[山东]项目整体定位方向及物业发展建议(大量附图 214页)

1、19平方公里整体定位方向北地块发展方向研判报告结构北地块物业发展建议2022/7/25119平方公里整体定位方向19平方公里解读华润品牌解读济南城市发展解读报告结构2022/7/252华润置地简介2009中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP1020042008中国蓝筹地产企业2009华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。2022/7/253华润置地简介总资产960亿港元截止到2009年12月31日净资产390亿港元土地储备2210万平方米正发展项目超过50个进入内地26个城市The Total A

2、ssets of 96 BillionNet Assets of 36 billion Reservation of 22Million Square Meters of LandDeveloping 50 Projects in 20 Cities Of The Mainland 具备强大的资金实力和资源整合能力。2022/7/254产品体系橡树湾学府系列：毗邻百年名校，拥有浓郁的文化氛围，代表作品北京橡树湾、厦门橡树湾、武汉橡树湾。橡树湾英伦系列：以其成熟优雅的居住环境，创造华润置地推广异域风格的成功口碑，是华润置地高端住宅象征。代表作品上海橡树湾、武汉中央公园、沈阳中央公园、福州橡树湾。

3、凤凰城精品都市系列：华润置地来到城市中心、借助综合资源绝对优势，定位国际化高端产品，代表作品武汉凤凰城、北京凤凰城、上海滩花园、合肥幸福里。华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程中的产品竞争力和创新力。2022/7/255产品体系万象城都市综合体：由购物中心（万象城）、写字楼（华润大厦）、高级公寓、高级酒店组成，以万象城品牌为代表的购物中心，为华润置地树立了良好的品牌信誉，为所在城市带去了首屈一指的高端商业中心。百万平米城中城系列：占有城市一线资源，具有优越景观环境，体量超大的地块；华润置地将其打造为极致生态作品，推动城市魅力的再塑，改变人们的生活品质。代表作品：成都24城、

4、重庆24城、大连海中国、北京翡翠城等。特色高端产品系列：占据绝对稀缺资源；华润置地怀着对稀缺资源的珍视、对建筑生命的尊重，及对人居空间的深刻理解，呈现至尊之作。代表作品：宁波卡纳湖谷、苏州平门府、大连星海湾一号。华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程中的产品竞争力和创新力。2022/7/256华润资源顶级酒店顶级商务商业配套顶级豪宅拥有柏悦、君悦、艾美等国际顶级酒店资源，华润自有木棉花酒店品牌，木棉花酒店出于澳洲设计师之手是时尚、简约、舒适的酒店是品味的象征。华润大厦是一座国际标准甲5A级写字楼，以其高智能的硬件标准和规范周到的物业服务赢得世界世界500强企业进驻，目前共有6

5、座华润大厦，分布于香港、深圳、北京等城市。 HOPSCA万象城集酒店、写字楼、生态公园(Park)、购物中心、会所、城市超级寓所 为一体的综合性城市多维空间，世界上最先进的商业地产开发模式。顶级豪宅典范包括橡树湾英伦系列、特色高端系列，这些产品讲究对资源的绝对占有，品质的极致把握，代表作品有宁波卡纳湖谷、苏州平门府、大连星海湾一号华润资源华润集团的强大资源，世联认为可以落实到兴隆庄项目的包括：顶级酒店资源、甲级商务资源、高端商业配套资源、顶级高端产品资源等。2022/7/257华润资源华润具备成熟的旅游地产开发经验，以“自然、生态、环保、文化”为主题打造的国际性生态型热带海滨旅游度假区海南石梅

6、湾，其成功的操作经验可以为兴隆庄旅游地产项目提供参考。2022/7/25819平方公里整体定位方向19平方公里解读华润品牌解读济南城市发展解读报告结构2022/7/259经济发展水平济南链接京沪，地理位置优越，为沿海大省省会级城市，但由于种种原因，济南的经济发展水平在环渤海经济圈中处于中下游，落后于同省城市青岛。北京天津青岛济南淄博威海2004年4283.32931.882163.81618.91147.061008.812005年6814.53663.862695.51876.51515.181169.772006年7720.34337.733206.582185.11645.271368.

7、532007年9006.25018.283786.522554.31945.021583.452008年104886354.384436.183017.42316.781780.35环渤海经济圈代表城市GDP比较（亿元）2022/7/2510青岛济南济南处于环渤海经济圈层最边缘蓝色经济圈对济南利好不大青岛济南与山东有关的三大国家战略经济圈：东北亚经济圈、环渤海经济圈、半岛蓝色经济圈。济南在国家重点扶持的几大经济圈中地位不突出，落后于青岛、烟台，存在边缘化倾向。城市发展地位2022/7/2511济南是国内为数不多的集山、泉、湖、河自然资源与历史人文资源于一体的省会级城市，但由于种种原因，济南并没

8、有展示出她应有的面貌，旅游开发水平较为落后。城市旅游资源截止2009年末，济南国家AAAA级旅游景点有七处：大明湖、千佛山、趵突泉、百脉泉、跑马岭、灵岩寺、红叶谷，而同期青岛国家AAAA旅游景区有16处。统计公报显示：2009年济南旅游总收入256.5亿，而同期青岛旅游总收入489.1亿，烟台为273.7亿。千佛山大明湖百脉泉趵突泉2022/7/2512济南和省内主要旅游城市相比，旅游收入并不突出，仍存在很大的发展空间和机会。游客平均花费对比（元/人）济南与省内主要旅游城市发展现状的比较（2009年）城市旅游收入城市当年GDP（亿元）市场规模（万人数）旅游收入（亿元）占比GDP济南3351.4

