方案设计-写字楼国际金融中心项目概念设计总体布局方案

1、2010.05.05北京丽泽国际金融中心概念规划设计“生态金融谷”项目解读2008年五月，北京明确提出将建设成为具有国际影响力的金融中心城市；并将北京定位为国家金融决策中心、金融管理中心、金融信息中心和金融服务中心。项目背景最令人瞩目的是，未来北京将呈现“一主一副三新四后台”的金融业空间布局规划。北京丽泽金融商务区在首都“一主一副三新四后台”的金融产业空间布局中，是“三新”中的“一新”，规划定位为现代化的首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区。重点吸引金融业总部、新兴金融机构、金融要素市场和各类投资机构，同时大力发展金融中介服务业。区位分析地理位置优越：丽泽金融商务区东临北京城市中心区，西至西

2、三环，距金融街5公里，距机场化的火车站北京南站2.6公里，距北京西客站1.8公里，天安门8公里，CBD12公里，是连接功能核心区与功能拓展区的桥梁。 交通条件便利： 丽泽金融商务区处于京津冀经济圈的核心位置，是该区域一小时交通圈的枢纽。铁路方面，商务区毗邻北京西站和南站,高速铁路到天津只需要30分钟，到达上海只需要5个小时 。公路方面，是京石、京开高速公路的起始点。丽泽金融商务区内规划道路“五横八纵”。地铁方面，三条地铁线穿过商务区，已规划的地铁14号线自西向东贯穿商务区全境，16号线建成后，10分钟可达金融街。人文生态环境优美：丽泽金融商务区地处北京市绿化隔离地区，规划绿地与建设用地比例为1

3、：1，有规划面积177公顷的绿地和生态休闲公园。周边坐落着首都经贸大学、首都医科大学、中国戏曲学院等多所大专院校和科研院所，教育资源丰富，文化底蕴深厚。上位规划北京丽泽金融商务区的规划范围，包括卢沟桥东区（马连道、三路居、菜户营、东管头）、万泉寺、西局、太平桥等4个行政单位，总面积为8.09平方公里，分为外围居住、混合配套区，丽泽商务区和商务区景观环三个功能区在4.36平方公里的商务区内，目前大部分是未开发的区域，这是丽泽商务区的一个巨大优势。规划设计后的北京丽泽金融商务区将结合绿色、人文、科技，突出“营造绿色生态商务区、打造职宿休闲一体化的金融不夜城、实现商务区内人车分流、建设北京的新高地”

4、四大理念，使生态环境与商务办公完美结合，在优先实现区域总体功能定位的基础上，成比例地开发高档公寓和住宅，着力构建发达、畅通、智能的地上、地下交通组织系统，实现区内机构办公的智能化、生态化，打造出丽泽独特的人文环境 。基地位置基地位于丽泽金融商务区的南边。东临结合莲花河水与的金融休闲混合区，西边为金融文化混合区。金融休闲混合区金融文化混合区基地周边条件丽泽路西三环南路菜户营南路金大都城墙遗址中央戏曲学院丽泽路位于基地北侧，中央戏曲学院和金大都遗址分别位于基地的东侧和南侧。案例分析纽约曼哈顿城市概况曼哈顿下属纽约市。纽约市位于纽约州东南部的哈德逊河河口，全市面积830平方公里，由曼哈顿(Manha

5、ttan)、布鲁克林(Brooklyn)、皇后区(Queens)、布郎克斯(Bronxs)和斯塔滕岛(Staten Island)五个区组成。 其中狭长的“牙刷型”岛屿地区曼哈顿区是纽约市最早发展成型的的中央商务区（CBD），也是世界最著名的中央商务区之一。城市经济实力曼哈顿是世界上最重要的经济中心之一，也是美洲最大的经济中心。纽约是一个全球性的开放式的国际金融中心。纽约证券市场集中了全球59%的证券市场融资业务，外汇交易量约占全球的16%，位于伦敦之后，衍生金融工具的成交量与占全球的14%（第二位），外国债券发行量的市场份额约为34%，排名全球第一。纽约曼哈顿商务金融空间分布曼哈顿区是纽约市

