谈谈解除房屋租赁合同中有关装修赔偿的公平性问题

1、.PAGE ：.；PAGE 4谈谈解除房屋租赁合同中有关装修赔偿的公平性问题徐威关于房屋租赁关系中涉及到的装修赔偿问题主要指运营性用途的，下同，至今未有法律法规对此作出过规定，但实际中由此引起的纠纷倒是层出不穷。而该类纠纷最终的结局，往往是同样的情形却承当大相径庭的责任，经济损失的差落可以是几百元乃至上千万元。对此，上海的法院系统根本上都遵照这样一条处置原那么：房屋租赁双方对装修的处置在合同中有商定的从商定。否那么，只需是出租方赞同承租方装修的，当租赁合同提早解除时应同时处置装修问题，即委托审计师事务所对该装修进展审计，然后由出租方补偿承租方装修的残值，以表达公平原那么。然笔者对此公平原那么不

2、断持有异议，以为这种处置方式形为公平，实那么不公平。首先，在房屋租赁合同当事人对解除合同时有关装修问题的处置未作商定的情况下，假设由于承租人违约导致出租人行使解除权从而房屋租赁合同得以解除，却硬要出租人承当装修残值的赔偿责任，本质是维护了违约责任人而惩罚了守约人。试想，假设一个房屋租赁关系中租赁期限为十年，承租人装修破费了200万元，在第二年时承租人由于运营不善而延续三个月拖欠租金，于是出租人依法或依约提早解除了房屋租赁合同，这时候却要求出租人赔偿承租人160万元的装修费普通情况下装修费以五年分摊本钱，下同，那么结论就是承租人不需求承当运营风险，而作为守约方的出租人却做了大大亏本的买卖。这能说

3、是表达了公平原那么吗？当然，出租人能充分利用承租人原来的装修并适当作价补偿那么最好。但这并没有必然性，由于出租人将房屋收回后再行出租，往往是新承租人将房屋重新装修，以顺应其运营需求。而原来的装修根本就是一堆废物，甚至还要出钱请人撤除。笔者以为，该类案件由于是承租人的违约行为所呵斥的，而出租人并无在收不到租金的情况下继续由承租人运用房屋的义务。出租人总是希望有人承租其房屋，如此才干实现经济目的，因此出租人也总是在无法的情况下才行使解除合同的权益的。因此在这种条件下无论从哪个角度讲，都不该当由出租人来承当赔偿装修残值的责任，否那么就是对出租人不公平本文仅讨论解除房屋租赁合同时的装修赔偿问题，不涉及

4、其他违约责任，下同。在前述同样的情况下，假设由于出租人违约导致承租人行使解除权从而房屋租赁合同得以解除，那么该当由出租人承当承租人装修残值的赔偿责任。会导致解除房屋租赁合同的出租人的违约，大致有两种情况，一种是租赁市场行情变化，出租人情愿承当违约责任来提早解除合同，从而另觅承租人以获取比原来大得多的租金，这种情况下且双方在房屋租赁合同中又未对解除合同时有关装修问题的处置作出过商定，就该当由出租人承当向承租人赔偿装修残值的责任，否那么就是对承租人不公平。第二种情况是合同期间适遇市政建立或者房地产开发租赁房屋要被拆迁，出租人以无法抗拒为由既要求解除房屋租赁合同，又不赞同补偿承租人的装修损失，而出租

5、人能够早已从拆迁人那里得到了拆迁安顿补偿。假设是这样的结果，对承租人来讲同样是不公平的，由于在市场经济中，无论是市政动迁还是房地产开发动迁，被拆迁人和承租人都有权获得拆迁安顿补偿，和对此都有明文规定。但是在实际中，出租人作为被拆迁人往往想尽方法剥夺承租人本应享用的权益，由此而产生的纠纷也屡见不鲜。此时，假设承租人未得到拆迁安顿补偿而房屋租赁合同却被解除，那么构成出租人对承租人的侵权；假设房屋租赁合同未解除，出租人却与拆迁人签署了拆迁安顿补偿协议，那么构成拆迁人与出租人对承租人的共同侵权，出租人同样要对承租人的装修残值承当赔偿责任不包括其他拆迁安顿补偿，下同，否那么难以表达公平原那么。其次，在房

6、屋租赁合同当事人对解除合同时有关装修问题的处置作出商定的条件下，虽然普通情况下采用“有商定的从商定的原那么，但其中也有一个能否公平的问题。对解除合同时有关装修问题处置的商定不外乎四种情况：一种是当承租人违约且出租人得以解除合同时，装修全部无偿归出租人一切。举个例子来说，某房屋租赁关系中租赁期限为十年，年租金为100万元，承租人装修破费了500万元以运营餐饮业，结果第二年起由于承租人内部矛盾即本身缘由呵斥运营困难而拖欠租金，这时出租人因延续几个月收不到租金而房屋租赁合同中又有对已有利的条款商定，于是出租人行使了解除合同的权益。这样，承租人破费的500万元装修尚余400万元的价值即归出租人一切了。

