财务报表分析某地产A偿债能力分析

1、背 万科安A斑霸偿债能力分析翱万科企业股份有柏限公司（以下简笆称万科地产）原笆系经深圳市人民叭政府办(198懊8)1509号耙文批准，于19啊88年11月1哎日在深圳现代企肮业有限公司基础皑上改组设立的股碍份有限公司，原爸名为癌“白深圳万科企业股澳份有限公司敖”鞍。哎1991年1月哀29日按，本公司发行之扳A股在深圳证券按交易所上市。蔼1993年5月案28日邦，本公司发行之哀B股在深圳证券拌交易所上市。罢1993年12靶月28日拌经深圳市工商行澳政管理局批准更搬名为瓣“扳万科企业股份有颁限公司跋”凹。败本公司经营范围袄为：兴办实业（疤具体项目另行申暗请）；国内商业捌的；物资供销业翱（不含专营、

2、专拔控、专卖商品）把；进出口业务（胺按深经发审证字爱第113号外贸啊企业审定证书规八定办理）；房地颁产开发。控股子靶公司主营业务包扮括房地产开发、佰物业管理、投资斑咨询等。绊 巴偿债能力罢：捌（debt-p搬aying a盎bility）艾企业的偿债能力板是指企业用其资颁产偿还长期债务凹与短期债务的能罢力。企业有无支哎付现金的能力和挨偿还债务能力，把是企业能否生存盎和健康发展的关哎键。偿债能力分八析包括短期偿债胺能力的分析和在靶期偿债能力的分蔼析两个方面绊：八短期偿债能力，爸就是企业以流动柏资产偿还流动负拌债的能力。它反拌映企业偿付日常笆到期债务的实力俺、企业能否及时坝偿付到期的流动瓣负债，是

3、反映企叭业财务状况好坏跋的重要标志、财挨务人员必须十分瓣重视短期债务的把偿还能力，维护挨企业的良好信誉把；白长期偿债能力，隘指企业偿还长期鞍负债的能力百，佰企业的长期负债挨，包括长期借款翱、应付长期债券矮等。把企业有无现金支疤付能力和偿债能案力是企业能否健蔼康发展的关键。坝基本情况：瓣万科企业股份有把限公司成立于1哎984年5月，翱以房地产为核心昂业务，是中国大扒陆首批公开上市爸的企业之一凹，昂是目前中国最大肮的专业住宅开发芭企业。碍2011年12翱月31日，公司矮流动资产按2826白.罢46袄6亿元，非流动哎资产135.6班18亿元，资产皑总额2962.稗084亿元，2拔010年12月捌31

4、日公司流动按资产按2哎055.207耙亿元，非流动资搬产101.16傲8亿元，资产总唉额2156.3般75亿元，哀至2003年1般2月31日止，按公司总资产10霸5.6亿元，净拔资产47.01白亿元。 198凹8年12月，公隘司公开向社会发俺行股票2,80伴0万股，集资人把民币2,800岸万元，资产及经半营规模迅速扩大癌。1991年1爱月29日本公司澳之A股在深圳证疤券交易所挂牌交爸易。1991年摆6月，公司通过叭配售和定向发行白新股2,836坝万股，集资人民扒币1.27亿元爱，公司开始跨地岸域发展。199耙2年底，上海万唉科城市花园项目罢正式启动，大众爸住宅项目的开发伴被确定为万科的岸核心业

5、务，万科瓣开始进行业务调跋整。1993年袄3月，本公司发岸行4,500万巴股B股，该等股跋份于1993年班5月28日在深敖圳证券交易所上翱市。B股募股资扮金45,135佰万港元，主要投澳资于房地产开发拔，房地产核心业办务进一步突显。颁1997年6月皑，公司增资配股昂募集资金人民币伴3.83亿元，摆主要投资于深圳八住宅开发，推动皑公司房地产业务凹发展更上一个台霸阶。2000年俺初，公司增资配凹股募集资金人民袄币6.25亿元扳，公司实力进一澳步增强。公司于瓣2001年将直哀接及间接持有的俺万佳百货股份有瓣限公司72%的白股份转让予中国叭华润总公司及其拔附属公司，成为蔼专一的房地产公埃司。2002年

6、懊6月，万科发行哀可转换公司债券隘，募集资金15皑亿，进一步增强拜了发展房地产核哀心业务的资金实艾力。公司于19伴88年介入房地背产领域，199版2年正式确定大啊众住宅开发为核百心业务，截止2巴002年底已进艾入深圳、上海、拌北京、天津、沈靶阳、成都、武汉靶、南京、长春、稗南昌和佛山进行叭住宅开发，20柏03年万科又先懊后进入鞍山、大柏连、中山、广州霸、东莞，目前万稗科业务已经扩展扮到16个大中城蔼市凭借一贯的创芭新精神及专业开挨发优势，公司树罢立了住宅品牌，懊并获得良好的投芭资回报。奥2008至20般11年资产负责疤表爱报表日期邦2011年12巴月31日挨2010年12拌月31日昂2009年

7、12佰月31日拔2008年12柏月31日俺流动资产吧货币资金瓣34,239,皑500,000绊.00 斑37,816,胺900,000按.00 疤23,001,耙900,000佰.00 皑19,978,拔300,000八.00 绊结算备付金版-岸-坝-袄-版拆出资金叭-盎-氨-岸-叭交易性金融资产佰-癌-柏740,471办.00 傲-埃衍生金融资产疤-唉-盎-安-佰应收票据扳-瓣-半-扮-按-败应收账款柏1,514,8蔼10,000.版00 芭1,594,0跋20,000.熬00 拜713,192埃,000.00啊 扳922,775瓣,000.00癌 唉预付款项白20,116,案200,000

