企业受土地增值税的影响

1、敖高房价带来的危败害：靶高房价的第一个把危害是抑制其它爱方面的需求，造澳成畸形经济结构扮。高房价造就了八众多的房奴，他八们大多从农村走耙来，十多年学校芭生涯之后，他们矮取得了进入大城癌市的门票笆芭大学文凭，同时颁也花光父母一生办的收入。毕业之蔼后的他们一方面靶要赡养父母，另跋一方面要攒钱买懊房子，因此他们背会尽可能的压缩癌开支，然而他们柏又是工薪阶层中坝的高收入者，也稗就是未来的中产八阶级，他们不消岸费，整个社会的伴消费就没有了支碍撑。瓣第二危害就是抑懊制其它方面投资肮，造成畸形发展耙。目前我国各种皑尖端技术的落后唉和房地产过热不肮无关系，资本总般是流向利润率最班高的地方，房地癌产的行业的暴利

2、哀吸引了过多的社颁会资本，从而削柏弱了其他方面的氨投资。经济结构熬对不动产过强依癌赖，降低了我们案在国际经济环境斑中的竞争力。敖实际上拜GDP皑中不动产的成分傲是虚假的，因为袄其不能流动，就安失去了价值衡量盎的统一标准，其柏价值也是得不到肮国际公认的。而皑且由于其不流动埃性，价格的升高把也只是数字的变哀更，不代表持有翱人可以享受的物熬质的增多。比如把说上海的房产价摆格比卢森堡的要案贵很多，那是否啊意味着在上海拥爱有一套奥120拜平米的公寓的人拔比在卢森堡拥有靶一栋别墅的人幸哀福的多呢？百影响社会和谐，按这一点应该是有绊目共睹的，目前伴网络上流行着一敖种愤怒，仇恨的半情绪，高房价是板其一个重要因

3、素埃。高房价剥夺了埃众多房奴的幸福啊感，毁灭了他们皑十几年寒窗的梦笆想，让他们失去澳了消费的能力的俺同时，也将他们伴仅有的业余时间八拉到了低成本的翱网络上，在本应搬该喝咖啡的时间岸里在网上发着牢百骚。巴投机盛行，影响半社会的创造力，矮这是任何一种暴白利行业的通病。鞍只要社会结构中拌存在一种暴利行隘业，人们就会对扮之产生向往，而百当这种暴利的收傲入远远高于其他班社会普通收入的吧时侯，就会造成罢投机盛行。而劳八动是价值创造的安唯一源泉，当劳邦动所得占整体社瓣会的收入过低，稗甚至不能满足劳邦动者基本生存的胺时候，人们就不俺会再劳动，社会摆也就失去了发展百的原动力。拌高房价的根本原暗因是利益，从房百地

4、产的收入已经爱成为每一个地方稗政府的绝大部分拔收入。随着财税疤上挂，集体企业稗破产，央企对各啊种行业的垄断，隘中央对全国财政挨的持有比例快速艾增加，与之对应把的是地方政府收安入的减少。在这叭种情况下，地方懊政府一方面要维背持高昂的行政成安本暗背公车，考察，招败待，编外人员工傲资等费用；另一八方面又要以各种挨优惠（也就是减背少地税）政策吸坝引投资，这就使挨地方政府不得不颁想办法节流并增懊收。那么大家目捌前看到的普遍的颁节流就是减少对翱公共事业的投入般，比如医疗和教胺育；增收的办法唉就是提高土地成阿本，也就提高了吧房价。熬一、跋企业哀受土地增值税的扒影响拜国家税务总局日拜前关于加强土霸地增值税征管

5、工安作的通知已下哎发搬目前，相关税务颁部门已开始着手芭土地增值税加强肮清算工作的研究罢。但省内房地产捌商表示，此政策爸重在规范房地产凹市场，而非打压白房价。国税总局罢不仅从清算，还般从预征、核定征笆收等方面对土地哀增值税政策进行巴明确，其中，划百定土地增值税预版征最低线，并明柏确核定征收率原懊则上不得低于5叭%。一些业内人霸士认为，该政策颁的出台有利于地摆价和房价降温。叭此次关于土地增胺值税通知的要点昂主要有两个。奥首次明确预征比般率，除保障性住芭房外，东部地区般省份预征率不得氨低于2%，中部瓣和东北地区省份颁不得低于1.5爸%，西部地区省拌份不得低于1%岸。靶土地增值税将从唉严清算，各级税柏

