东莞某楼盘投资分析报告

1、靶聚豪华庭投资分挨析报版告扮.doc东莞石龙镇聚龙湾聚豪华庭投资分析报告目 录TOC o 1-3 h z爱第一章项目总鞍说明佰 PAGEREF _Toc28448051 h 隘6吧第一节项目背笆景拜 PAGEREF _Toc28448052 h 摆6鞍第二节项目可巴研目的（核心内俺容）安 PAGEREF _Toc28448053 h 凹6扮第三节本报告癌的编制依据艾 PAGEREF _Toc28448054 h 按7昂第四节本报告埃的编制说明爱 PAGEREF _Toc28448055 h 坝8瓣第二章项目概暗况跋 PAGEREF _Toc28448056 h 蔼9佰第一节哎 岸项目名称跋 P

2、AGEREF _Toc28448057 h 啊9袄第二节瓣 拌项目建设单位情拌况胺 PAGEREF _Toc28448058 h 捌9背第三节鞍 袄项目建设场地袄 PAGEREF _Toc28448059 h 瓣9埃第四节邦 败项目背景皑 PAGEREF _Toc28448060 h 敖9般第五节癌 罢规划条件坝 PAGEREF _Toc28448061 h 暗10哎第六节岸 阿公共配套条件柏 PAGEREF _Toc28448062 h 按10隘第七节摆 俺建设规模半 PAGEREF _Toc28448063 h 碍10办第八节败 靶规划方案澳 PAGEREF _Toc28448064 h

3、暗11爱第九节环保、败安保、消防、卫昂生及劳动保护案 PAGEREF _Toc28448065 h 霸12埃第十节物料供绊应按 PAGEREF _Toc28448066 h 扒12胺第十一节水、般电、气埃 PAGEREF _Toc28448067 h 办12把第三章投资环办境研究佰 PAGEREF _Toc28448068 h 拌14扮第四章项目现拔状及建设进度安安排拌 PAGEREF _Toc28448069 h 办15邦第一节项目现俺状板 PAGEREF _Toc28448070 h 耙15摆第二节建设进阿度安排罢 PAGEREF _Toc28448071 h 爱15阿第五章投资估背算及资

4、金筹措扒 PAGEREF _Toc28448072 h 拌16拌第一节项目总昂投资估算绊 PAGEREF _Toc28448073 h 翱16佰第二节投资计背划与资金筹措凹 PAGEREF _Toc28448074 h 半16昂第六章财务效埃益指标分析肮 PAGEREF _Toc28448075 h 邦18安第一节市场研邦究盎 PAGEREF _Toc28448076 h 罢18熬第二节销售收笆入与销售税金测柏算叭 PAGEREF _Toc28448077 h 坝18隘第三节吧 澳总成本费用测算罢 PAGEREF _Toc28448078 h 拜20八第四节挨 案利办润测算拔 PAGEREF

5、_Toc28448079 h 昂21稗第七章项目经吧济效益评价暗 PAGEREF _Toc28448080 h 般23安第一节疤 阿现金流量分析柏 PAGEREF _Toc28448081 h 耙23伴第二节般 肮贷款偿还分析伴 PAGEREF _Toc28448082 h 扳25傲第八章哀 斑风险分析（不确白定性分析）扳 PAGEREF _Toc28448083 h 昂26板第一节肮 把盈亏平衡分析霸 PAGEREF _Toc28448084 h 芭2稗6傲第二节敏感性埃分析败 PAGEREF _Toc28448085 h 袄27捌第九章扒 岸项目评价的结论爸 PAGEREF _Toc284

6、48086 h 稗29半第一节靶 鞍结论搬 PAGEREF _Toc28448087 h 傲29般第二节疤 案建议艾 PAGEREF _Toc28448088 h 扒30爱第十章扮 叭附板 跋表把 PAGEREF _Toc28448089 h 凹32把附表熬1 败项目汇总表坝 PAGEREF _Toc28448090 h 安33笆附暗表案2-1 拜规划用地平衡表捌 PAGEREF _Toc28448091 h 拌34敖附表挨2-2 按技术经济指标哎 PAGEREF _Toc28448092 h 班35鞍附表扒3-1 啊投资概算表拌 PAGEREF _Toc28448093 h 澳36皑附表碍3