9、2823256.57.7青岛4890.33903.4489.110淄博2473.12057162.16.6烟台3728.72762.7273.37.3潍坊2727.82313.4189.87泰安1715.72321.8188.111威海1969.41838.6188.69.6日照861.71723.7101.711.8济南淄博潍坊烟台威海青岛日照泰安数据来源：中国旅游统计年鉴、世联怡高研究2022/7/2513济南南京福州厦门济南和同级别省外城市相比，居民出游热情高，但目前度假旅游比例很低，仍有很大的发展空间，对度假物业及产品会有较大的需求空间。济南与国内同级别城市居民国内出游发展现状的比较（

10、2009年）城市度假需求城市人均GDP（美元)出游率（出游人数占比人口）平均花费（元）观光旅游占比度假旅游占比济南7373241.44601.452.18.5郑州643917.57842.750.42.1南京809272.881814.1744.924.9福州539391.251150.8131.626.2厦门9427121.491059.0624.67.5郑州生活度假休闲度假观光旅游理念度假需求$300人均 GDP$1000$3000$5000增长见识，享受视觉愉悦；感官接触表面感受，“拍照留念”的方式旅游是一种奢侈品观光是旅游的核心旅游是一种选购品休闲放松是主题旅游是一种生活方式，是生活的

11、必需释放压力，舒缓心情，自我调节；住宿酒店，参与活动，融入氛围体验生活，享受人生，交际方式；旅游置业，生活化的度假方式度假方式升级路径数据来源：中国旅游统计年鉴、世联怡高研究2022/7/251415舜耕国际会展中心济南国际会展中心鱼翅皇宫大酒店喜来登大酒店银座索菲特大酒店倪氏海鲜大酒店净雅大酒店净雅大酒店舜和国际大酒店贵和皇冠假日大酒店舜耕山庄城市高端配套随着十一届全运会的召开，济南城市建设得到了快速发展，但仍缺乏与省会城市相匹配的顶级酒店、顶级商务、顶级餐饮、顶级度假等功能集中的“城市区域名片”。山东大厦会展顶级餐饮五星酒店2022/7/251516五星级酒店位置年份规模贵和皇冠假日大酒店

12、历下区天地坛街3号2004年300间客房（74间吸烟房/144间非吸烟房/56间双人房/244间单人房）银座索菲特大酒店历下区泺源大街66号 1999年326套客房山东大厦济南市区南部，泉城公园之中 2002年大厦拥有客房571间/套，济南喜来登大酒店济南东部新城新兴的商务、休闲和运动区中心地带 2009年共设 410 间客房与套房 ，拥有超过 3,500 平米的多功能空间 会展中心位置面积年份舜耕国际会展中心坐落于济南市“国宾馆”舜耕山庄院内，济南舜耕路28号 建筑面积4.1万平米，展览面积2万平方米，可容纳1000个国际标准展位；可停放150辆车；会议面积6000平方米2002年济南国际会

13、展中心座落于济南高新技术产业开发区中心地带 会展中心总占地300亩，总建筑面积34.3万平方米 ，展馆建筑面积15万平方米 ，可设近3000个国际标准展位。室外可以搭建1000个国际标准展位，配套停车场可停放车辆630辆。 2005年酒店：除喜来登外，其余的四所五星级酒店建筑年份比较早，品质、服务等方面也很一般。相对与国内同等级城市，济南缺乏顶级酒店。济南现在只有两个大型会展中心，而且建筑年份较早，体量偏小，已不能满足市场需求城市高端配套以酒店和会展为例2022/7/25162009年济南人均GDP达到为7373美元，城镇化水平60% ，处于主动郊区化的迅速发展阶段，高收入人群开始在环境良好的

14、郊区置业。城市化被动郊区化主动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分城市特征指标特征居住消费特征人均收入(GDP)/美元6000，城市化率70%追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等。大都市，城市群城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展城市发展趋势：城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊

15、区主动外溢。城市置业趋势2022/7/2517在城市功能空间拓展进程中，东拓占先；西进紧跟，是未来几年发展重点；北跨相对缓慢，重点打造滨河新区；南控持续，保护生态资源，发展特色旅游。区域热点片区东部奥体-文博片区唐冶片区南部兴隆片区九曲片区西部西客站片区大学科技城北部滨河新区华山片区城市新规划中优西进南控小清河片区大学科技园高铁区九曲片区黄河北市镇东拓唐冶新区兴隆奥体文博高新区济南城市新规划已报国务院审批，济南城市实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略 。规划要点：一城两区：东部新区、主城区、西部新区一城六片：古城和商埠区、大学园博片区、西客站片区、滨河片区、奥体文博片区、贤文

16、汉峪片区和唐冶章锦片区三个带状区规划：南部山区、中部平原和北部黄河沿岸三个带状区域，分别定位为南部山区保护发展带、中部城市空间与产业发展带、北部黄河保护发展带。2022/7/2518西进南控北跨高新城政务城东拓工业城交通枢纽商贸文化休闲新城老城区滨河新区高端旅游居住新城南部功能区生态旅游驱动 滨河新区小清河治理驱动西部新城交通驱动东部新城产业驱动城市政务中心、城市CBD集群、城市中高居住区TOD新城，山东新门户，泉城新商埠，城市新中心。未来政府最重视的规划片区。 政府重点生态保护区济南生态旅游功能区济南最高端豪宅区片区地位分析北跨桥头堡，形成新的济南大规模、大众化居住组团。2022/7/251