8、扮.00 艾17,838,鞍000,000跋.00 盎8,736,3哀20,000.盎00 芭3,160,5背20,000.靶00 按应收保费版-俺-挨-凹-白应收分保账款碍-背-败-芭-拔应收分保合同准皑备金蔼-碍-坝-办-罢应收利息坝-瓣-耙-按-暗应收股利盎-懊-艾-盎-败其他应收款罢18,440,巴600,000皑.00 柏14,938,吧300,000疤.00 跋7,785,8凹10,000.伴00 奥3,496,1背00,000.拜00 奥应收出口退税拜-般-昂-懊-氨应收补贴款蔼-芭-挨-叭-翱应收保证金奥-白-爸-敖-氨内部应收款邦-八-斑-拌-半买入返售金融资啊产哎-奥-哀-

9、拌-拔存货班208,335氨,000,00板0.00 爸133,333隘,000,00哎0.00 颁90,085,叭300,000安.00 俺85,898,扮700,000瓣.0傲0 阿待摊费用板-百-靶-爱-颁待处理流动资产按损益般-盎-百-熬-邦一年内到期的非挨流动资产哀-傲-扒-百-傲其他流动资产按-笆-坝-按-暗流动资产合计鞍282,647澳,000,00俺0.00 爱205,521捌,000,00佰0.00 挨130,323斑,000,00叭0.00 版113,456巴,000,00坝0.00 艾发放贷款及垫款俺-芭-按-般-摆可供出售金融资哎产懊441,262叭,000.00笆 跋

10、404,764氨,000.00啊 艾163,629阿,00班0.00 熬167,418白,000.00啊 跋持有至到期投资稗-把-捌-碍-绊长期应收款叭-熬-爸-扳-伴长期股权投资傲6,426,4袄90,000.昂00 按4,493,7岸50,000.氨00 袄3,565,3碍80,000.按00 百2,485,7拌30,000.芭00 拜其他长期投资班-懊-背-碍-爸投资性房地产稗1,126,1敖10,000.艾00 绊129,176岸,000.00敖 败228,143八,000.00癌 盎198,395岸,000.00肮 爸固定资产原值拔2,121,1白90,00哎0.00 斑1,674,

11、4把10,000.蔼00 拜1,744,1八20,000.熬00 胺1,622,0颁00,000.拌00 伴累计折旧般525,329哎,000.00白 邦454,828百,000.00爸 八388,143柏,000.00凹 绊356,666矮,000.00捌 矮固定资产净值佰1,595,8癌60,000.懊00 版1,219,5半80,000.叭00 颁1,355,9稗80,000.唉00 爸1,265,3隘30,000.埃00 氨固定资产减值准扳备稗-矮-熬-芭-瓣固定资产净额挨1,595,8胺60,000.敖00唉 跋1,219,5哀80,000.白00 邦1,355,9背80,000.案

12、00 懊1,265,3安30,000.吧00 艾在建工程岸705,553敖,000.00捌 办764,282岸,000.00班 矮593,208安,000.00绊 霸188,587埃,000.00扳 背工程物资扮-拜-巴-拔-爱固定资产清理阿-氨-扮-稗-艾生产性生物资产哎-挨-傲-凹-拔公益性生物资产唉-班-盎-班-佰油气资产笆-凹-般-叭-盎无形资产办435,474叭,000.00皑 澳373,952安,00颁0.00 埃81,966,阿300.00 皑-柏开发支出笆-奥-傲-凹-鞍商誉俺-暗-柏-氨-安长期待摊费用颁40,999,败400.00 袄32,161,靶400.00 盎31,3

13、18,艾700.00 安25,268,叭200.00 拌股权分置流通权芭-疤-瓣-唉-俺递延所得税资产按2,326,2笆40,000.唉00 白1,643,1疤60,000.挨00 昂1,265,6阿50,000.埃00 坝1,449,4挨80,000.霸00 袄其他非流动资产叭463,793把,000.00背 坝1,0坝55,990,岸000.00 胺-拔-俺非流动资产合计柏13,561,巴800,000扮.00 班10,116,办800,000扮.00 碍7,285,2耙80,000.蔼00 爱5,780,2敖10,000.靶00 岸资产总计安296,208背,000,00爸0.00 隘2

14、15,638吧,000,00碍0.00 半137,609笆,000,00佰0.00 半119,237吧,000,00凹0.00 叭短期借款隘1,724,4袄50,000.靶00 稗1,478,0案00,000.拌00 耙1,188,2扳60,000.罢00 霸4,601,9盎70,000.爸00 佰向中央银行借款俺-扮-柏-叭-胺吸收存款及同业澳存放安-百-半-吧-哎拆入资金扒-蔼-皑-般-柏交易性金融负债安17,041,半800.00 办15,054,鞍500.00 芭-百1,694,8鞍80.00 懊衍生金融负债按-肮-拔-吧-懊应付票据肮31,250,挨000.00 版-稗30,000,

15、叭000.00 办-颁应付账款拌29,745,澳800,000扳.00 稗16,923,百800,000安.00 矮16,300,扮000,000罢.00 爸12,896,隘000,000奥.00 扳预收款项芭111,102爸,000,00蔼0.00 岸74,405,柏200,000艾.00 暗31,734,爱800,000埃.00 柏23,945,艾800,000按.00 岸卖出回购金融资百产款拌-鞍-爱-邦-艾应付手续费及佣盎金背-版-叭-肮-绊应付职工薪酬八1,690,3爸50,000.按00 扳1,415,7肮60,000.扳00 白806,504扮,000.00矮 颁517,763敖

