焦作房地产业在宏观调控中稳步发展

1、焦作房地产业在宏观调控中稳步发展2013年，伴随着国民经济的快速发展和人民生活的持续改善，焦作市房地产业得到了长足的发展，在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的综合作用下，焦作市房地产业仍延续“十一五”时期的快速发展势头，呈现出开发规模持续扩张、开发实力明显增强，开发结构逐步优化、商品住房购销两旺的良好局面。一、当前我市房地产市场基本状况（一）焦作房地产业生机勃勃、成效显著近年来，在市委、市政府的正确领导下，我市城市建设取得了巨大成就，房地产市场逐渐成熟，精品住宅小区不断涌现，人居环境、居住条件不断改善，2013年完成房地产开发投资117.0亿元， 比去年同期增长64.6%，有力的

2、拉动了固定资产投资的增长。投资结构不断改善，开发规模不断扩大，从2000年的年开发房屋建筑面积28.2万平方米，到2013年的年开发建筑面积1006.0万平方米，14年间累计开发各类房屋建筑面积5550.0万平方米，竣工各类房屋面积1062.0万平方米，其中住宅938.0万平方米。2013年，资质内房地产企业实收资本达到 514.5亿元,主营业务收入650.6亿元，其中商品房屋销售收入646.8亿元，营业利润总额21.0亿元，上缴房地产业营业税 53397万元，同比增长58.9%。（二）房地产企业基本情况截止2013年12月符合条件申请进入市统计局企业名录库的房地产企业达到204家，比2012

3、年增加5家。其中，一级资质的3 家，二级资质的23家，三级资质的45家，四级资质的13家。在全省位居第13位。分地市房地产企业个数详见下表：2013年分地市房地产开发企业(单位)个数单位：个地市2013年房地产企业(单位)2012年房地产企业(单位)2013年比2012年增（减）数全 省54385316122郑 州 市1173115716开 封 市2402400洛 阳 市557574-17平顶山市32829533安 阳 市290304-14鹤 壁 市12610818新 乡 市36832939焦 作 市2041995濮 阳 市13812414许 昌 市256292-36漯 河 市100991三门

4、峡市1411356南 阳 市384402-18商 丘 市29625838信 阳 市25624214周 口 市234245-11驻马店市26023723济 源 市78762（三）房地产开发投资情况2013年我市房地产开发完成投资117.0亿元，同比增长64.6%，增速从2013年3月开始递增，增速比2011年的-0.9%、2012年的-4.1%分别提高65.5、68.7个百分点，是2003年以来的最高点。其中住宅投资94.8亿元，同比增长66.5%，增速比2011年的-4.2%、2012年的-10.7%分别提高70.7、77.2个百分点，增速高于房地产开发投资增速1.9个百分点。2011年以来的

5、房地产开发投资走势详见下图：2011年以来房地产开发投资增长速度走势图（四）商品房销售情况2013年全市商品房销售面积为175.0万平方米，比上年同期增长12.9%，增幅比2011年提高21.8个百分点，比2012提高22.6个百分点，基本趋于平稳。其中，商品住宅销售面积为165.6万平方米，同比增长11.9%，增幅比2012年提高28.6个百分点。全市商品房销售额59.2亿元，同比增长20.2%，其中，商品住宅销售额53.4万元，同比增长19.7%，增速比2012年提高26.7个百分点。2011年以来的房地产开发房屋销售走势详见下图： 2011年以来房地产开发销售面积增长速度走势图（五) 商

6、品房待售情况2013年，我市商品房待售面积79.1 万平方米，同比增长23.2 %。其中住宅待售面积67.6 万平方米，同比增长15.2 %。待售1-3年面积35.7万平方米，同比增长23.1%, 其中住宅待售1-3年面积31.5万平方米，同比增长20.7%。(六) 房地产业融资情况2013年开发企业资金来源增速大幅增长，全年房地产开发企业到位资金151.9亿元，同比增长64.8%。资金来源中，自筹资金依然占主导地位。其中，自筹资金88.1亿元，同比增长89.4%，所占比重由上年同期的50.0%提高至58.0 %。国内贷款12.2亿元，增长15.8%，所占比重由上年同期的11.3 %下降至8.

