社区老年公寓企划书

1、老年公寓企划书（颐养社区方案策划）2008年1月20日目录前言项目综述项目规划项目投资项目的盈利模式和收益分析经营治理市场拓展风险操纵结束语前言人的一生，短暂又漫长。从婴孩到成年再到老年，是谁都不能回避的自然规律。人，在为社会的进步和进展奋斗、贡献了一生之后，迟暮之年无不渴望能度过一个安详、幸福的晚年，渴望能有一个环境安静优美，安全免打搅、设施齐备的养生之所。养老，是社会的责任。敬老、尊老、养老体现着中华民族的传统美德。为了解决老年人老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的需求而为老年人提供颐养天年之地，是一个健全社会应具备的功能。中国的养老，往常要紧是以家庭养老为基础的，随着社会的进步，中国

2、人的养老观念和养老模式也在发生着变化。目前，从总体上看，不管是农村依旧城镇，70的老年人得到了比较好的赡养。各级政府依靠和调动社会各方面的力量，采取多种养老方式，满足宽敞的老年人精神上的差不多需求。 但是，随着中国经济全球化、发达国家生活观念的渗透，中国社会人口的老龄化以及国家人口政策造成421结构家庭的增加，使青壮年生存压力加大，以家庭为基础的养老方式已不能适应社会的进展和变化。中国老年人的养老，急需服务社会化。截止2006年底，北京市常住人口达1538万人，其中60岁以上的老年人有224.3万人，占比达14.6%，无疑北京市已进入老龄化社会。但是，目前包括各种福利收养机构在内，北京市已有的

3、各种养老机构才337家，床位3.4万张，如此有限的养老设施与庞大的老年人群体相比完全是杯水车薪。另外，从总体看来，中国的社区养老服务水平还比较低，现有的养老机构不管是设施、环境，依旧服务措施和服务质量，都不能专门好地满足老年人心理、生理需求的特点，不能从躯体和心理两个方面满足老年人对生活水平的要求。本案的目标，确实是借助政府的政策扶持，借鉴发达国家及港澳台地区养老服务社会化的经验，整合相关的社会资源，为老年人养老提供一个设施条件和环境条件符合老年人心理和生理特点的、人性化和个性化的养老之所。如此的养老之所在医疗保健、心理关怀、社交和生活看护等几个方面均能提供良好的服务。老年人每天的生活，都有受

4、过专业训练的人士协助。在那个地点，专业品质的服务和对老年人的看护，是一般的家庭养老无法达到的。由于资源限制，本老年公寓只能解决部分家庭经济条件比较好的老年人的养老问题，但即使是如此，我们也觉得是为社会尽了微薄之力。总之，“替儿女尽孝，让老年人生活欢乐健康”是我们的宗旨，“个人、关怀、社会”是我们的信条，老年人在本公寓的生活既可有个人的私密性，又能时刻浸淫着本公寓专业服务关怀，同时不脱离正常的社会生活，幸免传统“敬老院”使入院者心理产生被遗弃的感受，也免除了子女产生“不孝”的负罪感。“把你们的父母交给我们，那个地点是你们家庭的另一处住宅”是本公寓的服务定位。 本老年公寓不论从建筑功能、设施设备，

5、依旧从服务理念，服务水准各个方面，都与传统的养老院有着本质的差不，是任何一个富裕家庭均可选择的老年人生活之所。 项目综述2.1项目定位2.1.1养老寓所功能本项目定位于高档，面向年收入30万至100万元或以上的高端消费群体提供老年人养护服务。这些消费者差不多上涵盖了私营企业主、高薪职业经理人、外地在京经营事业者以及认同本项目服务理念的富裕孤寡老人。 本项目性质上属于租住式、半封闭型社区化运营的老年公寓，实行专业化服务治理。在那个地点，老人们不仅会在饮食起居方面受到专业化助、护关照，而且有足够的个人空间和私密性，心理上有足够的安全感，同时，还能够充分享受与家人团聚、体验天伦之乐的美好时刻。 社区

6、内完备的娱乐休闲和保健医疗设施，丰富多彩的活动，相对自由的活动空间和时刻安排，使老年人在美好的生活环境中仍保持紧密的社交生活方式，尽管偏居一隅，但仍然是社会的一员，幸免遗弃感的产生。2.1.2度假休闲功能本项目园区优越的条件和良好的设施也为社会人士节假日出游休闲提供了场所。客人能够在此下塌休息，垂钓游玩，参加游泳康乐等活动。2.2环境条件和格局本项目选址在昌平区，南临北六环，有多条道路可达，有便利的交通条件和偏僻的居住环境。本项目园区总体上呈平面布局。以服务支撑楼、公寓楼和庭院式低层院落、农业生态区、人造水系和景观、休闲活动区、园林美化区、康乐活动中心等功能区域构成。各区域在空间上合理布局，经