6、务机关将建立考颁核问责制来落实凹通知精神。业内吧普遍认为，后者笆将对企业产生实隘质的影响。板土地增值税预征耙比率的确定不会颁太多影响企业利鞍润，但严格征收斑将对企业的现金爱流影响比较大。背但具体的影响取敖决于各个公司自八身对土地增值税拌的拨备情况以及伴本身的地产发展案策略。一般前期凹扩张较快，策略巴较激进的地产公拔司净负债率较高柏，现金流受到的俺影响将较大。同袄时，预征比率确扳定后，以前未有唉提足拨备的企业摆的现金流将会减坝少。吧根据国内开发商澳公布的数据，截懊至2009年底疤，各公司累积已白预提但未缴纳的安土地增值税负平斑均占其2009拜年底现金余额的芭22%，高华证肮券行业分析师王绊焕认为

7、，加快、艾从严实施征管工爱作应会进一步加暗大开发商，尤其搬是存在资金缺口翱的开发商的现金爸流压力。按虽然07年国税把局就已发布过土巴地增值税的规定唉，但是之后一两矮年在全球经济危啊机的大背景下，爸这项税收的执行哎并没有力度，0拜8年甚至有很多绊税收的减免。但氨目前房价涨幅过叭大的情况下，政哎府执行土地增值爱税的严厉程度将吧超出预期，这意爱味着房地产开发霸商的净利润率将笆不会随着房价上瓣涨而显著上升，爱土地增值税本身叭具有的调节收入坝分配的功能将减敖少企业的获利水艾平，使企业盈利懊能力受限。袄房地产土地增值佰税的市场意义与跋影响熬，熬所谓土地增值税懊，是对纳税人转败让房地产土地取叭得的净增值额征

8、伴收的税种。土地按增值税是以累进拔的方式计税，根暗据增值幅度不同袄，房地产土地增艾值税的税率在3芭060%之间绊。早在1993吧年，国务院已规摆定了这一税种。扮不过，由于当时氨房地产市场刚发爱展，由于实施细安则的长期缺失，岸各个地区对于土百地增值税部分基拜本上要求房地产胺企业按照预(销摆)售商品房收入巴12%的比例班进行预征。由于般这种预征比例过爸低，因此，对房矮地产市场的影响笆不大版。疤国家税务总局近扳日发布通知，要八求各地须对目前蔼的预征率进行调袄整。保障性住房拌除胺外，房地产业内搬人士分析，预征肮率提高将令开发瓣商资金链趋紧，奥进而影响楼价。疤国家税务总局 岸1月17日正式扒宣布,全国各

9、地癌将从2007年碍2月1日起开展跋房地产开发企业疤土地增值税清算傲。根据国家税蔼务总局关于房地捌产开发企业土地版增值税清算管理八有关问题的通知白土地增值税以叭国家有关部门审佰批的房地产开发稗项目为单位进行澳清算，对于分期半开发的项目，以敖分期项目为单位班清算。开发项目般中同时包含普通班住宅和非普通住坝宅的，应分别计把算增值额。挨而这次版国家税务总局傲关于房地产开发暗企业土地增值税敖清算管理有关问矮题的通知胺对土地增值税征跋收做了十分细化啊的规定。比如搬通知不仅对在绊什么情形下的项昂目要征收增值税胺，而且对非直接把销售和自用房地翱产的收入确定、疤土地增值税的扣哀除项目、土地增笆值税清算应报送耙

10、的资料、土地增白值税清算项目的吧审核鉴证、土地把增值税的核定征百收、清算后再转版让房地产的处理哀等问题做出明确拔规定。扮可以说，昂国家税务总局关柏于房地产开发企碍业土地增值税清翱算管理有关问题盎的通知的出台板主要表现为以下爱几方面的市场意矮义。斑一是随着全把国各地房价的快岸速上涨，土地的板价格上涨成为一办种必然趋势。而埃土地的价格上涨邦，特别是当土地懊的价格快速上涨胺时，一些企业或翱一些人利用自己案手中持有的土地爸，对土地进行囤袄积、对土地进行柏炒作也就成为自隘然。而土地的囤败积与炒作，必然笆会推高市场土地翱的价格，而多次巴的土地炒作又会般使土地的价格轮芭番上涨。在这种搬情况下，不仅容氨易出现

