第七组某地产财务报告

1、- PAGE 47 - 俺题目：半万科集团财务分矮析报告 把系鞍 拔别：般商学院埃年级专业：安11财务会计矮七组艾组长熬：癌组员：稗201翱3案年碍 俺12暗 扒月吧 巴3傲 敖日目录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc374219062 引言 PAGEREF _Toc374219062 h 3 HYPERLINK l _Toc374219063 袄第一章：万科战氨略分析啊 PAGEREF _Toc374219063 h 捌3 HYPERLINK l _Toc374219064 败一房地产行业颁背景唉 PAGEREF _Toc374219064 h 暗3 HYPER

2、LINK l _Toc374219065 癌二傲2013芭年中国房地产企把业实力排名前十哎名暗 PAGEREF _Toc374219065 h 笆4 HYPERLINK l _Toc374219066 叭三万科集团简板历颁 PAGEREF _Toc374219066 h 皑4 HYPERLINK l _Toc374219067 瓣四行业分析瓣 PAGEREF _Toc374219067 h 翱5 HYPERLINK l _Toc374219068 把五企业竞争策耙略分析伴 PAGEREF _Toc374219068 h 吧6 HYPERLINK l _Toc374219069 板第二章：万科会

3、摆计分析敖 PAGEREF _Toc374219069 h 凹9 HYPERLINK癌 l _T版oc37421爱9070拜 澳一氨.稗资产分析巴 PAGEREF _Toc374219070 h 肮9 HYPERLINK l _Toc374219071 埃二罢.肮利润分析哎 PAGEREF _Toc374219071 h 半11 HYPERLINK l _Toc374219072 皑三成本费用分癌析斑 PAGEREF _Toc374219072 h 案12 HYPERLINK l _Toc374219073 啊四斑.胺万科公司权益变熬动分析碍 PAGEREF _Toc374219073 h 翱

4、14 HYPERLINK l _Toc374219074 稗第三章胺:叭万科财务分析八 PAGEREF _Toc374219074 h 颁19 HYPERLINK l _Toc374219075 阿一盈利能力的扒分析摆 PAGEREF _Toc374219075 h 霸19 HYPERLINK l _Toc374219076 按二般.叭偿债能力的分析办 PAGEREF _Toc374219076 h 罢20 HYPERLINK l _Toc374219077 邦三万科资产管瓣理能力分析盎 PAGEREF _Toc374219077 h 绊23 HYPERLINK l _Toc374219078

5、 暗四万科现金流把量和盈利能力分盎析巴 PAGEREF _Toc374219078 h 拜26 HYPERLINK l _Toc374219079 吧五万科杜邦分扳析耙 PAGEREF _Toc374219079 h 扒29 HYPERLINK l _Toc374219080 叭第四章：万科前拔景分析邦 PAGEREF _Toc374219080 h 按32 HYPERLINK l _Toc374219081 稗一万科工业化拜 PAGEREF _Toc374219081 h 阿32 HYPERLINK l _Toc374219082 版二公司国际化岸发展展望伴 PAGEREF _Toc3742

6、19082 h 敖33 HYPERLINK l _Toc374219083矮颁 办三班财务风险预测分哀析啊Z胺巴Score氨模型芭 PAGEREF _Toc374219083 h 皑35 HYPERLINK l _Toc374219084 结束语 PAGEREF _Toc374219084 h 35引言癌我们小组主要是八根据哈佛分析框叭架对万科集团进癌行的战略分析、凹会计分析、财务半分析和前景分析癌，在分析的基础罢上对进一步了解版万科集团甚至我扳国整个房地产市袄场的现状、发展按和未来。分成以昂下五个部分：一稗是战略分析，首敖先介绍万科集团案公司概况，分析扮我国房地产的特挨征、竞争结构以唉及万科

7、的竞争战挨略；二是会计分扮析；三是财务分哎析；四是前景分摆析。资金是房地瓣产企业的关键，碍强大的融资能力澳和融资创新能力叭有效的支撑了万扒科不断发展壮大矮过程中的财务需半求。但随着万科罢规模的不断扩大阿，过高的资产负岸债率让万科在业按务开拓可能会出爸现难以掌控的问俺题。且面对其他笆竞争对手的高速翱扩张，万科将面安临新一轮的挑战挨。暗第一章：坝万科蔼战略分析昂一艾安房地产行业背景绊1、市场需求急皑剧上升。房地产办市场存在刚性需扮求，需求量一直唉呈上升姿态，由艾于放房价的居高颁不下和政府调控般等一些因素，持哎币待购现象严重摆。皑2、房屋销售价巴格同比继续上涨熬，但涨幅回落。捌经济适用房销售唉价格持

8、平，商品般住宅销售价格小把幅度下降，其中埃普通住宅销售价伴格与上月持平，拌高档住宅销售价板格小幅度下降。安二手住宅销售价叭格上涨，涨幅下隘降。傲3、房地产开发稗量上升。房地产办投资额同比增加隘，房屋施工面积懊、竣工面积都有哎所提升。袄4、直接融资受扒阻、信贷缩减。百房企资金来源回耙落持续下滑。而邦房地产开发商的佰资金来源中，自扳筹资金所占的比搬例越来越高。靶5、房地产销售鞍量存在地域性特氨征。由于政府管罢制、人们预期、岸房价等各种因素把，造成房地产销爱量有不稳定趋势邦，阿“柏金九银十邦”败销量涨幅同比降暗低。澳 总的来伴说，房地产行业拔尽管备受争论，敖但还是国民经济拜一个重要行业。哀在城镇化大

9、背景哀下，房地产行业敖还有前景。20耙13年谨慎乐观懊，短期还要贯彻隘限购措施，长期按要有经济、法律按等手段，更多的败市场化方式；房凹地产市场差异性碍较大，关注市场爸差异性问题；暴隘利时代已经过去半，今后企业更多版要靠内功，靠创百新，靠品质；房斑企和上下游企业佰要进一步强强联叭合，城镇化是进凹一步要推进集约颁、智能、绿色、哀低碳的城镇化，翱提供高性价比的坝产品。拔二败2013年中国笆房地产企业实力碍排名前十名懊第01名：万科爱企业股份有限公班司蔼第02名：恒大罢地产集团佰第03名：保利安房地产（集团）岸股份有限公司板第04名：大连八万达集团股份有靶限公司盎第05名：中国笆海外发展有限公挨司颁第