6、最早发展成型的的中央商务区，也是世界最著名的中央商务区之一，纽约80-90的金融商务服务业集中在曼哈顿。曼哈顿又分上、中、下三部分。而曼哈顿的金融商务功能集中分布在中曼哈顿和下曼哈顿两个地区。下曼哈顿面积不足1平方公里的华尔街金融区，集中了几十家大银行、保险公司、交易所及上百家大公司总部和几十万就业人口，是世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿商务拓展区，以其良好的环境吸引了金融机构、专业商务机构在此聚集，商业，服务业、娱乐业、豪华居住区也聚集在周围。曼哈顿全区用地构成纽约曼哈顿下曼哈顿的发展曼哈顿最早的发展得益于其天然的地理位置。曼哈顿岛为装船和卸货提供了便利条件。因此，依托早期的仓储业、航

7、运业发展而来的金融业成为下曼哈顿商务经济发展的起源，到1776年美国革命前，这里已经发展成了纽约的市中心。发展至今，下曼哈顿已经成为纽约CBD的重要组成部分，其众多的商务商业及文娱餐饮设施均以老建筑的改造利用完成，较好的保留了城市的风貌。中曼哈顿的发展19世纪开始，下曼哈顿的城市发展空间受限，以集聚、高密度、复合发展为主要特征的现代商务开始向中曼哈顿转移。约在1880年，许多金融业的托拉斯开始在曼哈顿中城设立办事处。值得注意的是一开始其发展是依托中城的豪华居住区内。随后，许多其他非盈利的办公机构、专职事务所、保险业及银行业也被中城良好的环境吸引过来，与此同时，商店等商业机构也壮大起来。现在中曼

8、哈顿是城市主要的CBD地区，以大型城市综合体、现代化商务办公建筑为主，配置有一定的居住、文娱设施用地。下曼哈顿用地构成中曼哈顿用地构成上曼哈顿的发展上曼哈顿则由于中央公园的吸引力，高档居住、文化娱乐等商务配套向上曼哈顿转移。上曼哈顿用地构成伦敦金融城区城市概况伦敦（London）是英国的首都、第一大城及第一大港，也是欧洲最大的都会区之一兼世界四大世界级城市之一。 伦敦内城区的12个市区，称内伦敦， 面积1.6平方公里，是传统意义上的伦敦城，拥有城市人口1200万。加上周边的20个市区，称外伦敦（Great London），面积则达1580平方公里。城市经济实力 伦敦是世界上最重要的经济中心之一

9、，也是欧洲最大的经济中心。2004年，其地区总产值为3650亿美元，占英国国民生产总值的17%。伦敦大约有一半以上的英国百强公司和100多个欧洲500强企业均在伦敦设有总部。全球大约31%的货币业务在伦敦交易。伦敦证券交易所是世界上最重要的证券交易中心之一。大伦敦区划图伦敦金融城区商务金融空间分布伦敦商务办公集聚区主要集中在内伦敦城区的伦敦城、伦敦西区、金丝雀码头。世界金融中心伦敦城（City of London），被称为“一平方英里”（the Square Mile）的金融城，聚集了总多世界金融巨头：英格兰银行、伦敦证券交易所、劳依兹保险公司以及众多跨国公司总部。伦敦奢华办公商务区伦敦西区（

10、西敏斯区），拥有全球30%的对冲基金市场，900多家基金公司，是伦敦最奢华最昂贵办公区。新兴高端商务区金丝雀码头（Dockland)，在政府部门的推进下，金丝雀码头由一个货运码头转变为伦敦新的“中心商务区”，是一个集商业、办公的大型城市单元。伦敦金融城区主导产业历史积淀：伦敦城自17世纪以来就是欧洲的制造中心和商业中心自发形成：金融业和国际商务活动的活跃，使伦敦城率先成为欧洲的国际金融中心承接扩散：中心区商务机构的大量增加，侵占住宅区空间，并向西区扩散。依托自身行政区、高端文化商业区，梅费尔形成了与伦敦城IFC相对应的以公司总部和专业服务业为主体的商务活动集中区后发优势、交通枢纽：伦敦码头旧区