11、日本20奥世纪80年代那八种极力推高土地半价格的炒作之风癌，也会由于土地拔价格推高之后，半房地产开发商借办土地价格上涨而笆进一步推高房价白，快速地吹大房八地产市场的泡沫版，制造房地产市芭场的潜在风险。败而土地增值税的板征收，一定意义傲上可以遏制国内坝房地产市场土地绊的流转与炒作，扳降低房地产市场笆泡沫吹大的风险埃。百二是土地增耙值税的征收，能邦够在一定程度上翱挤压房地产企业唉过高的利润。可柏以说，尽管房地翱产开发企业一直吧在争辩房地产企隘业的利润不高，懊但房地产市场的傲利润过高早就是扳不争之事实。而肮房地产开发企业斑利润最大的部分氨就是土地的增值叭。土地增值税征伴收就是针对房地埃产开发企业的过

12、靶高利润。它对土艾地储备多、开发罢周期长、产品附背加值大的房地产哀开发商的影响不靶可低估。原因很叭简单，如果土地罢流转过多，土地艾的增值过高，那袄么其征收的税收颁也就越高。因为捌土地增值税是条拜件累进制。即在拔土地增值低于2癌0%的情况下，扮就不征收土地增按值税；如果土地傲增值超过了20背%，那么增值税哎率就按306氨0%征收。这样白，即使一些开发拌企业希望囤积土爱地来增加利润，安但实际上，通过岸土地增值税可能拜让其事与愿违。伴因为土地增值税氨是累进制的。这靶样，就可能通过凹土地增值税来挤盎出房地产开发企八业的高利润。碍如果能够通岸过土地增值税的跋方式来挤压房地芭产企业的暴利，鞍那么不仅能够挤

13、叭压房地产开发企矮业的获利空间，隘而且能够缓解房皑地产开发企业与败社会大众的冲突叭，缓解社会财富俺短时期内向房地隘产开发聚集。更碍为重要的是，由傲于房地产开发企八业的利润空间的芭压缩，那种千军办万马都挤入房地扒产市场的局面将唉在一定程度上得埃到改观。这就可挨以分散与降低房碍地产市场的风险邦。板三是国家柏税务总局关于房般地产开发企业土翱地增值税清算管盎理有关问题的通凹知具体明确地哀规定了土地增值拌税清算的时间与颁空间“底线”。搬这样，一方面表蔼明了有利土地增瓣值税收征收的操捌作性，规范房地岸产开发企业征税隘之义务，更为重八要的是在房价上稗升较快的背景下班重新落实这一税办种，实际是宏观摆调控的延续

14、和细疤化。也就是说，案2007年，针半对国内房地产市阿场情况，政府对半房地产市场宏观矮调控能够使用的拜工具与手段仍然白游刃有余。关键版是针对国内房地扮产的实际，应该袄在什么时候出台暗什么政策，从而懊让过高的房价得扒到调整，让国内按房地产市场能够扮持续稳定发展。靶因此，由于目前耙国内房地产市场阿开发投资不减、半房价过高、房地按产市场与绝大多暗数民众的利益冲傲突过大，200拜7年政府同样有盎好的政策工具对暗房地产市场做一阿些调整。也就是颁说，国家税务啊总局关于房地产疤开发企业土地增邦值税清算管理有白关问题的通知岸为什么会在这个芭时候出台，其意把义何在？它其实蔼就是向房地产市跋场发出一个明确懊的信号

15、，200阿7年房地产市场凹仍然是政府宏观案调控密切关注的盎焦点。颁早些时候有爸人就说，200吧6年房地产市场瓣的宏观调整政策柏过多了，因此，奥2007年国内奥的房地产市场宏按观调控政策不会隘出台了，200疤7年只不过是对班2006年出台傲的政策落实的一靶年。但就房地产邦市场增值税出台埃的情况来看，上拔述的想法只是一矮厢情愿。本文可叭以预测，200啊7年政府对房地邦产市场出台什么柏政策，并不会在唉乎谁的想象，最颁为重要的是国内氨房地产市场是如背何发展。这种发吧展是否能够保证柏国内房地产市场蔼持续稳定地发展搬。特别是当目前肮的房地产市场逐昂渐地由一个经济版问题转化为社会皑问题时，中央政肮府更是密切

16、关注爸这种市场发展产皑生的变化、更是案有能力出台相关阿的政策来对国内埃房地产市场进行蔼调整。傲四是增值税班的征收对房价影扳响如何。如果房氨地产市场仍然是爱一个投资市场，柏如果房地产市场哎的价格仍然是上搬涨预期，那么房胺地产开发企业就白可能把这些税收拔增加的成本转移矮到消费者身上，拜使得房价进一步唉上涨。但是因为白土地增值税的征柏收是采取累进制柏的方式，是对已唉经销售及完成的百项目征收，所以扮房地产开发商要笆想把这种税收转蔼移给消费者或投扮资者不是那样容啊易。更为重要的拜是，由于房地产八土地增值税是采蔼取累进制的方式敖，如果房地产开拔发商要把其税收鞍转移到消费者身佰上，他们就面临背着增加征税比例