10、06名：绿地搬控股集团有限公搬司奥第07名：龙湖埃地产有限公司拜第08名：华润阿置地有限公司案第09名：世茂胺房地产控股有限邦公司背第10名：富力哀地产股份有限公背司凹三搬伴万科集团简历肮万科公司成立于胺1984挨年爸5矮月版,1988扳年进入房地产行班业，摆1991皑年成为深圳证券矮交易所第二家上跋市公司。是目前癌中国最大的专业败住宅开发企业。阿公司致力于通过按规范、透明的企挨业文化和稳健、安专注的发展模式搬，成为最受客户埃、最受投资者、白最受员工、最受办合作伙伴欢迎，绊最受社会尊重的蔼企业。凭借公司哀治理和道德准则伴上的表现，公司背连续七次获得板“靶中国最受尊敬企鞍业敖”巴称号。暗1.伴万

11、科企业文化主要有四点： 拌1扳）捌、客户是我们永伴远的伙伴颁 叭（服务）邦 半2哀）唉、人才是万科的澳资本拌 拜（人力资源）奥3败）百、碍“绊阳光照亮的体制扳”办（简单不复杂、哀 捌规范不权谋）埃4班）芭、持续的增长和暗领跑拜2.霸万科企业发展历爸程 多元化唉傲 专业化稗癌精细化八1盎）隘.百万科前十年发展般战略：多元化的拜加法罢 坝 1、198安4扳鞍1991年：战瓣略混沌期安 百 2、199哎1年傲1993版年：边缘期，战百略初步形成翱2俺）疤叭万科第二个十年氨发展战略艾肮专业化的减法肮 奥 拜1、诺基亚战略扳：从多元化转向敖专业蔼一 百 澳2、从综合商社癌到专营房地产瓣 吧 俺奥1991

12、年：向叭综合业务发展 拜 熬 坝爱重组企业业务颁 柏 摆柏转让怡宝蒸馏水艾 哀 班 耙氨转让万佳百货班3捌）胺.岸万科第三个十年巴发展战略叭熬精细化的乘法袄邦 罢万科在完成袄“啊专业化案”埃调整之后，从2拔000年开始第把二轮扩张战略，凹由巴“白专业化向拌“版精细化百”半转型。白从加法到减法，拜从多元化到专业柏化的回归，使资袄源得以集中，在俺房地产业务上也板形成了规模优势翱，恢复了核心主芭业，获得了持续哀竞争力，最终成氨就了万科三十多皑年的持续增长的安传奇。四行业分析傲万科属于班兴办实业爸、鞍国内商业班、隘物资供销业 (安不含专营、专控颁、专卖商品) 瓣、柏进出口业务板、跋房地产开发。控扒股子

13、公司主营业矮务包括房地产开败发、物业管理、挨投资咨询等。公瓣司为国内规模最懊大的地产发展商爸，连续三年被国巴务院发展研究中败心企业所、清华搬大学房地产研究芭所和中国指数研懊究院评为中国房埃地产百强开发企盎业第一名，并获岸得CCTV评选绊的中国最具价值扮上市公司称号。凹公司在全国房地拌产市场的战略布败局已经初步形成伴。 疤近几年来房地产懊的话题在各大新绊闻媒体上屡见不斑鲜，房地产的行奥业竞争程度很大班基础上是在于国霸家的宏观调控以昂及全国人民对住捌房的需求。笆分析房地产行业癌主要要通过下面暗几个模块来分析版：背一个是政策，经傲济下行的压力之靶下，我们觉得宏把观经济政策特别百是货币政策应该瓣不会有

14、更紧的政白策，应该是有放稗松的可能，如果按维持目前的状况吧，或者较低的利坝率水平，或者信埃贷有所放松的话按对房地产是有所胺利好的，但是另傲一方面我们又知霸道房地产和社会败稳定、社会问题扳息息相关，中央笆政府的态度是非皑常坚决的，而且败不断通过督察、埃政策细化等方式傲强化现在的政策鞍，我们指望在短扮期内房地产政策昂有所放松也应该伴是指望变成现实般也不太可能，但拌是如果我们有更敖紧的政策出台，唉除非价格再回到颁非常快的上行状凹况，否则很紧的阿政策也不太可能板。蔼二是市场走势，澳成交整个全年是叭稳中有升的，同哎比继续显著增长埃。不同城市的价凹格表现是分化的安，一线城市供应败量趋向于短缺，啊未来住宅价

15、格上靶涨压力还是比较败大的，但是小城背市，三四线城市疤我们看到目前还巴没有回升的现象扮，我们一二线城昂市价格是有回升蔼的趋势，但是三半四线城市会有更般长的时间处在政氨策的调控下。 挨最后便是十八大啊的影响了。十八靶大开完之后大家胺都在想，我们的把楼市、经济往什背么地方走，我们艾也在针对房地产矮市场有一个简单癌的思考，怎么来疤领会，现在来阅安读、来分析十八昂大以后的趋势，稗总结了五个方面跋的想法。 安第一，房地产业巴将会继续与民生摆和社会稳定紧密吧相连，因为我们奥看到近两年的调袄控也好，或者房案地产业发展的过碍去十多年发展的癌轨迹都离不开跟霸整个社会息息相扮关，所以这一点凹我相信房地产市疤场不会

16、是一个充叭分市场经济导向吧的产业，应该跟埃国家发展、民生岸是紧密相关的，按所以政府出台政摆策，我们也不会般有什么奇怪的地拜方，对于中国来奥说社会不稳定会柏导致太多的问题拔，房地产肯定是暗跟社会稳定息息疤相关。 隘第二，房地产业挨将在相当长时间笆内处于调控状态颁，包括限购政策岸，房地产业的政白策调控总的基调唉应该是不会改变凹的，特别是限购澳，目前来看还是皑一个地方性的政罢策还不是一个国百策，但是地方性背的政策在国家的啊指导下也很难在捌短期之内有什么翱调整。另外一个巴层面保障性用房奥的规模会保持快拜速的增长。 啊第三，我们虽然袄看到房地产业是艾受调控有压力的罢，房地产业在相败当长时间以内依百然会是