7、这种结果与本文前面所举例子即没有商定的结果截然相反，差别就仅仅在于合同中有无对解除合同时有关装修问题处置的商定。那么，这种商定能否符合公平原那么呢？笔者以为非也。诚然，强调合同当事人意思自治的原那么，并且有授权性条款允许当事人商定违约责任的承当方式。但是，既然将装修全部无偿归出租人一切作为一种违约责任的承当方式，那么实践上就成了违约金的另一种方式，由于这是一种给付行为。因此笔者以为，除非出租人放弃该项权益，否那么承租人可以根据第114条第二款的规定行使减少违约金的恳求权，即要求出租人对情愿接受的装修向承租人作出适当的补偿，以实现公平原那么。第二种情况是，当承租人违约且出租人得以解除合同时，出租

8、人不承当任何对承租人装修费用的补偿责任。笔者以为这种商定是合理的、也是公平的，由于前面一种情况的商定带有惩罚性，而此种情况的商定表达了当事人各自承当相应责任的原那么，因此较为公平。在这种情况下，哪怕承租人的经济损失再大，也只能是责任自傲。第三种情况是当出租人违约且承租人得以解除合同时，由出租人赔偿承租人装修费用的残值部分。笔者以为这样的商定也是合情合理的，因此也是公平的。由于假设是由于不可抗力导致合同解除的，出租人是不需求承当赔偿责任的，哪怕房屋租赁合同中对此没有商定；假设是遇到拆迁致使解除合同，自有拆迁人予以补偿，并无引起出租人违约的必然性。除不可抗力或者拆迁外，出租人的违约只能是出于客观上

9、的缘由，而客观上的缘由是完全可以防止的。因此，出租人由于本人违约导致房屋租赁合同解除从而对承租人承当装修残值的赔偿责任完全符合公平原那么。第四种情况是，当租赁期间遇到拆迁导致房屋租赁合同解除时，出租人不对承租人承当任何补偿责任或者是拆迁人对出租人就该租赁房屋有装修方面的补偿时，该权益由承租人享用。笔者以为这种商定“出租人不对承租人承当任何补偿责任是不公平的，由于提早解除合同本已使承租人蒙受了投资方面的经济损失，而出租人却经过商定剥夺了承租人本应享用的拆迁安顿补偿的权益，这种商定显然是不公平的；而这里商定的“拆迁人对出租人就该租赁房屋有装修方面的补偿时，该权益由承租人享用就显得公平合理，该当提倡

10、。当然，作为承租人在签署房屋租赁合同时一定要充分维护好本人的合法权益，切忌只顾一时一事而放弃应有的权益。最后，对于解除房屋租赁合同时如何处置装修残值的问题，要完全做到公平合理是困难的，就目前的房屋租赁市场及有关政策法规而言，只能努力去做到相对的公平合理。但笔者以为目前一刀切的做法有待改良。为此，笔者以为该当在立法中对解除合同时有关装修的赔偿问题作出详细规定，建议如下：一、在房屋租赁合同中对解除合同时有关装修问题的处置未作商定的，应作以下详细规定：房屋租赁合同当事人就合同解除时对有关装修问题的处置未作商定的，1假设由于承租人的违约导致房屋租赁合同解除，出租人明确不需求原装修的，出租人不承当装修的

11、赔偿或者补偿责任，由承租人自行处置有关装修，但不得破坏房屋构造及呵斥出租人设备设备的损坏；出租人明确要求需求利用原装修的，按照该装修残值并经评价然后以对折处置由出租人向承租人进展补偿这样规定的目的是为了防止双方赌气而呵斥不用要的经济损失，双方当事人也可协商补偿金额；2假设由于出租人的违约导致房屋租赁合同解除的，出租人该当对装修残值经评价后的价值向承租人进展赔偿；3假设在房屋租赁期间由于出租人的房屋被拆迁，从而导致房屋租赁合同解除或者由于出租人的缘由致使承租人既无法继续运用所承租的房屋，又无法得到应得到的拆迁补偿，出租人该当对装修残值经评价后的价值向承租人进展赔偿，但以出租人从拆迁人处得到的补偿

12、中所涉及租赁房屋占有的份额为限。二、在房屋租赁合同中对解除合同时有关装修问题的处置作出商定的，应作以下详细规定：房屋租赁合同当事人就合同解除时对有关装修问题的处置作出商定的，1假设由于承租人的违约导致房屋租赁合同解除，且双方商定装修全部无偿归出租人一切的，出租人该当对装修残值并经评价后的价值，按30%向承租人进展补偿，但以不高于原6个月租金之和为限。但出租人放弃利用装修的除外这样规定的目的是为了物尽其用而又防止显失公平；2假设由于承租人的违约导致房屋租赁合同解除，且双方商定出租人不向承租人承当任何装修费补偿责任的，应予支持；3假设由于出租人的违约导致房屋租赁合同解除，且双方商定出租人该当向承租人承当装修残值赔偿责任的，应予支持；4房屋租赁合同当事人商定如遇市政或者房地产开发拆迁该租赁房屋，从而合同解除，且出租人不向承租人补偿任何费用的，假设出租人现实上就该租赁房屋曾经得到拆迁人的补偿的，出租人该当将该补偿的30%作为对承租人装修残值的赔偿无装修的除外；假设拆迁人根据等法规规定与出租人被拆迁人和承租人共同协商拆迁安顿补偿协议的，出租人不得以房屋租赁合同有商定为由剥夺承租人获得补偿的权益；5房屋租赁合同当事人商定如遇市政或者房地产开发拆迁该租赁房屋，从而合同解除