7、道路和绿竹小径曲折相连。既有利于安全治理，也便于人与人交往。2.3项目规模 项目占地总面积600亩约40万平方米，建筑总面积20万平方米，容积率0.5。按人均45平方米的独立生活空间考虑，能同时容纳3000老年人在此居住。 总之，本项目是面向高端消费群体的半封闭老年养老社区-租住式公寓，要紧功能是养老，同时又兼有休闲度假的功能。其完备的设施、专业化的医护服务、丰富的文化活动和优美的生态环境以及人性化的治理，必将使其成为京城养老产业内的翘楚之作。项目规划3.1需求分析3.1.1老年人的生理和心理特征 老年是人生的必经时期。“养老”，不仅仅是让老年人衣食无忧地活着，而是要让他们的晚年过得幸福。“幸

8、福”是一种精神上的满足状态，一个人假如是幸福的，他一般会在精神上具备如下几点要素：有安全感，即不必为吃、住、穿以及生命和健康担忧；被尊重，即会得到人们的理解、宽容、关注和钦佩；精神有寄予，不丧失对以后的希望和对生活趣事的关注热情；有亲情和爱。因此，养老的更高层次的含义是：做老年人精神的“守护者”，让他们享受幸福。 为了做到这一点，就必须研究老年人的身、心特征和需求。3.1.1.1老年人躯体功能的变化老年人躯体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象；老年人躯体的运动能力下降，关节活动的范围变小；老年人骨骼脆弱，关节组织出现弹性减弱。3.1.1.2老年人感受功能的变化由于感受功能的衰老，对室内外冷热

9、变化的感受不敏感；在视觉衰退上表现明显；听觉衰退；在嗅觉、触觉和平衡感方面均有下降，表现迟钝。3.1.1.3老年人心理功能特征的变化一般老年人普遍留念过去，在居住方面总希望接着居住在自己曾经居住生活过的地点，念旧情结特不严峻，希望与自己经常接触的老朋友，老同事们保持联系，否则会显得孤独感。适应新事物需要时刻，有时也懒得考虑，思维的适应性和逻辑性减少，有时也难以操纵感情，通常只对周围的事物感兴趣。3.1.1.4老年人生活结构的变化步入老年后，通常闲暇时刻增多了，随着年龄的增长，生理能力的衰退（特不是行走的能力），滞留在家里的时刻增长，更需要陪伴和丰富的文化生活。通常国际上将65岁以上的老人定为需

10、要社会提供服务，并获得关照的界线。依照老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：健康活跃期：6064岁自立自力期：6574岁行为缓慢期：7584岁照顾关怀期：85岁以上 75岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有专门高热情，情愿发挥余热为社会和家庭作出贡献。他们仍有自己的人生目标和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。3.1.2老年人对居住环境的心理需求（1）家庭的依恋和亲情关爱需求；（2）社会和邻里的交往需求；（3）精神文化的需求；（4）安定感的需求（怀旧心理）；（5）安全感的需求，于治安、交通、环境和治理等诸多方面。3.1.3老年人对居住环境的生理需求（1）安全无障碍如老人对台

11、阶、楼梯、低矮无扶手坐凳、蹲式便器会感到不适；在光滑的地面上行走、强烈的灯光和嘈杂的声音也会对老年人的生活带来不便；而诸如门窗、扶手等处理不当也会对老人躯体带来苦恼；（2）良好的物理性能指标要紧体现在日照、自然通风和采光等方面，还有良好的搁窗观景视线等；（3）生活关心、护理康复和医疗的保障老人对住区医疗条件要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，社区内也应针对老年人的健康需要设有抢救部门、老年病等配合治疗的基础医疗站，形成完善的医疗网。3.2老年人居所的类型3.2.1老年人的类型依照老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的躯体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中6074岁为年青老人，

12、7589岁为老年人，90岁以上为长寿老人。建设部和民政部也于1999年5月14日联合颁布了我国的行业标准老年人建筑设计规范（编号为JGJ12299）。规范将老年人区分为三种类型，即自理老人、介助老人和介护老人。所谓自理老人，即生活行为完全自理，不依靠他人关心的老年人；介助老人，即生活行为依靠扶手、拐杖、轮椅和升降设施等关心的老年人；介护老人，即生活行为依靠他人护理的老年人。不同类型的老年人，躯体条件和精神状态有专门大的差异，居所应依照老人的不同类型进行安排，如此做不仅方面社区的治理，也更有利于做好老年人的服务工作。3.2.2老年人居所类型3.2.2.1独立型要紧供有自理能力的老年居住。一般户型

