按揭贷款常见问题解答v20090415

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.熬版本号翱：拔V.熬2009稗041板5版 八 扒 啊 叭 啊（内部资料，请扮注意保密）翱按揭贷款常见问败题解答目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc227600476 皑一、耙爸贷款需求胺 PAGEREF _Toc227600476 h 矮1 HYPERLINK l _Toc227600477 鞍1、半半问：如何筛选排霸除风险偏高的客八户？袄 PAGEREF _Toc227600477 h 奥1 HYPERLINK l _T

2、oc227600478 挨2、半柏问：购房人通过爱全款购买二手房爸后，能否通过抵拌押向我行借款？癌 PAGEREF _Toc227600478 h 安1 HYPERLINK l _Toc227600479 爸3、埃稗问：我行接受父傲母与子女之间买澳卖房产么？霸 PAGEREF _Toc227600479 h 瓣1 HYPERLINK l _Toc227600480 伴4、把皑问：可抵押的平背房、半地下室、岸弄堂等房产，我袄行可以接受按揭班贷款么？奥 PAGEREF _Toc227600480 h 凹1 HYPERLINK l _Toc227600481 哎5、般捌问：一个客户能叭否购买多套房产

3、爱，只借款一笔、岸或借款多笔？办 PAGEREF _Toc227600481 h 袄1 HYPERLINK l _Toc227600482 版二、败罢客户资质相关凹 PAGEREF _Toc227600482 h 八1 HYPERLINK l _Toc227600483 岸1、扳扒问：如借款人年澳龄符合要求，其百配偶能否超过奥60白周岁？袄 PAGEREF _Toc227600483 h 白1 HYPERLINK l _Toc227600484 爸2、疤般问：对于个人信蔼用记录的分类，挨如何操作更方便佰？哎 PAGEREF _Toc227600484 h 般2 HYPERLINK l _Toc

4、227600485 稗3、懊氨问：为什么对配胺偶的征信记录也邦要求不得为禁入叭类？矮 PAGEREF _Toc227600485 h 氨2 HYPERLINK l _Toc22760捌0486瓣 熬4、懊板问：共同借款人袄能否做为保证人班？芭 PAGEREF _Toc227600486 h 八2 HYPERLINK l _Toc227600487 矮5、坝岸问：共同购房的般人，一定要作为百共同借款人么？袄 PAGEREF _Toc227600487 h 佰2 HYPERLINK l _Toc227600488 吧6、啊凹问：操作规程第芭十二条允许奥第三方抵押人，氨是否可以用他人蔼房产抵押？矮

5、PAGEREF _Toc227600488 h 皑2 HYPERLINK l _Toc227600489 鞍7、傲扮问：我行为什么按不接受未成年人八共同购房？艾 PAGEREF _Toc227600489 h 板2 HYPERLINK l _Toc227600490 白8、傲袄问：对于客户资懊质的审核，操作爸规程规定较为分邦散，如何操作更爱方便？霸 PAGEREF _Toc227600490 h 暗2 HYPERLINK l _Toc227600491 般三、懊熬贷款额度巴 PAGEREF _Toc227600491 h 搬2 HYPERLINK l _Toc227600492 哀1、敖俺问：

6、普通自住房皑的首付比例，能碍否与同业一样做扮到熬20%扒？瓣 PAGEREF _Toc227600492 h 般2 HYPERLINK l _Toc227600493 跋2、爸般问：客户的首付胺加我行贷款金额背，能否超过实际版购房价？班 PAGEREF _Toc227600493 h 癌3 HYPERLINK l _Toc227600494 邦3、扮把问：由于评估价吧格偏低，导致柏“摆首付罢+澳贷款金额霸癌实际购房价隘”芭，怎么办？氨 PAGEREF _Toc227600494 h 昂3 HYPERLINK l _Toc227600495 挨四、安埃贷款期限爸 PAGEREF _Toc2276

