我国温泉投资开发条件深度研究

1、叭我国温泉投资开隘发条件深度研究爸先言：火热之后佰谋发展版 这几年国内搬温泉业可谓大热哎大盛，投资额越伴来越高、规模越袄做越大，若不是澳金融危机泼了瓢扳冷水，指不定真胺要热得冒火了。碍试问：温泉旅游靶市场的蛋糕到底俺有多大？投资温霸泉真的能赚大钱碍吗？温泉投入真半是一本万利吗？般面对略有冷却的矮温泉热，我们的班投资人和开发者坝确实需要研究如埃何发展的问题。稗 温泉的发展阿本质上是三句话翱：巴 第一，同质耙中追求差异。全氨中国的温泉不分疤东西南北都差不俺多，建所酒店，颁刨几个坑，温泉跋水响，黄金万两唉。产品的同质化拌非常严重，所以绊一定要追求差异跋化的发展。把 第二，养生袄中追求欢乐。温哀泉的发

2、展趋势是吧养生，但是在养背生中要追求欢乐胺。敖 一是温泉养半生，二是环境养唉心，三是文化养矮神，四是运动养吧性，所以养生不笆是一个单纯的生稗理问题，应该是办养生、养心、养把神、养性，温泉暗如果能达到综合疤性的功能，这样扒的温泉就会有吸八引力。八 第三，开发袄中追求科学。温爸泉也是个综合性奥行业，资源如何案科学利用，市场敖如何科学开发，稗经营如何科学管俺理，产业如何科般学聚集等等，都哎在摆在我们投资暗开发者和经验管霸理者面前大的课凹题，必须引起正耙视。疤一、温泉开发的摆基础条件鞍 温泉开发商罢投资温泉的目的扳是为了资本升值扮，也就是为了赚澳钱。笆 如果是为了捌开发房地产，也拌必须通过温泉经凹营来

3、聚集人气。八 温泉开发商蔼如何进行华丽转阿身，顺利实现跨绊行业经营？般 当你把第一靶笔资金打到开发爱工地的账户时，摆你对你的项目开哀发基础了解吗？氨1、水量决定规背模隘温泉水量是温泉般水（水量、水温爱和水质）三大要按素之一，也是温芭泉开发成功和后佰续发展的基本命耙脉。傲毋庸置疑，一个安温泉有多少出水拔量，决定了这个矮温泉的规模有多鞍大。按现在在很多地方哎的温泉针对温泉邦水量不足有这样哎几个乱象：哎一是蒙骗游客。靶一些开发商出于败其他的目的，如半圈地开发房地产盎等，不管温泉水柏量的大小，一圈碍地就是成百上千敖亩。另外为了其叭地产在市场上的跋竞争，还打出“懊温泉入户”的招百牌，其结果是可瓣想而知的

4、。安徽吧巢湖某温泉，温八泉日开采量只有疤600立方米，唉但为了开发商业按别墅，擅自扩大巴温泉度假村的规岸模，共有300俺间客房，30多癌个温泉池。春夏扳天还好过，一到哀冬天便把一半的佰温泉池都挂上“隘淡季维修，恕不澳开放”的牌子，胺每天游客的投诉碍不断，导致了生胺意清冷，经营惨俺淡的结局。斑二是加热使假。坝现在国内很多地班方的温泉由于水凹量不足就用自来挨水加热使假，这疤个问题是非常严板重的问题，如果罢这种风刮下去，叭就会把整个行业版的声誉败坏。湖耙北孝感某温泉，拌温泉水量与度假靶村的规模严重不哎对称，为了维持傲正常经营，就得熬将锅炉架在比较啊隐蔽的地方，用懊湖水日夜加热，败以补充温泉水量百的不

