浅谈几点对历史遗留用地问题的认识和设想

1、 随着社会经济的发展，我市的可利用土地逐渐减少，但与土地相关的待解决问题越来越多地浮出了水面。所谓的“历史遗留用地问题”已成为各级政府及各职能部门必须面对的热点、难点问题。 历史遗留用地问题，不同的地域范围和不同的历史时期都有各自的特点，暂未有科学、权威的名词解释，随着社会的不断发展，这些问题将或被解决、或被遗忘、或被更新。某个时期以处理历史遗留用地问题为名目的政策，所包含的也只是众多问题的一小部分。广义的说，所有以取得土地进行开发建设并使用（出售）为目的，因时间的推移、政策的变更（明朗）等原因，不能按计划达到其土地使用（取得权属、开发利用、转手套现）目的，均被统称为历史遗留用地问题。之所以统

2、称为历史遗留用地问题，且谈论者或有同情、或有委屈无奈的感情色彩，不仅因为其包容性广，其中不乏有混淆责任（如涉及非法买卖土地等行为）的用意，而且有“尊重历史”的渴望。 在此，想结合龙岗区的实际情况，浅谈一下对历史遗留用地问题的认识和设想。谈到龙岗区的历史遗留用地问题，就不能不说龙岗的经济社会发展机遇。 从本人的经历来看，龙岗区有两次较大的发展机遇。 第一次是92年小平同志南巡和93年撤县立区后的一段时间。这一段时间土地开发空前火暴，招商引资轰轰烈烈。各级政府对土地利用的认识高度统一在多而快的“用起来”的层面，以土地开发推动经济增长的经济发展模式相当显著。经过村村“卖地”、层层“招商”的全方位、立

3、体式的开发利用，到2006年终于被发现“难以为继”了。规划国土分家后，参与市区重大项目选址工作的同志们都有找地难的切身体会。到目前为止，仍有相当部分的用地源于撤县立区前后的“招商、开发”，即使是未建土地，也有更新过几次的遗留问题，有不少用地现在还是仅仅停留在“问题”层面。现在看来，此次机遇，利用了土地，但产生了问题。不能说没有抓住机遇，而是抓手太多、太乱，发现问题时想松手都难。原因分析起来太复杂，一言蔽之就是因为利益的关系，没管住人。 第二次发展机遇就在当下。不必说国际国内政治、经济等方面的有利形势，也不必说大运会和建设重心外移等带来的具体项目，反映在土地房地产升值、城市更新要求强烈等现象明显

4、说明了此次机遇的来临。这一次机遇，市级政府对土地利用的认识比“用起来”要复杂的多了，土地管理从粗放式到精细化，其内涵包含了辖区土地全部“管起来”、土地开发利用“严起来”、利用效率“提起来”、历史欠账“补起来”、城市功能“全起来”、城市面貌“美起来”，未来发展空间“留起来”等一系列内容，但该“认识”还有待在全社会得到统一。将来看，此次机遇能否解决了问题，用好了土地，还有待检验。这次机遇能否用好，关键要看能否利用利益的关系来管住人。 按其困扰的利益主体，历史遗留用地问题主要分成具体项目的诉求人（具体公司或个人）和非具体项目的诉求人（全体市民和政府部门），前者急于实现自己的利益，后者则需要解决市政基

5、础设施和公共服务配套设施建设严重滞后、土地资源消耗殆尽、城市面貌落后、土地利用效率低下、土地使用结构失衡等影响整个社会发展的全局性问题。从宏观上看，后者面对的才是最大、最迫切需要解决的历史遗留用地问题。如果说特区的创业者面对了胆识、魄力考验的话，本次机遇带给管理者的将是处理复杂利益关系基础上的综合、计划、统筹、协调能力的挑战。 具体项目的历史遗留用地问题，大致可分成未取得土地使用权的和已经取得土地使用权的两类。未取得土地使用权的问题由国土部门根据我市相关政策，即将予以汇总处理。已经取得土地使用权的问题多半是与规划编制、规划变更有关的。这类问题主要有法定图则未覆盖、批准用途与规划性质不符，如用地

6、与绿地、道路冲突等、具体规划指标无法实现，如无法按照深标标准控制等，这些问题将主要由我局处理。 对于上述问题，仅提出一些处理设想，与大家一起探讨： 首先，抓住机会不放。要充分认识此次历史发展机遇对提升土地规划管理水平的重要性。以切实把辖区土地管起来为基础，以完善配套、优化功能、提高效率、预留空间为目标，不留管理漏洞，抓住“利益”这一关键点，利用土地房地产升值、城市更新要求强烈的机会，将各类历史遗留用地及原村集体实际占用的土地纳入规划土地管理进行统筹安排协调，做到抓住机会不放。 其次，制定政策不急。根据时间、资金、人力等约束条件，采取有效的方式，按步骤、分次序摸清各片区家底和存在的有关问题，作好充分的准备，以保证社会整体长远利益、合理兼顾个体利益为原则，以优先研究解决全社会面临的历史遗留用地问题为出发点，以解决具体项目的问题为重要内容，以在全区范围内综合、统筹为基本方法，争取在充分调研和征求各有关利益方意见的前提下，制定出周密完善、符合规划要求和土地管理政策且操作性强的政策措施。 再次，在