《房地产开发经营与管理》教案第三章

1、第三章房地产开发程序与管理【考情分析】本章最近几年所占分值不大，一般为6 8分。考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2011 年4题4分1题2分2题2分一7题8分2010 年3题3分1题2分1题1分一5题6分2009 年3题3分2题4分1题1分一6题8分2008 年1题1分2题4分1题1分一4题6分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节房地产开发程序概述第二节投资机会选择与决策第三节前期工作第四节建设阶段第五节租售阶段第一节房地产开发程序概述.房地产开发的基本概念.房地产开发的一般程序1.房地产开发的基本概念房地产开发的概念房地产开发的参与者房地产开发是通过土地、 劳动力、资本、管理

2、经验 、企业家精神和伙伴关系 等资源的综合投入，为房 屋租客或购房者提供建筑 使用空间、并重新配置建筑环境的一种活动投资机会选择与决策分析阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段开发商一生峰金融机构一提供资金规划,设计、工程一建筑阶段政府机梅一审批社区团体专业人士一营销、律师等【2008年真题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A. 土地B.劳动力C.资本D.经验E.环境答疑编号5573030101【正确答案】ABCD【答案解析】主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。参见教材P63。2.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）四阶段提出投资设想细化投资设想

3、可行性研究获取土地使用权合同谈判与协议签署工程建设竣工交用物业资产管理第二节投资机会选择与决策分析.投资机会选择.投资决策分析此阶段是房地产开发过程中最重要的阶段1.投资机会选择（三项工作）提出投资设想寻找和筛选投资机 会（看地看项目）细化投资设想2.投资机会选择（三项工作）市场分析项目财务评价主要分析市场宏观环境，政府政策、房地产 供求、竟争环境、目标市场及其可支付的价 格和租金水平根据市场分析的结果以及相关的项目 资本结构设计，就项目的经营收入、成本费 用与盈利能力进行分析评价结一口上业生展民略，公司叶野状况以及由目投资决年IL财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策【归纳总结】

4、房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容投资机会选择投资设想寻找和筛选投资机会细化投资设想投资决策分析市场分析项目财务评价投资决策第三节前期工作.获取土地.项目核准和开工计划.确定规划设计方案并获得规划许可.工程建设招标.开工申请与审批.其它工作环节【2010年真题】下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准答疑编号5573030102【正确答案】BCDE【答案解析】A进行项目的财务评价属于投资机会选才I与决策分析阶段。参见教材P66。.获取土地土地储备

5、的概念土地储备计划土地储备范围土地储备的步骤土地一级开发土地开发的项目实施模式土地储备开发成本土地储备资金的概念土地储备资金的来源渠道土地储备资金使用范围开发商获取土地的途径土地储备的概念土地储备机构土地储备的概念是指市、具人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为是由政府批准成立的具有独立 法人资格，隶属于国土资源管 理部门的事业单位负责收储土地的前期开发、保 护、管理和临时利用，以及融 资活动【旧的用地模式】乐村集体经济组织或原耳土地使用善1妙使用人一政府【新的用地模式】农村集体经 土地储备 招拍挂济组织或原工

6、政府 土地使用者土地使用人土地储备计划年初与年末土地储备规模年度前期开发规模（收）年度供应规模（出）年度土地储备临时利用计划土地储备范围依法收回的国有土地收购的土地行使优先购买权取得的土地已办理农地转用和土地征收批准手续的土地其他依法取得的土地【2011年真题】下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地答疑编号5573030103【正确答案】A【答案解析】土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的 土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土

7、地。 集体土地不纳入土地储备。参见教材P67。土地储备的步骤收购开发整理（土地一级开发）储备供应土地一级开发是指土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括 道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和土地平整、绿化工作，以及为实现 土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（开发 +融资）土地开发的项目实施模式模式筹措资金及办 理相关批准手 续主体具体实施开发企业的管理费土地储备机构负责实施土地储备机构通过公开招标方式选择工程实施单位/、局于土地储备开 发成本的2%土地储备机 构授权开发 企业负责实 施“发企业由授权的开发企业完成包括土地储备开