7、-2 坝投资概算表伴 PAGEREF _Toc28448094 h 艾37扮附表班4-1 暗建设用款计划表办 PAGEREF _Toc28448095 h 稗38耙附表芭4-2把建设用款计划表笆 PAGEREF _Toc28448096 h 八39摆附表伴5 班销售收入预测表皑 PAGEREF _Toc28448097 h 摆40扒附表叭6 耙贷款偿还期计算安表坝 PAGEREF _Toc28448098 h 扳41扒附表绊7 艾投资计划与资金按筹措表案 PAGEREF _Toc28448099 h 靶42氨附表蔼8 百损益及利润分配唉表绊 PAGEREF _Toc28448100 h 傲43

8、熬附表叭9 吧现金流量表（自吧有资金）蔼 PAGEREF _Toc28448101 h 吧44坝附表奥10-1-1斑 懊敏感性分析表胺 PAGEREF _Toc28448102 h 邦45敖附表败10-1-2 哀敏感性分析表皑 PAGEREF _Toc28448103 h 凹46把附表罢10-2-1啊敏感性分析表柏 PAGEREF _Toc28448104 h 叭47伴附表霸10-2-2啊敏感性分析表罢 PAGEREF _Toc28448105 h 隘48伴附表翱10-3-1霸敏感性分析表癌 PAGEREF _Toc28448106 h 挨49安附表班10-3-2案敏感性分析表扮 PAGERE

9、F _Toc28448107 h 靶50艾第一章项目总肮说明坝第一节项目背颁景半 扮 疤（略癌）阿 拔详靶见霸“袄聚豪华庭市调报板告班”把第一章房地产宏版观市场调查及分班析、第二章东莞哎市微观房地产市氨场分析。颁第二节项目可吧研目的（核心内颁容）熬基于项目市调和颁定位分析等前期凹工作，在对项目哎进行初步市场可八行性研究后，本胺报告侧重于对项斑目进行可行性研芭究阶段的投资估埃算和财务静态分叭析。按业界规范傲的操作流程，本斑报告主要包括以爱下几个方面瓣：澳 袄 1稗.熬东莞市区域房地巴产市场发展状况芭；霸 2哎.般项目投资估算；案 3班.熬基于东莞市当前颁的房地产市场袄状盎况和近期类似竞扒争性发展

10、项目的拌情况分析，对本班开发项目的财务挨可行性进行分析芭评价；袄 4暗.埃就本项目的资金柏筹措方式及还贷袄能力进行分析。安 疤 癌本报告旨在通过癌投资环境研究和唉财务经济分析，凹为委托方投资决拔策及项目融资提熬供参考依据。佰第三节本报告爱的编制依据啊 1蔼.唉现场考察结果（巴包括地块现状、盎可规划用地等）哀；败 2百.胺广东省建设工袄程预算定额；袄 3蔼.八广东省建设工靶程费用定额选价靶汇编；澳 4哎.按广东省建设工爱程材料预算价格懊；傲 5绊.案广东省建设工懊程机械台班费用罢定额；扒 凹 八 6邦.叭广东省建设工搬程费用定额；暗 7佰.佰东莞市房地产跋税费指南；白 8.案 胺发展商提供的相唉

11、关数据。啊第四节本报告胺的编制说明靶本报告的编制，埃依据了中华人民霸共和国公布的有哀关法律、法令、百法规和政策，以碍及其它的经济法肮规和具体规定。半同时本报告的基爸础资料和数据来爸源于国家、广东俺省、东莞市相关挨政府职能机构颁稗布的文件和发展班商提供的资料，吧以及我们经过调肮查研究所得的资奥料、信息。澳本报告的经济分拜析和测算，采用疤国际上通用的模板式和规范，结合艾国内有关项目财昂务管理方面的具板体规定和东莞市斑的市场情况，进板行财阿务暗和经济效益分析熬测算，旨在通过败投资环境研究和傲财务经济分析，叭为发展商投资决案策提供参考依据罢。案本报告为项目前岸期初步投资可行稗性分析方案，待坝项目规划各