7、00495 h 巴3 HYPERLINK l _Toc227600496 颁1、矮袄问：配偶、共同疤借款人是否适用版“版贷款期限与年龄哀之和不超过胺65阿年癌”暗？背 PAGEREF _Toc227600496 h 版3 HYPERLINK l _Toc227600497 翱五、俺挨贷款利率绊 PAGEREF _Toc227600497 h 矮3 HYPERLINK l _Toc227600498 矮1、隘败问：总行对于百“袄二套房奥”安的首付和利率有伴无正式的文件规般定？扳 PAGEREF _Toc227600498 h 霸3 HYPERLINK l _Toc227600499 拌2、懊癌问

8、：商用唉/跋商住两用房的利斑率上浮可以高于斑或低于唉10%绊么？氨 PAGEREF _Toc227600499 h 俺3 HYPERLINK l _Toc227600罢500拔 昂六、蔼巴还款方式稗 PAGEREF _Toc227600500 h 阿3 HYPERLINK l _Toc227600501 翱1、翱胺问：二手房贷款盎对于还款方式是瓣否有限制？瓣 PAGEREF _Toc227600501 h 捌3 HYPERLINK l _Toc227600502 百七、扳拜抵押登记手续办 PAGEREF _Toc227600502 h 氨3 HYPERLINK l _Toc227600503

9、哎1、懊盎问：房管局指定霸不符合我行准入佰条件的评估公司拌，可以办理么？八 PAGEREF _Toc227600503 h 肮3 HYPERLINK l _Toc227600504 唉2、班佰问：房管局指定半抵押期限低于贷矮款期限，其他银邦行认可，我行呢熬？盎 PAGEREF _Toc227600504 h 哎4 HYPERLINK l _Toc227600505 氨3、暗岸问：合同未约定挨贷款期限，房管搬局不给登记抵押癌期限，怎么办？癌 PAGEREF _Toc227600505 h 敖4 HYPERLINK l _Toc227600506 伴4、埃蔼问：是否与商务敖贷款抵押一样，蔼要求翱“

10、按抵押期限贷款搬期限扳2跋年爸”跋？伴 PAGEREF _Toc227600506 h 扮4 HYPERLINK l _Toc227600507 氨5、办疤问：合同未约定矮抵押期限，房管靶局一定要求明确吧，怎么办？版 PAGEREF _Toc227600507 h 稗4 HYPERLINK l _Toc227600508 靶八、艾跋合同签署坝 PAGEREF _Toc227600508 h 盎4 HYPERLINK l _Toc227600509 笆1、坝暗问：手工借据如暗何填写放款账号扮？摆 PAGEREF _Toc227600509 h 罢4 HYPERLINK l _Toc2276005

11、10 捌九、熬颁系统录入的问题傲 PAGEREF _Toc227600510 h 败4 HYPERLINK l _Toc227600511 懊1、肮安问：昂贷款申请懊“埃是否农户白”熬是依据户口、还扳是佰经营内容来选择摆？巴 PAGEREF _Toc227600511 h 叭4 HYPERLINK l _Toc227600512 俺2、懊皑问：客户不作首半付款监管可以么拔、首付款监管要白到储蓄前台做止暗付么？百 PAGEREF _Toc227600512 h 艾4 HYPERLINK l _Toc227600513 埃3、熬爱问：申请金额吧超过抵押担保额扒度，下调癌建议授信金额后颁仍通不过叭？

12、笆 PAGEREF _Toc227600513 h 碍5 HYPERLINK l _Toc227600514 癌4、扮暗问：客户申请额吧度接近芭8安成时，出现抵押背担保不足，怎么耙办？蔼 PAGEREF _Toc227600514 h 矮5 HYPERLINK l _Toc227600515 哎5、岸伴问：贷款已发放蔼，但期限、利率搬浮动、利率调整跋方式录入错误，叭怎么办？盎 PAGEREF _Toc227600515 h 碍5 HYPERLINK l _Toc227600516 袄附件岸1 埃个人信用记录分胺类表拌 PAGEREF _Toc227600516 h 扳6 HYPERLINK l

13、 _爱Toc2276隘00517办 岸附件笆2 氨客户资信岸审查绊表俺 PAGEREF _Toc227600517 h 氨7 HYPERLINK l _Toc227600518 白附件唉3 安按揭利率浮动及埃首付比例参考标摆准吧 PAGEREF _Toc227600518 h 昂8 FILENAME 按揭贷款常见问题解答v20090411.doc- PAGE 6 -贷款需求唉问：如何筛选排盎除风险偏高的客鞍户？背答：根据近期试埃点和他行经验，伴以下客户应慎重阿受理（但并非强扳制拒绝）：俺（阿1跋）敖私企员工。私营哀企业开具的收入颁证明，应慎重使蔼用。对于当地实疤力不强、知名度癌不高的私企，应俺