16、,000.00昂 佰应交税费伴4,078,6叭20,000.班00 鞍3,16拔5,480,0爸00.00 背1,176,8笆80,000.败00 柏(861,98败5,000.0吧0)绊应付利息八272,299般,000.00懊 隘127,807按,000.00扳 芭122,644爱,000.00艾 凹219,884扒,000.00靶 半应付股利奥-阿-班-埃-办其他应交款八-凹-奥-隘-扳应付保证金安-肮-案-案-巴内部应付款澳-按-爱-稗-矮其他应付款胺30,216,翱800,000凹.00 唉16,814,颁000,000敖.00 拔9,258,7柏30,000.爱00 懊9,968,

17、3拌00,000.凹00 盎预提费用耙-稗-佰-百-绊预计流动负债疤-安-凹-八-暗应付分保账款啊-昂-笆-办-版保险合同准备金跋-摆-氨-懊-百代理买卖证券款安-靶-埃-摆-澳代理承销证券款隘-扮-熬-霸-颁国际票证结算扳-瓣-斑-邦-罢国内票证结算笆-搬-摆-岸-耙递延收益巴-稗-班-矮-岸应付短期债券挨-盎-蔼-胺-颁一年内到期的非癌流动负债百21,845,捌800,000矮.00 佰15,305阿,700,00癌0.00 斑7,440,4岸10,000.阿00 柏13,264,般400,000霸.00 白其他流动负债奥-哀-笆-八-胺流动负债合计背200,724稗,000,00敖0.0

18、0 艾129,651搬,000,00半0.00 拌68,058,班300,000懊.00 般64,553,傲700,000澳.00 稗长期借款啊20,972,八000,000哀.00 唉24,790,芭500,000柏.00 稗17,502,霸800,000板.00 扒9,174,1芭20,000.斑00 绊应付债券癌5,850,4唉00,000.百00 吧5,821,1鞍40,000.柏00 瓣5,793,7般40,000.斑00 鞍5,768,0板20,000.昂00 罢长期应付款拔-爸-安-般-巴专项应付款颁-半-版-拜-碍预计非流动负债摆38,677,白900.00 芭41,107,耙

19、300.00 坝34,355,罢800.00 背41,729,拔500.00 笆递延所得税负债奥778,906般,000.00澳 鞍738,993白,000.00敖 哎802,464扮,000.00暗 氨867,798艾,000.00瓣 矮其他非流动负债叭11斑,798,20叭0.00 奥8,816,1鞍20.00 安8,408,1瓣40.00 疤12,644,把800.00 哀非流动负债合计奥27,651,拌700,000办.00 哎31,400,巴600,000绊.00 凹24,141,氨800,000蔼.00 佰15,864,盎300,000盎.00 搬负债合计笆228,376肮,000

20、,00艾0.00 绊161,051肮,000,00霸0.00 把92,200,半000,000版.00 安80,418,疤000,000办.00 办实收资本(或股扳本)霸10,995,氨200,000捌.00 拌10,995,伴200,000拜.00 芭10,995,捌200,000败.00 白10,995,安200,000岸.00 般资本公积班8,843,4摆60,000.瓣00 败8,789,3班40,000.版00 扮8,557,7敖20,000.邦00 伴7,853,1胺40,000.拌00 坝库存股罢-艾-盎-办-板专项储备佰-佰-癌-霸-背盈余公积奥13,648,拔700,000柏

21、.00 罢10,587,哎700,000般.00 奥8,737,8按40,000.般00 办6,581,9矮80,000.把00 氨一般风险准备搬-唉-败-捌-跋未确定的投资损颁失拔-肮-敖-般-岸未分配利润矮18,934,把600,000按.00 扒13,470,袄300,000叭.00 胺8,808,4佰00,000.办00 案6,184,2皑80,000.佰00 熬拟分配现金股利伴-伴-白-挨-板外币报表折算差霸额百545,776吧,000.00案 版390,132笆,000.00瓣 扮276,721岸,000.00蔼 白277,308唉,000.00吧 摆归属于母公司股盎东权益合计澳5

22、2,967,跋800,000艾.00 颁44,232凹,700,00笆0.00 翱37,375,罢900,000半.00 百31,891,捌900,000罢.00 稗少数股东权益瓣14,864,疤700,000熬.00 霸10,353,笆500,000拌.00 败8,032,6八20,000.叭00 把6,926,6白20,000.八00 偿债能力分析颁（一）短期偿债肮能力分析1.流动比率埃2008年年末办流动性比率= 蔼流动资产/流动懊负债扳=般113,456白,373,20芭3.92/64板,553,72瓣1,902.6袄0伴 =1.76瓣2009年年末巴流动性比率= 办流动资产/流动捌负

23、债皑= 败1翱30,323,瓣279,449澳.37/68,癌058,279袄,849.28扮=1.92凹2010年年末绊流动性比率= 氨流动资产/流动按负债澳=205521般000000/办1296510奥00000=1板.59背扳分析办：万科所在的房熬地产业08年的安平均流动比率为罢1.84，说明芭与同类公司相比耙，万科09年的鞍流动比率明显高扳于同行业比率，安万科存在的流动碍负债财务风险较凹少。同时，万科熬09年的流动比熬率比08年大幅按度提高，说明万笆科在09年的财捌务风险有所下降耙,偿债能力增强背。但10年呈下案降状态，说明公芭司的短期偿债能佰力下降了，企业盎的财务状况不稳扳定。2.

24、速动比率矮2008年年末翱速动比率=耙(流动资产-存邦货敖）哎/流动负债哎=白(113,45邦6,373,2伴03.92-8隘5,898,6熬96,524.背95)/64,摆553,721挨,902.60背 =0.43芭2009年年末拌速动比率翱=(流动资产-芭存货矮）案/流动负债/流佰动负债耙=暗(130.32阿3.279.4佰49.37-9暗0,085,2笆94,305.疤52)/68.鞍058.279百.849.28办=0.59把 氨2010年年末芭速动比率=爱(流动资产-存皑货罢）翱/流动负债澳=（20552哎1000000碍-333000扒000）/12拌9651000半000=0.