8、发 的预计总成本和利 润，利润率小局于预 计成本的8%【2011年真题】土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等土作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2% （）答疑编号5573030104【正确答案】V【答案解析】参见教材 P6&【2008年真题】政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（）答疑编号5573030105【正确答案】X【答案解析】授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业 筹措。参加教材P68。土地储备开发成本（6项）征收、拆迁补偿费及有关 也收购

9、、收回和置换过程中发生的有关补偿费用市政基础设施建设有关费用招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用贷款利息土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等【2010年真题】下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用答疑编号5573030106【正确答案】D【答案解析】土地储备成本包括六大项。土地开发中没有建房子，不会用建安费用。参见教材P68。土地储备资金的概念内涵是土地储备机构征收、收购、优先购买、收回土地以及进行前期开发所需的资金。管理模式实行专款专用、分账核算，预决算管理金来源渠道（四项）财政部

10、门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款；经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；以上资金所产生的利息收入。土地储备资金的具体使用范围征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用；必要的前期土地开发费用；需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出；经同级财政批准的其他费用。【典型例题】以下（）可以用于土地储备资金。土地出让收入中安排的一部分资金土地储备机构的银行贷款C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入答疑编号5573030107【正确答案】AB【答案解析】注意不要与基本制度与政策中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。

11、参见教材P68。【重点难点易混点】土地储备资金来源财政部门从土地出让收入和 国有土地收益基金中安排的资金土地储备机构举借的银行贷 款及金融机构贷款经财政部门批准可用于土地 储备的其他资金以上资金所产生的利息收入廉租住房资金来源财政预算资金住房公积金增值收益一一提取贷款风险准 备金和管理费用之后土地出让净收益一一用于廉租住房保障资 金的比例不得低于10%可适当提高廉租住房租金收入一一实行收支两条线管 理，专项用于廉租房维护和管理中央预算内投资补助和中央财政廉租住房 保障专项补助（支持对中西部困难地区）1.11开发商获取土地的方式（四种方式）出让一一一级市场拿地，有偿有期限划拨一一一级市场拿地，无

12、偿无期限原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让一一划拨转出让与当前土地使用权拥有者合作一一二级市场拿地【与基本制度与政策第二章的内容：建设用地制度完全一致】【关于出让】出让的具体方式有招标、拍卖、挂牌和协议（四种）。工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同 一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌的方式出让。不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让。【2011年真题】 TOC o 1-5 h z 在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）答疑编号5573030108【正确答案】V【答案解析】参见教材 P6

13、9。【关于划拨】详见房地产基本制度与政策内容经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应。经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用K来住宅租售价格为标的的公开招标方式。一【划拨转出让】原有划拨土地上的存量房地产，因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使 用权出让手续。存量划拨土地使用权，已成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商通过 划拨转出让方式获取土地使用权的机会越来越少。【与当前土地使用权拥有者合作】二级市场拿地土地转让公司入股并购合伙.项目核准和开工计划项目核准项目核资申请材料项目申请报告的主要内容项目核准评估的重点项目核准内涵是发改委（以前称

14、计委）对投资项目进行的管理。不使用政府投资的项目管理分为核准与备案两种类型（无审批制）：对政府核准的投资项目目录以内的项目，实行核准制度 ；对政府核准的投资项目目录以外的项目，实行备案制度。项目核准的法律效力未取得核准文件的项目，无法办理后续手续，当然不能开工建设。项目核准申请材料（11类）（1+4+6）甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份；规划部门出具的规划意见；提供出让合同或土地证（招拍挂方式），或土地预审意见（其它方式拿地）；环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见；交通影响评价文件的意见；资质证明；中外合营项目，提供合作意向书；节能审查批准意见或节能登记表；区县发改革初审意

15、见；项目单位身份证明；项目单位经办人员授权委托书其它（如招标方式）【如何记忆一一梳理与提炼】1报告6各行政主管部门对项目的意 见4项目主体的资料下级发改委一一初审意见土地部门一一土地预审意项目申请报告（注意必须是甲级资质咨询机构出 具）规划部门一一规划意见环保部门一一环保意见交通部门一一交通评价意资质证明合作意向（或有）单位身份证明经办人身份证明节能管理部门一一节能意项目申请报告的主要内容 申报单位及项目概况；发展规划、产业政策和行业准入分析；资源开发及综合利用分析；节能方案分析；建设用地、征收补偿及居民安置分析；环境和生态影响分析；经济影响分析；社会影响分析。项目核准评估的重点（10点）符合

