国有土地交易常识与交易示例分析课件

1、国有土地交易常识与交易示例分析Gemdale Corporation第一部分 土地所有权的归属第二部分第三部分国有土地使用权研究国有土地使用权出让第四部分 提 纲招拍挂交易方式的项目分类及案例分析 21世纪最宝贵的财富是什么? PK 对于拥有了大量优秀人才的房地产开发企业，又是什么更重要呢？OROROR设计工程营销成本、财务Gemdale Corporation 土 地Gemdale Corporation第一部分土地所有权归属要 点概念范围界定土地所有权归属Gemdale Corporation土地所有权归属土地按所有权分类国有土地集体土地城市市区的土地；农村和城市郊区中已经国家依法没收、征

2、收、征购为国有的土地；国家依法征收的原集体所有的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理；在一个村范围内存在两个以上农民集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农民集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理；农民集体所有的土地，已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（

3、镇）农民集体经济组织作为所有者代表经营、管理。Gemdale Corporation第二部分国有土地使用权研究要 点国有土地使用权土地出让流程政府土地增值收益及分配 建设用地是土地使用中的一个重要制度。国有土地主要是用于建设用地，而建设用地一般也只能是使用国有土地。 房地产开发是国有土地用于建设用地的主要方式 。 那么，我们该如何获取土地呢？请往下看Gemdale Corporation国有土地使用权的取得Gemdale Corporation国有土地使用权研究图2-1 国有土地使用权转移方式 国有土地有偿使用方式招标、拍卖、挂牌、协议出让国有土地使用权转移方式国有土地无偿使用方式国有土地使用

4、权划拨国有土地 使用权作 价出资或者入股 国有土 地使用 权出让 国有土 地租赁 国有土 地使用 权转让 一、国有土地使用权 虽然土地所有权主体较为单一，但是使用权主体则是相当分散的，通过有偿或无偿的方式，土地使用权可以为各种主体享有。 1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。Gemdale Corporation国有土地使用权研究土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（一）无偿使

5、用方式土地使用权划拨定义使用范围对于土地拓展工作方式的探求与摸索Gemdale Corporation国有土地使用权研究 （二）有偿使用方式出让、转让、租赁和作价出资入股有偿使用方式 是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 是指国家将国有土地出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付资金的行为。 指土地使用者通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其土地使用权再转移的行为。出让租赁转让图2-2 国有土地有偿使用方式对于土地拓展工作方式的探求与摸索Gem

6、dale Corporation国有土地使用权研究二、土地出让流程政府土地使用权土地出让金开发商图2-3 土地使用权出让示意图对于土地拓展工作方式的探求与摸索Gemdale Corporation国有土地使用权研究三、政府土地增值收益及分配政府土地收益政府储备地块委托交易地块公开成交价款与土地储备整理成本之差不改变现状土地使用条件地块公开成交价款的40地块公开成交价款的50改变现状土地使用条件并进行开发建设图2-4 政府土地增值收益分配图Gemdale Corporation第三部分国有土地使用权出让要 点招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权Gemdale Corporat

7、ion国有土地使用权出让方式招标？拍卖？挂牌？招标：市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖：市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌：市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。Gemdale Corporation招拍挂适用范围商业、旅游、娱乐和商品住宅等各

8、类经营性用地有竞争要求的工业用地同一宗地有两个或者两个以上意向用地者划拨土地使用权改变用途划拨土地使用权转让出让土地使用权改变用途其他情形图3-1 招拍挂国有土地使用权适用范围示意图国有土地使用权出让方式招拍挂的实施主体国有土地使用权招标拍卖挂牌让由市、县国土资源管理部门组织实施。 （武汉市土地储备中心、交易中心）招拍挂的组织方式自行办理； 指定或授权下属事业单位承办； 委托相应的交易代理中介机构承办或协办。协调决策机构国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。土地招标拍卖挂牌主持人国

9、有土地使用权招标拍卖者挂牌出让活动，应当由取得土地招标拍卖挂牌主持人资格的人员主持进行。土地招标拍卖挂牌主持人资格由国土资源部统一考试认证，颁发资格证书。Gemdale Corporation国有土地使用权出让方式 招标拍卖挂牌公告包括的内容 （1）出让人的名称和地址； （2）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； （3）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法； （4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式； （5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； （6）确定中标人、竞得人的标准和方法； （7）投标、竞买保证金； （8）其他需要公

10、告的事项。Gemdale Corporation国有土地使用权出让方式招标活动的完整流程 对于土地拓展工作方式的探求与摸索Gemdale Corporation投标人在截止时间前将标书投入标箱，不可撤回出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，所有投标人参加。投标人少于三人的，重新招标评标小组评标。由出让人代表及专家组成五人以上的单数评标小组投标人对投标方案进行陈述，但范围不得超出投标文件范围或改变投标文件的实质性内容。评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审对最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定为中标人国有土地