17、9片区价值分析东部西部南部北部中部旅游资源蟠龙山森林公园、锦屏山森林公园、辛弃疾纪念馆、龙洞、济南植物园、七星台齐长城、双山汉墓、孝堂山、五峰山、小娄峪千佛山、卧虎山、锦绣川水库、红叶谷、四门塔、九顶塔、野生动物园、千年古刹灵岩寺、菠萝峪、七星台、大小门牙、三王峪、水帘峡、九如山 等景区黄河、小清河、华山景区趵突泉、大明湖、黑虎泉、解放阁、泉城广场、护城河住宅均价9327元/平米8608元/平米12350元/平米7800元/平米12140元/平米交通条件主次干道57条，经十路大动脉、地铁规划中地铁1、2、6号线均经过东部济南对外交通西门户，包括公路客运、高铁、轨道交通中1号线、6号线、7号线三

18、条轨道交通线路将穿越西部城区英雄山路、二环路、舜耕路、旅游路为主要交通干线。地铁规划中3号线经过南部。拥有小清河北路、明湖北路、经一路及其西向延长线、历山北路、济泺路城市一级主干路，BRT1、2号线路，规划地铁3、5号线。路网密集、BRT快速路通畅、规划的地铁均经过市中心。但是人流密集仍然面临交通问题政府规划奥体文博政务规划唐冶新城规划高新区规划西客站规划大学城规划生态观光农业兴隆旅游片区规划小清河综合治理华山景区规划泉城风貌带护城河综合治理南部片区在旅游资源、住宅档次上明显占据优势2022/7/2520政府规划力度交通条件旅游认可度景观资源市政配套南部千佛山板块东部片区西部片区产品档次片区价

19、值对比南部片区优势：景观、豪宅区、旅游认可度高；劣势：交通配套、政府规划力度。片区价值点：旅游开发、高端豪宅！北部片区2022/7/252119平方公里整体定位方向19平方公里解读华润品牌解读济南城市发展解读报告结构2022/7/2522区位属性处在南部生态区与城区的结合处，为城市近郊大规模旧城改造项目；处于经十路以南、英雄山路以东形成的传统富人区，属于千佛山豪宅板块延伸地带，链接东部新城。奥体板块千佛山板块高新板块2022/7/2523 京沪高速绕城高速济青高速绕城高速城际交通便捷，通过绕城高速东北去机场、西去东三角、北往京津；市内交通有局限，因处济南二环边缘，路网稀疏，通往市中心区只能通过

20、舜耕路,去往二环东路方向不通公交车。交通条件2022/7/2524片区具备规模庞大纯天然自然景观，包括峰回路转的山体资源和可塑性强的水体景观；目前山体植被率低，略显荒凉，景观观赏性较差。兴隆庄鸟瞰水体资源山体资源自然资源2022/7/2525南部山区的舜文化、泉文化、佛文化和兴隆庄的酒文化为片区铸就了深厚的文化底蕴，使片区具备齐鲁传统文化印象。南部山区泉文化“齐多甘泉，冠于天下”、 “家家泉水，户户垂杨”泉水和市井交织形成了独特的泉文化，代表了灵性与活力，永不退缩的精神，是济南城市最靓丽品牌和特色。而济南泉水的源头则是南部山区，南部山区的降水，为山上的植被所维持，慢慢渗入地下的保水层，形成承压

21、水 ，地下水由于地势的原因由南向北流 ，市区地势低洼，压强变高，于是水流便从地层薄弱与裂隙处涌出，形成了冠绝天下的济南泉水。泉文化是济南的品牌，南部山区的泉脉文化则是济南文化之魂。舜文化舜文化是道德文化之源，它的精神核心是“德为先，重教化”。舜帝是道德文化的鼻祖。史记谓“舜耕历山，渔雷泽”。历山即千佛山，舜井街的舜井和舜祠，是济南舜文化底蕴最深厚、最丰富的所在。舜文化是齐鲁文化的代表，也是济南景观的主旋律。舜耕山庄千佛山佛文化济南南部千佛山、大佛山（慧山）具有厚实的史料和文物支持，从北魏时期到北宋时期的佛教石刻都有，包括南部山区的佛教石刻，和开元寺、千佛山黄石崖佛教石刻等。 兴隆庄有七十二胡同

22、、七十二眼井、七十二土堆、七十二孔窑，这里还有悠久的酿酒历史 ，被称为“别样小济南”。“酒神”杜康与济南，少康，又名杜康，夏朝人，字仲宇，出生在娘家有仍氏部落(今山东省济南市东南部兴隆庄附近)。 “佳酿必有佳泉”。兴隆庄处古老而神秘的村落与酒有着不解的渊源。自古以来，当地村民承民间传统手工秘艺，师法自然，以泉水入酒，传其美酒被誉为“兴旺之酒”、“发达之酒”。 兴隆文化兴隆酒翁人文资源2022/7/2526资源稀缺型片区19平方公里规模千佛山豪宅延伸片区济南南部郊区板块丰富的文化资源相对局限的交通配套本体价值界定具备打造功能复合的城市旅游地产的先天条件2022/7/2527资源稀缺型片区开发运营

23、案例研究（一）东部华侨城天麓2022/7/2528由华侨城集团投资 50亿元人民币精心打造坐落于深圳滨海度假区大梅沙占地近9平方公里，在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。2007年7月28日，国家旅游局、国家环境保护总局共同授予东部华侨城“国家生态旅游示范区”的荣誉称号，东部华侨城成为中国首个获得此项殊荣的旅游区。东部华侨城“世界级旅游度假目的地”世界级旅游度假目的地2022/7/2529开发模式篇：首先启动景区，然后再是地产，通过景区建设提高片区价值，从而提高地产价值；通过地产的热销，为景区建