11、更形，被认为是80年代规模最大的市区改造规划之一，并后期建设地铁线，为商务区注入大量人流。优惠政策：建立特区，免一年租金，十年税收；发展24小时连续运作办公吸引新闻传媒机构传统金融中心伦敦城行政、商务文化区伦敦西区-梅费尔17世纪-20世纪20世纪-20世纪80年代20世纪80年以来国际商务活动自发积聚规模庞大向外扩张政府引导开发新兴商务区新兴商务区金丝雀码头发展契机外汇、金融、贸易商务办公 零售、基金投资金融业，新闻出版、商业，教育规模占地面积：1 KM2建筑规模：745 万M2占地面积：1KM2建筑规模：65.5 万M2占地面积：0.75KM2建筑规模： 112 万M2商务集聚区发展历程伦

12、敦金融城区第一阶段第二阶段第三阶段限制分区：为保证公众利益和公共环境，伦敦开始采用抑制市场的策略，并制定了“限制性分区，将商务活动分区限制在单纯的CBD内延续“英国老牌风范”，“独立”金融城社会舆论：这一阶段商务活动区不断扩张，引发了英国社会与政府的广泛争论建立特区，政府引导，私人开发介入以优惠政策“免一年租金、免十年税”吸引金融、传媒机构现代化建筑+完备的基础设施+多元化商业配套发展劣势：上一阶段的限制开发，一定程度上造成了伦敦全球经济一体化处于劣势地位可持续性城市交通拥堵、环保压力城市生活公平性以差异化、特色化发展为发展原则，进一步深化伦敦中心城区商务区的内涵，同时适度向郊外转移部分办公需

13、求中心城区抑制发展保护城市肌理政府引导，旧城改造开发新型商务区城市中心、郊外新兴商务区多点发展模式规划理念问题规划方向相关规划发展历程伦敦金融城区功能配比分析 伦敦金融城的发展：伦敦金融城成型于17世纪，是国际商务活动自发集聚的中心，其同伦敦成为欧洲的制造中心和商业中心密切相关，金融业由此而活跃，在其1平方英里的空间范围内形成商业、办公、金融、居住、文娱等多种功能，城市空间依托于原有的老建筑。伦敦西区与码头区的发展：随着伦敦金融城商务金融功能的扩张，商务金融空间向1平方英里以外地区扩张，先后经历了向西和向东发展时期，其中最为世人津津乐道的是其结合码头区城市更新的1990后向东发展时期，尤其以金

14、丝雀码头为核心的新兴商务区为政府主导的开发地区，以大量高密度高强度的现代商务建筑结合港区原有的滨水环境和建筑元素形成的CBD地区，其商业、文娱及居住配套均依靠周边地区解决。伦敦金融城用地构成码头区用地构成新宿副都心东京铁塔城市概况：东京都包括市区和西部的多摩地区，是独立的首都行政单位，东京都面积约为2060平方公里，人口为1100多万。其中东京市区由内外23个区组成，规划范围约为600平方公里，其中城市化地域约568平方公里。城市经济实力：东京是全球性城市中快速成长的后起之秀，同时加之作为位居人口最为稠密、经济增长最快的亚太地区的全球性城市角色。在东京仅占全国面积0.6%的土地上集中了全国10

15、%的人口、日本58%的大型公司总部、47%的银行和84%的外国公司。新宿歌舞伎町东京商务区东京商务区池袋第二大副中心 商业购物 娱乐涩谷交通枢纽 信息中心 商务办公大崎高新技术研发中心滨海副中心面向未来的国际文化、技术锦系町-龟户商务、文化娱乐中心上野-浅草传统旅游中心新宿第一大副中心 带动东京发展的商务办公、娱乐中心中心-丸之内政治经济中心、国际金融中心东京商务集聚区发展主要是依托城市铁路为骨架，形成东京“一个核心，七个副中心”的城市商务商业发展格局。其中东京站附近地区是城市中心，上野一浅草、池袋、新宿、涉谷、大崎、锦系町和临海等是7个城市副中心。这些副中心起着分担城市中心功能作用，避免城市