17、中国的朝懊阳产业，如果我背们把房地产业跟扮制造业比，房地蔼产业应该还是会拌一个朝阳产业，拌房地产业在未来叭十年、十五年当疤中，在国民经济班所也当中最好做啊、也是最有希望摆的一个产业，所罢以这是一个基本拌的判断。这个判肮断跟我们第四个霸判断就是城市化扮进城，将极大促佰进房地产产业的肮发展，这点是一搬个保障，我们看跋到十八大对城镇伴化的发展有很多唉的阐述，所以我邦们相信城镇化的安进城会继续。为笆什么这么说？只鞍要中国国民经济办稳定发展，7%八也好，6%也好班只要不出现太大罢的波动，只要还凹能持续十年，中蔼国的城镇化进城暗就不会停下来，爸中国城镇化进城拜不停下来，就会俺对中国房地产有绊一个巨大的需求

18、挨。在跟各方面的版投资者，或者说岸若干的论坛讨论靶的时候有两个基胺本的数字，来支哀持房地产业的朝昂阳产业未来十年邦是蓬勃发展的，拔在过去二十多年拔有2亿人口从农隘村走向了中心城稗市、大一点的城搬市，这两2亿多哎的城市会带来对叭住宅、对办公、斑购物、娱乐这些阿物业是一个非常翱大的需求，我们氨这20年来，十俺多年来是不是已板经满足了这个需爱求？这还是一个稗问题，2亿多人爱口，美国人口只癌有3亿多，这个般需求是最大的，扮这点确保了，我盎们以前的发展，百甚至于我们现在按的发展，甚至还捌确保了下来的发扒展，我们再往前懊走20年，只要百中国国民经济发班展稳定的话，还班会有2亿多的人靶口进入到这个中靶心城市

19、，另外这肮2亿人口又是另岸外一个美国，它安会带来住宅、办皑公楼、电影院、柏购物中心的需求绊，所以我们看到矮为什么说这十年坝、十五年房地产霸业还会是一个朝疤阳产业，而且十白八大当中一个很扳重要的因素就是吧城镇化，而城镇艾化会越来越明显暗，这就促成了我罢们最后第五条，爸像北京、上海这颁些中心城市，包白括广州都将会成板为世界上超大规氨模的城市，我们靶看十年，北京上敖海现在是两千多疤万人，十年后北唉京、上海增长到岸五千万人，我们疤做一个简单国际肮性的比较，像墨奥西哥城，在墨西芭哥还有包括韩国把的首尔，包括巴隘黎，这些城市基把本上都占到了一笆个国家1/3多八的人口，我们再芭想一想北京、上拌海，哪怕上海有

20、疤五千万人，对中阿国的占比有多大捌？我们看到这十挨年，说长不长，肮十年很快就到，澳如果我们没有一按些预先的准备会扮带来很多问题，稗但是这些城市化笆的发展，对房地埃产开发也是有引斑导作用，我们曾颁经在几年前说往爱三四线城市发展奥，但是真正发展背的机会还是在以氨中心城市为主，矮或者中心城市旁颁边的三四线城市佰，这个机会才是蔼最大，因为购买坝力或者需求都是百在这些大城市的澳周围。所以，十爱八大之后，我们办看从中央政府开皑始，大家对城市班化的发展的导向拔是非常强的，而把这也是世界发展埃的一个趋势。隘通过这三个模块氨的分析，可以做败以下的结论，在笆未来几年内房地搬产依旧会处于国胺家政府宏观调控碍下，在大

21、多大型半城市中住房的供邦求关系为供不应傲求，导致未来几搬年大型城市的房扳地产市场会有一盎定的提升，而在澳大部分人员流向叭大型城市之余，隘中小型城市的住稗房供求没有那么罢的严峻，大部分邦会依旧处于政策耙调控下，其价格吧趋势不会有太大哀的明显波动，但傲是像房地产行业扮这种民生相关的凹行业，同样也受碍人民购买取向的艾影响。从消费者般心理上来说，在氨大型城市的价格耙趋向影响下，人背民的购买趋向会盎更大程度上认为袄所在城镇的房价胺价格趋势会大部挨分趋近于一线城埃市，从而会刺激按人民购房的欲望板，也会变相的导盎致中小型城市的翱购买需求变多，靶虽然中小型城市拜在宏观调控的情芭况下价格波动不跋大，但是其销售唉

22、情况也会有一定案的上升。综上所拔述，在大型城市芭价格与销量处于啊一个相对平衡的敖点的基础上，基阿于中小型城市的凹销售前景变好的败情况下，房地产挨行业在未来几年翱中依旧会处于一安个稳步上升的状按况。奥五坝企业竞争策略分癌析袄1.外部环境分凹析昂（1）、宏观环爱境-PEST碍EL模型翱政治因素：住房隘市场化改革和国隘家政策调控、货办币信贷、行政措傲施办经济因素：国民跋经济快速增长，八居民可支配收入唉增加拉动内需，哀通货膨胀压力，罢资本市场变化-傲存款准备金提，邦高存款加息、海暗外资本凹社会因素：人口颁数量增加，城市爸化进程推动房地暗产业发展，人们坝健康环保意识加拔强，传统文化吧拔购房意识扮技术因素

23、：住房鞍建设水平提高，艾融资创新和销售扳创新疤环境因素：住房邦节能环保，城市傲绿化和土地使用跋法律因素：限制俺房地产开发的贷坝款管理，规范土版地储备管理，加伴强住房消费贷款矮管理，切实调整昂住房供应结构，埃进一步整顿和规翱范房地产市场秩昂序。隘（2）.竞争者爸分析竞争者的选择败在竞争者方面我拜们选择的是同为拌房地产公司的两唉大企业：中海地艾产和保利地产。跋要对这些竞争者爸进行分析，我们白首先要了解这些澳竞争者的企业目艾标以及其未来走版向：扳中海地产：以打癌造百年长青基业按为长远发展目标跋，坚持规模化、败专业化、品牌化般的发展策略。与罢时俱进，开拓创扳新，预见性地满矮足客户的现实与坝潜在需求，致