17、搬的风险。在这方把面，我想房地产靶开发商一定会反隘复计算而不会贸版然行事。岸还有，房地板产市场的房价已俺经快速飙升多年爱，特别是在国内坝的一些特大城市哎，如北京、上海版、广州、深圳等案，其房价快速飙坝升早就让这些城挨市的房地产市场疤处于过高的风险拌之中。在这种情阿况下，如果房地坝产开发商又要把邦土地增值税的税碍收成本加到房价盎上，那么，房地百产市场的投资者败就可能会由于房翱价快速升高而看耙到市场的潜在风罢险加大而逐渐退伴出房地产市场。稗对房地产市场的矮消费者来说，本拔来过高的房价就坝已经把绝大多数柏人赶出房地产市皑场，因此，房价隘进一步上升会导疤致进入房地产市敖场的消费者越来奥越少，从而使得案

18、国内房地产市场败的风险进一步放拌大。如果国内房挨地产市场的价格傲出现根本性逆转爸，那么房地产开般发要想把其增值笆税增加的成本转叭移到投资者或消隘费者身上就根本碍不可能了。因为把，很简单，在房斑价下跌时，本来挨过高的房价就无隘法找到下棒的接肮手，如果还要由八于土地增值税把按房价提高，那么傲其产品销售更是阿会面临着找不到白市场的结果。因哎此，当房地产市埃场的价格出现逆稗转时，房地产开胺发企业想把这种跋成本转移到消费昂者或投资者身上扮就不可能了。板总之，对于征收皑土地增值税对房矮地产影响如何，版还得看市场的反翱映、还得看政府挨进一步出台的房八地产政策如何。办不过，有一点是瓣肯定的，即政府拔对房地产市

19、场的扳宏观调控没有因斑为2006年出八台的房地产政策吧过多而停止，相搬反，国家税务吧总局关于房地产胺开发企业土地增蔼值税清算管理有瓣关问题的通知扮向房地产市场发唉出明确的信号，办只要房地产市场哀的投资开发过热矮不缓解、房价飙板升不停止，那么吧政府对房地产市按场不仅会密切关般注，而且还有各霸种各样的手段与捌工具来调整房地八产市场并让其朝靶健康的方向发展澳。这就是国家哎税务总局关于房颁地产开发企业土霸地增值税清算管暗理有关问题的通败知的意义。百房地产增值税的岸征收管理捌碍近日，国家税务半总局下发通知，凹要求税务系统深皑入贯彻国务院白关于坚决遏制部绊分城市房价过快败上涨的通知精懊神，加强土地增矮值税

20、征收管理工班作，充分发挥土百地增值税调控作按用，促进房地产八行业健康发展，皑合理调节房地产翱开发收益。啊矮国家税务总局指把出，土地增值税哎是保障收入公平败分配、促进房地吧产市场健康发展暗的有力工具。各袄级税务机关要认傲真贯彻落实国务俺院通知精神，高癌度重视土地增值鞍税征管工作，进颁一步加强土地增按值税清算，强化把税收调节作用。唉各级税务机关要凹在当地政府支持袄下，与国土资源柏、住房建设等有癌关部门协调配合岸，进一步加强对佰土地增值税征收埃管理工作的组织疤领导，强化征管隘手段，配备业务班骨干，集申精力皑加强管理。要组背织开展督导检查啊，推进本地区土邦地增值税清算工蔼作开展。摸清本氨地区土地增值税

21、案税源状况，健全柏和完善房地产项八目管理制度。完绊善土地增值税预稗征和清算制度，霸科学实施预征，笆全面组织清算，凹充分发挥土地增般值税的调节作用佰。哎拔国家税务总局要佰求，要科学合理把制定预征率，加拔强土地增值税预版征工作。为了发癌挥土地增值税在癌预征阶段的调节般作用，各地须对案目前的预征率进凹行调整。除保障柏性住房外，东部肮地区省份预征率蔼不得低于2%，坝中部和东北地区佰省份不得低于1捌.5%，西部地摆区省份不得低于蔼1%，各地要根袄据不同类型房地碍产确定适当的预案征率。对尚未预跋征或暂缓预征的邦地区，应切实按佰照税收法律法规芭开展预征，确保啊土地增值税在预靶征阶段及时、充傲分发挥调节作用疤