24、设注入资金让景区成为地产配套；在景区里建别墅，在别墅旁建景区；让别墅成为景区的一道亮丽风景旅游+地产发展模式的又一次成功实践旅游地产旅游地产初期后期2022/7/2530三大主题区域：茶溪谷、大侠谷、云海谷茶溪谷为休闲观光茵特拉根酒店、矿泉SPA、四季花田、茶翁古镇为茶溪谷的特色景点云海谷休闲运动的体育公园与东部华侨城健康生态的环境充分结合，利用山地地形，首创山地高尔夫，为深圳最高海拔的地标山地高尔夫。大侠谷参与性为主游乐场世界最长的人工瀑布、瀑布酒店、红酒小镇大侠谷云海谷体育公园茶溪谷景区景区规划 ：五星级酒店群+顶级高尔夫+自然生态景观+华侨城品牌+直升机停机坪。2022/7/2531地产

25、规划：根据景观价值不同，打造2大产品系（山海大宅与特色小镇）。三区3号地三区9号地三区3号地三区9号地三区3号地三区9号地三区3号地九区9套六区双拼50、洋房60，叠拼16七区独栋30套，双拼16套二区44套八区44套一区20套五区5套山海大宅特色小镇占地111万平米建面： 14.7万平米容积率： 0.13一、二、三、五、八区组成立了纯独栋圈可谓天麓最顶级的别墅社区一线山海大宅六、七、九区组成了天麓独具特色的风情小镇圈瑞士小镇中式院落北美小镇珍藏品第一居所2022/7/2532茶溪谷大侠谷第一批第三批第四批云海谷区域开发次序：启动区选择紧邻强势资源且交通条件好的区域，其后开发围绕强势资源及已成

26、熟区域依次推进。启动区选址 山海优势资源紧邻高尔夫强势资源； 同时紧邻社区入口，交通便利，昭示性强;启动策略 在开发条件允许的前提下首先于紧邻强势资源，且交通条件、昭示性好的区域启动； 围绕山海资源、高尔夫强势资源依次开发；2022/7/2533景区开发顺序：根据地质条件、施工难度、资源现状并结合区域开发目标，先易后难，先自然景观再人工造景，分阶段、分区域开发。大侠谷云海谷体育公园茶溪谷景区首批开发区域： 茶溪谷（地势平台，自然资源优越，进行少量开发即可投入运营）第二批开发区域： 云海谷体育公园（地势平台，自然自然优越，但高尔夫球场建设需要2-3年）最后开发区域云海谷体育公园（深处峡谷，无太多

27、自然景观资源，需要人工重点打造，施工期较长）2022/7/2534住宅开发顺序：根据资源的占有程度、区域的纯粹性及施工难易程度确定开发顺序。2区8区5区1区3区7区6区9区首批开发区域（1区和2区）： 山海大宅，具备绝对的山海景观，坡陡，施工难度较大；7区：地势平坦，施工难度低，地标高尔夫景观，景观较为强势；纯粹度高第三批开发区域（8区）： 山海资源，地形复杂，有冲沟、需处理与景观大道的关系，较为私密、纯粹第二批开发区域（6、9区）地势平坦，但景观不为强势，与景区相容，私密性有一定影响第四批开发区域（3区）天麓规模最大的一个区域，无强势的景观资源第五批开发区域（5区）海拔最高，景观最强势，大师

28、巨著2022/7/2535住宅定位变化：结合项目本身销售情况及世联的定位物业发展建议，从六区开始,调整产品结构及户型面积（户型面积由分散逐渐走向市场主流面积，即300-400平米左右小独栋）。分区面积240720720266160（双拼合）1100313262300270350270300190未定一区二区七区六区九区八区三区五区2022/7/2536住宅定位：始终坚持以独栋产品为主，在景观优势不强势的位置辅以少量的类别墅的叠拼及空中别墅产品，奠定了天麓独栋别墅社区的顶级地位。分区主力产品套数景观资源一区纯独栋20山、大梅沙海二区纯独栋44山、大梅沙海+盐田港七区独栋+双拼56（独栋30套；双

29、拼26套）高尔夫、湖、山六区双拼+叠拼+空中别墅126（双拼50、叠拼16、空中别墅60）湖、茶溪谷九区联排9观音座莲+山八区纯独栋44山+大梅沙海三区独栋+联排+空中别墅250山+海+盐田港+高尔夫+人工湖五区未定未定未定2022/7/2537产品规划：共八个区，各区风格不一、产品形式各不相同，可谓是度身定制，真正的私享和专属（现代风格系列）。一区：集装箱二区：俄罗斯方块五区： 理查德 迈耶巨著九区：”长城脚下公社”概念的三分宅中式院落2022/7/2538产品规划：共八个区，各区风格不一、产品形式各不相同，可谓是度身定制，真正的私享和专属（异域风情系列）。三区：德式莱茵城堡八区：北欧+现代

30、风情七区：端庄的北美风情六区：瑞士茵特拉根风情2022/7/2539启动策略：以20万、1个亿的高价立势，树立“看不见的顶层”的高度，将产品、价格、资源均树立成整个市场的标杆。所有的别墅都以此为风向标销售速度并不是关键天麓就是标杆2022/7/2540启动策略：“大师光环”，国际性顶级建筑设计泰斗为项目品质造势。世界建筑大师理查德迈耶的中国实践始于东部华侨城天麓，新加坡SCDA、加拿大ALD、香港许李严等全球顶尖公司原版演绎。天麓带给中国建筑界、地产界或设计界绝不仅仅是物化的建筑物，更是建筑艺术和优质生活的典范之作。2022/7/2541客户运营：看不见的顶层 顶级富豪 城市领袖顶级富豪，身价