24、力疤成为中国房地产坝行业的创新者和伴领先者。中海地暗产总经理孔庆平案说过：中国房地笆产市场中长期发澳展空间巨大，但熬当前的确已经走鞍到了一个转型的绊关键节点，可以叭预见，从全局讲拔，哎“凹和谐社会版”柏、挨“澳低碳经济氨”埃、白“凹可持续发展颁”啊将是中国未来很颁长一段时间内高扒度追求的社会发邦展目标，而与社挨会全面发展高度矮关联的房地产业唉，则将被更加严芭格地控制在与社扒会发展相和谐的拌轨迹上。半保利地产：以十癌二五规划为指针胺，以办“鞍三个为主、三个稗结合熬”拌为战略指引，推哎进区域布局、产班品结构、经营模氨式和融资渠道的哀“靶四个拓宽隘”芭，实现公司快速跋、平稳发展！在败不断的收获和成版

25、长中，实现叭“邦和者筑善昂”柏的理想和追求！傲其董事长宋广菊埃有提过保利地产敖的未来发展方向癌，就是致力于中矮国和谐人居建设芭，紧跟中国城镇霸化发展和城市集败群建设脚步，持斑续提高产品效益埃，继续做大做强隘房地产主业。绊每个大竞争者所爱选择的发展战略颁对于其行业内大班部分公司会有很半大的影响，尤其矮是以这些公司为把竞争对手的企业疤。万科在未来战艾略发展之中，同碍样要了解其竞争哎对手的发展战略班，才能耙“傲知己知彼半”昂。两家竞争者的败战略选择如下：安中海地产其发展伴战略分别从质量稗、设计管理体系啊、创新、产业化背四个方面着手：背 质量：招搬标、施工的过程皑监控哀 设计管理佰体系：设计、市白场、

26、销售整合败 创新：中肮海怡翠山庄提出佰“袄5+2伴”凹模式罢 产业化：巴装修产业化把保利地产是以房笆地产主业为主、癌核心区域突出、蔼住宅项目开发为罢主、扩大经营规跋模与提高开发效八益相结合、滚动芭性的开发收入与埃物业经营型收入傲相结合、资本经斑营和资产营运相蔼结合的“三个为芭主、三个结合”疤的战略规划。胺同样竞争者也存办在其优势以及劣俺势：伴优势：邦劣势：蔼中海地产斑 国有啊背景、土地储备阿充足、高盈利能半力氨 公司在疤一线城市购地成盎本偏高，从而导绊致销售价格调整班弹性较小。啊保利地产澳 资源优安势，全国各主要靶城市和地区都具笆有丰富的资源，八包括土地、资金伴和人脉。罢 经营风班格偏激进。埃

27、2.内部环境分盎析俺（1）产品研发笆能力傲 1）、较强的蔼研发创新能力 扳 版多个研发基地：碍深圳万科研发中俺心、上海万科研搬发中心、东莞住邦宅产业化基地标哎准化半。俺 2）、客户导隘向型研发流程俺 疤客户导向型：市拜场调查、要素整扮理、产品设计、熬客户测试和后评氨估、产品调整项版目导向型：强度叭分析、产品定位耙、质量控制隘。拔（2）品牌营销昂能力澳1）科学的客户懊细分方式白佰生命周期与支付疤能力矩阵坝。俺2）品牌建设：氨2011中国房奥地产企业品牌价摆值：中国海外2隘46.87亿元哎、 万科210奥.70亿元、恒奥大210.18挨亿元；王石的明百星效应绊。艾3）客户服务理办念：全国首创哀“哀

28、物业管理摆”邦概念、凹“板6+2瓣”般步法服务体系、柏万客会等翱。爸（3）融资及盈败利能力皑1）多渠道、较扮强的融资能力奥 透明化运作奥熬投资信任懊 渠道多元化：百银行信贷、债券八发行、合作开发唉等芭2）相对欠缺的颁盈利能力澳 比较对鞍象：中海地产、败保利地产；资产鞍负债率、净利率（4）企业管理爱八1）内化的企业爸文化：简单不复半杂；规范不权谋扒；透明不黑箱；柏责任不放任稗2）成熟的体制坝管理：控制核心扒资源、制度化运笆行、标准化运作败3.万科战略决氨策白安0T氨SW耙 扮 爱 百机会绊O办城镇化率加快，霸收入水平提高奥中国传统观念，敖结婚买房矮资金从股市流向摆地产啊 拌 伴 捌威胁碍T暗政策

29、对环保要求袄提高班地产业受到较多岸宏观调控敖土地资源储备有翱限，拿地困难叭 案 柏优势隘S白较强的产品研发艾能力（标准化、把环保）昂强势的品牌效应安精准的额客户细澳分败规范的组织运行绊高效的资本运作伴体系肮可能的战略奥开发新的目标群袄产品，扩展新市袄场（澳S1昂，白S2挨，翱S3稗，岸S4斑，隘O1熬，昂O2爱，拌O3扳）罢扩大融资，进入搬更多区域市场（埃S5矮，靶O1捌，笆O2靶，搬O3奥）皑可能的战略爱注重产品环保性靶，引领行业标准半（巴S1袄，伴T1胺）伴2.瓣适度放缓规模扩伴张，注重精品运拔作，提高单品利鞍（奥S2,T2办，哀T3叭）按 扳 瓣劣势澳W挨资产负债比过高瓣，资金有限盎成本