16、核心进一步聚集以及由此带来的各种城市问题。它们大部分都是综合性中心，但同时也有着不同的发展重点，在一定程度上反映了东京的产业结构构成。东京“一核七心”的发展与定位东京商务区中心城 新宿 涉谷 池袋大崎 锦系町 临海 上野 1920-19601960-19851986-东京“一极集中”1950年代中期，高速发展期，出现了城市无序扩张、居住环境和交通条件恶化等一系列问题。显然，历史形成的以日本桥、银座为核心的单中心城市结构难以适应东京国际化策略带来的城市规模扩张。东京“一极多核心”东京“都市群”东京中心城区-丸之内但由于50年代末60年代初，东京地区的人口及就业增长速度远超过规划估计，郊区居住区的

17、建设侵占了大量绿化用地，导致建设绿化带的设想基本落空，这时开始出现最初的多核结构的设想。由最初的通过卫星城来吸引人口，转变为通过建设城市副中心来分担城市中心的功能，继续发展新宿、涉谷、池袋三大副中心最初设想是参考伦敦1944年规划，主用通过绿带限制城市建成区的扩散，在周边地区发展卫星城来吸引人口和就业中心城 新宿 涉谷 池袋在1970年代的10年间，东京都内的商务办公面积增加了1.6倍，增长都集中在城市中心区和3个副中心区。说明，这一时期城市功能向东京集中的趋势并没有随着经济发展速度的放慢而削弱其后1986年、1990年的“第二、三次东京都长期规划”对于“多核心型”城市结构进行了更为详细的阐述

18、和发展。副中心地区从最初的新宿、池袋和涩谷，逐步增加了上野/浅草，锦系町/龟户、大崎和临海副都心，共七个地区。商务集聚区发展历程东京多中心城市结构的形成，改变了原有的单中心模式，一定程度上实现了通过建设副中心，集中容纳国际控制功能，扩散次级功能，控制城市规模过度扩张，建设国际城市的设想。商务集聚区核心区用地面积(KM2)建筑面积(万M2)规划就业人口(万人) 发展优势主导产业东京丸之内1.5170030万历史沉淀政治经济中心、国际金融中心新宿副中心1.0160160铁路枢纽、部分政府办公机构的迁入综合性商务中心，金融业临海副中心1.525010.6政府大力打造的“东京新的经济示范区”信息、通信

19、、多媒体、会展业、高端住宅新宿临海副中心中心城区东京商务区东京中心商务区主要形成了丸之内金融区、新宿办公区和临海商务信息区三个梯度顺延的层次。发展格局1-市中心区膨胀化发展和外围地区多点截留双元战略2-规划战略上，在坚持城市发展方向的同时不断进行规划更新和完善3-实施策略上，灵活运用政策引导，对规划进行修正东京城市中心区的发展既不同于美国城市为代表的中心区就地膨胀发展模式，也不同于欧洲城市为代表的中心区抑制发展模式，而是在快速增长和总量巨大的东亚地区背景形成的市中心区膨胀化发展和外围地区多点截留双元战略。在历次规划战略上，东京一直坚持在大都市范围分散城市职能的策略，特别体现在70、80年代屡次

20、完善 “多核多圈层”结构，最后形成了包括市中心区、7个周边副中心区、9个外围特色新城组成的完整体系。实施战略上，由于担心严格限制中心区的发展，“会妨碍东京固有的活力，有可能失去市中心的永久性”，主要采用引导策略(如财政金融方面的优惠和补助)，而非象伦敦或巴黎实行严格的限制措施。东京商务区开发模式伦敦canary wharf4km伦敦金融城伦敦金融城狗岛金丝雀码头老港区居住区1.4km0.45km背景介绍位于伦敦城东部的码头区狗岛，距离伦敦金融城约4km； 狗岛面积3.4平方公里，腹地深2.5公里，金丝雀码头是狗岛西北部的一小块港池用地；原本为仓储运输码头，于20世纪70年代逐渐败落；20世纪9