11、使用权出让方式拍卖活动的完整流程对于土地拓展工作方式的探求与摸索Gemdale Corporation主持人点算竞买人主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他事项主持人宣布起叫价和增价规则。没有底价的，应当明确提示主持人报出起叫价竞买人举牌应价或报价主持人确认该应价后继续竞价主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，则落槌成交，宣布价高者为竞得者。国有土地使用权出让方式挂牌活动的完整流程Gemdale Corporation在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布

12、。符合条件的竞买人填写报价单报价出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格出让人接受新的报价出让人在挂牌公告规定的时间确定竞得人国有土地使用权出让方式挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价度对于挂牌的成交界定 在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现

13、场竞价对于土地拓展工作方式的探求与摸索Gemdale Corporation国有土地使用权出让方式 关于现场竞价 挂牌主持人应当宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价。 参加现场竞价的竞买人应当按照竞价规则应价或报价。 挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。 挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有再应价，且该价格不低于底价的，挂牌主持人宣布最高应价或报价者为竞得人。最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止，应当按规定重新组织出让。 在现场竞价中无人参加竞买或无人加价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低

14、于挂牌底价者除外。对于土地拓展工作方式的探求与摸索Gemdale Corporation国有土地使用权出让方式竞得人的后续工作 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。（成交确认书包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容） 中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同。 受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。对于土地拓展工作方式的探求与摸索Gemdale

15、 Corporation国有土地使用权出让方式目前，土地交易方式的适用范围 重大商业项目、旅游项目、旧城改造项目等采用招标方式，但目前极少采用此种交易方式。例：汉阳旧城风貌区 对于拍卖方式，由于存在较多实施隐患，如拍卖前出让方不能清楚知道参与者数量而引致增价幅度难以确定，竞价现场局面失控等，因此，该种方式基本不予采用。例：武汉市唯一一例采用拍卖方式的交易土地，2001年香港凯恩斯后湖中一花园项目。目前采用最多的交易方式为挂牌。由于它有一个相对长的场外竞价周期，使得土地交易部门在此期间对参与者数量、土地关注程度、报价水平有一个清楚的认识，同时，由于场外报价是公开的，从中可以淘汰掉部分实力有限的竞

16、价者。对政府而言有利于有效控制成交价格，对竞价而言提供一个相对理性的竞价环境。 对于土地拓展工作方式的探求与摸索Gemdale Corporation国有土地使用权出让方式协议出让国有土地使用权 何谓协议出让国有土地？ 是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让的前提条件又是什么？ 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照招标拍

17、卖挂牌出让国有土地使用权规定，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。 Gemdale Corporation国有土地使用权出让方式协议出让完整流程图Gemdale Corporation符合协议出让条件的土地意向用地者与政府相关部门协商签订国有土地使用权出让合同付清土地使用权出让金办理土地登记手续取得国有土地使用权改变土地用途签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同 补交相应的土地使用权出让金 办理土地使用权变更登记手续 成功取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意 国有土地使用权出让方式 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国

18、有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。 协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70。 Gemdale Corporation协议出让最低价土地有偿使用费+征地（拆迁）补偿费+有关税费国有土地使用权出让方式 目前，武汉市土地交易中心实行“招拍挂”与“协议出让”双轨并行的模式进行土供应； 对于绝大部分经营性用地，交易中心采取“招拍挂”形

19、式供地，“协议出让”主要用于配合历史遗留问题的解决采取的特殊的交易形式。 简单区别“招拍挂”与“协议出让”的标志，注意信息公布的字眼 “招拍挂”*招标公告、拍卖公告、挂牌公告 “协议出让”*协议出让公示Gemdale Corporation国有土地使用权出让方式Gemdale Corporation第四部分招拍挂交易方式的项目分类要 点储备项目储备项目 交易项目危改项目城中村项目商业项目协助法院执行项目申请交易的划拨土地项目申请改变用途的出让土地项目出让土地转让/出租项目Gemdale Corporation按照出让主体的不同分类储备项目交易项目土地储备中心原土地拥有方招拍挂交易方式的项目分类

20、Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类商业项目按项目属性分类城中村项目协助法院执行项目旧城改造项目（危改项目）Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类按照交易目的不同分类 申请交易的划拨土地项目申请改变用途/强度的出让项目出让土地转让/出租项目单位或个人委托获批的交易项目关于危改项目交易 各区人民政府（责任主体）负责组织本辖区内危房改造项目的拆迁成本测算、拆迁安置等工作； 市房产部门负责全市危房改造调查、鉴定，并受理危房改造项目申报工作； 市规划（市国土资源）部门负责危房改造项目的规划审批、土地出让、拆迁管理工作。改造规模限制成片改造范围内的危房比