25、5肮6爸分析靶：万科所在的房疤地产业08年的爸平均速动比率为爱0.57，可见巴万科在09年的癌速动比率与同行邦业相当。同时，邦万科在09年的稗速动比率比08芭年大有提高，说懊明万科的财务风坝险有所下降，偿俺债能力增强。1奥0年，速动比率靶又稍有下降，说八明受房地产市场唉调控影响，偿债背能力稍变弱。3、现金比率爱2008年的现板金比率=爱(佰货币资金+交易霸性金融资产班)矮/流动负债=1安9978285懊900/645昂5372190吧2=30.95芭%碍2009年的现般金比率=埃(暗货币资金+交易艾性金融资产）/埃流动负债笆=拜2300190罢0000+74耙0471)/6哎8058279疤8

26、49=33.拔8%坝2010年的现罢金比率=白(啊货币资金+交易叭性金融资产叭)癌/流动负债柏=胺3781690叭0000/12挨9651000吧000=29.伴17%埃分析伴：从数据看，万叭科的现金比率上瓣升后下降，从0哎8年的30.9懊5上升到09年傲的33.8，说把明企业的即刻变靶现能力增强，但岸10年又下降到扮29.17，说跋明万科的存货变耙现能力是制约短捌期偿债能力的主肮要因素。笆（二）长期偿债拔能力分析1.资产负债率拜2008年年末芭资产负债率= 芭负责总额/资产艾总额=80,4败18,030,耙239,89/肮119,236岸,579,72扒1.扒09=0.67鞍4俺2败009年

27、年末资熬产负债率=巴负责总额/资产傲总额哎=澳92,200,埃042,375办,32/137敖,608,55八4,829,3哀9罢 =0.670瓣2010年年末唉资产负债率=斑负责总额/资产稗总额拔=161051邦000000/哀2156380叭00000=0疤.747绊分析捌：万科所在的房芭地产业08年的邦平均资产负债率柏为0.56，万扮科近三年的资产盎负债率略高于同半行业水平，说明般万科的资本结构班较为合理，偿还懊长期债务的能力懊较强，长期的财板务风险较低。此般外，09年的负啊债水平比08年敖略有下降，财务隘上趋向稳健。1氨0年，资产负债搬率上升说明偿债绊能力变弱。2.负债权益比爸2008

28、年年末拔负债权益比=拜负债总额/所有疤者权益总额班=摆80,418,暗030,239摆,89/38,扳818,549绊,481.20爱 =2.07八2009年年末氨负债权益比=懊负债总额/所有爸者权益总额拜=碍92,200,摆042,375癌.32/45,佰408,512白,454.07爸 =2.03跋2010年年末胺负债权益比=隘负债总额/所有碍者权益总额靶=161051袄000000/办5458620瓣000=2.9蔼5蔼分析拜：万科所在的房颁地产业08年的癌平均负债权益比案为1.10。分鞍析得出的结论与耙资产负债率得出瓣的结论一致,1捌0年万科的负债背权益比大幅度升啊高，说明企业充拜分发

29、挥了负债带癌来的财务杠杆效肮应。3.利息昂保障倍数矮2008年年末颁利息保障倍数=稗息税前利润/利扮息费用般=耙(6,322,败285,626埃.03+657稗,253,34氨6.42)八 爱/657,25俺3,346.4氨2碍=10.62拌2009年年末俺利息保障倍数=哎 息税前利润/般利息费用白=摆(8,617,皑427,808邦.09+573拔,680.42熬3.04)凹 背/573,68扒0.423.0敖4坝=16.02按2010年年末扳利息保障倍数=爱 息税前利润/岸利息费用懊=24.68拔分析败：万科所在的房傲地产业08年的板平均利息保障倍耙数为3.23倍半。可见，万科近巴两年的利

30、息保障扒倍数明显高于同唉行业水平，说明白企业支付利息和癌履行债务契约的爱能力强，存在的矮财务风险较少。敖已获利息倍数越胺大，说明偿债能八力越强，从上可熬知，已获利息倍佰数呈上升趋势，阿万科的长期偿债瓣能力增强翱。敖同行业（颁雅居乐地产控股懊有限公司矮）偿债能力分析安（资料略）敖基本情况：罢雅居乐地产控股靶有限公司（股份暗代号：3383版）是中国最具规靶模的开发商之一般，在1992年佰开始涉足房地产澳，於2005年摆在香港联合交易翱所主板上市，以靶房地产开发及经瓣营为主，截至2吧011 年12扒 月31 日止搬年度，雅居乐地阿产控股有限公司版及其附属公司的拔营业额与毛利分班别约人民币22爱9.4

31、5 亿元罢和人民币123唉.54亿元，较拜2010年袄分别上升约11班.8%和31.绊6%；年内净利爸润（不包括投资拔物业除税后公允稗值收益）约人民背币51.61 耙亿元，及净利润瓣率（不包括投资颁物业除税后公允安值收益）约为2皑2.5%，较搬2010把年分别上升约2佰8.4%及约2凹.9 个百分点百。于2011 佰年12 月31把 日，集团持有办现金及银行结余百总额约人民币7巴3.28 亿元鞍；未支取的借贷般额度约人民币1斑8.14 亿元摆。搬（二）2008氨年至2011年敖现金流量表胺合现金流量表-把全年氨2011/12唉2010/12俺2009/12氨2008/12败经营活动之现金挨流量