14、要求客户提供工巴资账户流水。傲（肮2翱）版离异人员。离异跋人员白容易背存在家庭财产与八经济纠纷。佰（吧3柏）笆自谋职业者。背个体阿商户艾/私营企业主碍申请按揭贷款，俺都需要按小额贷肮款对唉商务袄的经营情况和收爱支流水进行现场胺调查核实，务必霸掌握真实的收入岸水平，并根据瓣其昂资产实力适当要隘求客户提高首付拔比例。对于鞍农民工、房产经柏纪人、保险代理哀人等工作不稳定安人士拜申请房贷，应扳特别注意是否存俺在虚假售房、鞍套靶取贷款叭行为。拌（扳4啊）碍危险行业的职工翱。涉外、矿业、拜远洋、捕渔等行拌业斑职工，人身安全岸风险较高。客户啊如果熬资质较好袄，在确认有长期笆的劳动叭保险柏保障、身体健康懊后，

15、也可以受理隘。邦问：百购房人通过案全款购买二手房挨后，能否通过抵百押向我行借款把？哀答：鞍我行暂接受矮二手房契税票日啊期在颁3个月八（含）以内碍的交易。受理时把，借款人提供拌契税票胺、岸新的房产证版和傲本人名下的两个搬结算账户扒，不再提供艾首付款备足的证阿明办；拔售房人不需要提笆供个人资料、也俺不签署相关文件般。我行抵押登记氨完成后，哎贷款发放至借款澳人的收款账户（岸还款账户是借款皑人的另一个账户按）。暗问：傲我行接受澳父母澳与捌子女澳之间买卖捌房产邦么伴？奥答：疤类似需要包括：皑离婚时购买与原熬配偶共有的房产班，阿债权人拜以债权充抵首付扳、氨购买债务人的房皑产凹。板这类艾需求奥潜在的产权纠纷

16、鞍较大翱，直接影响借款疤人的还款意愿奥，斑我行昂暂不受理半。八问：昂可抵押的败平房、半地下室阿、弄堂等房产，伴我行可以接受按澳揭贷款么？扒答：这类房产变办现能力较差，执瓣行抵押权的机率碍应非常小，应该傲作为是否接受此埃类房产抵押的首白要条件。原则上八只接受优质单位吧职工购买此类房皑产的需求。奥问：凹一个客户能否购拜买多套房产，只哎借款一笔、或借捌款多笔？八答：我行二手房班贷款产品出于简扮单操作起见，只挨接受购房一套房爸产申请一笔贷款肮，客户能否申请隘贷款购买多套房靶产，关键要考核拌客户的收入能力皑、购房用途。对颁于收入不稳定或俺收入罢不高的借款人，稗申请购房多套房袄产应保持谨慎，叭原则上不接受

17、第扳4套的贷款申请颁，即原有未结清敖按揭唉余额罢的奥房柏产艾套数百、背加上我行贷款套颁数，原则上不超暗过3套颁。客户资质相关背问：氨如借款人年龄符昂合要求，其配偶昂能否盎超过60周岁？把答：对借款板人的年龄限制，哀主要考虑家庭收袄入支配和抵押物翱继承的问题。如把果配偶名字不列拜示在所有权证上爱，可适当放宽至罢65岁跋。巴问：懊对于个人信用记昂录的分类，如何巴操作更方便爸？败答：盎对于我行个人征扮信制度的规定，拌 HYPERLINK l xyjl 按附件1 个人罢信肮用记录分类表八唉采用标准化文档暗进行处理，对相笆关标准进行了优按化解释伴，分类的操作人扳员班可作辅助工具柏。把问：摆为什么对伴配偶

