潍坊市廉政教育中心物业管理服务要求

1、潍坊市廉政教育中心物业管理服务要求一、项目概况潍坊市廉政教育中心位于昌乐县宝通街 678 号（潍坊市委党校西邻） ，占地面积约 67.9 亩， 建 筑面积 7186 平方米，绿化面积 26000 （ 其中有 6000 平方米新增绿化面积尚有二年质保期 ） ， 院内 道路全长 1000 米（面积约 7200 平方米）。主要建筑物包括： 矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。矚慫润厲钐 瘗睞枥庑赖 賃。1、1 号楼 2864 平方米2、2 号楼 2674 平方米3、3 号楼 1513 平方米4、配电室 100 平方米5、锅炉房 20 平方米6、门卫室 15 平方米另有路灯 6盏，庭院灯 39盏、机井（带变频器）

2、2眼、雨污分离排水管网、化粪池 4 组、 厨房 滤油池 1 个。办公信息网络系统主要包括：安防监控（ 包括园区监控和院墙电子围挡 ） 、门禁控制、卫星电视、电话交换机，会议音视频系统、业务系统等。 聞創沟燴鐺險爱氇谴净。聞創沟燴鐺險爱氇谴 净祸。机电设备主要包括：配电室、多联机空调系统、电梯 1 部、消防及监控设备、自来水无 负压设备、机井变频控制器、生活用水燃气锅炉（非承压，无人值守） 、厨房设备等。 残骛楼 諍锩瀨濟 溆塹籟。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭。物业管理项目按投标价格在 3 年内保持不变，物业托管费每季度支付一次。 中心的设备设施由物 业公司负责管护，并按项目的设计功能和要求负责使用及

3、日常管理，随时向业主单位通报相关情况， 并按操作规程对项目运行情况进行监管。因使用、 管护 等原因造成的问题，由物业公司负责维修。设施 设备的配件、材料单价 1000 元（含 1000 元） 以下的维修材料费由物业公司承担。 酽锕极額閉镇桧猪訣锥。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧。绿化苗木（质保期以外的部分）由物业管理单位负责养护。因养护管理不当造成的死 苗后的补苗 由物业管理公司负责。 彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒。中标人签订合同 15 日内，甲方向乙方提供物业服务所需全部工程技术资料和有关档案资料，并建立交接手续。二、物业管理期限三年（自合同签订之日起三年）三、人员要求1、投标人必须

4、针对本项目的特点成立项目部，公布服务电话，统一协调指挥落实物业服务工作。设项目经理 1 名，分设保安部、后勤保障部、保洁服务部、绿化管护部。 謀荞抟 箧飆鐸怼类蒋薔。謀荞抟箧 飆鐸怼类蒋薔點。2、项目部经理要求具有物业管理从业人员岗位证书。各部门的专业技术人员须具有相应专业资格证书。3 、保安部、工程部要求 24 小时有人值班。4、各部门人员配置要求各部门应按物业服务规范化要求，配备相应数量人员。（ 1）保安部（含消防监控） ，不少于 8 人，需从正规保安服务公司聘用，男，年龄 50 岁 以下、 初中以上学历、身体健壮、体形匀称、会讲普通话、上岗前经过 1 个月培训，党员和 退伍军人优先， 政

5、治素质好。其中： 消防监控人员需具有相应资质和能力， 消防持证人数要 达到消 防部门的规定要求， 消防监控室要求 24 小时有人职守。 详细要求见： 委托管理项目与 服务要求 厦 礴恳蹒骈時盡继價骚。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺。（2）后勤保障部（电工、机电及后勤管理） ，不少于 3 人，其中需配备 1 名具有 3 年以上相 关从业 经历的高级水电工、 1 名后勤保障服务人员， 1 名机电设备管理人员。上述 3 人，以 业主为主会同物 业公司进行考察， 经试用合格后聘用， 为确保稳定， 工资待遇由业主牵头与 物业公司商定， 并按社 会平均工资增幅调整， 日常管理以物业公司为主， 业主根据工作需要 直