22、。疤霸此外，国家税务坝总局还要求，各昂地税务机关要深扮入贯彻土地增翱值税清算管理规癌程，提高清算柏工作水平；规范百核定征收，堵塞佰税收征管漏洞；拌加强督导检查，半建立问责机制。矮柏国家关于各种税埃收的制度矮个人所得税方面版，恢复按国家统矮一的税收政策执叭行，最高将按收案入全额征收1.柏5%。柏个人所得税方面稗，调整前规定个伴人转让自住2年败以上且是家庭唯耙一生活用房取得板的所得，个人不吧负担个人所得税伴，调整后将转让爸年限由2年恢复蔼至5年。败恢复收取个背人购买普通住房安的住房登记费8澳0元/套，个人埃买卖存量普通住按房的交易手续费啊按2.5元/平俺方收取。白拌二套房公积金贷拜款调整前为家庭袄

23、最高可贷80万唉，调整后最高可胺贷60万;仅个坝人为单位的，调百整前为30万元熬，调整后为20傲万元，如有补充摆公积金的，则在八此基础上可增加挨10万元。敖营业税个人购房皑征免时限为五年俺。此前，自用两傲年的个人所得税唉全免;自200哎9年1月1日开八始，个人将购买盎不足2年的非普扮通住房对外销售盎的，全额征收营捌业税5.55%爱;超过2年(含爸2年)的非普通扮住房或者不足2暗年的普通住房对啊外销售的，差额肮征收;超过2年坝(含2 年)的袄普通住房免征营鞍业税。啊营业税政策的征暗免时限由2年恢把复到5年(普通袄房未满5年的按阿差额5.55%埃征收，满5年的矮免征;非普通房阿未满5年的按全翱额的

24、5.55%奥征收，满5年的百按差额的5.5安5%征收)。败契税在本次笆调整前，凡购买安90平方及以下板普通住房的个人艾，均能按总价1唉%的优惠税率，邦调整后必须是首背次购买90平方昂及以下普通住房爱的个人，须凭房傲地产交易中心出捌具的首次购房证伴明，方能享受1坝%的税率。如非佰首次购买90平办方以下或首次购哀买超过90平方懊普通住房的购房霸者，均按总价1扳.5%的税率征案收。购买非普通阿住房或非居住用澳房的仍按总价的邦3%征收。绊四、哀新“国十条”扒与房产新政的相挨互效应八与国外政策的比翱较扳继新“国四条”敖后，2010年扒4月，国务院凹关于坚决遏制部翱分城市房价过快佰上涨的通知（埃即新“国十

25、条”扮）出台，进一步吧细化、完善新“爱国四条”，遏制靶高房价。叭新“国十条办”里有几项严厉碍措施：差别化的懊信贷和税收政策唉指向了投机投资摆购房和各种名义熬的炒房行为。对伴贷款购买第二套奥住房的家庭，贷傲款首付款不得低扳于50%，贷款懊利率不得低于基百准利率的1.1搬倍。癌另外还提出绊，对商品住房价伴格过高、上涨过哀快、供应紧张的吧地区，商业银行哎可根据风险状况昂，暂停发放购买百第三套及以上住叭房贷款。并且对霸炒房行为发出“半限外令”，规定奥“对不能提供1熬年以上当地纳税拔证明或社会保险傲缴纳证明的非本捌地居民暂停发放矮购买住房贷款”背。同时，地方政啊府可根据实际情半况，采取临时性靶措施，在一

26、定时胺期内限定购房套伴数，授权地方政岸府可以采取任何瓣“禁买”的行为败。爱这一楼市新扮政被业界人士称凹为治理炒楼的“癌史上最猛重药”蔼。半此次，各地疤政府的响应速度般和力度超乎以往啊，纷纷表示将严凹格落实国家差别案化的住房税收和摆金融政策，紧接班着出台了各种细版则。在地方政府败“问责制”的情鞍况下，有些地方奥房地产政策细则蔼比中央“10号搬文”更严厉。短胺期政策转向的可翱能性较小。房地疤产问题已经上升啊到政治高度。般这次房产新按政是对中国房价澳过高的精确打击坝？还是对房价高澳企的一种安抚民瓣心的暂时过场应奥付？一时引起举斑国争议。斑这些年针对房地暗产的政策出台过澳不少，但效果如办何，众所周知：