12、经济爱指标与资金投放斑等条件成熟后，蔼方可进行动态财俺务分析。傲第二章项目概颁况罢第一阿节奥 隘项目名称跋 稗 袄聚龙坝湾白埃聚豪华庭（聚龙靶湾第四期）拌第二稗节按 半项目建设单位情爸况 （略）八第三凹节熬 按项目建设场地（略）暗第四翱节败 唉项目背景般本项目为投资商靶依托石龙房地产唉开发公司完全独办立进行房地产业扮发展的第一个项癌目，投资商希冀俺通过专业公司的笆强强合作以中高埃档价位出击市场奥，以获取较好利按润与提升发展八商般品牌为目的。澳第五案节暗 矮规划条件（一）规划用地板规划建设用地土把地使用权为出让暗用地，土地使用稗年限唉为搬7拜0埃年，规划总用地奥为盎31440.9昂4办平方米，居

13、住用扮地八25297摆.翱5八2爱平方米，其他用巴地（代征板）背6143.4碍0安平方米。哎详细情况见附隘表爱2邦“稗规划用地平衡捌表疤”癌（二）项目经济癌技术指标拌规划总建筑面积稗（不含人防）绊为耙158243.笆7熬9安平方米，容积昂率氨5.03板%昂，其中住宅建筑安面积哀为柏116110.笆0熬0耙平方米，商扳铺叭7548.0按0拌平方米，配套公斑建会所面奥积爸321鞍8敖平方米，超隘市稗2660.0翱0懊平方米，规划总案户数把为鞍70吧6鞍户，总居住人口昂数哀为巴2坝3把3巴0碍人，建筑密度盎为背19案%挨，绿化柏率敖30胺%袄，泊车袄位靶71般0哀辆（地上，不含哎自行车）。爱详细情况

14、见附叭表啊2办“肮技术经济指俺标扮”八。巴第六把节般 盎公共配套条件（略）。蔼第七昂节暗 疤建设规模搬详细情况见附巴表唉2俺“奥技术经济指胺标绊”懊和扒“斑聚豪华廷定位报百告半”搬。坝第八柏节拔 般规划方案敖（一）设计指导版思想阿针对项目特点充跋分挖掘地块自身蔼优势，将其自然跋环境与人文环境跋高度融合，配以柏丰富的文化健康绊设施，将该项目拜总体定位为以居凹家、休闲为主，岸集办公、运动、胺娱乐、养生等功板能于一体的中大绊型高扮尚罢“瓣人文、智能、生拌态、养岸生叭”敖社区。坚持主题半明确、动静易位瓣、迎合潮流、适百度超前的版原半则，使其成伴为皑2奥1背世纪东莞市的新暗型时尚社区，是爸成功人士百的按

15、“扮生命加油哎站霸”案和柏“熬健康储蓄佰所笆”埃，成为东莞楼市熬的新亮点。在设罢计方案和工程造笆价上均按中高档暗住宅及其它公共敖建筑标准计算。（二）建筑结构拔砖混与框架结构罢相结合。扮（三）户型及平蔼面布局懊以三室二厅为主熬，二室二厅、四瓣室二厅、复式、碍跃式为辅；户型邦面积熬为斑8癌0俺平方米爱哀26懊0半平方米不等，以霸面积肮为懊110-16岸0芭平方米为主力户霸型，平层、错层澳、跃层相结合。安（四）建筑装拌修傲 矮在销售期间提供拜样板房区，交房敖标准为毛坯房，昂为客户提供装修袄套餐，供业主自澳行选择。岸（五）安装及设拌备配置拌预盎留洗衣机位置及坝上、下水管；每疤户电表、水表、笆煤气、电话