32、安1,195,4巴82盎835,781爱4,572,0捌33班-865,66白5坝投资回报及融资瓣费用之现金流量挨-3,096,蔼285班-1,312,澳777败-934,31癌3办-2,059,摆949靶 已收利息疤122,442埃84,722般53,949隘77,842袄 已付利息败-1,409,哎610佰-1,164,伴601摆-608,85巴3碍-737,10跋8芭 已收股息奥0办0氨0艾0安 已付股息摆-1,809,芭117颁-232,89扳8拌-379,40拔9扒-1,400,耙683俺 其他班0叭0八0捌0耙退回/(已缴)癌税项啊-3,296,罢523熬-2,305,伴061岸-

33、1,035,扳125按-1,019,百365俺投资活动之现金办流量挨-998,20鞍2跋-362,36绊4颁-3,788,阿734靶2,872,3扮53叭 增添固定吧资产百-1,308,版448岸-674,28隘0拜-2,393,胺524笆-166,37巴8俺 出售固定蔼资产埃0按0扒0八0斑 投资增加奥0埃-68,037肮-9,60扳0半267,386佰 投资减少扒430,438版386,021耙0颁2,771,3熬36拌 与关联人罢士之现金流量氨0办0靶141瓣9绊 其他败-120,19把2办-6,068霸-1,385,扳751哀0百融资活动前之现唉金流量矮-6,195,隘528鞍-3,1

34、44,百421巴-1,186,半139斑-1,072,奥626搬融资活动之现金靶流量胺4,550,4唉46败5,385,8巴41扳2,515,1翱93扮1,611,6疤52懊 新增贷款霸8,555,3皑96碍7,713,2肮56癌4,931,0耙38板3,胺133,432斑 偿还贷款跋-7,199,般769佰-2,475,翱419安-4,884,按009凹-1,356,巴250懊 定息/债爱项工具融资胺3,199,8懊75癌4,343,8按10矮1,948,6靶33八0袄 偿还定息坝/债项工具板0蔼-2,916,敖192胺0拜0霸 股本融资绊0哎0版0绊0皑 与关联人哀士之现金流量霸131,4

35、49耙-477,55白4半859,478阿-362奥 其他挨-136,50昂5鞍-802,06盎0罢-339,94挨7澳-165,16蔼8疤现金及等同现金般之增加/(减少艾)埃-1,645,柏082芭2,241,4哀20啊1,329,0版54懊539,026肮年初之现金及现摆金等同项目皑6,481,6耙63爱4,372,1岸55翱3,044,2白92盎2,582,5哀13耙外汇兑换率变动跋之影响/(其他稗)跋-152,86爱7安-131,91柏2靶-1,191哎-77,247昂年终之现金及现罢金等同项目碍4,683,7澳14叭6,481,6肮63吧4,372,1矮55半3,044,2爱92艾（

36、三）2008拔年至2011年板资产负债表坝综合资产负债表背-全年稗2011/12爸2010/12安2009/隘12百2008/12班固定资产拜25,141,安879吧15,209,爱432跋10,733,霸703爸7,228,0稗15巴投资安204,762翱0蔼0昂0板流动资产扳56,136,颁193蔼52,839,凹739艾31,219,岸797靶27,591,肮326艾其他资产霸295,388懊1,829,1吧62柏2,224,6哀82啊158,436伴总资产半81,778,懊222扮69,878,版333扳44,178,背182碍34,977,扮777罢长期债项熬15,231,板952半

37、15,495,坝769矮9,851,4拌34把6,559,0挨55矮其他长期负债半1,549,5稗74唉2,047,5盎87巴1,008,8办63耙1,023,4叭14耙流动负债背41,239,吧853叭31,999,安818罢18,244,哀706斑13,600,坝682懊股本奥3,658,5按42埃3,795,0板47隘4,597,1半07澳383,358袄储备罢18,015,拜991俺14,886,霸035捌9,464,6笆48半12,532,搬593伴股东权益拔21,674,哎533背18,681,敖082袄14,061,肮755鞍12,915,熬951熬货币碍人民币澳人民币敖人民币案

38、人民币绊单位案000蔼000柏000班000鞍主要项目岸2011/12败2010/12啊2009/12艾2008/12把存货斑35,929,疤414邦29,002,扳244邦9,498,3翱88袄16,253,笆584巴现金及银行结存把7,327,8碍42奥10,680,唉625瓣6,127,6懊91扒5,252,4埃63扳短期债项阿7,659,7巴10埃5,262,2啊51白2,228,8捌30蔼3,509,5敖18扳总债项耙22,891,罢662爱20,758,罢020奥12,080,挨264澳10,068,佰573翱（四）2008板年至2011年癌财务比率巴财务比率-全年笆业绩袄2011

39、/12搬2010/12翱2009/12坝2008/12挨流动比率(倍)班1.36矮1.65敖1.71俺2.03白速动比率(倍)暗0.49版0.74碍1.19斑0.83澳长期债项/股东伴权益(%)蔼70.28把82.95吧70.06昂50.78把总债项/股东权艾益(%)暗105.62碍111.12颁85.91拜77.95邦总债项/资本运扮用(%)巴56.47坝54.80白46.58背47.10捌股东权益回报率傲(%)皑18.94阿31.99爱13.26熬42.33俺资本运用回报率绊(%)盎10.13昂15.78矮7.19懊25.57斑总资产回报率(拔%)捌5.02版8.55按4.22跋15.63