30、费用过高，斑利润率偏低癌可能的战略胺加强成本控制，挨提高净利润率（肮W1敖，稗W2熬）疤可能的战略扮1.岸减缓扩张速度，百控制成本，精耕佰细作（扒W1邦，板W2背，柏T2,T3笆）拔愿景：阿“熬成为中国房地产敖行业领跑者办”败定位： 提供有胺品质的产品4.战略选择啊1）更加注重产案品质的提高，稳搬定增长；客户导办向型、环保、品八牌力邦2）控制费用，暗提高净利润率；罢成本、管理费用白、财务等；降低艾资产负债率、罢5.万科实际战捌略选择阿万科的总战略：跋 熬提升行业竞争力胺，合理规避风险斑；培养优势产业跋，巩固优势地位敖万科的公司层面叭战略：安减法战略；横向芭一体化战略安万科的业务层次坝战略：品牌

31、战略摆；加强型战略；靶营销战略扮战略展望：般 唉 凹专业化、品牌化跋、全球化、质量肮化专家战略建议：隘 扮 扒1罢)啊. 全球化战略伴；暗 2吧)颁. 不能改变专笆注做住宅的核心半战略爱第二章：吧万科会计分析一.资产分析绊1.资产结构及耙变动表蔼 肮项目万元把2011阿年把09背月捌 背2012皑年爸09爸月疤 碍新增奥% 拔2011芭年占唉 蔼比俺% 罢2012挨年占鞍 搬比搬% 版流动资产版11,715,爸184.76半12,379,哎276.伴80绊5.67%鞍96.45% 癌95.59% 埃长期投资绊 昂231,895佰.19扒284,510盎.12凹22.69%爱1.91% 搬2.2

32、0%敖固定类资产耙 巴93,813.隘18八125,605皑.71败33.89%败0.77%拌0.97% 碍其它长期资产埃 芭105,634拌.67岸160,858柏.29搬52.28%蔼0.87%半1.24% 白资产总计艾 佰12,146,扒527.80拌12,950,百250.92版6.62%芭100.00%蔼100.00%斑净利润叭 绊111,610佰.09背134,709霸.俺72拔20.70%爸 捌 跋总资产收益率肮 凹2.00%爱2.00%肮0.00%埃瓣 爱资产总额比上期伴增加熬803,723吧.12板万元，增长率为般6.62%挨。资产总额增加熬的原因如下：流跋动资产增加敖664

33、,092唉.03鞍万元，长期投资败增加白52,614.艾93笆万元，固定资产搬增加矮31,792.扒53败万元，无形资产颁及其它资产增加稗55,223.般62案万元；相比较而敖言，流动资产有伴所增加，增加盎5.67% 跋，长期投资大幅笆增加，增加巴22.69% 皑，固定资产大幅癌增加，增加背33.89% 敖，无形资产及其半它资产大幅增加哀，增加袄52.28% 扒。由此可见，从班企业资产数量来矮看，长期资产、拔流动资产都较上败期增加，长期资拔产增加的速度快艾于流动资产，资鞍产总额增加，长肮期资产的比重增皑加，企业调整了般资产构成的结构斑。从资产的质量霸来看，资产总额哀增加，净利润增敖加，资产增加

34、的爱速度与净利润相按同，总资产净利唉率保持不变，企癌业资产从质量上背与上期相同，新稗增资产并没有带背来过多的新利润罢。暗2唉、投资结构及变暗动表柏 埃项目万元吧2011芭年盎09叭月鞍 昂2012捌年鞍09疤月氨 霸新增版%按2011傲年占坝 爸比胺% 按2012伴年占哎 碍比办% 蔼交易性金融资产捌 跋0.00盎0.00班0.00%班0凹.00%笆0.00% 斑一年内到期的非柏流动资产爱 版0.00白0.00办0.00%稗0.00%埃0.00% 笆长期应收款胺 埃38,330.奥29罢12,997.隘70埃-66.09%白 鞍16.53%坝4.57% 瓣长期股权投资办 瓣0.00敖0.00版

35、0.00%板0.00%癌0.00% 埃投资性房地产半 安0.00 版0.00 爱0.00% 袄0.00%鞍0.00%袄固定资产碍176,816办.20颁248,552爱.66袄40.57%背76.25%爸87.36% 氨在建工程坝 耙16,748.爸70扮22,95坝9.76 唉37.08%班7.22%奥8.07% 艾长期投资合计疤 袄231,895爱.19靶284,510版.12搬22.69% 扳100.00%拜100.00%伴 瓣投资收益佰 碍6,814.1巴6 蔼31,424.癌21坝361.16%安 俺吧案投资总额比上期板增加奥52,614.叭93艾万元，增长率为把22.69%伴。投资

36、总额增加伴的原因如下：固颁定资产增加哎71,736.叭46八万元，在建工程碍增加邦6,211.0摆5埃万元，共计增加斑投资靶77,947.暗52瓣万元；长期应收板款减少罢25,332.爸59坝万元，共计减少搬投资扮25,332.班59案万元；企业投资扮以权益性投资为办主，应关注投资爱项目的盈利能力叭和持续发展能力鞍，本期投资收益蔼上升，权益投资吧能力增强。隘3办、存货变化表袄 笆项目万元案2011胺年霸09斑月爱 安2012安年按09爸月百 俺新增版% 斑存货埃8,737,5昂57.35班8,675,2俺22.94笆-0.71% 盎营业成本凹 半1,341,6盎15.95按2,061,8耙99

37、.60佰53.69%唉毛利率哎0.40 巴0.30奥-25.00%吧 般存货周转率按 胺0.17拌0.24熬41.18%背通过毛利率及存霸货周转率的变化绊分析，可以看出八企业毛利率的下八降，促进了存货埃的加速周转，说芭明市场上的同类皑产品已经处于相伴对的过剩状态，背降价是可以带动叭市场购买者的购般买欲望的。企业鞍可以充分利用当鞍前的时机，进一俺步巩固已取得的捌成绩；另外通过稗存货的搭配分析唉可以看出：企业爱存货的变化与营俺业成本变化协调拔。二.利润分析熬1.邦利润总额结构及癌变动表蔼 凹项目万元艾2011版年跋09蔼月笆 柏2012板年疤09白月跋 扳新增稗%版2011癌年占奥 扮比唉% 袄2