5、足。没有不爸透风的墙，结果昂被武汉旅行社人半发现后生意锐减捌，游客都说温泉阿老板昧着良心赚巴钱。板众所周知，温泉败资源也同石油、肮煤矿一样，是可皑枯竭、不可再生暗的自然资源。如罢何科学有效地利挨用好已有的温泉安资源？昂开发商，政府和斑规划单位三方要颁携手合作，把将败来的危机处理在蔼上游斑。哀一是温泉投资人暗在开发之前要负拜起环境和社会的懊责任，掌握该地隘温泉资源的第一哎手资料，看菜吃柏饭，有多大温泉叭水量开发多大的拜规模，为良性经扳营打基础。八二是政府有关部案门深入理解招商爸引资与资源保护罢的关系，制定相笆关政策和措施，吧指导开发商科佰学利用温泉资源哀，避免资源枯竭懊、地面沉降等危澳机的发生。

6、坝三是有关专业规半划单位要从专业啊的角度，树立可隘持续发展的发展挨观，正确引导开氨发商的开发思路跋，从资源的禀赋啊和市场的需求来靶科学规划，精心版策划温泉项目。拔2、水温决定成八本按我们了解到，依凹温度依温泉流出袄地表时与当地地罢表温度差，可分颁为低温温泉、中埃温温泉、高温温凹泉、沸腾温泉四芭种。形成条件形败成温泉必须具备坝地底有热源存在八、岩层中具裂隙稗让温泉涌出、地挨层中有储存热水斑的空间三个条件败。胺在中国旅游经爸济地理中，把板温泉归类在“矿八泉旅游疗养风景耙资源中，并根搬据泉水温度高低懊分为：“普通泉背（水温在25啊以下)，微温泉叭（水温在23-伴33之间），败温泉（34-3安7），热

7、泉（邦38-42）安，高热泉（43啊-99），沸奥泉（100以跋上）”从上可见艾，它把水温在3八4-37的泉扒，定义为温泉。八熟悉温泉经营管拔理的人都知道，蔼在冬季，温泉温挨度低、水冷时会班使人患上感冒或捌引发其他疾病，柏而引起客人的投班诉，如果温泉水颁量大就可以采取隘补水的方式增温盎，否则就要适量佰加热增温，很自颁然，加热必须要隘用能源（煤、煤般气或电），这就伴额外加大了经营埃的成本，所以说邦温泉的温度越高摆经验的成本就越白低。巴国外研究发现，碍温泉有杀菌保健班，对皮肤病有治斑疗作用，但与温办泉的类型和温度爸有关。低温温泉笆容易滋生细菌。矮高温的温泉水是俺无菌的，并不会氨导致感染。但假伴如温

8、度降到40捌C以下，就可佰能造成细菌滋长艾。泡在此类温泉耙时间过久，就会埃很轻易地受感染搬，产生发炎症状搬。熬今年三八前夕，爱30多岁的何记版者参加了所在报敖社组织泡温泉活柏动，她一泡了大板半天才恋恋不舍捌地离开。回家之艾后，小何感觉外胺阴部有点痒，随奥后几天，发痒加拔剧，分泌物也增阿加。妇科医生替办小何取分泌物化案验之后，诊断是鞍得了霉菌性阴道坝炎。排除不洁卫佰生习惯等因素之奥后，医生推断，捌小何是因为泡温矮泉而引发的炎症埃。可见，低温泉碍浸泡还会给客人叭带来健康危害。坝3、水质决定品岸质颁温泉的水质是不隘同的，各种各样霸的水质都有，好氨的水质一定决定吧了温泉的品质。吧分类温泉的分类傲方式有

9、许多种，耙常见的分类方法扒可以化学组成、坝地质、物理性质爸、温度，来加以拌分类。班依化学组成分类哀温泉中主要的成熬份包含氯离子、胺碳酸根离子、硫袄酸根离子，依这凹三种阴离子所占澳的比例可分为氯哀化物泉、碳酸氢氨盐泉、硫酸盐泉绊。除了这三种阴叭离子之外，也有败以其他成分为主斑的温泉，例如重昂曹泉(重碳酸钠爸为主)、重碳酸斑土类泉、食盐泉皑(以氯化钠离子瓣为主)、氯化土捌盐泉、芒硝泉(笆硫酸钠离子为主按)、石膏泉(以柏硫酸钙为主)、罢正苦味泉(以硫鞍酸镁为主)、含办铁泉(白磺泉)隘、含铜、铁泉(八又称青铜泉)，吧其中食盐泉也称扮盐泉，可依含氯靶化物食盐的多寡凹,区分为弱食盐爸泉和强食盐泉。熬依地质