40、矮经营利润率(%肮)瓣46.55鞍52.46奥27.91稗71.08俺税前利润率(%疤)斑50.66岸53.77拌27.48碍71.08跋边际利润率(%班)啊17.89暗29.12芭13.99白58.62拌存货周转率(倍白)岸0.64佰0.71霸1.40胺0.57邦派息比率(%)搬23.44扒14.43扳30.19跋20.06案财政年度周最高哎价阿14.240摆12.820绊13.600盎14.220唉财政年度周最低疤价氨4.160哎7.400昂2.200芭1.780跋财政年度最高市半盈率(倍)白9.76昂6.36隘23.06笆8.60五、总结鞍（一）摆流动比率是流动熬资产与流动负债霸的比率、

41、它表明盎企业每一元流动巴负债有多少流动扒资产作为偿还的扮保证，反映企业疤用可在短期内转扮变为现金的流动罢资产偿还到期流般动负债的能力奥。搬一般情况下，流扮动比翱率哎越高，反映企业安短期偿债能力越昂强，债权人的权爱益越有保证扳，啊流动比率高，不肮仅反映企业拥有拜的营运资金多，坝可用以抵偿债务扒，而且表明企业斑可以变现的资产阿数额大，债权人芭遭受损失的风险叭小岸。肮按照西方企业的按长期经验，一段靶认为2：l的比巴例比较适宜它表版明企业财务状况懊稳定可靠，除了霸满足日常生产经唉营的流动资金需靶要外，还有足够霸的财力偿付到镇埃短期供务。如果扳比例过低，则表半示企业可能捉襟碍见肘，难以如期叭偿还债务。但

42、是般，流动比率也不奥能过高，过商则懊表明企业流动资八产占用较多，会坝影响资金的使用熬效率和企业的获罢利能力。流动比懊率过高，还可能阿是由于应收帐款拜占用过多，在产靶品、产成品呆滞班、积压的结果。肮因此，分析流动袄比率还需注意流爱动资产的结构、艾流动资产的周转瓣情况、流动负债熬的数量与结构等扳情况。扳根据万科与雅居盎乐2008年流岸动比率表明与同按类公司相对，均昂明显高于同行业瓣比率，存在的流柏动负债财务风险靶较少。相对20背09年万科比雅靶居乐乐高0.2颁1，2010年拜万科流动比率有拌所下降低于20拔09年并低于雅办居乐同年的流动扮比率，表明万科办企业的财务状况爱不稳定。啊（二）柏流动负债是

43、计算摆流动比率的因素暗之一，其数额和岸结构都会影响到邦对流动资产的需唉要程度。因此，鞍分析流动比率时捌，应对不同性质昂的流动负债分别拌加以考察，以利蔼于合理安排。 绊 流动负债是指邦企业在一年内或傲者超过一年的一搬个营业周期内应跋当偿还的债务，袄包括短期借款、邦应付票据、应付碍帐款、应付工资俺、应付利润、应笆缴税金、其他应巴付款、预提费用半等。这些短期负熬债项目，有的是霸因为短期借入和傲商业信用而形成爱的，有的则是因佰为结算程序的原邦因而形成的、作挨为借入资金，企靶业要按期还本付般息，商业信用也胺必须按期偿付，扒这些都是首先要鞍用易于变现的流搬动资产来保证偿耙还的。至于由于袄法定结算程序的颁原

44、因，使得一部凹分应付款形成在耙先，支付在后，傲而占用其他单位唉或个人的资金，艾也必须遵守结算癌纪律，按规定要凹求支付，否则也隘会影响企业的信奥誉。扮（安三靶）速动比率是企熬业速动资产与流稗动负债的比率。办速动资产包括货叭币资金、短期投拌资、应收票据、摆应收帐款、其他安应收款项等流动胺资产。存货、预癌付帐款、待摊费版用等则不应计入斑。这一比率用以跋衡量企业流动资搬产中可以立即用柏于偿付流动负债袄的财力。计算速暗动资产时，所以鞍要扣除存货，是碍因为存货是流动熬资产中变现较慢颁的部分，它通常唉要经过产品的售伴出和帐款的收回罢两个过程才能变办为现金，存货中笆还可能包括不适板销对路从而难以氨变现的产品。

45、 蔼 速度比率可用熬作流动比率的辅奥助指标。有时企皑业流动比率虽然疤较高，但流动资吧产中易于变现、摆可用于立即支付白的资产很少，则百企业的短期偿债昂能力仍然较差。吧因此，速动比率斑能更准确地反映啊企业的短期偿债挨能力。根据经验背，一般认为速动版比率l：l较为鞍合适。它表明企袄业的每一元短期扮负债，都有一元叭易于变现的资产氨作为抵偿。如果摆速动比率过低，柏说明企业的偿债稗能力存在问题；暗但如速动比率过澳高，则又说明企佰业因拥有过多的昂货币性资产，而哎可能失去一些有叭利的投资和获利岸机会。百 （斑四瓣）现金比率是企般业现金类资产与背流动负债的比率捌。现金类资产包耙括企业所拥有的捌货币资金和持有疤的

46、有价证券（指版易于变为现金的啊有价证券）。它阿是速动资产扣除办应收帐款后的余捌额。由于应收帐扮款存在着发生坏皑帐损失的可能，昂某些到期的帐款安也不一定能按时败收回，因此，速伴动资产扣除应收拌帐款后计算出来邦的金额，最能反昂映企业直接偿付哎流动负债的能力肮。现金比率虽然坝能反映企业的直耙接支付能力，但鞍在一般情况下，伴企业不可能、也办无必要保留过多八的现金类资产。懊如果这一比率过敖高、就意味着企耙业所筹集的流动背负债未能得到合把理的运用，而经盎常以获利能力低凹的现金类资产保碍持着。斑（碍五懊）负债比率又称癌资产负债率是企扳业负债总额对资爸产总额的比率。熬它表明企业资产板总额中，债权人佰提供资金所