16、国家法律法规；符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和行业发展规 划（四规划）；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策；主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响；实行资质管理的，应提供资质证明文件申报单位具有承担相应项目建设的能力。【典型例题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合宏观调控政策、产业政

17、策等B.项目主要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求答疑编号5573030109【正确答案】ADE【答案解析】B不包括产品质量合格，主是指产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全；C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P72。.确定规划设计方案并获得规划许可（四个阶段四个文件）内容概括开发项目选址、定点审批阶段申请建设用地规划许可证设计方案审批阶段申请建设工程规划许可证阶段内容概括规划管理的四方面工作与四个阶段（两证一书一审查）规划（选址）意见书-选址

18、、定点审批阶段建设用地规定许可证-用地规证申领阶段设计方案审批-设计方案审查阶段建设工程规划许可证-工程规证申领阶段招拍挂方式下的差异选址意见书在土地一级开发环节完成用地规划许可证意义不大了（条件可作为出让合同的内容）开发项目选址、定点审批阶段项目内容需提交的文件发改委批准、核准或备案文件（立项）开发建设单位或其主管部门申请用地的函件拟建规划设计图开发项目意向位置的 1/2000或1/500地形图成果获得规划部门下发的规划意见书（选址）规划意见书（选址）的内容确定用地范围与面枳提出规划设计要求（三方面内容）规划土地使用要求居住建筑的公共服务设施配套建设指标项目与边界、道路、河道、高压线等的距离

19、要求3.3申请建设用地规划许可证项目内容需提交的文件立项批文规划意见书（选址）出让合同建设用地钉桩成果通知单1/2000 或1/500的地形图建设用地申请文件及成交确认书成果获得规划部门核发的建设用地规划许可证用地规证的内容用地性质位置界限3.4设计方案审批阶段项目内容规定开发商可自愿申请规划部门对设计方案进行W未审查的重大开发项目在规划设计招标备案阶段再对中标的设计方案进行专项审查设计方案的内容 规划设计总平囿图 1 : 500或1: 1000各层平立剖 1: 100或1: 200各项经济技术指标及无障碍设计说明等规划部门对设计审查的 主要内容 用地范围是否与规划确定一致建设项目的性质符合要

20、求规划条件符合要求公共配套服务设施符合要求是否安排了必要的水电气等市政设施成果获得设计方案重点加颜色申请建设工程规划许可证阶段需提交的文件申请表选址意见书设计方案审查意见批准用地文件图纸成果获得建设工程规划许可证【作题方法】办后面的证，需要提交前面手续的成果。如果考办什么证需要提交什么手续，4.建设工程招标4.14.24.34.44.54.64.74.84.94.104.114.124.134.13招标方式（两种方式）招标机构与模式招标过程中的决策活动招标中的日常事务工作 招标工作小组与评标委员会 招标程序进行招标的条件招标文件的内容确定招标方式投标人资格审查投标文件内容开标评标定标招标方式（

21、两种方式）邀请招标公开招标是指招标人 以招标公告的方式邀 请不特定的法人或者 其他组织投标将标授予最低报价者 ,最除该最低报价不 合理或根本无法实现（一般指低于标底）邀请招标是指招标人 以投标邀请书的方式 邀请特定的法人或者 其他组织投标被邀请投标的承包商 通常在310个之间公开招标【重点难点】公开招标与邀请招标对比公开招标邀请招标适用 范围适用于规模较大、建设周期较长、技术 复杂的开发项目建设工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目公开招标未产生中标单位的建设项目以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而/、宜公开招标的建设工程优点使开发商有较大的选择范

22、围，促使承包 萄努力提高工程质量，缩短工期并降低 成本造价节省招标费用、提高招标工作效率，节省时间缺点耗时长，招标支出费用较高限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余 地【2010年真题】房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）答疑编号5573030201【正确答案】X【答案解析】还可以采用邀请招标的方式。参见教材P75。招标机构与模式自行招标委托招标不具备自行招标时可以委 托依法成立、从事招标代 理业务的招标代理机构提 供代理服务招标人具有编制招标文件 和蛆织评标能力的，可以 自行办理招标事宜，并向 有关行政监督部门备案， 并在确定中标人之日起15 日内提交招标投标情况书