13、为一室一厅一厨一卫，功能性比较强，能够保证老年人独立生活。日常医疗护理、生活关心、保健服务等比一般居民公寓更为专业和规范的服务，由社区提供和保障。3.2.2.2集合型该类居所提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧房、卫生间独立，起居室和厨房共用。有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅组团（或社区）内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等设施，便于老年人有社会社交生活。这类居所的特点是有针对性地设置共享设施，集中对一类老年人服务，提高设备设施的使用效率和专业护理工作效率。3.3老年人居所规划（1）老年人的居住建筑，例如起居室、卧房应有良好朝向、自然采光和自然通风，有

14、开阔的视野和优美景观；（2）老年人的起居室的使用面积不得低于14，卧房使用面积不得小于15；（3）地（楼）面应消除高差，采纳防滑材料铺地；（4）卧房应设计有方便老人或残疾人进行家庭护理和医疗保健的管线，例如水管等；（5）电源开关及插座的高度在110cm以下，插头应有爱护，同时容易插进和拨出。（6）在所有低楼层的 公寓中设置电梯 ，室内地板和路面采取防滑处理，浴室、楼道安装双扶手，设置独立观景阳台，并在照明、通风、采光等方面细致处理。（7）24小时热水洗浴、冷暖空调、有线电视、电话。（8）室内外其它设施和设备如走廊、过道、楼梯、坡道、电梯、阳台、厨卫等的规划，要求符合老年人建筑设计规范的标准。3

15、.4园区的规划3.4.1选址项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。依照老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地点应满足以下几个方面的要求：3.4.1.1地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者宽阔的田野，因为只有如此的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必定清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒服，满足老年人的生活行为要求。3.4.1.2地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。3.4.1.3地块规模宜大不宜小，小则100200亩，大则50080

16、0亩，因为老年人虽需要安静，但更可怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新时期开始的精神感受。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。3.4.1.4地块距离城郊35km，距离中心城区1015 km为宜，老年人住宅不宜选址在特不偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为如此一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受专门大的压力，不利于身心健康。3.4.2对园区规划的设计要求3.4.2

17、.1设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采纳防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采纳大型号，幸免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照顾等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的专门使用功能和要求。3.4.2.2生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系 统等保障老人安全。3.4.2.

18、3环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，宽敞的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。3.4.2.4户型要合理化应充分考虑不同年龄时期、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积操纵在4050左右。即户型设计要个性化、合理化。3.4.2.5配套要完善化社区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、邮电局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。3.4.2.6建筑要艺术化在此居住的老年人有较高的艺术品位和观赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。3.4.3园区格调规划项目占地600亩，规划建筑总面

19、积40万平方米，居住面积16万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体风格以传统的中式生态园林风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现生态园林风貌，同时在立面细部处理上，要幸免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，制造性的展现以生态为主的园林风格。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜亮的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采纳坡屋顶，用黑色顶瓦，充分展现古朴、传统的北方生态田园风光。3.4.4园区布局规划布局是以社区干道、组团道路、庭

20、院道路为骨架，以住宅、公建配套、生态园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块三层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。住宅分三层次：小区、组团、单体。整个社区分6个小区，每100亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积3.5万；在每个住宅小区内设3个组团。具体为：1号组团：居住主体为70岁以下老年人。70岁以下的老年人是消费的主体，依照市场调查，在老年人中的占比为70%左右。规划建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约2.5万，13栋，其中鳏寡老人（鳏寡老年人占比32.83%）楼约1栋，规划建筑总面积约0.8万；2号组团：居住主体为70岁80岁老年人，规划建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面

21、积约0.7万，其中鳏寡老人楼1栋，规划建筑总面积约0.3万；3号组团：居住主体为80岁以上老年人，规划建筑形态为多层院落，规划建筑总面积约0.3万，2栋；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设34个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。3.4.5园区总体平面布局规划所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照耀（可适当偏西南、偏东南15，幸免“兵营”式排列，没有层次感），沿河（沿湖、生态园林、山丘走势）呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅底层部分架空，设

22、有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所和医疗保健服务站。在同一小区内既有多层，又有小高层，要正确处理好多层和小高层的平面布置关系。3.4.6园区功能组合规划产品要紧功能是为老年人打造老年生活方式，即养老居住、休闲，并要针对老年人这一专门客户群体的专门需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，不管是住宅部分依旧公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（要紧指生命安全）、方便、舒适等老年人的专门需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。综体上，功能区和小区交叉布局，便于资源和设施共

23、享，同时也为居者制造和谐的社会环境和人文环境。 3.4.7社区服务中心和康乐会所的规划社区的服务中心和康乐会所分两个层次。一是整个社区的服务中心和中心会所，一是各小区的服务站和小会所。服务中心所有会所都应集休闲、娱乐、健身、交流、等于一体。服务中心和各小区服务站，则承担着医疗、保健、护理和服务的要紧功能。两者分开设置和治理，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所等配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。3.4.8园区内环境规划3.4.8.1园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特不是6070岁年龄时期的老年人，因离职、退