18、扳的征信记录也要坝求不得为禁入类埃？绊答：袄配偶扒征信记录八不得为禁入类扳，主要是基于房按产是夫妻共同财芭产的理念。摆我行征信蔼制度允许对房产坝抵押拔贷款佰客户搬适当柏放宽准入政策芭。耙为此，拌对于按揭贷款：吧（1）百对于八初步分类为禁入澳类的氨，应经过调查核拌实，哀如果扳确实吧因为信用卡年费叭、信用卡小额（伴100元以内）坝逾期的、或者多颁个信用卡/贷款八账户累计逾期3鞍0扒天以内次数多的矮，应半按附件1 个芭人信用记录分类耙表靶调整盎，重新确定分类捌。斑（2）哎配偶为次级类的霸，不斑得半将借款隘人扮向下调整一级叭。半（安3鞍）背优质单位职工百作为鞍借款人把、并且仅靠本人氨收入即能够足额盎还

19、款爸时懊，可以接受配偶邦为禁入类矮（但由于为禁入跋类，敖不能作为共同借爸款人耙）岸。坝问：共同借款人败能否做为保证人傲？皑答：共同借款人搬，承担拜与借款人奥相同的责任和义办务，不得作为保胺证人。啊问：共同购房的胺人，一定要作为摆共同借款人么？芭答：对于夫妻共癌同购房的，不要柏求必须作为共同瓣借款人，但如果艾共同购房人是按不属于夫妻关系啊的（包括男女朋跋友），应作为共佰同借款人艾。扳共同借款人限一凹人。邦问：操作规程第拌十二条斑允许昂第三方抵押人皑，昂是否蔼可以用他人笆房产抵押？捌答：翱第十六条背规定罢“碍抵押房产限于过按户至借款人名下埃的所购房产稗”靶，与第十二按条结合起来理解爸，是针对房产过

20、邦户后，有借款人碍之外的其他人（肮如配偶、共同购按房人般）作为共有人的百情况。坝问：柏我阿行哀为办什么不邦接受未成年矮人芭共同购房？扒答：我行考虑到罢初期信贷人员对癌法律风险把握不扳好，暂不接受未败成年人作为共有爱人的贷款申请。跋问：叭对于客户资质的案审核，操作规程案规定较为分散，扳如何操作更方便肮？肮答：对于我行按颁揭操作规程的一罢般规定， HYPERLINK l khzx 碍附件2客户资信八审查表啊采用标准化文盎档进行处理，信把贷调查人员和审拔查人员可作辅助扳工具。贷款额度把问：普通自住房半的首付比例，能蔼否与同业一样做板到20%？埃答：板依据八“办制度体系霸”吧目录内的版“坝邮银传200

21、斑8471号扒”敖文件，板普通住房傲最高摆抵押率胺为瓣80%艾；般二手房贷款操作安规程里小于90背平米罢（含）疤最高抵押率80搬%、大于90平耙米最高抵押率7埃0%伴的规则，霸不再板作为强制约束。碍问：百客户的首付加我扮行贷款金额，能板否超过实际购房稗价？邦答：邦按揭贷款的融资艾需求来自于购房坝资金的不足，叭所以应保持澳“懊首付+贷款金额半=实际购房价板”把。板如果客户愿意付扒更多首付款，我翱行提供的贷款额跋度相应下调爱；如果客户希望挨按房产适用的最白高抵押率贷款，爸意味着他原准备岸的首付款有一部伴分不向售房人支霸付，而作为装修耙等用途支配挨。版问：由于评估价吧格偏低，导致办“哀首付+贷款金额

22、唉0 凹 败邦 C拔2 肮 板疤 J暗2 扳 稗百 G8 凹坝 N8癌。坝均不满足，转至盎“拜2办”癌。吧2摆次级类办满足任一项：耙案 C+J蔼0 办 摆哀 F4 笆疤 M4。碍均不满足，转至矮“隘3案”唉。翱3背跨期的瑕疵类蔼满足：哀搬 D+K盎0爱。 半不满足，转至岸“半4颁”班。敖4罢非跨期的瑕疵类摆满足：熬办 E+L败0哎。 氨不满足，转至百“案5盎”败。碍5芭正常埃类把经过1-4步骤爸，均不符合的。罢6办原查询昂板禁入类隘 埃挨次级类敖 绊拌跨期的瑕疵类稗 按柏非捌跨期办的瑕疵绊类摆 昂叭正常癌类袄经调整挨耙禁入类邦 板罢次级类疤 岸班跨期的瑕疵类拌 柏唉非把跨期奥的瑕疵鞍类拔 皑傲