47、占的碍比重，以及企业版资产对债权人权袄益的保障程度。柏这一比率越小，摆表明企业的长期岸偿债能力越强。八负债比率也表示矮企业对债权人资芭金的利用程度。坝如果此项比率较碍大，从企业所有巴者来说。利用较澳少的只有资本投傲资，形成较多的霸生产经营用资产懊，不仅扩大了生盎产经营规模，而爸且在经营状况良吧好的情况下，还百可以利用财务杠俺杆的原理，得到埃较多的投资利润半。但如果这一比矮率过大，则表明案企业的债务负担白重，企业的资金袄实力不强，遇有澳风吹草动，企业扮的债务能力就缺鞍乏保证，对债权岸人不利。企业资皑产负债率过高，埃债权人的权益就敖有风险，一旦资碍产负债率超过1凹.则说明企业资敖不抵债，有濒临安倒

48、闭的危险，债隘权人将受损失。唉（摆六靶）股东权益比率绊和权益总资产率蔼，伴股东权益比率是拜所有者权益同资佰产总额的比率。耙该比率反映企业半资产中有多少是芭所有者投入的。伴 股东股益比佰率与负债比率之白和按同口径计算瓣应等于1。股东版权益比率越大，吧负债比率就越小鞍企业的财务风险哀也就越少。股东白权益比宰是从另搬一个侧面来反映挨企业长期财务状凹况和长期偿债能昂力的。安（哀七澳）负债与股东权懊益比率是负债总霸额与所有者权益靶之间的比率。它搬反映企业投资者俺权益对债权人权霸益的保障程度。暗这一比率越低，安表明企业的长期昂偿债能力越强，吧债权人权益的保背障程度越高，承矮担的风险越小。般在这种情况下。叭

49、债权入就愿意向板企业增加借款。吧（哎八俺）利息保障倍数隘又称已获利息倍半数，是指企业生邦产经营所获得的把息说前利润与利摆息费用的比率。搬它是衡量企业偿埃付负债利息能力吧的指标。企业生盎产经营所获得的皑息税前利润对于哎利息费用的倍数懊越多，说明企业傲支付利息费用的扳能力越强。因此奥，债权人要分析隘利息保障倍数指捌标，来衡量债权搬的安全程度。靶一、偿债能力指熬标安万科股份200暗8-2010年扒度偿债能力指标捌表柏 奥 爸 澳 扮 暗 斑 败 挨 芭 昂 皑 表1埃矮1八偿债能力指标懊2008年肮2009年昂2010年隘营运资本（亿元稗）盎758.56肮758.56巴758.56扒流动比率坝1.7

50、6安1.91靶1.59胺速动比率百0.43坝0.59摆0.56邦产权比率版207.16奥203.05扳295.04按现金比率澳0.31鞍0.34暗0.29敖资产负债率（%坝）澳67.44盎67碍74.69绊利息费用保障倍绊数斑10.62胺16.02办24.68邦二、偿债能力主傲要竞争者及同业半比较般1、2008年安度偿债能力比较百。柏万科股份及同业耙2008年度偿氨债能力指标比较吧表阿 啊 阿 肮 隘 巴 瓣 百 版 澳 柏 阿 表2安暗1袄偿债能力指标岸万科地产佰排名扳行业均值吧翱行业最高霸行业最低唉营运资本（亿元稗）奥758.56邦1澳92.4挨758.56佰1.35案流动比率颁1.76柏

51、12懊224拜7.85柏1.28胺速动比率邦043蔼10唉047艾1.51扳008扮产权比率邦207.16袄9笆180.28爸313.13奥46.84昂现金比率昂031昂6熬028背086芭001埃资产负债率（%哎）爱67.44捌9翱60.65拜79.79岸31.9昂利息费用保障倍隘数柏10.62埃10肮92.87暗1037.98笆1.16凹：同业半比较数据为选取唉同行业19家样背本企业汇总排列挨而成（下同）。吧 2、扒2009年度偿哀债能力比较。办万科股份及同业拔2009年度偿敖债能力指标比较班表凹 哎 埃 按 唉 翱 傲 瓣 百 奥 岸 表2败把2埃偿债能力指标拔万科地产罢排名奥行业均值艾

52、行业最高罢行业最低啊营运资本（亿元熬）叭758.56爸1疤116.435熬5败758.56巴1.01矮流动比率百1.91奥9瓣2.553颁682按1.24翱速动比率佰059八10班06635跋1.85敖0.28斑产权比率办203.05叭11办201.700鞍5皑381.18暗19.24艾现金比率袄0.34佰13罢0.458拌1.65安0.09哀资产负债率（%昂）挨67笆11扒62.886癌79.22般16.14百利息费用保障倍啊数哎16.02把10胺147.935癌1098.02澳1.51笆3、2010年爱度偿债能力比较熬。伴万科股份及同业袄2010年度偿按债能力指标比较癌表蔼 罢 傲 佰 安

53、 八 颁 拔 拜 俺 爸 表2绊傲3阿偿债能力指标艾万科地产案排名挨行业均值颁行业最高扳行业最低版营运资本（亿元斑）傲758.56吧2肮138.457摆777.75岸2.48胺流动比率靶1.59碍14袄2.217挨6.73吧1.28柏速动比率笆0.56碍9盎0.5605氨0.83挨0.21柏产权比率败295.04凹4唉212.934拌459.06版38.13拌现金比率般0.29霸15按0.375背0.7癌0.03班资产负债率（%柏）哀74.69懊4澳67.7875爸82.11八27.6拜利息费用保障倍安数扳24.68疤10袄36.302巴132.49霸1.89暗三、偿债能力指扒标分析罢1、营运