24、休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。要紧的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一专门群体的专门需要。3.4.8.2整个社区的景观规划总体上应该是自然、典雅、欢快和积极向上的，使其充满生活情趣，如此能够激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其躯体机能，促进健康长寿。3.4.8.3园区内合理构建大型分布式的农业生态园林，给老人带来美的享受和返朴归田的感受，同时能够作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。3.4.8.4完善的步行交通系统。

25、步行是老年人要紧空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中。应沿河（沿湖、环山）设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人能够通过道路脉络找到自己熟悉的感受，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。3.4.8.5为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文化的，以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。3.4.8.6整个

26、社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化农庄式景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。3.5单体建筑规划3.5.1建筑结构：多层为砖混结构，小高层为框架结构；楼层：多层为3层，小高层为11层（12-1），底层架空（底层建筑面积的30%不架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心），保证视野通透，架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，有利于提升物业档次。3.5.2建筑数量 公用建筑4个，含综合服务楼1座0.5万平方米，含生活服务中心、客服中心、医疗护理服务中心、治理中心、培训中心；康乐中心楼1座，2万平方米，含保龄

27、、游泳、攀岩、电游、球类、棋类、牌类；动力站1座，0.5万平方米，含送水、供暖、配电等单位；1座接待中心楼，1万平方米，近200个房间，要紧用于旅游接待住宿。此4个建筑的总建筑面积4万平方米。 6个居住小区，依照地形走势安排4个组团，其中公寓2座（总建面积1.5万平方米），院落4座（总建面积2万平方米）。总建筑物数量40座。 此外，还有园林建筑若干，总建筑面积不超过0.1万平方米。累计建筑总面积20万平方米。3.5.5户型及户型面积操纵户型要紧是一房即单间“直筒房”和二房即套间，均带厨卫；套型面积要合理，一房面积操纵在40左右，二房面积操纵在5060，一房、二房各占总套数的50%。3.5.6车

28、位、商业配套的设置在不阻碍小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积依照商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。3.6功能设施和生活设施的规划3.6.1功能设施规划3.6.1.1康体、娱乐类 设置于康体中心和各小区会所内。为丰富老年人的精神生活、激发生命活力、保持心身健康提供设施条件。从环境设置上分室内和室外两类。室内要紧包括保龄、游泳、攀岩、电游、球类、棋类、牌类；功能训练室、健身房、卡拉OK

29、；文化活动室、艺术廊、图书馆、茶吧等；室外要紧包括网、门、羽毛等球场，健身器械等。3.6.1.2医疗保健类 设置于康体中心和各小区会所内。康体中心规格全、规模大，属于门珍部性质，各小区会所内设置医护站，就近对老年人的日常保健、康复和治疗进行关心。各站所内配备急救设备和医疗设施，如人工和电动理疗、按摩器械，常用药物、医疗器械等。3.6.1.3会务、培训设施 在综合服务中心和接待中心配置场所、会议室、投影设备、灯光设备和电影放映设备以及电脑、网络、复印、传真等商务设备。3.6.2生活配套设施3.6.2.1食堂和餐厅 食堂对内，餐厅对外。依照汉、回不同生活适应分开设置。在厨具和人员配备上要兼顾社区内

30、人员生活和对外接待。在菜品方面既能按拟定菜单提供日常、大众化菜品，还能够依照个人口味定制。对社区老年人还提供送餐服务。3.6.2.2室内生活设施、用品 室内设施配备要以老年人方便使用为目标，遵循“无障碍、无危险”的原则配置。针对不同老年人身心状况，可安装必要的栏杆、扶手、轮椅、灯具等设施。老人也能够安放自有的物品。室内公用设备配备有空调、电话、网络接口、电视、冰箱、衣柜、书柜、搁物架、凳椅、沙发、书桌、茶几、饮水机等日用物。房间其它设施和清洁服务标准按星级酒店配置。3.6.2.3生活配套设施 （1）停车场 各小区内按建筑面积比例配置停车场。 （2）社区内交通 在社区和各小区、建筑组团内道路路口

31、设置交通指南牌。各小区配备2台电瓶观光车，用于各小区之间交通和游客内部观光。 （3）其它公用设施采纳中央空调集中供暖，空调室外机悬挂位置，尽量做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，幸免管线出现在视线明显可及的位置。3.7医疗保健规划3.7.1医疗保健人员资格本社区内配置较完善的医疗保健体系。医疗部门有北京市行医执照和医保资质。大夫均为有行医资格的、经验丰富的资深专家，护理人员是的医护资格的专业护士。同时，日常老年人护理工作是在专业人员

