住宅区停车位归属的法律理解及现状

1、.：.；住宅区停车位归属的法律了解及现状 住宅区停车位归属及运用的情况长期以来不断处于一种混乱的形状，其中最主要的缘由是由于长期以来我国缺乏明确的法律规范及由于不断将物业单位定位于行政管理者的角色。特别在住房制度改革前，人们居住的都是各国有和集体单位的房屋，如假设没有固定职业，那么可租住房产管理部门的房屋，那时髦不存在现代意义上的物业效力单位，更没有业主的概念。各个住宅院落内的居住事务的处置，往往是由房屋的各个一切单位的不同而呈现出不同的情况，大都由各单位直接纳理或代为管理。管理者往往都是各单位的捍卫部门或总务后勤部门，人员也大都属单位的职工或聘用的暂时工。房改后，居住主体发生了变化，由于房屋

2、产权登记在个人名下，人员调动或职工死亡后，居住在原单位院落内的人有些已不再是原单位的职工。此情况下原单位扮演了最初的物业管理的角色。后来物业公司独立为法人，或房地产开发企业直接成立物业公司，直接将开发的小区交给该物业公司，物业公司行使了扩张性的权益，以主人自居以管理者自居，与业主开展了多方面的权益之争，其中对住宅区停车位的运用收益权益之争最为猛烈，以致到公布后，据调查约80%的物业公司依然非法占据着住宅区停车位的运用收益权。 其实房屋产权私有化后，对于住宅区内的建筑设备及其附属不动产的权益归属，仅从法理上来讲也是很明晰的，笔者在公布前就曾根据民法的原理对此争议做过解答，结果也根本上符合后来公布

3、的的相关内容，但在现实中许多人对法律的了解还局限在一种习惯思想中，对习惯行为方式缺乏理性的纠正，与法律规定预期要达至的目的相差甚远。究其缘由还在于我们对法律的条文阐释得不够明确。试根据物权原理、及做如下浅议：一、住宅小区的建筑物及附属建筑和设备的归属首先必需明确住宅小区的土地的权益性质，城镇土地的一切权归国家一切，各类住宅房屋所构成用于居住的区域内一切建筑物、设备、绿地及道路等所占用的土地一切权均属国家一切，国家按照建筑物的运用寿命将土地运用权让渡给业主。住宅区内的建筑物包括设备绿地道路等的一切权分为专有部分和共有部分。专有部分普通为各户进户门以里的部分，各业主对此部分享有完全的占有运用收益及

4、处分的权益；对此部分，大多数人都能了解，除过过分行使这部分权益情况以外，产生争议的不多。而出现问题产生争议较多的就是对共有部分，共有部分的内容比较广泛，有些释义者又将住宅小区共有部分分为共用部分与单幢住宅共用部分两个，共用部分是指处于一个住宅小区之内，由整个小区的业主、运用人共同运用的公用场地、设备及设备；单幢住宅共用部分是指处于一幢住宅之内，由整幢住宅的业主、运用人共同运用的公用部分。其实这样区并未有实践的意义，假设依此方法那么一个小区的共有部分可以无限的分为更多的层次，法律专门为此做出界定已无实践意义，实践也不能够。笔者以为就简单地分为两个部分即可。共有部分即可共同运用的部分，大范围的可包

5、括公用于本规划住宅区的公用场地、设备及设备，如学校、居委会、邮政局、停车场、网球场、游泳池、物业管理用房等，小范围的那么除专有部分外，包括括楼道、特定附属设备、绿地和楼间绿地、道路等，这部分一切权归全体业主共同一切，由全体业主共同行使一切权，并共享其收益承当为维护其正常功能而负有共同的义务。二、住宅小区的停车位的归属按照上面所做产权界定，住宅小区的停车位的权益归属也就不言而喻了，但在现实中，在根本的框架内仅就停车位的情况可有三种情况：1、公用停车库：此类车库均属依城市规划而专门投资建在小区内，计算在规划容积率内的，此类公用停车库除过因规划本身就不合法或者说不合理的外，普通都是规划管理部门根据国

6、家经济的开展，人们的生活程度而做的符合科学的规划。它的规划的多少、大小及分布，都是根据相对独立小区的情况而确定。它的土地的占有及投资都是单独的，该当是谁投资谁受害，普通由开发商拥有一切权，但是它是由于依本小区的规划情况而确定，开发商必需为本小区业主的运用，除非本小区没有业主运用，除非经业主大会赞同，开发商不应将其外销。2、非公用停车库：此类车库普通属小区内的人防空间建筑，此类建筑按国家的防空法和城市规划建立，由房地产开发商投资，一切权归国家，但开发商可长期运用，开发商普通将此作为停车库运用，社会上通常由开发商出卖运用权而不能出卖一切权的车库，就是这种地下人防建筑空间。此类停车库普通也不会发生什