23、 面报告招标过程中的决策活动（四项目内容）确定开发项目发包 的范围决定工程是统包还是分阶段发包决定工程是单收工程发包、分部工程发 包还是专业工程发包确定承包方式和承 包内容确定是总价A同，还是单价合同或成本 加酬金合同确定全部包工包料，还是分包工包科、 专业工程发包编制工程量清单、招标控制价或标底 决标并签订合同协议重重点难点】招标标底与招标控制价标底标底应保密一个工程只有一个标底招标人可以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价项目也可以不设标底，进行无标底招标招标控制价招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算招标控制价无需保密招标人应在招标文件中如实公布控制价对招标控制价不得上浮

24、或下调招标中的日常事务工作拟定招标方案，编制和出售招标文件、资格预审文件审查投标者资格编制标底组织投标人勘察现场组织开标、评标、协助招标人定标草拟合同其它事项招标工作小组与评标委员会招标工作小组组成人员（三类人员）人员职能决策人员指招标人本身或其授权的代表专业技术与经济方面的 专家负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理助理人员决策和专业技术人员的助手【重点难点】评标委员会由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成（两类人员）成员为5人以上单数，其中经济、技术方面的专家不少于成员总数的三分之二专家成向改省亚工有关部门的专家库 中确定基本程序（七步）f 、f 一、雁定招标、

25、由评招杆褊制招标方式J发布申靖招标文件公告或邀通函签订合同申请招标的条件（三有两已）招标人已经依法成立（有主体）初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准）资金来源已落实（有钱）有招标所需的设计图纸及技术资料（有图纸）编制招标文件（规定实质性的要求和条件）招标公告（投标邀请书）投标人须知评标办法合同条款及格式工程量清单（或有）设计图纸技术标准和要求投标文件格式其它确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函公开招标（公告的内容）招标人的名称和地址招标项目的内容、规模、资金来源招标项目的实施地点和工期获取招标文件或者资格预审文

26、件的地点和时间文件的收费标准对投标人的资格等级要求邀请招标向三个以上具备条件的法人或组织发出邀请书投标人资格审查资格审查的结果资格审查的内容向资格预审合格的投标人发 出合格通知书，告知获取招 标文件的时间、地点和方法向不合格的投标人告知结果采用资格预审的，不合格投 标人不得参加投标采用资格后审的，资格后由 不合格的投标人的标书视为 康稳具有独立订立台伺的权利具有履行合同的能力没有处于被责令停业、投 标资格被取消、财产被接 管、冻结、破产等状态在最近三年内没有骗取中 标和严重违约及重大工程 质量可题投标（投标文件的内容）投标函及附录法定代表人身份证明或授权委托书联合体协议书投标保证金已标价工程量

27、清单施工组织设计项目管理机构拟分包项目情况表资格审查资料其它开标、评标和定标开标时间在投标文件的截止时间的同一时间公开进行招标人不予受理投标文件的情形逾期送达或者未送达指定地点未按招标文件密封开标程序评标程序初步评审详细评审投标文件的澄清与补正提交评标结果定标在评标后15日内确定中标人，并发出中标通知书重重点难点】下列情况按废标处理盖章签字有问题的未按规定的格式填写内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的未按招标文件要求提交投标保证金的联合体投标未附联合体共同投标协议的4.6.7签订合同签订合同的时间招标人和中标人应当自 中标通知书发

28、出之日起三十日内签订书面合同提交投标书面报告招标人在 中标通知书发出之日起15日内向有关行政部门提交招标投标情况书面报告招标投标书面报告的内容招标范围招标方式和发布招标公告的媒介招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法、合同主要条款等评标委员会的组成和评标报告中标结果.开工申请与审批施工许可证的含义申领施工许可证的条件申请办理施工许可证的程序施工许可证的含义时间一在招标工作结束后，工程施工前申领单位建设单位（注意不是施工单位）核发单位-工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门审查内容一工程 是否符合法定的开工条件【2006年真题】房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A