7、0%。其中银行贷款11.9 亿元，同比增长29.3%；非银行金融机构贷款0.2亿元，下降84.1；定金及预付款到位19.5亿元，同比增长54.8%。（七）房地产土地供应情况2013年，购置土地面积53.7万平方米，同比增长10.0%，待开发土地面积58.0万平方米，同比下降4.4%。 (八)房地产开发构成的变化2013年，全市住宅投资94.8亿元，同比增长66.5%，增速比2012年提高77.2个百分点，增速高于房地产开发投资增速1.9个百分点。非住宅类投资共完成投资22.2亿元，其中商业营业用房投资11.7亿元，同比增长62.4%。二、我市房地产开发运行中存在的主要问题 （一）房地产开发企业

8、规模偏小、自有资金不足，缺乏竞争优势。 焦作市房地产企业普遍存在规模小，资金少等问题，竞争力不强。2013年全市共有204家房地产开发企业，在当年到位资金中，国内贷款占8.0，定金及预收款占12.8，自有资金占24.7。作为资金密集型的房地产开发行业，需要大量的资金用于周转，自有资金不足，严重影响企业的竞争能力。面对一些实力强大的开发商进入焦作市，本地一些老牌房地产开发企业如再不及早整合，形势不容乐观。（二）、房地产开发结构性矛盾依然突出。目前全市房地产市场产品结构的主要问题是普通住房和90平方米以下住房比重仍然偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。2013年90平方米以下住房投

9、资22.0亿元，占住宅投资的比重为23.2%；90平方米以下住宅施工面积164.2万平方米，占住宅施工面积的19.4%；90平方米以下住宅新开工面积105.78万平方米，占住宅新开工面积的13.7%，离规定的70%还有相当的差距。(三)金融供应从紧，信贷支持不足 2011年央行3次上调贷款利率，6次上调存款准备金率，银行从紧的信贷政策造成了房地产开发企业贷款难度的加大；民间融资，提高了资金成本；销售下降，造成企业资金回笼困难，出现资金链条断裂的可能性增大，从而使企业步履维艰。部分房地产企业从正规银行贷款的可能性几乎为零，而个人住房按揭和公积金贷款政策从严、放款速度因程序问题变慢。（四） 房地产

10、业缺乏完善的物业和中介管理物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，是房地产行业的重要组成部分。从目前情况看，多数房地产开发企业往往是售前服务好于售后服务，物业管理不够完善。没有统一的收费标准，管理混乱，或者是只收费不管理。房屋中介大都是私营和个体，相当程度上仍存在收费不规范和管理混乱等现象。物业公司与业主之间的矛盾比较突出，一定程度上制约着房地产业的进一步发展。近年来，商品房的质量及售后服务已成为消费者投诉的热点之一。三、对我市房地产开发健康运行的建议当前和今后一个时期，我市应进一步加强房地产开发秩序方面的工作力度，采取有效措施，创造优良环境，规范市场秩序，促进行业自律，实现房地产“健康、有序

11、、快速”发展要求。第一、建立房地产开发项目联审联批平台。由政府主导，发改、国土、规划、住建（房管）、文化、气象、地震、消防、财政、税务、金融等部门按照各自工作职责，建立房地产开发项目联审联批平台，各部门办理审批事宜均登录联审联批平台，采取一站式服务，简化程序，限时办结，提高审批、报备等工作时效。第二、加强银企对接。建立由政府主导,住建、金融办牵头的银行、保险、财政、税务、住房公积金管理办公室、投资公司、担保公司等与企业对接的投融资平台，加强和推进金融房贷、企业自筹、社会融资等多渠道资金筹措机制,全方位为房地产开发企业发展提供资金保障。第三、建立信息共享机制，加强房地产价格监测。由政府牵头, 建

12、立房地产企业数据信息平台，发改、国土、规划、住建（房管）、金融、统计等部门利用平台加强信息对接，做到资料共用、信息共享、数据一致,确保房地产市场信息全面、准确。同时建立科学有效的房价监测和预警体系，监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格，加强房价的季度、年度监测，发现异常波动，及时提出预警建议，方便政府对房地产市场的管理。住建部门，要督促引导房地产企业及开发项目及时办理企业名录库和项目库入库手续，使其尽早进入统计名录。统计部门要对名录库单位全数统计，加强对房地产市场的监测，及时掌握出让土地面积、开发投资完成额，商品房屋的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率等信息。第四、加强