31、5亿以上，低调、理性、沉稳、来深10年以上，大型实业公司老板，眼光独到，只是因为喜欢天麓就购买，长期持有，第二居所。有钱、有闲、有眼光，很少受市场影响城市领袖，双拼客户身价上亿，多为第二居所使用，叠拼和洋房客户主要为度假和投资之用，看中天麓升值潜力，追求面子感，买天麓体现其身份地位。有钱但不一定有闲，受市场影响较大看不见的顶层，知名企业老总眼光独道 ：华为、康佳，买来多为珍藏及企业高级接待之用。有钱、有闲、喜欢就买，丝毫不受市场影响如果说你身价上亿，却没有天麓，那么你只是有钱人，却不是富人。天麓，只有与之气质相契合的人，才能看懂他，并且拥有它天麓就像劳斯莱斯逐渐成为大众只可仰望，不可遇见的顶级

32、奢侈品看不见的顶层顶级富豪财富领袖2022/7/2542东部华侨城开发之道：先旅游后地产，旅游、地产互为配套顶级配套：五星级酒店群、顶级高尔夫、自然生态景观顶级产品：珍藏版顶级山海独栋别墅、第一居所小镇首先启动景区，再启动地产，通过景区建设提高片区和地产价值；通过地产热销，为景区建设注入资金，让景区成为地产配套开发模式顶级产品、配套开发策略地产启动区选择紧邻强势资源且交通条件好的区域，其后开发围绕强势资源及已成熟区域依次推进。树立“看不见的顶层”的高度，将产品、价格、资源均树立成整个市场的标杆2022/7/2543资源稀缺型片区开发运营案例研究（二）法国格拉斯小镇/北京格拉斯小镇2022/7/

33、2544法国格拉斯小镇：位于地中海与阿尔卑斯山脉的中间地带上，以风景、香水和古老的建筑闻名于世。法国格拉斯小镇位于法国南部普罗旺斯区域内，小镇距离地中海20公里，是法国著名的旅游地之一。小镇距离尼斯机场40分钟车程，距离嘎纳需要20分钟车程。小镇目前大约有5万人口，主要依靠香水和旅游产业风景秀丽法国里维埃拉的天然阳台特色产业世界香水之都历史悠久中世纪小镇2022/7/2545格拉斯小镇的绝佳地理位置造就了宜人的气候与迷人的风景，而坡地又赋予了其绝佳的地中海景观。小镇海拔200300米，阿尔卑斯山脉遮挡住了绝大部分寒冷的西北风，免于受到西北风的侵袭；常年从海上吹来的海风温暖而湿润顺着阿尔卑斯山而

34、下的地下水汇集于这里，加上山前充足的阳光造就了花草的优生地带山地成了小镇最突出的特色之一，使得整个小镇对蔚蓝的地中海一览无遗在这里一年四季都有鲜花绽放，站在小镇公寓的阳台上，旷阔的海景与芬芳的花香足让人陶醉环境特色2022/7/2546格拉斯小镇的悠久历史与法国香水的发展息息相关。格拉斯之所以能成为法国香水的摇篮，主要取决于它优越的自然环境和它传统的手工业 格拉斯小镇的制造业原本以手工生产的皮革手套为主，直到16世纪这种情况发生了逐渐的改变。16世纪原籍意大利的卡特林娜美迪厅女王向格拉斯介绍了一位意大利香水专家，并要求利用格拉斯优越的水土和气候条件，以及它的鲜花种植园，成为生产香精的基地。当地

35、精明的手套制造商为了迎合市场对于香味的手套，也加入了香精的生产。经过约10年的发展，格拉斯皮匠们开始逐渐摆脱那些制造手套的牛羊皮，而向上层社会追赶时髦的妇女身上转移，为女人制造一种迷人的味道，炉火纯青的香水提炼技术为格拉斯香水业征服世界做好了准备 16世纪法国手套制作和香精制作城 法国第一家香精香料生产公司的成立地著名的夏奈尔5号的诞生地Fragonard家族的家乡 法国著名三大香水生产商：Galimar、Fragonard、 Molinard 的聚集地历史文化2022/7/2547 严谨的中世纪Genoan建筑立面风格老房子大都在城墙之内，使得小镇中心变得异常的充实，紧密排列的房子使得镇子的

36、道路显得狭窄格拉斯小镇的中世纪建筑错落有致的摆布在半山腰之上，与狭窄的石板路把地中海风格演绎的淋漓尽致房子在17、18世纪重新装修，高窗、刻花的橡树大门、石屋顶以及精美的铁质装饰足显小镇曾经的富裕浓厚的历史积淀给格拉斯留下了丰富的建筑遗产，老房子足让人体会原汁原味的中世纪风格。建筑特色2022/7/2548格拉斯小镇的商业气息是宜人的，一切都是那么恰到好处，独特的店铺已经成为了景色中不可或缺的元素。配套服务2022/7/2549小镇为游客提供各种各样的住宿设施，来满足不同人的住宿需求。格拉斯小镇有酒店(hotels)、公寓(furnished apartment rentals)、别墅出租(f

37、urnished villas rentals)、家庭旅馆(guest houses)、露天营地(camp site)以及度假村(holiday villages)，能够满足不同类型客户的住宿独家需求住宿形式名称规模酒店La Bastide Saint Antoine 11间客房Htel & Rsidence Htelire des Parfums61间客房Htel Mercure Grasse NAHtel La Bellaudire 17间客房Htel Le Victoria49间客房公寓Mme Duriez ，Christiane & Alexandre Spapperi，Gilamou

38、r ，LOccident，M. Durpaire共计200多平米别墅Allard - Le Mazet de Mai，Bastide Fontcolombe ，Mme Urbaniack ，La Vieille Ferme ，Madame Leatitia Bloch共计16间客房家庭旅馆Bastide Lou Pantal ，Clos des Cyprs ，Le Balaour，Mas de la Bergamotte，Bastide des Oliviers共计14间客房度假村Les Jasmins，VILLAGE CLUB “Le Clavary” ，Village Vacances L