38、012碍年占俺 隘比隘%安正常营业利润八 癌369,018罢.88班470,849摆.94绊27.60%埃98.39% 半93.85%办投资收益版 百6,814.1白6半31,4爸24.21鞍361.16%捌 佰1.82%按6.26% 翱补贴收入哀 挨0.00胺0.00 安0.00% 叭0.00%把0.00%矮营业外收入背 皑4,623.7绊0矮7,514.6摆0隘62.52%矮1.23% 拔1.50% 敖营业外支出埃5,414.6安0扮8,080.8颁4拔49.24%扳1.44%败1.61% 翱影响利润总额的版其他科目拌 隘0.00 佰0.00爱0.00%袄0.00%背0.00% 背利润总额

39、懊 啊375,042哀.13瓣501,707扒.92懊33.77%把100.00%班100.00%蔼 把 捌 搬2011岸年白09扒月，利润总额为懊501,707巴.92皑万元；较上期的岸375,042白.13凹万元上升岸33.77%盎；正常营业利润板为碍470,849拌.94唉万元，占比为般93.85%啊；投资收益为埃31,424.芭21翱万元，占比为邦6.26%伴；补贴收入为占百比为跋0.00%白；营业外收入为鞍7,514.6矮0芭万元，占比为隘1.50%案；营业外支出为懊8,080.8拜4盎万元，占比为袄1.61%挨；影响利润总额哎的其他科目为占柏比为瓣0.00%傲；本期企业盈利啊主要靠

40、自身的经颁营，利润的可靠肮性高，利润来源肮多样化，盈余质白量好；而上期上鞍述指标分析别为罢98.39% 板、巴1.埃82% 唉、邦0.00% 芭、熬1.23% 班、安1.44% 肮、败0.00%鞍。版2爸、营业利润变动阿表败2012霸年扒09拌月，营业利润为靶502,274敖.16白万元，疤 爱比上期增加败126,441半.12吧万元，增长百33.64%挨；营业利润总额熬增加的原因如下翱：营业收入增加翱700,192佰.55颁万元，投资收益爱增加阿24,610.拔05矮万元，营业税费柏减少坝27,004.吧95隘万元，营业费用疤减少班19,929.敖29办万元，管理费用案减少百11,633.拌

41、10扒万元，资产减值扒损失减少叭80,298.办93昂万元，共计增加啊营业利润颁863,668伴.87碍万元；公允价值坝变动净收益减少埃1,795.6皑2暗万元，营业成本耙增加挨720,283隘.64扒万元，财务费用半增加爱15,148.懊48芭万元，共计减少俺营业利润矮737,227邦.75颁万元；本期营业伴收入上升，但销熬售毛利率下降，疤说明企业采取了芭降低产品的整体盎市场价格以换取袄增加市场份额做绊法，但是营业成把本及税费没有得绊到相应控制，反爸而上升，最终导奥致销售毛利率下巴降。百三疤成本费用分析翱1矮、成本结构及变背动表版 扳项目万元叭2011搬年碍09般月唉 碍2012暗年跋09癌

42、月拔 凹新增版%凹2011翱年占案 巴比叭% 巴2012绊年占暗 懊比蔼% 胺营业成本癌 皑1,341,6矮15.95奥2,061,8皑99.矮60稗53.69%奥32.40% 佰37.92% 佰营业税金及附加哀 拌248,004拜.16哎220,999佰.21靶-10.89%版 坝5.99% 跋4.06% 扳销售费用艾 霸13,377.疤70澳193,448拔.42 疤-17.58%鞍 哀2.74%叭1.72% 爸管理费用板100,370八.56佰88,737.叭46 爸-11.59%板 袄2.42%澳1.63%碍财务费用啊 佰27,285.捌55暗42,434.艾03败55.52%斑0.6

43、6%翱0.78%案资产减值损失坝 般56,483.俺61奥-23,815熬.32耙 摆-142.16胺% 扒1.36%吧-0.44% 白营业外支出版5,414.6扮0伴8,080.8白4哎49.24%八0.13%版0.15%暗所得税板111,610爱.09捌134,709熬.72 艾20.70%耙2.70%懊2.48% 哀成本费用总计罢 翱4,141,3傲28.83霸5,438,0扳87.24班31.31%拌100.00%斑100.00%耙成本费用总额比坝上期增加蔼1,296,7办58.40斑万元，增长率为笆31.31%吧；成本费用总额敖增加的原因如下肮：营业成本增加疤720,283熬.64盎

44、万元，财务费用啊增加氨15,148.啊48霸万元，营业外支靶出增加俺2,666.2耙4挨万元，所得税增邦加靶23,099.版63啊万元，共计增加暗成本费用佰761,197绊.99芭万元；营业税金芭及附加减少扳27,004.捌95安万元，销售费用摆减少伴19,929.搬29板万元，管理费用暗减少隘11,633.氨10凹万元，资产减值氨损失减少鞍80,298.懊93癌万元，共计减少蔼成本费用巴138,866跋.27碍万元；企业支出白主要以营业支出扮及税金为主，支拔出结构正常。本吧期固定成本占比昂为芭0.00%佰，上期为懊0.00%叭，与上期持平。埃2皑、期间费用结构摆及变动表搬 暗项目万元澳201

45、1哀年扒09 伴月般 蔼2012拜年版09鞍月艾 稗新增胺%八2011版年占百 哀比搬% 白2012拜年占伴 拜比安% 半营业费用啊 鞍113,377败.70癌93,448.肮42埃-17.58%白 皑30.17%邦18.61%罢管理费用拌 耙100,370安.56隘88,737.翱46摆-11.59%百 隘26.71%跋17.67%吧财务费用熬 扮27,285.艾55 盎42,434.岸03罢55.52%半7.26% 蔼8.45% 矮营业利润跋 叭375,833版.04伴502,274艾.16疤33.64% 暗100.00%盎 扳100.00%癌营业费用为按93,448.盎42拌万元，较上期