21、例原则上不得低于40%。交易方式与费用核计危房改造项目建设用地坚持市场配置原则，以公开出让方式供地，其应交纳的行政事业性收费、政府性基金，按照“一费制”收费办法办理。对于预期收益很低的危房改造项目，可以将拆迁成本作为公开出让的底价。公开出让所获得的土地有偿使用收入，扣除拆迁成本等费用后，剩余土地增值收益部分由市、区财政部门按4：6的比例分配，专项用于危房改造。 危改项目所能享受的优惠政策免缴“一费制”项下所有的费用。Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类危改项目的办理流程Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类市房产部门会同区人民政府、市规划部门拟

22、订年度危改造计划，报批市规划部门按照危改计划确定每一个具体项目的用地范围、规划条件市国土部门办理项目公开供地审批手续 市规划部门组织相关单位研究供地方案，并以公开方式确定具体危改项目竞得人竞得根据成交确认书及预先公布的拆迁成本，确定拆迁代办机构，或申请所在区政府组织拆迁；同时到拆迁管理部门办理拆迁许可证、到国土部门签订国有土地出让合同。拆迁完毕后，竞得人依据成交确认书、出让合同、拆迁完毕确认书，到国土部门领取国有土地使用证竞得人按规定到规划、建设等部门办理规划、施工等报建手续危改项目交易案例分析 2003年融科置地河南村项目采用的交易方式“生地熟挂” 。即该项目为土地中心储备用地，但前期储备中

23、心无力启动拆迁，从而尝试一种全新的挂牌方式。通过挂牌交易确定开发商，并由开发商权权承担拆迁成本，并支付一定土地收益作为土地成交价款。成交金额5。6亿元。其中包含国土部门核收的5。38亿元拆迁成本，2200万元土地收益金。项目成交后，融科将土地收益金于签署“成交确认书”一周内支付给土地储备中心。拆迁委托该项目委托江岸区房地产公司进行拆迁，并在区政府拆迁专户内存入拆迁款项。该专户内要求保持5000万拆迁费用，以提供拆迁补偿的资金支持。项目进展中的障碍由于该项目是一个先挂后拆的项目，因此进展中最大的障碍便是社会居民拆迁。而且随着时间推移，楼市上扬，导致拆迁户预期逐步提高，拆迁难度也愈来愈大，因此造成

24、拆迁近两年只完成1/3拆迁量的结果，而且拆迁成本预计将突破7个亿。Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类危改项目的利与弊利 由于危改项目属于旧城改造范围，因此项目地段大多处于城市中心区，从开发角度而言，区位优势显而易见；鉴于危改项目实施难度大，因此政府也给予了一些优惠政策；由于危改项目是再塑城市新形象工程，因此各级人民政府给予的支持力度也较大。弊由于该种用地均为毛地供地，因此后期的拆迁风险由于开发商“一肩担”了；虽然有政府的支持，但是拆迁过程中的不确定因素有时是连政府也无力控制的，开发进度得不到保障。 因此， 权衡利弊后，自融科置地后，再无外来开发商敢于触此“高压线”。

25、且近几年，该类项目多以留拍收场。Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类旧城改造与危房改造危房改造是旧城改造的一种特殊形式，它与其它旧城改造最显著的区别便是是否享受“一费制”减免的优惠政策。危房改造项目融科置地河南村；旧城改造项目积玉桥、新华西、汉钢等。Gemdale Corporation我市危房改造政策介绍关于国有划拨/出让土地改变用途的项目交易受理单位武汉市土地储备中心申请主体原土地使用者/委托交易人 此类项目涵盖的范畴 原土地方改变土地性质或用途自行开发的项目 原土地方转让合作项目（应合作方要求改变土地用途/强度，交易同时改变土地使用权主体） 国有企业改制项目（改

26、变土地性质/用途，同时改变使用权主体） 城中村改造项目（改变土地性质/用途，同时改变使用权主体）Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类Gemdale Corporation国有土地使用权出让方式“变性”项目的交易流程与原土地方签订收购/合作协议（合作方式、收购价格、安置方案、拆迁责任、定金支付要求、利润分成）原土地方对欲转让土地作初步规划咨询由原土地方向储备中心提出交易申请，并获得中心不予储备意见书（原则上定为二个月）由储备中心整理资料报交易中心作项目交易前期准备交易中心根据局供地会审议、市政府批准的供地方案，发布出让土地使用单位由交易中心依法依规和委托人要求编制招拍挂