16、、全耙频道公用天线、氨宽带网插座到户岸、实行远程抄表芭；阳台、窗户全熬部采用塑钢窗；翱高档合资厂电梯稗。芭第九节环保、班安保、消防、卫爸生及劳动保护靶 佰 斑（一）环境保护扒：班 版本项目主要定位半为居住休闲型高蔼档生活社区，同板时配套具有商业啊、餐饮和娱乐健奥身的综合性功能疤。在建设期和投扒入使用后，不会爸产生有毒、有害鞍气体和液体及其佰它污染源而危害颁环境。翱 搬 笆（二）安全保卫哀 班 扳建成后的小区实袄行封闭管理八，稗2癌4盎小时保安巡逻值佰勤，确保小区安颁全。 （三）消防阿 拔 般建成后的小区实瓣行智能化管理，霸消八防监控连动反应背。哎第十节物料供八应败建筑结构主要为靶框架结构，其所

17、袄消耗的建筑材料败主要为钢材、水鞍泥和木材，市场般供应质量不断提伴高、价格平稳走扮底，完全可以满柏足本项目的需要跋。笆 板第十一节水、熬电、笆气昂项目所在地为东搬莞市市中区，水坝、电、气的耗用澳量不受限制；具败体耗用量待市政把公用部门实地堪傲察后再行确定。傲根据市政配套能版力，所需水、电敖、气及其供应是凹可以保证的。版第三章投资环疤境研究案详细情况捌见岸“板聚豪华廷市场调熬查报胺告半”凹。般第四章项目现艾状及建设进度安班排暗第一节项目现奥状（略）稗第二节建设进拔度安排矮计凹划八200按3翱年埃6拌月芭开把工，分三期滚动拔开发拌，按A扮栋（高层）安和蔼B搬栋（多层住宅）般先期开工建设办，熬C捌、

18、搬D安栋（高层住宅）隘随后开工佰，百E翱、蔼F哀栋（小高层、高昂层）最后开工，按总开发爸期耙3疤年，总工挨期俺2背年。颁第五章投资估般算及资金筹措鞍第一节项目总瓣投资估算哀 邦 八依据行业计算标矮准，投资总额通埃常包括建设投资芭（开发成本）与爱项目在建期贷款白利息（财务费用傲），从项目投资邦概算表可以看出伴，本项目投资总鞍额为佰30,373.败61澳万元，其中工程耙建设前期费用邦1,174.4哀0般万元，土地取得鞍费捌6,288.1背9皑万元，基础设施隘、配套设施费颁811.26耙万元，工程建造癌期费用百19,604.肮4碍7啊万元，建设工程版其他费用绊2,241.2摆9案万元，工程建设哎期贷

19、款利息敖254.00昂万元（按贷拔款癌10,000.佰0疤0扒万元，按于鞍200把3癌年贷入）。皑详细情况见附氨表疤3白“矮投资概算芭表巴”吧。败第二节投资计捌划与资金筹措暗资金投放与筹措罢在财务静态分析俺中对经济指标的哀影响较少，因涉案及到财务费用即办利息指标的计算翱，故对其仅进行耙简单的资金投放办与筹措的模拟。伴按行业基本运作癌模式，发展商自坝有资金比例为建百设投资总额跋的霸3疤0把佰50埃%绊，银行贷款与承拜建商垫资金额比背例为自有资金为八建设投资总额靶的佰5盎0扒岸70八%哀，并一同按银行扒贷款利息计入财碍务费用（资金成阿本）。疤按工熬程班进度与各种开发班费用使用情况，疤本项目拟开发建

20、鞍设期耙为把3瓣年，建设期搬为扮2澳年。1.投资计划佰本项目总投资为般30,373.伴61挨万元。按工程进芭度伴算啊200搬3安年需资金唉19,263.昂56摆万元板，熬200霸4挨年需资金八10,592.扮40拌万元蔼，拔200哎5熬年需资金埃517.65版万元。具体数据懊详见附罢表瓣4半“癌建设用款计划扒表班”吧。2.资金来源拔本项目的投资资艾金来源主要来自敖四个方面：自有般资金的投入和银扮行授信贷款及承扳建商垫资，以及懊销售房款的回笼敖。芭（芭1巴）建设期银行贷拌款总额为建设投敖资霸的斑33叭%爸，白即背10,000.哀0爸0氨万元，昂于八200癌3般年年中一次贷入邦，贷款期限佰为瓣1蔼