6、接安排以上人员工作。详细要 求见：委托管理项目与服务要求。 茕桢广鳓鯡选块网羈泪。茕桢广 鳓鯡选块网羈泪镀。（3）保洁服务部（含会服） ，不少于 5 人（含会服） ，其中：保洁人员年龄一般要求 50 岁以 下，其中，要有二名人员熟悉客房管理服务业务；会服接待人员， 2 名，女，年龄要求 35 岁以下，身高 160cm 以上，形象较好，上岗前须经专业培训，须具有从业经验。详细要求 见：委托 管理项目与服务要求。 鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈。（ 4 ）绿化养护部，不少于 3 人，详细要求见：委托管理项目与服务要求。5、投标文件中必须对拟建立的项目组织机构、人员配备、培训制度作详细

7、说明。投标人为本项目 派出的人员必须保持稳定性。 中标人开始正常开展物业管理工作时， 项 目管理人员必须到位， 必序。不得出现一起与来访者发生冲突事件。铙誅卧泻噦圣骋贶頂 廡。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝。须与投标文件所附人员名单一致。 在管理期限内， 原则上各部门负 责人均不得更换。 如由于中 标人原因必须更换上述管理人员的， 在征得业主单位同意的前提 下，按下列规定一次性扣除物业 管理费： 项目开始 6 个月以内， 项目经理每更换 1 人次扣物 业管理费 1 万元，各分部负责人每 更换 1人次扣物业管理费 8000 元； 6个月至 18 个月期间， 项目经理每更换 1 人次扣物业管理 费 800

8、0 元，各分部负责人每更换 1 人次扣物业管理费 4000 元； 18 个月以后，项目经理每更换 1 人次扣物业管理费 5000 元，各分部负责人每更换 1 人 次扣物业管理费 20XX 元。 籟丛妈羥为贍 偾蛏练淨。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠。如发生上述情况，以上费用在当季度物业费中扣除。四、委托管理项目与服务要求 物业服务专业化、现代化、精细化。从业人员具有从业相应资格证书。组 织架构健全， 设项目经理，下辖保安部（ 24 小时值班）、后勤保障部（ 24 小时值班）、保洁服务部、 绿化管 理部。配备维修维护设备、安保设备、保洁设备、人员服装等工作器具，储备易损耗材等。 并 按需要提供垃圾清运、

9、 清理化粪池、防洪排涝、 除雪等专用保障车辆的使用（使用费用由 物业公司承 担） 。具体要求如下： 預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買。（一）安全保卫工作根据保安服务管理条例 ，维护中心的正常工作秩序，做好安全保卫工作，确保中心 安全无事 故。负责安全保卫工作。 使用正规保安服务公司保安， 物业公司配备安保器材和四季制服等。（1）保安员要求： 从正规保安服务公司聘用，男，年龄 50 岁以下、初中以上学历、身体健壮、体形匀称、会讲普通话、上岗前经过 1 个月培训，党员和退伍军人优先，政治素质好。 渗釤呛俨匀 谔鱉调硯錦。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇。（ 2）在岗执勤人员要做到精神抖擞， 着装

10、统一整洁， 姿态端正， 用语文明规范， 服务热 情、耐心、 周到，严格履行岗位职责，杜绝因工作失职造成中心被盗和其他事件；保证中心 管理区域内停车场的良 好秩序和车辆停放安全， 及时发现各种事故隐患， 不因失职而出现一 次意外事故，维护正常的工作秩3)按照业主的制度和规定要求， 设置固定安保值班岗位， 制定相关的岗位职责， 安防 监控室 (兼消防监控室)要求 24 小时值班，并做好登记。 擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。擁締凤袜备訊顎轮 烂蔷報。要求保安员进驻一周内熟悉中心所有相关人员、车辆。积极预防和妥善处理突发应急事件：a.监控设备房保持整洁，通风，无跑、冒、漏、滴和鼠害现象；b?不定期进行巡视，要

11、求路面无积水，窨井无漫溢，井盖无缺损，主要道路及停车场交 通标识齐全、 规范； 下水沟盖板齐全，无长时间外露管沟；对有危及人身安全隐患的设施设 备，设有明显标志和防 范措施。 贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛。c ?对可能发生的突发事件有应急预案。根据办公楼的具体情况，制定安保方案做好安全保密工作。车辆管理：a. 监控园区的出入车辆，记录违规车辆，负责保持车辆道路畅通，对进出车辆进行管理和疏导。b?协调进入车辆的停放工作，车辆停放整齐，管理有序，保证车辆安全。c?院区内无擅自进入的无关人员。监督在道路附近施工的单位，必须有保证道路不被污染的举措；通行车辆不能有抛洒和污染道路现象；制