46、减啊少稗-17.58%笆，大幅减少，减敖少扳17.58%班。管理费用为凹88,737.艾46捌万元，较上期减盎少按-11.59%阿，大幅减少，减碍少阿11.59%稗。财务费用为俺42,434.颁03氨万元，较上期增笆加肮55.52%碍，大幅增加，增邦加按55.52%版。营业利润为肮502,274办.16澳万元，较上期增办加癌33.64%吧，大幅增加，增伴加颁33.64%袄。公司营业费用伴下降，营业利润把上升，营业费用颁取得很好的效果靶，企业的销售活跋动取得了明显的绊市场效果。公司摆管理费用下降，爱营业利润上升，氨企业内部管理成般本控制能力上升安。公司财务费用蔼增加，营业利润肮增加，财务费用颁增

47、长速度超过营隘业利润，企业筹安资运用控制能力奥下降，主营盈利败能力减弱。岸四.昂万科公司权益变俺动分析啊1.扮权益变动分析的佰目的哀1)熬可以清晰体现会摆计期间构成所有败者权益各个项目鞍的变动规模与结颁构，了解其变动哎趋势，翻译公司颁净资产的实力，绊提供其增值的重按要信息；矮2)霸可以进一步从全把面收益角度报告绊更全面、更有用挨的财务业绩信息跋，以满足报表使靶用熬者投资、信贷及拜其他经济决策的跋需要；拌3)把可以反映会计政皑策变更的合理性岸，反应会计差错邦更正的幅度，具暗体报告由于会计绊政策变更和会计捌差错更正对所有凹者权益的影响数半额；把4)熬可以反映由于股啊权分置、股东分阿配政策、再筹资暗

48、方案等财务政策胺对所有者权益的叭影响。靶2.扒权益变动情况分皑析碍（1耙）权益总额变动唉情况拜 2008皑年罢2012敖年万科鞍A笆集团负债和所有霸者办(矮或股东权益奥)柏合计（元）蔼分析：罢2008伴年权益总额变动版趋势较缓，斑2009扮年到叭2012扮年呈明显上升趋哎势。肮（2拔）主要项目变动芭情况奥 2008安年跋2012敖年权益的主要变叭动项目（元）蔼分析：绊2008扒年所有者和负债鞍总额变动趋势较般缓，疤2009奥年到巴2012耙年呈明显上升趋埃势。其中，所有蔼者权益疤20009稗年到鞍2012肮年增长幅度比负哎债大，说明该集挨团的企业管理得蔼当，股东权益得板到加强。摆3版、权益结构

49、分析把（1案）负债结构分析 熬分析：万科吧A拔集团柏2012凹年比捌2011翱年主要负债应付阿账款癌 摆、预收账款拌 白、其他应付款皑 案、一年内到期的颁非流动负债及长罢期借款虽然都有凹增加，但占总资百产的比重预收账柏款佰 百、其他应付款挨 八、一年内到期的扒非流动负债同比拜2011肮年分别下降唉2.92%靶、耙0.68%癌和蔼0.62%白。说明万科集团吧2012傲年经营得到改善爸，负债减少。叭2012斑年合并现金流量霸表（部分）爸分析：万科埃A伴集团筹资活动现唉金流入绊2012跋年同比氨2011把年增长背184%袄，筹资活动现金斑流出扳2012肮年同比熬2011拜年增长耙128%翱，筹资活动

50、产生碍的现金流量净额傲2012安年同比稗2011碍年增长案202%唉。说明万科罢A暗集团巴2012奥年筹集资金能力扒强，资金剩余多懊，企业经营状态霸佳。氨2012办年万科筹集资金哎情况：隘（2拌）所有者权益结唉构分析昂分析：万科隘A哎集团股东权益爱2012按年同比办2011奥年股本和资本公般积大体不变，盈埃余公积、未分配扳利润和少数股东佰权益有明显的增奥加。背(3)败所有者权益结构半具体分析扒子公司本年提取碍的归属于母公司白的盈余公积为人懊民币八 1,017,拜538,039鞍.45 案元捌 (2011搬年扒: 邦人民币百 731,90爸0,728.9岸9 邦元佰) 稗。截至笆2012埃年熬

51、12挨月绊 31半日，本集团的未班分配利润中包含捌了本公司的子公坝司盈余公积中归盎属于母公司的部澳分人民币捌 4,973,哀161,395氨.18 岸元百 (2011 捌年岸 12 艾月靶 31 案日绊: 安人民币版3,955,6懊23,355.按73百元绊) 盎。癌 颁第三章拌:笆万科财务分析傲一扒盈利能力的分析般 1. 纵向分析皑2009半年度鞍2010半年度摆2011半年度阿2012半年度案2013半年度碍21,808,版652,427皑16,766,颁330,449凹19,988,叭838,077挨30,722,吧991,215爱41,390,佰345,567肮营业总收入斑3,100,

52、2扒27,254伴3,160,8颁20,888懊3,252,5邦17,534伴4,535,4败77,635般5,335,8吧91,298阿净利润爸从图中我们可以矮发现，万科营业般总收入在201巴0年以后一直上搬升，这得益于现按在的市场空间较熬大，得力的市场瓣营销渠道。相对板于营业总收入的艾不断上升，其净艾利润表现出一种啊较为平和的增长岸，其增长幅度远百低于营业总收入胺的上升幅度。净啊利润与营业总收斑入增长的偏离，背主要来源于房地爱产的竞争程度加颁大，竞争对手的吧价格站市场策略懊，导致了万科盈鞍利能力的下降，吧所以大幅的营业袄收入增长只是带胺来较低幅度的净拜利润增长，导致爱了净利润率和总板资产报

53、酬率的下凹降。2、横向比较斑从图中我们可以唉发现，万科与招八商地产相比较，百它的总体盈利能搬力指标都比招商颁地产的弱。说明盎万科在同行业中板的竞争能力和企扒业的管理战略都扮处于不足的状态爸。盎二.啊偿债能力的分析 1.流动比率芭流动比率反映企笆业短期偿债能力班的强弱。从图中瓣我们可以发现，捌万科在近五年流暗动比率在200盎9年和2011般年下降快，20般11-2012矮年稍有回升，但把在2012-2吧013年下降。白总体而言。企业碍偿债能力变弱，笆债权人利益的安拔全程度有所下降埃。办从图中我们可以般发现，万科与招败商地产相比较，哎它的总体流动比罢率都比招商地产般的弱。2.速动比率.八 艾速动比

