信托结构设计和交易对手的选择

1、信托结构设计和交易对手的选择一、房地产信托（一）4种常用的交易结构1、贷款类信托：项目满足银监会“432”条件的规定，即可采用该结构。其中，4代表的是房地产公司4证齐全，“四证”即指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金；2是指融资方至少有二级或以上的资质。2、股权类信托：通常有2种情况。（1）信托资金认购项目公司的部分股权，与项目公司的原有股东共同管理，可以增加注册资本金，以顺利缴纳土地出让金；（2）项目公司转让部分股权给信托资金，然后信托计划以股东的身份向项目公司贷款，增加项目公司的初期运营资金。在信托计划

2、退出时，均采取实际建设开发该项目的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。3、特定资产收益权：信托资金用于购买房地产项目未来的特定资产收益权，以该特定资产的收益作为还款来源，不属于信托贷款、带有回购、回购选择权，同时不受让项目公司股权，不属于股权融资型。通常项目拿到土地证后，但后续三证未拿到时，采取该结构。4、房产回购型信托：开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。除以上4种常用的交易结构外，还可以采取变通的操作方式，如以向建设公司发放贷款的名义达到向房地

3、产公司贷款的目的。（二）交易对手的要求由于前期部分信托公司出现了房地产兑付风险，目前信托公司对房地产项目的要求较高。通过查看往期集合信托的尽调或简版，总结下来，能符合信托公司要求的交易对手资质如下：1、房地产百强项目，不论住宅或者商业地产，均比较好过会。2、若开发商实力较弱，则需要综合性的企业集团进行担保。从过往项目看，担保方最低的资产规模在35亿以上。3、一二线城市的商业地产类项目和核心城市（北上广深）核心地段的住宅类项目稍微宽松，在满足抵押率50%的要求下，开发商或者担保方资产在20亿左右也可以操作。4、若为三线城市的房地产项目，通常抵押率要求控制的更低，30%左右。二、政信类信托（一）常

4、用的交易结构1、流动资金贷款类信托：此类交易结构最为简单，通常按照融资方总资产的10%为上限，对融资方给予流动资金贷款。2、应收帐款质押信托：信托资金用于购买融资方持有的应收帐款或收益权，通常债务方为政府或者融资方的上级融资平台。信托到期时，以债务方偿还此部分债务作为还款来源。（二）交易对手的选择在463号文的背景下，集合类信托的交易对手选择被局限在了非融资平台公司，此类融资主体可以是完全市场化的企业法人，也可以是具备一定的政府背景，但是实力比较雄厚，自有现金流可以全部覆盖偿债资金的公司。在融资项目投向方面，如偿债资金来源为财政性资金，则资金投向仅限于政府采购、公路建设和公租房建设，以及法律和

5、国务院明确规定的其他项目。如偿债资金来源并非财政性资金，则目前对资金投向尚未有具体的监管要求，融资项目可以是非公益性，也可以是公益性项目。总体来看，满足信托公司要求的交易对手特征如下：1、政府财政要求：地方一般预算财政收入在30亿以上。2、资产要求:融资方和担保方总资产在150亿以上，负债率控制在60%以内。3、营业收入要求：融资方营业收入3亿以上。4、若有土地抵押的情况，以上要求可以降低。如中江信托的银象38号简阳市民生工程项目，土地抵押率约为32.7%,对应的简阳市2012年一般财政收入12亿元。三、工商企业信托（一）常用的交易结构工商企业信托的交易结构较为简单，信托资金通常以信托贷款的方

6、式进入。资金可用于购买原材料，补充营运资金，建设厂房等。（二）交易对手的选择在交易对手的选择上，通常选择大型的民营集团，或者有国有控股的AA级别以上担保公司担保的项目。从以往的项目来看，信托交易对手最低的总资产也在40亿以上。此外，对于产能过剩的行业，信托较为回避，对交易对手的要求至少资产规模在百亿以上。四、矿产能源类信托由于信托公司缺乏专门的矿业人才，信托公司的矿业信托业务开展主要是依托集团资源，从事金、煤、铜、铁等少数资源的信托类业务。（一）常用的交易结构1、贷款类信托：对于采矿证可以办理抵押登记的地区，信托资金通常以信托贷款的方式进入项目公司。资金可用于尾矿建设，补充营运资金等。2、股权类信托：对于采矿证不能办理抵押登记的地区，信托资金以受让原有股东部分股权的形式进入，需要注意的是信托必须具有控股权。3、应收帐款质押：主要投资于矿产企业的应收账款，通常要求债务方为信用好，现金流充沛的大型企业集团。（二）交易对手的选择矿产项目风险较高，存在矿产项目估值风险高、国内资源价格不稳定导致矿产企业的经营业绩不容易估量、若发生安全事故导致企业整顿的风险等等，因此信托公司在设计上较为保守，多采用矿产