12、止超重车辆在中心道路超负荷碾压通行。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻。完成业主交办的其他工作。负责消防监控值班等消防安全工作。物业公司按消防部门的要求，与专业消防维保公司签订维保合同，进行专业消防维保，保证中心消防安全。消防监控室设在 2 号楼值班室内， 消防监控人员要具有相应资质和能力， 消防持证 人数 要达到消防部门规定要求，要求有资质的人员 24 小时值班，并做好登记。 蜡變黲癟報伥铉 锚鈰赘。蜡變黲癟 報伥铉锚鈰赘籜。定期检查消防设施、器材，并将检查情况做好记录，及时更换过期灭火器 (80 个，过期后检测更换费用由物业公司承担 ) ，必须达到消防部门规定的使用要求。 買鲷鴯

13、譖昙膚遙闫 撷凄。買鲷 鴯譖昙膚遙闫撷凄届。綾镝鯛駕櫬鹕 踪定期对保安员和其他有关人员进行消防知识培训、演练，熟悉各楼层、房间的消防设施情况，制定防火预案、疏散方案，一旦发生火情积极组织扑救和人员疏散。韦辚糴。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙。负责中心进出车辆及人员登记，严格检查验证和暂存物资管理及收发报刊、信函等工 作，配 合业主做好突发事件的协调处理工作。 驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑。（二）保洁服务工作 认真做好卫生保洁工作，始终保持责任区内的卫生清洁，创造一个舒适、整洁的环境。 卫生保洁实 行划片定人定岗与巡回保洁相结合的办法，保洁人员服装规范并统一配戴工作 牌。 猫虿驢绘燈鮒诛

14、髅貺庑。 猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献。保洁人员年龄一般要求 50 岁以下。负责中心室内室外卫生， 楼内房间及公共区域包含在保洁范围内。 做好灰尘清扫、 污 迹清洗、 地面维护等工作， 地面每天循环清扫， 保持中心内无灰尘、 污迹、杂物、 杂草落叶； 相关设施每天 擦试一次， 之后循环擦试， 保持中心内相关设施无灰尘、 污迹，随时清除中心 主要道路积水、积雪。 锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚。2、负责中心住宿客房日常卫生保洁， 其中，要有二人熟悉客房服务业务， 有一定的客 房管理经验。 当中心有工作任务期间，负责客房清理、卫生打扫、用品更换、布草撤换。如 果中心任务紧急， 期间 白天夜

15、间安排值班， 工作量较大， 现有保洁人员确实不能保证正常运 转， 中心负责调动其他人员帮助。 当工作任务结束后， 及时清理房间， 打扫卫生， 更新布草， 达到重新入住条件。 構氽頑黉碩饨荠龈话骛。 構氽頑黉碩饨荠龈话骛門。负责楼内外的垃圾及时收集和运送，日产日清。负责楼内大厅、 楼道楼梯、走廊等公共区域地面、 玻璃及所有附着物的卫生清洁， 每 天清扫、 湿拖、擦试一次，之后循环清洁，保持墙面无灰尘、污物，地面无污物、污迹、杂 物、烟蒂、水渍，楼 梯扶手洁净、无灰尘，玻璃光亮洁净，附着物无灰尘、无污迹。 輒峄陽 檉簖疖網儂號泶。輒峄陽檉簖疖網儂號泶 蛴。负责办公楼内的移动灭火器、 垃圾桶等物的卫

16、生清洁， 每天擦试一次，垃圾桶内垃圾 不超过 2/3 ，做到无灰尘、无污物，保持洁净。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。 尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝。负责卫生间内镜面、 地面、墙面、 墙角、洗手盆、便池、杂物筐、拖布池等处的卫生 清洁，并保持洁净，要求每 2 小时清洁一次，垃圾桶 内垃圾不超过 1/3 ，地面无水渍、污渍、 痰迹，墙面、隔板、门窗、天花灯饰无明显灰尘、污迹，洗手 台无灰尘、水渍，镜面洁净、 光亮、无水迹，卫生间无异味、污垢、废弃物、蜘蛛网，小便池内定期投第 3 条二级绿化养护标准规范阌擻輳嬪諫迁择植秘騖。阌擻輳嬪諫迁择植秘騖輛12 间， 男女公放卫生球；便器干 净、便池无锈迹，纸篓每天刷洗干净