27、肮调控变成了“空安调”。因此常有扳人感叹房产政策把失效，“政令难皑出中南海”！否隘则不会一而再，颁再而三出台房产捌新政。因此这次绊房产新政的最新皑出台，让早已习罢惯了“狼来了”扳的中国公民最初捌都不大以为然。隘于是也就形成了半比较对立的两种凹观点：巴乐观派观点：击斑中要害罢 拌这种观点伴认为房价必定下邦跌。斑新政出台后，全挨国的房产交易量澳巨幅下跌鞍，鞍短短一月间全国叭房产销售把就开始氨锐减绊，昂与以往同期相比芭，一些城市的房罢产交易数额只有艾可怜的区区几套版。根据中国指数盎研究院发布的数耙据，新政发布一矮周后的挨4月19日胺到25日，在监阿测的35个城市扒中，21个城市拜成交量环比下跌邦。1

28、0个重点监挨测城市中，9个半城市成交面积环伴比下跌，4个一疤线城市的成交面按积环比下跌。真捌可谓“跌跌不休疤”。买卖减少了爱，炒楼无从谈起拔了，好像对炒楼暗现象起到了抑制绊作用。跋新政出台就颁出现了买房人退蔼房现象部分刚靶刚与楼盘签订了搬认购书或者通过白中介购买二手房芭的改善型买家，碍因为此前按揭贷蔼款申请的首付只傲有四成，担心在爸新政下无法获批案，不少人已经表佰示不排除放弃自哎己的购房计划。耙深圳有人竟然一挨次性抛出百套房俺源，上海又有机半构抛售近百套价伴值千万的房产，摆这些都是房产新把政对炒家们的震癌动。柏新“国十条傲”能在多大程度奥上遏制四处游走氨的地产投资客呢绊？一些炒房客承把认，新“

29、国十条啊”的影响肯定是埃有的。比如温州熬人喜欢以有限的翱资金撬动更大的皑市场，支付首付叭，借银行的钱来邦炒房。如果说原瓣来首付100万跋能买三套，现在败只能买一套了。百限制买房套数，哎改变了市场预期耙，市场升值空间岸在变小。安相关人士认颁为，楼市上涨减皑速在即。因为，凹最新的信贷政策吧对市场的震慑将班是巨大的。一是稗对投资投机性购肮房产生抑制。第碍二套住房首付款癌不低于50%，跋贷款利率不得低案于基准利率1.唉1倍，同样大幅斑度降低投资投机搬买房的资金效率昂，资金成本的增芭加也是显而易见拌的。埃再者对改善案性购房也产生一鞍定的抑制。改善俺性购房者在目前哀市场环境下选择柏观望居多，很多芭人在等待

30、合适的扒买入时机。白一时，观望碍现象成为了主旋柏律许多刚开盘隘的楼盘以及房产靶交易会，大多数百人处于观望状态般。大家都希望通艾过此次新政房价皑能够下跌。盎人们普遍认案为，新政能促使爸房价在3个月之伴内下降10%到按30%。各种降案价猜测纷纷抛出班。佰5月11日艾，SOHO中国邦在香港召开股东拜大会。市场的目笆光更多地聚焦在蔼新政对房价的影俺响上。对此，S搬OHO中国董事背长潘石屹表示：办“现在推出的政瓣策只是今年楼市邦调控政策的一部癌分，相信还有更吧多的楼市政策出罢台。在政策的影吧响下，今年的房拔价可能要降至2靶009年初的水斑平，相当于约1盎5%至20%的版跌幅。”班“内地落实案经济适用房可

31、转把为商品房，又酝班酿小产权房可转八为商品房的政策扳，此两项政策都霸会增加楼市的供哀应，大幅增加流矮通量，会造成很疤大的影响。”潘翱石屹表示。败有人认为，按从市场环境看，耙流动性会越来越把紧。多数开发商盎今年不缺钱，明扒年开始，一些“拔体质”比较弱的芭房企可能就开始白缺钱了。房地产袄运作可能要准备扮面临两年左右资氨金紧张的市场环敖境。这时就将逼爱迫房产商降价。白更有人们通伴过股市地产股的笆猛跌来判断新政罢见效了自4月斑房产新政出台后叭，地产股一路下跋跌，严重拖累整艾个股指。有人警柏告说此轮严厉的碍地产行业调控政百策对整个经济和爱股市的影响，甚拔至要大于一般性板的货币紧缩或者碍财政紧缩政策！摆另

32、外一个与凹打击炒房相配套把的，是物业税以坝及住房保有税政斑策渐近。有人认蔼为，如果政府真白的要调控房地产扒，只要物业税出百台，房价就会马矮上降下来。瓣支持开征住拜房保有税的人认傲为，此政策一旦罢施行必将对房地袄产市场和房价起肮到良好的调控作扳用。阿首先，在住癌房办法上，从购艾房套数、户型大拌小等方面来区别耙自住需求与投资绊需求，其中自住办需求可免税。在叭很大程度上完善昂了房地产税收体版系。凹其次，住房扮保有税的征收对八于投资者而言，爱意味着投资房产佰的成本加大，以癌往“买房就有投百资回报”的思想拜将就此结束。颁第三，住房摆保有税一旦征收隘，可能会先从大扒户型或人均面积案严重超标开始征颁，投资过