21、0年代进行了两轮再开发，复兴为城市新CBD。主导定位与伦敦金融城相配合，作为金融中心提供办公空间；作为公共活动中心，提供现代化设施；使有限的土地与建筑发挥高使用效益；创造一个轻松、健康、吸引人的环境，确保住宅及社会服务设施齐全以吸引人们来该地区工作、居住和参观游览。金融办公媒体、会议酒店、公寓产业特色主导产业：金融服务业和传媒业 金融服务业包括银行组织、 金融咨询公司、 金融经纪中介、保险公司、投资/私人银行和股票交易所； 传媒业涉及报刊发行机构、广告策划机构、出版机构和新闻采访机构。配套产业：区域性的休闲商业购物中心 聚集了约200家各式零售、服务店铺和餐厅，以及生活丰富的配套设施。产业能级

22、：众多跨国组织的办公所在地规模强度占地约78公顷（含港池）；建筑物40座，其中高层建筑24座；建筑面积约120万平方米，其中办公空间100万平方米，商业空间6万平方米开放空间总面积约30公顷；后续开发用地面积接近50公顷，以商业休闲和旅游酒店为主。零售区域停车场轻轨站地面高层办公区域双层交通地下采光水面港池组团与广场的围合空间特征 高层高密度组团布局； 围绕数个广场和港池形成的结构性开放空间组织，港池均宽50米； 空间的竖向落差大、限定感强烈。 整体空间竖向分层： 水平面以下为地铁、停车； 水面一层（半下沉空间）的城市交通、通勤和运货车辆和商业 水面以上二层（抬高的主地基平面），巴士、访客车辆

23、、步行廊道 水面以上三层轻轨线路和抬高花园广场； 广场和轨道车站作为综合、转换组织各层面的节点。伦敦canary wharf景观风貌 整体空间： 三行轴线型布局，主轴向西指向伦敦老金融城、向东指向千禧穹顶； 肌理方正、横竖集合构图清晰。 建筑体量： 主要建筑为中高层，形态规整； 包含三栋超高层建筑，强调主轴和对称，周边保持对地标建筑的视廊； 入口的滨水空间为高层夹设大开放空间，标志性强。 建筑风貌： 平面和立面均规整、协调的现代风格建筑，形态突破较少； 统一使用浅色的玻璃和石材； 局部细节富有代表性的造型感。伦敦canary wharf伦敦canary wharf地下公共设施地下商业餐饮博物公

24、共活动功能与空间布局 商业、休闲规模强大，布局集中； 同时满足工作、游憩和生活需求，涉及商店、咖啡厅、酒吧、餐厅，和例如健身俱乐部、医疗中心以及幼儿园等齐全的配套设施； 商业和生活配套设施集中在办公楼区底层节省建筑空间；同时为在办公区内的白领人群提供了购物和休闲便利；吸引的大量人流不会干扰地面的正常办公秩序。线形滨水滨水放大滨水放大广场限定广场边界广场边界园林广场园林广场硬质广场硬质广场伦敦canary wharf公共空间 开放空间形式包括： 集中型的街心花园、广场； 线形的滨水步道、步行街、林间小路。 空间塑造方式： 集中形滨水空间以建筑界面严格限定，用硬质喷水池或绿坡园林组织空间 线形滨水

25、空间高层退后形成的连续的骑楼，与港池相配合成人性化的边界空间，局部放大结合休闲设施成为停驻点伦敦canary wharf内环地铁内环地铁伦敦城CBD东部码头更新区南部狗岛地面车行道架空轻轨步行桥步行廊道地铁出入口公共活动与交通 两条大运量轨道交通： 环绕城市内圈的地铁（红线），位于水面以下； 联通老CBD和码头区开发区的东西向轻轨，以及贯穿狗岛的南北向支线，位于地面上空7.5米处。 静态交通： 地下三层6500个停车位。 地面交通： 多层的步行空间； 地面公交巴士。巴黎拉德方斯拉德芳斯城市综合体诞生 城市综合体又被称作“豪布斯卡”，即HOPSCArnH： Hotel （酒店）rnO： Offi