32、指导下由专门培训的护工或者护校毕业生执行。这些措施保证了本社区的医疗护理和日常护理的水平处在专业一级。3.7.2人员配置 医护人员（参照疗养院比例配置人员）。拟于医护中心设大夫10人，护士20人，护工20人。各医护站设护士长1人，护士3人，护工10人。总人数约大夫10人，护士44人，护工60人。 以上人员的配置能够与医院合作，通过外包提供服务。3.7.3社区医护体系 以综合服务中心的医护中心为中心，各小区的医护站为支点建立本社区医护体系。日常护理由各小区医护站完成，人力不够时由中心或其它小区支援。大夫按时到各小区询诊，医疗处置一般在医护中心进行。对危重病人或急病，与合作医院通过合作渠道送医。

33、医护体系为每个入住社区的老年人建立建康档案，紧密跟踪每个老年人的健康情况，并适时对其提出健康防病建议和保健打算。社区也定期为老年人提供健康检查和保健知识培训并同意咨询。3.8生活服务规划 为保障老年人在本社区生活的品质，按星级酒店标准配备了受过酒店专业培训的服务人员。为老年人提供生活服务。 服务内容包括送书、送报、洗衣及取送、房间清洁、送饭、外出接送、组织文体活动等。 本社区同意老年人亲属探亲暂居，在饮食服务方面只收取成本费用。项目投资与成本估算 1、地块项目开发假设条件规划用地总面积：400亩， 266800，土地用途：住宅用地使用功能：居住养老建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑

34、结构：框架结构建筑高度：操纵（多层）18.6m （小高层）36.6 m 综合容积率：1.5绿化面积：40% 总户数：按50/户计算约为6317户，总人口：按人均28计算约为11281人室内精装修标准：按600元/平方米计算商品房市场售价：其中小高层3200元/，多层3000元/，商铺3800元/项目投资成本核算2、项目面积规划表51经济指标总建筑面积住宅面积公建面积商业面积可售面积多层小高层商业多层小高层数量400000257600110400200001200021466710120012000备注含架空层面积总建筑面积64.4%总建筑面积27.6%总建筑面积5%总建筑面积3%总建筑面积53

35、.7%总建筑面积25.3%3、建设开发成本估算项目投资成本核算前期费用表52序 号费用科目金 额1土地费用12000万元2土地出让金2400万元3拆迁治理费200万元4三通一平5都市基础配套费3200万元6总规划设计图（详规）32万元7施工图设计400万元8园林景观设计26.7万元9人防费960万10消防建审费200万元11抗震费2万12白蚁费48万元合计19468.7万元项目投资成本核算中期费用表53序 号费用科目金 额1建管费78万元2地质勘探费32万3质量监督费46.8万元4施工监理费260万元5桩基费（综合取费）2400万元6招标费36.4万元7土建施工费（综合取费）26000万元8水

36、电、消防安装施工1400万元9室外排水工程（含水循环系统）1000万元10室外道路工程1200万元12绿化景观工程533.6万元13水增容640万元14电增容800万元 15易地绿化费32万元16噪音防治费20万元17房屋精装修（带家私、家电）15792.5万元18公建、配套装修及设施设备1000万元19组团休闲场所装修及设施设备625.6万元20电梯费用3200万元21智能化系统1895.1万元22直饮水系统（分户计费）23中央空调（分户计费）合计56992万项目投资成本核算住宅建筑安装标准表54序号项目名称建筑标准序号项目名称建筑标准1桩形 钻孔灌注桩（小高层）粉喷桩或夯扩桩（多层） 14

37、楼板现浇板2基础条形基础15供水水安装到入户水表3结构框架结构16安装消防系统按规范4层高3m17电梯间公共部位（走道）吊顶，铺彩色地砖5墙体加气混凝土块18供电电安装到入户空开6外墙高级墙转饰面19地坪毛面沙浆砼7内墙抹灰刮泥子20上下水PVP管材8电梯前室精装修21电线铜芯线9内墙（厨卫）抹灰刮泥子22屋面坡面屋顶做防水层、保温层10分户门高级防盗门23楼梯间墙面（消防通道）乳胶漆刷白11户内门夹板门24楼梯（消防通道）铁花栏杆、硬木扶手12阳台铁花护栏25电梯OTIS电梯（能自由出入轮椅、担架）13窗门推拉塑钢窗（带纱）26智能化系统安装到户户内精装修表55功能空间装修配置事项卧房客厅厨

38、房卫生间阳台室内装修标准地面木地板地砖防滑地砖防滑地砖地砖墙面乳胶漆乳胶漆卫生墙墙面砖乳胶漆顶乳胶漆乳胶漆吊顶吊顶乳胶漆顶与地面交汇处踢角线踢角线瓷砖墙面砖顶与墙面交汇处角线角线窗户塑钢窗塑钢窗塑钢窗塑钢窗门包门包门包门包门线路隐线隐线隐线隐线隐线壁柜大衣柜鞋柜壁橱柜储衣柜五金、卫生器具配置白炽灯1盏2盏1盏1盏1盏插座2个4个3个1个扳把暗开关2个2个1个1个1个开关箱1个紧急求救器1个1个CVTA双联插座1个1个电话插座1个1个淋浴罩1个浴池1个角阀1个1个2个1个纸盅1个皂盒1个1个大便器1个镜子1个1个洗面盆1个排风扇1个抽油烟机1台电饭保1个煤气灶1个生活必备品茶水杯2个4个烟灰缸1