39、es Cdres共计454间客房露天营地La PaouteNA配套服务2022/7/2550小镇每年都有丰富多彩的主题活动，吸引了大量的游客小镇活动一览三月：Aromatherapy fair （按摩节）四月： Venusia beauty and well-being fair（健康节）Grasse Car Rally（车会）五月：Expo-Rose, international cut rose exhibition（国际玫瑰展览）六月：National Music Festival（国家音乐节）八月：Jasmine Festival (flower parade, battle of f

40、lowers, election of Miss Jasmine, Provencal Mass）茉莉节（花卉游行、花战、茉莉小姐评选、普罗旺斯大集会）九月：Bio Grasse ：vast market of organic products（格拉斯生态节）六月-九月剧院季节（Theatre season）十月：International exhibition of farmyard animals（家畜国际展览会）十二月Provencal Christmas and New Year activities（圣诞节、新年活动）配套服务2022/7/2551节点：是小镇日常往来必经之点，也是集

41、聚民众、举办公共活动的地点。意大利Verona竞技场温莎堡前的小广场科玛的广场小镇意象约克教堂2022/7/2552标志物：是小镇骄傲，是吸引旅游者眼球的焦点，同时也是小镇居民辨认方向的参照系。德国Heidelberg瑞士小镇Gruyere的古堡小镇意象2022/7/2553河流：对于小镇来说是一种自然隔断，而绿化带、城墙等则是形成小镇边界的人为因素。意大利维洛娜的阿迪杰河海德堡的内卡河小镇意象2022/7/2554小镇区域：是指小镇中空间较大范围的部分，一般具有二维尺度，给人们进入“小镇内部”的感受。海德堡1公里长的豪普特街等 芬兰Rovaniemi圣诞公园小镇意象2022/7/2555北京

42、格拉斯小镇：位于温榆河东侧，老河湾从地块穿过，到达CBD 30分钟车程，距离首都机场15分钟车程。 格拉斯小镇位于北京市通州区宋庄镇的西北部,距离CBD18公里，距首都机场垂直距离5公里项目紧邻温榆河,处于温榆河生态走廊通州段内项目规模：总占地224万平方米总建筑面积约60万平方米 12345678 本项目 机场高速首都机场顺义区中心通州区中心CBD五环路六环路温榆河423587162022/7/2556项目采取了地中海风格的大定位，由于地中海区域涵盖了法国南部、西班牙、意大利、希腊等诸多个国家和地区，这些国家由于历史、文化的渊源，使地中海区域的建筑风格体现了统一下的多样性 ，“小镇”的一期和

43、二期更多地体现了南加州圣塔芭芭拉风格 北京格拉斯由六大别墅区和一个小镇中心区组成，分区之间主要由绿化带、老河湾来区隔，建筑风格既是多元的、个性化的，又一脉相通。项目简介2022/7/2557项目入市时面临竞争压力巨大，区域人气不足的问题。竞争区域目前可见的潜在供应超过10000 套，将对本项目产生巨大的竞争压力；从行政区划上，本项目属于住宅整体市场档次较低，别墅供应以低价低密度住宅和部分烂尾别墅为主的通州区；从周边区域的成熟度上，本项目属于未开发的陌生区域，交通、市政、配套均不完善，缺乏人气，市场关注度低；从与香江天竺别墅板块的关系上看，由于距离、机场高速阻隔等原因，目前与本项目缺乏认知上的关

44、联。竞争压力巨大区域人气不足项目开发目标项目要打入北京高档别墅竞争圈，实现比区域人气最高、发展比较成熟的高档别墅区亚北板块更高的平均价格。市场压力2022/7/2558“社区”制胜，上演丰富精彩的别墅欧洲小镇生活超越竞争对手。发展战略2022/7/2559世界特色建筑文明及小镇式的居住模式，选取地中海风格的大定位，通过科学的规划及严谨的实践得以淋漓的再现与创新 创新规划设计体现小镇居住模式。木制门窗和铸铁檐口也尽量追随最原汁原味的做法。室外部分的廊架、栏杆、花池、台阶，以及传统地面覆盖的红色陶土砖，在小镇的建筑风格中起到作用。“干打垒”式和石材砌筑的建筑墙体成为主要的元素。创新规划2022/7

45、/2560老河湾休闲公园运动公园小镇中心公园运动场格拉斯小镇艺术中心外观效果图多功能配套，打造社区“活力核”。配套规划2022/7/2561“小镇中心”体现核心造镇理念。“小镇中心”成为人们休闲聚会、交友聊天的场所，景观以及产品的细节成为“镇”这种高端居住形态的补充。配套规划2022/7/2562小镇中心为人们提供了多层次的生活服务，街边建筑、符号处处体现了小镇生活没有时间的概念，一切都是安逸的。欧洲小镇简约、自然的建筑风格能够把闲散、自由的主题体现得淋漓尽致；街边毫无商业气息的小酒馆、咖啡吧，无处不散发着宁静而安逸的气质松松散散的生活，就在这里小镇中心，为人们的生活提供了多层次的服务：餐厅、

46、工艺品商店、休闲酒吧、画廊、银行、邮局、超市、香水博物馆、香水作坊、图书馆、健身中心等内容1香水体验中心2俱乐部3接待中心4商业商业步行街商住townhouse5社区活动中心社区图书馆老年人活动中心6学校合计配套规划2022/7/2563“镇”的规划形成未来小镇居民的生活方式，并不断深化、倡导、直至百年传承。生活方式2022/7/2564格拉斯小镇登上了2006年第三届中国房地产网络人气榜热销别墅排行榜首位。“鉴证永恒”暨鲁能地产别墅造镇启动仪式2007-4-21 开盘即销售23套市场地位2022/7/2565北京格拉斯 VS 法国格拉斯 地理环境格拉斯小镇位于法国南部普罗旺斯区域内。距离地中

