规划实施影响评价

1、“太原市业余游泳运动学校、湖滨丽景扩建”项目规划实施影响评价山西省建筑设计研究院二零一五年一月目录1、规划实施影响评价意见2、附图1：详规总平面图3、附件1：规划条件通知书（并规条【2014】 0086号）4、附件2：太原市城乡规划局“关于太原市业余游泳运动学校 规划意见的函“（并规函【2014】第275号）5、日照分析报告书6、与四邻地界退让协议书7、与日照被遮挡住户协议书“太原市业余游泳运动学校、湖滨丽景扩建项目规划实施影响评价意见太原市业余游泳运动学校、湖滨丽景扩建项目因其存在违法 建设问题，欲接受太原市城乡规划局对该项目违法建设进行处 理。依照国有土地上违法建设专项整治处理办法，山西省

2、建 筑设计研究院作为设计单位，对该项目进行规划实施影响评价。一、项目概况“太原市业余游泳运动学校、湖滨丽景扩建项目”位于迎泽 区青年路以西，迎泽公园以东，省纪检委宿舍用地以北，共青团 山西省委以南即原太原市业余游泳运动学校用地（以下简称地块 一）及青年路15号棚户区改造项目用地（以下简称地块二）。太原市城乡规划局“关于太原市业余游泳运动学校规划意见 的函“（并规函【2014】第275号）作为市发改委的立项参考， 针对此项目地块一：土地性质：体育用地净用地面积：6841.0平方米容积率：1.6建筑密度：65%绿化率：10%高度限制：100M太原市城乡规划局致太原市国土资源局规划条件通知书（并 规

3、条【2014】 0086号）针对此项目地块二：土地性质：住宅用地净用地面积：13423平方米容积率：6.3建筑密度：25%绿化率：35%限高：100M商业兼容比：35%。二、设计情况2012年，我院进行了太原市业余游泳运动学校、湖滨丽景 扩建项目的施工图设计。具体涉及内容分地块一和地块二。地块一：因本用地与青年路接口窄，且用地狭长，如按照太原市城 市规划技术管理规定退距的要求，后退地界线后，可建面积小， 无法实施改造。因此省政府机关事务管理局与其东、北侧的山西 省团校进行协商，双方合作，土地进行整合，统一规划共同开发 建设。山西明泰房地产开发有限公司给我设计院建筑设计任务 书，内容如下：1、用

4、地范围：本次规划用地由一狭长地块构成，西临迎泽公园，东临青年 路，北临省政府机关管理宿舍。2、建筑设计：拟建太原市业余游泳运动学校，主要由游泳馆、办公楼、 游泳学校配套组成。依据以上要求，我院对地块一进行了设计首先，建筑退线。游泳馆及办公楼的西侧南侧齐用地界线，北侧退用地界线 最远处12.3虬最近处5.7M,东侧退青年路道路红线48.0M。游泳学校相关配套北侧退用地界线20.8虬东侧退道路红线 8.0M,南侧齐用地界线，西侧与游泳馆间距13.7M。其次，整合后的场地内共布置了游泳馆2层，地上建筑面积4210.38平方米，建筑高度 16.50M。学校办公楼5层，地上建筑面积2256平方米，建筑高

5、度 20.4M。学校相关配套局部6层，地上建筑面积3881.8平方米，建 筑高度23.80M。地下建筑3层，建筑面积12716.68平方米。容积率：1.51绿化率：10%建筑密度：62.36%。地块二：1、用地范围：青年路15号棚户区划定范围，北侧为地块一，东临青年路， 西临迎泽公园。2、建筑设计：此地块内设计内容包括住宅楼、办公楼和临街商业。具体 内容如下：首先，建筑退线。住宅楼西退建筑用地界线5.2M，北退用地界线23.3M，南 退用地界线21.8虬东侧与游泳馆办公楼间距12.9虬与南侧现状 住宅楼间距21.7M.商业及办公北齐用地界线2.6M，东退青年路道路红线最远 处8.2M，最小处5

6、.1M，南侧办公楼齐地界，临街商业退南地界 2.7M。其次，地块二场地内共布置了34层住宅楼1栋，地上建筑面积为55649.95平方米，地 下建筑面积为：5156.63平方米，建筑高度为99.05M。28层办公楼1栋，地上建筑面积为24860.96平方米，地 下建筑面积为3744.15平方米，建筑高度为99.50M。临街商业地上建筑面积：2934.80平方米，地下建筑面积1525.08平方米，层数为8层，建筑高度为30M.热力站：318.6平方米配电室：266.6平方米地下车库建筑面积：13176.40平方米。容积率：6.29，绿化率：35%建筑密度：34.61%。商业兼容比为33%三、建设情