26、ce （写字楼）rnP： Parking （花园、停车场）rnS： Shoppingmal （商业）rnC： Convention （会议会展）rnA： Apartment （公寓）rnrn其中，三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，功能复杂而统一的建筑群落，即可称为城市综合体。拉德芳斯是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，是高楼林立,成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区。也是世界上最具代表性的城市综合体 距离市中心6KM巴黎拉德方斯拉德芳斯规划拉德芳斯规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区

27、160公顷，公园区(以住宅区为主)90公顷。规划建设写字楼250万平方米，供12万雇员使用，共容纳1200个公司。他们对拉德芳斯CBD进行改造，确保人车分离，与环境保持和谐。后来以优美的环境、完善的设施，使拉德芳斯区CBD一举成为欧洲最大的商业中心。拉德芳斯目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米，公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；它是欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、

28、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。此外，拉德芳斯还建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；这里还建成占地25公顷的公园，商务区的110用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆。优美的环境和完善的设施每年吸引约200万游客慕名而至 业态研究定位分析北京金融街区域目前已建的建筑面积450万平方米，其中住宅部分建筑面积68万平方米，占总面积的15%。写字楼部分建筑面积320万平方米，占总面积的71%。商业部分建筑面积18.9万平方米，占总面积的4%。酒店部分建筑面积44万平方米，占总面积的10%。目前，北京金融街

29、将继续西扩，金融街核心区即将由现在的1.18平方公里扩大1倍，增加到2.59平方公里，北京金融街西拓项目将于年内启动。金融街经过10余年的发展建设，金融街聚集了人民银行清算总中心、中国国债登记结算公司、中央证券登记结算公司，是中国金融业的资金结算中心。目前金融街及周边地区办公的企业已达1340家，拥有530多家知名企业和机构，除了三大金融监管机构外，还有35家中央部委机构、9大国内商业银行总部、58家中央直属企业、19家上市公司以及21家外资金融机构进驻金融街，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构使之完全确立了金融中心的地位。北京金融街区丽泽金融商务区总用地412公顷，总建筑面积390万平

30、方米，与老金融街相差不大。其中公建用地18公顷，主要为写字楼、高档酒店、大型商厦、会展中心、金融证券，建筑面积91万平方米;居住用地82公顷，沿丽泽路两侧向南北纵深，为高档住宅及配套商住设施，建筑面积237万平方米;同时，按照建设生态化商务区的理念，充分发挥绿化系统的生态功能，突出不同绿地的特点，使城市绿化、公路两侧绿化隔离带、居住小区的中心绿带及分散绿化，形成相互联系的立体生态园林格局，绿化用地将达到核心商务区总占地面积的32%。丽泽金融商务区未来将成为聚集国内外新兴知名金融机构的高端产业功能区，其规划定位为“现代化的首都金融发展新空间”和“新兴金融机构聚集区”。未来的丽泽，将吸引大量创业投

31、资、私募股权基金等新兴金融机构，交易所、期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构;此外也包括银行、保险、证券等金融业总部，以及国内外大型企业总部。丽泽金融商务区丽泽商务区应该成为，像伦敦西区和码头区一样，对北京金融街的功能补充，吸引新型的金融机构，和金融期货交易市场以及与金融相关的产业，例如金融信息业，金融传媒业和基金投资等；并利用交通便利和绿化生态优势，吸引金融人才在此居住。在CBD发展初期，它更是弥补办公面积不足和提供新入驻公司办公场所的重要过渡。在新建的中心办公区，往往设置相当比例的会展设施，以增加商务活动气氛和满足商务活动需求 CBD中的高端居住社区可以增加办公区的综合性、保持用地功能平衡、避免空城化引发的社会治安等问题的产生。公共性设施配置和文化、娱乐业空间，可以创造出生活化气氛、高品质环境和街区文化气氛，避免办公设施建设对环境及社会效益的消极影响。 办公建筑是中心办公区设施的主体，一般占到6075建筑面积比例。商务办公建筑往往是CBD发展建设的启动项目，空间形态规划上一般被作为核心标志。 对办公区而言，适当的借势商业中心区有利于提高办公区的吸引力商务办公公寓娱乐文化零售商业酒店会展国际化大都市CBD功能构成功能构成对国际大都市的中心区而言，功能商务化和活动国际化的特点是贯穿城市结构演变的主导线索。