29、.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位答疑编号5573030202【答案】B【解析】施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。参见教材P80。申领施工许可证的条件（8个）已办理建筑工程用地批准手续，获得了两证一一有地在规划区内的工程，已取得建设工程规划许可证一一有规划拆迁进度符合施工要求一一地可以施工已签署了施工合同一一有施工的人有满足施工需要的图纸及技术资料（有+通过审查）一一有图有保证工程质量和安全的具体措施一一有安全保证应该监理的，签署了监理合同一一有监理的人建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）一一有钱其它一一办了该办的手续，交了该交的钱重重点难点】不要求拆迁全部完

30、成，只要求拆迁进度符合施工要求关于图纸和技术资料，除了有以外，还要求必须通过有关部门的审核。同时不要求图纸全部完 成，只要求满足施工需要即可要求资金已落实，不要求资金全部到位工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%申请办理施工许可证的程序建设单位领取申请表建设单位在申请表上加盖印鉴，并附加相关证明文件，向发证机会提出申请发证机会批复符合条件的，自收到申请之日起15日内颁发施工许可证对于证明文件有问题的，限期要求补正，审批时间自证明文件补正齐全后顺延不符合条件的，自收到申请之日起15日内书面通知建设单位并说明理由在施工过程中，建

31、设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请施工许可证。.前期工作的其它环节内容征地、拆迁、安置、补偿三通一平市政设施的谈判与协议安排短期和长期信贷寻找预租（售）客户进一步分析市场状况制定项目开发过程的监控策略洽谈开发项目保险事宜等前期工作完成后，开发商再进行一次财务评价开发商必须保持“健康的怀疑”态度，本着谨慎的原则（即不高估收益，不低估成本）【2006年真题】将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择于决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段答疑编号5573030203【答案】B【解析】开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是

32、获取土地或项目。参见 教材P81。【2011年真题】对房地产开发企业来说， 下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。A. 土地储备.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证答疑编号5573030204【正确答案】D【答案解析】A 土地储备是政府行为， 对房地产开发来说，前期应是获取土地。B属于租售阶段； C属于建设阶段的工作内容。第四节建设阶段.建设阶段的内容质量控制进度控制成本控制合同管理安全管理竣工验收.建设阶段的内容（六项内容：三控两管一验收）质量控制进度控制成本控制合同管理安全管理竣工验收.质量控制质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段三方面的质量控制

33、施工阶段的质量控制的主要内容（四方面）对原材料的检验对工程采用的配套设备进行检验确立施工中控制质量的具体措施确立有关质量文件的档案制度【2011年真题】房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。A.对原材料的检验.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度答疑编号5573030301【正确答案】D【答案解析】本题可用排除法。ABC全是与质量有关的，而只有 D是与成本（投资）有关的,不属于同一类。参见教材 P8283。.进度控制进度控制的主要内容（5项内容）工程进度计划的编制进度管理及计划调整进度控制中应关注的因素进度控制的主要内容（5项内容） 对项目建设总周期

34、的论证与分析编制项目建设工程进度计划编制其他配套进度计划监督项目施工进度计划的执行施工现场的调研与分析工程进度计划的编制首先将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序统计计算每项工程内容的工作量计算每个单项工程工作量所需时间（按正常水平和工效计算）按正常施工的各个单项工程内容逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序进度管理及计划调整（两种方法）水平进度计划（横道图法）网络计划（网络图法）热雅露罐【重点难点】横道图与网络图的优缺点优点缺点横制作简便，明了易懂从图中看不出各 项工作之间的相道 图互依赖和制约关 系网优点一可确切表明各项工作的相互联系和制约关系，可以计算出各络，工作的最早和最晚开始时间，找

35、出关键工作和关键线路（关键线计算难图,是指在该工程中直接影响总工期的那一部分连贯工作）【2010年真题】网络图法在建设工程管理中常常作为（）的方法。A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.合同管理答疑编号5573030302【正确答案】C【答案解析】进度控制的方法主要有两种，一是横道图，二是网络图。参见教材P84。【2009年真题】横道图法用于项目建设阶段的（）。A.质量控制B.进度控制C.成本控制 D.合同管理答疑编号5573030303【答案】B【解析】横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。参见教材P84。其他配套进度计划 材料供应计划设备周转计划临时工程计划进度控制中应关注的因素材料、