7、况在地块一和地块二建设的建设过程中，北侧省机关事务管理 局的高层住宅楼已经建成，形成了北侧的现状建筑。地块一：游泳馆、学校办公楼和配套商业现在将要完成基础 施工。地块二：住宅楼和地下车库已经竣工，办公楼和临街商业主 体土建施工已经完成。四、项目评估意见1、规划条件指标地块一容积率：1.51（1.6）建筑密度：62.36%（65%）绿化率：10% (10%)建筑高度：23.80M(100M)地块二容积率：6.29(6.3)建筑密度：34.61 (25%) t绿化率:35%(35%)建筑高度：99.50M(100M)商业兼容比：33%(35%)结论：地块一各项规划条件指标满足要求，地块二建筑密度

8、偏高。解决办法：按照太原市规划局处理意见解决。2、建筑物退让和建筑间距地块一游泳馆及办公楼按照太原市城市规划管理技术规定中高层建筑长边退地界距离N0.7H且415M,低层建筑长边退地界距离N 0.8H且* 6M,多层山墙退地界N5M，中高层山墙退地界N6M要求:学校办公楼(建筑高度20.4M)应北退地界15M,实退12.3M。游泳馆主体应退北地界15M,门厅部分应退北地界6M。实 12.3M 和 5.7M。学校相关配套应退北地界5M。实退20.8M。按照太原市城市规划管理技术规定中道路红线宽度为30米时，新建建筑多层长边应退红线5M,中高层建筑长边应退红线8M的要求：游泳馆及办公楼不存在退道路

9、红线的问题。学校相关配套应退青年路道路红线8M，实退8M。按照太原市城市规划管理技术规定多层居住建筑平行布置时，朝向为南北向的住宅间距应不小于南侧建筑物高度的1.3 倍要求，学校相关配套（建筑高度为15.80M）应与省团委宿舍南侧 住宅楼的间距应为15.80*1.3=20.54M，实为27.5M。由于地块一和地块同为山西明泰房地产开发有限公司开发， 故南侧和西侧没有退地界。结论：游泳馆、学校办公楼退北地界不满足要求。解决办法：与机关事务管理局签订用地四邻协议。地块二住宅楼、临街商业及办公楼按照太原市城市规划管理技术规定90M以上高层建筑长边退地界距离N0.4H山墙N0.25H且*15M，中高层

10、山墙退地界N6M，高层居住建筑之间平行布置时，朝向为南北向的旧区应不 小于南侧建筑高度的0.8倍且*45M的要求:住宅楼西侧应退地界40M，北侧应退地界25M，与机关事务管理局宿舍南侧住宅楼间距45M,实为5.2M,、23.3M和32.9M。南侧应退地界25M，实退21.8M。按照太原市城市规划管理技术规定中道路红线宽度为 30米时，新建建筑高度90M时应退道路红线20M，中高层建筑 长边应退道路红线8M要求:临街办公楼应东退青年路道路红线20M,实退21.2M。8层临街商业应东退青年路道路红线8M,实退8.2M。5层临街商业应东退青年路道路红线8M,实退5.1M.由于地块二和其南侧地块同为山

11、西明泰房地产开发有限公 司开发，故临街办公楼齐南地界，5层临街商业南退地界2.7M。结论：住宅楼北侧，西侧，南侧退距不满足要求，5层临街 商业东侧退距不满足要求。解决办法：住宅楼的退距问题需同机关事务管理局、迎泽公及地块二南侧地块所有人签订用地四邻协议。5层临街商业需 按照太原市规划局处理意见解决。3、建筑日照：利用天正日照软件对地块一和地块二主体180M范围 进行了日照分析，具体被遮挡户数为：机关事务管理局宿舍南共 遮挡住户：3户，省团委宿舍共遮挡住户：1户，具体情况参看 日照分析报告书。结论：省机关事务管理局宿舍最南侧一座现状高层住宅3户，省团委宿舍靠南侧一座住宅楼1户的日照情况有恶化，使部其在大寒日08:0016:00满窗日照不足2小时。其余住户日照均满足上述要求。建议与北侧被遮挡住户通过签订日照影响协议书的形式解 决此问题。4、停车位数量：按照太原城市规划管理技术规定关于建筑物配件停车面 积控制指标：普通办公楼0.5车位/100廿对停车位，小型体育 场馆3车位/100座，商业大楼0.6车位/100 ml商品住宅0.8 车位/户的数量要求：地块一：游泳馆408座，换算车位数为12办公楼及学校配套6137.8平方米，换算车位数31 共计：43地块二：住宅楼374户，换算车位数为300办公楼24860.96 ml换算车位数为125