10、分类以产捌生温泉的地质特皑性，可将温泉分笆类为火成岩区温班泉、变质岩区温坝泉、沉积岩区温版泉。翱依物理性质根据罢温泉的温度、活傲动、型态等物理叭性质，可将温泉颁分为普通温泉、澳间歇温泉、沸泉肮、喷泉、喷气孔鞍(或硫气孔)、坝热泥泉六类。拔我们了解了温泉搬内含矿物质的分爸类，温泉水质也稗就不是有多深的鞍奥秘了。值得注哎意的是，在我国班很多的温泉度假袄村，为了竞争的翱需要有意在营销爱时滥造概念，毫败无科学依据地夸耙大温泉水质对人案体的保健作用，班这对的企业、对颁整个温泉行业无拔疑是个不小的伤绊害。熬4、气候决定经拌营肮中国疆土跨越地背球的纬度比较大袄，这给温泉的季罢节性经营带来很扮大的差异。笆比如

11、广东、云南百现在都是温泉大奥省，在那种气候绊之下泡温泉，和斑到东北泡温泉的爸感觉是截然不同百的，各有各的优癌势，最大的一个哎好处是使温泉形澳成了差异，同时靶也给各地温泉业白的淡旺季形成明肮显的区分。艾至于各地温泉经坝营淡旺季的区分版还没有理论上的按依据，我们分析叭后得出这样简单胺的结论：傲北方：以长江流懊域的以北地区，肮春秋季是旺季，爸冬季是淡季，夏柏季是平季。挨南方：以长江流靶域的以南地区，岸冬季是旺季，夏耙季是淡季，春秋耙是平季。案西南：这里四季胺区分不明显，也绊无经营的淡旺季敖之分，全年都适俺合泡温泉。因此岸，各地的温泉投矮资开发商和温泉白旅游规划部门在岸开发及策划温泉癌产品与营销上要案

12、充分考虑气候因阿素，每个季节都把有特色产品应季叭。在营销和经营八管理上要合理安拔排温泉的中心工巴作，争取做到淡百季不淡，旺季更拜旺。蔼二、温泉开发的袄竞争条件坝案 你的项目立项暗时，在项目周边埃游多少温泉旅游啊区（点）？搬鞍 你的温泉产品按与其他温泉在产背品有多少差异？阿耙 你的温泉进入癌市场前，对市场扳竞争状况了解多奥少？斑邦 在参与市场竞矮争时，你的企业颁是被动还是主动暗？俺 1、硬件决扮定品位邦 人们去泡温凹泉大凡都是关心罢这里有什么样的挨设施设备，丰富氨不丰富，功能好挨不好，档次高步八高？这决定了温阿泉的品位，实际板上也是决定了温笆泉旅游地的档次跋和等级。笆 投资和开发胺一个温泉，是从

13、哀项目地的立体考般察开始，再到项疤目策划、总体规拔划、功能设计、暗规格设计、建设柏标准，都有非常伴详细的流程和规颁格。一个温泉企哀业有了再好的策碍划、规划和设计艾理念，也需要通挨过产品的实际性半能来表现。在繁癌复的建筑、道路岸、水电、绿化和袄园林设计之后，叭温泉旅游区硬件奥设计工程师们把版繁重的建造任务吧交给了温泉建设叭者，他们就此结肮成合作伙伴关系般，对建筑商的工吧程和品质控制进绊行监督。纵观之按下发现，我国各叭地所建造的温泉拔以及附属产品产懊品似乎不是为了爸刻意讨好旅游者扒，而是从中折射扳和反映这个业主敖的个人品位和风叭格。因此每个温扮泉旅游区的硬件胺产品也都多少带肮些圆滑精明的商爸人气质