47、海20公里，距离尼斯机场40分钟车程，距离嘎纳需要20分钟车程。欢迎的度假和旅游胜地。位于机场路杨林，到达CBD 30分钟车程，距离首都机场15分钟车程，是迄今为止北京最大规模的别墅项目，为首都机场临空经济带中心生活区。建筑风格严谨的中世纪Genoan建筑立面风格采取了地中海风格的大定位，以西班牙风格为主的地中海风格建筑和南加州圣塔芭芭拉风格。小镇中心由中心广场、宫殿、喷泉、抄手游廊和商业街组成。小镇中心借鉴欧洲小镇的方式，由：商业中心、临街商业、休闲酒店、商务花园、国际学校五大板块组成。文化活动本项目将以小镇中心为平台，采取同步与法国格拉斯小镇举办各种特色活动，定期邀请法国格拉斯香水大师，举

48、办中法香水产业论坛，并与法国格拉斯小镇建立姊妹城等手段，培育并形成特色的小镇文化体系。 每年三月到十二月，每月都有小镇的主题活动，这些活动甚至成为具有全国影响力的盛事，吸引大量游客前来。2022/7/2566格拉斯小镇成功之道：形似进而神同小镇打造首先需“形似”，主要体现在建筑形态和景观意向上；其次，通过小镇要素的汇集点即小镇中心，集中释放小镇生活意向；第三，也是最重要的，即要通过精神线索，寻找主题将所有的客观意向与主观生活感受贯穿一体，形成一种可参与、可发展、可传承的小镇生活的“精神”。2022/7/2567案例启示本案战略方向突破点生态旅游大城配套 具备东部华侨城的高端旅游资源占据不可复制

49、的生态资源条件小镇生活“国际级”城市功能复合区拥有格拉斯小镇的舒适安逸生活2022/7/256819平方公里整体定位发展方向 2022/7/2569华润强大的资金实力和开发实力；华润丰富的产品线和强大的产品研发能力华润置地资源地块自身条件城市发展需求国际级生态旅游新城济南亟需体现省会级城市形象的“功能复合区”区位价值生态资源文化资源19平方公里整体定位发展方向 代言济南 对话世界2022/7/2570顶级酒店商务会议国际会展餐饮娱乐高端居住旅游度假生态旅游新城整合整体功能定位2022/7/257172规划构想：以高强度配套设施、中密度规划设计理念造城，形成可持续发展的融合高端居住、旅游度假、小

50、镇生活、顶级酒店、餐饮娱乐、会展会议等功能的复合新区，将全面替代千佛山舜耕片区，成为新城市形象名片。湖景山墅风情小镇世界级生态会所山体别墅观景高层铂金级高端商业国际高尔夫体育公园国际标准山地高尔夫CEO官邸黄金水岸度假天堂天然山泉SPA体验馆水岸主题度假酒店济南首席山洞影院纯水岸生态大宅齐鲁千年风情谷齐鲁文化展览跑马场滑翔训练森林度假别墅环球国际商务中心五星级酒店国际会展中心国际会议会务中心国际文化交流中心高端精装公寓2022/7/25727373南地块居住用地共占地约3389亩，综合容积率为2.0，建筑面积约452.09万南部地块居住用地物业配比构想2022/7/2573会议交流旅游度假顶级

51、酒店高端居住顶级餐饮小镇生活国际会展2022/7/257419平方公里整体定位方向北地块发展方向研判报告结构北地块物业发展建议2022/7/2575北地块发展方向客户研究本体分析市场环境报告结构2022/7/2576地块南边二环南路北地块入口处鲁能体育发展公司山大南校区项目四至北依群山，南邻二环，毗邻学府，属于千佛山延伸地带，承载19平方公里大片区的高端居住功能。北地块三面环山电力研究院北地块2022/7/2577二环东路 经十路英雄山路 二环南路舜耕路玉函路 济大路 旅游路 千佛山南路千佛山东路K52路九曲路阳光新路120路从市内交通来看，北地块处于城市南二环，路网稀疏，公交线路少，仅有K5

52、2路,地块离二环东路和舜耕路均有一段距离，而去往市区只能通过这两条路。交通条件2022/7/2578经十路二环南路英雄山路山东大学济南大学社会主义学院中华女院财政学院舜耕中学济南外国语中学十六里河中学土屋小学舜耕小学舜玉小学舜文小学玉函小学西河小学育新小学山东省警官医院协和医院门诊耳鼻喉医院东方男科医院济南市中区人民医院济南民政干部医院芳菲大酒店 蓝海大酒店 金都酒店 鱼翅皇宫大酒店 文教类医疗类酒店类地块周边配套资源并不丰富，但是临近的舜耕路附近教育配套齐全；英雄山路附近医疗配套齐全；酒店类主要分布在舜耕路、英雄山路、和旅游路附近。配套资源2022/7/2579地块两侧依山，背后靠山，地势低

