。我国第十一条条二款明确规定了买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由回绝接纳的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付运用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人人另有商定的除外。而不履行，那么是当

11、事人不履行任何合同义务的表示，在此情况下，违约方应依严厉责任原那么承当违约责任。第三，不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同商定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml合同违约情形。在此情况下，债务人可依法要求对方承当修缮的违约责任，除了以承当违约责任方式处理合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以处理商品房买卖合同纠纷。加害给付,是指HYPERLINK lunwentianxia/class_free/7

12、2_1.shtml债务人因交付的房屋的质量缺陷而呵斥他人的人身、财富损害的行为。根据第112条,债务人由于交付的标的物内在缺陷而给债务人呵斥人身或合同标的物以外的其他财富的损害时,债务人还应承当损害赔偿责任，根据我国第十二条、十三条的规定，违约方亦应承当相应赔偿责任。房屋面积不适当履行是指所交付房屋的面积与合同商定的房屋面积不一致。此种情形，可根据第十四条之规定依法处置。第四，其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。购房合同中违约多数由开发商引起，实际当中，最为觉的开发商违约责任形状主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同商定、变卦规划设计、房屋质量

13、不合格、未按期办理产权过户手续等，我国及对上述违约情形均作出了较为详细明确、便于操作的规定。 四、 商品房买卖合同违约责任的免责事由所谓商品房买卖合同违约责任的免责事由，是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的债务人承当违约责任的缘由和理由。1详细包括法定的免责事由和商定的免责事由。详细内容如下：一不可抗力。根据我国，不可抗力是指不能预见、不能防止并不能抑制的客观情况。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，该当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。我国现行房屋预售合同或现房销售合同中普通都规定了不可抗力条款，有些甚至把施工单位逾期交工、政府批文迟延下达也商定为不可抗力

14、。并且，只需是不可抗力呵斥的损失，一概免除开发商的责任，这种规定对于买方极为不利。另外，在HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml法律另有规定时，即使发生不可抗力也不能免除责任，在此主要是指迟延履行后的责任。即：一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害担任。例如一栋房屋，按照合同规定去年七一交房，结果到了十一还不见动静。结果，在某天因刮台风，呵斥损坏。由于台风是明确商定的不可抗力条款，所以开发商以为买家应该自认倒霉，然而，根据法律规定，由于开发商逾期交房，在逾期履行期间发生的台风所致损害是应由开发商承当责任的。此外，对于

15、不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知债务人，还须将经有关机关证明的文书作为有效证明提交债务人。二其他法定免责事由守约一方未采取适当措施，导致损失扩展的，债务人对扩展的损失部分免责，我国第119条对此有所规定。此外，当事人还可协议商定其他免责事由，但必需符合我国相关法律法规的规定。五、 商品房买卖合同的违约责任的承当方式商品房买卖合同的违约责任的承当方式，是指商品房买卖合同当事人按照法律法规等的规定及合同商定，在出现违约行为时该当接受的制裁方式。商品房买卖合同的签约双方，尤其是买受人在签署合同时应该留意，在合同中一定要注明双方的违约责任内容及承当方式，

16、这样，一旦日后发生纠纷，守约方即可以此为根据较为有力的维护本人的合法权益。另外，违约责任并不是一定不变的，商品房买卖合同当事人亦可在违约以后，再行商定采取适宜的补救措施。1我国规定的承当违约责任的方式有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、修缮、改换、重作、退货、减少价款或报酬、双倍返还定金、支付违约金等。而根据，在处置商品房买卖合同纠纷案件中，违约方承当违约责任的方式主要有如下几种：一实践履行。又称强迫履行，是指在合同违约方不履行合同时，守约方可以要求人民法院强迫违约方按照合同商定履行合同债务的违约责任承当方式。其构成要件有：1存在违约方的违约行为；2必需有守约方恳求违约方继续履行合同债务的行

17、为；3必需是违约方可以继续履行合同。举例来说：王先生与某公司签署认购协议，购买由该公司开发的一幢商业用房。认购协议中双方商定：房屋价钱为9000元/平方米；王先生为表示认购诚意，先预付人民币100万作为购房定金；房屋构造封顶，符合预售条件时双方即按商定价钱签署房屋预售合同；除不可抗力要素，某公司不得将该房屋再出卖给第三人。认购协议签署后，某公司专门对该房屋进展了施工设计以符合王先生要求。此时，房屋的施工设计都是按王先生的要求进展的，认购应不存在开发商违约的风险，王先生只需静候公司获得预售答应证后再与其签署正式的购房合同了。然而，后该房屋主体施工根本完成时，公司获得预售答应证后，王先生却收到了一

18、份某公司的HYPERLINK lunwentianxia/class_free/110_1.shtml律师函，函称：鉴于目前情况变化，公司不再履行认购协议，并将根据协议中的违约责任条款，处理本纠纷。律师函中，公司表示不再履行协议的缘由是“鉴于目前情况变化，实践缘由是因房价普遍大幅上涨，王先生所认购的房屋价钱更是涨得厉害，毫无疑问，某公司此举的目的是为了能将房屋升值部分经过毁约的方式据为己有。根据第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人曾经按照商定收受购房款的，该协议该当认定为商品房买卖合同。在此情况下，王先生可以要求某公司继续履行认购协议所商定事

19、项，在公司不履行时，王先生可经过诉讼途径要求人民法院强迫某公司履行合同义务。另外，我国规定了在多种情况下，商品房买卖中的买受人可以选择要求对方以继续履行合同的方式承当违约责任，亦可要求与对方解除合同并赔偿损失。如该司法解释的第十四条第二项。二采取补救措施。主要包括：1、修复。根据第十三条第二款规定：“交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人该当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间呵斥的其他损失由出卖人承当。2、返讨价款。根据上述司法解释第十四条第二款之规定，当交付的房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人赞同继续履行合同时

20、，出卖人该当承当相应的返讨价款的责任，基于公平原那么，当房屋实践面积大于合同商定面积的，买受人该当补足误差在3%以内的房屋价款。三赔偿损失。即商品房买卖合同中违约方因不履行合同义务给守约方呵斥损失的，该当依法赔偿守约方因违约行为所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。其责任构成如下：1违约行为；2损失；3违约行为与损失之间有因果关系；4违约一方没有免责事由。我国第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，该当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义

21、务或者履行HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml合同义务不符合商定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，该当赔偿损失。详细到履行商品房买卖合同过程中的违约行为，违约方该当对因其违约给守约方呵斥的损失承当赔偿损失的违约责任。四定金：第四条规定：“出卖人经过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假设因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，该当按照法律关于定金的规定处置；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人该当将定金返还买受人。由于定金而引发的纠纷，是近年来商品房买卖纠纷

22、中的一个重点，在房地产诉讼案件中也占很大比重。在实际中，购房者在交付定金后会发现：开发商提供的商品房买卖合同中的违约责任条款早已由开发商一方面做好规定了，甚至有的规定有严重的不公平乃至违法的内容。开发商这种做法是不符合我国民法及HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml合同法规定的公平、老实信誉原那么的，购房者有权回绝这种一方面规定的不公平条款，经过与开发商的自在协商方式达成一致意见后再签署正式的买卖合同。当然，由于多种复杂要素的影响，在目前的房地产HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml市场中，签约的自动性往往较多地掌握在开发商手中，所以购房者往往要作出一定的退让，但这种退让应和购房的风险综合思