14、，同时也拜透露着一些人工瓣智能的聪敏气质鞍。挨 各地温泉在澳实际实施硬件产奥品时还是在多方般面存有不足，主癌要存在以下几个傲问题：霸 跋一是重规划设计跋，轻实际应用盎。许多温泉开发爸商不懂得温泉开昂发的诀窍，往往巴是开始很重视项斑目的策划和规划啊，但真正到实际拌施工时就口是心爱非了，把开发地盎产等经验搬来效挨仿，结果把项目爸搞成四不像，没捌有任何品位。难埃怪有人说中国的扳温泉是八“先有温泉，后俺有图纸”班。按 熬二是重硬件投资挨，轻专业经营。昂一些投资人在硬把件投入上总是要班比别人做得好，艾酒店一上就是四唉星、五星的，但扳在经营管理上就绊不是很注重专业霸经营了，把投资昂过亿元的温泉交捌给不懂行

15、的三亲邦四友打理，结果安是竹篮打水一场安空，再好的硬件背也是白搭。也难办怪有人说袄中国的温泉是“背硬件太硬，软件班太软”。袄 伴2、服务决定感罢觉班 温泉的服务扳是非常重要的，暗在实际管理中，拜温泉的服务有别摆于一般的商务酒氨店服务，更有别摆于一般社会上其案它的服务，这种扳服务决定了客人坝的感觉。蔼 令人担忧的俺是，在温泉服务扒行业中，服务产挨品缺少人性化，办服务形式缺少个盎性化和服务内容扳缺少系统化的问阿题虽然不能说比矮比皆是，却也不袄在少数。我曾在疤北京一各五星级败温泉酒店参加过稗一次的国际旅交叭会，尽管会场瓣上的同声翻译设碍备齐全，却很少昂能听到翻译声。背看到与会者抓耳唉挠腮的着急模样矮

16、，不免心生疑窦袄，既然能建起一安座雄伟的大厦，八为什么就搞不好啊里边的一个小部哎件呢？你或许有笆过这样的经历，傲首都那么多富丽摆堂皇的酒店，你隘在洗手间硬是找瓣不到可以挂手提吧包的地方。还有阿到某温泉考察，巴由于中午饮酒口白渴，休息厅的服暗务生拿了一杯饮搬料，喝后不解渴般，又问她可否多拔拿一杯，她婉言般道这是经理规定班的，一人一杯，按多喝不可。癌 诸如此类的捌事件，如果只是搬让你感到不方便拌倒也无碍大事，败但有时却可能影扮响到温泉或酒店白的形象和声誉，暗甚至还有可能影般响到企业的发展佰环境。因为透过癌这些细节暴露出袄了一些深层次的把问题，那就是我百们的温泉行业无拜论管理上，还是罢服务意识里都还

17、爸缺少以人为本的肮思想巴，因此许多好的霸制度和好的设想百、好的设备被挂扮在墙上，摆在显扮眼处，或被束之癌高阁，并未付之疤于实际行动中。癌 我以为，对爱温泉行业而言，埃无论管理上还是般服务意识和理念癌上，只有坚持以肮人为本的思想，笆设身处地为每一阿个游客或者消费巴者着想，才是掌哀握了服务的精髓拌，才能到达服务爱的高水平，才能斑让游客有感觉。敖吧 3、文化决定把品牌百 有温泉只是耙有资源，有温泉笆度假村只是有产白品，有了温泉文稗化才是真正的品哀牌，所以这里就皑需要我们强化温隘泉的文化。班 巴温泉品牌的美誉八度来自于公众群隘体对温泉的品牌霸体验，是建立在佰温泉企业知名度巴基础之上的感受唉。美誉度来自

18、温疤泉产品风格、独吧特的价值主张、袄品质、价格和服俺务等诸多方面。霸美誉度建立的方蔼法通常包括营销俺服务的细节、关罢注游客的反馈、捌市场人员的市场伴行为、旅行社的稗协调配合、促销奥活动的主题、市胺场网络的维护等霸内容。但其中比敖较重要的是公众盎群体的口碑传播斑和消费体验传播稗，这是由人的攀癌比、模仿、推介靶行为所决定的。案 现在又资源疤一种怪现象，很奥多温泉企业认为邦企业文化是靠宣办传来培育的，其柏实一个企业不能埃自身形成很好的白文化，就误认为盎别人也认可你。败一个企业也不能佰只顾了宣传自身鞍的光辉形象，过败度的宣传也许仍邦然不得要领，抓摆不住对象，架着俺高射炮根本不知澳道打谁。因此塑扒造企业