7、么争议。3、利用小区道路做暂时之用的停车位：目前在大部分没有公用停车库和地下人防建筑的住宅小区里停车的就是这种停车位，这类非公用停车而实践被做为停车之用的空地，产生的问题也是最多的，纠纷也是最为猛烈的。从上述的法律上的界定来说，由于小区内的道路的一切权属全体业主共同一切，因此对此道路的占有、运用、收益及处分也只能由全体业主共同行使。但是由于现实中，许多小区并没有成立业主委员会构成专门的代理机构，故本来是大家的地盘有车的就可白停车，无车的不是吃亏了吗？但实践上这里有一个行使权益的主体问题，从实际上好了解，但在实践上那么会因行使权益的主体的缺失而出现多种情况。三、住宅小区的停车位的运用现状前述三种

8、住宅小区内停车位的运用现状中，前二者普通都不存在问题，开发商作为第一种的一切权人，往往利用其独特的优势位置，将其一切权之权能发扬到了最大限制。第二种停车位是存在一些问题，这就是开发商往往出卖了它的长期的运用权，但往往开发商都躲避了这种责任，由于国家未规定开发商可以出租的年限，故多数开发商都合理地钻了这个空子。问题最多的是第三种将小区道路做暂时停车位的情况，据笔者了解，目前在我市有80%的小区，是由物业公司收取着这种停车位的运用费，并装入私囊。现实中又可大致分为二种情况，一是物业公司将小区内某一较空较大的地面专门画线成为“公用的停车位，而长期将运用权出租给停车业主。物业公司理直气壮地收费，交费业

9、主理直气壮地停车，并坚决地排斥他人占位。二是物业公司不按位收费，而是凡有车的业主一概收停车费而不画定专门地面，对暂时来小区内的业主的亲友，或收取一定的暂时费或不收。凡是乎无一例外的，一切物业公司都将收取的费用装入了本人的腰包，而少有业主可以出来维护自已或大家的权益。究其缘由主要有以下缘由呵斥这种局面，1、物业公司强大无比，物业公司往往利用其从发开商那里承袭的权益，利用业主大会的缺失，强行向有车的业主收取停车费；2、了解上的偏向，物业公司对那些一知半解的业主解释说，既然他知道路是大家的但他有车他无车，那没有车的不吃亏了吗，我收的费用用于小区开支了，于是有些业主也就觉得该当交了。3、物业公司以管理

10、者的身份出现，使宽广业主产生了主体的错位感，误以为物业公司有权收取此费用，物业公司还往往拿出政府部门的有关收取停车费的规范做为强行收取费用的法律根据，使不少业主以为就该当交纳停车费。等等。为了彻底处理此类问题，笔者以为有必要廓清一些问题：1、物业公司的位置：物业公司是为小区提供商定的生活效力企业而不是管理机构。为了纠正长期以来主次颠倒的不正常景象，国务院2007年8月修订的明确将“物业管理企业修正为“物业效力企业，确定物业公司是受全体业主之聘，依与业主签署的物业效力合同为全体业主提供效力的企业法人，其位置相当于普通家庭为生活需求而聘请的家政公司和保姆。2、物业公司的权益：物业公司在依物业效力合

11、同的商定，正确地履行了本人的义务后可按合同的商定向业主收取商定的物业效力费，简称“物业费。物业公司在未经业主大会授权和充许，是不能利用小区内的任何设备场地进展运营或谋取利益的。现实中，物业公司存在着为了本人的方便，自作主张强行给业主改换电表、水表，利用代为卖电卖水的便利条件，强行向业主收取物业效力费，以及利用小区空地盖房出租等，都是严重违法侵权的行为。有车的业主在小区内停车，从实践的情况来看确实影响了无车业主的活动空间，产生的噪音及废气也让无车的业主承当了不对等的损失，但是依民法原理，谁的权益谁主张，共有共用之地受占用，其权益只能由共同共有者来主张，任何一个业主都无法周延地主张自已的权益，这是

12、一个现实的实际难题。但无论如何，这种权益都不能由物业效力者代全体业主自动行使，物业效力者更不能将收益装入本人的腰包。四、处理的方法由于前述小区中第三种将小区道路做暂时停车位的这部分道路一切权归全体业主共同一切，由全体业主共同行使一切权，共有的一切权无法分割，不能分成等份，故其行使及运用的方法必需以全体业主的共赞同志所决议。主体是特定的，主体的权益才干也不存在缺损，故从法律上不存在代为自动行使他人权益的能够，也不存在无因管理的客观实情。因此在没有业主大会的授权委托，物业公司是不能向业主收取停车费的。虽然有车的业主占用了一定的共公场地，对于没有车的业主从情理上讲是存在不公平，但这种主张公平的权益也只能由全体业主来行使，而无论如何也轮不到物业公司来行使。即使将其看做侵权，但这毕竟是民事权益的主张，没有车的业主的利益不是积极的受损，而是一种消极的受损，是在相互可得利益比较上的不平衡。因此物业公司擅自收取停车费并装入本人的腰包或用于弥补本人的夸损是再荒唐不过的行为了。 而在实践中，物业公司往往强行拦车收取停车费，这种行为是进犯业主物权的行为，该当停顿。对于物业公司已收取的停车费，在法定时效内，业主可依不当得利之债的规定向物业公司主张返还，并可要求赔偿利息损失。而正确的做法是：物业公司该当摆正自已的位置，正确树立为业主效力的目的。假设小区内没有成立业主大会，那么物业公司该当促成