54、率的内涵敖是每1元流动负瓣债有多少元速动摆资产作为保障。啊万科近五年速动捌比率平均艾 芭在0.44左右矮，面临蛮大的债白务风险。颁万科的速动比率靶是在0.44左艾右，而招商地产挨的是在0.55般左右。速动比率疤一般以等于1为吧宜，小于1会使盎企业面临偿债危板机；大于1虽然罢保证企业的偿债摆安全，但会增加斑企业的资金成本拌。唉所以招商地产相鞍对于万科偿债能阿力而言，还是强瓣于万科。唉3.应收账款周爱转率霸该指标越高，表袄明企业应收款变哀现速度快，账龄拌短，短期的偿债澳能力强，同时可般以减少坏账，提般高企业流动资金百利用效率。拔从图中我们可以捌发现，万科与招蔼商地产相比较，啊它的总体应收账般款周转

55、率都比招扒商地产的弱。皑说明万科的变现唉速度比招商地产拜的慢，偿债能力澳弱。昂4.资产负债比矮率吧资产负债率是衡班量企业负债水平澳及风险程度的重霸要标志。资产负般债率越小，表明盎企业偿债能力越捌强。万科近五年败资产负债率逐年奥提高，偿债能力般逐年变弱。哎万科的资产负债吧比率都要比招商罢地产的大，而这翱个比率是越小的斑偿债能力越强。邦所以万科比招商颁地产的偿债能力芭弱。稗结论：万科的盈霸利能力和偿债能艾力是下降的。半三背万科资产管理能罢力分析败资产管理能力又懊称为运营能力，碍常用分析指标如案下：应收账款周板转率、存货周转吧率、固定资产周班转率、总资产周颁转率。埃年份凹比率鞍20吧08隘200挨9

56、疤20捌10按20蔼11岸20哎12唉应收账款周转率瓣45.861安59.758搬43.961氨46.180埃60.632盎存货周转率班0.328叭0.392懊0.269霸0.253翱-百固定资产周转率颁44.543癌37.295办39.381啊50.992拜64.285癌总资产周转率靶0.374岸0.381熬0.287唉0.280肮0.306般1.版应收账款周转率艾应收账款周转率斑是企业一定时期盎内赊销净收入与八应收账款和应收把票据平均余额的班比率，用来衡量奥应收款项的变现爱能力。由于赊销八收入净额数据很扒难从财务报表得半到，所以我们采阿取销售收入净额暗来代替。从万科稗财务报表我们可鞍以看到

57、它从爸20矮08年到艾20翱12年的应收账邦款周转天数分别般为：8天、6天办、8天、懊8哎天、6天，可以癌看到，万科的应熬收账款的周转天哀数较少，说明其胺应收款项的回收俺速度很快。爸结论：扳整体来看，万科爸的应收账款管理百工作做得很好，巴一方面对赊款销阿条件和付款期控扳制得很紧，销售扳政策严，另一方安面预收账款猛增哀又体现出万科有半着很好的声誉，矮尚未竣工的楼盘拔较受购买者欢迎皑。与同行业相比巴，应收账款率遥艾遥领先，因此万邦科可以适当放宽柏条件，增加销售哀机会，更有利于霸企业发展。2.存货周转率翱存货周转率是企案业一定时期内销按售水平或营业成叭本与平均存货余般额的比率，表明拔企业在一定时期拌

58、内存货的周转次罢数，反应存货变佰现能力和销货能耙力。一般情况下蔼，说明企业销售吧工作做得好，存颁货管理得好，占拌用资金少，获利按的机会就越多。袄万科的存货主要凹以百“岸在建开发产品板”唉和蔼“氨拟开发产品皑”蔼为主。存货大幅背增长的原因就是爱由于爸“扮在建开发展品鞍”搬和坝“百拟开发产品拔”败的大幅增长。所胺以从颁0哎9年开始，万科案的存货周转率一袄直处于下降的趋班势，但其存货周奥转率在行业内已拌经是相当出色的吧了。敖结论：敖由于房地产企业胺收入确认需要满百足柏“白销售叭”柏与摆“拌竣工颁”把两个条件，致使艾万科在建开发产跋品数量巨大，部稗分销售良好、产俺生了大量预收账澳款的楼盘未能按隘原计划

59、竣工，或笆者竣工的楼盘能氨够很快销售出去百并结算，那么企般业的现金就能够埃很快回笼。能够澳很快确认收入也柏意味着资产周转跋率的加快。所以矮200半9年至凹20斑12年，万科的肮存货周转率一直拔处于下降趋势，柏一方面是由于其白存货中待开发土八地和在建增加较版快，另一方面是蔼整个房地产大环坝境的影响，总的阿来说它的销售工拔作还是做得比较敖好的，存货管理熬也十分出色。班3.爱固定资产周转率八固定资产是指销办售收入净额与固皑定资产平均值的扮比率，反映企业隘固定资产的利用扳效率。固定资产哎周转率高，不仅艾表明企业固定资霸产利用比较充分八，也表明企业固暗定资产投资得当斑能够发挥效率。班从数据中可以看暗到，

60、万科的固定澳资产周转率大致办上是连年上升的肮趋势，则就房地半产行业的水平来肮看，这一方面做八得较为出色。背结论：版相比于其他同行懊来说，万科在这懊方面占有优势，霸固定资产管理水哎平较高。从连年袄的数据来看，还摆有上升的趋势，皑发展前景较好。罢4.爱总资产周转率拌总资产周转率是班指销售收入净额百与总资产平均额坝的比较。显而易傲见，总资产周转岸率越高，企业全翱部资产经营效率笆越好，取得的销板售收入也高。由坝于整个房地产市凹场趋于饱和，加挨上金融危机的影鞍响，因而可以看坝到万科的总资产哎周转率逐年下滑搬。然而每年万科扮的销售收入却是艾出于增长的，总搬资产周转率却下瓣低，这就意味着吧万科的资产沉淀版越