54、资本分办析阿 办 斑 半 耙 把 翱 捌 艾表3-1巴项目拜2008年度袄2009年度伴2010年度颁万科地产搬758.56哀758.56背758.56艾排名唉1澳1班2叭行业均值耙92.40版116.435袄5耙138.457埃行业最高把758.56哎758.56白777.75按行业最低懊1.35岸1.01哀2.48巴 袄 办 伴 绊 靶 般 昂 碍 板 唉 艾 霸 埃 哀 霸 八 图3罢办1阿营运资本是指流拜动资产总额减流绊动负债总额后的板剩余部分，也称氨净营运资本，它蔼意味着企业的流颁动资产在偿还全瓣部流动负债后还熬有多少剩余。半从表3-1和图耙3-1可以明显芭看出万科200佰8、200

55、9、肮2010年的营盎运资本均为同一扒正数，耙流动资产总额减板去流动负债总额把后的剩余部分为半正说明营运资本芭的充足。柏虽然2010年般行业排名下滑了凹一位，但从20暗08年至201把0年的审计报告版上显示成交量仍邦呈上升趋势，而佰且2010年突岸破千亿大关，总版资产呈现快速的阿上升趋势，增幅斑比率达到56.案7%。2、流动比率败 敖 半 班 懊 皑 柏 颁 佰 皑 跋 表3-2扒项目班2008年度邦2009年度胺2010年度版万科地产氨1.76半1.91吧1.59按排名昂12艾9懊14摆行业均值袄2.24隘2.553阿2.217柏行业最高霸7.85啊6.82背6.73坝行业最低爱1.28拌1

56、.24扳1.28拌 捌 爸 啊 绊 扮 按 鞍 碍 伴 败 图3氨耙2袄流动比率是流动盎资产与流动负债疤的比值。流动比柏率的内涵是每1懊元流动负债有多捌少元流动资产作俺保障，反映企业凹短期偿债能力的叭强弱。颁从表3-2和图敖3-2可以明确敖的看出，万科股扳份流动比率20把09年比200伴8年上升了0.半15。说明流动霸资产比流动负债巴增加了62.2叭6亿元，流动资癌产中所有项目均爱有不同程度的增拔加，其中预付款板项和其他应收账罢增加金额最大，背应收账款则呈现鞍小幅度下降。表皑明万科在09年败的财务风险有所埃下降，偿债能力伴增强。2010爱年则比2009伴年下降了0.3阿2，说明公司的俺短期偿债

57、能力下霸降了，企业的财白务状况不太稳定半。3、速动比率摆 盎 爱 瓣 岸 唉 暗 安 奥 班 俺 表3熬办3版项目鞍2008年度吧2009年度斑2010年度叭万科地产绊0.43昂0.59昂0.56矮排名扳10熬10啊9癌行业均值百0.47岸0.6635板0.5605叭行业最高胺1.51暗1.85案0.83暗行业最低懊0.08扮0.28坝0.21 拜 哎 靶 暗 拌 敖 爸 叭 百 熬 伴 图3绊哎3罢速动比率是速动办资产与流动负债昂的比值。所谓速巴动资产是流动资罢产扣除存货后的袄数额，速动比率埃的内涵是每1元拜流动负债由多少背元速动资产作保败障。蔼从表3-3和图俺3-3可以清晰啊的看出，绊万科

58、地产的速动跋比率，2009般年比2008年爱上升了0.16半，说明万科的财按务风险有所下降案，偿债能力增强班。而2010年袄比2009年下拜降了0.03，稗说明受房地产市胺场调控影响，偿笆债能力稍变弱。4、现金比率笆 俺 肮 岸 捌 霸 败 坝 癌 哎 扒 表 3白颁4奥项目埃2008年度背2009年度跋2010年度懊万科地产胺0.31懊0.34肮0.29扮排名碍6袄13爸15白行业均值艾0.28啊0.458胺0.375啊行业最高搬0.86肮1.65扮0.7阿行业最低爱0.01拌0.09背0.03阿 靶 巴 岸 摆 瓣 皑 袄 案 皑 袄 图3拜吧4岸现金比率是现金斑类资产与流动负拜债的比值。

59、现金埃类资产是指货币碍资金和短期投资伴净额。这两项资扮产的特点是随时霸可以变现。颁从表3-4和图邦3-4的数据可皑以看出，万科地芭产的现金比率2伴009年比20傲08年上升了0蔼.03，主要是鞍因为货币资金都艾出现了较大幅度靶的增加，尤其是罢预付款项和其他叭应收款项的上升懊幅度达到了60袄%，说明企业的奥即刻变现能力增摆强。而2010唉年比2009年叭下降了0.05矮，主要是因为应案付职工薪酬、应蔼交税费和其它应八付款项的增加，版下降幅度达到5疤4%，表明万科拌的存货变现能力扳是制约短期偿债版能力的主要因素班。资产负债率搬 疤 吧 败 鞍 巴 扮 柏 按 懊 八 俺 表3昂佰5翱项目艾2008年度扒2009年度敖2010年度伴万科地产把67.44拔67澳74.69肮排名板9熬11捌4邦行业均值摆60.65扮62.866般64.7875袄行业最高哎79.79蔼179.22办82.11肮行业最低跋31.9隘16.14凹27.6霸 碍 敖 罢 扒 叭 俺 胺 笆 唉 图3矮懊5案资产负债率是全板部负债总额除以叭全部资产总额的百百分比，也就是捌负债总额与资产耙总额的比例关系办，也称之为债务扮比率。资产负债邦率反映在资产总翱额中有多大比例爸是通过借债筹资扮的。用于衡量企芭业利用债权人资澳金进行财务活动伴的能力，同时也芭能反映企业在清白算时对债权人利哀益的保护