21、年，当年付息扮，傲200捌4斑年一次还本，则爸第一年贷款利息啊为艾127.00拜万元，第二年贷啊款利息为案127.00摆万元（银扒行敖1败年期贷款利率吧为傲5.08熬%安）。摆（白2碍）根据开发商的挨社会关系及其信碍誉，承建商垫资鞍视同开发商自有吧资金。扳（安3俺）根据发展商的办综合状况、筹资捌能力及本项目销凹售预测分析，能霸够保证自筹资金白按时到位。肮详细情况详见附霸表班7艾“懊投资计划与资金邦筹措案表八”俺。哀第六章财务效肮益指标分析氨第一节市场研坝究罢 奥详见聚豪华庭市颁场调查报拔告奥”埃。扳第二节销售收疤入与销售税金测傲算（一）销售收入啊总建筑面积柏为凹15.8傲2岸万平方米，可售办面

22、积把为耙1按2敖.6坝3拔万平方米（不含稗车位面积），平伴均销售价格为斑2,884.0耙0颁元矮/凹平方米（不含车佰位），总销售收袄入为胺45,683.搬72拔万元（含车位销笆售收入）。主要把为住宅和商铺及稗超市和车位的销安售，其中多层住霸宅销售面积笆为挨11.6唉1摆万平方米，销售颁收入为疤31,349.柏72肮万元；商铺及超阿市销售面积拔为把1.0搬2傲万平方米，销售绊收入为胺5,104.0懊0摆万元；车位销售笆数量摆为阿71笆0跋个，销售收入为般9,230.0办0斑万元。版1唉.邦住宅部分，即：扳销售面积占总销柏售面积笆的把92疤%扮为稗116110.熬00板平方米，销售均绊价为背2,7

23、00.0拜0稗元盎/芭平方米，爸分奥2岸年、癌跨安2蔼个年盎度搬售完，总销售收把入为埃31,349.胺72白万元，其懊中艾200唉3耙年度销售收入为伴6,269.9白5爱万元澳，暗200哀4啊年度销售收入为白21,944.捌80板万元氨，伴200办5斑年度销售收入为板3,134.9唉7斑万元。斑2.罢 俺商铺及超市案销售面积占总销胺售面积扳的班8半%啊为安10208.0阿0败平方米，销售均吧价扮为昂5,000.0巴0版元叭/蔼平方米，哀分奥2摆年、斑跨霸2稗个年度售完，总氨销售收入为罢5,104.0瓣0伴万元，其翱中癌200班3傲年度销售收入为跋765.60傲万元敖，坝200哀4拔年度销售收入

24、为矮3,828.0隘0扳万元稗，癌200澳5伴年度销售收入为伴510.40熬万元。3.车位稗销售数量安为绊71翱0跋个，销暗售吧均价捌为瓣100,000般.0蔼0邦元翱/版个车位，稗分霸2哀年、吧跨挨2唉个年度售完，销鞍售收入唉为阿7100皑.00傲万元，其哎中昂200斑4艾年度销售收入柏为百3550颁.00佰万元般，摆200扮5蔼年度销售收入埃为艾3550八.00矮万元。拌详细情况详见附安表把5班“隘销售收入预测芭表搬”挨。班（二百）笆 半销售税金胺（斑1蔼）土地增值税：阿根据土地增值捌税暂行条例的唉规定，建造普通岸标准住宅（平均罢每户面积不超稗过板12摆0拜平方米），增值芭额未超过扣除项般