36、设备的供应情况设计变更劳动力的安排情况气象条件.成本控制编制成本计划，确定成本控制的目标审查施工组织设计和施工方案控制工程款的动态结算控制工程变更重重点难点】确定成本控制的目标（五个方面）材料设备成本计划施工机械费用计划人工费成本计划临时工成本计划管理费成本计划重重点难点】控制工程款的动态结算（四种结算方式）按月结算竣工后一次结算分段结算其它双方约定的结算方式在工程款结算方式中对开发商来说，工程款的支付越向后拖越有利对承包商来说，希望越早支付越好成本控制中成本可以分为主要费用与次要费用，变动费用与固定费用成本控制的主要对象是 主要费用 中的变动费用.合同管理合同管理的作用房地产开发项目的主要合

37、同关系合同管理主要工作内容合同管理的作用确定了工期、质量、价格等主要目标，是各方进行经济活动的依据 规定了各方的责、权、禾L是调节合同各方关系的主要手段 合同是法律文件，按合同办事是双方的最高行为准则 合同体系决定了项目的管理机制是合同双方解决争执的依据房地产开发项目的主要合同关系开发商的主要合同关系承包商的主要合同关系土地使用权出让合同一与政府土地使用权转让合同一与新的土 地受让方勘察设计合同一与勘察设计单位融资合同一与金融机构咨询合同一与专业咨询公司施工合同一与施工单位采购合同一与材料设备供应商销售合同一与购房者联合开发或项目转让合同一与联 合开发或受让的开发商工程承包合同一与开发商分包合

38、同一与分包商供应（采购）合同一与材料设备供应商运输合同加工合同租赁合同劳务供应合同保险合同融资合同联合承包合同【2005年真题】开发商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同答疑编号5573030304【答案】CDP89。【解析】ABE主要是承包商的合同关系。参见教材合同管理主要工作内容合同总体策划阶段一确定影响项目的根本性、方向性的重大问题投标招标阶段一通过合同审查，明确合同签订前应注意的问题合同分析一通过合同分析与解释，使每个参与者都明确自己的角色合同实施控制一建立合同 实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理.安全管理各阶段

39、的安全要求规划设计阶段-要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范施工阶段-要求承包商在编制施工组织设计时,应根据建筑工程的特点制定相应的安全技 术措施对专业性较强的项目一应当编制 专项安全施工组织设计主要的安全措施承包商在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施有条件的，应对施工现场实行封闭管理对毗邻建筑物等造成损害的，施工企业应当采取安全防护措施开发商应办理申请批准手续的情况需临时占用规划批准范围以外场地可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施的需要临时停水、停电、中断道路交通需要进行爆破作业相关规定施工现场的安全由建筑施工企业负责实行施工总承包的，由总承包单位负责， 分包

40、单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理开发商或开发商委托的监理，应监督承包商建立安全教育培训制度开发商与承包商还应双方约定承担支付保险费的义务【2007年真题】实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（）负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位答疑编号5573030305【答案】D【解析】实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。参见教材P90。工验收竣工验收的要求竣工验收的依据竣工验收的工作程序竣工结算编制竣工档案竣工验收的要求由承包商向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣

41、工验收申请开发商进行初步检查，由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单，由承包商落实修复开发商组织有关单位进行正式验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改,并承担由自身原因造成修改的费用【2009年真题】在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A.开发商包商C.监理工程师D.使用单位答疑编号5573030306【答案】C【解析】此题可凭一般的建筑知识解答。参见教材 P91。竣工验收的依据 经过审批的项目建议书 年度开工计划施工图纸和说明文件施工过程中的设计变更文件现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准合同中有关竣工验收条款竣工验

42、收的工作程序（三阶段）单项工程竣工验收由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门正式验收，开具竣工证书 综合验收验收准备工作：以开发商为主，组织设计、承包、客户、质监部门初验正式验收：由政府主管部门参与正式验收，签发验收报告关键的环节是进行规划验收竣工验收备案开发商应当自工程竣工合格之日起15日内，报建设行政主管部门或其它部门备案【备案的资料】工程竣工验收备案表工程竣工验收报告各部门出具的认可或准许使用文件施工单位签署的工程质量保修书两书等其它文件-住宅质量保证书+ 主宅使用说明书竣工结算承包商向开发商递交竣工结算报告及资料开发商在1个月内予以核实，给予确认或提出修改意见开发商