19、在公众心隘目中的文化至关八重要。温泉企业岸经营的最高境界傲就是弥合自有文白化与品牌文化的摆落差。唉 4、创新决啊定主导澳 国民休闲时疤代背景下的温泉芭旅游市场竞争越暗来越激烈。资源蔼的相对有限性和艾产品的创新不足肮日益成为制约温扳泉成功开发的瓶把颈。尤其是近几扳年，温泉旅游市艾场瞬息万变，温办泉产品生命周期傲越来越短，产品搬更新换代越来越盎快，社会消费需凹求日益多样化，拜研究与开发的多傲元化的温泉产品吧来适应市场的需傲求和资源禀赋，爸温泉企业的经营败环境将发生深刻捌的变化。在这种半情况下，温泉企坝业只有通过将产敖品要素、服务要佰素和资源进行集巴成，实现优势互般补，获得聚集效斑应，来降低企业班运

20、营风险和综合把成本，使自身在矮激烈的市场竞争熬中处于不败之地埃。坝 啊 比如江西天隘沐温泉将来的模绊式定位是一个合芭作开发商，这就爱是一个创新的方绊向，我们现在一安说温泉就是要把肮泉水打出来，要百让大家来泡。个按中就涉及到投资扮的问题，投资有埃资金投资，技术阿投资等，但是从案发展的角度来说氨，各个方面的创俺新，决定了这个哀温泉项目能不能挨在市场上把握主绊导权，能不能把啊握主动权。从这隘个角度来说，下敖一步必然从基础办因素提升到竞争隘因素，而且竞争癌因素在发展的过癌程中会产生越来唉越大的作用。靶三、温泉开发的暗发展条件伴 你的项目立捌项时，了解温泉熬所对应的区位和按市场吗？袄 资源保护和肮环境保

21、护对你的靶温泉开发和发展案孰轻孰重？艾 你的温泉进背入开发时，对市班场尚的开发模式俺了解多少？拌 你对温泉集懊群发展是认可还班是不认可？靶1、区位决定唉市场奥温泉企业作为碍经济活动的一种摆主体，必然要占懊据一定的空间位霸置。由于各地温坝泉和市场资源的百分布是不均匀的柏，温泉企业在这拌个区位还是那个肮区位进行销售等把经济活动，其资罢源的获取难易程摆度、要素价格以傲及经营政策等都瓣会存在不同，从敖而会影响到温泉稗企业的利润。因安此，温泉企业会霸在利润最大化的瓣指导思想下来选癌择开发区位。由安此可见，温泉企俺业区位决策是企佰业决策的一个重阿要组成部分，是安每一个理性温泉癌企业所必须考虑胺的因素，其目

22、标八服从于企业整体袄目标。扮目前来看，盎经营状况好的温氨泉和开发成功的扳温泉，一般都是耙靠近市场的，可扮以说温泉行业是肮一个典型的市场柏依赖型行业，而瓣且这样的依赖一绊般来说要依托于版特大城市和大中背城市，至少要依颁托一个中等城市按，才能保证经营罢的成功。比如湖跋北的英山温泉从斑品质、从资源角唉度来说都是一流阿的，在全国甚至跋都是一流的，但拔是离市场太远了捌，所以这么好的拔资源发展起来困扳难。这里涉及到扒温泉本身的一种案局限性，这种局澳限性就是同质化俺产品、周边性市百场，很难说一个翱温泉开发的佳地安，西藏的温泉可坝以说在世界上是埃一流的，云南的阿很多温泉也非常败不错，但是我们熬去云南的目的绝扒

23、不是泡温泉，是哀欣赏民族的文化白，如果有机会顺摆便消费一下温泉敖是可以的，就说阿明温泉这样的产扒品不是客人主要绊的诉求，可是周捌边市场必然是主稗要诉求，所以区敖位决定市场，一袄定意义上也决定岸了温泉经营的成笆败。叭从我们多年经百营温泉的体会分拌析，如同良好的案生活和教育环境把更有利于人的培柏养与成才，不同稗地理位置和区位澳经济条件对温泉阿开发和经营也必袄然存在着直接的坝影响。某温泉网案一项对中小温泉唉生存现状所做的办调查显示，温泉埃的区位优势十分班明显，位于发达挨地区、尤其是大半城市经济圈内的哀温泉企业发展已傲经远远超越其他坝地区同业。埃2、环境决定碍未来翱温泉资源开发耙要与自然环境相肮适应，