33、重和大版户型豪宅化的问澳题将被缓解。并安且，大户型保有按税推出的最终目吧的是让消费者把绊注意力转向小户蔼型上，通过消费瓣者的需求变化来蔼调节开发商的建耙造。哀实际的情形是：爱新政出台后，炒摆楼现象暂时缓解傲了。即使硬性的鞍刚性需求也暂时斑减缓停止了。阿2、八调控将再次论为跋“空调”稗这肮一种观点则认为叭，这次的新政只拜是暂时的权宜之霸计，不可能从根邦本上解决中国房按产的根本问题。拌不少人担心此轮板调控会再次沦为拜“空调”。般支持这种观埃点的同样是数据颁。首先是房价。唉房产新政出台后傲，房产交易量下隘降了，但房价并斑没有因此下降，哀相反却创出历史俺新高。据国家统捌计局最新公布的邦数据，4月份全凹

34、国70大中城市霸房屋销售价格同鞍比上涨12.8癌%，其中新建住袄宅销售价格同比笆上涨15.4%八，商品住宅销售隘价格上涨17.碍3%。国家统计矮局新闻发言人盛邦来运则表示，4办月份前半个月全按国各地的房地产邦价格仍然是继续拔上涨的，而且成笆交量比较大；在班新政策出台以后案，4月份后半个阿月整个房地产市爱场还处在一种观佰望状态，价格没柏怎么下跌，但是邦成交量下降了。敖因此，受前半个败月的影响，房地背产价格环比来说霸还是走高。伴尽管有人认案为4月楼价上升俺主要与政策的滞氨后性有关。但更按多人认为，新政拔提高首付等手段拌只不过起到的是奥减缓销售的作用埃，而不能起到促懊使降价的功效。矮实际情况是俺：新

35、政出台后，蔼市场成交量明显凹萎缩，价格却没坝有太大变动。现爸在不过是处于买埃卖双方对峙僵持背的博弈观望期。懊而卖方经过背2009年初降奥价随着楼市好转凹又反悔的经历后办，通过万科降价拌而引发严重冲击艾的教训后，在买半涨不买跌的规律耙面前，卖方一般败不会轻易降价。矮何况，许多房产白公司因2009艾年内地楼市销售伴赚得盆满钵满，袄不少地产商手上伴握有的资金足可爱以让他们支撑一凹段时间，他们怎阿么会轻易降价？氨所以，以拖延来斑促使卖家降价可柏能是不现实的。败“在这种情况下敖，手上有很多房盎子的人根本不急碍于马上出手；除坝非是急于用钱的靶人。”翱加上好房产按的资源稀缺性，半一旦有人从观望爱转向购买，马

36、上哎还会掀起抢购高澳潮，因此一些人懊认为“涨价应该疤是迟早的事”。熬同时，也有氨相关人士认为，半如果要促使房价八大幅度降价的话癌，不是靠眼前这靶种既减缓炒楼速啊度又增加改善性蔼刚性需求买房付扮款压力，以抑制隘买卖交易来逼迫埃降价。新政并没斑有从降低土地成氨本等方面的角度爸考虑把楼盘的总罢体成本降下来，皑从而达到楼盘大爸幅降价的目的。佰其次，许多芭人认为，新政对隘抑制炒楼的本意靶可能达不到。艾相关人士分奥析，尽管新政提哀高了首付比例，芭但对有钱的炒房靶者而言影响不会芭很大。比如，对八于温州投资客来艾说，原来的利率邦水平就在40%背，现在改成50案%，也只提高了巴10个百分点，拜而且温州民间游俺资

37、丰厚，对此并暗不会产生很大的拜影响。温州私人瓣企业资金雄厚，邦房子空在那里也鞍无所谓。澳不贷款直接阿购房，也就是一矮次性全额付款购跋房是当下炒房新耙招术。炒家避开岸房产新政“首付疤”几成的限制，半根本不用首付，拌全额付款。拿到佰房子后，把房子癌抵押给银行，再捌用抵押贷款滚动霸炒房。或者把房斑子卖出把钱套出败。这样，一次性拔抵押贷款，不仅爸省去了办理按揭按的麻烦，且有可叭能贷出比按揭贷啊款更高的额度，盎利率也可能比按翱揭贷款低。一次奥性付款，不仅避安开了首付的限制唉，而且容易获得百团购的优惠价格癌。爱据悉，此前胺已有一些炒房大佰户通过此种方法凹炒房，甚至买仓唉库，炒工业用地巴。背一位接受采扮访的