53、洼，是建别墅上好宝地；地块依托南部庞大景观资源，注定高端定位；地块附近山体植被率低，荒草丛生，景观性较差。北地块项目地块指标占地1100亩容积率 1.0总建面73万平米地块优点：别墅建造最好的风水格局是“左青龙、右白虎、南朱雀，后玄武”，青龙白虎，则一定是在两山之间的地方，南方要有朱雀，也就是水域。本地块两侧依山，地势低洼，易蓄水遭湖，从建筑风水学角度看，地块属上好风水宝地。地块缺陷：山景资源荒凉，景观性较差需进一步增加附加值才能为地块所用。地块较为封闭，好处是增加了别墅的隐蔽感，缺陷是交通不够通达。地块形状：从地块形状上看，本地地块为“龟”状地块，中式风水学描述龟同音“贵”，此处建宅寓意吉祥

54、富贵、健康长寿。地块条件2022/7/2580顶级餐饮顶级酒店群顶级会展中心顶级商务19平方公里1100亩北地块 项目启动区政府支持文化资源旅游资源北地块与南地块的关系19平方公里片区整体是一盘大棋，地产运作是核心，旅游开发是保障；北地块与19平方公里是一种互为依靠、互为促进的关系。北地块，项目的启动区，其高端居住定位可提升区域价值档次，给整个片区带来人气，并且地产收入为随后旅游开发注入资金；南地块旅游景观设施、城市顶级配套的建设成为北地块高端项目可持续发展的必需条件，为后续地产的开发提供必不可少的“城市价值”；南北地块共同成就对话世界“生态旅游新城”，成为济南面向未来、辐射山东的“城市名片”

55、。2022/7/2581北地块发展方向客户研究本体分析市场环境报告结构2022/7/2582 4.15新政后，从7月份开始济南房地产市场回暖明显，成交量和供应量增长明显，济南房地产市场发展势头较为健康。供应方面：2010年5月份每月均保持5000套左右的供应量，市场从7、8月份回暖明显，但是整体市场呈现供应不足。东部区域供应量占到45%，位居第一，西部位居第二，南部市场排名第三。成交方面：从10年7月后，每月成交量保持在2000套以上，基本可以冲销当月新增供应量。各个区域成交来看，东部占45%，西部占22%，南部占33%。济南房地产市场2022/7/258384楼盘名称建筑面积总套数价格（元/

56、）主力户型2010年去化量（至11月份）2011年供应量奥龙观邸41万25381100090、116、140、14915万17万万达广场50万55015000235、288三房9万3万海尔绿城（一期）40万233114100140-200 三房15万22万银丰花园30万143112000140-180 三房四房6万2万漫山香墅7万29312500200-400平米别墅3.4万4.6万国华东方美郡二期别墅20万445套/大于300平米09年售完一期，二期预计11年开盘7万中海九曲项目300万预计11年推出未定绿城盛福庄项目（潜在）25.6万0未定济南主要高端项目至2010年11月总去化量约49万

57、平，2011年计划供应量60万平左右，发展呈现平稳、良性特点。绿地、绿城、中海等一线开发商土地储备量大，开发产品定位高端，预计未来三年济南豪宅供应量将达到200万平米，豪宅市场一线品牌占据，竞争比较激烈。济南豪宅市场2022/7/2584项目名称建筑形态开盘时间总套数面积中海紫御东郡联排、双拼、高层2009年3月1787国华东方美郡联排、独栋2007年8月43515.5蝶泉山庄联排、叠拼2009年4月1043.5中海奥龙官邸联排、双拼2009年10月1908漫山香墅联排、双拼、叠拼2010年1月29314.7合计120048.7供应量近两年，市场上主要的别墅项目分别为中海紫御东郡、国华东方美郡

58、、外海蝶泉山庄、中海奥龙官邸、鲁能漫山香墅。总体量为1200套，48.7万平米。供应结构别墅供应产品以联排为主，所占比例为49%，其次为叠拼，所占比例28%。双拼和独栋的比例基本相当。紫御东郡奥龙官邸东方美郡漫山香墅蝶泉山庄御龙湾市场目前主要别墅项目济南别墅市场供应分析2022/7/2585项目名称开盘时间均价总价去化速度（套/月）紫御东郡2009年3月8日认筹，3月21日开盘联排、双拼11000235-368万一般开盘即清盘，一期推80套，开盘当天销售72套，二期开盘推48套，当天销售40套。现已清盘国华东方美郡2007年8月开盘联排14000322-546万8-10漫山香墅2010年1月3

59、0均价15000230-300万10中海奥龙官邸2009年12月27日均价15000355-1370万月均10套历山名郡2008年8月联排11450-13500540-690万0.13御景山墅2008年1月联排13000；叠拼10000190-299万3.8翡翠郡2007年3月联排10000；叠拼8500160-320万1.1燕山樱园2006年9月独栋、双拼16000；叠拼12600378-912万0.5济南别墅市场去化分析2022/7/25861.中海紫御东郡2.国华东方美郡3.重汽翡翠郡4.历山名郡5.御景山墅6.外海蝶泉山庄7.燕子山庄8.燕山樱园9.鲁商御龙湾10.黄金高尔夫11.瑞境

60、皇冠水岸12.中海奥龙官邸13.鲁能漫山香墅从分布上来看，分为城区别墅和郊区别墅。城区别墅千佛山一带：是城区别墅最为集中的区域，这一带集中了国华东方美郡、鲁能漫山香墅、燕子山庄、燕山樱园、历山名郡等别墅；奥体别墅区：中海奥龙官邸、海尔绿城（待规划）其它城区别墅主要位于二环路周边区域，如：中海紫御东郡、外海蝶泉、御景山墅。郊区别墅郊区别墅：东部新城章丘的皇冠水岸，位于西部新城长清的崮云湖高尔夫别墅和御龙湾。济南别墅市场区域分布2022/7/2587典型项目分析领秀城漫山香墅基本信息位置市中市中区舜耕路延长线 总建面147000平方米容积率0.67建筑类型双拼、联排、叠院、合院开盘时间一期2010