25、目蔼的芭20办%耙，免征土地增值扒税。本项目符合唉上述优惠条件，皑免交土地增值税氨；跋（半2癌）销售税金按类叭别分通常包括营懊业税、城市维护办建设税、教育费拜附加、教育专项澳基金翱、百交易管理费、交埃易印花税等，在袄此仅将前三项计澳入销售税金作为澳计算依据，为销邦售收入的疤5.挨5岸%昂，则销售税金为拔2,512.6按1碍万元。捌详细情况见附般表办8半“埃损益及利润分配肮表摆”哎。伴第三啊节靶 叭总成本费用测算板 巴总成本费用为奥32,657.爸80案万元，主要为建伴设投资、工程建搬设期贷款利息和半营销推广费。（一）建设投资哎本项目建设投资般总额为盎30,119.肮61啊万元，其中：鞍1拔.凹

26、工程建设前期费白用耙1,174.4跋0吧万元，包括可行案性研究费、工程搬勘察设计费、工胺程保险费等；坝2澳.斑土地取得费阿6,288.1班9半万元，包括征地绊费、土地出让金矮、劳动力安置补靶偿皑费、绿化补偿费按、地上附属物补啊偿费、土地补偿般费等；捌3袄.败基础设施、配套拔设施费哀811.26疤万元，包括市政唉公用设施建设费拜、城市基础设施霸四源建设费、绿颁化建设费等；胺4唉.把工程建造期费用敖19,604.拔47昂万元，包括给排绊水、供热、供气伴、供电工程、道办路及其他室外工八程、三通一平、矮工程建设监理、罢建安工程等费用绊；爱5扳.暗建设工程其他费搬用笆2,241.2敖9埃万元，包括营销摆

27、策划费、预备费办、建设单位管理昂费、开办费、不懊可预见费等；板（二）工程建设澳期贷款利息隘建设期银行授信敖贷款总额为建设案投资爱的奥33皑%哀，皑即办10,000.扳0百0霸万元，版于翱200八3凹年年中跋一败次性贷入，贷款昂期限敖为稗1阿年，当年付息哀，安200柏4扳年一次还本，则埃第一年贷款利息阿为跋127.00捌万元，第二年贷懊款利息为岸127.00八万元（银懊行懊1背年期贷款利率岸为艾5.08疤%扳）。败（三）营销推广耙费佰按销售收入埃的蔼5白%盎计提营销推广费阿，则营销推广费矮为扒2,284.1扮9碍万元。瓣详细情况见附叭表吧7靶“巴投资计划与资金版筹措巴表哎”芭和附瓣表疤8斑“叭损

28、益及利润分配叭表罢”艾。瓣第四笆节傲 瓣利润测算般（一）企业所得百税隘按累计利润哎的笆33氨%癌征收，则企业所板得税为爱3,469.4把0碍万元。（二）利润 蔼1拌.熬销售利把润耙=靶销售收跋入懊-班销售税哀金爸-八总成本费用癌 跋 =岸45,傲6哀83.72 坝-绊2,512.6胺1 靶-板32,657.唉80版=吧10,513.案31埃（万元）版2凹.熬税后利背润瓣=百销售利澳润瓣-盎所得税拌 斑 =昂10,513.凹31 哎-柏3,469.4吧0佰 哀 =摆7,043.9搬1疤（万元）罢3爱.白盈余公积金、公岸益金为柏1,056.5瓣9吧万元（盈余公积哎按税后利润拔的半10拌%霸计，公益

29、金按税澳后利润拔的艾5拔%巴计）。哀4摆.拔未分配利暗润拜=摆税后利笆润白-矮盈余公积金、公绊益金艾 奥 =拔7,043.9安1 疤-爸1,056.5扒9 扒 艾 =肮5,987.3凹2拜（万元）跋5般.扮投资佰总皑利润哎率坝=矮税后利鞍润芭/肮总成本费袄用芭凹100%暗 傲 巴=百7,043.9背1版/搬32,657.扳80安袄100%瓣 般 阿=21.57%肮6奥.矮投资总利税安率稗=捌累计利吧润板/凹总成本费叭用巴吧100%阿 邦 熬=罢10,513.半31 袄/埃32,657.皑80澳唉100%八 半 瓣=32.19%把详细情况见附案表矮8挨“稗损益及利润分配稗表艾”奥。耙第七章项目经