39、个1个服务指南1本1本“请勿打搅”的指示牌1个1个垃圾桶1个1个1个1个开水瓶1个1个枕芯2只枕套2只床单2条床罩2条毛毯1条家具配备沙发2个单人沙发组合沙发1套行李架1个茶几1个床1个床头板1个电器程控床头柜1个灯具床头灯镜灯彩色电视机（21英寸）1台1台电话机1个1个宽带入户1个餐桌1套靠背椅2把 项目投资成本核算后期费用表56序号费用科目金额1办理商品房销（预）售许可证40万元2房屋测丈费40万元3营销代理费2533.6万元4广告、宣传费2533.6万元5银行利息806.4万元6垃圾处理费480万元7营业税5067.2万元8城建税（营业税附加）354.7万元9教育税（营业税附加）152万

40、元10商品房维修基金（综合）855.2万元11办理权证50.5万元合计12913.2万元项目投资成本核算开发治理费、不可预见费：（前期费用+中期费用+后期费用）2%=（19468.7万+56992万+12913.2万）2%=1787万开发总成本估算开发总成本估算表表57项目名称前期费用（万元）中期费用（万元）后期费用（万元）开发治理费、不可预见费（万元）合计（万元）项目金额19468.75699212913.2178791160.9 投资开发总成本=（前期费用）19468.7万+（中期费用）56992万+（后期费12913.2万+（开发治理费、不可预见费）1787万=91160.9.7万单方造

41、价测算=投资开发总成本（91160.9万）项目建筑总面积（400000）=2279元/项目投资成本核算（二）资金筹措、投资打算及贷款利息1、资金筹措与投资打算本项目开发投资的资金来源要紧有四个渠道：一是企业自有资金；二是银行贷款；三是施工单位垫资；四是销售房屋收入用于投资部分。项目总投资约91160.9万元，本项目开发商投入自有资金8000万元作为前期启动资金，另打算向银行借款8000万用于后续投入，施工单位垫资8000万元，余款由售房收入作为投资补充。为尽量减少开发商一次性投入资金量，为既保证项目建设持续进行，又可试探市场反映，拟将开发的400000分四期进行，每期10万平方米。在开发时刻上

42、拉开一定距离，实施分期开发建设，滚动进展的经营战略。（见下图）开发商投入资金与银行贷款将全部用于本项目第一期住宅的开发，如此能够保障首期住宅开发的顺利进行，为迅速回笼资金搞好后续开发开创了良好的局面。项目投资成本核算项目开发总量分配图图51总开发量400000第一期住宅开发量100000第二期住宅开发量100000第三期住宅开发量100000第四期住宅开发量100000 集中资金优势项目施工、销售周期操纵蓝图图52项目投资成本核算（三）项目投入产出与回报1、销售价格确定由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他都市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价

43、格暂定为：多层住宅3000元/平方米，小高层住宅3200元/平方米，商铺3800元/平方米，并以此价格进行销售收入计算。（待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理定价）2、销售总收入住宅销售收入3000元/214667+3200元/101200=96784万元商铺销售收入：3800元/1200=4560万元销售总收入：住宅销售收入+商铺销售收入=96784万+4560万=101344万元项目投资成本核算3、单方售价销售总收入/总建筑面积=101344万元400000=2533.6元/4、项目销售总利润项目投资开发总利润 = 总销售收入101344万元项目总成本91160.9万元=10183

44、.1万元 5、项目投资单方利润单方售价-单方造价=2533.6元/-2279元/=254.6元/6、成本利润率项目投资开发总利润/项目总成本=10183.1万元/91160.9万元=11.17%7、自有资金投资回报率项目投资开发总利润/自有资金=10183.1万元/8000万元=127.29%六、项目投资方案（一）项目开发建设总体战略指导思想依照市场调研与分析，项目开发建设总体战略指导思想是：总体规划，分期实施，随行就市，循序渐进，把握市场，适量投放。在开发建设顺序上， 住宅与配套公建、环境景观同步进行；在投资开发量上，均衡开发；在开发建设时刻上，分期多批，梯次滚动。如此，既聚拢了人气，又保证

45、了资金供应，减少了市场风险。（二）项目开发建设方案设想与分析本项目开发建设用地近400亩，打算总建筑面积400000，其中住宅建筑面积368000，公共建筑面积20000；商业面积12000，出于对市场和项目资金的考虑，本项目开发建设拟分四期进行：第一期开发建设总面积为100000，包含公共建筑面积20000万，3000的商业面积；第二期、第三期、第四期分不差不多上100000。第一期开发的住宅产品应以多层为主，小高层住宅为辅，另外在进行项目第一期开发时，应该注重产品景观环境的营造和公建配套设施的完全修建，使主题景观和配套公建在第一期就能差不多形成，发挥其作用。如此打算安排好处是：项目投资方案