27、文件由交易中心会同利用处、储备中心、交易中心有关人员确定底价报市局（注：底价应为收购价*2以上）由交易中心组织公开供地活动关于国有划拨/出让土地改变用途项目的案例分析 万科杨园普天通讯项目 普天通讯所拥有土地性质为划拨工业用地；总用地面积55亩； 万科与普天公司历经一年的前期运作，双方主要明确收购价格（土地价格、职工补偿方式及金额）、用地条件规划咨询、拆迁责任等细节，并配合普天公司完成申请交易工作； 万科与普天的协商结果：收购价款100万/亩；普天公司负责职工安置及厂区拆迁，万科公司承担厂区外约2000平米社会居民拆迁； 按理，双方合作模式确定后，乙方需向甲方支付一定数额定金作为合作保障，但万

28、科是以第三方担保方式处理了此项环节；Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类 对于申请交易后起始价的确定：由于交易项目成交后，交易中心需收取成交价50%作为政府收益，因此该项目的申请交易起始价应高于200万/亩，这样才能保障普天公司改制的资金需求。故挂牌文件中出现的底价为11000万元； 对于此类项目，最理想状况是谁与厂方签订了收购协议，谁便最有可能在为最终的竞得人；因为编制挂牌文件时申请交易方可以有意识设置一些操作障碍令许多竞争者知难而退； 但由于最终的交易环境是公开的，有时也会出现“黑马”。普天项目便出现了此类情况。当时有四家单位参与竞争，导致最终成交价达到了1384

29、0万元，比起始价高出2840万元。Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类关于城中村的探讨Gemdale Corporation招拍挂交易方式的项目分类武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图确定的城市建设发展预留用地范围内的行政村。实质为因国家建设征用土地后农民不足以靠耕种土地维持生活的行政村A类村：人均农用地0.1亩B类村：0.1亩人均农用地0.5亩C类村：人均农用地0.5亩“城中村”改制工作要点Gemdale Corporation“城中村”改制工作要点（1）“城中村”集体经济组织改制（2）村民户籍变更（3）撤销村民委员会组建社区居民委员会（4）劳动就业和社会保

30、障（5）计划生育我市“城中村”综合改造介绍三类“城中村”改制建设方式Gemdale CorporationA类村：原则上由改制后的经济实体自行实施改造。 除规划要求保留改造、整治村（湾）用地和还建房用地外，对其他剩余土地，由改制后的经济实体根据规划要求建除房地产以外的商服设施。 按城市规划要求可进行房地产开发的，还将还建用地和房地产开发用地以项目捆绑方式公开工地。我市“城中村”综合改造介绍Gemdale Corporation我市“城中村”综合改造介绍B类村土地改造建设方式保留与还建住宅用地： 新建居住区的还建用地根据能够享受还建安置房政策的户数，按户均建筑面积300平方米、容积率1.6-18

31、的标准测算保留与还建住宅用地。开发用地： 按新建居住区还建用地的1:1-1:1.5的比例确定，并与新建居住区还建用地捆绑成项目后公开供地，由取得开发权的开发主体进行房地产开发。产业用地： 按照改制后的经济实体中原村劳动力（含退休人员）计算，人均80平米标准留足，若剩余土地不足留够人均80平米，按不足用地面积的2倍核准商业用的建设指标，由改制后的经济实体建设，用于发展经济、安置原村劳动力就业。储备用地： 按归定留足上述三项土地后的剩余土地纳入市土储备供应中心统征储备，按相关政策对改制后的经济实体进行补偿。扣除储备用地后由改制后的经济实体根据规划要求建除房地产以外的商服设施。Gemdale Cor

32、porationC类村：原则上按统征储备的方式进行，其征地和拆迁按武汉市相关政策执行。 根据城市规划和土地利用总体规划预留的建设用地中，按现状农用地10%的比例预留村集体经济组织的产业用地；“征十还一”政策。 在C类村土地被逐步征用、达到A、B类村的标准后，其综合改造建设执行A、B类村政策。 我市“城中村”综合改造介绍 “城中村”改造可享受的相关政策 改造建设方案经市规划部门审定，且“村改居”工作已经完成的A、B类村，其集体所有土地依据中华人民共和国土地管理法实施条例的有关规定办理转为国有土地的手续； A、B类村采取还建用地和开发用地捆绑公开出让时，其底价为还建安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍，用于还建安置建设和对原村集体土地的补偿安置； 建设还建安置房涉及的税费，按农民个人建房的政策执行；开发主体在开发用地中进行项目建设时，免交市政基础设施配套费，应缴纳的其他规费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。其中涉及农用地转用