23、正常霸类瓣调整原因背操作人（签字）颁： 胺 绊 调查人（签字啊）： 扳 熬 复核人（签字斑）：八20 年 啊 月 日 安 敖 2靶0 年 般月 日 蔼 白 20 年啊 月 日巴附件2巴 霸客户资信岸审查唉表爱使用说明：罢 摆俺表示单选项（限唉选一项） 捌皑表示多选项（可稗选一至多个）瓣客户啊姓名矮身份证号码案拟承担傲唉借款人 叭案借款人配偶 凹叭共同借款人 懊斑共同借款人配偶拜 版凹保证人艾年龄（A）瓣婚姻状况（B）哎拔1、翱未婚 把奥2、盎已婚 案矮3、袄离异 扳阿4、笆丧偶氨最高学历（C）柏叭1、稗研究生 笆氨2、哎本科 叭澳3、耙大专 拌白4、绊中专昂/霸高中盎/拌初中及以下吧就业类型（

24、D）佰版1、斑单位职工 坝板2、艾自谋职业 隘鞍3、般无职业罢且非低保 柏百4、低保或无职耙业叭单位类别（E）般吧1、把国有 隘拜2、笆集体 唉案3、俺外资 摆皑4、爱合资 霸阿5、靶民营 安佰6、鞍个体板现单位工作年数拜（皑F摆）疤是否有住房公积敖金（G）皑隘是芭 矮唉否哎现任职务（H）奥爸1、拜高层（如：部长敖、司长、芭董事、总经理、背校长笆）盎 挨扒2、隘中层（如：处长案、部门经理、教捌授）板 背百3、普通员工（败如：科长、职员蔼、讲师）办主要蔼收入来源（暗I办）隘版1、工资笆 爸翱2、经营/投资盎 摆坝3、无固定收入艾来源背收入证明月收入背（J）罢元疤当地城镇职工人蔼均收入（K）敖元百

25、自有房产（拌L笆）安挨1、芭无房产 肮隘2、扮已有房贷无贷款版或俺贷款拜已爸结清 敖盎3、尚有肮贷款未结清爱是否为瓣主借款人扳配偶（M）八暗是 唉把否耙是否哀共同购房（N）笆盎是板 靶霸否碍信用袄记录分类搬（凹P昂）熬暗1、胺禁入类半 办摆2、爱次级类拜 矮奥3、安跨期的瑕疵类叭 叭芭4、叭非板跨期芭的瑕疵靶类稗 办俺5、正常吧类搬请依照步骤1 败爸 白9耙的顺序进行判断奥步骤百类别疤标准/流程八1拌不能借款/抵押熬/保证扮满足任一项：蔼版A袄懊60蔼 跋哀D=4 拜氨P=1。艾不满足，巴则碍转至版“背2八”肮。艾2把优质单位职工叭必须满足：摆哎 D=1 靶熬 E=1、3或翱4傲，并且稗满足任

26、一项：扒艾 办C=1 凹颁 哀F拔按5巴 埃案 C叭=哀2斑且F翱拔2胺 稗靶 蔼H肮=1或2。矮不满足办某一项拌，稗则懊转至坝“般3皑”岸。拜3邦普通职工皑满足：啊啊 D=1唉。斑不满足，蔼则哎转至蔼“背4耙”爱。埃4袄自谋职业者坝满足：搬半 D=懊2拔。 不满足，巴则岸转至颁“柏5拔”颁。八5柏不能借款/保证罢满足：笆白 D=袄3安。胺6蔼客户吧资质肮类型唉办优质单位职工 吧蔼普通职工 巴袄自谋职业者胺7袄补充矮逾期半还款记录扮满足：班八 P阿=佰2或3。鞍8半补充保守收入证澳明翱满足任一项：拌敖 J跋敖K5 搬俺 P疤=隘2。翱9扒作为共同借款人靶满足：败佰 N艾=是，且爱M摆=扮否摆，则需