43、确认报告的，应通知经办银行支付工程结算价款承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程【2005年真题】承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A.半个月B.一个月C. 一个半月D.二个月答疑编号5573030307【答案】A【解析】承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程。参见教材P93。7.5编制竣工档案（之后移交房屋产权所有者和城建档案馆）技术资料前期工作资料土建资料安装方面资料竣工图按施工图无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图结构形式改变、平面改变等重大改变，应重新绘制竣工图隐蔽工程要绘制竣工图竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改【2009年真

44、题】房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括A.工程质量保修书B.可行性研究报告C.竣工图D.住宅使用说明书E.竣工验收备案表答疑编号5573030308AD是竣【答案】BCE【解析】B属于前期资料，C竣工图是单独的一类；E属于验收资料，也属于技术资料。工验收备案的资料，不是向城市档案馆移交的资料。参见教材P92-93。第五节租售阶段.选择物业租赁形式.制定租售方案.制定宣传与广告策略.选择物业租赁形式租售过程的三阶段租售的方式开发商自行租售委托房地产经纪机构租售房地产经纪机构的代理形式选择房地产经纪机构应注意的问题1.1租售过程的三阶段宣传、沟通阶段D|使客户了解物业谈

45、判阶段就价格或租金及合同条 件进行谈判，主要是 为了确定价格签约阶段协商一致后签约，确认 成交1.2租售的方式【重点难点】何时开发商自行租售大型房地产开发公司，有自己专门市场营销队伍和销售网络。（有实力） 在房地产市场高涨、市场供应短缺时销售容易。（好卖）当开发商开发的项目已有较明确固定的销售对象时。（客户明确固定）委托房地产经纪机构租售其主房地产经纪机构的概念从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位,要职能在于促成房地产交易，借此赚取佣金作为报酬。（0.5%3%）经纪机构的优势所在经纪机构熟悉市场情况，具备丰富的租售知识和专业人员；有擅长的领域，对市场的供求关

46、系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验。作用通过市场调查，协助开发商进行准确的市场定位；通过广告等宣传活动，对潜在消费者进行有效引导；从前期策划到项目租售整个过程，协助开发商实现收益目标；帮助置业人士选择合适物业并办理手续；帮助买卖双方进行有关的融资安排；提高市场运行效率。房地产经纪机构的代理形式（三种分类方式）第一种分类方式联合代理独家代理第二种分类方式买方代理 卖方代理 双重代理第三种分类方式首席代理（总代理） 分代理【重点难点】联合代理与独家代理联合代理,开发商委托两家以上的经 纪机构共同承担项目的代 理工作经纪机构通过联合代理合 城5丁丁叔罩一祈avji viK： 4 m.

47、4 * rrit 5 jl iv 约，规定各经纪机构的职 责范围和佣金分配方式适用于功能复杂的大型综 合性开发项目的代理独家代理- -1r开发商只委托一家经纪 机构完成代理工作适用于一些功能较为单 一的项目或综合项目 中的某种特定用途物业【重点难点】买方代理 卖方代理双重代理买方代理由买方委托,代 表买方双重代理由双方委托,同 时代理双方【重点难点】首席代理（总代理）和分代理首席代理（总代理）开发商直接委托，全 全负责项目的代理工 作（相当于施工中的 总承包商）分代理一由总代理再委托分代 理，特殊情况下也可 由开发商委托分代理重重点难点】如果是单方代理，经纪机构只能从买方或卖方一方收取佣金；如

48、果是双重代理，经纪机构可以向双方收取佣金，但佣金总额不能高于前两种;双重代理必须将自己的身份向各方声明；总代理分代的佣金按经纪机构所承担的责任大小来分配。选择房地产经纪机构应注意的问题尽早确定代理机构，并且要求早期介入；充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质；了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源；考察房地产经纪机构过往的业绩（代理成功率+项目平均销售周期）；针对物业的类型选择房地产经纪机构；认真签订房地产经纪合同。【2009年真题】开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。（）答疑编号5573030401【正确答案】错【答案解析

49、】考察的是其代理项目的平均销售周期，不是第一个项目的销售周期。参见教材P97。【2007年真题】下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制 度安排来降低信息成本B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入答疑编号5573030402【正确答案】ADE【答案解析】B大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售。依委 托代理方的不同，可分为买方代理、卖方代理和双重代理。【2011年真题】关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最