24、着重环境笆保护和生态平衡啊。以前旅游业被隘称为“无烟工业八”，指的是它不暗产生工业“三废伴”，但旅游业同拔样会产生污染。按温泉行业中，温白泉营业区排放的稗尾水，山庄酒店案排放的生活污水耙是不容忽视的污稗染源，餐厅酒楼佰产生的废气和噪蔼声成了村民的投瓣诉热点。这些都爱是温泉旅游业发瓣展给环境造成的拔危害，必须制定俺法规和措施保护耙环境。例如云南罢省环保部门规定罢，日接待量在5巴00人的温泉池瓣区和200个床啊位以上的温泉酒澳店要有污水处理按设施，以保证周败边区域的卫生。扒现在很多地方稗的温泉开发商都靶注意兼顾经济效吧益、生态效益和懊社会效益。开发碍温泉资源要保持阿地下水资源的生坝态平衡，确保可袄

25、持续发展，以收翱到更大的经济效癌益。但一定要防班止只顾经济效益靶而滥加开发，以白致破坏资源环境盎，这是“杀鸡取熬卵”的错误做法捌。绊我们知道，每吧个温泉都涉及到袄周边的自然环境瓣、人文环境，包败括经营环境、发捌展环境、政策环傲境，这一系列环俺境涉及到一个温哎泉的后劲。因为熬下一步温泉竞争拌在中国会越来越笆激烈，在激烈的绊竞争过程之中，艾选取一个好的环奥境是至关重要的靶。京北的经营环斑境非常好，发展澳环境也非常好，鞍同样，其它几个把方面的环境也不肮错，正是因为有矮了这样的环境，罢才使很多品牌温翱泉下决心到这里翱来投资，到这里佰来发展，这就决八定了发展的后劲爸，还不在于目前吧的一期工程，一盎期工程

26、只是投石翱问路，更重要的鞍是要看双方的磨哀合，以及京北不蔼错的自然环境和巴人文环境。八3、衍生决定隘模式艾温泉旅游发展邦下一步的发展模澳式必定是现行开背发模式基础上衍哎生的模式，包括岸以温泉为主体的岸产业化的衍生，胺即通过温泉培育啊出文化产业，培胺育出健康产业，巴培育出养生产业艾，培育出休闲房奥地产业。其次涉哎及到一系列的衍隘生产品，衍生产班品现在做的还不哎足，比如温泉水按每天都要换，温疤泉水是资源，只柏不过现在用过了叭、污染了，可以佰利用这样的温泉啊水搞农业大棚，百这就培育了独特哎的温泉产品。水哎涉及到一系列概啊念，水稻、水果扳、水产、鲜鱼、埃水菜等，需要培皑育一系列的衍生鞍产品来。埃我们现

27、在温泉暗的经营商还顾不唉到这一步，将来啊这样的发展实际佰上创造了一个原疤产消费的概念，败自己的温泉水培皑育出来的产品，拌自己再消费。比邦如有些地方的温挨泉，因为水温很八高，把鸡蛋放进澳去煮，然后拿出安来卖温泉蛋，价矮格自然比较贵了白，这就是衍生产俺品的概念。最终颁的模式就是一个八A加B的模式，疤A是温泉主体，坝B是由此衍生出拌来一系列的产品班。比如河北平山伴温泉旅游加地产哀的模式，这就是傲一个A加B的模稗式，实际上核心败A是温泉产品，敖B是一个产业系背列，总体构造一唉个衍生发展的模蔼式，这决定了长爱远的发展。挨然而与目前温柏泉经济红火的发按展势头相比较，扒温泉行业的技术拔更新和模式创新盎发展状况略显单跋薄。昂有业内人士指肮出：“目前广东搬温泉市场上流行傲的