30、岸济效益评价板第一败节疤 唉现金流量分析隘 搬（一）全部投资敖现金流量分析（熬自有资金）疤1班.叭现金流入主要为傲销售收入和银行哀贷款；巴2坝.扒 半现金流出主要为捌自有资金（工程凹建设投入）、借昂款本金偿还、经阿营成本费用、所八得税、销售税金把及附加；背3.爱 背累计净现金流量柏为熬7,043.9懊1班万元；霸4.捌 阿所得税前累计净扳现金流量为班10,513.柏31蔼万元；半5搬.埃折现率按取碍8靶%耙（其中安全利率挨取笆2般%般，风险报酬率爱取啊6胺%哀）；矮6.昂 艾财务内部收益率跋财务内部收益率白是指项目在整个捌计算期内，各年疤净现金流量的累爱计折现值等于零爱时的折现率。项艾目在财务

31、内部收败益率下，在项目八的整个计算期内拜，以每年的净收搬益恰好将投资全拜部回收过来，即挨内部收益率是指班项目对初始投资霸的偿还能力或项拜目对贷款利率的芭最大哎承俺受能力。当财务熬内部收益率大于哎等于行业基准收靶益率，则认为项摆目在经济上可行啊；财务内部收益班率小于基准收益案率则认为经济上皑不可行。根据计啊算本项目的内部搬收益率为罢150.57啊%奥，远大于行业基半准收益率，能满背足开发商的需求懊。7.财务净现值唉财务净现值是指矮建设项目在投资俺活动计算期内的靶净现金流量，按隘预先确定的折现半率，折算到建设坝项目的基准年的捌数值，当净现值疤等于零，表示项爸目刚好达到所预扮定的收益率；当拔净现值大

32、于零时罢，表示项目除达隘到基准收益率外巴，还能获得超额版收益（即净现值把）；当净现值小俺于零时则表示项俺目达不到预定的佰收益扳率凹 盎。因此，当净胺现霸值大于等于零时柏，项目可行，否扒则项目不可行。阿根据计算本项目埃的净现值为笆5,551.7按0蔼万元瓣，大于零，在经板济上是可行的。跋8罢.拔财务现值指数吧财务现值指数是碍未来现金流入与凹现金流出现值之傲比，它是一个相霸对指标，反映投矮资的效率。如果拔现值指数大罢于矮1巴，表明项目其收蔼益大于成本，即背投资报酬率超过背预定的贴现率；把如果现值指数小疤于般1皑时，说明其投资背报酬率没有达到癌预定的贴现率；搬如果现值指数等绊于胺1氨，说明贴现后现挨

33、金流入等于现金挨流出，投资的报笆酬率与预定的贴八现率相同。对于半项目投资额不同氨的方案，除净现瓣值比较外，还应版进一步计算其现胺值指数，求得单跋位捌投巴资额所能获得的绊现值净收益。财扮务净现值率大于鞍等笆于班1哎时，表明项目在搬经济上可行；小奥于蔼1拜时表明不可行。跋根据计算本项目熬的现值指数为般1.13盎，表明在经济上翱是可行的。9.投资回收期班投资回收期是指肮通过项目的净收碍益来回收总投资跋所需要的时间，扒它数值越小，表半明收回越快。根傲据行业数据，此挨项目的正常回收癌期大约八为柏2-按3颁年矮 拌；根据预测本项摆目的投资回收期八为艾1.5埃4唉年，能满足正常搬需求。挨 柏以上各项符合房坝

34、地产开发行业的版一般指标，因而袄该项目能够满足熬行业投资盈利性疤和风险性要求。跋 扒详细情况见附埃表叭9耙“岸现金流量表（自捌有资金拔）稗”搬第二背节霸 袄贷款偿澳还颁分析拌1巴.佰从项目区位、市肮场销售前景、购案买力等因素综合蔼分析，该项目有懊足够的清偿能力昂。敖2瓣.阿贷款本金偿还的靶资金来源为本项拌目房屋销售利润懊。本项目可用于稗还贷的销售利润岸：敖 2004板年埃15,038.扮55暗万耙元，贷款偿还期白限为岸1.斑6哎8爸年佰。拜以上因素综合考矮虑，本项目具有耙足够清偿能力。盎详细情况见附败表绊6挨“佰贷款偿还期计算班表罢”摆第八罢章安 案风险分析（不确翱定性分析）拜第一柏节巴 跋盈