38、炒房客说：凹关键是看此后中俺央政策的落实情傲况，如果讲到做把到，那调控力度昂就很大；假如做岸不到，楼市马上俺会恢复到4月份瓣前的行情。对于熬炒房客来说，目吧前心理上有影响败，但实际行动没矮受影响；如果房阿产新政没有具体凹落实措施，大家埃马上会杀回来。艾目前高位购瓣买的不卖，低价拜吃进的不抛。人半们都在观察，这袄政策到底能不能皑把房价降下来。捌不少人坚信，房皑地产是推动国民般经济发展的重要跋支柱，目前的调捌整只是暂时的，隘最多是使楼市平摆稳，不会跌得很扒惨。癌有人认为新斑政对炒楼者有影百响，但目前没有邦实质性的影响。肮他们的依据是，背目前国家房产新昂政是粗线条的，阿还没有具体落实笆措施，各个城市

39、安具体如何执行还敖是个问号。他们盎觉得落实房产新耙政，考核问责地懊方政府，要有具百体的措施，否则袄房产新政的效果袄很有可能被打折吧扣。瓣瑞士信贷第吧一波士顿(CS懊FB)董事总经柏理兼亚洲区首席癌经济学家陶冬近啊日在接受媒体采颁访时表示，此轮哀新政未必导致房爸产下行。靶陶冬表示，熬“房价到了这个叭高度，刚性需求斑虽然存在，但有颁效购买力有多少岸，我相信不能与芭2009年前同罢日而语。但是，吧在另一方面，我矮也相信政府不想霸一棍子把房地产暗打死。房价上升拌或下跌太多，都吧不利于社会稳定阿，同样对经济也安会造成各种矛盾搬，对金融体系制矮造出各种不安因案素。从这个角度碍考虑，我认为房懊地产新政实际上

40、癌会做一些事，但罢不至于会痛下杀霸手。”岸陶冬认为，柏2010年中国拜经济最大的风险叭是政策风险。这板既包括宏观调控埃政策出台太晚、板流动性收缩不力哀带来的经济过热蔼的风险，也包括白调控力度过大，白尤其在房地产领柏域出现“稻草一瓣捆一捆压到骆驼岸背上，骆驼一下柏子垮了”的风险案。政策导致房地叭产业出现意想不胺到的急跌，从而般对中国经济带来皑二次探底的风险扳确实存在。唉其实，新政靶出台的初衷是遏叭制房价过快上涨案。房产新政对房碍价调控以及炒楼艾现象的抑制有效罢无效？真的能起爱效果吗？又能起俺多大效果？这是澳身负住房大山沉叭重压力的购房者摆所关心的，也是懊希望获取更多利傲益的房产拥有者鞍所关注的。

41、巴两种不同的观点邦和结局活生生地按摆在了面前。究肮竟有效无效，买瓣家和卖家以及与肮房产关联的各界般都在拭目以待。澳 翱3、懊外国政府如何解绊决住房问题案比较一：邦韩国俺，跋多管齐下抑制高拔房价班亚洲金融危机过捌后，韩国的住宅把市场进入了一个袄复苏繁荣的发展笆周期。全国住宅疤平均价格指数从岸1998年10皑月的61.8%芭猛增到2002般年12月的93啊.7%，涨幅超疤过50%。近两傲年，更是有大量爸资本源源不断地坝涌入房地产市场昂，房价迅速上涨罢，并呈现明显的佰泡沫迹象。哀为了抑制房肮价过快增长，韩胺国政府从200埃6年4月开始先袄后出台了一系列绊针对房地产市场隘的宏观调控政策耙。首先，加大房奥地产税收力度。颁为抑制住宅投机爸现象，政府对居瓣民拥有的第二套坝以上住宅征收重板税，将转让第二癌套以上住宅的交案易税从9%至3捌6%提高到50颁%；同时为抑制氨土地倒卖，从2埃007年1月1翱日起，政府对非般土地所有者自住隘的土地交易征收阿60%的交易税拔。癌其次，承诺绊增加供给，提高罢房贷利率。韩国斑政府宣布，5年癌内在房价涨幅最稗大的首尔江南区埃建造10万套住懊宅，并计划提高阿银行贷款利率。百这些措施出台后艾，韩国房