46、第一期开发建设中安排小高层住宅，这要紧是为了了解项目特定的目标消费群对小高层住宅这种建筑形式的反应，不盲目开发，从而依照反馈信息调整项目二、三、四期部分规划，更好的迎合目标消费群。2、第一期住宅建成时，应该完成小区公建配套设施和主题景观环境，在客观上起到了宣传展示作用，塑造了楼盘品牌形象，提高了客户认知度，楼盘的知名度，社会的美誉度。为后续开发品牌延伸，“人气”聚拢以及售价调整制造了市场条件。从而有利于第一期住宅的顺利销售，有利于资金投入，回笼，周转，以便在资金上支持后续滚动式地建设开发。3、第一期住宅商品房投放市场后，依照市场反映，可及时总结和调整后续开发的营销思路，投资打算，市场策略，稳中

47、求胜。（三）项目开发建设经营（施工）打算依据本章“项目开发建设总体战略指导思想”本着需要和可能，投入和产出，市场与竞争等诸多因素，提出本项目建设经营（施工）打算：项目投资方案1、第一期住宅建设开发经营打算筹备期项目选址：2004年7月国有土地储备中心办理土地使用手续：2004年7月8月办理项目立项和土地批租手续:2004年8月10月办理项目前期规划手续:2004年10月11月方案图,施工图、园林景观设计:2004年10月11月筹措前期资金:2003年9月11月完成项目拆迁及场地“三通一平”:2004年11月12月施工前期预备工作:2004年12月施工期桩基施工:2005年1月结构施工：2005

48、年2月6月室内外装修,水电安装工程:2005年7月10月室外排水工程：2005年9月11月室外道路工程：2005年10月12月绿化景观工程：2005年8月2006年1月配套设施设备：2005年10月11月项目投资方案架空层休闲场所装修：2005年10月11月公建设施装修：2005年10月12月户内精装修：2005年11月2006年1月房屋销售：2005年7月项目开发经营截止时刻：2006年3月2、第二期住宅建设开发经营打算桩基施工:2006年4月结构施工：2006年5月9月室内外装修,水电安装工程:2006年10月1月室外排水工程：2006年10月12月室外道路工程：2007年1月3月绿化景观

49、工程：2007年3月4月配套设施设备：2007年1月2月架空层休闲场所装修：2007年1月2月户内精装修：2007年2月4月房屋销售：2006年10月项目开发经营截止时刻：2007年6月项目投资方案3、第三期建设开发经营打算桩基施工:2007年7月结构施工：2007年8月12月室内外装修,水电安装工程:2008年1月4月室外排水工程：2008年1月3月室外道路工程：2008年4月6月绿化景观工程：2008年7月8月配套设施设备：2008年4月5月架空层休闲场所装修：2008年4月5月户内精装修：2008年5月7月房屋销售：2008年1月项目开发经营截止时刻：2008年9月4、第四期建设开发经营

50、打算桩基施工:2008年10月结构施工：2008年11月2009年3月室内外装修,水电安装工程:2009年4月7月室外排水工程：2009年4月7月项目投资方案室外道路工程：2009年7月9月绿化景观工程：2009年10月11月配套设施设备：2009年7月8月架空层休闲场所装修：2009年7月8月户内精装修：2009年8月2009年10月房屋销售：2009年4月项目开发经营截止时刻：2009年12月为有效操纵工期，确保按期交付使用，本着先主体、后配套，先室内、后室外，先地下、后地上等施工差不多程序和交叉与平行作业相结合方法，拟定了“项目建设施工打算完成比例分配表、“项目工程施工进度一览表”，供参

51、考执行。（四）项目经营期投资分析项目投资经济分析七、项目投资经济分析资金规划住宅部分投资总额为：91160.9万元，其中进展商自有资金为8000万元，银行贷款8000万元，银行贷款应支付利息为806.4万元，商品房销售资金再投入为：67160.9万元。基准折现率i0的计算i0=（1+r1）（1+r2）（1+r3）11、r1为自有资金费用率，依照武汉市场房地产企业一般的自有资金年最低回报率为10%， 则：r1=（8000+67160.9）10%+806.491160.9100% = 9.13%2、r2为资金年风险贴水率，参考银行一年期存款利率，则r2=2.8%3、r3为通货膨胀率，由于近年我国宏

52、观经济形势良好，物价走势平稳，通货膨胀现象不明显，暂定=0.5% 代入公式 i0年 =（1+r1）（1+r2）（1+r3）1 =（1+9.13%）（1+2.8%）（1+0.5%）1 =12.747%项目投资经济分析则季度基准折现率为：i0季度=12.747%4=3.187%投资财务效果评价项目投资回收期（静态）表71 单位：万元季度成本投资支出销售收入支出收入净值支出收入净值累计17200-7200-720021951.5-1951.5-9151.533394-3394-12545.545104.8-5104.8-17650.356082.35630-452.3-18102.667225.65