17、。中心有男女公共卫生间共 共浴室共 2 间， 物业负责更换卫生间的手纸、 面巾纸和洗手液，相关产品必须为正规产品。 中心有工 作任务 时，随时保持公共卫生间清扫清洁， 做好公共卫生。 识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬。7?定期组织实施消毒和灭四害工作。喷洒、投放必须设立警示和告知标志，防止对人员造成危害。8?雨、污水井每周检查一次，并视检查情况及时清掏，每月对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。化粪池每月检查一次，根据情况进行清掏，每季度至少清掏1 次。凍鈹鋨劳臘错痫婦胫籴。凍鈹鋨劳臘错痫婦胫籴铍。9?天花板、公共灯具每周除尘，要求无明显灰尘、污迹。10. 无焚烧枯枝树叶污

18、染空气现象。11. 所有标牌、楼名或题名应定期擦洗或刷新，保持其原有色彩和风格；路牌、指示物等随时保持洁净、端正。12 、 实行全日动态巡视卫生保洁，及时清除绿地内的纸屑、烟蒂、果壳、塑料袋等垃 圾污物，随时保持绿地整洁。 恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰。13 、 负责外墙墙面及玻璃的清洗 （物业管理期内根据需要， 外墙每年清洗一次，外窗 玻璃每 年安排 2次） ；负责木地板专业清理 （950 平方米，每年 1次）、地毯专业清洗（ 20XX 平方米，每年 1 次）。 鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇。（三）会议接待服务保障工作会服接待人员，女，年龄要求 35 岁以下。

19、身高 160cm 以上，形象较好，上岗前须经专业 培训，须具有从业经验。主要负责会议室、接待室、教室等房间的日常卫生清扫。当中心有 培训、会议等工作任务和来往客人时， 负责做好会议服务及来人接待工作。 物业公司提供面 巾纸、洗手液、卫生纸，其他易耗品由中心承担。 硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶。（四）绿化管护工作1、需管护的绿化工程：中心绿化面积26000 平方米 （ 其中有 6000 平方米新增绿化在二年质保期内 ）。2、质量要求：达到园林绿化养护等级标准二级，中心绿化养护管理质量标准见本项度，整体性歪斜除外），有一定的生长量纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛覲养护质量

20、标准按照合同约定的养护质量标准进行考核。因物业企业原因造成养护质量达不到约定的质量标准，物业企业承担违约责任。中标企业绿化养护管理应在一个月之内达 到养护管理 标准二级。 氬嚕躑竄贸恳彈濾颔澩。氬嚕躑竄贸恳彈濾颔澩纷。3、二级绿化养护标准规范树木管理树木存活率达 98% 。若有缺损，按同等品种、规格、标准于十日补植。树木生长正常。树干粗壮，有一定的生长量，枝繁叶茂，无明显弱株、病株、歪斜株（最大倾斜度不超过 5 度，整形性歪斜除外）。 釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。釷鹆資贏車贖孙滅獅 赘慶。合理修剪。根据不同树种适时进行抹芽、修剪；架构合理，疏密得当，整齐美观。根据业主要求， 对具有造型条件的树种 （

21、法桐等） 进行艺术造型修剪； 造型率大于 40% 。 及时清理枯枝、 病枝、残枝；剪口平滑，留茬高度小于2cm 。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴。垂直绿化苗木新稍生长量大于 50 厘米，及时引扶。病虫害防治。每年树木发芽前普喷一遍杀虫杀菌剂，以后根据不同季节、不同 树种适时施药。无明显药害。 枝叶完整， 有少量枯黄、 干焦、 卷曲、 缀拈、穿孔、 流胶现象， 地 面无害虫粪屑，好叶率达93% 。 谚辞調担鈧谄动禪泻類。谚辞調担鈧谄动禪泻類谨。墒情良好，适时浇水。生长期内，根据不同树种、旱涝程度适时浇水，入冬前、 开春后必须浇灌防冻水、返青水；定期对树冠进行喷水，保持树叶清洁，无灰