35、亏平衡分析斑通过盈亏平衡点敖（巴BE跋P绊）分析成本与收斑益的平衡关系。背利用本量利分析袄法，根据成本、伴销售收入与利润靶三者的关系，考胺虑利润为零时的氨销售收入与单位搬均价，此时案假柏设项目销售率氨为啊100疤%八。计算过程如下坝：罢（一）销售面积坝盈亏平衡点的计八算坝销售面积盈亏平疤衡点吧=板 袄 拔 埃 =袄32,657.矮80 按/扮2,884.0凹0般哎（靶1-5.5艾%巴）皑=坝119828.疤43办（叭M鞍2碍）扒 瓣本项目销售面积叭保本点为安119828.摆43啊M哀2案，占计划总销售碍面积俺126318.百00 爱M爸2蔼的翱94.9啊%扒。班（二）销售价格板盈亏平衡点的计爱

36、算笆 吧 埃销售价格盈亏平按衡点班 = 白 挨 瓣=安32,657.矮80哀/八126318.伴00办柏（矮1-5.5盎%扳）半=皑2,736邦（阿元隘/M爱2碍）版本项目销售均价坝保本点为爱2,736皑元矮/M鞍2班，占计划销售均哎价般2,884.0爸0斑元阿/M暗2罢的坝94.9爸%拔。瓣一般认为，当盈岸亏平衡保本点扒在唉7岸5伴蔼90唉%爱之间时，项目风扮险较低，本项目扳盈亏平衡保本点澳虽然案为百94.9柏%阿，但销售量和销耙售均价中均未考白虑车位，如果考啊虑车位的销售量巴和销售均价百，敖则艾盈亏平衡保本点隘在皑75.8矮%靶，阿因此安全余度相扮对较大。般第二节敏感性哀分析懊影响企业效益

37、的隘主要因素有房屋澳销售面积、销售颁均价和建设投资胺。对这三个变量矮进行单因素敏感罢性分析，考察它笆们对财务内部收板益率、投资回收袄期、全投资净现盎值、贷款偿还期绊等指标的影响程捌度安。佰敏感性分析表明扮：当建设投资增昂加艾10阿%百或当销售均价减耙少懊10版%柏时，项目盈利相阿对减少；当建设颁投资减白少扮10搬%百、建设面积增败加盎10坝%般或销售均价上扒涨皑10埃%安时，项目盈利能背力大大提高。详稗见附芭表疤10-案1扒扒附扒表搬10-叭3办“矮敏感性分析肮表八”背。鞍财务敏感性分析按表唉第九肮章跋 斑 霸项目评价的结论第一节 结论把 斑 捌（一）项目投资绊收益相关经济指班标汇总表佰项目投

38、资收益相伴关经济指标汇总颁表（二）评价结论碍1拔.疤通过以上分析和俺经济效益评价的胺结果说明，本项般目内部收益率正敖常，价格性能比背较优，各经济指爸标显示发展商投敖入较大，回收资暗金能力正常；有凹较强的艾贷拌款偿还和自身平般衡能力，具备一拜定抗风险能力。叭2吧.傲本项目应加强销爸售控制与工程进拔度建设周期的监摆控，可适当加大敖建设投资成本，敖如利用新材料、笆加强项目内园林翱景观环艺等方面背的投入，以提升白项目综合素质与按品位。扮3隘.扳鉴于东莞房地产案市场的行情，开办发商合理利用社懊会资源，增加团敖购客户，达到快瓣速占领市场与扩把大在业界的知名啊度，从而进一步稗提升发展商品牌疤宣传的效应。疤4肮.袄另开发商可通过按合理避税，争取扳政府的各种优惠埃政策，减少营业败税及附加和所得懊税的纳税额，从霸而增强项目的操吧作空间。氨5笆.板综上