53、630-1595.6-19698.275869.65630-239.6-19937.883199.856302430.2-17507.693297.856302332.2-15175.4104099.456301530.6-13644.8115261.85630368.2-13276.6123665.456301964.6-1131213126956304361-695114316856302462-4489153886.656301743.4-2745.6165261.85630368.2-2377.417394156301689-688.4181275563043553666.619314

54、8563124836149.6204025.956311605.17754.7215185.85631445.28199.9223647.856311983.210183.1项目投资经济分析静态投资指标计算及分析静态投资回收期TT=18+688.4/4355=18.16季度（即4.54年）静态投资净利润为：10183.1万元静态投资净利润RR=10183.1万元/91160.9万元100% =11.17%自有资金投资回报率R自R自=10183.1万元/8000万元100% =127.29%动态投资指标计算及分析项目投资经济分析投资收益现金流量及现金现值动态计算表表72 单位：万元年度现金流出现

55、金流入净现金流累计净现金流i0=13%i0=17%i0=18%折现系数净现金流现值拆现系数净现金流现值折现系数净现金流现值19151.5-9151.5-9151.50.885-8099.10.855-7824.50.847-7751.3221806.720268.8-1537.9-10689.40.783-1204.20.731-1124.20.718-1104.2316466.620268.83802.2-6887.20.6932634.90.6242372.60.6092315.5413364.220268.86904.617.40.6134232.50.5343687.10.516356

56、2.7514364.420268.85904.45921.80.5433215.50.4562692.40.4372580.2616007.520268.84261.310183.10.4802045.40.3901661.90.3701576.7合计28251465.31179.6项目投资动态指标计算净现值NPV（i0=13%）NPV=2825万元，表明本方案从经济效益上是可行的。内部收益率IRRIRR=17%+1465.3（1465.3+1179.6）（18%17%） =17.55%当i0 =IRR时，项目投资收益净现值为0，而折现率为12.747%,低于17.55%，故具有一定的抗风险能

57、力。项目投资经济分析综上所述，从投资收益现金流量及现金现值动态计算可看出，内部收益率偏高的关键在于销售资金的快速回笼；反而言之，本项目开发的最大风险和关键就在于一期的预售情况，如能确保预期的销售收入用于再投资，就能增强项目的盈利水平和规避投资风险。项目不确定性分析八、项目不确定性分析（一）销售价格的敏感性分析销售价格的敏感性分析是假定其它因素不变，当售价变化时对项目收益指标的阻碍。售价的变化对投资总额，最大融资额等指标阻碍不大，但对项目利润指标较为敏感。销售价格变动敏感性分析表表81单方售价变动幅度单方成本单方售价单方利润投资利润投资利润率投资利润率变化幅度+022792533.6254.61

58、018311.17%05%227926603811524016.72%49.69%10%227927875082032022.29%99.55%5%2279240712851205.62%49.69%10.063%22792279000100%分析：当售价变化为+5%时，项目投资利润率变化约为+50%，当售价下降幅度为10.063%时，项目利润率为0（售价盈亏平衡点）。项目不确定性分析（二）成本变化的敏感性分析成本变化的敏感性分析是假定其它因素不变，成本发生变化时对项目收益指标的阻碍。成本变化对项目利润的阻碍略小于售价的阻碍。但当成本变化时，对项目投资总额、自有资金筹备、融资渠道、最大融资额等

59、指标阻碍较大。成本变动敏感性分析表表82 单位：万元 单方成本变动幅度单方成本单方售价单方利润投资利润投资利润率投资利润率变化幅度+022792533.6254.61018311.17%05%23932533.614156405.89%47.27%10%25072533.62710801.08%90.33%5%21652533.63691476017.04%52.55%11.17%2533.62533.6000100%分析：当成本上升5%时，投资利润率下降5.28%；当成本上升10%时，投资利润率下降10.09%；当成本下降5%时，投资利润率上升5.87%；项目不确定性分析当成本上升达到11.

60、17%时，投资利润率为0。（盈亏平衡点）（三）容积率敏感性分析容积率变化的敏感性分析是假定项目单方利润不变，容积率发生变化时对项目收益指标的阻碍。当容积率变化时，对项目总建筑面积、投资总额、销售收入等指标阻碍较大。容积率敏感性分析表表83 单位：万元容积率变动幅度容积率建筑面积单方利润投资利润投资利润变化值投资利润率变化幅度+01.5400000254.610183万005%1.58421544254.610733万550万5.4%10%1.65440220254.611208万1025万10.07%5%1.425380910254.69698万-485万-4.76%10%1.35360180