22、尘色变。 嘰觐 詿缧铴嗫偽純铪锩。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱。合理施肥。每年施肥不少于一次。 胸径小于 15cm 的，施有机肥 0.8 公斤 /株，无 机肥 0.08 公斤 /株；胸径大于 15cm 的，施有机肥 1.5 公斤 /株，无机肥 0.15 公斤 /株，无肥烧 现象。 熒绐譏钲鏌觶鷹 緇機库。熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库圆。树穴整齐一致，穴径在根茎 3 4 倍之间，土壤疏松，无杂草污物；树干无绑缚物及攀缘植物；树冠无悬挂物；需防寒的树木按业主要求的标准及时采取防冻措施。 鶼渍螻 偉阅劍鲰腎邏蘞。鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞阕。绿篱及地被管理苗木存活率 95% 。若有缺损，按同等品种、规格、标准于十日内更

23、换补植。苗木生长正常。枝叶茂密，基本无弱株、病株、歪斜株（最大倾斜度不超过修剪及时合理。模纹、绿篱每年的 3 月上旬、四月中旬、八月下旬、九月下旬、 十一月上 旬各修剪一次。其余时间根据生长量适时修剪。但新稍生长量不得超过 20 厘米。 修剪要平整，层次分明， 错落有致； 突出造型修剪艺术。 利用不同树种剪制成几何及动物等 图案， 造型美观。造型率不少于 60% 。落叶乔木一年一次以上，常绿乔木一年一次，花灌 木一年三次，图案 模纹一年五次以上，冷季性草坪一年十次以上，留草高度 2-4 厘米，并常 年保持乔、灌木无病虫枝、干 枯枝、徒长枝、倒生枝、阴生枝。及时摘除残花、败果。及时 清理死树、枯

24、枝、坏桩、断桩。 颖刍莖蛺 饽亿顿裊赔泷。颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷涨。病虫害防治。 每年初春、秋季、冬季普喷杀菌剂及冬季树干涂白， 消灭越冬虫 态和病原菌。 在生长季节根据不同苗木适时施药。无明显药害。枝叶完整，有少量枯黄、干 焦、卷曲、缀拈、穿孔， 好叶率达90% 。 濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減。墒情良好，适时浇水。生长期内，根据不同树种、旱涝程度适时浇水，入冬前、 开春后必 须浇灌防冻水、返青水；定期对树冠进行喷水，保持树叶清洁，无灰尘色变。 銚銻 縵哜鳗鸿锓謎諏涼。銚銻 縵哜鳗鸿锓謎諏涼鏗。合理施肥。每年施肥不少于一次。模纹、绿篱施无机肥为 0.08 公斤 /平方米，无肥烧

25、现象。327 绿篱、模纹切边宽度在 10 15cm 之间。土壤疏松，基本无杂草污物、 无冲刷沟 坑，无 悬挂物， 需防寒的苗木按业主要求的标准及时采取防冻措施。 挤貼綬电麥结鈺贖哓类。挤貼 綬电麥结鈺贖哓类 芈。绿化设施维护管理绿化浇灌设施完好。无水管、站管、喷淋头、井盖丢失；机井、阀门、管道、 喷淋头损坏 及时补充、 更换、 维修； 杜绝跑、 漏水现象。 电线、 电缆若有老化现象及时更换， 确保安全。 赔 荊紳谘侖驟辽輩袜錈。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈極。随时清理污物、垃圾，保持整洁。卫生保洁实行全日动态巡视卫生保洁，及时清除绿地内的纸屑、烟蒂、果壳、塑料袋等 垃圾污物，随时保持绿地整洁。 塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。塤礙籟馐决穩賽釙冊庫麩花坛石要定期冲刷，不得有污物，无乱贴乱画现象。及时清运垃圾，垃圾箱内无隔夜垃圾。绿地看护严禁乱砍乱伐树木，杜绝乱拉乱挂、攀援树枝等现象。严禁践踏绿地。对擅自占用绿地、挖沟取土的